房地产会计核算技巧(pdf 97页)

北京中经阳光税收筹划事务所
《房地产会计核算技巧》
主 讲: 黄洁瑾

第一部分 房地产会计核算基础知识
一、房地产会计核算的特点 1.产品的成本核算复杂 2.经营收入及其相关税金的核算不 同。 3.涉税环节多 4.涉及的税种多、税目多、费用多

第一部分 房地产会计核算基础知识
二、常用的会计科目
开发产品
预收账款
开发成本
投资性房地产
长期应付款
开发间接费
预付账款

第一部分 房地产会计核算基础知识
三、会计账务的建立 如何设立“开发成本”的子目？
国税发【2009】31号
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》
财法字【1995】6号
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第一部分 房地产会计核算基础知识
土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费

第一部分 房地产会计核算基础知识
四、成本核算的基本程序 1.确定成本核算对象 2.归集开发成本 3.确定成本分摊方法 4.在成本核算对象之间分摊成本 5.计算各成本核算对象的开发总成本

第一部分 房地产会计核算基础知识
6.正确划分完工和在建开发产品之 间的开发成本
7.正确划分可售面积、不可售面积（ 由主管部门划分提供）
8.编制成本报表

第一部分 房地产会计核算基础知识
五、确认成本核算对象的原则 财税法【2009】31号《房地产开发 经营业务企业所得税处理办法的通知 》，第二十六条 成本对象是指为归 集和分配开发产品开发、建造过程中 的各项耗费而确定的费用承担项目。 计税成本对象的确定原则如下

第一部分 房地产会计核算基础知识
1.可否销售原则 2.分类归集原则 3.功能区分原则 4.定价差异原则 5.成本差异原则 6.权益区分原则

第一部分 房地产会计核算基础知识
成本对象由企业在开工之前合理确定 ,并报主管税务机关备案。成本对象 一经确定，不能随意更改或相互混淆 ，如确需改变成本对象的，应征得主 管税务机关同意。