高端住宅小区与一般小区的设计差别

夏 天
秋 天
冬 天
春天 2014
观生活
老
弱
外
青
孩
孩
童
童
天山 河畔 花园
带着设备去调研的——激光测距仪、远红外表面温度仪（温枪）、温度计。
美丽家园——首次入社区观察调研 长宁仁恒河滨花园 调研当天是上海首个40度高温红色预警
鞋子 耐克的广告，与
无关。
Nike，It’s not all about the Shoes.
耐克卖的不是鞋子，是健康。
Nike，is selling HEALTH.
昨天，你说今天跑； 今天，你说明天跑； 后天，你说大后 天……
服务器 IBM的广告，与
无关。
IBM，It’s not all about the Servers.
带着设备去调研的——激光测距仪、远红外表面温度仪（温枪）、温度计。
时间——我们砸进去的。在调研这件事情上， 我们的投入与用心程度和我们最后的收获是成正比的，这简直是一定的。
深到几度？
自己调，始终一直坚持自己调。
Why自己调？
Why不是？
与克而瑞的一次不经意的“邂逅” 让我还是决定 ——自己调研
12万平方米，容积率均为2.5
凯德天山河畔花园
仁恒河滨花园
一条街 七年成熟社区 二手房每平米均价差
10000
仁恒 河滨 花园
天山 河畔 花园
这个叫：
《
公园
PARK
《Hale Waihona Puke Baidu
而这个叫：
有树的停车场
PARKING…
对于高层社区，真正意义上的人车分 流，将会直接影响未来住区的居住生 活品质，以及二手房的保值增值。
经常出现在各种文本、汇报中，却很少出现在设计中。
而人性化—— 却是我们中心做“美丽家园”
最基本也是最核心的 出发点。
Why美丽家园？
房地产景观的卖点 难道只剩下
“20万一颗的桂花树了吗？” “当然不是，那还有5棵10万的……”
“客户真的关心这棵树多少钱吗？”
“仁恒的很多项目里用了大量的柳树”
相对于商办， 住宅仍就是最好卖的， 也是对客户影响最为深远的。 所以把住宅做好的意义不亚于超高层。
——什么事都不是想象中的那么简单
但我更喜欢下面一句：
——当然一定也没有别人说的那么难
对长宁仁恒河滨花园进行了持续近四个季度的观察体验调研 ——横跨夏、秋、冬、春，一个口碑楼盘的用心岂是一天两天能看完看全的？！
大到规划，小到设计，细到物业，我们上天入地。
“近盘&竞盘”对比式调研，幸福都是比较中得出来的。 以二手房房价差作为主要调研楼盘选择因素
做房地产景观调研，大多数时候我们会想到：
仁
龙 湖的花海 绿 城的层次 星河湾的奢华
却少有人提及
恒的生活
体验式调研
向业内口碑项目学习 上海仁恒长宁河滨花园
据中国房地产信息数据研究中心的一则报道：
01，在上海，有近60%的老外住 在仁恒的楼盘里。 02，上海仁恒的二手房均价比相 邻地块楼盘高出10%~20%不等。
G7
老有所依
全区无障碍
H8
儿 小
大 科 的 心思
游“山”玩“水”，“色”影无忌。
结合了互动水景与灯光，并可微信开启设计的 全新而安全的儿童活动场设计
I9
iPower
从此爱跑
专为爱锻炼的你度身打造的 夜航跑道
J10
禅
ZEN
逸•静
远离尘市，静心涤境
“环境很好，很美，很宁静，很安全， 平时我也放心让孩子自己出来玩，房子 质量也很好”
“我喜欢这里的小联合国氛围，我们社 区里住着有近60个国家的老外和他们 的小孩子们”
不过最后我们还是“因扰民” 被保安勒令驱逐出境了……
对社区的“节假日周末模式”和“工作日平时模式”进行分别调研。
有一点我们深知 但“观察体验”就+“是深度访谈”调研 调研绝可对以不让是专我业们的创我新们和去探发索现的全部 “口碑”有项很目多做东得西好是的调地不方出和来不的足之处
业主嫌弃的其实不是绿地太多， 而是公众不能参与的绿地太多。 美丽家园结论：软硬一定要结合。
“我为什么需要邻里？！！”
—— 一个中远两湾城的男人
男人和女人的区别。 男人喜欢享受孤独， 因为白天已经和形形色色的人发生着各式各样的关系。 回到家：安静甚至是孤独才是首选。 而女人则表现出在社区里需要更多的邻里关系和交往空间。
——法国导演克劳德.勒鲁什(Claude Lelouch)
我自己镜头里的四季 就是你我身边的四季
春 Spring
夏 Summer
秋 Autumn
冬 Winter
F6
彩 幻“
”四季
春 夏 秋 冬 樱烂漫， 桂香薇， 枫杏金， 梅竞翠
Spring Summer Autumn Winter
大到规划，小到设计，细到物业，我们上天入地。
对社区的“节假日周末模式”和“工作日平时模式”进行分别调研。
“近盘&竞盘”对比式调研，幸福都是比较中得出来的。 以二手房房价差作为主要调研楼盘选择因素
从“观察体验”到“深度访谈”，从“看”到“听”。去豪宅“深度访谈”是基本不可 能的！但我们最终还是“谈”了，而且绝对是“深度”的，连内啥都说出来了…
还有，我是有私心的， 自己调研观察的东西是我们一手的，
别人没有的。 找克而瑞或者设计公司一起干，
他们转头就把你的成果给 用到别的开发商那里去了。 也许还标榜是他们的核心商业机密
所以，还是自己动手，丰衣足食吧。
一般周末社区生活 形态丰富
精心准备的 小礼品
设想应该可以秒杀各种老太太
“阿姨，帮忙做个调研吧，
44 摄氏度 12 小 时 06 个 人
——只为第一手的资料
除了睡 吃喝拉撒都在仁恒里面了
温度 夏天的
——真的很重要！！！
44.1摄氏度的空气温度 63.6摄氏度的木凳面温度
45.3摄氏度的空气温度 45.8摄氏度的石凳面温度
有无树荫相差
10摄氏度
35.0摄氏度的林荫温度
温度 秋冬天的
这礼物白送您的！”
“没空”
“真的不要钱！”
哎…… 那一瞬间，我“们再以跟为着在我阿叫姨保安啊” 眼里我们是这样的…… “我们真不是卖保险的呀。”
“卖保险的都这么说”
“但…其…实…阿…姨”眼中的我们是这样的…
最后还是打着同济的博士牌， 得以破冰。
我拿自己真实的笑话 和大家幽了一默
是为了和大家分享一个心得：
“光荫似剑”
——没有阳光的荫冷撵走了所有的业主
“光荫似剑”
——没有阳光的荫冷撵走了所有的业主
“美丽家园”当然不是要求住区 处处晒到太阳，而是要依据冬天 早10点到下午3点的日照来合理 的来布置“集中活动场地”。
“难道日照影响的只是活动场地？！”
——这次，我们真的错了。
“难道日照影响的只是活动场地？！”
但人性化——
“绝不是你们坐在办公室里拍脑袋想出来的”
——翔哥让我们一定要走出去。
所以 调研，调研，还是调研。
深度调，研真正的 只为第一手资料
深度？ 自己调，始终一直坚持自己调。
对长宁仁恒河滨花园进行了持续近三个季度的观察体验调研 ——横跨夏、秋、冬，一个口碑楼盘的用心岂是一天两天能看完看全的？！
——当然更重要！！！
从“观察体验”到“深度访谈”，从“看”到“听”。去豪宅“深度访谈”是基本不可 能的！但我们最终还是“谈”了，而且绝对是“深度”的，连内啥都说出来了…
没想到温度计竟然 成了破冰利器……
一位精英妈妈：
曾经在微软、思科、杜比 实验室等供职，现在做 NUSKIN市场主管。曾 经住过万科、龙湖，最近 刚卖掉浦东绿城搬进仁恒 河滨花园。高官老公因过 度操劳过世……
——这次，我们真的错了。
色叶树种的落叶与变色是靠日照的积温实现的，照不到太阳的 话，我们花很大成本买的银杏、榉树等等是变不了色的。“美 丽家园”要求只在光照最好和次好的地方种植求色叶树种。
美
丽 •
•
家
园
•
Greenland C.A.R.E
GC标准
01
理念
Concept
02
卖点
Highlight
以事业二部 马桥 为例
Project Highlight
A1
前廷 五星酒店尊贵
归家感受
后苑 巴厘风情闲适
居家氛围
B2
±10℃户外环境温锁技术
冬暖（+10℃） 夏凉（- 10℃）
的智控园林
这绝不是大忽悠 来自两个季度的实测数据
本人亲测
±10℃的背后
依托中国建筑科学研究院的中型计算机
10 元/天（数据来源：天腾雾森）
D4
馨 优享“
”入户
无碍、尊贵、温馨、精致、实用
你从未有过的归家体验
The EXPERIENCE you have never experienced.
馨 再“
”一步
以前我们总在售楼处里种花海 现在我们更在入户门厅种花海
让我们的业主每天不论上班下班都有
实验室级
日照、风向、声环境等 人体舒适度仿真分析模拟
0 无需管理 C
ST
物业成本
C3
极热天气
社区户外活动区域
-5℃ 再
主动干预技术
雾森空调 Fog AC
这早已不是 什么高精尖的技术或是设备
关键也不贵
4MX4M大小的社区活动场地 一套5-6万初期投入的雾喷设备36个喷嘴
夏季三伏天从早晨10点开到下午四点 水电运营成本 约人民币
“进进出出的享受”
以上 “不仅露美”
馨
“还要藏丑” 以下
一些被忽视的细节会让奢侈品变味儿 不仅房地产的豪宅，时尚界的奢侈品也一样
看看 其他事业部的
E5
扫 一“ ”而控 SCAN me 信 随“ ”所欲 WeChat
社区景观，智慧掌握。
SCAN me
“生活里除了女人之外，最美好的就是四季”
景观照明设计 很重要！
你也一定很关心我们 到底从调研中斩获了什么？ 我节选了一些有趣的，好玩的，
因为时间关系只是 “断章取义”的分享给大家。
“竟然嫌绿地太多！”
——中远两湾城业主
植物是植物 硬地是硬地
植物是植物 硬地是硬地
他们需要的是这种绿地
“竟然嫌绿地太多！”
——中远两湾城业主
难以启齿，有点
因为
我们来这看个一在残中个国坡我大印陆 象深刻且
很有“叫代略表规微性范夸张”的的说绿地项目
人300性元/平化话方%米 高层住宅全区
90 景观工程限价
或者基这说 本个没坡% 道 化只剩 这片水景占 叫人性
没人性
总景观造价
是数一个据被来规划不源设算计：高行这业绿三也所个不字地普遍算森滥低用茂的一园个林词，
IBM卖的不是服务器，是贴心。
IBM，is selling THOUGHTFUL.
李开复——很多工程师和
产品经理不了解：顾客要买的 其实不是某个产品，而是他们 需要运用一个产品来完成某件 任务或解决某个问题。有句著 名的话：
顾客不是要 买钻头，顾 客要买的是 洞。
没有亮 其实美丽家园
.
当然绝对不是
我们它可只以是站一在个巨起人点的，肩甚膀至上。。 因为——
iPhone显然不是调研出来的。
以下“这些细节”……
从最嗤之以鼻的垃圾房着手
市政次干道 垃圾房
垃圾房作为不利因素考虑，其位置点的选择考虑 社区的气候风向及垃圾运输的便利性。
垃圾的内部收集和外运完全分离
白天你不懂夜的黑