20100824_佛山_东平新城中央商务区发展策划与城市规划设计

思考一：项目“站位”。佛山是二产发达的城市，
思考二：项目“错位”。随着珠三角发展上升到国
商务办公市场发展滞后，作为制造业发达城市的 CBD，本项目应如何站位，发掘自身优势？
2.20% 32.20%
家战略高度，各城市CBD发展迎来新一轮发展机遇， 本项目应如何打造自己差异化的竞争力？
CBD/商务区 广州 天河北CBD 定位 主要发展金融、高端现代服务业等 的商务商业区
谁抓住了未来，谁就抓住了市场……
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[广佛同城趋势分析]广州是国家级中心城市，广佛一体化的推进， 将大大提升佛山城市能级，增强佛山CBD的产业辐射力
广佛一体化下，佛山的城市发展和产业辐
广佛一体化的九部分内容：
射力将再上新台阶，广州强大的资金、信息、 技术和人才平台将为佛山CBD的发展提供强 大的支持，为佛山打造具备自身独特竞争力 的CBD提供了良好的基础。 作为国家中心城市，广州可以为CBD的 发展提供四大支持平台：
资金平台。广州是全国三大金融中心之一，
发展规划
基础设施
产业协作
科技创新
市场环境
环境保护
能源保障
社会事业
公共事务
人才平台。广州是华南地区最多高校的地
金融市场活跃，是华南地区融资能力最强的 中心城市；
信息平台。广州是华南地区信息中心，是
方 ，拥有大量科研教育机构，聚集了相当数 量的高素质人才；
技术平台。广州是全国重要的工业基地、
珠海 十字门CBD 东莞 东莞CBD 惠州 江北CBD
2006
2007
2008 办公楼出租面积
办公楼销售面积
办公楼空置面积
佛山写字楼市场的年销售面积保持在5万平米以内，
市场需求有限。
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资料来源：佛山市2009年统计年鉴
对传统CBD的反思：过分强调仪式感、缺乏人性化的沟通和交 流空间，体现的是高压力、快节奏的大都市生活方式
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[产业支持平台]打造金融、信息以及人才服务体系，为企业创造 完善的服务配套
１、三大行业均以进入总部经济快速 发展的阶段，并且已经形成了一定规 模的总部经济聚集区； ２、目前的办公地点和周边环境对于 优秀企业的品牌和形象提升而言，仍 显不足（如南庄的陶瓷总部基地、乐 从的家具产业群）；
CBD模式
无
工业园模式
如国家高新区、禅城经济开发区等
3、交通设施和居住环境的不佳，造成 企业对高素质人才的需求难以满足 （如顺德家电产业群）； 4、综上，对于各行业最优秀的制造企 业而言，迫切需要一个更优的办公环 境来满足企业升级的需求。
前店后厂模式
如石湾、大沥、西樵、乐从、龙江等专业市场群
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[产业定位]因此，本项目将以总部经济为核心，打造多层次的产 业集群
世界级现代制造业基地 广佛一体化后，佛山城市辐射 力、CBD产业辐射力将大幅度 提升
泛珠三角地区的产业服务中心 佛山制造业的发展对总部需求
总部经济
立足于广佛一体化，打造三大平台，发展总部经济，使本项目成为服务华 南、影响全国的的区域性产业服务中心 。
标准的制定，带来垄断利润。
面对越来越激烈的国际和国内的竞争，制造业发展到
实业 14% 咨询/管理 11% 电子 实业 贸易 科技 物流 房地产 金融/保险 传媒/广告 投资 其他
金融/保险 8% 投资 12% 咨询/管理
一定程度需要从生产制造向附加值高的环节发展。
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资料来源：世联数据平台
国际产业转移平台
紧抓CEPA示范城市的机 遇，推进与港澳更紧密合作。 本项目可以把握的企业包括： 国际制造企业华南区域总部； 国际知名的金融服务、信息服 务、法律服务企业；国内具有 较多涉外业务的金融投资、法 律咨询企业等生产性服务业。
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[产业支持平台]打造精品体验馆，为企业提供产品与创新技术展 示的平台
2
4
融资：企业的发展是劳动力密集 型向资本密集型转换。金融资本的 注入，能帮助企业扩大规模、提升 产业链，获得更高的利润。
信息：信息的利用与共享，使企 业资源更多且更能被充分利用，企 业单位投入获得更大的产出。随着 企业的不断状大，信息的需求越来 3 越多。
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[制造业升级趋势分析]但佛山目前的总部企业办公环境难以满足 最优秀企业的需求
制造企业发展不同阶段的三种办公模式：前店后厂模式、 工业园模式、CBD模式。 目前佛山制造业企业办公，集中于“工业园模式”和“前 店后厂模式”。但对于最优秀的企业而言，工业园区的办公 环境仍难以满足企业品牌提升和技术创新的需求。
项目组对佛山陶瓷、家电、家具三大 行业进行了专项调研，主要结论如下：
商务 办公
沟通 交流
传统CBD 大尺度的 硬质的、钢筋水泥的 高压力、快节奏的 商务、商业分离的 白天活力的
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“后商务时代”CBD 小尺度的 柔和的、生态的 张弛有度的 商务、商业混合的 24小时活力的
夜景
项目发展战略：
立足广佛一体化和佛山制造业升级两大趋势，
定义华南后商务时代CBD！
我国长途电信业务三大出口之一，也是全国 互联网三个核心节点和国际出口之一，更是 国家互联网三大交换中心之一；
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华南地区的综合性工业制造中心。
[广佛同城趋势分析]本项目通过“后商务时代”生活方式的营造，将和广州 CBD形成差异化，对泛珠三角的总部、服务型企业产生巨大吸引力
佛山CBD之于广州珠江新城，如金桥商 务区之于陆家嘴、古尔冈之于新德里。
更具人性化的交流 活动空间 极具特色的生态办 公环境 智慧化的城市信息 技术平台 更具优势的租金及 生活成本
案例1：上海金桥商务区
上海金桥商务区以先进制造业和生产性服务 业为产业发展定位。通过对核心商务区商务、商 业、居住、生态以及基础设施环境的打造，吸引 了一批大型企业的来园区设置总部以及办公场所， 包括国内外知名企业以及陆家嘴CBD外溢的企业。 截至2009年底，54家全球500强企业在金桥投资了 90个项目，其中投资总额1亿美元以上21个，投资 总额10亿美元以上3个。
精品体验馆是新产品、新技术展示，行业信息交流，高端产品销售的场所，体 验馆非常注重消费者的体验和互动 。
1
案例：宜家
2
案例：日本东京松下
宜家没有采用传统的“前店后厂” 经营方式，而是通过个性化的体验式商 业将服务融入到销售环节中去。在产业 链上以研发和销售为基点，通过体验式 商业实现服务的整合，以客户需求为导 向，构筑核心竞争力，并带动整个价值 链条诸个环节的快速响应，实现了对消 费者价格、价值的最大程度的“让渡”。
[制造业升级趋势分析]对品牌展示、融资、信息、人才有了更 多的需求
1
品牌展示：能提高企业的知名
度和认可度，提升企业形象，同 时和消费者直接接触，可获得更 多的市场信息，扩展消费市场。
人才：人才是企业提升 发展的后备支持，使企业在 日益激烈的国际国内环境中 生存突破。随着企业不断发 展，产业升级，企业需要的 人才也越来越多。
“后商务时代”CBD：注重交流、环境宜人、充满活力、体现 的是张弛有度的新商务生活方式
传统CBD生活方式：“两点一线”的快节奏生活
“后商务时代”生活方式：更多的沟通和人际交流空间，在居 案例：札幌中央区
家与办公间打造“第三空间”。 第三空间
沟通 交流
张弛 有度
居住
商务 办公
高压力 快节奏
居住
日本东京松下中心：“绿色创 意之家”，通过打造“家”为主题 的体验店 ，将松下家电产品以组合、 智能的方式展示， 与消费者零距离。 通过“绿色创意之家”展示环境保 护的重要性及新科技对环境保护的 作用 ，提升企业形象。
3
案例：北京阿迪达斯体验店
北京三里屯阿迪达斯全球最大的 旗舰店是阿迪达斯全球首家品牌中 心 。消费者在这里不仅能选择产品， 一系列拥有创新理念和尖端科技的互 动区域更为人们提供了许多超出购物 本身的体验和乐趣。如消费者可以在 “My Adidas”和“My Originals” 制作个人专属球鞋和球衣。
65.60% 一产 二产 三产
目前佛山企业主流办公场所仍停留在厂房、商住综 合楼，商务公寓、专业写字楼市场占比较小。
180000 160000 140000 120000 100000 80000 54748 60000 40000 20000 0 2003 办公楼竣工面积
珠江新城CBD 主要发展国际金融、贸易、商业 等 的城市中央商务区 深圳 福田CBD 深圳商务、行政、文化中心
札幌中央区位于札幌市中心，有很 多政府办公楼和公司总部。札幌市政厅、 北海道政府办公大楼、北海道铁路公司 总部、北海道国际航空公司总部等均设 在此中心。中心区有许多历史建造和娱 乐设施，大通公园位于中央区的中心位 置，吸引了很多游客。 同时中央区完善的休闲娱乐设施， 符合日本上班族消费习惯的酒吧酒馆， 吸引了大批上班族下班后在此消费，白 天的中央区和晚上的中央区同样人来人 往，充满了活力。
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上海金桥和陆家嘴差异化发展
[制造业升级趋势分析]随着制造业的升级发展，企业对品牌提升 和技术创新需求日增，总部经济产生，在城市中心区聚集
产业链提升的方向：微笑曲线两端
深圳案例：
十年前，深圳市区在进行商务办公区的规划 时，曾经受到广泛的质疑：制造业发达，对 写字楼需求有限，规划大量的写字楼用地， 是否具备市场可实现性？时过境迁，深圳制 造企业快速发展，130多家上市企业，制造业 60多家。大量制造企业不愿继续在宝安、龙 岗办公，而是积极在关内寻找总部办公用地。 目前的状况是：深圳市区内总部办公用地不 足，无法满足快速发展的制造企业办公需求。
佛山市东平新城中央商务区 发展策划报告