开盘前营销节点管控

面积测绘 面积测绘 面积测绘 销售许可证办理 销售许可证办理 销售许可证办理 销售许可证办理 销售许可证办理 销售许可证办理 销售许可证办理 人员招聘与培训 人员招聘与培训 人员招聘与培训 人员招聘与培训 人员招聘与培训 人员招聘与培训 人员招聘与培训 人员招聘与培训 人员招聘与培训 人员招聘与培训 人员招聘与培训
5
样板间
5.6
确认样板房立面/门窗/空调格栅/阳台栏杆等与 栏杆等与交房标准一 致（如为精装交房， 交房标准一致 则需确认其他交房装 修标准） 5.8软装/灯具/家具 采购及制作/进场 5.9样板间及通道广 告包装 5.9软装/灯具/家具 采购及制作/进场 6.2确定楼栋编号或 分区编号 6.3确定楼栋编号或 分区编号 6.3与测绘单位沟
6.4 6.5 6.7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8 8.9 8.10 8.11
与测绘单位沟通，对过程施工图进行第一轮面积 通，对过程施工图进 预测绘 行测绘 6.4初步测绘面积与 第一轮测绘面积与决策文件指标面积对比，寻找 指标面积对比，寻找 差异原因并进行调整 差异原因 取得正式施工图纸（设计部/工程部签确） 6.5正式施工图测 正式施工图测绘并取得测绘报告 绘，取得测绘报告 7.2当地商铺/住宅/ 确认当地商铺/住宅/写字楼预售办理及商业物业 写字楼预售办理条件 按揭放款条件及可突破情况 及可突破情况 7.3土地证/规划证/ 跟踪四证（土地证/土地及建筑规划证/施工证） 施工证跟踪取得 7.6物价局审批（部 分省市） 7.7完成物业管理委 托（部分省市） 7.8地名办审批（部 分省市） 办理情况 完成物价局审批（部分省市） 完成物业管理委托（部分省市） 完成地名办审批（部分省市） 完成其他办理预售证需要的审批手续（按当地政 策要求） 取得预售许可证 8.2确定营销部组织 构架及人员编制 8.3确定营销部编外 确定营销部组织构架及人员编制并上报审批
9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 10 10
销售道具（VI及宣传品） 销售道具（VI及宣传品） 销售道具（三维片） 销售道具（三维片） 销售道具（三维片） 销售道具（三维片） 销售道具（效果图） 销售道具（效果图） 销售道具（效果图） 销售道具（其他：网站/礼品/ 制服/办公用品及家具/电器设 备/销售电话等） 营销费用总体及年度预算 营销费用总体及年度预算
一级管 控节点 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5
一级管控节点 市场研究 市场研究 市场研究 市场研究 市场研究 市场研究 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 广告公司招标 广告公司招标 广告公司招标 广告公司招标 广告公司招标 广告公司招标 售楼处 售楼处 售楼处 售楼处 售楼处 售楼处 售楼处 售楼处 售楼处 售楼处 售楼处 售楼处 样板间 样板间 样板间 样板间 样板间
装，景观，软装等） 4.4售楼处土建施工 售楼处土建施工 4.5售楼处内装施工 售楼处内装施工 4.6售楼处景观施工 售楼处景观施工 4.7软装/灯具/家具 软装/灯具/家具采购及制作/进场 采购及制作/进场 4.8模型沙盘 模型沙盘 4.9售楼处广告包装 售楼处广告包装 4.10项目中心（质量 项目中心（质量监督部/设计部/营销部）联合验 监督部/设计部/营销 收 部)联合验收 4.11集团安监部验收 集团安监部验收 4.12售楼处开放活动 组织售楼处开放活动 组织 5.2样板房选址/确定 样板房选址/确定样板房户型 样板房户型 5.3确定样板房内装 确定样板房内装设计方案 设计方案 5.4确定样板房软装 确定样板房软装设计方案 设计方案 5.5样板房土建施工 样板房土建施工 5.6样板房内装施工 样板房内装施工 5.7确认样板房立面/ 窗户/空调格栅/阳台
8 8 8 8 9 9 9
人员招聘与培训 人员招聘与培训 人员招聘与培训 人员招聘与培训 销售道具（沙盘） 销售道具（沙盘） 销售道具（沙盘）
8.12 8.13 8.14 8.15 9.1.1 9.1.2 9.1.3
9
销售道具（沙盘）
9.1.4
9 9
销售道具（沙盘） 销售道具（VI及宣传品）
9.1.5 9.2.1
11.4确认最终交房时 间及建造标准 11.5拟定补充合同及 附件 11.6与商管商定物业
与商管商定物业费标准及物业管理相关文件 确定项目不利因素公示及客户签确单
费标准及物业管理相 项目公司法律顾问审核确认上述全套文件 关文件 11.7买卖合同全套文 上述全套合同及认购书文件上报审批 本上报审批 12.2确认工程进度计 划，开盘节点，讨论 确认工程进度计划/开盘节点，确定推盘策略 推盘策略 12.3编订营销推广策 明确营销重点/难点问题及应对策略，编订营销 略和重大节点计划 推广策略和重大节点计划 12.4上报中心营销部 项目经理审核，最终 上报中心营销部审核 评审 13.2对照决策文件， 对照决策文件，结合项目实际情况，确定开盘价 确定首期开盘价格 格标准及定价原则 13.3针对项目整体推 盘策略，面积，对项 编制价格表及折扣体系 目整体进行价格测算 13.4编制开盘报告 制作开盘价格落位图 13.5制作首期商铺开 编制开盘报告并上报审批 盘价格落位图 13.6上报纸质开盘审 上报纸质开盘审批文件 批文件 13.7上报OA开盘审 确定认筹方案并上报备案 批文件 13.8开盘（含认筹） 意向客户装户 方案确定 13.9开盘工作计划编 确定开盘方式及活动组织方案并上报审批 订 13.10各类公示文件 准备认筹及开盘现场公示文件 准备 13.11认购书及销控 准备认购书及其他开盘现场需签署或公示的文件 13.12装户 准备开盘用收据（或发票）并明确管理方式 13.13开盘活动策 根据批准的开盘报告签确价格表 划，演练并上报审批 开盘活动演练 开盘简报 14.2NC系统开通 开通并输入NC系统 研究施工图，对影响客户使用功能的建筑结构注 意事项进行提示 研究当地经营限制政策，对影响客户经营的注意 事项进行提示 建立变更事项（及图纸）内部通报制度 15.2网签备案手续办 网签备案手续办理 理 15.3确定合同附图形 确定签约审核流程 式 15.4合同审核流程确 准备合同及其他签约现场需签署或公示的文件 定及实施 15.5收据或发票管理 准备签约指引及相关表单 方式 16.2诚意金，定金， 确定诚意金/定金/首付款收取方式 首付款收取方式确定 16.3确定按揭银行及 确定按揭银行及放款政策 放款政策 确认公积金合作方式及放款政策 规范按揭银行现场服务管理方式 17.2入伙方案确定并 编制入伙方案并上报审批 上报 17.3通过项目中心质 通过项目中心质量监督部验收 量监督部验收 17.4取得面积实测报 取得面积实测报告 告 17.5取得竣工备案证 取得竣工备案证 17.6发放入伙通知 发放入伙通知 17.7交房现场布置及 交房现场布置及演练 演练 17.8现场环境包装 现场环境包装 明确质量问题整改承诺说辞 集中入伙日期间每日向项目中心营销部RTX上报 入伙情况 入伙期间质量问题整改情况跟踪及预警 18.2客户档案建立及 客户档案建立及完善 完善 18.4总部及当地商铺 总部及当地商铺大客户关系维护 大客户关系维护 19.2确定当地主要报 与当地主要报纸媒体整体广告合作招标/直委上 纸媒体合作关系 报审批 19.3确定当地主要户 户外选址及签约 外媒体合作关系 19.4确定当地主要网 与当地主要网络媒体整体广告合作招标/直委上 络媒体合作关系 报审批 19.5确定当地其他媒 确定当地其他媒体合作关系 体合作关系 19.6建立与当地银行 VIP客户、商会、政 建立与当地银行VIP客户/商会/政府等渠道客户 府等渠道客户的合作 的合作关系 关系 20.2首次户外、报广 发布前上报审批
11.1
调整方案 11.2按照集团模板， 并取得当地知名开发 按照总部模板，并根据当地知名开发企业合同及 企业合同及认购书范 认购书范本及项目实际情况进行调整修订 本 11.3初步拟定买卖合 条款 同条款，认购书范本 确定最终交房时间/交房标准/合同附图形式
11
商品房买卖合同及相关文件
11.2
11 11 11 11 12 12 12 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 14 14 14 14 15 15 15 15 16 16 16 16 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 18 18 19 19 19 19
三级工作目录 1.2当地房地产政策 环境调研 1.3当地房地产特征 调研 1.4主要竞品调研 1.5项目地块分析 1.6商业环境及租金 调研 2.2确定市场调研公 2.3确定市场调研报 告提纲 2.4召开产品定位会 2.6建议建造标准
二级管控节点 当地房地产政策环境调研 当地房地产特征调研 目标客户调研 主要竞品调研 项目地块分析 商业环境及租金调研 确定市场调研公司 确定市场调研报告提纲 完成市场调研报告并提出产品定位建议 组织产品定位会并确定户型配比方案 参与确定产品建造标准 参与确定内装成本标准 参与确定主要内装设施设备品牌
5 5 5 6 7 6
样板间 样板间 样板间 面积测绘 面积测绘 面积测绘
5.7 5.8 5.9 6.1 6.2 6.3
软装/灯具/家具采购及制作/进场 样板间及通道广告包装 组织样板间开放活动 确定楼栋编号或分区编号 取得第一轮面积预测绘图纸（设计部签确）
6 6 6 7 7 7 7 7 7 7 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8
9.2.2 9.2.3 9.3.1 9.3.2 9.3.3 9.3.4 9.4.1 9.4.2 9.4.3 9.5 10.1 10.2
效果图验收及投入使用 程监督及定稿 9.6其他销售道具 （请按上述模式分项 请分项补充列明 列明） 10.2营销费用总额确 定 10.3编订营销费用总 营销费用总额确定
工作内容
工作时间 （自然天）
营销部 责任人
计划开始时间
开始时间 调整1
开始时间 源自文库整2
计划完成时间
完成时间 调整1
完成时间 调整2
项目公司 支持部门 责任人
难点及风险提示
备注
2.7参与项目规划/建 关设计 3.2编订广告公司招
筑/景观/智能化等相 参与项目规划/建筑/景观/智能化等相关设计 编订广告公司招标文件并上报审批 标计划及文件 3.3候选广告公司邀 候选广告公司邀请 3.4现场考察及入围 现场考察及入围资格审定 资格审定 3.5广告公司招标/回 广告公司招标/回标 标 3.6评标及定标并上 评标及定标并上报审批 报审批 3.7制定广告工作计 划/工作方式，并开 制定广告工作计划/工作方式，并开始工作 始工作 4.2确定售楼处选 址，并上报审批 4.3确定售楼处设计 方案及施工图设计 （平面，立面，内 确定售楼处选址并上报审批 编订售楼处策划报告并上报审批 确定售楼处设计方案设计（平面，立面，内装， 景观，软装等）并上报审批
11.3 11.4 11.5 11.6 12.1 12.2 12.3 13.1 13.2 13.3 13.4 13.5 13.6 13.7 13.8 13.9 13.10 13.11 13.12 13.13 13.14 14.1 14.2 14.3 14.4 15.1 15.2 15.3 15.4 16.1 16.2 16.3 16.4 17.1 17.2 17.3 17.4 17.5 17.6 17.7 17.8 17.9 17.10 18.1 18.2 19.1 19.2 19.3 19.4
商品房买卖合同及相关文件 商品房买卖合同及相关文件 商品房买卖合同及相关文件 商品房买卖合同及相关文件 营销策划方案 营销策划方案 营销策划方案 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 开盘 认购 认购 认购 认购 签约 签约 签约 签约 回款 回款 回款 回款 入伙 入伙 入伙 入伙 入伙 入伙 入伙 入伙 入伙 入伙 万达会及客户关系维护 万达会及客户关系维护 媒介及渠道（报纸） 媒介及渠道（户外） 媒介及渠道（网络） 媒介及渠道（其他）
二级管控 节点 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.6 2.7 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5
确定营销部编外人员劳动合同管理方式及社保标 人员劳动合同管理及 准 社保标准 8.4人员及薪酬方案 确定各岗位薪酬标准 上报总部 8.5佣金方案上报总 佣金方案上报审批 8.6首次招聘广告发 首次招聘广告发布 部门经理（含副经理）人员招聘 编制项目答客问 编制项目接待流程及沙盘销讲标准说辞 编制部门开盘前培训计划并上报备案 8.7万达制度及基本 万达管理制度培训 业务培训 8.8万达产品模式培 训（外地万达项目参 万达产品模式培训 观学习） 8.9万达商业地产基 础知识培训（商管， 万达商业基础知识培训（商管，院线，百货，大 院线，百货，大歌星 歌星等） 等） 售楼处安全及消防专题培训 8.11模型讲解培训及 本项目销售产品系列培训（设计/户型/立面/景 考核上岗 观/商管等专业培训） 8.12样板房讲解培训 考核上岗 及考核上岗 9.1.2确定模型尺 确定模型尺寸/制作比例/位置及各类模型制作数 寸，制作比例，位置 量 及各类模型制作数量 9.1.3确定模型制作 招标确定模型制作单位 单位 9.1.4确认建筑、立 确认建筑/立面/景观图纸 面、景观图纸 9.1.4跟进模型质量 （注意商业氛围包 装），设计部，设计 跟进模型质量（注意商业氛围包装） 单位，总经理中间24次检查调整 9.1.6模型验收及安 模型验收及安装 9.2.2楼书/折页/VI等 印刷/制作品策划及 楼书/折页/VI等印刷/制作品策划及设计 设计 9.2.3宣传物料及现 场包装文字内容上报 宣传物料及现场包装文字内容上报审批 审批 9.2.5印刷/制作完成 印刷/制作完成并寄送总部备案 9.3.2三维片制作单 位选择、考察及入围 确定三维片时长及脚本 资格审定 9.3.3确定三维片时 长、内容及CF脚本 9.3.4过程样片监控 及定稿确认 9.3.5播放 9.4.2效果图公司确 9.4.3提供全套立面 、景观、内装等图纸 9.4.5效果图制作过 招标确定三维片制作单位 确认三维片所需建筑/立面/景观/内装图纸 三维片验收及播放 确定效果图数量及设计要求 确认效果图所需建筑/立面/景观/内装图纸
10 10
营销费用总体及年度预算 营销费用总体及年度预算
10.3 10.4
体预算和年度预算， 编订营销费用总体预算和年度预算并上报审批 并上报审批 10.4建立营销费用台 账，每月与财务部对 建立营销费用台账，每月与财务部对账 账，并上报备案 每季度上报营销费用使用情况及下季度费用预算
11
商品房买卖合同及相关文件