合作建房涉税问题

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合作建房的涉税风险与纳税筹划

合作建房的涉税风险与纳税筹划

合作建房的涉税风险与纳税筹划合作建房的涉税风险合作建房的纳税筹划合作建房的涉税风险—定义差异1、营业税—国税函发[1995]156号:合作建房,是指由一方(甲方)提供土地使用权,另一方(乙方)提供资金,合作建房。

2、企业所得税—国税发[2009]31号第三十六条:企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司。

3、土地增值税—财税字[1995]048号:对于一方出地,一方出资金,双方合作建房。

4、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)第十四条:本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

合作建房的涉税风险[例] A公司,2005年10月将其名下的土地投资到B房地产公司,拥有30%的股份,约定共担风险、共享利润。

该土地购买原价为1000万元,评估价为4000万元,股东确认价为4000万元,B房地产公司以4000万元做为土地成本入帐。

2009年B房地产公司开发的房地产销售完毕,进行土地增值税清算。

B房地产公司认为土地的扣除成本应为4000万元,税务机关认定的土地成本为1000万元。

请问税务机关的认定有何依据?合作建房的涉税风险一、出地方(投资方)1、营业税2、土地增值税3、房产税4、企业所得税5、契税6、印花税(同前述“产权转移书据”略)二、出资方(被投资方)1、契税2、土地增值税清算时土地成本、企业所得税计税基础的确定3、印花税(同前述“产权转移书据”略)合作建房的涉税风险—投资方一、营业税财税[2002]191号:1、以无形资产、不动产投资入股,与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。

2、对投权转让不征收营来税。

二、土地增值税1、财税字[1995]048号第一条:对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或者作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。

合作建房法律文件及税法

合作建房法律文件及税法

合作开发/合作建房之司法、税务认定及各主体的纳税分析和税务筹划一、合作开发/合作建房的法律定性二、合作建房的税务定性(一)合作建房的界定(二)合作建房是否需以成立合营企业为前提(区分出地方以无形资产出资入股及分房所涉营业税问题)(三)合作建房需以共同拥有土地使用权为前提(即土地使用权加名或双抬头)(四)出地方立项不属于合作建房(五)出资方立项不符合税收法律关系上的合作建房规定(六)一方出地一方出资合作建房与共同出资合作建房的区别(七)合作建房后分房自用暂免征收土地增值税(八)合作建房自用的土地增值税减免(九)重庆市地方税务局公告2014年第9号——合作建房出地方同时获得的货币补偿需缴纳土地增值税三、合作建房法律与税务的双重确认标准及税费分析(一)合作建房的构成要件(二)合作建房之房产分配过程中的税费分析(三)典型伪合作建房模式的税费风险1.股权型合作开发:一方以土地出资入股,一方以货币出资入股,双方成立项目公司合作开发2.合同型合作开发:一方出地,一方出钱,双方不成立项目公司合作开发3.理论与实务的悖论笔者按合作建房作为房地产合作开发的重要模式之一,在实务中的法律关系认定及税务层面的认定一直饱受争议。

以合作建房后的分房过程为例,全国各地对房产的分配涉及的税费处理一直都未有过统一的意见,甚至有很多自相矛盾的文件和做法。

为便于读者深入了解合作开发中合作建房模式的司法认定和税务处理问题,笔者特从法律和财税的视角作相关梳理,以期为地产同业人士提供实操参考和相关思考。

一、合作开发/合作建房的法律定性对合作开发房地产合同的法律定性主要见于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)的规定,该司法解释第十四条:“本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。

就合作开发房地产合同的认定方面,该司法解释中进行了如下的区分和认定:“第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。

合作建房涉税问题分析

合作建房涉税问题分析

合作方式建房涉税问题探讨一、相关法律及解释房地产管理法第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

强调及时开发,不能浪费。

第二十八条依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。

第三十二条房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第三十六条房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

强调房随地走,及权属的变更登记。

第三十七条房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

第三十八条下列房地产,不得转让:(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;六)未依法登记领取权属证书的;强调有权处置第四十五条商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。

合作建房涉税问题政策分析

合作建房涉税问题政策分析

合作建房涉税政策分析合作建房不仅是一方提供资金一方提供土地使用权这么简单,认定是否属于合作建房,必须依据相关法律法规的规定。

所以,首先,应根据相关法律及税收法规规定,判断你司上述业务是否属于合作建房行为。

如果属合作建房行为,由于其形式多样,涉税政策业务较为复杂,每种形式涉税政策也就不尽相同,需据具体情况作具体分析。

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2005〕5号)规定,本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(法发〔1996〕2号)对以国有土地使用权投资合作建房问题作出规定,并对名为合作建房,实为土地使用权转让的合同,规定了可按合同实际性质处理。

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2005〕5号)对此也作出了更为明确的规定,合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。

合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。

合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定数额货币的,应当认定为借款合同。

合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应当认定为房屋租赁合同。

税收上对此也有相应的规定(详见国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》(国税函发〔1995〕156号))。

1营业税及附加《关于印发<营业税问题解答(之一)的通知>的通知》(国税函发[1995]156号)文件就甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成立合营企业这种形式的合作建房问题,视具体情况明确了如何界定征税的规定。

合作建房涉税分析

合作建房涉税分析

合作建房涉税分析2012年全国两会于3月3日至3月14日在北京举行,期间民生问题再次成为代表热议和民众关心的重点议题,其中房价合理性以及政策调控等事项备受各方关注。

针对房价调控事项,某人大代表建议尽快修改《城镇住宅合作社管理暂行办法》,建立合作建房基金,通过合作建房的途径解决房价过高问题,同时该代表指出通过合作建房可以降低开发成本,促使房价便宜40%。

针对该代表乐观估计我们暂且不做评论,仅针对合作建房的涉税问题进行分一、何为合作建房随着房地产市场调控政策的不断紧缩,越来越多的房地产开发企业陷入了资金困境,为更好地生存、扩大经营规模,吸引建设资金,合作建房顺势成为新经济形势下的一种经营策略。

法律意义上的合作建房是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等的一方或多方在共担风险、共享收益的条件下合作开发房地产项目。

针对法律层面的合作建房本文暂不涉及,税收层面对合作建房的界定则要求土地使用权拥有人应具有相应的房地产资质。

因此,对于一方提供土地使用权的具体规定,国家税务总局于2004年批复广东省地方税务局《关于合作建房营业税问题的批复》(国税函[2004]241号)规定,一方提供土地使用权,包括一方提供有关土地使用权益的行为,如取得规划局批准的《建设用地规划许可证》、国土局核发的《建设用地批准书》、《建设用地通知书》、《土地使用证》,以及通过土地行政主管部门核发的其他建设用地文件中当事人享有的土地使用权益。

该文件从土地使用权拥有者应提供的有关证明文件表明土地使用权所有权和相应的开发资质应当同属于一家企业。

在日常经营过程中,常见的合作建房模式通常有两种情况,一是双方成立合营公司,另一种情况是双方不成立合营公司,双方进行项目合作。

二、双方成立合营企业合作建房的第一种形式是甲方以土地使用权出资,乙方以货币资金出资,双方成立合营企业,合作建房。

该模式下只有营业税方面与普通房地产开发企业有所不同,双方合并成立合营企业之后其土地增值税和企业所得税的涉税问题同普通房地产开发企业相同,在此不再赘述,仅针对该模式下的营业税问题进行分析。

合作建房的税务处理

合作建房的税务处理

合作建房的税务处理(一)企业所得税的处理国税法[2009]31号第三十六条规定:“企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司的,按下列规定进行处理:1、开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的,企业在首次分配开发产品时,如该项目已经结算计税成本,其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本,则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

2、开发合同或协议中约定分配项目利润的,按以下规定进行处理:(1)企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得在税前分配该项目的利润。

同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

(2)投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

”国税法[2009]31号第三十七条:"企业以换取开发产品为目的,将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的,按以下规定进行处理:企业应在首次取得开发产品时,将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理,并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

”例:乙单位准备以2000万元人民币投资甲房地产公司的某住宅开发项目,双方约定不成立独立法人项目公司,由甲房地产公司独立开发,投资方案拟定如下:方案一:项目实现利润按各自投资资金比例分红,项目利润为1500万元,乙单位享有1000万元。

方案二:乙单位按照投资比例分配开发产品,假定该投资项目单位住宅计税成本45万元,单位住宅销售价格75万元,乙单位享有40套单位住宅。

(1)方案一的涉税分析根据《企业所得税法》《企业所得税法实施条例》规定,居民企业直接投资于其他居民企业取得的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。

由于股息、红利是从被投资企业税后利润中分配的,所以投资方取得该项目的营业利润视同股息、红利,一般也应该是免税收入。

联合建房应关注涉税风险

联合建房应关注涉税风险

联合建房应关注涉税风险随着经济的发展和城市的扩张,联合建房成为了一种常见的房地产发展模式。

联合建房是指多个个人或企业共同出资共同合作建设房屋项目的一种方式。

尽管联合建房模式具有许多优势,如分摊风险、共享资源等,但与此同时也存在着涉税风险。

本文将重点探讨联合建房过程中涉及的一些税务问题,并提供一些建议以降低涉税风险。

首先,联合建房涉及的税务问题之一是房地产税务。

根据国家的法律法规,联合建房项目如果符合一定的条件,可能会被视为房地产开发商,需要缴纳相关的房地产税。

这就需要联合建房的各方在规划和设计过程中,充分了解和遵守相关的房地产税务政策。

同时,建议各方在联合建房前咨询专业的税务顾问,确保纳税义务的正确履行,以避免不必要的纠纷和罚款。

其次,联合建房还可能涉及到增值税及其它税收。

根据国家的增值税政策,房屋销售通常会被征收增值税。

在联合建房过程中,各方需要考虑到房屋销售的增值税风险,并制定相应的税务策略。

其中一种常见的策略是选择低税率的增值税适用政策,这通常需要满足一定的条件,如房屋的面积、用途等。

因此,建议联合建房的各方与税务专家紧密合作,确保符合相关政策并最大程度地减少增值税的负担。

此外,联合建房还可能涉及到个人所得税和企业所得税。

根据国家的个人所得税法和企业所得税法,各方涉及联合建房的收益可能需要缴纳相应的所得税。

在联合建房的合同中,应明确各方之间收益的分配方式,并在税务层面上合理规划,以确保税务纳税义务的合法性和合规性。

此外,还可以考虑其他税务筹划手段,如优化股权结构、合理规划利润分配等,以最大限度地减少税务负担。

最后,联合建房还需留意的一个重要税务问题是印花税。

购置土地或房屋都需要缴纳一定比例的印花税,而联合建房也不例外。

各方在购置土地或房屋时,需要按照国家的印花税政策支付相应的费用。

此外,联合建房过程中的一些重大交易、转让或变动也可能涉及印花税。

因此,建议联合建房的各方在进行相关交易之前充分了解印花税的政策规定,并在具体操作中提前进行规划和评估。

合作建房涉税疑难问题分析及解决

合作建房涉税疑难问题分析及解决

假设这种疑虑是可以解决的或者说本身不存在这种疑虑,那 么来考虑这个业务。根据业务实质有两种可能性,从字面上理 解双方应该是共有,就像第一个问题一样,里边有共性。
其一,双方按照 30%、70%分割建筑面积,可以把它作为共 有的产权分割,也就是把它理解成联合立项,双方共同持有土 地使用权共同拥有项目,这样分房属于一种共同产权分割,分 房的时候就不用考虑税金。但地产公司拿到房屋一般会销售, 从而村上分到的 30%的建筑面积不作为地产的收入,同时分出 30%的建安成本作为房地产的土地成本。
具体而言,如果出地的这一方分回房屋再转让的涉及到土地 增值税,用转让旧房的规定计算。出资这一方分回房屋再转让 的也涉及到土地增值税,但其是按照转让新房的规土地增值税,那它的成 本和收入怎么确定呢?应该是以房屋建成后交付使用作为一个 始点,出地方分回房屋的市场公允价值计入到出资方的土地成 本,同时以此作为出资方的收入。
合作建房涉税疑难问题分析及解决
问题 1: 以地换房环节的土地增值税免缴,分房后销售不再 符合免税条件,是否应补缴?
这个问题想必是从财税 1995 年 48 号文件里来的。因为 48 号 文件指出:一方出地,一方出资金,双方合作建房,如果建成 后按比例分房自用的,就暂免征收土地增值税。后面紧接着补 充规定:建成后转让的,应该征收土地增值税。所以的财税朋 友就提到:现在建成后要转让,不再符合免税条件了,那么是 不是要补缴税呢?该怎么处理?
合作建房模式的不同,它的税费包括计算的环境都不同。因 为没有数据,没有办法再具体到哪一种更为合理,建房的模式 是成立法人公司呢,还是说注资建房呢,还是说进行项目合作 呢,这需要下一步的跟进,且这种跟进更多有赖于正坤的一些 专业人员,因为筹划是一个系统工程,一定要有数据,从项目 的初始入手,逐步跟进,可能会取得比较的效果。总而言之, 筹划的空间还是很大的。

总结合作开发房地产项目涉税政策

总结合作开发房地产项目涉税政策

总结合作开发房地产项目涉税政策仅以国税发[1995]156号、国税发[2009]31号文件及其他相关政策为依据,结合房地产开发企业的实际情况,对日益增多的房地产开发企业合作建造开发房地产项目业务涉税方面进行探讨。

一、关于“合作开发”的涵义(一)定义及要件《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条规定,“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产”,继续了《民法通则》第51、52、53条的内容。

为房地产合作开发提供了法律依据。

房地产合作开发是房地产开发中一种比较普遍的形式。

通过合作开发的形式,可以有效地把土地、资金、资质等房地产开发的要素结合起来,从而使合作开发的各方合法地在房地产开发中找到各自的利益。

实践中,房地产合作开发的概念也有被称为“合作建房”、“联营建设”等。

可见合作开发是一种整合房地产开发各要素的民事行为。

其法律特征及其要件是:共同投资、共享利润、共担风险。

目前,有关房地产“合作开发”税收上的定义主要来源于下列两个文件:1、《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》(国税发[1995]156号)第十七条规定:合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。

——仅指合作建房形式。

2、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2009〕31号)第五章特定事项的税务处理,第三十六条“合作建造开发产品的税务处理”以及第三十七条“以土地使用权投资开发项目的税务处理”的规定。

此不仅包括合作建房,还包含其他形式的合作开发项目。

(二)合作开发方式作为房地产合作开发的方式,从税收政策规定来看,大体表现为以下几种形式:由此可见,国税发[2009]31号规定的合作方式较国税发[1995]156号规定的合作方式范围更加宽泛,尤其突出了两种新型的合作方式即S分房、S分利,且对于以土地使用权投资,不再强调必须要成立具有法人资格的项目公司,可将土地使用权以股份形式直接投资于开发项目,即可成立项目合伙制。

合作建房所涉及的税务问题

合作建房所涉及的税务问题

合作建房所涉及的税务问题人们通常把合作建房地产等同视之,并交互以至代替使用。

但严格来说,合作建房是广义的联合开发房地产,包括以各类形式联合开发土地、建设房屋建筑等行为,且不限于商业性房地产开发。

而狭义的联合开发房地产主要是指商业性开发,即双方(或多方)当事人约定,由一方提供建设用地,另外一方提供资金、劳务和技术等,合作开发房地产项目,合作方共担风险、共享收益的一种房地产开发模式,最为常见的是以房地产开发企业为主体的联合开发。

本文将以案例为线索(但不限于案例涉及的情形),探讨包括联合开发在内的多种合作建房形式的税务处理问题。

案例:A公司为一家投资公司,其市场开发部门看好B公司一块目前利用率较低的土地,经过初步市场调研认为其进行房地产开发的潜力极大,同时了解到B公司是一家经营困难的小型国有企业,因而企业和主管部门都愿意在条件较为优惠的前提下,拿出一部分规划用途为综合用地的土地进行房地产开发。

A公司市场部人员经过多方调研,在进行了可行性论证后提出如下方案:方案一,A、B公司合作建造普通住宅,设计方案确定后,由A公司出资金,B公司出土地,共同建设完成后按一定方式分配房地产,各自处置,方案二,A、B公司联合C房地产公司共同开发高档商住小区项目,设计方案确定后,由A公司出若干资金,B公司出若干亩土地,C公司报建并组织实施建设项目,不足资金由C公司筹集,建成的商住楼由三家企业按一定方式分配,经调查,方案所涉及行政审批事项均得到妥善解决,合作可顺利进行。

说明:合作建设房地产可能涉及多个税种,主要包括营业税、土地增值税、企业所得税(或个人所得税)、契税、印花税、城市维护建设税及教育费附加等。

通常只要前三个税种的征兔情况和税基明确后,契税、印花税、城市维护建设税及教育费附加等的计算就比较简单、明晰,故本文主要就前三个税种加以分析。

一、营业税目前合作建房所涉及的营业税问题相对比较明晰,其具体规定主要见于国家税务总局发布的《营业税问题解答(之一)》(国税函[1995]156号)。

鼎汇【财税热点】合作建房的税收问题

鼎汇【财税热点】合作建房的税收问题

鼎汇【财税热点】合作建房的税收问题本文,按照营业税和土地增值税的规定,将“合作建房”定性和总结为以下三种形式,并介绍其中的税费处理。

“合作建房”的三种形式本文将“合作建房”总结为以下三种形式:1、合同型合作开发这是针对上篇的以地换房、租地换房界定的一种模式,与《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)第十四条规定的较为一致:本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

这种合作模式下,一方出地,一方出资金,不成立项目公司合作开发,出资方并没有取得土地使用权,立项、报批报建都是以出地方为主体,实际还是单独开发,解释中根据承担风险和分配模式,将合同认定为土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同或房屋租赁合同,实际就是工抵房、以地换房、融资或租赁行为。

2、股权型合作开发这是针对上篇的以地投资、以地换取固定利润或按固定比例提成以及以地投资,按比例分配房屋的一种模式,也是最常规最传统的合作开发模式:是指一方以土地出资入股,一方以货币出资入股,双方成立项目公司合作开发,即合资开发模式。

这种模式下的土地使用权和房屋所有权初始登记都在项目公司名下,分房环节可以视为实物利润分配,应视同销售缴纳增值税、土增税和企业所得税。

3、“双抬头”合作建房以上两种合作建房模式都不能实现免税,真正实现节税的是财税字[1995]48号文规定的免征土增税的模式,但财税字[1995]48号文内容比较简单,要实现免税的合作建房,到底需要具备什么条件呢,我们可以从一些判例找到答案。

国家层面的营业税合作建房不免税,但深圳有个判例是免税的,与财税字[1995]48号规定的模式一致:《深圳市地方税务局关于合作开发房地产征收营业税问题的批复》(深地税发[2005]183号)规定:是否发生国税函发[1995]156号文规定的应税行为,是依据土地使用权或房屋所有权是否发生转移来确定的。

合作建房形式所涉及的营业税问题

合作建房形式所涉及的营业税问题

合作建房形式所涉及的营业税问题合作建房,通常是指由一方(以下简称出地方)提供土地使用权,另一方(以下简称出资方)提供资金,合作建房。

从实践来看,合作建房存在形式多样性,而税收政策规定较模糊。

如有的合作建房形式非法律规定和税收意义上的合作建房,究竟该如何纳税,使得合作双方存在困惑。

鉴于合作双方通过成立合作企业进行合作建房的税收政策规定比较清晰,本文主要针对其中一方具备房地产开发经营资质,企业间的合作建房形式所涉及的营业税问题作个探讨,供大家参考以及讨论。

实践中的合作建房立项方式通常有以下三种:一是出地方立项,二是出资方立项,三是双方联合立项。

下面分别就以上三种立项方式,对合作双方如何缴纳营业税作个浅析。

一、出地方立项出地方立项,土地使用权和房屋所有权都归出地方所有,出资方一般不承担经营风险,只是根据合同或协议规定的利润分配方式取得利润分配。

1003号文明确规定:“鉴于该项目开发建设过程中,土地使用权人和房屋所有权人均为甲方,因此,甲方提供土地使用权,乙方提供所需资金,以甲方名义合作开发房地产项目的行为,不属于合作建房,不适用156号文第十七条有关合作建房征收营业税的规定。

”但文件并没有明确双方如何纳税。

实际上,由于出资方利润分配方式的不同,带来了双方纳税义务的不同。

1、出资方只收取固定数额货币对出地方来说,由于土地使用权未转移给出资方,并未涉及到转让无形资产的行为,实际上是相当于向出资方借款建房,法释【2005】5号《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称法释【2005】5号文)规定,这种合同应认定为借款合同。

因此,出地方如将房屋留为自用,则不需缴纳营业税;只有将新建房屋对外销售时,才以销售房屋的全部收入为营业额按“销售不动产”税目征收营业税。

如出地方又自己建房,则又需要按组成计税价格缴纳“建筑业”税目营业税。

对出资方来说,应认定其拆借资金给出地方使用,根据156号文第十条规定,只要是发生将资金贷与他人使用的行为,均应视为发生贷款行为。

合作建房的税收

合作建房的税收

精华答疑合作建房的税收1.企业商标权使用费收入应交增值税还是营业税以及税率【问题陈述】企业在大连,有一部分商标权使用费收入,对方使用单位按年支付使用费,应交增值税还是营业税以及税率。

【专家答疑】应缴纳增值税,属于营改增中现代服务业的——文化创意服务,缴纳增值税,税率是6%。

【政策依据】财税〔2013〕106号附件1(三)文化创意服务。

文化创意服务,包括设计服务、商标和著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。

2.合作建房的税收【问题陈述】现有甲、乙两个房地产公司,双方合作建设商业楼盘,由甲出地,乙出资,不单独设立公司,设共管帐户,建成后甲分得地下车库部份,乙分得地面所有房屋,假设地下车位面积3672平方米,地上商业部份面积7879平方米,建安成本3500万元,建设完成后,乙方需再支付甲方1200万元才将地面房屋过户给乙方,乙方再将房屋转让出去,请问在此过程中甲乙双方怎样纳税?营业税,土地增值税如何确定计税依据?即扣除项目怎样确定。

【专家答疑】财税字〔1995〕48号二、关于合作建房的征免税问题对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。

出地一方的国有企业确认收入的时间为土地使用权过户的当天,出资一方确认收入的时间为房屋建成移交给出地方的当天。

预算价×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)×(出地方的比例或出钱方的比例)。

房屋过户后“营业外收入”首先按照出资方当月销售的同类不动产的平均价格核定,或者按出资方最近时期销售的同类不动产的平均价格核定,如果没有上述价格,就要按照决算价套用上述公式进行调整。

(预算价及决算价应含前期费用、建安成本、管理费用等所有工程造价,但不含地价)。

企业所得税:关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号:第三十七条企业以换取开发产品为目的,将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的,按以下规定进行处理:企业应在首次取得开发产品时,将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理,并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

合作建房营业税征管问题

合作建房营业税征管问题

1.一方出地,一方出资
(3)其中任意一方有房地产开发资质,出地方把土地变为 共有后,共同立项开发
出地方和出资方将土地变为共有后由出资方全额投资进行 开发,双方约定房屋竣工后各自分得部分房产,双方的房 屋产权分割不属于营业税应税行为。在此过程中,出地方 发生了转让土地使用权行为,计税营业额=出地方分得房 产的建安成本×(1+20%)÷(1-5%)。若出地方额外向出资 方支付了价款,则出地方转让土地使用权的计税营业额= 出地方分得房产的建安成本×(1+20%)÷(1-5%)-出地方支 付的价款金额;若出资方额外向出地方支付了价款,则出 地方转让土地使用权的计税营业额=出地方分得房产的建 安成本×(1+20%)÷(1-5%)+出资方支付的价款金额。纳 税义务发生时间为出地方分得房产确权的当天。
三、新老营业税实施细则对核定的规定
老细则第十五条 纳税人提供应税劳务、转让无 形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由 的,主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额:
(一)按纳税人当月提供的同类应税劳务或者 销售的同类不动产的平均价格核定。
(二)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务 或者销售的同类不动产的平均价格核定。
(2)双方约定出资方收取固定 收入或按比例分得售房收入的,
对出资方的行为按金融保险业征收营业税, 其计税营业额为收回的资金减去出资额后 的余额,纳税义务发生时间为收回资金的 当天。若双方约定出资方按比例分得部分 房产的,对出资方投资的价款视为房地产 开发公司销售不动产的预收款征收营业税, 纳税义务发生时间为出资方投资款交到房 地产开发公司的当天。
五、以房换地为什么不包含的土地 价款?(杯子与杯托)
按常理,在以房换地中,房价应包括土地 的价值,但考虑到双方在测算换房价值时, 一般会剔除换回房屋的土地价值,如果核 算营业额时加入土地价值,显得不合情理。 况且是否包含地价,总局在156号文件并未 强调。所以我们是从维护纳税人利益出发, 而不是单纯从组织税收收入角度来处理这 个问题。
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土地增值税
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第二条的规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。
所得税
根据上文所述,合作建房后分房自用按自建房处理,双方各自办理初始登记,因此分房过程不产生所得税的纳税义务。
《营业税问题解答(之一)的通知》(国税函发[1995]156号)第十七条的规定,合作建房分房自用时出地方、出资方均需缴纳增值税(营改增前为缴纳营业税)但深圳地区有例外,根据《深圳市地方税务局关于合作开发房地产征收营业税问题的批复》(深地税发[2005]183号)的规定,分房自用时出地方、出资方目前均无需缴纳增值税(营改增前为无需缴纳营业税)。
合作建房涉税问题
合作开发房地产合同的法律见于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)的规定,该司法解释第十四条:“本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。对合作开发房地产合同的税务层面认定主要见《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)第二条中的合作建房,是指一方是拥有土地使用权的当事人提供土地使用权,另一方提供资金,以双方名义共同立项开发,然后按照双方约定比例进行分配、使用或销售的一种房地产开发形式。
契税
根据上文的论述,出地方取得分配自用的房屋无需缴纳契税,出钱方取得分配自用的房屋时需缴纳契税。
最终无法避免按(法释[2005]5号)的相关规定进行定性,如被认定为房屋买卖合同、借款合同、房屋租赁合同等,在法律效果上也就无法达成合作建房的目的。
合作开发后分房时企业缴纳什么税种?
建房自用应该缴纳什么税种?
建房分房自用后再次转让或出售缴纳什么税种?
表2 分房过程中涉税分析
涉及税种
相关政策依据ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
增值税
合作建房应满足如下构成要件:
1.合作的双方共同出资(出地或出钱)、共享利润共担风险。
2.双方必须共同拥有土地使用权(通过土地使用权“加名”或“双抬头”、“双主体”实现)并联合立项,但可由出地或者出钱的任何一方,或者双方共同组建的项目公司完成开发建设。
合作建房是合作开发房地产的典型模式,伪合作建房有很多种形式
表1 伪“合作建房”税务分析
伪合作建房
不符合原因
税务风险
股权型合作开发
在出地方将土地出资入股至项目公司,出资方以货币出资入股至项目公司,双方以项目公司为主体进行合作开发的情形下,因土地在项目公司名下,且双方以项目公司名义办理立项和开发建设,形式上不满足合作建房的要求,因此无法适用合作建房的相关税收政策。
出地方以土地出资入股至项目公司需按现行规定缴纳增值税、土地增值税、企业或个人所得税;项目公司完成开发建设后分配房屋给股东需按视同销售处理,也即项目公司需按正常的市场销售价格计征增值税、土地增值税、企业所得税及印花税。
合同型合作
开发
一方出地,一方出钱,双方不成立项目公司合作开发地产项目,因出钱方无法取得土地使用权,因此该种合同型合作开发基本只能由出地方完成立项、开发报建和施工建设,因此无法适用合作建房的相关税收政策。
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