2006-2015天津市土地交易案例

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剩余法在土地评估中的应用研究分析——以天津市待开发土地为例

城市地理074剩余法在土地评估中的应用研究分析——以天津市待开发土地为例纪燕燕　段岩燕（天津师范大学城市与环境科学学院，天津　西青　３００３８７）摘要：剩余法是城镇用地地价评估方法中，相对重要的方法之一，在房地产估价中应用比较普及。

该方法的研究对象为具有开发潜力或再开发潜力的房地产。

本文主要以天津市待开发房地产土地为例，运用剩余法对待开发土地进行评估，将其中的参数进行说明，并对评估结果进行分析，为土地评估提供了依据和方法。

关键词：天津市；剩余法；土地评估；投资利息１　关于剩余法的概述1.1 剩余法的含义。

剩余法又称假设开发法、余值法或倒算法（相当于成本法的倒算）是城镇用地地价评估中最常用的一种估价方法，简单地说，剩余法是根据估价对象（土地）预期开发完成后的价值来求取估价对象的价值或者价格的一种方法。

详细的说，剩余法是将开发完成后的土地的价值减去后续开发需要的成本、利息、费用、税费及利润等一切合理必要的费用以后估算出房地产价值的一种方法［１］。

1.2适用的估价对象。

剩余法使用具有一定的局限性，他只适用于具有开发价格与潜力的土地，他的开发对象一般是（１）待开发土地，即生地、毛地或者熟地。

（２）开发完成的熟地。

（３）再开发的土地。

（４）具有改造潜力的土地。

（５）在建工程等几种开发对象。

所以剩余法只适用于明确规划的土地。

２剩余法在地价评估中的应用2.1 剩余法的基本公式及参数求取剩余法基本公式如下述［２］：地价＝开发完成后的房地产价值－购地税费－市政基础配套设施费－建造成本－专业费用－管理费用－销售费用－销售税费－投资利息－开发利润其相关项目的价值关系及其参数设定如下：（１）开发完成后的房地产价值；通常用市场比较法来确定，大多数情况下开发完成的开发周期是２年（一般是２－５年，具体按照建筑规模而定），按经验值取得，并且与该待估土地用途，交易类型均相同。

（２）购地税＝地价×ｔＬ；（３）市政基础设施配套费；（４）建造成本；（５）专业费用＝建造成本×ｚ；（６）管理费＝开发成本×ｇ；（７）投资利息＝（地价款＋购地税费＋配套费）×［（１＋ｒ）ｎ－１］＋（建造成本＋专业费用＋管理费）×［（１＋ｒ）ｎ／２－１］　；（８）销售费用＝售价×ｓ；（９）销售税费（营业税、城市维护建设税、教育费及地方教育费附加、防洪工程维护费）＝售价×　ｔｂ；（１０）开发利润＝售价＊开发利润率；根据上述计算关系式，利用房屋销售价格求取熟地价格的计算公式可整理为：式中：ＶＬ　——楼面地价　，元／ｍ２；　Ｖ０——房地产价格，元／ｍ２；Ｍ　——市政基础设施配套费，元／ｍ２；　Ｂ　——建造成本，元／ｍ２；ｚ　——专业费率，％；ｇ　——管理费率，％；ｓ　——销售费率，％；ｆ　——　营业利润率，％；ｒ　——　利息率，％；ｔｂ　——房地产销售税费率，％；ｔＬ　——　购地税费率，％；ｎ　——　开发周期；2.2剩余法在土地评估中的案例。

耕地保护典型行政案例

耕地保护典型行政案例文章属性•【公布机关】最高人民法院,最高人民法院,最高人民法院•【公布日期】2020.12.14•【分类】其他正文耕地保护典型行政案例编者按耕地是我国最为宝贵的资源，耕地保护是关系14亿人吃饭的大事，事关国家安全，绝不能有闪失。

当前，我国经济发展进入新常态，新型工业化、城镇化建设深入推进，耕地后备资源不断减少，耕地保护面临多重压力。

近年来，党中央、国务院不断做出决策部署，各地区各有关部门积极采取措施，强化主体责任，严守耕地红线，耕地保护工作取得显著成效。

今年以来，习近平总书记就耕地保护问题多次作出重要批示，全国农村乱占耕地建房问题整治工作也已拉开帷幕。

为进一步加强各级行政机关和广大人民群众对耕地保护极端重要性的认识，切实把思想认识和行动统一到党中央、国务院决策部署上来，坚决遏制农村乱占耕地行为，近日，最高人民法院从全国法院范围内收集、整理了8件近年来审结的涉耕地保护的典型案例，该批案例从依法治理耕地“非农化”“非粮化”问题、土地复垦主体责任、行政机关未取得审批手续强占农民承包地的赔偿方式、耕地保护公益诉讼、基本农田的特殊保护、违法占地行为的行政处罚追诉时效、查处不同类型非法建筑所应适用的法律依据等方面对耕地保护相关法律规范的适用进行了阐释。

表明了人民法院对乱占耕地行为“零容忍”的态度和立场，体现了人民法院依法保护国家耕地红线的责任和使命。

耕地保护典型行政案例一、孙某诉西安市国土资源局土地行政处罚案基本案情2018年4月5日，孙某在未取得相关行政主管部门批准的情况下在其租赁同村村民承包地上建设钢构大棚及其辅助设施，占用基本农田保护区范围土地3.96亩，用于苗木花卉种植。

西安市国土资源局（以下简称西安市国土局）于2018年4月8日对孙某涉嫌非法用地违法行为立案查处，向孙某及证人孙某某进行了调查询问，孙某及孙某某均承认孙某占用村民的承包地进行建设钢构大棚的事实。

同年5月28日，西安市国土局向孙某分别作出并送达了土地行政处罚告知书和听证告知书，孙某在规定的期限内未向被告提出陈述、申辩及听证申请。

农村土地征收集体经营性建设用地入宅基地制度改革及试点案例

3. 改革时期：宅基地权利体系的构建
第一,宅基地的归属与权利限制, 1981年国务院出台关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知,明确分配给社员的宅基地,社员只有使用权,既不准出租、买卖和擅自转让,也不准在承包地和自留地上建房、葬坟、开矿、烧砖瓦等， 1982年宪法、1986年、1988年、1998年土地管理法皆规定宅基地属于集体所有,出卖、出租住房后再申宅基地的,不予批准，
二农村宅基地制度的特殊性
三宅基地制度运行中存在的问题
四深化宅基地制度改革的出路
五小结
五、若干试点案例
三条底线
土地公有制性质不改变
耕地红线不突破
农民利益不受损
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一重庆大足：集体经营性建设用地入市试点
试点1 集体经营性建设用地入市,与国有建设用地使用权同等入市同权同价 ,
三农村集体经营性建设用地特征
总体上,农村集体建设用地具有集体所有、集体使用经营性建设用地和集体所有、成员使用宅基地的特征,
1.从土地使用权的取得看,存在大量模糊地带
对农村集体经济组织兴办乡镇企业占用农民集体所有的土地,特别是兴办乡和村集体企业占用村民小组土地,是否实行有偿使用、使用年限是多少等,均没有明确规定 ,
中共十八大报告提出,改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例，
十八届三中全会决议也部署了“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。…… 建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益”、“保障农民公平分享土地增值收益”。

(2007)一中民三初字第116号民事判决书

天津市第一中级人民法院民事判决书（2007）一中民三初字第116号原告天津市雅尚建筑装饰工程有限公司，住所地天津市西青区西横堤怡和村。

法定代理人张维，经理。

委托代理人王士其，天津市津一律师事务所律师。

委托代理人石淼，女，1979年8月29日出生，回族，该公司办公室主任，住天津市红桥区丁字沽三号路梁平楼15号内501号。

被告王云建，女，1969年3月5日出生，汉族，天津市鑫朗孚建筑材料厂业主，住天津市北辰区红光内场内。

委托代理人丁立莹，张盈律师事务所律师。

委托代理人张红弟，男，1970年7月2日出生，汉族，天津市鑫朗孚建筑材料厂总经理，住天津市河西区宾馆南道海建里26－503。

原告天津市雅尚建筑装饰工程有限公司（以下简称雅尚公司）与被告王云建商标许可使用合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。

原告雅尚公司的委托代理人王士其、石淼，被告王云建的委托代理人丁立莹、张红弟到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告雅尚公司诉称，朗孚牌石膏线商标系原告持有的注册商标，在市场拥有相当的影响声誉。

2006年以来，原告无偿授予被告对该商标的使用权，双方订有使用协议。

2007年6月，双方在以前的协议上又续订协议，由被告使用该商标至2008年，同时协议约定了其他条款。

2007年9月，原告发现被告使用虚假的朗孚石膏线质检报告，向客户出示宣传。

经原告到相应机关查证，该报告为虚假伪造的报告，客观上对原告商标形成不利侵害。

被告伪造虚假的质检报告，损害原告的权益，使原告蒙受各方面的损失，同时也是一种违法经营行为。

为维护原告合法权益、保护商标的声誉，原告起诉请求：1、终止被告对朗孚商标的使用权；2、诉讼费由被告承担。

被告王云建辩称，原告使用欺骗、恶意串通等手段阻止被告正常、合法使用朗孚商标是不应被法律支持的。

一、关于原、被告的关系的事实陈述。

被告王云建与原告公司开办者、原法定代表人刘彤原系夫妻关系。

双方于1992年1月4日结婚，2004年9月7日，经南开区人民法院调解离婚。

孙佩莹、天津市规划和自然资源局城乡建设行政管理：城市规划管理(规划)二审行政判决书

孙佩莹、天津市规划和自然资源局城乡建设行政管理:城市规划管理(规划)二审行政判决书【案由】行政行政行为种类行政规划【审理法院】天津市第一中级人民法院【审理法院】天津市第一中级人民法院【审结日期】2021.03.25【案件字号】(2021)津01行终132号【审理程序】二审【审理法官】魏迺莉王桂英李柏翠【审理法官】魏迺莉王桂英李柏翠【文书类型】判决书【当事人】孙佩莹;天津市规划和自然资源局;中华人民共和国自然资源部【当事人】孙佩莹天津市规划和自然资源局中华人民共和国自然资源部【当事人-个人】孙佩莹【当事人-公司】天津市规划和自然资源局中华人民共和国自然资源部【代理律师/律所】黄雅璇天津昭元律师事务所【代理律师/律所】黄雅璇天津昭元律师事务所【代理律师】黄雅璇【代理律所】天津昭元律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】孙佩莹【被告】天津市规划和自然资源局;中华人民共和国自然资源部【本院观点】依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第四条的规定，被上诉人市规自局具有对公民、法人或者其他组织提出的政府信息公开申请作出答复的主体资格和法定职权。

【权责关键词】行政复议合法复议机关合法性证据确凿行政复议维持原判改判发回重审政府信息公开【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第四条的规定，被上诉人市规自局具有对公民、法人或者其他组织提出的政府信息公开申请作出答复的主体资格和法定职权。

依据《中华人民共和国行政复议法》第三条的规定，被上诉人自然资源部具有受理行政复议申请、作出行政复议决定的主体资格和法定职权。

本案的争议焦点是被诉政府信息公开答复及被诉行政复议决定是否合法。

关于被诉政府信息公开答复是否合法的问题。

上诉人向被上诉人市规自局申请公开“天津市南开区黄河道38号永基花园一期项目黄河道临街的两个非居住的楼宇的《不动产登记》的全部文件”。

刘新叶、张世萍等侵权责任纠纷民事二审民事判决书

刘新叶、张世萍等侵权责任纠纷民事二审民事判决书【案由】民事侵权责任纠纷其他侵权责任纠纷【审理法院】天津市第一中级人民法院【审理法院】天津市第一中级人民法院【审结日期】2022.01.26【案件字号】(2021)津01民终9294号【审理程序】二审【审理法官】姜海宽李芳李志锋【审理法官】姜海宽李芳李志锋【文书类型】判决书【当事人】刘新叶;张世萍;刘峰;天津市红桥土地房屋征收有限公司【当事人】刘新叶张世萍刘峰天津市红桥土地房屋征收有限公司【当事人-个人】刘新叶张世萍刘峰【当事人-公司】天津市红桥土地房屋征收有限公司【代理律师/律所】康瑞北京盈科(天津)律师事务所【代理律师/律所】康瑞北京盈科(天津)律师事务所【代理律师】康瑞【代理律所】北京盈科(天津)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】刘新叶;天津市红桥土地房屋征收有限公司【被告】张世萍;刘峰【本院观点】当事人应当对自己的主张提供证据，否则应当承担举证不能的后果。

【权责关键词】合同侵权第三人一般代理新证据举证不能的后果诉讼请求开庭审理维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，当事人应当对自己的主张提供证据，否则应当承担举证不能的后果。

本案中征收公司明确表示全部安置补偿利益均是针对被征收房屋。

现上诉人主张案涉安置补偿利益属于实际居住人所有，但未提交充分的证据证实其主张，应当承担举证不能的后果。

故一审法院酌情判决刘新叶一次性给付张世萍、刘峰安置补偿款332220元并无不当，本院予以维持。

综上所述，刘新叶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6283.3元，由刘新叶负担。

本判决为终审判决。

马秀兰、天津联津房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

马秀兰、天津联津房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】天津市第一中级人民法院【审理法院】天津市第一中级人民法院【审结日期】2021.09.17【案件字号】(2021)津01民终6054号【审理程序】二审【审理法官】李国忠白俊勇张庆枚【文书类型】判决书【当事人】马秀兰;天津联津房地产开发有限公司;天津仁恒物业服务有限公司【当事人】马秀兰天津联津房地产开发有限公司天津仁恒物业服务有限公司【当事人-个人】马秀兰【当事人-公司】天津联津房地产开发有限公司天津仁恒物业服务有限公司【代理律师/律所】陈玉刚天津华盛理律师事务所;罗明亮北京大成(天津)律师事务所;陈小桐北京大成(天津)律师事务所【代理律师/律所】陈玉刚天津华盛理律师事务所罗明亮北京大成(天津)律师事务所陈小桐北京大成(天津)律师事务所【代理律师】陈玉刚罗明亮陈小桐【代理律所】天津华盛理律师事务所北京大成(天津)律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】马秀兰【被告】天津联津房地产开发有限公司;天津仁恒物业服务有限公司【本院观点】本案的争议焦点为：一、联津公司与仁恒公司是否存在违约行为；二、如二被上诉人违约，应承担何种违约责任。

上诉人在合同中并未约定“人车分流”事宜，且该宣传所指的“人车分流”意指人行道与车行道分离，并非行人与行车不发生任何接触，涉案小区已经基本实现了人车各行其道，仅在个别路面的交叉点上不能完全分离，但是人行道与车行道的交叉点系建设地下停车场不可避免的，该交叉点不能否定涉案小区已经做到“人车分离”，不能据此认定被上诉人存在违约行为。

【权责关键词】撤销合同合同约定证据不足证据交换质证证明责任（举证责任）诉讼请求开庭审理维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-11-15 01:06:13马秀兰、天津联津房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书天津市第一中级人民法院民事判决书(2021)津01民终6054号当事人上诉人(一审原告)：马秀兰。

深化农村土地制度改革背景下旅游扶贫及其配套机制建设

图6天津市各区县土地复垦新增耕地规模4存在问题分析（1）土地整治项目数量、规模、类型在区县和乡镇不同尺度上呈现出差别，天津市的土地整治项目，仍以开发类为主，在土地整理和土地复垦上存在地域差别，分布不均匀的现象，土地整治项目在具体实施过程中，更注重资金投入效益、新增耕地数量及整治项目的实际操作便利性，且这种状况在区县、乡镇地域尺度上表现更为突出。

（2）土地开发新增耕地率呈现较高水平。

就空间分布差异来说，土地开发补充耕地效果最好的区域主要集中分布于耕地后备资源较丰富的天津市的北部、中北部和南部地区，受地形、区位、经济建设等条件的制约，中东部地区和中西部地区土地开发新增耕地略少，开发补充耕地效果在区县、乡镇等不同尺度差异不大。

（3）土地整理项目的实施有待提高，重点要加大对高标准基本农田的建设，合理确定高标准基本农田整理规模。

经统计数据分析，2010-2012年天津市高标准基本农田整理项目新增耕地规模仅占全市规模2.16%，经过验收的项目仅有2个，反映了天津市土地整理项目的推进与实施还有待加强。

（4）土地复垦项目的实施区域差异化明显，经数据分析，仅津南区无论在项目实施个数上和新增耕地规模上都占全市数量的50%以上，而津南区的辖区面积仅占市域面积的3.92%，说明在经济条件具备、农民意愿强烈、当地政府部门合理引导的情况下，天津市还可以更有序更显著的实施小城镇增减挂钩项目，因此天津市在实施土地复垦项目上还具备非常大的潜力。

5政策建议（1）应进一步规范土地整治项目的类型标准。

严格执行国家和地方制定的土地整治项目管理办法，明确土地开发、整理和复垦建设的项目内涵及项目规模、项目净增耕地面积比例，尽量减少由于缺乏严格的监管制度，导致各区县、乡镇在上报土地开发、整理和复垦项目新增耕地面积时出现的各种问题。

（2）要实现以土地整理、复垦为主，适度开发未利用地的土地整治模式。

天津市土地整治呈现“开发为主，整理为辅”的局面，通过数据分析，天津市土地开发实现新增耕地规模占全市的90.51%，土地复垦实现新增耕地规模占7.33%，土地整理实现新增耕地规模仅占2.16%。

刘志华天津市规划和自然资源局城乡建设行政管理房屋登记管理(房屋登记)二审行政裁定书

刘志华天津市规划和自然资源局城乡建设行政管理房屋登记管理(房屋登记)二审行政裁定书【案由】行政行政行为种类行政登记【审理法院】天津市高级人民法院【审理法院】天津市高级人民法院【审结日期】2020.03.09【案件字号】(2020)津行终33号【审理程序】二审【审理法官】杨德润张莉田大勇【审理法官】杨德润张莉田大勇【文书类型】裁定书【当事人】刘志华;天津市规划和自然资源局;李刚;天津泽枫国际贸易有限公司【当事人】刘志华天津市规划和自然资源局李刚天津泽枫国际贸易有限公司【当事人-个人】刘志华李刚【当事人-公司】天津市规划和自然资源局天津泽枫国际贸易有限公司【法院级别】高级人民法院【字号名称】行终字【原告】刘志华;李刚;天津泽枫国际贸易有限公司【被告】天津市规划和自然资源局【本院观点】本案争议焦点为上诉人提起本案行政诉讼是否具备原告主体资格。

【权责关键词】合法第三人证明撤诉驳回起诉维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案争议焦点为上诉人提起本案行政诉讼是否具备原告主体资格。

《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。

上述法律规定要求提起诉讼的主体需要与被诉行政行为具有行政法上的利害关系。

本案从物权角度分析，上诉人就涉案房屋仅支付了190000元的首付款，未办理商品房买卖合同备案、亦未办理预告登记，并且在未办理房屋交付手续的情况下自行入住涉案房屋，其与案外人天津市富贵房地产开发有限公司形成了民事债权债务关系，至今尚未有相关民事判决确认上诉人对涉案房屋享有物权。

从债权角度分析，上诉人的情况亦不能满足《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定的四种特殊债权人的情形。

故无论从物权角度，还是从债权角度，上诉人与被诉房屋登记行为均不具有行政法上的利害关系。

依据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条规定，公民、法人或者其他组织向人民法院起诉时，应当提供其符合起诉条件的相应的证据材料。

第3讲：孕灾环境稳定性分析yasuo

第三节陆地孕灾环境稳定性分析—土地利用变化情景分析
方法2：土地利用变化动态预测方法与模型
目前常用的预测并模拟未来社会经济状况的地理模型主要是元胞自动机（CA）模型，主要用于模拟城市空间扩张和土地利用的时空演变。大多数CA模型仅能模拟一类城市用地的时空变化，而GeoCA-Urban模型可以同时模拟多种用地变化，且该模型具有较好的可操作性。 GeoCA-Urban是一个基于栅格的模型，主要包括了居住用地、工业用地、商业服务用地、道路交通用地、农地以及其他类型用地六类，将各类用地类型转化为用地栅格细胞。基于城市动态演化模型，GeoCA-Urban通过一系列决策规则（如细胞年龄、发展策略、距离和方向、密度条件等）来确定各种类型用地之间的转换概率。此外，该模型还考虑了城市发展的控制因素（如地形、城市规划、法律法规等），通过一个控制图层来限制各类用地栅格的转换变化。
第三节陆地孕灾环境稳定性分析—土地利用变化情景分析
（1）建模过程主要包括3个方面
设置模型生长的种子，即具有生长能力的土地利用栅格。以上海为例来进行介绍。基于 2000 、 2003 和 2006 年上海土地利用矢量图，利用 ArcGIS 将数据分别转换成 50m 分辨率栅格图。所有数据均转换成 .asc 格式导入 GeoCA-Urban 模型，并将居住、工业和商业用地类型的栅格设置为模型发展的种子。控制图层依据已有土地利用图和上海城市规划（1999–2020）来获取，将整个上海大都市区分为5类，包括限制城市化地区、居住用地发展适宜区、工业用地发展适宜区、商业用地发展适宜区和不受限制地区。限制城市化地区主要是土地利用图中的道路交通用地、公共设施用地、水域、湿地和林地。居住、工业和商业用地的发展适宜区则为上海城市规划（1999–2020）各自的规划区域。不受限制地区则是农业用地和未利用地，这两类用地类型可以转化为其他各类用地。模型参数的获取。基于上述两个步骤，2000年的土地利用图被用来模拟2003年的土地利用格局，而2003年的土地利用图则被用来模拟2006年的土地利用格局。在模拟过程中尝试了不同的参数组合，并将模拟结果与原数据进行比对，最终获取了一套较为满意的模型参数用于未来2030年的土地利用预测。

企业价值评估市场法应用实务及案例

三、可比企业
企业不应当因交易费用对该价格进行调整。交易费用不属于相关资产或负债的特征，只与特定交易有关。交易费用不包括运输费用。
相关资产所在的位置是该资产的特征，发生的运输费用能够使该资产从当前位置转移到主要市场（或最有利市场）的，企业应当根据使该资产从当前位置转移到主要市场（或最有利市场）的运输费用调整主要市场（或最有利市场）的价格。
2
主要内容
一市场法企业价值评估技术规范二市场法企业价值评估要点讲解三市场法企业价值评估案例分析
3
1
市场法企业价值评估技术规范
4
一、资产评估准则
《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227号）《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218号）《金融企业国有资产评估报告指南》（中评协[2010]213号）《资产评估专家指引第6号——上市公司重大资产重组评估报告披
三、可比企业
行业《上市公司行业分类指引》
• 该分类指引为中国证监会2012年修订，将上市公司的经济活动分为门类、大类两级。与此对应，门类代码用一位拉丁字母表示，即用字母A、B、C……依次代表不同门类（19 类）；大类代码用两位阿拉伯数字表示，从01开始按顺序依次编码。
• 上市公司行业分类按季度进行。中国证监会于每季度末公布上市公司行业分类结果。
市场法评估需具备以下四个前提条件: 有一个充分发展、活跃的资本市场；在上述资本市场中存在足够数量的与评估对象相同或类似的可比
企业、或者在资本市场上存在着足够的交易案例；能够收集并获得可比企业或交易案例的市场信息、财务信息及其
他相关资料；可以确信依据的信息资料具有代表性和合理性，且在评估基准日

土地登记法律案例(3篇)

第1篇一、案件背景某房地产公司（以下简称“原告”）在2010年取得了一块土地的使用权，并在当地土地管理部门进行了土地登记。

然而，在2015年，另一家公司（以下简称“被告”）突然出现，声称该土地的所有权归其所有，并要求原告返还土地。

被告向法院提起诉讼，要求确认其对该土地的所有权。

原告则认为，其已依法取得该土地的使用权并进行登记，被告的主张无法律依据。

本案涉及土地登记的法律效力及土地权属纠纷的解决。

二、案件事实1. 原告于2010年通过拍卖方式取得了该土地的使用权，并与当地土地管理部门签订了土地使用权出让合同。

2. 原告在取得土地使用权后，按照合同约定向土地管理部门支付了土地使用权出让金。

3. 原告在取得土地使用权后，依法向土地管理部门申请办理了土地登记手续，并取得了《国有土地使用权证》。

4. 2015年，被告向法院提起诉讼，声称该土地的所有权归其所有，并要求原告返还土地。

5. 原告在接到起诉状后，向法院提交了相关证据，包括土地使用权出让合同、土地使用权出让金支付凭证、土地登记证明等。

三、法律问题本案涉及的主要法律问题是土地登记的法律效力及土地权属纠纷的解决。

1. 土地登记的法律效力根据《中华人民共和国土地管理法》第四十二条规定：“土地使用权人依法取得土地使用权后，应当向土地管理部门申请办理土地登记。

土地管理部门应当依法登记，并向土地使用权人颁发土地使用权证书。

”本案中，原告已依法取得土地使用权，并向土地管理部门办理了土地登记手续，取得了《国有土地使用权证》。

根据法律规定，土地登记具有法律效力，可以证明原告对该土地享有使用权。

2. 土地权属纠纷的解决根据《中华人民共和国物权法》第三十二条规定：“物权受法律保护。

因物权纠纷提起的诉讼，应当依法受理。

”本案中，被告主张对该土地享有所有权，与原告存在土地权属纠纷。

根据法律规定，当事人因物权纠纷提起的诉讼，应当依法受理。

法院在审理本案时，应依法查明事实，确认土地权属，保护当事人的合法权益。

天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告-2015年第8号

天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------天津市地方税务局关于土地增值税相关政策的公告2015年第8号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则的相关规定，现将我市土地增值税有关政策公告如下：一、凡在本市行政区域内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应缴纳土地增值税。

二、从事房地产开发的纳税人应按每月取得的商品房转让收入，乘以本公告规定的预征率计算预缴土地增值税。

三、我市房地产开发企业销售商品房，按以下预征率预缴土地增值税：每平方米销售价格2万元（含）以下的，预征率为2％；每平方米销售价格2万元至3万元（含）的，预征率为3％；每平方米销售价格3万元以上的，预征率为5％。

四、土地增值税预缴的纳税期限为1个月，纳税人自期满之日起15日内到主管税务机关申报缴纳土地增值税。

待项目符合清算条件时，纳税人应按照清算规定到主管税务机关办理土地增值税清算手续并结清税款。

五、对按政府有关部门批准建造出售的经济适用房、限价商品房等社会保障性住房项目暂不预缴土地增值税，待项目符合清算条件后进行清算，其增值额不符合《条例》第八条（一）项免税规定的，应缴纳土地增值税。

六、纳税人应在税务机关规定的预征期限内缴纳土地增值税，对未按规定期限缴纳税款的，从缴纳期限届满的次日起加收滞纳金。

七、转让存量房的纳税人应当自转让合同签订之日起7个工作日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报手续，填报《土地增值税纳税申报表（三）》（附件1），并在主管税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

2015年土地管理基础：国有土地使用权出让的方式模拟试题

2015年土地管理基础：国有土地使用权出让的方式模拟试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、从市场交换角度，企业的价值是由决定的。

A：社会必要劳动时间B：建造企业的原始投资额C：预期收益能力D：企业生产能力E：土地2、在国有企业改制为股份公司的资产评估中，若资产评估价值大于原资产账面价值，差额应。

A：冲减资本公积B：计提资产减值准备C：冲减盈余公积D：计入当期营业外收入E：土地3、在计算房屋建筑面积时，层高在__m以下的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室等不计算在内。

A．2.0B．2.1C．2.2D．2.34、根据国土资源部2006年颁发的《土地估价师资格考试管理办法》，获得执业资格的土地估价师可以从事（）的评估。

A.地表的权利 B.地表及地下空间的权利 C.地表、地下及地上空间的权利 D.地表、地下空间、地上空间、地上附着物、定着物及相关权利5、土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，（）属于对土地价格的设定。

A．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项B．估价期日C．估价机构对估价结果有解释权D．估价结果的法律责任6、《土地权属争议调查处理办法》规定，对申请人提出的土地权属争议调查处理的申请，国土资源行政主管部门应当依照本办法的规定进行审查，并在收到申请书之日起__个工作日内提出是否受理的意见。

A．7B．15C．30D．607、是指企业在正常的经营活动和商品交易中由于延期付款或预收账款所形成的企业常见的信贷关系。

A：商业信用B：国家信用C：民间信用D：银行信用E：土地8、某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为万元。

【2007年考试真题】A：50．5B：67．5C：70．5D：72．5E：时间因素9、耕地的承包期为__年。

土地估价报告

班级：土地1201班姓名：贾力哈斯学号：土地估价报告项目名称：疆腾公司代表北辰区政府收购的天津市水西村地块国有土地使用权价格评估受托估价单位：天尚不动产评估有限责任公司土地估价报告编号：天商估【2015】字第008号提交估价报告日期：二○一五年六月十九日目录第一部分摘要..................................一、估价项目名称....................................二、委托估价方......................................三、估价目的........................................四、估价基准日......................................五、估价日期........................................六、地价定义........................................七、估价结果........................................八、土地估价师签名..................................九、土地估价机构....................................第二部分估价对象界定..........................一、委托估价方......................................二、估价对象........................................三、估价对象概况....................................四、影响地价的因素说明..............................第三部分土地估价结果..........................一、估价依据........................................二、土地估价........................................三、估价结果和估价报告的说明........................ 第四部分附件..................................土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称疆腾公司代表北辰区政府收购的天津市水西村地块国有土地使用权价格评估二、委托估价方委托单位：天尚不动产评估有限责任公司三、估价目的因红桥区建设规划发展，需要使用国有土地。

天津市东丽区土地利用总体规划

天津市东丽区土地利用总体规划（2015-2020年）文本东丽区人民政府二〇一八年四月目录前言 (1)第一章总则 (1)第二章土地利用现状与形势 (6)第一节东丽区概况 (6)第二节原规划实施评价 (8)第三节土地利用现状 (10)第三章土地利用战略与目标 (13)第一节区域定位与总体战略 (13)第二节土地利用目标 (14)第四章土地利用结构与布局调整 (16)第一节土地利用结构与布局调整的原则 (16)第二节土地利用结构调整 (17)第三节土地利用布局优化 (18)第五章土地用途分区与管制 (23)第一节基本农田保护区 (23)第二节一般农地区 (24)第三节城镇建设用地区 (25)第四节城镇建设用地扩展区 (27)第五节林业用地区 (27)第六节生态环境安全控制区 (28)第七节风景旅游用地区 (29)第八节其他用地区 (30)第六章农用地保护与利用 (31)第一节耕地的保护与利用 (31)第二节永久基本农田保护 (31)第三节其他农用地的保护与利用 (32)第七章建设用地集约利用及空间管制 (34)第一节建设用地集约利用 (34)第二节建设用地空间管制 (35)第八章土地生态建设与环境保护 (40)第一节生态建设目标与生态布局 (40)第二节土地生态环境保护措施 (41)第九章土地综合整治 (44)第十章规划期内重点项目 (46)第一节优先保障基础设施用地 (46)第二节加强城乡重点建设项目用地保障 (47)第十一章街镇土地利用调控 (48)第一节严格土地利用规划指标控制 (48)第二节街镇土地调控利用方向 (49)第十二章规划实施保障措施 (52)附表： (55)前言为贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，实现天津市东丽区全面建设小康社会的宏伟目标，切实落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，统筹安排各业各类用地，促进全区经济社会又好又快发展。

特别是当前，京津冀协同发展为东丽区发展提供了机遇。

从最高院案例看划拨土地使用权转让批准之认定问题

从最高院案例看划拨土地使用权转让批准之认定问题旷小明广东伟伦律师事务所合伙人，2002年开始执业，擅长于刑事辩护、不动产等商事争议处理。

按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第四十五条之规定，在符合相应条件情况下，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让。

划拨土地使用权转让之审批属政府土地管理部门的行政职责，标题中提出的批准认定问题，大部分法律人士可能会想当然地哑然失笑，认为不具备研究价值，但司法实务中对此问题却往往存在争论，一些经验丰富的法官、律师相互之间对此类法律事实往往有着截然不同的看法。

笔者在此就最高人民法院（以下简称最高院）（2016)最高法民再121号案例予以简析。

案情精简版案情简介难免冗长，或许对大部分读者没有吸引力，笔者在此先以对话版予以精简：阳光壹佰公司：法官大人，我在2003年8月8日签协议买二建公司的划拨土地，付了1879万元，但二建公司没将土地给我，所以要退钱、付利息。

二建公司：法官大人，冤枉啊!我是收了钱，但我房屋拆掉了，土地交回给了政府，政府在2011年又将土地卖给阳光壹佰公司了，所以我不退钱。

济南市国土资源局：法官大人，我没批准二建公司将划拨土地转让给阳光壹佰公司。

我在2007年收回了二建公司土地，付了5万多元，还有1879万元补偿款没付，但，正准备付。

济南中院：政府没批准转让，合同无效，二建公司退钱、付部分利息。

山东高院：政府没批准转让，合同无效，二建公司退钱、付部分利息。

最高院：国土局说谎，你批准了。

合同有效，二建公司不退钱。

阳光壹佰公司：我摘牌时又付了钱啊，政府还要付1879万给二建公司呢。

二建公司：国土局，快付我那1879万元补偿款。

济南市国土资源局：我没批准啊，我是以挂牌方式将地出让给阳光壹佰公司。

现在最高人民法院说我批准了，哪我究竟是批准了，还是没批准呢？后面的1879万元补偿款我还该不该付给二建公司呢？案情简介版济南阳光壹佰房地产开发有限公司（以下简称阳光壹佰公司）计划在济南市槐荫区刘长山路开发建设“济南阳光壹佰国际新城”项目， 2002年10月8日，由济南市国土资源局、济南市建设委员会、原济南市第二建筑工程总公司（济南二建集团工程有限公司前身，以下简称二建公司）、阳光壹佰公司四方签订了《收回国有土地使用权协议书》。

【案例】未办证土地被拍卖后能否退还契税(老会计人的经验)

【案例】未办证土地被拍卖后能否退还契税（老会计人的经验）基本案情2006年8月25日，甲公司与常州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，将常州市一宗103125平方米的国有土地使用权出让给甲公司。

同年11月6日，甲公司缴纳了该宗土地的契税3940942.52元。

2006年11月14日，常州市中级人民法院因甲公司所涉借款合同纠纷案件作出民事裁定及协助执行通知，查封了该地块的国有土地使用权，国土资源局终止了甲公司的土地登记办理。

2009年10月26日，法院经评估拍卖并裁定该土地使用权归乙公司所有。

2009年12月9日，乙公司按相关规定申请办理该宗土地的登记。

2014年12月，甲公司提出因没有取得该地块的土地使用权证，不是契税的纳税义务人，向常州地税局提出应退回原来缴纳契税的请求。

征纳争议纳税人观点：甲公司认为，该公司与常州市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，但未能办理国有土地使用权登记，原因是法院对该公司所涉民事纠纷采取诉讼保全及执行措施。

最后法院将该宗土地使用权评估拍卖后，裁定归乙公司所有。

根据《中华人民共和国物权法》第三十一条的规定，该公司要取得该宗国有土地使用权之物权必须满足两个条件：（1）存在人民法院、仲裁委员会就该宗国有土地使用权判决、裁定、裁决至上诉人名下的法律文书或者人民政府的征收决定；（2）必须先行登记，否则不发生物权效力。

至今没有任何一份判决、裁定、裁决将该宗国有土地使用权判决、裁定、裁决至该公司名下；该公司亦未就该宗国有土地使用权获得过登记，不具备法定物权设立的条件，因此该公司不是该地块的权属承受人，应退回原来缴纳的契税。

税务机关观点：甲公司与常州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，于2006年11月6日缴纳契税3940942.52元符合法律规定。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定，缴纳契税并不以取得土地使用权为前提，而是以纳税人签订土地、房屋权属转移合同或取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证为依据。

天津金茂集团案例分析

2 家族式管理，存在利益分配，开始思考经营模式的转变
2000-2003
家族内战，认识到管理职责和权益分配上不清晰带来严重后果
2004.6.15
以现代管理制度构造企业大型民营企业集团，完善企业管理制度
2005-2011
第四章商业转变引发的战略转变
收购失败
外协件质量
强化质检
1、失败之处：
1
商业转变引发的战略转变
1990-1995
1995-2000 2000-2003 2004.6.15 2005-2011
外协件质量
强化质检
4
第二章文飚创业竞争优势获取与延续
文飚创业竞争优势获取与延续
香八珍烤鸡
模仿创新战略
初期 19 90 19 93
模仿战略---建立短期竞争优势（但是在短期内容易被模仿，竞争优势不具有持续性）；
擅自进入陌生领域
自信心膨胀，听不进去劝告；有限的资金资源，分散投资，没有集中一点，迅速做大做强
2
国家政策调整，企业严重亏损
意识到企业要了解国家大的产业政策，做国家鼓励和扶持的项目，要顺势而为
3
关系和问题处理
在民企并购国企过程中，要特别关注社会影响、国家法规、群众关系的处理和因此带来的各种各样的问题
2015-4-6
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19
文飚创业的经历就像企业的生命周期再整理，再发展时期（见下图）
商业转变引发的战略转变
方向、使命愿景、目标科学的体系法治vs.人治改革、创新解放思想有所为有所不为敏锐的眼光创新的能力
企业各个阶段
再发展期
再整理
衰退期
稳定期
成长期

刘聿、天津市规划和自然资源局南开分局二审行政判决书

刘聿、天津市规划和自然资源局南开分局二审行政判决书【案由】行政行政行为种类政府信息公开【审理法院】天津市第一中级人民法院【审理法院】天津市第一中级人民法院【审结日期】2020.11.30【案件字号】(2020)津01行终461号【审理程序】二审【审理法官】任桂红韩宇芦一峰【审理法官】任桂红韩宇芦一峰【文书类型】判决书【当事人】刘聿;天津市规划和自然资源局南开分局【当事人】刘聿天津市规划和自然资源局南开分局【当事人-个人】刘聿【当事人-公司】天津市规划和自然资源局南开分局【代理律师/律所】朱辉北京大成（苏州）律师事务所【代理律师/律所】朱辉北京大成（苏州）律师事务所【代理律师】朱辉【代理律所】北京大成（苏州）律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【字号名称】行终字【原告】刘聿【被告】天津市规划和自然资源局南开分局【本院观点】根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第四条的规定，被上诉人天津市规划和自然资源局南开分局具有受理政府信息公开申请并依法作出答复的法定职责。

【权责关键词】合法违法基本原则举证责任合法性证据不足维持原判政府信息公开【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第四条的规定，被上诉人天津市规划和自然资源局南开分局具有受理政府信息公开申请并依法作出答复的法定职责。

本案争议的焦点是被诉的《答复书》是否正确。

被上诉人天津市规划和自然资源局南开分局提供的证据能够证明，其在收到上诉人的政府信息公开申请后，履行了受理、查询、作出被诉《答复书》并依法送达申请人的法定程序，其履行的行政程序符合法律规定。

上诉人向被上诉人申请公开的信息为：1.“如实向申请人公开、说明和解释，在作出（规南发字〔2014〕53号）函时，适用的法律法规及文件规定依据；2.针对（规南发字〔2014〕53号）函，在发函适用对象、发文主体存在的问题，进行法律授权依据上的解释、说明并公开相关文件规定。