合作建房的税收筹划案例
建筑税务筹划案例
建筑税务筹划案例随着城市建设的不断发展，建筑行业成为了一个重要的经济支柱。
然而，在建筑项目的实施过程中，税务问题也是一大难题。
为了避免不必要的税务风险和降低税务成本，建筑企业需要实施税务筹划。
本文将介绍一个建筑税务筹划案例，帮助建筑企业更好地理解税务筹划的重要性和实现方法。
案例背景某建筑企业在某市区投资兴建一个公寓项目，该项目的总投资额为1.2亿元人民币，预计建设周期为两年。
项目工程分为地基、主体结构、装修三个阶段，预计分别耗时半年、一年、半年。
该企业在建设过程中需要面对的税务问题是：增值税、企业所得税、个人所得税。
税务筹划方案为了降低税务成本，该企业可以采取以下税务筹划方案：1. 增值税筹划该企业可以通过拆分工程合同的方式来降低增值税负担。
具体的做法是将工程分成三个阶段，分别签订三个合同。
这样，每一个合同的金额不会超过500万元人民币，可以享受小规模纳税人的增值税税率，即3%。
如果一次性签订合同，则需要按照一般纳税人的增值税税率，即17%缴纳增值税，增加了税务成本。
2. 企业所得税筹划该企业可以通过向员工提供股权激励计划来降低企业所得税负担。
具体的做法是将一定比例的股权分配给核心员工，作为他们的绩效奖励。
这样，企业的利润分配将更加合理，可以避免过高的企业所得税负担。
3. 个人所得税筹划该企业可以通过调整员工工资结构来降低个人所得税负担。
具体的做法是将一部分工资转化为股权激励计划的收益，这样可以避免员工因高额工资而承担过高的个人所得税负担。
结论通过上述税务筹划方案，该建筑企业可以降低税务成本，提高经济效益。
当然，税务筹划需要建筑企业结合自身实际情况进行具体操作，以达到最佳的税务效益。
合作建房的涉税风险与纳税筹划
合作建房的涉税风险与纳税筹划合作建房的涉税风险合作建房的纳税筹划合作建房的涉税风险—定义差异1、营业税—国税函发[1995]156号：合作建房，是指由一方（甲方）提供土地使用权，另一方（乙方）提供资金，合作建房。
2、企业所得税—国税发[2009]31号第三十六条：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司。
3、土地增值税—财税字[1995]048号：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房。
4、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十四条：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
合作建房的涉税风险[例] A公司，2005年10月将其名下的土地投资到B房地产公司，拥有30%的股份，约定共担风险、共享利润。
该土地购买原价为1000万元，评估价为4000万元，股东确认价为4000万元，B房地产公司以4000万元做为土地成本入帐。
2009年B房地产公司开发的房地产销售完毕，进行土地增值税清算。
B房地产公司认为土地的扣除成本应为4000万元，税务机关认定的土地成本为1000万元。
请问税务机关的认定有何依据？合作建房的涉税风险一、出地方（投资方）1、营业税2、土地增值税3、房产税4、企业所得税5、契税6、印花税（同前述“产权转移书据”略）二、出资方（被投资方）1、契税2、土地增值税清算时土地成本、企业所得税计税基础的确定3、印花税（同前述“产权转移书据”略）合作建房的涉税风险—投资方一、营业税财税[2002]191号：1、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
2、对投权转让不征收营来税。
二、土地增值税1、财税字[1995]048号第一条：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
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《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号)第三十一条第一项第一款规定：企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。
如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
国税发[2009]31号第三十六条第二项规定，：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润，不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
同时，投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号，以下简称法释[2005]5号)第十四条规定：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
第十五条规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
第二十四条规定:合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，。
【推荐】合作建房的财税处理与税收筹划
合作建房的财税处理与税收筹划合作建房相关会计处理问题案例背景：通常所称的合作建房业务，实际上包括两种法律上的合作合同，即“合作建房合同”和“合作开发合同”。
“合作建房合同”，是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作开发经营土地，建造房屋，根据事先约定分配新建房屋的一种协议。
“合作开发合同”，即房地产联营合同，是指两个或两个以上的企业或企业、事业单位之间，通过签订合作开发合同，共同进行开发经营，获取开发利润的一种民事协议。
合作开发合同与合作建房合同的主要区别为：（1）合作开发合同通常要组建以房地产开发经营为目标的企业法人或临时性的项目建设指挥机构，而合作建房通常不会组建任何性质的联营体，只以契约形式存在；（2）合作开发合同出资的方式多种多样，并不仅仅是一方以土地使用权、一方出资金作为出资的方式，还包括各方共同出货币资金等其他方式；（3）合作开发合同的各方都具有营利的目标，开发项目完成后，联营法人或联营机构通常将房屋进行销售以换回货币资金作为各自的利润；而合作建房的各方通常将建造完工的房屋按照事先已达成的分配协议予以分配，各自成为相应部分的初始登记产权人。
合作建房合同、合作开发合同的具体安排及相关程序，必须符合《合同法》、《公司法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等相关法律法规的规定，否则将被视为无效合同，会计处理也就无从谈起。
在符合相关法律法规的前提下，根据具体合同安排及运营情况，实务中，当双方单独设立法人主体运营相关房地产时，账务处理较为清晰，主要按《企业会计准则第33号——合并财务报表》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对子公司、联合和合营企业，以及可供出售金融资产相关规定进行会计处理。
但是，当双方未设立单独法人主体运营房地产的建设开发时，其账务处理较为复杂，可能涉及《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》等准则。
营改增后合作建房的税收筹划分析【精选】
【精选】营改增后合作建房的税收筹划分析8月6日合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。
根据税法规定，合作建房有两种方式：一是纯粹“以物易物”方式；二是成立“合营企业”方式。
对于成立合营企业，要根据不同的分配方式来确定如何征税，这就给纳税人提供了税收筹划空间。
笔者以案例形式将合作建房不同的分配模式划分为九种情形，进而分析双方的税负情况。
案例基本情况：为简化分析，假设项目在城市，交易发生在2016 年 6 月，成交价均为不含税价，各个交易环节均取得增值税专用发票，甲乙均为房地产企业一般纳税人。
甲企业提供土地，土地取得成本800 万元，乙企业提供资金1110 万元欲共同建筑商铺。
建筑商铺造价1110 万元，获得施工方提供的金额1000 万元，增值税税额110 万元的增值税专用发票；建成后房屋经评估总价值3200 万元（契税税率3%）。
模式一：甲乙合作建房，甲负责开发，甲乙平分房屋双方均分房屋后均自用分析：( 一) 土地使用权没有发生转移，不产生土地转让环节相关税费。
( 二) 甲企业为建设单位，应分得房屋时未发生产权转移，因此不缴纳相关税费。
( 三) 乙企业分得房屋时，甲企业应按“销售不动产”缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、所得税；乙企业应缴纳契税、印花税；同时，乙企业提供资金1110 万元，获得了价值1600 万元的房屋，其差价490 万元应视为乙提供借款给甲企业的利息收入，应当开具利息发票，缴纳“利息收入”增值税。
本文为简化计算，假定按同期同类金融贷款利率计算的利息支出应为100万元，则甲企业在计算所得税时可以扣除的利息支出为100万元；在计算土地增值税时，该利息支出不能扣除。
1. 甲企业应缴纳的增值税＝（3200÷2 －800÷2）×11% －110 ＝22（万元）；2. 甲企业应缴纳的城建税等相关附税＝22×(7%＋3% ＋2%) ＝2.64（万元）；3. 甲企业土地增值税的扣除项目金额＝（800÷2＋1000÷2）×1.3 ＋2.64 ＝1172.64（万元）；甲企业应缴纳土地增值税＝（3200÷2 －1172.64）×30% ＝128.21（万元）；4. 甲企业应缴纳印花税＝3200÷2×0.0005 ＝0.8（万元）；5. 甲企业应缴纳所得税＝[3200÷2 －800÷2 －1000÷2 －（2.64 ＋128.21 ＋0.8）－100]×25% ＝117.09（万元）；6. 乙企业应缴纳利息收入增值税＝（1600 －1110）×6% ＝29.4（万元）；7. 乙企业应缴纳契税＝3200÷2×0.03 ＝48（万元）；8. 乙企业应缴纳印花税＝3200÷2×0.0005 ＝0.8（万元）。
“联建房”涉税争议处理案例分析
乐税智库文档财税文集策划 乐税网“联建房”涉税争议处理案例分析【标 签】联建房,涉税争议处理【业务主题】其他税费【来 源】案 例某单位（甲方）与某房地产开发公司（乙方）签订房屋建造合同，合同约定甲方提供一块土地供乙方开发，开发完成后除一层交付甲方外，其余楼层由乙方自行销售，建造所需资金及相关税费由乙方全额负责。
后来，甲方又把一层卖予他人。
当地税务机关找到甲、乙两单位协调税收问题时，甲、乙两单位对各自所应承担的营业税、土地增值税、企业所得税、契税等税种上都有不同意见。
分 析上述案例中所述的房屋，属于典型的“联建房”。
“联建”是指一方同另一方联合进行工程建设，建设内容可包括基础设施、地上构筑物等方面。
房地产企业联建房屋主要涉及营业税、土地增值税、企业所得税和契税等，国家有相应的税收政策进行规范。
但是，随着房地产业的发展，“联建”房屋呈现出多元化，复杂化的趋势，应引起税企双方的关注。
在营业税方面，甲方认为其只是提供土地由乙方开发，乙方在房屋建造环节应按“建筑安装”税目缴纳营业税，在房屋销售环节按“销售不动产”税目缴纳营业税，甲方只承担销售一层房屋所涉及的“销售不动产”的营业税及附加。
根据《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发[1995]156号，以下简称156号文件）规定，一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房，由于土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了部分房屋的所有权。
在这一合作过程中，一方以转让部分土地使用权为代价换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；另一方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地使用权，发生了销售不动产的行为。
因此，应分别按照“转让无形资产”、“销售不动产”税目缴纳营业税。
-在上述案例中，由于双方没有进行货币结算，应当按照营业税暂行条例实施细则第十五条的规定，分别核定双方各自的营业额。
如果合作建房的任何一方将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再次按“销售不动产”税目征收营业税。
建筑施工业纳税筹划案例
建筑施工业纳税筹划案例（一）经济合同的签订与筹划技巧建筑施工企业需要签订各种经济合同，由于合同所涉及的价格因素会影响税负，因此在合同签订时应该考虑其条款对税负的影响。
譬如，总分包合同价格的界定，建筑施工费与建筑材料费的区别，土地转让合同中有关转让办法，合作建房合同，代建房合同等，都需要仔细斟酌，避免导致不合理的税现支出。
以下试举两例：1、签订总分包合同例1：甲工程承包总公司通过竞标，向业主承揽了一项价值2.4亿元的建筑安装工程（其中电梯等设备由业主提供，金额为4000万元），甲公司又将该工程以1.92亿元（不含设备价值4000万元）的价格分包给乙工程公司施工。
甲公司与业主签订了工程总承包合同，同时又与乙公司签订分包工程施工合同。
在签订这两份合同时，涉税事项是这样安排的：由于电梯等设备由业主提供，投标时就明确为4000万元，因而甲公司与业主签订的总承包合同金额为2亿元（电梯等设备价值不包括在该合同内），则甲公司节税额计算如下：节约营业税=4000X3%=120（万元）；节约城建税及教育费附加=120X（7%+3%）=12 （万元）；节约印花税=4000X3%o=12（万元）。
甲公司与乙公司签订施工合同金额为1.92亿元。
甲公司涉税处理有两种选择：一是双方签订建筑施工合同，即按建筑业征税，则营业稳（20000-1920O）X3%=24（万元）；另一选择是签订承包合同，则应按服务业征税，营业税=（20000-19200）*5%=40（万元）。
显然按方案一可节税16万元。
2、签订土地使用权转让合同例2：甲施工企业购得土地10O亩，价值1000万元，由于土地手续未完备，未取得土地使用权证，后来情况发生变化，甲施工企业欲转让该土地，乙房地产公司与甲施工企业签订了土地转让合同，合同约定转让总价款1200万元，签订合同后预付400万元，取得土地使用权证后支付尾款800万元。
由于半年内仍未取得土地使用权证，乙房地产公司不能进行工程开发，欲按原价转让，以期收回预付款400万元。
合作建房所涉及的税务问题
合作建房所涉及的税务问题人们通常把合作建房地产等同视之,并交互以至代替使用。
但严格来说，合作建房是广义的联合开发房地产，包括以各类形式联合开发土地、建设房屋建筑等行为，且不限于商业性房地产开发。
而狭义的联合开发房地产主要是指商业性开发，即双方(或多方)当事人商定，由一方供应建设用地，另外一方供应资金、劳务和技术等，合作开发房地产项目，合作方共担风险、共享收益的一种房地产开发模式，最为常见的是以房地产开发企业为主体的联合开发。
本文将以案例为线索(但不限于案例涉及的情形)，探讨包括联合开发在内的多种合作建房形式的税务处理问题。
案例：A公司为一家投资公司，其市场开发部门看好B 公司一块目前利用率较低的土地，经过初步市场调研认为其进行房地产开发的潜力极大，同时了解到B公司是一家经营困难的小型国有企业，因而企业和主管部门都情愿在条件较为优待的前提下，拿出一部分规划用途为综合用地的土地进行房地产开发。
A公司市场部人员经过多方调研，在进行了可行性论证后提出如下方案：方案一，A、B公司合作建筑平凡住宅，设计方案确定后，由A公司出资金，B公司出土地，共同建设完成后按一定方式安排房地产，各自处置，方案二，A、B公司联合C房地产公司共同开发高档商住小区项目，设计方案确定后，由A公司出若干资金，B公司出若干亩土地，C公司报建并组织实施建设项目，不足资金由C公司筹集，建成的商住楼由三家企业按一定方式安排，经调查，方案所涉及行政审批事项均得到妥当解决，合作可顺当进行。
说明：合作建设房地产可能涉及多个税种，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税(或个人所得税)、契税、印花税、城市维护建设税及教育费附加等。
通常只要前三个税种的征兔状况和税基明确后，契税、印花税、城市维护建设税及教育费附加等的计算就比较简洁、明晰，故本文主要就前三个税种加以分析。
一、营业税目前合作建房所涉及的营业税问题相对比较明晰，其详细规定主要见于国家税务总局发布的《营业税问题解答(之一) 》(国税函156号)。
合作建房的筹划案例
合作建房的筹划案例在现代社会，房地产行业一直是一个热门的产业。
随着人口的增长和城市化的进程，住房需求不断增加，因此，许多人选择合作建房作为他们的投资和生活方式。
本文将通过一个筹划案例，介绍合作建房的筹划过程和注意事项。
合作建房是指一群人共同出资，在一块地上建设住房项目的一种方式。
参与者可以是朋友、家人、同事或其他共同利益方。
通过合作建房，参与者可以共享成本、资源和风险，同时享受到更多的自由和灵活性。
在筹划合作建房项目之前，需要进行详细的规划和分析。
以下是一个合作建房的筹划案例：1. 需求分析：确定项目的目标和房屋需求。
参与者应该明确房屋的用途（自住、出租等）、房屋的类型（公寓、别墅等）和所需的房间数量、面积等。
此外，还需要考虑相关的配套设施，如停车位、公共设施等。
2. 资金计划：确定项目的预算和资金来源。
参与者应该共同确定预算，并确保每个人都能按照计划出资。
可以通过银行贷款、个人储蓄或其他投资方式筹集资金。
3. 土地选择：选择适合建设住房项目的土地。
土地的位置是一个重要的考虑因素，应该考虑到交通便利性、配套设施、社区环境等。
此外，还需要了解土地的法律和规划要求，以确保能够合法建设。
4. 建筑设计：确定建筑的设计和规格。
参与者可以聘请专业设计师或建筑师，共同制定建筑的平面图、结构设计和装修方案。
建筑设计需要考虑到功能性、美观性和可持续性等因素。
5. 合作协议：制定合作协议，明确各方的权利和义务。
合作协议应包括参与者的出资比例、决策程序、分工和责任等内容，以及项目的分配和退出规则。
任何决策和变更都应通过共识或多数原则达成。
6. 施工和监督：选择合适的建筑承包商和监理团队。
施工过程应经过认真的筛选和谈判，确保合适的价格和良好的质量。
监督团队应对施工进度、质量和安全进行专业的监督。
7. 完工验收和入住：在建筑完成后进行验收，并办理相关手续完成入住。
验收过程包括对建筑结构、设备和装修进行检查，确保符合相关标准和要求。
“合作建房”的财税务处理及案例分析（二）
上期小编已经啰里八嗦地把“合作建房”的基本含义进行了阐述 本期小编再来详细地讨论一下“合作建房”的财税处理流转税 【含附加税费】 税的涉税处理对于“合作建房”的流转税处理，在以前营业税时代，国家税务总局的国税函发[1995]15 6号对其做了非常明确的规定，但是“营改增”以后，增值税该如何处理并没有明确的规定。
因此小编认为： 应当遵循经营业务的实质，按经营业务的实质来进行流转税税务处理 【此处只讨论增值税的处理】 。
方式一不成立独立法人公司，一方出地，一方出资金建成后分房的“合作建房”。
在出地环节，应当视同“以物易物”进行税务处理。
即出地方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；出资方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。
合作双方应分别按照“转让土地使用权”和“销售不动产”进行增值税处理。
在对分配后的房屋进行再销售时，各自按照“销售不动产”进行增值税处理。
方式二成立独立法人公司，风险共担的合作方式。
在出地环节，即出地方将土地使用权进行投资，应该视同销售，缴纳增值税。
方式三不承担风险，只取得固定利益。
该类合作方式，根据取得的实际利益类型【参考法释【2005】5号第二十四至二十七条】 ，分别适用不同的增值税相关规定。
如：出资方只收取固定的货币资金利益，则整个合作协议实质为借款协议，参照借款经营业务进行增值税处理。
企业所得税的涉税处理就企业所得税而言，若成立了独立的法人公司，出地环节按照以不动产出资进行税务处理。
企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：若企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
对于不成立项目公司的“合作建房”，根据国税发【2009】31号文第五章特定事项的税务处理规定，按照以下规定进行企业所得税的处理：1凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
合作建房后转让如何税务筹划
合作建房后转让如何税务筹划《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第二条对合作建房的征免税问题作出规定，即对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
但该文件对合作建房建成后转让应如何征收土地增值税没有明确规定。
本文结合税务筹划案例，试提出如下解决思路。
案例木兰公司于2009年1月与英华房地产公司签订合作开发一所商务大厦的协议。
协议约定，木兰公司提供土地使用权，英华公司提供资金，项目建成后双方四六分成。
2011年2月，项目竣工验收，双方分得房产后1年不到即分别对外出售。
已知木兰公司该项目的土地受让成本为30000万元，英华公司投入资金40000万元。
2011年2月，商务大厦不含土地使用权的市场公允价值为68000万元，木兰公司分得房产出售收入为65000万元，英华公司分得房产的出售收入为75000万元。
请问，对于合作建房双方，该如何征收土地增值税？如何计算征收土地增值税，关键在于确定对外出售房产的可扣除项目金额，有如下两种税务筹划方案：方案一：以分得房产的公允价值作为转让房产的可扣除项目，计算土地增值税。
方案二：以合作建房各自初始投资作为转让房产的可扣除项目，计算土地增值税。
方案一分析木兰公司、英华公司分得房产，均已按照公允价值计算征收了营业税和企业所得税。
分房自用的部分暂免征收土地增值税。
未来出售时，以账面价值计算可扣除的项目。
参照某地方税务机关政策规定，若出地方和出资方合作建房、约定建成后分配开发产品的，出地方转让国有土地使用权的价格，为首次或者以后分配开发产品时，应分出开发产品的市场公允价值加减其他补价计算确认；同时确认出资方取得该项土地使用权的成本。
木兰公司分房形成账面资产价值（68000×40%＋30000×40%）＝39200（万元），英华公司分房形成的账面资产价值（68000×40%＋40000×60%）＝51200（万元）。
合作建房的会计与税务处理分析
合作建房的会计与税务处理分析当前，在国家对房地产市场宏观调控政策不断加码的影响下，房地产开发企业资金链逐渐绷紧。
融资渠道不畅的开发商可能会寻求合作开发，以维系生存或最低的预期利益。
合作开发具有多种形式，其中以不成立合营企业的合作开发形式较为常见。
但这种形式下，投资双方不同的纳税处理方式给财税人员带来一定困惑。
「案例」鸿宇置业公司受资金影响，无力自主开发鸿宇商务大厦项目，遂于2009年1月与天峰房地产公司签订合作开发协议，协议约定由鸿宇公司提供土地使用权，天峰公司提供开发资金，双方不主张另成立合营项目公司，开发项目由鸿宇公司与天峰公司共同立项报建，项目建成后双方五五分成。
土地使用权已经办理变更登记。
2011年2月，鸿宇商务大厦竣工验收，鸿宇公司分得的房产用于自营出租，天峰公司分得的房产用于对外出售。
鸿宇公司该项目土地受让成本为30000万元，2009年1月公允价值为50000万元，2011年2月账面价值为28400万元。
天峰公司投入资金40000万元，其中建房支出31000万元。
2011年2月，鸿宇商务大厦不含土地使用权的市场公允价值为68000万元，天峰公司分得房产的出售收入为70000万元。
「分析」一、供地方鸿宇公司的会计及税务处理1. 投入土地营业税纳税处理。
合作建房以双方共同立项为前提，双方建成房屋按合同约定分割后，供地方和出资方都是自己应得份额房屋的初始登记申请人，拥有应得份额房屋的所有权。
因此，在共同立项条件下，土地使用权变更登记，天峰公司也享有50%的土地使用权。
根据《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发[1995]156号）的规定，合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。
上述合作建房属于纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。
在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税。
建筑施工业纳税筹划案例
建筑施工业纳税筹划案例建筑施工企业在签订各种经济合同时，需要考虑合同条款对税负的影响。
例如，在签订总分包合同时，需要注意价格界定、建筑施工费与建筑材料费的区别、土地转让合同中的转让办法、合作建房合同和代建房合同等。
这样可以避免不合理的税现支出。
以签订总分包合同为例，甲公司通过竞标承揽了一项价值2.4亿元的建筑安装工程，其中电梯等设备由业主提供，金额为4000万元。
甲公司将该工程以1.92亿元的价格分包给乙公司施工。
在签订总承包合同和分包工程施工合同时，需要注意电梯等设备的价值不包括在总承包合同内。
甲公司应该选择按建筑业征税，可以节约16万元的税费。
另一个例子是在签订土地使用权转让合同时需要注意。
建筑施工企业需要考虑土地转让合同中的转让办法对税负的影响。
需要注意的是，如果土地转让合同中规定土地的转让价格包括了增值税，则建筑施工企业在购买土地时可以申请退税。
如果土地转让合同中规定土地的转让价格不包括增值税，则建筑施工企业需要自行缴纳增值税。
因此，在签订土地使用权转让合同时，建筑施工企业需要仔细斟酌，避免不必要的税负。
例2：甲施工企业购得土地100亩，价值1000万元。
然而，由于土地手续未完备，甲企业未能取得土地使用权证。
后来，甲企业决定将土地转让给乙房地产公司，双方签订了土地转让合同，总价款为1200万元。
乙公司预付了400万元，合同约定取得土地使用权证后再支付尾款800万元。
然而，半年内仍未取得土地使用权证，导致乙公司无法进行工程开发，只能按原价转让土地，以收回预付款400万元。
乙公司与___达成协议，___同意购买土地，总金额为1200万元，其中400万元作为乙公司的预付款直接支付给甲企业。
甲企业向___开具委托付款通知书，明确将400万元转让款直接付给乙公司。
通过这种筹划，乙公司至少可节约营业税60万元（1200×5%），节约城建税及教育费附加6万元。
二）混合销售业务筹划在建筑行业中，有时会出现同时销售自产货物和提供建筑劳务的情况。
合作建房会计处理探讨
开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司，按分配方式可分以下两种：一、以分配开发产品为目的的合作案例1：2006年2月，甲房地产公司在开发南苑小区的过程中，因为资金不足，吸收乙公司投资900万元，丙公司投资300万元，三方约定，房产建成后，乙公司可得3000m2，丙公司可得1000m2，剩余归甲公司所有，当年11月南苑小区开发完成。
假如“首次分配”时，能够计算出计税成本为2800元/m2。
31号文件规定：开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。
笔者认为：由于未能成立独立法人公司，乙、丙公司不是法律意义上的股东，也不属于代建性质，只是定向销售的客户，因此，会计处理为： 1.收到乙、丙公司投入资金时借：银行存款1200万贷：其他应付款———乙公司900万——丙公司300万 2.分配开发产品时借：经营成本1120万[（1000+3000）×2800=1120万] 贷：开发产品1120万同时结转收入：借：其他应付款———乙公司900万——丙公司300万贷：经营收入1200万 3.计提营业税借：营业税金及附加66.6万贷：应交税金———应交营业税66.6万1200－1120－66.6=13.4万元应计入甲公司当期应纳税所得额。
续案例1：假如分房时无法计算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理，即：1200万×15%（假如项目所在地计税毛利率为15%）×33%=59.4万元 1.收到乙、丙公司投入资金时借：其他应付款1200万贷：预收账款1200万 2.根据税法规定，商品房预售时需交纳营业税借：待摊费用———预交营业税金及附加66.6万贷：应交税金———应交营业税66.6万 3.待计算出计税成本,结转收入、成本时借：营业税金及附加66.6万贷：待摊费用———预交营业税金及附加66.6万借：递延税款59.4万贷：应交税金———应交所得税59.4万二、以分配利润为目的的合作案例2：甲、乙公司均属房地产开发公司，以甲公司名义通过拍卖方式取得一块土地，并以甲公司为主体联合乙公司共同开发，双方约定不成立独立法人公司，共同投资，利润共享，风险共担，甲公司股份比例占60%，乙公司股份比例占40%。
房地产土地增值税筹划方法合作建房法
房地产业——土地增值税筹划方法—合作建房法甲企业属于非房地产开发企业，2006年通过招拍挂受让一块土地使用权，支付土地出让金3000万元，甲企业没有进行任何开发。
2008年3月，甲企业准备将土地使用权转让给乙房地产开发公司，评估价8000万元，由乙公司开发这项土地。
营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%。
（1）转让方案：甲企业转让土地使用权给乙企业，根据《土地增值税条例》规定，应征收土地增值税。
财税（2003）16号扣除项目金额＝3,000＋（8,000－3,000）×5.5%＝3275（万元）增值额＝8,000－3,275＝4,725（万元）增值率＝4,725÷3,275＝144.27%适用税率50%，速算扣除率15%；应纳土地增值税＝4,275×50%－3,275×15%＝2,137.5－491.25＝1,646.25（万元）（2）筹划方案：变转让土地使用权为合作建房，分得房产后，再转让房产。
甲企业以土地与乙房地产开发公司合作建房，乙公司出资8400万元，在这块土地上建同样面积的两栋写字楼，各分得一栋。
假设，甲企业分得的写字楼评估价值为5500万元。
甲企业以地换房，发生了土地使用权转让行为：应交营业税＝（5500－3000÷2）×5%＝200(万元)应缴城市维护建设税＝200×7％＝14（万元）应缴教育费附加＝200×3％＝6（万元）转让土地使用权利得＝5500－1500－220＝3780(万元)甲公司分得楼房后再转让，楼房原价为5,500万元加上土地使用权1,500万元，总成本7,000万元。
假设甲公司以8,000万元把分得的房产转让，应交土地增值税：扣除项目金额＝（5500＋1500）＋（8,000－5,500）×5.5%＝7137.5(万元)增值额＝8000－7137.5＝862.5(万元)增值率＝862.5÷7137.5＝12.08%应纳土地增值税＝862.5×30%＝258.75（万元）减少土地增值税额＝1646.25－258.75＝1387.5(万元)。
158-教学案例-职业道德案例：合作建房如何节税
节
合作建房如何税
东财经务计实务实训（摘自：北大学出版社，《税会——原理、、案例、》第二版）
两
背景与情境：甲、乙公司采用以物易物的方式合作建房，甲公司提供土地，乙公司提资双约经关门评总值为1000供金。
方合同定房屋建成后平均分配。
房屋建成后有部估，房屋价
万元，甲、乙公司各分得
税规过转让权拥则两500万元的房屋。
根据法定，甲公司通土地使用
权应转让资产为缴纳营业税500×5%＝25万元；乙公司以转让有了部分房屋所有，按无形行：
为换业权应销动产为缴纳营业税500×5%＝部分房屋代价取了甲企的部分土地使用，按售不行：
25万元。
问题公司如果想在合法的件下降低有可能？
您认为两条税负吗
：
税规资产资参与资润风分析提示：可能。
根据法定，以无形投入股，受方的利分配，共担险为营业税两变业权
的行免征。
因此，甲乙公司可以改合用方式，甲企以土地使用，乙公司以
金合股成立合企合作建房，房屋建成后方采取共担、利共享的分配方式，货币资营业双风险润
营业税货币资缴纳营业税两如此甲公司可以免缴25万元的，而乙公司投入的金也不用。
甲乙公司均可节税25万元。
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合作建房的税收筹划案例2007-06-11 16:32:20 | 来源：辽宁省地方税务局| 作者：某房地产开发有限公司（甲企业）与某工业企业（乙企业）合作建房。
协议规定，乙企业向甲企业提供3000平方米土地使用权，由甲企业负责开发商务楼一幢，乙企业按照该项目销售收入的20％参与分配。
会计及税务处理房屋建成后，该项目实际销售收入5000万元，乙企业分得利润1000万元。
根据国税函[1995]156号文件的规定，乙企业提供土地取得的分成收入，应按“转让土地使用权”税目缴纳5％的营业税。
甲企业有关会计及税务处理如下：乙企业提供土地使用权时，甲企业按照预计分成收入（假设为1200万元）作账：借：无形资产———土地使用权1200贷：应付账款———乙企业（预估）1200甲企业应将土地使用权的账面价值结转至“开发成本”，待房屋开发完成后，将“开发成本”全部结转至“产成品”，房屋全部对外销售后，按规定缴纳“销售不动产”营业税、土地增值税、城建税和教育费附加，并结转“产品销售成本”。
甲企业实际支付给乙企业1000万元时，乙企业应当给甲企业出具土地使用权转让发票，甲企业作以下分录：借：应付账款———乙企业（预估）1200贷：银行存款1000产品销售成本200乙企业有关会计及税务处理如下：提供土地使用权时，按照预估收入作账：借：应收账款———甲企业（预估）1200贷：递延收入1200实际取得分配收入1000万元时，分录如下：借：银行存款1000递延收入200贷：应收账款———甲企业（预估）1200借：递延收入1000贷：其他业务收入1000同时，按“土地使用权”账面价值结转“其他业务支出”。
乙企业应纳营业税、城建税、教育费附加合计＝1000×5％×（1＋7％＋3％）＝55（万元）借：其他业务支出50贷：应交税金———应交营业税50应交税金———应交城市维护建设税3.5其他应交款———应交教育费附加1.5除此之外，乙企业转让土地使用权还需缴纳土地增值税。
筹划分析上述合作建房业务，属于常规操作，如果换一种纳税方案，其情况就大不相同。
现分析如下：根据国税函[1995]156号文件的规定，如果乙企业提供土地使用权，甲企业出资金，共同成立丙公司，那么乙公司从丙公司取得的税后利润不用缴纳营业税。
但这种方法在实际操作中并不可取，因为丙公司必须取得房地产开发资质，而取得房地产开发资质需要具备许多条件，办理这些手续通常情况需要一年的时间。
另一方面这种合作方式会给乙企业带来经营风险，如果丙公司亏损，乙企业将不能得到利润分配。
我们再来看另一种合作方法是否可行。
根据财税[2002]191号文件的规定，从2003年1月1日起，以无形资产对外投资不征营业税，转让该项股权时也不再征收营业税。
如果乙企业将该土地直接投资到甲企业，换取甲企业一定比例的股权，则乙企业也不用缴纳营业税。
这种做法与前一种方法相比，解决了房地产开发资质问题，不必另外申请开发资质。
但仅仅这样处理仍然没有解决乙企业存在的经营风险，与乙企业取得固定收入的计划不符，另一方面，乙企业投资于甲企业，会改变甲企业的资本结构，这需要得到甲企业原有股东的同意。
如果乙企业同意最终以1000万元的价格将该项股权按比例（甲企业原股东所占甲企业股权的比例）转让给甲企业的原股东，则乙企业退出甲企业后，甲企业的资本结构仍然不变。
最终结果是，乙企业以土地使用权对外投资，然后又将该项投资对外转让，实际是提供了土地使用权，取得了1000万元的收益，节省了土地增值税、营业税及相关附加。
需要注意的是，采取第二种方案时，甲企业股东可能会担心乙企业恶意收购而不接受这种方案。
但是，如果乙企业占有的股份不足以对甲企业施加重大影响，则甲企业的股东一般会接受这种方案。
此外，采取这种方案，甲企业需要作两次变更登记，还要变更公司章程。
这种方案之所以具有操作的可行性，主要是基于“以土地使用权对外投资不征营业税”这一税收优惠政策。
应当说明的是，前面的案例只是说明合作建房业务的规范操作，后面的筹划方案分析则是从税收政策的角度分析其操作的可行性。
企业合作建房业务能否按上述方法操作，应结合具体情况确定。
关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定建房(1997)12号建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定建房(1997)12号各省、自治区、直辖市建委(建设厅)，北京市政管委、直辖市房地产管理局：现将《建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理若干规定》印发给你们，请按照执行。
建设部一九九七年一月九日建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定根据《城市房地产管理法》和《城市房地产中介服务管理规定》(建设部第50号令)，为促进房地产市场健康发展，规范房地产价格评估行为，提高房地产价格评估的专业技术水平，现就房地产评估机构资格等级管理中的若干问题，规定如下：一、房地产价格评估机构的设立申请设立房地产价格评估机构，必须具备一定数量的房地产估价专业人员和规定的注册资本，由当地县级以上房地产管理部门进行审查，经审查合格后发给《房地产价格评估机构临时资格证书》，再行办理工商登记。
并在领取营业执照后的一个月内，到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，一年后可申请评定房地产价格评估机构资格等级。
二、房地产价格评估机构资格等级分类房地产价格评估机构实行一级、二级、三级制度。
根据其专业人员状况、经营业绩和注册资本进行评定，其中注册资本不作为各地政府房地产管理部门设立的事业性编制的房地产价格评估机构评定等级的条件。
各等级的具体条件如下：(一)一级①注册资本100万元以上；②有七名以上(不包括离退休后的返聘人员和兼职人员，下同)取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；③专职房地产估价专业人员(包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价员)占职工总数的70%以上；④从事房地产价格评估业务连续四年以上；⑤每年独立承担估价标的物建筑面积10万平方米以上或土地面积3万平方米以上的评估项目5宗以上；⑥以房地产价格评估为主营业务。
(二)二级①注册资本70万元以上；②有五名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；③专职房地产估价专业人员(包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价员)占职工总数的70%以上；④从事房地产价格评估业务连续三年以上；⑤每年独立承担估价标的物建筑面积6万平方米以上或土地面积2万平方米以上的评估项目5宗以上；⑥以房地产价格评估为主营业务。
(三)三级①注册资本40万元以上；②有三名以上取得《房地产估价师执业资格证书》并登记注册的专职房地产估价师；③专职房地产估价专业人员(包括注册房地产估价师和取得房地产估价员岗位证书的房地产估价员)占职工总数的70%以上；④从事房地产价格评估业务连续二年以上；⑤每年独立承担估价标的物建筑面积2万平方米以上或土地面积8千平方米以上的评估项目5宗以上。
三、各级资格房地产价格评估机构的营业范围一级机构可从事各类房地产价格评估。
可以跨省、自治区、直辖市从事评估业务。
二级机构可从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。
可以在其注册地的省、自治区、直辖市区域内从事评估业务。
三级机构可从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。
可以在注册地城市区域内从事评估业务。
临时资格机构的营业范围根据其资金和人员的相应条件确定，可在其注册地城市区域内从事评估业务。
四、房地产价格评估机构资格审批程序一级由当地县级以上房地产管理部门推荐，报省、自治区建委(建设厅)初审，初审合格后报建设部审批，颁发资格等级证书。
二级由当地县级以上房地产管理部门推荐，报省、自治区建委(建设厅)审批，颁发资格等级证书，并抄报建设部。
三级由当地县级以上房地产管理部门推荐，报省、自治区建委(建设厅)或其授权的部门审批，颁发资格等级证书。
直辖市区域内房地产价格评估机构的申报和审批，按建设部第50号令《城市房地产中介服务管理规定》执行。
五、房地产价格评估机构资格申报材料申请房地产价格评估资格的机构应向当地房地产管理部门如实提交以下材料：(一)房地产价格评估机构资格申请书及其主管部门的证明文件；(二)工商登记营业执照复印件；(三)机构的组织章程及主要的内部管理制度；(四)固定经营场所的证明；(五)注册资本验资证明；(六)法人代表及负责人的任职文件；(七)专业技术人员的职称证书、任职文件及聘任合同；(八)经营业绩材料；(九)重要的房地产评估报告；(十)当地房地产管理部门规定的其它文件。
六、房地产价格评估机构资格等级升降及取消评估资格(一)房地产价格评估机构资格等级实行动态管理，根据机构的发展情况进行等级调整，每二年评定一次，重新授予资格等级证书。
(二)在本规定颁发之前成立的房地产价格评估机构，其等级根据目前状况评定；本规定颁发之后成立的房地产价格评估机构，其等级从临时资格开始。
临时资格的最长期限为二年，并不得再次申请临时资格。
(三)资格等级的评定与年审工作结合进行，机构年审的情况是评定资格等级的依据之一。
对于年审不合格的机构，可以由等级评定初审部门提出降低其资格等级或取消评估资格意见，报审批部门批准后执行。
(四)申请升级的评估机构，应根据申请的等级在年审前半年将所需材料报相应的初审部门，初审部门在年审后将初审意见上报有关审批部门。
资格等级升级应依次逐级上升，不得越级升级。
每次申请升级要间隔至少二年以上。
(五)任何等级的评估机构违反国家和地方的有关法律法规，违反职业道德，情节严重的，由资格审批部门取消其评估资格建房及装修材料价格同比上涨百分之四点三来源：本站发布日期：2011-2-21 查看次数：63【泉州建材装饰网】数据显示，1月份，居民消费价格同比上涨4.9%。
全国工业生产者出厂价格比上月上涨0.9%，比去年同月上涨6.6%；工业生产者购进价格比上月上涨1.2%，比去年同月上涨9.7%。
日前，国家统计局发公布了今年1月份国民经济主要数据，居住类价格同比上涨6.8%。
其中，水、电、燃料价格同比上涨3.9%，建房及装修材料价格同比上涨4.3%，住房租金价格同比上涨7.1%。
数据显示，1月份，居民消费价格同比上涨4.9%。
全国工业生产者出厂价格比上月上涨0.9%，比去年同月上涨6.6%；工业生产者购进价格比上月上涨1.2%，比去年同月上涨9.7%。
据悉，为了强调基础数据的可比性，按照制度规定，从2011年1月起，我国居民消费价格指数开始以2010年为对比基期。
这是自2001年计算定基价格指数以来，第2次进行例行基期更换。