海南省物业管理招标投标管理办法(试行)》(琼建住房[2005]107号)

海南省建设厅关于印发《海南省物业管理招标投标管理办法（试行）》的通知(琼建住房[2005]107号)各市、县、自治县建设（建环）局、房产局（所）：现将《海南省物业管理招标投标管理办法（试行）》印发给你们，请认真执行。

海南省建设厅二○○五年七月十八日海南省物业管理招标投标管理办法（试行）第一章总则第一条为规范我省物业管理招标投标活动，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》，结合我省实际，制定本办法。

第二条凡在我省行政区域内开展物业管理招标投标活动的，适用本办法。

第三条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业管理企业。

提倡各类物业管理区域，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第四条物业管理招标投标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第五条省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理招标投标活动的监督管理。

各市、县、自治县人民政府确定的物业管理主管部门（以下简称“市县主管部门”）负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。

第二章招标第六条物业管理招标采取公开招标或者邀请招标的方式进行。

住宅规模较小，经该物业所在地市县主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业。

采用议标方式选聘物业管理企业的住宅规模由市县主管部门确定。

第七条物业管理招标人是指依法提出招标项目、进行招标的建设单位、业主大会或产权人。

前期物业管理招标由建设单位组织实施；已成立业主大会、业主委员会的，由业主委员会按照业主大会的决议组织实施；非出售物业管理项目的招标由产权人组织实施。

业主大会决定采取招标投标方式选聘物业管理企业的，招标方式和招标方案必须预先经业主大会会议通过。

第八条物业管理招标投标，招标人应当按照以下程序进行；（一）编制招标文件（包括招标书、招标方案、招标公告或投标邀请书）；（二）发布招标公告或者发出投标邀请书；（三）审查投标人的资格，确定入围的投标人或者应邀投标人；（四）向入围的投标人或者应邀投标人发招标文件、勘察现场、进行答疑；（五）投标人编制投标文件，向招标人报送投标文件；（六）招标人组织开标、评标，确定中标人；（七）招标人与中标人签订物业服务合同。

第九条招标人公开招标的，应当在公共媒介上发布招标公告；邀请招标的，应当向3个以上（含3个）具有相应资质的物业管理企业发出投标邀请书。

招标公告或者投标邀请书应当载明招标人的名称、地址、联系方式、招标项目的基本情况、对投标人的条件要求以及报名的地点和期限及相关费用等。

招标人需要对投标人进行资格预审的，应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件及获取资格预审文件的方法。

第十条物业管理项目招标由招标人依法组织实施。

招标人可自行组织实施招标活动，也可委托具有相应资格的招标代理机构办理招标事宜。

招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜。

未经招标人同意，招标代理机构不得转让代理业务。

招标代理机构不得为投标人提供其所代理的招标项目的咨询业务。

第十一条招标人或其委托的招标代理机构应当根据招标项目特点和需要编制招标文件。

招标文件应当包括下列内容：（一）招标人及招标项目简介；（二）对物业服务内容、服务标准及计费方式（佣金制或酬金制）的要求；（三）对投标人的资格要求，包括投标人的资质、近年来经营情况和财务状况、管理相同或相近物业的数量和质量、对拟派出的项目负责人及主要管理人员的要求等；（四）对投标书主要内容和编制格式的要求；（五）评标标准、评标方法及中标原则；（六）招标方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；（七）物业服务合同的签订说明；（八）法律法规规定的其他内容及其他需要说明的事项。

招标文件不得对投标人提出违反法律法规和本办法规定的条件，不得含有排斥潜在投标人的倾向或内容。

第十二条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书7日前，将招标文件报所在市县主管部门备案。

主管部门发现招标文件存在违反法律法规内容的，应当自收到备案材料之日起7日内，书面通知招标人。

第十三条招标人要求投标人提交投标文件的截止时间，自招标文件发出之日起，不得少于15日。

第十四条招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少10日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。

该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十五条招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量，及其他可能影响招标投标活动公平竞争的情况。

招标人设有标底的，标底必须保密。

第十六条通过招标方式选聘物业管理企业的，招标人应当按照以下时限完成物业管理招标投标工作：（一）预售商品房项目，在申报《商品房预售许可证》之前完成；（二）新建现售商品房项目，在现售前30日完成；（三）非出售的新建物业项目，在交付使用前90日完成；（四）更换物业管理企业的物业项目，在原物业服务合同终止前30日完成。

第三章投标第十七条投标人应当具备与招标项目相适应的资质和条件，并按资质等级管理规定的经营范围参加投标活动。

第十八条投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。

投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出积极响应。

投标文件应当包括以下内容：（一）投标函；（二）投标报价；（三）物业管理方案，包括服务标准、规章制度、项目经理和主要管理人员配备、本项目管理的重点难点及应对措施等；（四）招标文件要求提供的其他材料。

投标文件应密封并加盖单位公章及法定代表人或者授权代表签章方为有效。

第十九条投标人应当按照招标文件规定的期限将投标文件送达指定地点。

招标人收到投标文件后，应当向投标人出具表明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。

开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

逾期送达的投标文件无效，招标人应当拒收。

按照截标期限送达招标文件的投标人少于3个的，招标人应当按照本办法重新招标。

第二十条投标人在截标日期前，可补充、修改或者撤回已提交的投标文件。

补充或者修改的内容为投标文件的组成部分，逾期送达的补充或修改内容无效。

第二十一条投标人应当根据投标项目的物业服务成本以及合理的利润确定竞标价，但不得以低于物业服务成本的报价竞标。

实行政府指导价的，投标报价不得低于同类型、同档次物业服务收费指导价的最低限价。

招标文件对投标报价有具体要求的，不得违反前款规定。

第二十二条投标人不得互相串通投标或者与招标人串通投标，不得以他人名义参与投标或者利用其他方式弄虚作假，骗取中标。

禁止投标人利用向招标人或评标委员会成员行贿或其他不正当手段谋取中标。

第四章开标、评标和中标第二十三条开标应当按照招标文件预先确定的时间和地点进行。

开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可由招标人委托的公证机构检查公证。

经确认无误后，由有关工作人员当众启封并宣读投标文件。

开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

第二十四条开标时，投标文件出现下列情况之一的，应当作为无效投标文件处理，不得进入评标程序：（一）投标人的资格条件不符合国家有关规定或者招标文件要求的；（二）投标文件未密封的；（三）投标文件未加盖单位公章及法定代表人或者授权代表签章的，或授权代理人没有法定代表人出具的书面委托书的；（四）投标人未按招标文件的要求提交投标保证金的；（五）投标人或其委托的投标代理机构未参加开标会议的。

第二十五条评标由招标人依法组织的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，人数一般为7人以上的单数，其中专家人数不得少于成员总数的2/3。

评标委员会的专家成员应由招标人从省建设厅建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。

评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。

投标人的利害关系人不得进入相关项目的评标委员会。

第二十六条评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，并对所提出的评审意见承担个人责任。

第二十七条在评标过程中需要进行现场答辩的，招标人应当预先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重及对主答辩人的资格要求。

第二十八条评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标人的标书、企业综合情况及现场答辩情况进行综合评定。

投标人的标书、企业综合情况和现场答辩情况的权重之和为100%。

其中标书权重应不少于50%，具体由招标人在招标文件中确定。

投标书的评审应当注重管理理念、服务标准、服务价格测算、报价合理性、管理人员配备、规章制度等几个方面。

招标文件设有标底的，评标时应当参考标底。

第二十九条除现场答辩外，评标应当在保密的情况下进行。

评标委员会成员对评标结果应当签字确认。

第三十条评标委员会可要求投标人以书面或者现场答辩方式，对投标文件中含义不明确的内容作出必要的澄清或说明。

但所做的澄清或说明不得超出投标文件的范围，或者改变投标文件的实质性内容。

第三十一条评标过程中发现投标文件存在下列情况之一的，评标委员会应当否决或者界定其为废标：（一）投标文件未能对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应的；（二）投标文件中阐述的内容或者提供的材料存在弄虚作假的；（三）评标委员会要求以书面或者现场答辩方式，对投标文件中的有关问题作出必要的澄清或说明，投标人拒绝执行的；（四）投标人的投标报价明显低于其他投标人的投标报价，或者明显低于标底，使得其投标报价可能低于服务成本，而投标人对此未能作出合理说明或者不能提供相关证明材料的；（五）投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假的方式投标的；（六）其他违反招标投标法律法规及本办法的有关规定，被评标委员会否决或界定为废标的。

第三十二条中标人由评标委员会根据评标得分确定，得分最高者为中标人。

当确定的中标人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，其他投标人可按评标得分高低为序递补。

第三十三条招标项目的所有投标被评标委员会否决或界定为废标的，招标人应当重新招标。

第三十四条招标人应当在确定中标人之日起5日内，向主管部门提供开标过程、评标委员会的评标报告以及中标人的投标文件等招投标资料。

委托招标的，还应当提供招标代理委托合同。

主管部门在接到备案材料7日内，未通知招标人在招投标活动中存在违法行为的，招标人可向中标人发出中标通知书并将中标结果书面通知所有未中标的投标人并退还其投标书。

第三十五条招标人与中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和投标人的投标文件订立物业服务合同，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质的其他协议。

合同订立后10日内，招标人应将合同副本分别送主管部门和价格主管部门备案。

招标人要求投标人提交投标保证金的，应当自与中标人订立合同后5日内，将投标保证金退还中标人和未中招的投标人。

第三十六条招标人不按规定时间与中标人订立物业服务合同，给中标人造成损失的，招标人应予以赔偿；中标人无正当理由不按规定时间与招标人订立物业服务合同的，中标无效，投标人提交投标保证金的，投标保证金不予退还。