公司商业项目策划部工作服务内容

某公司商业项目部工作服务内容

某公司商业项目部工作服务内容要紧包括两部分：策划工作和招商销售工作。其中策划部分要紧服务内容为土地可行性研究、前期策划、项目定位、产品建议、营销推广五部分工作，招商销售部分要紧服务内容为房地产项目招商及租售代理，具体细化服务内容如下所示：

市场调研工作服务内容：

进行市场调研的目的要紧是通过有效的手段和途径，猎取关于项目进展、定位等层面具有一定的针对性、指导性的市场信息和数据资料，在专业经验和市场感受的支撑下，为项目经营、销售等策略的制定提供基础。

一、宏观市场环境的调查与分析

宏观市场环境的调查和分析，要紧是通过关于北京市总体商业市场的研究，明确项目进展的大环境和市场背景，在了解总体供需关系、市场信息的前提下为项目定位保驾护航。

☐总体经济环境分析，包括北京市总体经济走势、居民消费指数、人均年消费额、关于各个行业的消费状况等；

☐总体商业进展政策分析，要紧包括商业进展动态、限制、鼓舞条款、

银行升降息关于商业物业的阻碍等；

☐动态市场信息的收集与分析，要紧包括商户的开店打算、国内外品牌物业的进展动态、有利于定位的强势信息等；

☐商业市场总体供需分析，要紧包括北京市范围内商业物业总体供应状况、供应特点、分布现状、租售价格、进展趋势等；商业物业的总体需求状况、人均商业面积分配等；

二、区域商业市场的调查与分析

在总体商业市场进展的基础上，针对项目所在区域，即对项目要紧阻碍和竞争区域的商业市场供需状况进行调查和分析，辨不区域商业特性、进展特点、模式，为项目的定位提供指导。

1、区域商业市场总体进展特点分析

要紧包括针对项目周边区域进行全面的调查和研究，揭示项目所在区域的总体商业进展特点；

2、区域商业物业的调查与研究

要紧调研的内容包括：

☐区域内商业物业的供应状况；

☐潜在供应状况；

☐分布位置、物业类型；

☐物业规模；

☐要紧业态组成（图）；

☐楼层分布；

☐主力商户；

☐商业风格；

☐租金价格（销售价格）；

☐要紧消费人群、经营状况；

☐经营良好业态；

☐硬件条件；

☐消费档次；

☐要紧品牌；

☐经营治理模式；

☐物业治理费用、商业治理费用的具体内容等。

3、项目阻碍区域范围内要紧商业物业调研

☐集中商业，要紧包括超市、百货、购物中心等；

☐专业商业，要紧包括家电通讯、家具家居、体育用品等；

☐特色商业，要紧包括文化市场、古玩市场、花鸟鱼虫市场、老北京特色的集聚市场等；

☐产业商业（主题商业），小商品市场、服装鞋帽市场、文化用品市场或其它各类主题百货等；

☐商业街，要紧包括比较成熟和具有阻碍力的传统商业街（王府井、东单等）、分布在项目周边的零散商业街等；

☐配套商业，要紧包括分布在酒店、公寓、住宅、写字楼等物业之内的各种配套商业等；

☐餐饮娱乐业，要紧调查区域内比较密集、经营状况较好的餐饮、娱乐物业，了解其总体经营状况、单位面积、单位产出、经营品牌等，从而了解本项目可进展空间。

4、可参考或阻碍项目分析

结合项目初步进展方向，进行类比分析，即对北京市类似区域或商圈内的业态组合进行调查和分析，对类似于本项目商业环境中的可比物业

（可比个案）进行针对性分析。

三、区域基础环境的调查和分析

项目的进展应立足整体市场，但关于项目进展而言，项目区域范围内的基础支撑因素同样至关重要，因此通过此项调查和研究确定区域内关于商业物业的阻碍要素。

☐周边要紧商圈范围内的人口数量（包括常住居民、商务人士、酒店住宿人员等）、人口构成、家庭结构、年龄构成、经济能力、消费特点、消费适应（可同意档次、最大消费业态、适应消费场所等）、此部分人群关于王府井商业进展和经营看法等；

☐交通状况，要紧包括步行街管制、项目周边路网、交通环流组织、区域内要紧物业的停车位数量、位置安排、公共交通、轨道交通等条件关于项目的阻碍分析等；

☐物业自身分析，要紧包括物业地理位置、物业结构、楼层数量、单层面积、周边商业构成与要紧环境、硬件配备状况、与王府井百货大楼之间的互动关系等研究与分析。

四、针对项目进展的商户调查与推断

按照运作商业物业的常规做法，在市场调研和定位中，一定首先征求各主力商户、部分零散商户的进驻意向，使确定的规划方案具备较强的执行力和可实施空间。具体如下：

☐关于主力商户的调研和深度访谈，要紧针对本项目专门楼层可能引入的业态，可能包括百货、超市、折扣店、家具家居、体育健身、电器通讯、餐饮、娱乐休闲等。其中访谈的要紧内容包括是否进驻、可承受租金、需求位置与面积、需要的协调商户等；

☐针对本项目进展的其余小型商户，进行一定层次的走访，确定项目可进展的要紧方向，明确可促成项目具有市场知名度、长期稳定经营的“切合点”。需要指出，此部分工作在市场调研时期可能将实施一部分，而待定位明确后再进行相应的深度访谈和目的性推介，从而最终确定本项目主题特点；

☐通过商户访谈，可初步确定其需求面积、可承受租金、需求楼层、需求的主题氛围等，为项目定位提供指导。

市场定位工作服务内容：

1、项目区域总体概况总结分析

依照市场调研的分析结论，结合项目所在区域的总体商业市场情况，对项目进展做出初步的进展建议。

2、项目分析

☐项目地理位置分析；

☐项目差不多技术指标分析；

☐项目功能分析；

☐优劣势分析。

3、项目定位

☐项目总体定位，包括投资主题、经营主题定位，为项目招商、销售运作确定具有核心市场阻碍力的进展方向；

☐项目目标客群定位，要紧包括终端消费人群定位、经营商户定位等环节，确定本项目可进展的目标商户或商户类型；

☐项目租金价格定位，要紧是针对各种业态、各楼层及各主题区域进行价格的估算和定位，确定项目总体租金水平；

☐项目销售价格定位，针对可进展业态的可承受租金，最终确定本项