三里屯太古里实地调研报告

2011311405 徐晓明

三里屯太古里是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，分为南北两部分，设有可进驻200余个商店的零售空间及拥有99间客房的都会风尚酒店——瑜舍。

三里屯太古里作为一个成功的商业项目，具有很多优势。

（1）地理位置优越：位于东二环和东三环之间的休闲娱乐商圈——三里屯-工体商圈。项目北侧聚集了大量的使馆，南侧聚集了写字楼、宾馆、医院、太平洋百货。

（2）公共交通方便：有多路公交到达三里屯站或者长虹桥西站，在地铁10号线的团结湖站下车西行即可到达。

（3）设计理念新颖：项目将老北京的“胡同”与“四合院”融入时尚元素。在传统的基调上赋予古老事物以时尚的新面貌，通过不规则的几何造型和大胆饱满的用色赋予每幢建筑独特的外观和个性，打造出一种国际性的外观设计。19幢低密度建筑布局而成的大型开放式购物街区，格局开阔，花园、庭院和小巷点缀其间，让顾客可以在亲近自然的同时体会到探游的乐趣。

（4）规划布局合理：南区主要面向年轻时尚人群，建筑风格凸显个性，独栋建筑之间纵横交错，胡同风味独树一帜；喷泉水柱间充满了孩子们嬉戏玩耍的欢声笑语，为炙热的午后带来一片凉爽。北区下沉式、开放式庭院设计更接近四合院的氛围，钻石楼彰显出奢侈品牌的高雅格调，国际知名品牌的创意活动更为这里增添了一份时尚感；喧闹都市中的心灵栖息地，清静典雅的北区为顾客提供了一个放松心情、享用午餐或下午茶的好地方。

（5）运作模式准确：太古地产采用只租不售的商业地产开发模式，正是这种模式让该项目的繁华把由同一个设计师设计的、与该项目仅有一街之隔的三里屯SOHO远远甩出了几条街。这也体现出，对于商业地产而言，前期的建筑设计并不是最重要的，后期的运营管理是很重要的，这才是决定一个项目是否成功的关键。

该项目虽然有很多显而易见的有点，但还是存在一些缺点或不足。

（1）自驾出行不便：项目只临工体北路一条主路，车流量巨大，车辆进入时需大量时间等候；车库出口所临街道2车道的设置给顾客带来了很多不便。

（2）连接南北区的小街环境较差也很吵闹，无论风格还是品味都与整个项目的设计格格不入，需要整顿。

（3）瑜舍的入住率不高，影响了项目的盈利目标。

三里屯太古里的实地体验给我最重要的一个收获就是领悟到了商业地产后期管理和该门课程的重要性。

2011311405 徐晓明

新光天地是由台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资成立的第一家百货店，双方各占50%股份；坐落在长安街东沿线大望桥东北角，紧临四环路，与京通快速路、地铁主干线相连，交通非常便利。

作为典型的商业项目，新光天地具有很多亮点。

（1）定位精准：该项目交通便利、依托CBD商圈，高端消费场所的定位无可置疑。作为中国单体面积最大的百货公司，拥有宽敞舒适的购物空间，周末假日的停车位达到2700个。因为是与台湾新光三越百货公司合营，所以该项目将国内外百货零售业的领先优势结合在了一起，经营品种主要是来自于欧美等国家的世界顶级名品、国内精制品和全国各地的特色消费品。

（2）规划设计新颖：该项目主体建筑主题外侧的LED显示屏墙很有特色，设计了随节随季、万花筒般璀璨斑斓的音乐图像。在挑空区, 考虑到顾客可在闲暇时倚栏观赏，各层均沿边缘设有围栏，四角圆形设计，无锐角，不会碰伤顾客。

（3）人文关怀的体贴服务：新光天地专门设置有司机休息室；而且为了顾客能够及时打到出租车，它还通过多种方式吸引出租车司机前来；“婴儿室”、“亲子卫生间”专为带宝宝逛店的妈妈设置；专用卫生间、试衣间、无障碍通道专为残障人士服务。

（4）注重购物休闲体验：新光天地家居区提供很多现场体验的项目，消费者可以尽情体验逛商场的乐趣。

（5）高端品牌产品的真：在这里，顾客不用担心买到假货，LV、GUCCI等产品都是货真价实的，可以放心购买。

这个项目不可避免的有一些不足或威胁。

（1）随着台湾新光三越百货公司的退出，新光天地对顾客全面人性化的考虑做的不如从前，有衰败的迹象。

（2）很多一层的专卖店封闭了二级出口，这为顾客的出行带来一些不便。

（3）在新光天地的附近出现了很多高端品牌的专卖店，竞争更加激烈、

（4）商场内部店面的设计缺乏个性与新一，变化不多会给顾客带来单调感。

对华茂新光天地的实地调研让我感受到了高端消费场所的奢华，感到自己如果想要在这里欢快的购物，还需要努力奋斗不止好多年。