物业管理概论第2章参考答案
物业管理概论(第4版)章后习题答案
物业管理概论（第四版）章后习题答案第一章物业管理概述一、单项选择题1.A2.D3.A4.D5.D二、多项选择题1.ABC2.ABC3.ABCD4.A5.ABC三、判断题1. √2. ×3. √第二章物业管理市场一、单项选择题1.B2.C3.B4.A5.C二、多项选择题1.ABCD2.ABD3.ABC4.ABD5.ABD三、判断题1. ×2. √3. √第三章物业管理的基本环节一、单项选择题1.A2.A3.A4.A5.B二、多项选择题1.ABCD2.ABC3.ABC4.ABCD5.ABC三、判断题1. √2. √3. ×第四章物业管理资金的来源及使用一、单项选择题1.C2.A3.B4.D5.A二、多项选择题1.AD2.ABCD3.BC4.AD三、判断题1. ×2. ×3. √第五章房屋维修管理一、单项选择题1.D2.C3.A4.A5.A二、多项选择题1.AB2.CD3.BCD4.BCD5.ABC三、判断题1. ×2. √3. ×第六章物业设备设施管理一、单项选择题1.D2.A3.B4.C5.A二、多项选择题1.ABC2. ACD3. ABCD4.AD5.ABC三、判断题1. √2. √3. √4. √第七章物业综合管理一、单项选择题1.A2.B3.B4.C5.A二、多项选择题1.ABC2.ABC3.ABC4.ABCD5. ABCD三、判断题1. ×2. √3. √第八章物业分类管理一、单项选择题1.A2.D3.B4.C5.B二、多项选择题1.ABC2.ABCD3.ABCD4.AB5. D三、判断题1. ×2. √3. ×。
《物业管理概论》(第二版)课后答案.doc
《物业管理概论》（第二版）课后答案第一章物业管理概述■基础知识训练◇选择题1．A2．A、B、C、D3．A◇判断题1．√2．√3．×◇简答题1．什么是物业？什么是物业管理？答：物业是指已建成的具有特定使用功能并投入使用的各类房屋、建筑物以及与之相配套的设备、设施和附属场地。
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2．物业管理包括哪些主要内容？答：物业管理的内容包括四个组成部分：第一是物业的维护与保养，包括建筑物及其附属设施、设备管理；第二是物业的专项管理，包括治安、清洁、绿化、消防、车辆交通管理等；第三是特色服务，包括特约服务和便民服务等；第四是物业服务企业开展的多种经营。
3．我国的物业管理是如何产生的？答：我国对物业管理的探索和尝试始于20世纪80年代初期。
当时，被列为沿海开放城市的广州和深圳经济特区，为废除旧住宅管理体制的弊端，在借鉴国外和香港地区先进管理经验的基础上，结合内地的实际，大胆探索，在对一些涉外商品房屋的管理中，开设尝试专业化的物业管理模式。
4．试分析物业管理对房地产业发展的意义。
答：物业管理对房地产发展的意义表现为：促进国民经济的发展；促进房地产投资效益的提高；提高城市居民生活质量；树立良好城市形象，促进城市经济的发展。
第二章物业管理基础理论■基础知识训练◇选择题1．B2．C3．A◇判断题1．√2．×3．√◇简答题1．建筑物区分所有权作为一种特殊的复合性房地产所有权形式，有哪些特征？答：（1）复合性；（2）专有所有权的主导性；（3）一体性；（4）登记公示性；（5）权利主体的多重性。
2．住宅区内的产权形态的种类有哪些？答：(1)专有部分；（2）部分共有；（3）全体共有。
3．物业管理中委托关系问题如何解决？答：解决委托关系问题的核心是设计一种激励机制来保证两点：其一，使得受托人努力工作；其二，使得委托人和受托人之间利益分配合理。
《物业管理概论》(第二版)课后答案
《物业管理概论》（第二版）课后答案第一章物业管理概述■基础知识训练◇选择题1．A2．A、B、C、D3．A◇判断题1．√2．√3．×◇简答题1．什么是物业？什么是物业管理？答：物业是指已建成的具有特定使用功能并投入使用的各类房屋、建筑物以及与之相配套的设备、设施和附属场地。
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2．物业管理包括哪些主要内容？答：物业管理的内容包括四个组成部分：第一是物业的维护与保养，包括建筑物及其附属设施、设备管理；第二是物业的专项管理，包括治安、清洁、绿化、消防、车辆交通管理等；第三是特色服务，包括特约服务和便民服务等；第四是物业服务企业开展的多种经营。
3．我国的物业管理是如何产生的？答：我国对物业管理的探索和尝试始于20世纪80年代初期。
当时，被列为沿海开放城市的广州和深圳经济特区，为废除旧住宅管理体制的弊端，在借鉴国外和香港地区先进管理经验的基础上，结合内地的实际，大胆探索，在对一些涉外商品房屋的管理中，开设尝试专业化的物业管理模式。
4．试分析物业管理对房地产业发展的意义。
答：物业管理对房地产发展的意义表现为：促进国民经济的发展；促进房地产投资效益的提高；提高城市居民生活质量；树立良好城市形象，促进城市经济的发展。
第二章物业管理基础理论■基础知识训练◇选择题1．B2．C3．A◇判断题1．√2．×3．√◇简答题1．建筑物区分所有权作为一种特殊的复合性房地产所有权形式，有哪些特征？答：（1）复合性；（2）专有所有权的主导性；（3）一体性；（4）登记公示性；（5）权利主体的多重性。
2．住宅区内的产权形态的种类有哪些？答：(1)专有部分；（2）部分共有；（3）全体共有。
3．物业管理中委托关系问题如何解决？答：解决委托关系问题的核心是设计一种激励机制来保证两点：其一，使得受托人努力工作；其二，使得委托人和受托人之间利益分配合理。
物业管理概论习题库
物业管理概论习题库第一章物业的管理概述一、填充题：1．“物业”通常用来指称各类房屋建筑及其（附属设备设施），有的还包括周边场地、庭院等。
2．物业管理是一个非常宽泛的概念，除了（住宅、写字楼、商场）等主要物业类型的管理之外，它还渗透到工业厂房、货柜码头、隧道、桥梁、地铁、轻轨、各类文化、体育、艺术场馆，如美术馆、博物馆、展览馆、科技馆、影剧院、以及医院、学校、教堂、科研院所、甚至墓园、赌场等差不多所有物业类型之中。
３．一般认为，物业管理起源于（19）世纪（60）年代的英国，迄今已有（140）多年的历史。
４．物业管理在英国滥觞伊始，就很快取得很大成功。
此后又陆续推广至（欧洲大陆、北美）等发达国家和地区，以及英联邦范围内的一些经济较发达的国家和地区。
5．现代意义上的专业化物业管理，大体形成于（19）世纪末期的（美国）。
４．物业管理的基本任务是为物业用户提供物业所辖区域内的（公共服务），以及代表（物业用户）与社会公用事业机构等保持业务联系，及时处理与物业有关的对外联系事务。
５．物业管理法律关系是指人们在物业管理行为中发生的各种关系，如政府各有关部门对物业管理企业的（监督指导）关系，业主与物业管理企业之间的（管理事务委托）关系，业主委员会成员与全体业主之间的（选举与被选举关系），等等。
6．物业管理法律关系的（主体）是指参加物业管理法律关系，享受权利和承担义务的个人和组织。
7．物业管理法律关系的（客体）是指物业管理法律关系主体的权利义务共同指向的对象，即各类物业及其附属设备、设施，以及物业管理服务的实施行为，政府有关部门的监管行为等。
8．物业管理法律关系的内容，是指物业管理主体之间依据（法律和合同）享有的权利和承担的义务。
二、判断题：在下列各题中，你认为对的在题号右侧括号中打√（或T），错的打×（或F）。
1.世界上第一个物业管理的行业组织是成立于1908年的“芝加哥建筑物管理人员组织”（Chicago Building Managers Organization，简称CBMO）。
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物业管理概论习题库第一章物业的管理概述一、填充题：1．“物业”通常用来指称各类房屋建筑及其（附属设备设施），有的还包括周边场地、庭院等。
2．物业管理是一个非常宽泛的概念，除了（住宅、写字楼、商场）等主要物业类型的管理之外，它还渗透到工业厂房、货柜码头、隧道、桥梁、地铁、轻轨、各类文化、体育、艺术场馆，如美术馆、博物馆、展览馆、科技馆、影剧院、以及医院、学校、教堂、科研院所、甚至墓园、赌场等差不多所有物业类型之中。
３．一般认为，物业管理起源于（19）世纪（60）年代的英国，迄今已有（140）多年的历史。
４．物业管理在英国滥觞伊始，就很快取得很大成功。
此后又陆续推广至（欧洲大陆、北美）等发达国家和地区，以及英联邦范围内的一些经济较发达的国家和地区。
5．现代意义上的专业化物业管理，大体形成于（19）世纪末期的（美国）。
４．物业管理的基本任务是为物业用户提供物业所辖区域内的（公共服务），以及代表（物业用户）与社会公用事业机构等保持业务联系，及时处理与物业有关的对外联系事务。
５．物业管理法律关系是指人们在物业管理行为中发生的各种关系，如政府各有关部门对物业管理企业的（监督指导）关系，业主与物业管理企业之间的（管理事务委托）关系，业主委员会成员与全体业主之间的（选举与被选举关系），等等。
6．物业管理法律关系的（主体）是指参加物业管理法律关系，享受权利和承担义务的个人和组织。
7．物业管理法律关系的（客体）是指物业管理法律关系主体的权利义务共同指向的对象，即各类物业及其附属设备、设施，以及物业管理服务的实施行为，政府有关部门的监管行为等。
8．物业管理法律关系的内容，是指物业管理主体之间依据（法律和合同）享有的权利和承担的义务。
二、判断题：在下列各题中，你认为对的在题号右侧括号中打√（或T），错的打×（或F）。
1.世界上第一个物业管理的行业组织是成立于1908年的“芝加哥建筑物管理人员组织”（Chicago Building Managers Organization，简称CBMO）。
第2章 物业管理基础概论答案
第2章物业管理基础概论本章复习思考题一、填空题1．业主业主自治管理组织2．首次业主大会会议业主大会定期会议临时业主大会会议3．新建商品住宅出售50%以上公有住宅出售额30％以上第一套房屋交付业主使用满2年。
4．业主委员会5．专有所有权共有所有权成员权二、选择题1.A2.ABC3.AB4.D5.B三、判断题1.√2.√3.√4.√5.×6.√7.√四、简答题1.建筑区分所有权是指建筑物按照单元划分并出售后，在单元所有者之间形成的财产关系，包括专有所有权、共有所有权和成员权三个方面。
2. 略3. （1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
4. （1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责；（6）执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督；（7）对业主开展多种形式的宣传教育；（8）接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；（9）业委会做出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主的公共利益。
5.权利：根据宪法和法律，专有权人对专有部分享有占有权、使用权、收益权、处分权、装修改良修缮权、排他性权利以及相邻权(使用其他专有人的专有部分的权利)。
义务：（1）按建筑物的本来用途和目的使用专有部分的义务。
（2）维护建筑物安全和整体美观的义务。
（3）独立承担专有部分的维修责任及费用的义务。
（4）不得随意变更通过专有部分的水管、电线、电话线、煤气管道等各种管线，并维持其正常使用的义务。
物业管理基本制度与政策-第二章物业管理服务(附有习题及答案)
第二章物业管理服务第一节物业管理服务的特点和内容一、物业管理服务的特点(一）物业管理服务的公共性和综合性物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是物业管理服务.与一对一的交易关系不同的是，由于物业管理主要指向房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，重点是物业的共用部位和共用设施设备。
而物业的共用部位和共用设施设备不为单一的业主所拥有，而是由物业管理区域内的全体业主或部分业主共同所有，这就使得物业管理服务有别于为单一客户提供的特约服务,而具仅为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。
从物业服务合同的内容来看，物业管理企业与业主约定的物业管理事项具有综合性，不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护，这就使得物业管理服务有别于业主与专业公司之间的专项服务业务委托。
(二）物业管理服务受益主体的广泛性和差异性物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性,这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点.首先，物业服务合同中服务内容、服务标准、服务期限,双方当事人的权利和义务、违约责任等约定，必须是全体业主的合意.但对于业主群体来讲，很难实现所有业主认识完全一致，总会有部分业主或个别业主持有异议。
因此，必须从业主整体利益出发，按照少数服从多数的原则决定物业管理服务事项，然后再以全体业主的名义，与物业管理企业签订物业服务合同。
其次，各个业主对物业管理企业履行物业服务合同的认识也是不一致的，有的业主对服务表示满意，有的业主则不满意，这就给客观评价物业服务质量带来一定困难．36在此情况下，物业服务合同成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准，这就要求物业管理企业细化物业服务合同，对服务项目,服务标准，各项服务的违约责任等方面的约定尽可能具体、明确、完备。
同时，物业管理企业还应当经常进行客户调查,跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价,以保证受益群体的最大化。
[实用参考]《物业管理概论》习题与答案
![[实用参考]《物业管理概论》习题与答案](https://img.taocdn.com/s3/m/8b6e62a4680203d8ce2f24b2.png)
《物业管理概论》一、名词解释1、物业管理：是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
2、业主：指物业所有人，即房屋所有权人和土地使用权人。
3、物业管理企业：是指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的企业经济实体。
4、物业的接管验收：是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管检验。
5、业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。
6、业主大会：是由全体业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。
7、非业主使用人：指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订租赁合同）而获得物业使用权，并实际使用物业的人。
8、可能毛租金收入：物业可以获得的最大租金收入称为可能毛租金收入，它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。
9、有效毛收入：从可能毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到物业的有效毛收入。
10、净经营收入：从有效毛收入中扣除经营费用后就可得到物业的净经营收入。
11、物业管理综合服务：指除房屋建筑主体管理和房屋设备、设施管理之外的各项服务与管理工作，包括公共服务中的环境卫生管理、绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理和专项服务、特约服务。
12、赔偿金：是违约方的违约行为给对方造成损害事实时，单纯处理违约金仍不足以补偿其经济损失，则应由违约方支付给对方一定数额的损失补偿费。
13、违约金：指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。
14、物业管理服务费：指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
物业管理第1-3章简答题、论述题 - 副本范文
第一章物业管理概论一、单项选择题：1. A2. A3. C4. C5. C二、多项选择题：1.ＡＢＣＥ２.ＡＢＣＤＥ３.ＡＣＥ４.ＡＣＥ５. ＡＣＥ三、简答题：１.简述物业管理的三个基本特征：答：社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
２.简述物业管理实施的基本原则。
答：社会化、专业化、市场化的物业管理实施的基本原则是业主自治自律与物业管理企业统一专业化的管理相结合。
３.简述物业管理工作的四个主要环节。
答：物业管理工作的四个主要环节：物业管理的策划阶段、物业管理的前期准备阶段、物业管理的启动阶段和物业管理的日常运作阶段。
４.简述现代城市社区的特点。
答：现代城市社区的特点：①地域的开放性和对外部环境的依赖性；②人口密度和人口结构的变化；③社区管理机构的多元化；④居民的归属感、参与感和心理上的认同感增强。
四、论述题：论述社区管理与物业管理的区别与联系。
答：（1）社区管理与物业管理的区别：①管理的主体不同。
社区管理的主体是政府指导下由社区成员参加的社区管理委员会；物业管理的主体是业主（含使用人）和接受业主委托的物业管理企业双方。
②性质特点不同。
社区管理带有明显的行政性；物业管理具有明显的市场性。
③管理的内容不同。
社区管理不仅包括“人的住用环境”和“人的社会生活”；物业管理则围绕“人的住用环境“，以物业为对象、以人为核心开展专业化管理与服务。
④运行方式不同。
社区管理主要以行政管理、互助管理的运行方式来实施管理；物业管理是业主自治管理与专业化物业管理相结合的运行方式，及“共管式“来实施管理。
（2）社区管理与物业管理的联系：①物业管理是社区管理的子系统。
物业管理离不开社区管理，必须服从社区管理，接受社区管理的指导，从而在社区管理中确定自己的地位。
②物业管理和社区管理互为作用和影响。
物业管理是社区管理的基础，社区管理通过物业管理等多种途径建设文明社区。
第二章业主一、单项选择题：1. A2. B3. A4. A5. A二、多项选择题：1.ＡＣＥ２.ＡＣＥ３.ＡBＣDＥ４.ＡBDＥ５. ＡBＣDＥ三、简答题：１.简述权利意识的三层含义。
物业管理概论
物业管理概论前言一、物业概念的界定2、我们所讲的物业概念物质对象:各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地非物质对象:拥有物质对象及其自然附加的相关权益;3、物业的分类物质居住性、商业性、工业、特种物业二、简单介绍1、物业管理的起源与发展近代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国希尔女士现代意义上的物业管理起源于19世纪末的美国A.霍尔特1908年的芝加哥建筑管理人员组织CBMO建筑物业主组织BOO建筑物业主与管理人员协会BOMA物业管理在我国的发展1香港管理模式来源于英国,二战后的发展期;20世纪60年代正式产生2内地历程:雏形—变形—市场化管理模式引自香港;在发展中参阅欧美深圳1981年3月10日深圳市物业管理公司近20年物业服务公司迅速发展2、物业管理行业的发展前景1发展环境法律环境:1994 城市新建小区管理办法1996 房屋接管验收标准城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法1997年物业服务合同示范文本1998 物业管理企业财务管理规定共用设施设备维修基金管理办法2003 物业管理条例业主大会规程2007 物权法新规定2007年修订2009年修订2经济环境,城市居民收入增加,置业意识提升;城市居住环境改善3社会环境,生活节奏加快,居民素质提高4科技环境,现代建筑科技含量越来越高,功能越来越完备5入世环境,海外资金的介入使竞争越来越激烈2我国未来物业管理的发展方向物业管理—对现有物业的维护与维修,提供服务,保持正常的运行状态物业设备管理—物业管理专业化的结果;通过对人和工作环境的协调,创造良好的工作环境;物业资产管理—把现有的及潜在的物业当作资产来经营;理财与投资房地产组合投资管理—当前最高形式的管理模式;帮助房地产确定投资方向,为业主提供价值参考,以实现收益最大化;3、物业管理行业的性质服务性行业第三产业4、物业管理与房地产业的关系第一、延长房屋的寿命,有利于提高居住水平第二、对房地产开发与销售具有重要的支持作用第三、良好的物业品牌,促使开发商开拓市场份额;万科金地卓达恒辉华银5、从业人员的素质专业素质:经济学、服务经济学、管理学、法学、社会学,心理学、建筑学形象素质:个性特征个人形象健康的体魄第一章、物业管理概述第一节、物业概述一、物业的含义1、物业:property 或estate;财产资产房地产正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益;2、构成要素实体形态和非实体形态已建成并具有使用功能的各类居住性和非居住性建筑与这些建筑物相配套的设备和市政、公用设施与建筑物、构筑物相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路附着于上述实体的各项权益二、物业的性质一自然属性1、二元性2、有限性稀缺性3、固定性4、差异性和多样性5、永久性和长期性6、配套性和系统性二社会属性1、经济属性商品性、稀缺性、保值增殖性、政策影响性2、法律属性反映在物权关系上,在物业交易过程中,不是单纯的建筑物的所有权,而是与之相关的一个权利束三、物业的分类标准不同,分类有差异1、根据使用功能分:居住物业—住宅小区、公寓、别墅办公物业—写字楼商业物业—综合楼、购物中心、宾馆酒店、康乐场所工业物业—厂房、仓库、货场等特种物业—医院、体育馆、学校、广播电视等2、按物业所有权性质分:专有产权物业共有产权物业3、按业主的多少分:单一产权物业多元产权物业4、按业主的性质分:私有产权物业集体产权物业5、按原始设计用途分:居住物业非居住物业第二节、物业管理概述一、物业管理的含义1、广义的物业管理:与房地产经营有关的所有事宜;2、狭义的物业管理就是指:管理的主体必须是专门的机构和专业的人员管理的权限必须是受限于物业所有者的委托,合法契约管理的对象是已经竣工验收并投入使用的物业及附属设施管理的目的是为业主服务,实现保值增值管理的经营方式是统一的专业化的市场运作方式二、物业管理的特点1、社会化物业的所有者要到社会上选聘物业服务公司;物业服务公司要到社会上去寻找可以代管的物业2、专业化有资质有资格证书3、市场化经营性的要求等价有偿“质价相符”4、科学化经营保本微利开展多种经营——保值增值减少公共开支,实现“以业养业,自我发展”三、物业管理与传统的房地产管理的区别1、管理体制不同2、管理内容不同3、所管房屋的产权结构不同4、经营机制不同四、物业管理行业自身的特征1、全天候、不间断的管理服务工作2、直接面对广大的消费者3、服务质量与价格之间的弹性关系4、产品的生产与消费使用同时产生与结束五、物业管理的对象与目标一对象管理对象、服务对象管理对象:硬件:建筑物及必备的设施、设备软件:生活、工作环境与服务功能服务对象:业主,物业所有者和物业使用人二目标1、物——保值增值2、人——提升业主的住用环境3、社会——促进和谐与稳定,提高城市的现代文明三、物业管理行业的性质服务性行业第三产业四、物业管理与房地产业的关系第一、延长房屋的寿命,有利于提高居住水平第二、对房地产开发与销售具有重要的支持作用第三、良好的物业品牌,促使开发商开拓市场份额;万科金地卓达恒辉华银六、物业管理的类型一按管理主体分类强制型、行政型、福利型、市场型二按业务委托情况分类委托服务型父子型、招聘型租赁经营型物业建成后只租不售,重点在经营三按管理重点分类管理型——综合管理居住型住宅为主服务型——开展经营服务项目商业性物业为主四按经营形态的不同分类管理型、实务型、半管理半实务五按接管物业的财务渠道分类包干型管理费用加成型管理第三节、物业管理基本环节一、物业管理的内容1、基本内容日常养护建筑物和配套设施最基本清洁绿化管理点面结合、环境小品的维护秩序维护和管理安全、保卫、警戒及排外干扰消防管理设施、人员、宣传与检查车辆道路管理停放、出入路线、安全保障征收费用管理帐目清晰规范、帐目公开处理矛盾规范服务面对业主、高效参与社会服务档案管理2、多种经营业务征得业主同意,有偿服务日常生活类、商业服务类、文体类、金融中介、社会福利类3、物业租赁4、协助管理二、主要环节一策划阶段1、早期介入规划设计、施工质量、配套设施、竣工验收2、制定物业管理方案确定管理服务档次、确定服务标准和服务内容;财政收支预算3、选聘或组建物业管理服务企业二前期准备阶段1、内部机构的设置与拟定人员编制2、服务人员的选聘和培训3、规章制度的制定4、物业租售的介入三启动阶段接管验收业主入伙档案资料的建立首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立四正常运作阶段日常综合服务与管理系统的协调三、物业管理遵循的原则第一、两权分离的原则第二、公平竞争的原则第三、业主至上的原则第四、统一管理的原则第五、权责分离的原则第六、专业与高效的原则第七、经济合理的原则质价相符第八、依法管理的原则第二章、物业管理主体第一节、物业管理企业一、物业管理企业的概念、性质及类型1、概念:按合法程序成立的,具备独立的企业法人资格及相应的资质条件,根据合同接受业主或业主委员会的委托,依照有关法律、法规的规定,对物业实行专业化管理的经济实体;2、性质:第一,独立的企业法人;第二,属于第三产业,产品具有期货性质;第三,参与社会行政管理;3、类型按投资性质分:全民、集体、联营、三资、私营按股东出资形式分:有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司按经营服务方式分:管理型物管公司、顾问型物管公司、综合型物管公司二、物业管理企业的设立一建立物业管理企业的可行性研究1、市场调查需求:当地的社会经济背景、物业年增加量、现有物业的总量、未来物业发展趋势供应:现有物管公司的数量、业主对物管企业的、要求及变化趋势、法律法规2、综合分析对数据进行分析,需求大于供应且未来走势好是可行的;对物业管理企业应具备的资质进行分析;3、编写可行性研究报告市场调查情况分析;自身所具备的资质条件分析;前景预测;未来经济效益的分析与结论;二企业设立的条件符合公司法相关规定1、有限责任公司创立条件:股东人数:2-50 出资:50、30、10章程名称及组织机构固定生产经营场所和条件2、股份有限公司创立条件:股东人数:5 出资:≥1000符合法律规定章程、名称及场所同上发起设立或者募集设立≥35%三、设立的程序第一,根据公司法规定的条件,提前准备好资料和文件;第二,向所在地房地产行政主管部门提出书面申请第三,向所在地工商部门申请法人注册登记和开业登记,领取营业执照;第四,持上述证件到税务部门办理税务登记;到公安部门办理公章登记和刻章事宜;四资质等级情况及审批管理P66-69一级资质:500万、>30人中级>20人、国家建设二级资质:300万、>20人中级>10人、省级三级资质:50万、>10人中级>5人、设区的市三、机构设置与组织形式1、设置应遵循的原则:第一,目标原则因目标设置机构,因机构设职设人第二,统一领导,分级管理的原则;第三,专业化分工与各部门协作相统一的原则;第四,权责统一原则;委以重任者,必须授予重权第五,有效管理幅度原则;管理层级-层次管理幅度-指各级经理或负责人直接有效地管理和领导下属的人数;二者成反向影响、上层4-7人,作业层8-12人,部门6个左右;2、主要职能机构经理室、办公室、管理部、财务部、工程部、经营发展部3、组织形式直线式直线职能制四、物业管理企业的权利与义务五、物业管理企业的业务内容一基本业务1、前期介入2、使用管理3、环境养护与管理4、物业产权户籍管理5、提供全方位、多层次的后期服务二辅助业务为居民提供有偿地社会服务,解决其后顾之忧提升住用质量三内部业务1、人才的选用与培训内容:思想建设、作风建设、业务建设形式:上岗培训、在职培训、内部交叉培训原则:统一规划、分步实施、逐步推开的原则多形式、多层次、多渠道培训的原则先培训后上岗的原则2、劳动与分配管理薪酬制度与绩效机制3、设备维修管理4、服务质量管理5、多种经营管理六、物业管理企业竞争力的培养1、竞争力指一个企业在技术、市场、管理等方面具有的创造新产品、提供新服务、开拓新市场、改善落后管理状况的能力;2、途径:第一,拓展服务项目与提高服务品质;第二,创建管理品牌;第三,提升管理能力;3、对物管企业竞争力的评价第一,从战略角度考察:低成本、集中一点、差异服务第二,从资源角度考察:规模、员工素质、技术能力、业务质量、竞争反应速度4、物管品牌的维护第一,以提升服务质量提高知名度,扩大影响第二,以先进、朴实的经营理念树立形象;第三,加强诚信建设,勇于、敢于承担社会责任第四,对物管品牌进行策划和推广;第五,拔高经济管理能力,增加经济效益和社会效益,优先重视社会效益;第二节、业主大会与业主委员会一、业主的含义及其权利义务1、业主:指物业的所有人,即房屋所有权人和土地使用权人,是所拥有物业的主人;法律角度:产权登记房屋所有权证书服务对象:房屋所有权人自然人建设单位或开发商法人2、权利与义务作为业主,必须明确自己享有的权利和必须履行的义务;权利意识的增强反映了我国社会法制建设已取得成效深入人心;但履行义务的觉悟的确有待提高,它是民众是否能理性维权的标志;二、业主大会概述1、业主大会:说明:全体业主组成业主自治机构最高权力机构同一物业管理区域内成立一个业主大会2、业主大会的职责共六项3、程序和方法招集人:由物业所在地的区、县房地产管理部门或街道办事处、乡镇人民政府会同房屋出售单位组织召开考虑的问题1、政府为什么能在物业管理活动中发挥作用2、政府对物业管理活动监管的手段与方法有哪些3、如何理清物业服务企业与居委会的职责条件:公有住宅出售建筑面积达30%以上新建商品住宅出售建筑面积达50%以上在这个物业管理区域内第一套房屋实际交付使用满2年补:物业管理区域的划分划分要考虑的因素:物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设有利于方便业主生活工作,尽量与行政管辖和街界线一致有利于物业管理活动的开展程序:筹备会首次业主大会或业主代表大会决策有效:1/2仔细考虑任务:业主委员会章程;业主公约,业主委员会4、业主大会会议形式:定期会议和临时会议有效会议:1/2以上有投票权的业主参加与会1/2以上通过;2/3全体提前15日通知全体业主告知居委会;有会议记录存档三、业主委员会1、性质:自治组织、非盈利性2、宗旨:代表业主的利益与意志,实行业主自治与专业化管理相结合3、产生:业主大会选举产生;30日;备案4、组成与任期:业主代表组成2—3年可连选连任机构设置:主任、副主任、执行秘书5、当选业主委员会的条件本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;遵纪守法;遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;热心公益,责任心强,公正廉洁,有社会公信力;具有一定组织能力;具备必须的工作时间6、运行公益性;但运行要有经费做支撑怎么来7、与物业管理服务公司的关系第一;完全市场条件下的相互关系委托人与受托人的关系双向选择关系独立运作,不干扰对方的内部活动第二;法律地位上的平等关系,在组织关系上不存在隶属关系;第三;工作上的合作关系:相互配合,彼此支持几个需要思考的问题:1、业主委员会的机构设置怎么样达到高效2、业主委员会主任职业化的困境3、业主大会的决策如何实现高效与民主化4、业主委员会成员的素质困境5、政府对业主委员会应该给予哪些帮助能否考虑把业主委员会纳入政府的管辖之下这样能给业主委员会的发展解决什么实际问题第三节、政府在物业管理过程中的作用一、物业管理的行政主管部门1、按地位和作用分为3个层次:国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作;省级建设负责本辖区内的物业管理活动的监督管理工作;区县房地产管理部门负责在辖区内的物业管理活动的监督管理工作;2、主要职责:规划、组织和推动物业管理工作的实施制定各种标准负责监督管理,加强资质与从业资格管理对专项维修资金的归集、使用指导和监督依法对违法行为进行查处3、部门工商、财税、物价、城管、公安、市容、环保、绿化、规划、民政、司法、消防、爱卫会等二、具体关系略政府部门在住宅小区综合管理中都承担一定的责任,物业服务企业必须在其指导和监督下做好住宅小区的服务工作;三、物业管理协会1、性质:社团法人组织2、组成:物业服务企业、行业主管部门、专业人士3、作用:第一,桥梁作用;第二,研讨促发展第三,提供服务与技术支持第四,提供社会咨询第五,协助政府对企业进行监督四、物业服务企业与街道办事处、居委会1、与街道办事处的关系街道办事处师政府的派出机关,实施对社会的综合管理,因此物业服务企业要接受隶属的街道办事处的指导与管理;2、与居委会的关系居委会是城市居民的自治组织,分担办事处的部分职责,但不是政府的派出机关,主要管理的对象是人,对本辖区的公益性工作参与较多,是实现社会和谐的细胞;物业服务企业管理对象是物,服务对象是人;其交叉性决定二者要相互配合、相互协助课下思考的问题1、政府在物业管理过程中发挥作用的依据2、政府干预的手段与方法3、如何真正理清物业管理企业与居委会的关系第三章、物业管理基础理论第一节现代产权理论一、现代产权理论一、房地产产权的一般意义1、含义:以房地产为标的的物权;产权指财产权利或者与之相附着的权利束2、物权:物业权利主体在法律规定范围内,支配不动产,并排除他人干涉的权利;分类:自物权和他物权他物权指与自然权相对应的、在他人物业或不动产上设定的物权,以及所有权以外的物权的全体;分权利:用益权:地上权:因建筑物或其他工作物而使用国家或集体土地的权利;地役权:以他人土地供自己土地便利而使用的权利;典权:支付一定典价,在一定期限内占有他人的不动产,从而取得使用、收益的权利;永佃权:按年向土地所有人交付租金,而长期或永久地使用、收益的权利;担保物权:抵押权:债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产,在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,依法享有的就抵押财产的变价处分权和就卖的价金优先受偿权的总称;留置权:当债的一方逾期不履行债务时,合法占有债务人财产的一方有权扣留物品并享有对该物品的优先受偿权;质权:是担保的一种方式,指债权人与债务人或债务人提供的第三人以协商订立书面合同的方式,移转债务人或者债务人提供的第三人的动产或权利的占有,在债务人不履行债务时,债权人有权以该财产价款优先受偿;也叫“质押”;其他物权:财产使用权、承包经营权、企业经营权物权的特征P51二房地产产权的界定根据消费物品的权属分为:私人物品和公共物品产权依此分为:私有产权:个体之间的权利明晰;社团产权:个体之间的权利完全重合;集体产权:个体享有部分权利,行使权利受制约三房地产权能1、房地产产权制度:是权利束内容:1-62、房产权能与地产权能房产权:对建筑物的所有权地产权:我国地产权的唯一主体是国家土地所有权可以单向变更地产权决定房产权,是房产权的基础;房产权的12项权能P53-54二、建筑物区分所有权一涵义:专有所有权、共有部分持分权、成员权二特征:复合性:三者缺一不可专有所有权的主导性:一体性:不可分离,同时取得或消灭登记公示性:权威或主管部门的登记权利主体的多重性:身份具有多重性三分类;纵切型点式楼、横切型学生宿舍、混合型住宅小区三、住宅物业的产权形态专有部分部分共有全体共有四、异产毗连1、含义2、作用:第二节委托—代理理论一、什么是委托—代理关系1、委托,受托人以委托人的名义或费用为委托人办理委托事务,委托人支付约定报酬的活动2、代理,代理人以被代理人的名义实施活动,其后果由被代理人承受的活动;法定代理、委托代理、指定代理二、物业管理中的委托代理关系委托方被代理人:房屋产权人受托方受委托方;物业服务公司社会后果:制度层面上的创新由“管理与被管理”—委托代理关系二者的法律地位是平等的三、为什么要设立委托代理关系寻求自身利益的最大化或损失最小化1、对业主来说—产权2、对物业服务公司来说—物业经营权3、业主在维护产权利益方面面临的困惑第一、监督距离第二、激励手段需要—动机—行动第三、行为能力谈判和履约能力如何发挥业主委员会的积极作用物业公司如何提升业主的信任度和满意度四、解决对策的建议1、要明确业主委员会的法律地位和性质2、要为物业服务公司设定制衡的组织,构成“替代威胁”3、对物业服务公司业绩设定有效激励机制合同谈判、定期评价4、政府要发挥积极作用立法、物业管理市场推广、业主委员会的组建第三节物业管理市场一、物业管理市场的形成1、市场的含义2、主体:生产者、消费者、商品或劳务3、要素:需求与供给需求:有支付能力并愿意购买的需要供给:一定价格上愿意提供商品或劳务的数量;二、物业管理市场营销理论的应用物业服务公司业务的开展与拓展,离不开市场;因而营销理论的学习与运用是物业服务公司参与市场竞争的支点;1、消费者价值理论2、消费者非常满意理论增加消费者的消费信心和忠诚度3、关系营销理论内部:员工关系外部:业主、政府部门、新闻媒体第四节、物业管理与服务经济一、物业管理行业的性质1、服务的定义2、性质:第三产业,是服务领域的一环;3、经济特征:产品是无形的;与实物商品相联系,是后续的;产品定价遵循价值规律;4、服务经济发展的必要条件第一;社会经济的发展;第二;门类齐全的服务行业的出现第三;服务行业的独立化第四;职业服务的形成第五;服务效率的提高二、服务经济的内容1、服务质量质量是各类企业赢得顾客、提升信誉的手段,物业服务公司业不例外;物业服务公司效益的增加业要靠服务质量做保障;2、服务竞争竞争是市场经济的重要特征;市场主体要寻求立足之地必须要有相当的实力参与市场的竞争;现阶段来看服务价格不再是优势,更重要的是服务的内涵;3、如何加强质量、提升竞争第一,用现代科技手段促进服务质量;第二,以和谐理念提高服务效益;第三,在服务中秉承“以人为本”;第四,用现代营销方式创建服务品牌品牌打造、品牌运用、品牌维护与提升。
物业管理概论习题
第一章物业管理的任务和内容一、名词解释：1．物业2．物业管理3．委托性的特约服务4．针对性的专项服务5．常规性的公共服务二、填空题：1．早期的物业管理产生于，而现代的物业管理则产生于，中国的物业管理最早起源于。
2．按照物业的使用功能的不同，物业可以分为、、、等4类。
3．管理的四大要素是指、、、等。
4．按服务的性质和提供的方式，物业管理的内容可分为、、等三大类。
5．物业管理的策划阶段包括了；；等三个基本环节。
6．物业管理的启动阶段包括了、、、等四个基本环节。
三、选择题：1．从物业管理的角度，物业是指（）。
A 一个建筑群B 一个居住小区（大厦）C 已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施D 土地2．管理的机构是围绕（）能够正常循环而设置的。
A 封闭系统B 管理环节C 开放系统D 职能需要3．管理人员是按（）配置的。
A 实际需要B 机构岗位C 一定比例D 编制数量4．物业的所有权、使用权与物业的（）相分离是物业管理社会化的必要前提。
A 开发权B 土地使用权C 经营管理权D 行政管理权5．目前我国已公布的物业管理法规中，最高层次的法规是（）。
A 城市新建住宅小区管理办法B 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法C 城市住宅小区竣工综合验收管理办法D 物业管理条例6．物业管理的普惠性服务是指（）。
A 公共服务B 专项服务C 社会福利类服务D 特约服务7．（）一旦完成，即由开发建设单位向物业管理企业办理物业的交接手续，标志着物业管理的全面起动。
A 竣工验收B 综合验收C 接管验收D 选聘物业管理企业四、简答题：1.简述物业管理的概念。
2.简述物业的含义。
3.简述物业管理的基本内容。
五、论述题：1．试述物业管理的基本环节。
第二章物业管理企业一、名词解释：1．物业管理企业2．企业资质3．委托服务型物业管理企业4．租赁经营型物业管理企业5．委托代理型物业管理企业6．矩阵式组织形式二、填空题：1．物业管理企业按业务性质划分，可分为、、等类型。
物业管理法规各章习题答案
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物业管理法律答案
3.共同共有房屋和按份共有房屋的区别 答案：
1) 同共有共房屋的共有人不分份额地共同享有权利和承担义务。共 同共有人对共有的物业共同享有所有权。共有人按照约定管理共有的物 业；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。处 分共有的物业以及对共有的物业作重大修缮的，应当经占份额三分之二 以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的 除外。
3.×；业主委员会可以监督物业服务企业的工作，但不能撤换物业服务 企业。
4.×；业主大会可以招标选聘物业服务企业。
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[案例2]答物案：业根管据案理情法，律保安答人案员的作法是正确的，理由是：
1）公司有规定，作为公司的保安部必须履行岗位职责，不然就是失职。
2）作为物业小区的保安人员，对小区负有安全责任，对出入小区的人员 、车辆、物品有检查的权利。
3）物业公司与业主的约定对业主和租户都是有约束力的。在本案例中， 物业公司与业主有租户搬家需要有业主的书面通知才能放行的约定，所 以，当租户搬家时，就要有业主的同意书，不然不能放行。如放行，造 成业主经济损失公司就要负责赔偿。
四、简答题 1.答案： 1)在小区滥设广告，滥行张贴，影响小区观瞻。 2)毁损共用设施及设备。 3)乱搭建，改变房屋和共用设施设备用途。 4)管理的共用设备及设施造成他人损害。 5)在修缮、拆毁、挪动建筑物及设施设备的管理行为中致人损害。
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物业管理法律答案
2.简述业主常见的行政违法行为。 答案： 1)在房屋装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构。 2)业主未申报登记而装修的。 3)业主将装修工程委托给不具有相应资质的个人、企业。 4)涉及改变住宅外立面等行为的，未经有关部门批准。 5)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房或者拆除连接阳台 的砖、混凝土墙体。 6)擅自拆改供暖、燃气管道和设施。 7)未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自 超过设计标准或规范，增加楼面荷载。
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物业管理概论第2章参考答
案
-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
第二章参考答案
一、填空题
1 委托服务型和租赁经营型两种
2 50％以上或者自第一个业主入住之日起满2年
3 50％、15天
4 业主公约和业主委员会章程
5 500万元以上、300万元以上和50万元以上
二、多选题
1 ABCDE
2 ABC
3 ABC
4 ABC
5 ABCDE
三、简答题
1、委员的权利：
①参加业主委员会组织的有关活动；
②选举权、被选举权和监督权；
③参与业主委员会有关事项的决策；
④对业主委员会的建议和批评权。
委员的义务：
①遵守业主委员会章程；
②执行业主委员会的决议，完成交办的工作；
③参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业；
④向业主委员会的工作提供有关资料和建议。
2、物业管理企业的权利：
a.根据有关法规，结合实际情况，制定物业管理办法；
b.依照物业管理合同和管理办法对物业实施管理；
c依照物业管理合同和有关规定收取管理费；
d有权制止违反规章制度的行为；
e有权要求业主委员会协助管理；
f有权选聘专营公司承担专项管理业务；
g可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。
3、物业管理企业的义务:
a履行物业管理合同，依法经营；
b接受业主委员会和业主及使用人的监督；
c重大管理措施应提交业主委员会审议批准；
d接受行政主管部门监督指导；
e至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支账目；
f提供优良生活工作环境，搞好社区文化；
g发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告；
h物业管理合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费，公共收入积累形成的资产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。
四、案例分析题
案例一：
[案例分析]
业主委员会委员是由业主（代表）大会选举的，这是业主（代表）大会的权利，物业管理公司作为物业管理辖区的一员，是受业主委员会委托为该辖区提供管理服务，充当的是“管家”的角色，对业主（代表）大会的任何选举结果无权干涉。
从权利和义务的角度看，权利和义务对等是一个整体概念，是并列的关系，业主交费和当选业主委员会委员既不存在对等关系，也不存有因果关系。
如不能说一个人偷税，没有尽公民的义务，就可以剥夺他的公民权一样。
公民权不是谁都可以剥夺的，即使是犯过罪的人，如果法院没有剥夺他的公民权，他仍然可以参加选举。
业主的选举权和被选举权不是开发商和物业管理公司可以剥夺的，也不是某个政府主管部门可以剥夺的。
至于该业主拖欠物业管理费，物业公司可以《物业管理条例》、《业主公约》等为依据经济催缴。
业主仍不交纳，就要承担违约责任。
[解决方法]
物业管理公司应向该业主及业主委员会为自己的干涉行为道歉，但同时提醒该业主应交纳物业管理费，否则将会给业主委员会带来工作上的阻力，影响该业主及业主委员会的形象。
还希望在该业主交纳物业管理费的问题上，能够得到业主委员会的理解和支持，配合物业管理公司做好工作。
案例二：
[案例分析]
物业管理公约是业主和物业管理公司双方间的服务合同，双方形成的是消费者与经营者的关系。
业主作为消费者享有《消费者权益保护法》所规定的一切权利。
本案例中的前款约定物业管理公司实际上侵犯了业主的知情权，其作为免责条款，对业主是不公平的，符合《合同法》第40条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。
”故此款的制定不妥。
本案例的后款触碰了物业管理实践中的一个敏感话题，那就是物业管理公司有无权利对业主采取断水、断电、断暖的等做法，根据我国相关法规的规定，供电企业在发电、供电系统正常的情况下，应当连续向用户供电，不得中断。
因供电设施检修、依法限电或者用户违法用电等原因，需要中断供电时，供电企业应当按照规定事先通知用户。
用户逾期未缴付电费的，供电企业可以从逾期之日起，加收违约金。
自逾期之日起计算，超过30日，经催缴仍未缴付电费的，供电企业可以按规定程序停止供电。
由此可见，中止供电的权利仅在供电企业，而且供电企业也不得随意中止供电。
可见物业公司无权断电。
从实践的角度看极易激化矛盾，又有侵犯业主消费权之嫌，此款制定同样不妥。
[解决方法]
没有必要的免责条款，物业管理工作难以开展，前款可改为：
物业管理者进行如下活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：
（1）为救助人命而造成的必要财产损失；
（2）为避免业主或用户财产受损或可能受损而造成的必要财产损失；
（3）为抓捕违法犯罪分子、制止不法侵害行为而造成的必要财产损失；
（4）其他类似上述情形。
后款可改为：物业管理者有权对欠缴费业主提起民事诉讼，并可参照《中华人民共和国合同法》第182条、第184条的规定减少损失。
《合同法》第182条规定“用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。
用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。
经催告
用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。
”
《合同法》第182条规定“供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。
案例三：
[案例分析]
业主委员会是业主自治管理的核心，其成立根据惯例要有具备一些必要的条件，并履行必须的成立程序，该组织的成立才是合法的。
业主委员会成立的条件是：公有住宅出售建筑面积达到30%以上；新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上；住宅出售已满2年，其成立程序在“相关法规制度”中有明确介绍。
本案例中小区业主委员会的成立显然未按组织程序成立的，其不具备法律地位，是不合法的组织。
[解决办法]
从与业主长远合作的角度，首先物业管理公司应肯定业主这种自治管理的民主意识，但也要宣传业主委员会成立的相关法规政策，指出他们目前这种做法的不合法，提出积极的建议。
同时，物业管理公司还要表明愿意积极帮助业主成立业主委员会的愿望，愿意与其友好合作的心意。