北京小产权社区生存调查

中国房地产报/2012年/9月/10日/第A14版

市场

转正传闻刺激市场供销两旺

北京小产权社区生存调查

本报记者徐妍刘晨

尽管近期政府部门有关清理小产权房的表态不断，在北京昌平仍然存在宏福苑、白各庄新村等多个以新农村建设名义利用宅基地和农村集体建设用地的小产权社区。

虽然中央早已要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，对小产权房违法用地不予确权登记发证，不受法律保护。然而这些依托村办企业、村委会等利益集团的小产权房社区，至今仍然供销两旺。

9月4日中午，在白各庄新村售楼处，记者注意到，尽管并非双休日，仍然有二三十位看房者在售楼处选房，现场的10余位售楼人员甚至应接不暇。

而号称全北京最大小产权社区的宏福苑，将通过补缴1.2亿土地出让金和罚金来寻求转正的传闻更是成为这些小产权项目的强心剂。

筹谋转正?

从京藏高速公路北七家出口车行十几分钟，就可以达到有着北京最美乡村之称的北京市昌平区郑各庄村。这座村子大名鼎鼎的村办企业宏福集团，在当地除了开发建设了温都水城外，还建设了号称北京最大规模的小产权项目——宏福苑社区。

按照宏福苑社区交易中心、当地村民和中介机构的介绍，宏福苑小区自1998年最早开始开发，已经分三四批建设了80余栋住宅楼，社区内配套齐全，已有数万人居住在此。

有关宏福苑小区产权性质转正的传言从未平息，又有消息称，宏福集团已经补缴了土地出让金及相应的罚金总计1.2亿元，“温都水城”所在的地块正在办理集体土地国有化，如果操作顺利在2015年至2020年包括宏福苑在内的宏福集团在郑各庄的建筑产业也会按图索骥。

对此，记者也多方联系宏福集团，但采访未果。

一位熟悉当地市场的原某房地产公司内部人士向记者透露，由于有着宏福苑做比照，相邻的白各庄也有成规模的小产权小区，周围零零散散的小产权项目还有很多。当地市场内人士普遍认为，这里的小产权社区已经有七八万人居住，当地居民混杂其中，背后的村办企业、村集体利益共同体盘根错节，随着整体的社区规模进一步扩大，国家既不可能听之任之，也不可能拿出财力精力去拆除，最有可能按照一定的“规则和路线”，让这里的小产权社区转正。

“一旦宏福苑的属性转正，像白各庄新村这样的项目也没理由不转成大产权。”该人士向记者表示，有关这种建在农村宅基地和集体建设用地上的小产权项目有着清晰的转正路线，即第一步由村办企业或者背后利益集团出面补缴土地出让金及相应的罚金，第二步将土地性质转为国有建设用地，完成内部转让，第三步即由购买小产权的业主补缴一部分费用，然后再逐步办理房产证。

“算下来最后购房者每平方米至多也就再补缴个一两千元，一套房加上十几万也比商品房便宜多了。”不过该人士同时表示，据其了解；包括宏福苑在内，当地的小产权社区还没有转正先例。

尽管宏福苑是否斥资1.2亿元在谋求转正仍是未知数，但多方信息显示，宏福集团和郑各庄村委会等有关方面似乎一直在为转正进行多方努力。

“政府把土地从农民手中拿走，再以招牌挂的形式入市，从中获得高达几十倍的收益，这是

对农民的不公平，也是对农民利益和感情的伤害。希望国家给农民的资产证明，摘掉小产权的帽子。”去年3月，郑各庄村党总支书、宏福集团董事长黄福水在参加2011“十二五”城镇化发展高层论坛时还曾公开呼吁为新农村小产权房正名。

社区交易生态链完善

“中介收取2%手续、交易中心按照最初销售价收取5%交易管理费，再由交易中心出具‘购房转让合同’。”在宏福苑小区的几个出入口和小区内社区街道上，房屋出租、出售的展示牌随处可见。尽管有关宏福苑小产权房可以转为大产权的说法还仅限于传言，但由宏福苑社区交易中心和当地二手房中介构建的完整产业链，让此地的小产权交易市场繁盛依旧。

记者了解到，在宏福苑社区即便是2000年以后没有电梯的老楼二手房每平方米价格也早已过万，一些年份新有电梯朝向好的两居室价格已经达到每平方米1.3万元以上。

而无论是宏福苑社区交易中心、当地中介、社区物业保安，还是准备售房的房主，都从不避讳这个庞大小区的小产权属性。相比距离城区更远，位于昌平沙河南丰路的高教新城目前的均价也已经达到了1.6万元至1.65万元/平方米，和无论新房二手房都在每平方米两三万元的回龙观社区，宏福苑的小产权属性并不影响其在购房者眼中的性价比。

“虽然不能贷款，但是也没有限购。”一位已经在此居住了七八年的居民告诉记者，她全家从南方来北京务工，全家人已经陆续在此买了3套、卖了1套房产，最早的一套两居室已经从当初每平方米五六千的价格，卖出了每平方米1.1万元的价格，自己家人的住房更新到有电梯的三居室。

对于产权问题，这家人已经释然，在她看来，几万人已经住了十几年，买卖也顺畅有序，这里俨然已经是一个独立王国，即便是小产权再住上十几年也一定能变成正规产权。

“现在就算明确说不能转成大产权，但只要价格比其它地方便宜，住的人多让大家放心，就有很多人会买这的二手房。”当地的中介人士对此表示。

紧邻宏福苑小区的白各庄村，正在建设一个名为“白各庄新村”的项目。售楼处设在一个名为“白各庄新村指挥部”的建筑内，在这个内部装修豪华的新村建设指挥部，小区沙盘、区位图、户型模型一应俱全，售楼人员也衣着统一佩戴售楼胸卡。即使是工作日，售楼处内的来访客户依旧络绎不绝。

指挥部的一侧即是施工现场，亦是在建的二期项目。销售人员称，白各庄新村一期已经建成入住，目前二手房售价要1万元/平方米，而在售的二期为期房，2013年年底或2014年年初交房，目前每平方米售价8500元左右。

有了宏福苑的先例，白各庄新村的销售人员并不隐瞒其小产权身份。“我们是村委会开发的旧村改造项目，就是俗称的小产权房，没有大产权证，但是市政水电等一般商品房有的配套这里都有。”一位销售人员告诉记者，购买白各庄新村的购房者50%以上都不是本地村民，大户型较受青睐，150平方米的户型已经售完。

治理之困

事实上，政府高层对类似郑各庄、白各庄这样在新农村建设过程中利用宅基地和农村集体建设用地的小产权房的态度一直很明确，对违法用地项目的查处整改力度亦在不断加大。

在我国，小产权房种类、形态很多，总体而言，可分为三类:新农村建设过程中以宅基地形式建造的小产权房；村镇基层政府集中建设、投资并面向社会销售的小产权房；开发商违法建设以商品房名义出售的小产权房。相比后两种，第一种小产权房由于涉及农村土地流转问题而尤为难以处理。

今年6月，北京市国土资源局已挂牌督查两起集体土地违法建设重大典型案件，其一便是由郑各庄村委会非法占地建设的天价小产权项目水城御墅案，该项目单套售价曾高达5000万元。据了解，涉事的宏福集团已对水城御墅进行了整改。目前，中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，对小产权房违法用地不予确权登记发证，不受法律保护。