合作建房的税收筹划案例

合作建房的税收筹划案例

2007-06-11 16:32:20 | 来源：辽宁省地方税务局| 作者：

某房地产开发有限公司（甲企业）与某工业企业（乙企业）合作建房。协议规定，乙企业向甲企业提供3000平方米土地使用权，由甲企业负责开发商务楼一幢，乙企业按照该项目销售收入的20％参与分配。

会计及税务处理房屋建成后，该项目实际销售收入5000万元，乙企业分得利润1000

万元。根据国税函[1995]156号文件的规定，乙企业提供土地取得的分成收入，应按“转让土地使用权”税目缴纳5％的营业税。甲企业有关会计及税务处理如下：

乙企业提供土地使用权时，甲企业按照预计分成收入（假设为1200万元）作账：

借：无形资产———土地使用权1200

贷：应付账款———乙企业（预估）1200

甲企业应将土地使用权的账面价值结转至“开发成本”，待房屋开发完成后，将“开发成本”全部结转至“产成品”，房屋全部对外销售后，按规定缴纳“销售不动产”营业税、土地增值税、城建税和教育费附加，并结转“产品销售成本”。

甲企业实际支付给乙企业1000万元时，乙企业应当给甲企业出具土地使用权转让发票，甲企业作以下分录：

借：应付账款———乙企业（预估）1200

贷：银行存款1000

产品销售成本200

乙企业有关会计及税务处理如下：

提供土地使用权时，按照预估收入作账：

借：应收账款———甲企业（预估）1200

贷：递延收入1200

实际取得分配收入1000万元时，分录如下：

借：银行存款1000

递延收入200

贷：应收账款———甲企业（预估）1200

借：递延收入1000

贷：其他业务收入1000

同时，按“土地使用权”账面价值结转“其他业务支出”。

乙企业应纳营业税、城建税、教育费附加合计＝1000×5％×（1＋7％＋3％）＝55（万元）

借：其他业务支出50

贷：应交税金———应交营业税50

应交税金———应交城市维护建设税3.5

其他应交款———应交教育费附加1.5

除此之外，乙企业转让土地使用权还需缴纳土地增值税。

筹划分析

上述合作建房业务，属于常规操作，如果换一种纳税方案，其情况就大不相同。现分析如下：根据国税函[1995]156号文件的规定，如果乙企业提供土地使用权，甲企业出资金，共同成立丙公司，那么乙公司从丙公司取得的税后利润不用缴纳营业税。但这种方法在实际操作中并不可取，因为丙公司必须取得房地产开发资质，而取得房地产开发资质需要具备许多条件，办理这些手续通常情况需要一年的时间。另一方面这种合作方式会给乙企业带来经

营风险，如果丙公司亏损，乙企业将不能得到利润分配。

我们再来看另一种合作方法是否可行。根据财税[2002]191号文件的规定，从2003年1月1日起，以无形资产对外投资不征营业税，转让该项股权时也不再征收营业税。如果乙企业将该土地直接投资到甲企业，换取甲企业一定比例的股权，则乙企业也不用缴纳营业税。这种做法与前一种方法相比，解决了房地产开发资质问题，不必另外申请开发资质。但仅仅这样处理仍然没有解决乙企业存在的经营风险，与乙企业取得固定收入的计划不符，另一方面，乙企业投资于甲企业，会改变甲企业的资本结构，这需要得到甲企业原有股东的同意。如果乙企业同意最终以1000万元的价格将该项股权按比例（甲企业原股东所占甲企业股权的比例）转让给甲企业的原股东，则乙企业退出甲企业后，甲企业的资本结构仍然不变。最终结果是，乙企业以土地使用权对外投资，然后又将该项投资对外转让，实际是提供了土地使用权，取得了1000万元的收益，节省了土地增值税、营业税及相关附加。

需要注意的是，采取第二种方案时，甲企业股东可能会担心乙企业恶意收购而不接受这种方案。但是，如果乙企业占有的股份不足以对甲企业施加重大影响，则甲企业的股东一般会接受这种方案。此外，采取这种方案，甲企业需要作两次变更登记，还要变更公司章程。这种方案之所以具有操作的可行性，主要是基于“以土地使用权对外投资不征营业税”这一税收优惠政策。

应当说明的是，前面的案例只是说明合作建房业务的规范操作，后面的筹划方案分析则是从税收政策的角度分析其操作的可行性。企业合作建房业务能否按上述方法操作，应结合具体情况确定。

关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定建房

(1997)12号

建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定

建房(1997)12号

各省、自治区、直辖市建委(建设厅)，北京市政管委、直辖市房地产

管理局：

现将《建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理若干规定》印发给你们，请按照执行。

建设部

一九九七年一月九日

建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定

根据《城市房地产管理法》和《城市房地产中介服务管理规定》(建设部第50号令)，为促进房地产市场健康发展，规范房地产价格

评估行为，提高房地产价格评估的专业技术水平，现就房地产评估机

构资格等级管理中的若干问题，规定如下：

一、房地产价格评估机构的设立

申请设立房地产价格评估机构，必须具备一定数量的房地产估价专业人员和规定的注册资本，由当地县级以上房地产管理部门进行审查，经审查合格后发给《房地产价格评估机构临时资格证书》，再行办理工商登记。并在领取营业执照后的一个月内，到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，一年后可申请评定房地产价格评估机构资格等级。

二、房地产价格评估机构资格等级分类

房地产价格评估机构实行一级、二级、三级制度。根据其专业人员状况、经营业绩和注册资本进行评定，其中注册资本不作为各地政府房地产管理部门设立的事业性编制的房地产价格评估机构评定等级的条件。各等级的具体条件如下：

(一)一级

①注册资本100万元以上；

②有七名以上(不包括离退休后的返聘人员和兼职人员，下同)取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；

③专职房地产估价专业人员(包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价员)占职工总数的70%以上；

④从事房地产价格评估业务连续四年以上；

⑤每年独立承担估价标的物建筑面积10万平方米以上或土地面积3万平方米以上的评估项目5宗以上；

⑥以房地产价格评估为主营业务。

(二)二级

①注册资本70万元以上；

②有五名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；

③专职房地产估价专业人员(包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价员)占职工总数的70%以上；

④从事房地产价格评估业务连续三年以上；

⑤每年独立承担估价标的物建筑面积6万平方米以上或土地面积2万平方米以上的评估项目5宗以上；

⑥以房地产价格评估为主营业务。

(三)三级

①注册资本40万元以上；

②有三名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；

③专职房地产估价专业人员(包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价员)占职工总数的70%以上；

④从事房地产价格评估业务连续二年以上；

⑤每年独立承担估价标的物建筑面积2万平方米以上或土地面积8千平方米以上的评估项目5宗以上。

三、各级资格房地产价格评估机构的营业范围