海洋别墅市场分析

目录

一海滨别墅的诞生 (2)

二海滨别墅市场分析 (3)

三客户群分析 (7)

四海滨别墅市场发展展望 (8)

五海滨别墅的定位 (11)

六海滨别墅产品特点 (15)

七海滨别墅推广 (17)

八国内外部分海滨别墅区介绍 (22)

海滨别墅市场分析

一海滨别墅的诞生

20纪初，欧洲、美国等西方发达国家相继步入现代化社会，社会经济高度发达，并且形成了工业社会时代新的富裕阶层，相当一部分的人具备了购置别墅的经济实力，社会上的超级富豪则开始了对别墅品质和价值的更高追求。与此同时，有人看好高档别墅这个潜力市场，在地中海沿岸开发了大量海滨别墅，众多欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为知名的休闲度假中心，相继，西方各国也都开始了在沿海地区的环境较好的位置造建别墅，由于土地成本、建造成本高以及配套、环境比较好，此类别墅在价格上通常要远远高于普通别墅，形成了一个高端的别墅住宅供应市场，海滨别墅的概念开始出现。

到20世纪60年代，以法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村的快速发展为带动，旅游渡假房地产市场开始由此形成，到今天遍布世界各地的海滨渡假别墅酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等物业使欧洲旅游渡假房地产市场发展到一定规模。水系成为豪宅的重要元素，沿海建设成为高档别墅的重要标志。比如法国卢瓦尔湖畔便聚集了弗朗西斯一世的舍家索堡、布卢瓦伯爵的希农堡、皇家尚博尔堡等历代豪宅。比尔·盖茨那座号称价值2亿美金的现代豪宅，也选址于西雅图市郊的华盛顿湖畔。日本东京湾、香港的浅水湾、半山豪宅无不如此。

国内，从2001年别墅市场提速发展开始，海水、沙滩、阳光已经成为豪宅和高档酒店的核心因素。由于看好海滨别墅这个市场，而在别墅项目本身没有自然优势的情形下，有实力的开发商会不惜重金造水，打造海滨别墅的概念，而且其中不乏成功之例。可见，水的概念在别墅住宅中的重要性。

在国际上多数地区，房地产业都是一个举足轻重的产业，在国家的经济产业发展中占据着一席之地。从国内房地产市场数据上看，别墅住宅产品的供给量与需求量也在逐年放大，人们在选购别墅时，目的性也更加明确，对

别墅自身的价值和档次也愈加挑剔，行业的蓬勃发展趋势给海滨别墅带来了更大的市场需求和发展机会，令其价值节节攀升，也使得真正成为身份的象征。

二海滨别墅市场分析

优势和机遇：

市场前景广阔

中国经济迅速发展，目前我国人均年收入已达1000美元左右，城镇居民大多说已从小康步入富裕小康水平，一些发达城市已经达到或超过3000美元。人们对生活质量的需求也在提高，有购置海滨别墅购买欲望和能力的人群基数都在增加。

世界范围内来看，海滨别墅市场一直都在发展，看不出有任何衰退的痕迹。据美国房地产经纪人协会统计，2003年，美国公民中的60.7％拥有自己的第二套住房，鉴于低利率对于房地产的刺激，这个数字无疑还在继续增长。无论贫富差距多么显著，具有购买高档别墅经济实力的人群在增加，海滨别墅的潜在购买群体在增长，在美国，富人往往拥有3套以上的住宅，各国情况也大都类次，这些人群，如要再次选择住所，无疑会倾向考虑别墅产品。

休闲消费升温

现阶段国内每年节假日已经达到114天，约占全年总天数的1/3。人们比以往更具有时间来享受海滨别墅这类产品，因而对消费者来讲，海滨别墅的价值实际增加了。而且，随着我国经济的进一步发展，可以预计，带薪休假制度有望出现，这也更加有利于海滨别墅市场的发展。

国际上，西方发达国家居民更是注重对生活品质的追求，法定的休假时间很长，在满足了温饱与生活必要需求之外，拥有一处可以体现身份的别墅，是多数人共同的想法。

社会消费心理趋于成熟

国民生活水平的提高和休闲时间的上升，对的生活质量的追求在增加，对海滨别墅的需求符合经济发展和社会变动的趋势，高端消费群体在选择购置别墅住宅时也出现了从感性阶段逐渐向理性阶段变化的趋势，在选择上决策

上考虑的因素更全面，这给真正赋有内涵价值的海滨别墅产品带来了机会。环境附加价值

海滨别墅多数情况下会选择在距离大城市或风景旅游区的周边沿海线，基础交通状况便利、项目本身及周边具有良好环境。不仅对个人消费者有吸引力，对于以投资为目的的客户群也具有很大的吸引力。海滨别墅的高端性符合消费者追求身份的心理，具有消费群体，同时，海滨别墅本身所具有的附加价值，在别墅市场波动不是很大的情况下，使得消费群体乐于投资。

市场融资渠道在增多

随着国内金融市场的发展和完善，给房地产业提供了更多的融资渠道。一种新的金融工具———房地产投资基金将受到开发商青睐。房地产投资基金通过对房地产企业的股权投资，不会给企业增加债务负担；房地产投资基金有分散投资、降低风险为基本原则，在一个房地产企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例，因此企业不会丧失自主经营权；房地产投资基金作为投资者，对房地产企业的运行能够起到一定的外部监督作用，增强其运行的透明度，有利于促进房地产业健康发展。在我国，房地产投资基金的萌芽已经出现。2004年，由深圳万科等12家企业共同发起组建的中城房网投资管理有限公司正在着手与海内外基金公司合作，创设专事于土地开发的信托基金和住宅产业投资基金。

同时，房地产证券化在讨论多年之后，也将有望得以发展，实现。购房者可以通过购买房产有价证券，增加了投资渠道，实现了房地产保值，中小投资者也可按自己的意愿换房，更多地得到实惠。证券化让资产的持有者更加分散，将有利于整个房地产风险的分散，这对市场的长期发展大为有利。

海滨别墅劣势与风险：

风险点

海滨别墅相对于普通公寓和别墅总价要高出很多，存在高位风险。其潜在消费者相对较少，可开发区域有限，集中表现为客源、产品、地段三者间的矛盾，分别体现在： 海滨别墅价格高，并且由于别墅产品的特殊性，使得投资者在选择购

买时决策会比较慎重，其受宏观经济环境影响大，如有经济、政策或政治波动，首先波及的必然是海滨别墅等高端产品。

●海滨别墅海滨渡假村多数位于区域经济中心城市的沿海线，并有些海滨别墅项目会临近港口，其周边海域或水系的自然环境的好坏是影响项目品质的关键因素，而国内环境保护的意识和措施都不强烈，其存在受到周边海域海水污染的影响。

●气候变迁的影响，2004年印度洋海啸过后，使濒临海边的海滨别墅增加了不可预测的风险，会增大消费群体的心理压力，使消费者增加决策周期或改变投资方向；气候变暖产生海平面上升的现象，对于海滨别墅也是一个潜在的风险。此外，海滨别墅位于海沿线的独特地理位置，降雨、海风等气候因素对其结构和质量会有较高要求。

●价值选择风险，海滨别墅整体上讲存在较高的利润空间，受市场利润诱惑，开发商容易盲目跟风，不惜成本高价位拿地，造成开发成本增加，并形成高度竞争的板块区域，在产品又无明显差异和优势的情况下，后期则需要加大宣传投入，这些增加的成本最终肯定是要折算到产品售价中去，容易形成开发与销售动作迟缓的局面；在房地产业持续升温的状态下，部分区域，别墅产品的供应量在短期内远远超出需求量，地产经济形成泡沫，存在价值回归与调整的风险，开发商如缺乏有效手段的将产品销售变现，则风险就会积累在开发商身上，而此类风险在经过详细客观的分析的情况下，在很大程度上是可以避免的。

●政策风险国内，针对目前房地产开发过程中开发商自有资金比例过低的问题，央行不久前出台了相关政策，对原来的房贷政策进行调整，对房屋贷款尤其是高档别墅住宅的贷款规定更为严格，对住宅销售要达到的完工程度要求也在提高，政策的调整，会对房产开发市场产生重大影响,而作为社会主义市场经济的中国，在经济发展过程中，一旦出现于政策意图不一致的情况，政府必定会出台相关的法规政策，来约束限制经济、产业的发展动态，所以说，在国内发展海滨别墅是一直存在政策风险的。

在海外其他国家和地区，政府不会轻易干涉市场经济的运行，政策风险相比会小很多，但同时也存在经济波动比较大的时候造成的地产价格上下起伏比较大，同样存在不