经营性基础设施用地

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一般因素

城市资源状况

地理位置（所属区域及地理特征，地势，地貌）

水文气候条件（气候是否符合人类居住，居住的舒适度）

矿产资源（大背景下的资源，了解资源优势）

占地面积及概况(对总面积类型的分类，了解土地资源状况)

城市人口（分析城市人口的类型，规模，结构及发展趋势）

房产政策（房地产市场的现状及分析）

行政区划

交通概况（主要的交通干道，于外界的港口，码头，车站通达程度）

经济状况（经济的增长点，财政金融状况，产业特色）

产业政策（产业结构，产业特色，创新新型企业，相关的税收政策）

城市发展与规划（发展目标，发展理念，对经济建设的规划，民生问题的解决，公共设施建设的方案）

城市经济发展状况（产业结构现状的分析，运行情况，发展趋势）区域因素

区域位置（地理位置，四至，地势，地貌，水文，气候）

行政区划 (所属区域的行政级别，规模，人口情况，产业发展的特色) 交通（对外交通的便捷度，交通管制，道路构造，级别和体系。距火车站，飞机场，货物集散地的距离等。）

经济建设与发展（针对供暖行业的发展状况，趋势，和国家相关政策的扶持的）

基础设施状况(电力、供水、排水、电讯等状况)

资源优势（我省是产煤大省，建设采暖厂，减低了运输成本）

环境状况（污染的排放状况及治理程序，周围的自然环境）。

产业聚集度（相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等）居民分布（该区域的居民分布情况，不可在其周围，以免影响生活，分布状况，了解运营之后提高工作的效率）

个别因素

估价对象个别因素说明表

1.宗地基础设施状

该宗地为X通一平。通路，水等

2.宗地的特殊性

（1）根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)第十七条推进土地资源的市场化配置规定，依法合理用地，促进科学发展，要深化土地市场体系建设，充分发挥市场配置资源的基础性作用，扩大国有土地有偿使用范围，严格控制划拨用地范围，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。根据中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会联合发布

土地利用现状分类标准(GB/T 21010-2007)，经营性基础设施用地可以理解为08类公共管理与公共服务用地中086小项公共设施用地，指用于城乡基础设施的用地，包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。

（2）经营性基础设施用地价格是指在正常市场条件下，经营性基础设施用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日经营性基础设施用地所能够实现的价格。经营性基础设施用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性。

1.从价格产生的根本原因上看：经营性基础设施用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。

2.从价格形成的过程看：经营性基础设施用地价格是经营性基础设施用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果。

3.从价格的本质看：经营性基础设施用地价格是经营性基础设施用地权利及其预期收益的价格，经营性基础设施用地价格的本质是经营性基础设施用地地租的资本化。

七、估价依据

八、估价原则

需求与供给原则，变动原则，替代原则，合法原则，预期收益原则，综合分析原则等。

九、估价方法的选用及过程

根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有市场比

较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。根据地产用途不同，宜分为住宅用地、商业金融业用地、工业、仓储用地、交通用地和综合用地等。

居住用地指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等用地。包括住宅用地、配套公建用地、道路用地和绿化用地。

商业金融业用地指为生产和生活提供服务的经营性用地。包括各类商场店铺、旅游饭店，娱乐场所及营业性写字楼用地，以及居住小区内的非配套经营性公建用地。

工业、仓储用地指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，仓储企业的库房、堆场、包装加工车间及其附属设施等用地。

交通用地指铁路、公路、管道运输、港口码头和机场等交通运输及其附属设施等用地。

综合用地指集办公、商住（公寓）、餐饮、购物、娱乐于一体的现代化综合大厦或大厦群用地。

公共绿地指市级、区级和居住区级的公共绿地、生产防护绿地及一些经营性绿地。主要有公园、街头绿地及苗圃等

经营性基础设施用地由于其自身的特殊性，不属于上述任何一种地类，没有参考的模板，在评估的过程中难以直接按照土地的分类标

准进行修正评估，往往需要进行类比分析后才能确定。

由于该类用地的评估在《城镇土地估价规程》及基准地价体系中没有相关的规定，导致评估工作中涉及用地性质、参照地价标准等问题难以确定。本次评估首先采用市场比较法和成本逼近法参照工业用