第六章 房地产评估答案
第六章 房地产评估
（四）房地产的特征
1.位置固定性 2.供求区域性 3.长期使用性 4.大量投资性 5.保值增值性 6.投资风险性 7.不易变现性 8.政策限制性
（五）房地产的价格种类
1、按权益不同：所有权价格、使用权价格 2、按房地产实物形态：
土地价格、建筑物价格、房地产价格
3、按房地产价格表示单位：
B
自然条件 社会环境 相同 稍差
C
相同 相同
D
相同 相同
街道条件
交通便捷度 离车站距离
相同
稍差 稍远
相同
稍好 稍近
相同
相同 相同
离市中心距离
基础设施状况 公共设施完备状况 环境污染状况 周围环境及景观 规划限制 综合打分
相同
稍差 相同 相同 相同 相同 88
稍近
相同 稍差 相同 相同 相同 108
补充资料： 当地同类写字楼出租租金一般为每月每 建筑平方米５０元，空置率为１０％， 每年需支付管理费为年租金的３.５%， 维修费为建筑重置价格的１.５％，土地 使用税及房产税合计为每建筑平方米２ ０元，保险费为重置价格的0.2%，土地 资本化率为７％，建筑资本化率为８％。
假设条件：土地使用权期满时土地使用 权及地上建筑物由国家收回。 要求：计算该宗地２００３年３月的土 地使用权价值。 评估过程： １. 计算总收益 年总收益＝５０ × １２ × ９００ × （１-１０％）=４８６０００（元） 2 . 计算总费用 年管理费＝４８６０００ ×３.５％
1996年10月以来土地价格平均每月上涨1%, 则各参照物交易实例的交易日期修正系数 为: 交易实例A：1.06；交易实例B:1.07；交 易实例C：1.12；交易实例D：1.1
房地产评估习题（附答案）
房地产评估一、单项选择题1、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业建筑开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。
该宗土地的价值应评估为（）万元.A、500B、300C、280D、3602、在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（）的价格。
A、评估时间B、评估基准日C、过去时点D、未来时点3、市场比较法中的个别因素修正目的在于将可比交易实例价格转化为（）价格。
A、评估基准日B、正常交易C、待估对象自身状况下D、类似地区4、有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。
A、1000B、1500C、2100D、2800楼面地价=土地价格/楼屋面积=土地单位价值*土地面积/楼房面积=土地单价/容积率=55、若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。
A、建筑总价格/土地总面积B、土地总价格/土地总面积C、房地总价格/土地总面积D、土地总价格/建筑总面积6、地产市场的不完全竞争性是由土地的（）决定的。
A、稀缺性B、用途多样性C、位置固定性D、价值增值性7、土地价格的地域性特征是由土地的（）决定的。
A、稀缺性B、效用永续性C、位置固定性D、不可再生性8、我国土地使用权出让的最高年限由（）确定并公布。
A、国土资源部B、建设部C、财政部D、国务院9、在法律法规及城市规划允许的范围内，土地的最佳用途是由（）决定的。
A、开发商B、评估人员假设C、委托方要求D、市场竞争10、如果房地产的售价p1+p2为5000万元，其中建筑物价格p2为3000万元，地价p1为2000万元，该房地产的年客观净收益A为450万元，建筑物的资本化率r2为10％，那么土地的资本化率r1最接近于( )。
A、9％B、 12.5％C、 7.5％D、 5％(450-3000*10%)/2000=11、已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格p2为1000万元，建筑物的资本化率r2为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。
资产评估第二版高等教育出版第六章房地产课后答案
第六章房地产评估计算题答案1．甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。
投资比例为4：6。
已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。
求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。
（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。
解：（1）设土地价格为x300450006x +=x=3033.33万元 即地块总价为3033.33万元该地块的单位面积价格=500033.3033=6066.67元/平方米楼面地价=2000033.3033=0.1517万元/平方米=1517元/平方米或：楼面地价=土地单价/容积率=467.6066=1517元/平方米（2）容积率=土地总面积建筑总面积建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米 建筑物层数=250020000=8层建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷8=379.17万元3．预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。
折现率为10%。
试估算房地产当前的价值。
解：（1）求该房地产未来5年收益的现值400×（1-1/1.15）÷0.1 = 1516.32（万元）（2）假定该房地产当前价值这P ，则该房地产第5年末出售收益的现值为{P ×（1+5%）-P ×5%×30%}÷（1+10%）5= 0.6426P （3）求该房地产当前的价值 P = 0.6426P+1516.32 P = 4242.64（万元）4．某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A 地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B ，--试根据以上资料用收益法计算B 建筑物价格。
房地产估价第六章市场法习题参考答案
８、可比实例的交易类型应与（ A ）吻合
Ａ、估价目的 Ｂ、估价时点
Ｃ、估价对象 Ｄ、估价方法
９、为抵押、抵债目的的估价，应选取（ C ）的交易实例为可比实
例。
Ａ、抵押、抵债 Ｂ、类似
Ｃ、一般买卖 Ｄ、市场交际成交
8、 不同使用性质的房地产，在进行区位状况和实物状况的调整时，其调整 的内容及权重应相 同。 （ X ）
9、 如果某宗交易实例的成交价格不是正常的，则不能选为可比实 例。 （ X ）
10、 有利害关系人之间的交易，其成交价格通常低于正常市场价格。 （ X ）
15、 市场状况调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。 √ ）
16、 在百分率中，房地产状况调整系数应以估价对象的房地产状况为基准来确 定。
（ X ） 17、 间接比较调整是指将可比实例的房地产状况、估价对象的房地 产状况均与设想的标准房地产状况进行逐项比较打分，求得修 正系数。 （ √ ） 18、 经过了交易情况修正、市场状态调整、房地产状况调整后，就 把可比实例房地产的实际成交价格，变成了估价对象房地产的 客观合理价格。 （ √ ）
Ａ、买卖双方缴纳 Ｂ、买方缴纳
Ｃ、卖方缴纳 Ｄ、买卖双方各自
缴纳自己
７、如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（ C ）。
Ａ、应与该宗土地的面积相等
Ｂ、可大于或小于该宗土地的面积
Ｃ、应与该宗土地的面积近似
Ｄ、应与该宗土地的面积保持一定差距
三、计算题 1、 有甲、乙两宗交易实例： 甲：建筑面积130m2，成交总价50万元人民币，首付10万元，第二期 于半年后付20万元，余款20万元于一年后付清，年利率为5%。 乙：使用面积1800ft2，成交总价10.8万美元。
《房地产估价》刘薇(习题答案)
第一章习题答案：一、单项选择题1.C2.C3.B4.C5.C6.B7.B二、多项选择题1.BCD2.CDE3.ACE4. CDE三、判断题1.×2. √3. √4. ×5. ×6. √7. √四、简答题（略）第二章习题答案：一、单项选择题1.D2.D3.C4.A5.A6.B7.D8. A9.A 10.C11.B 12.B 13.C二、多项选择题1.BCDE2.BCDE3.BD4. ABCD5.ABC6.CDE7.BCE三、判断题1.×2. √3. ×4. √5. √6. √7. √8. ×9. ×四、简答题（略）第三章习题答案：一、单项选择题1.A2.D3.A4.A5.D6.A7.C8. C9.A 10.B11.C 12.A 13.C 14.D 15.B二、多项选择题1.ABCE2.BCDE3.BCD4. DE5.ADE6.ACE7.BCDE8.ACDE 9.ABDE 10.BCE三、判断题1.×2. ×3. ×4. ×5. ×6. ×7. √8. ×9. × 10. √四、简答题（略）第四章习题答案：一、单项选择题1.D2.B3.B4.A5.A6.D7.A二、多项选择题1.ACD2.BD3.ABCD4.ACE三、判断题1.√2. √3. √4. √5. ×6. √7. √8. √四、简答题（略）第五章习题答案：一、单项选择题1.D2.D3.B4.B5.B6.D7.C8.D9.A 10.B11.C 12.D 13.A 14.D 15.B二、多项选择题1.BCDE2.ABC3.BCDE4.BCE5.AD6.BCDE7.AD8.ABC9.AC三、判断题1. √2. √3. ×4. ×5. ×6. ×7. √8. √9. × 10. ×四、计算题1.加权平均值为：6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元／㎡。
第六章-房地产评估答案
第六章房地产评估一、单项选择题1.国家规定的工业用地的土地使用权最高出让年限是（B）年。
A.70B.50C.40D.452.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（ D ）。
A.实际总收益－实际总费用B.实际总收益－客观总费用C.客观总收益－实际总费用D.客观总收益－客观总费用3.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ C ）。
A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期D.整个开发期和销售期的一半土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。
土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。
4.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。
投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（ B ）。
A.120万元B.79.23万元C.60万元D.100万元土地投资利息＝500×[（1＋8％）－1]＋1 000×[（1＋8％）^0.5－1]＝79.23（万元）。
5.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益的时候，则运用（ A ）评估较为合适。
A.成本法B.市场法C.剩余法D.收益法6.市场法中，比较案例的成交价格是每平方米5 000元，对应的土地使用年限是20年，而待估宗地的出让年期是10年，土地资本化率为10％，则土地使用年期修正后的每平方米地价最接近（ A ）元。
A.3 609B.2 500C.3 541D.4 500先计算出土地年期修正系数，再用比较案例的交易价格乘以修正系数，得出修正后的地价。
7.土地的“三通一平”是指（ C ）。
A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通气、平整地面C.通水、通路、通电、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面8.有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年净收益额为20万元，假定折现率为10％，则该宗土地评估值最接近于（B）。
《房地产估价》复习题及答案
《房地产估价》复习题及答案（供参考）三、简答题1、从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面？从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括：(1)名称。
(2)坐落。
（3）面积。
（4）层数和高度；（5）建筑结构，一般分为钢结构，钢筋混凝土结构，砖混结构，砖木结构，简易结构。
（6）装修。
（7）建筑设备，包括给排水、通风、采暖等。
（8）平面位置。
（9）工程质量。
（10）建成年月。
（11）维护、保养、使用情况。
(13)利用现状。
（14）权属状况。
2、房地产价格的特征主要有哪8方面？其来源于房地产的哪些特性？（1）房地产价格具有区位性，受区位的影响很大。
（2）房地产价格实体具有双重性，即房地产价格在其内涵上具有双重的双实体性基础。
（3）房地产价格实体具有收益性，即房地产价格实质上是房地产权益的价格。
（4）房地产价格形式具有双重性，既有交换代价的价格，也有使用和收益代价的租金。
（5）房地产价格形成具有长期性，即房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的。
（6）房地产价格具有个别性，即房地产价格通常是一宗房地产一个价格。
（7）房地产价格具有敏感性，即房地产价格关系到国计民生，是一个十分敏感的价格。
（8）房地产价格具有增值性，即房地产价格呈现较明显的增值趋势。
3、什么是市场比较法？其理论依据和适用条件是什么？市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。
适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。
4、房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面？求取建筑物折旧的方法有哪几种？最常用的是哪种？建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧、经济折旧。
求取方法主要有：（1）耐用年限法；（2）实际观察法；（3）成新折扣法。
（4）综合法。
最常用的是耐用年限法（特别是其中的直线折旧法）和成新折扣法。
房地产评估复习题及答案
房地产评估复习题及答案(一)第一章房地产和房地产评估1．按房地产的（B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
☆A.收益性用:（A.比较法B.用途）☆C.市场性D.地段2．出租或营业型房地产的评估可以采B.收益还原法C 假.设开发法D.成本评估法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；已消失的房地产B在.建工程:（其评估对象为：（）A.C.房地产的未来状况D房.地产过去状况与现在状况的差异状况）A.商业、办公、工业、居住D.商业、居住、工业、办公B开.发程度4．从经济角度来看,土B.商业、居住、办公、工地利用选择的一般顺序是方式划分的：（C.是否产生收益业C.商业、办公、居住、工业）☆A.用途5．娱乐型房地产是按下列哪种D经.营使用方式B.无限期6．某土地使用权的有限期为40年，已使用的所有权为：A.50年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，这是由房地产的（）决定的A.不可移动性（）A.实物的为：（B.权益B.相互影响性20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋C.20年D.40年必须到实地观察，房地产评估也要进行实地查勘，C.数量有限性D.独一无二性8．房地产的价值注重：C.区位D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确）A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，C.支付典价后房地产的使用者不付租金C.特殊用途B.支付典价后只能获得房地产的使用权☆A.商业D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权B.办公10．医院、学校是属于哪一类房地产（）D.综合答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二收益率9．房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为（于求中:（A.贷费B．房地产求大于供D．消费者对未来的预期看好B.折价费10．成本租金不包括下列项目）A．房地产供大开发商对未来预期看好）款利息C.管理费D.保险1.C,2.D,3.D,4.B,5.B,6.B,7.B,8.B,9.C,10D第三章房地产评估原则）原则A．合1．把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估，违背了房地产评估的（法B．公平C．替代D．最高最佳使用2．在同一个评估机构，在同一个城市，同一评估目的，同一时期，对不同位置、档次的房地产的评估结果应有一个合理的价格差，这符合（）原则A．合法平B．公平C．替代D．最高最佳使用3．如果与评估对象有利害关系，评估人员应当回避，这是遵循（C．评估时点A．最佳规模B．最佳集约度C．最佳用途D．最佳经济效益）原则A．合法B．公）D．最高最佳使用4．适合原理可以帮助我们确定房地产的（5．当评估对象已做了某种使用时，且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则该评估前提应为（现状（B．装修改造）A．现在C．重新利用B．过去D．转换用途C．未来）A．保持6．在房地产纠纷案件中，特别是对评估结果有争议而引发的复核评估中，评估时点通常为预购价格时，通常认为（D．难以把握7．在评估房地产的预售或B．评估时点为）A．评估时点为现在，评估对象为未来状况C．评估时点为未来，评估对象为未来过去，评估对象为未来D．评估时点为现在，评估对象为现在8．城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业，根据最高最佳使用原则，该土地的用途为：A．居住B．工业C．商业D．办公可比实例的价格就变成了（C、正常价格☆A、可比实例房地产房地产）A、评估对象的价格B、交易时点的价格D、与评估对象的房地产状况相同的价格8．房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以（B、评估对象房地产）状况为基准（通常设定100）的D、类似C、交易实例房地产9．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以A、可比实例房地产C、标准房地产（）状况为基准（通常设定（100）的B、评估对象房地产D、类似房地产10．某城市房地产交易中，买、卖双双应交纳的税费分别为正常成交价格的房地产交易中买方支付给卖方的正常成交价格为（3%和6%，某宗则该宗房地产2500元/平方米，应交纳的税费均由卖方负担，）A、2660元/平方米B、2294元/平方米C、2425元/平方米米1.A2.C3.B4.D5.C6.B7.D8.B9.C10.D第五章.成本法1．成本法中的“开发利润”是指（A、开发商所期望获得的利润均利润D、2427元/平方）B、开发商最终获得的利润C、开发商所能获得的平D、评估人员任意给定的利润2．投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算的，这里的“基数”是（A、土地取得成本+开发成本）C、土地取得成B、土地取得成本+开发成本+管理费用D、开发完成后的房地产价值D、销售利润率）☆C、收益价格本+开发成本+管理费用+销售费用投资利润率A、比准价格C、成本利润率B、积算价格3．“开发利润”与“土地取得成本+开发成本” 的比值称为（）A、直接成本利润率B、4．利用成本法所得到的评评估格称为（D、实际上是成本A、评估对象在建造时5．重新购建价格是假设在（）重新取得或重新开发、重新建造全新状态的评估对象所需B、现在的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和筑物的经济寿命为47年50年，则该建筑物的折旧年限是（）☆A、40年B、43年C、D、50年D、5类7等）☆A、3类D、四成13．经租房产根据房屋结构可分为（C、4类7等来划分的，可分为（四成C、五成）A、3类6等B、4类6等14．房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度B、4类C、5类D、6类）A、六、五成15．根据房屋新旧程度判定标准，一般损坏房的成新度为（B、五、1.C2.B3.A4.B5.D6.B7.B8.D9.C10.B11.D12.B13.C14.C15B第六章收益法毛收入C.净收益1.从收益法的观点看，房地产的价值是未来（D.销售收入2.收益法适用于（）的现值之和。
房地产估价复习题参考答案
房地产估价复习题参考答案《房地产估价》复习题及答案（供参考）一、单项选择题１、如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（D）为前提进行估价。
Ａ、保持现状；Ｂ、装修改造；Ｃ、转换用途；Ｄ、重新利用2、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。
该房地产的实际价格为（ B ）万元。
Ａ、87；B、124；C、130；D、134计算过程：50+80/(1+1%)^83、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27ｍ，前街路线价为2000元／m2，后街路线价为1000元／m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（D）。
Ａ、9；B、13.5; Ｃ、15；Ｄ、18前街影响深度=前街路线价/（前街路线价+后街路线价）×总深度4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（A）。
Ａ、类似写字楼的客观收益；Ｂ、市场比较法；Ｃ、该写字楼的实际收益；Ｄ、无法估算5、在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（B）。
Ａ、功能缺乏；Ｂ、功能过剩；Ｃ、修复时间较长；Ｄ、修复时间较短6、路线价法估价的第二个步骤为（A）。
Ａ、设定标准深度；Ｂ、选取标准临街宗地；Ｃ、编制深度百分率表；Ｄ、划分路线价区段7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。
之后，有关方面对其估价结果有异议。
现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（A）。
Ａ、1998年6月30日；Ｂ、现在；Ｃ、重新估价的作业日期；Ｄ、要求重新估价的委托方指定的日期8、将房地产称为物业的国家或地区是（D）。
Ａ、法国；Ｂ、意大利；Ｃ、日本；Ｄ、香港9、下列房地产中，哪一项存在替代关系？（C）Ａ、经济适用住房与高级别墅；Ｂ、住宅与其配套的商业房地产Ｃ、宾馆与写字楼；Ｄ、大城市郊区的住宅与高速公路收费10、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（A）。
房地产评估作业答案
1、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。
解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米其他费用：30000÷667＝45元／平方米土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米（2）计算利息：第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。
（注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。
第二年同理。
）（3）计算利润：270×10％＝27（元）（4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）（5）计算待估土地公平市场价值：320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。
2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5 000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。
评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3 00O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900平方米。
最新房地产估价师理论与方法第六章思考题参考答案
A2
A3
A1
An-1
An
V
8、 如何运用净收益每年不变的公式进行不同土地使用期限和收益期房地产价格的换算?
二、净收益每年不变的公式
净收益每年不变的公式根据收益期限，分为有限年和无限年两种。 （一）收益期限为有限年的公式
收益期限为有限年的公式为：
V＝
A Y
1－（1+1Y）n
A
AALeabharlann V＝ 1+Y【例 6－2】某宗房地产的收益期可视为无限年，预测其未来每年的净收益为 80 万元，该类房
地产的报酬率为 8．5%。请计算该房地产的收益价值。
＋（1+Y）2 ＋...＋（1+Y）n
此公式的假设前提（也是应用条件，下同）是：①净收益每年不变为 A；②报酬率为 Y，且 Y
≠0；③收益期限为有限年 n。
：
1．净收益每年不变有限年期公式是用等比数列前 n 项求和公式推导出来的，具体过程如下：
在公式两边同时乘以一个 q，得 Sn＝a＋aq＋aq2＋…＋aqn－1 ①
V＝
A Y
1－（1+1Y）n
＝
80 8.5%
1－（1+8.51%）50-6
＝915．19（万元）
史家解读：例 6－1 中只说“不可续期”是不够的，还应再进一步明确：“建筑物剩余经济寿
命晚于土地使用期限结束，土地出让合同约定建设用地使用权期限届满需要无偿收回建设用地
使用权时，对收回的建筑物不予补偿”，这样才能得出最终结论。
：当 Y＝0 时，意味着不考虑资金时间价值，此时根据原理公式可推导得出 V＝A×n，此种情况
在现实中不存在，只在理论上存在。
房地产估价第六章市场法习题参考答案
第六章市场法练习题一、单项选择题1、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（A）。
Ａ、类似房地产的交易Ｂ、相同房地产的交易Ｃ、相关房地产的交易Ｄ、房地产的市场交易２、搜集交易实例时应注意所搜集内容的（C）。
Ａ、相关性和规范化Ｂ、统一性和相关性Ｃ、统一性和规范化Ｄ、统一性和准确性３、由于房地产的价值量大，成交价格往往采用（B）的方式支付。
Ａ、支付定金Ｂ、分期付款Ｃ、一次付清Ｄ、预付房款４、房地产正常成交价格的形成方式，是（D）方式。
Ａ、招标、拍卖Ｂ、合同定价Ｃ、通过市场交易成交Ｄ、买卖双方经过充分讨价还价的协议５、中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价（B）。
Ａ、往往偏高Ｂ、往往偏低Ｃ、往往高于或低于市场价Ｄ、也基本与市场价吻合６、正常成交，是指在（D）应缴纳的交易税费下的价格。
Ａ、买卖双方缴纳Ｂ、买方缴纳Ｃ、卖方缴纳Ｄ、买卖双方各自缴纳自己７、如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（C）。
Ａ、应与该宗土地的面积相等Ｂ、可大于或小于该宗土地的面积Ｃ、应与该宗土地的面积近似Ｄ、应与该宗土地的面积保持一定差距８、可比实例的交易类型应与（A）吻合Ａ、估价目的Ｂ、估价时点Ｃ、估价对象Ｄ、估价方法９、为抵押、抵债目的的估价，应选取（C）的交易实例为可比实例。
Ａ、抵押、抵债Ｂ、类似Ｃ、一般买卖Ｄ、市场交际成交10、交易实例的成交日期与估价时点相隔（ B ）以上的一般不宜采用。
A、半年B、1年C、2年D、3年11、选取可比实例的数量，一般要求选取（ D ）的可比实例即可。
A、5个以上B、10个以下C、5~10个D、3~10个12、估价中为便于比较，价格以（C ）为基准。
A、房地产总价B、房地产单价C、一次付清D、分期付款13、某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首期付款20%，余款于半年后和一年后分两期平均支付。
假设季利率为%，则在成交日期时一次付清的价格为（ A ）元。
房地产价格评估练习及答案
房地产价格评估练习及答案1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
房地产投资分析第六章课后习题20~22答案
20、某投资者获得这样一个投资机会，一幢小型写字楼要价200万元，能够产生的预期税后现金流量见下表。
预计可以获得150万元的抵押贷款。
该投资者准备经营7年，最理想的估计，7年后处理该物业的税后现金流量为80万元。
某项目的（自有资本金）税后现金流量情况单位：元要求：使用10%的贴现率计算（1）该物业投资的财务净现值；（2）该物业投资的内部收益率。
解答如下：（1）7年后处理该物业的税后现金流量为80万元，实质上是还清贷款本息、付清所得税后的净所得额。
因而在算期初的净投入时候，主要的现金流出是自有资本金投入项目为200万－150万=50万元。
各年的税后现金流量贴现值计算如下：则该物业投资的财务净现值为：FNPV=324444.05（元）（2）要求该物业投资的内部收益率，要进行试算和插值2步骤：由于按照10%的贴现率的净现值绝对额为324444.05，相对比较大，所以可以选择远大于10%的贴现率。
首先选择i1=20%，则列表计算可得：FNPV1=21941.00＞0，则选择i2=23%，同样计算如下：FNPV2=-38481.89＜0，再选择i3=21%，同样计算如下：FNPV3=625.73＞0，再选择i4=22%。
FNPV4=-19488.50＜0。
则财务内部收益率FIRR=21%＋625.73÷（625.73＋19488.50）×1%=21.03%。
21、已知某房地产开发项目开发经营期间发生的现金流量见下表，假设贴现率为12%，求该项目的动态投资回收期。
单位：万元则动态投资回收期应为：P b=6－1＋21.0346÷253.3156=5.08年###########################################################################3322、某开发商通过拍卖得到一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000㎡的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。
房地产估价练习题及其答案(精)电子教案
房地产评估复习题及答案（一第一章房地产和房地产评估1•按房地产的（B来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等A. 收益性B. 用途C. 市场性D. 地段2. 出租或营业型房地产的评估可以采用：（☆A. 比较法B. 收益还原法C. 假设开发法D. 成本评估法3. 人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其评估对象为：（A. 已消失的房地产B. 在建工程C. 房地产的未来状况D. 房地产过去状况与现在状况的差异状况4. 从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：(A. 商业、办公、工业、居住B. 商业、居住、办公、工业C. 商业、办公、居住、工业D. 商业、居住、工业、办公5. 娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆A. 用途B. 开发程度C. 是否产生收益D. 经营使用方式6. 某土地使用权的有限期为40年,已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年, 则房屋的所有权为：A.50年B.无限期C.20年D.40年7. 房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产评估也要进行实地查勘，这是由房地产的(决定的A. 不可移动性B. 相互影响性C. 数量有限性D. 独一无二性8. 房地产的价值注重:(A. 实物B. 权益C. 区位D. 实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为:（A. 支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B. 支付典价后只能获得房地产的使用权C. 支付典价后房地产的使用者不付租金D. 出典人获得典价后即失去房地产的所有权10.医院、学校是属于哪一类房地产（☆A. 商业B. 办公C. 特殊用途D. 综合答案 1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二章房地产价格1. 最能说明土地价格水平高低的价格是：（A. 土地单价B. 基准地价C. 楼面地价D. 标定地价2•决定某一房地产价格水平高低的，主要是（的供求状况A. 本地区的房地产B. 全国房地产C. 全国本类房地产D. 本地区本类房地产3. —套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元, 其实际交易约定在一年后付清（假设折现率为5%,则:（A. 实际价格28.5万元名义价格30万元B. 实际价格29.28万元名义价格30万元C. 实际价格30万元，名义价格不存在D. 实际价格28.578万元，名义价格30万元4. 采用比较法求得的价格通常称为（A. 路线价B上匕准价格C. 积算价格D. 收益价格5. 目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属（A. 市场调节价B. 政府指导价C. 政府定价D. 政府规定的最低限价6. 在房地产销售过程中，(是买卖双方讨价还价的基础，成交时要比此低A. 起价B标价C. 成交价D. 均价7. 下列价格阐述正确的是:(A. 市场价格〉抵押价值〉征用价值＞课税价值B. 市场价格〉征用价值〉抵押价值＞课税价值C. 市场价格〉课税价值〉征用价值＞抵押价值D. 市场价格〉征用价值〉课税价值＞抵押价值8. 投资价值评估时所采用的折现率为:(A. 根据市场现状B. 最低收益率C. 最高收益率D. 社会一般收益率9. 房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为(A. 房地产供大于求B. 房地产求大于供开发商对未来预期看好D.消费者对未来的预期看好10. 成本租金不包括下列项目中：（A. 贷款利息B. 折价费C. 管理费D. 保险费1. C,2. D,3. D,4. B,5. B,6. B,7. B,8. B,9. C,10D第三章房地产评估原则1. 把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估，违背了房地产评估的（原则A. 合法B. 公平C. 替代D. 最高最佳使用2. 在同一个评估机构，在同一个城市，同一评估目的，同一时期，对不同位置、档次的房地产的评估结果应有一个合理的价格差，这符合（原则A. 合法B. 公平C. 替代D. 最高最佳使用3. 如果与评估对象有利害关系，评估人员应当回避，这是遵循（原则A. 合法B. 公平C. 评估时点D. 最高最佳使用4. 适合原理可以帮助我们确定房地产的（A. 最佳规模B. 最佳集约度C. 最佳用途D. 最佳经济效益5. 当评估对象已做了某种使用时，且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则该评估前提应为（A. 保持现状B. 装修改造C. 重新利用D. 转换用途6. 在房地产纠纷案件中，特别是对评估结果有争议而引发的复核评估中，评估时点通常为（A.现在B.过去C.未来D.难以把握7. 在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为（A. 评估时点为现在,评估对象为未来状况B. 评估时点为过去，评估对象为未来C. 评估时点为未来,评估对象为未来D. 评估时点为现在,评估对象为现在8. 城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业，根据最高最佳使用原则，该土地的用途为：A. 居住B. 工业C. 商业D. 办公9. 均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡，它可以帮助我们确定房地产的（A. 最佳集约度和规模B. 最佳用途和规模C. 最佳集约度和用途D. 最佳规模和用途1. A,2. C,3. B,4. B,5. A,6. B,7. A,8. C,9. A第四章市场比较法1. 市场比较法的理论依据是（A、替代原理B、生产费用价值论C、预期原理D、均衡原理2. 在市场比较法中，建筑容积率修正属于（修正A、交易情况B、交易日期C、房地产状况D、实物状况3. 市场比较法的适用条件是（A、存在着发育完善的房地产市场B、在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易C、存在着规范的房地产评估制度D、科学的房地产评估理论4. 在比较法选取可比实例的数量上，一般要求选取（☆A、一个即可B、两个也行C、三个D、三个以上、十个以下5. 经过交易情况修正后，可比实例的价格就变成了（☆A、评估对象的价格B、交易时点的价格C、正常价格D、与评估对象的房地产状况相同的价格6•经过交易日期修正后，可比实例的价格就变成了（A、评估对象的价格B、交易时点的价格C、正常价格D、与评估对象的房地产状况相同的价格7•经过房地产状况修正后，可比实例的价格就变成了（A、评估对象的价格B、交易时点的价格C、正常价格D、与评估对象的房地产状况相同的价格8.房地产状况修正中的直接比较修正评分办法是以（状况为基准（通常设定100 的^A、可比实例房地产B、评估对象房地产C、交易实例房地产D、类似房地产9. 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法是以（状况为基准（通常设定（100 的A、可比实例房地产B、评估对象房地产C、标准房地产D、类似房地产10. 某城市房地产交易中，买、卖双双应交纳的税费分别为正常成交价格的3% 和6%,某宗房地产交易中买方支付给卖方 2500元/平方米，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（A、2660元/平方米B、2294元/平方米C、2425元/平方米D、2427元/平方米1. A2. C3. B4. D5. C6. B7. D8. B9. C10.D第五章.成本法1•成本法中的开发利润”是指（A、开发商所期望获得的利润B、开发商最终获得的利润C、开发商所能获得的平均利润D、评估人员任意给定的利润2. 投资利润是按一定基数乘以相应的平均利润率来计算的，这里的基数”是（A、土地取得成本+开发成本B、土地取得成本+开发成本+管理费用C、土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D、开发完成后的房地产价值3. 开发利润”与土地取得成本+开发成本”的比值称为（A、直接成本利润率B、投资利润率C、成本利润率D、销售利润率4. 利用成本法所得到的评评估格称为（☆A、比准价格B、积算价格C、收益价格D、实际上是成本5.重新购建价格是假设在（重新取得或重新开发、重新建造全新状态的评估对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和A、评估对象在建造时B、现在某一时刻C、将来某一时刻D、评估时点6. 通常情况下,对于同一旧有建筑物重建价格与重置价格相比（A、前者较低B、前者较高C、两者相等D、两者不可比7. 成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为（☆A、自然寿命B、经济寿命C、实际经过年数D、有效经过年数8. 直线法中的残值率是建筑物的净残值与其（的比率A、原始价格B、市场价格C、评评估格D、重新购建价格9. 某住宅，在取得土地使用权（70年的当年开始建造，建造期2年，建筑物经济寿命 60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（A、70 年B、62 年C、60 年D、68 年10. 某办公楼建造期3年,在建成10年后改变了用途，同时补办土地使用权出让（年限50年,建筑物的经济寿命为45年，则该建筑物的折旧年限是（A、35 年B、45 年C、48 年D、50 年11. 某商业房地产,在取得土地使用权（40年的当年开始建造，建造期3年,建筑物经济寿命60年，则该住宅建筑物的折旧年限是（☆A、40 年B、60 年C、63 年D、37 年12. 某办公楼,在建成3年后改变商业用房，同时补办土地使用权出让（年限40年, 建筑物的经济寿命为50年，则该建筑物的折旧年限是（☆A、40 年B、43 年C、47 年D、50 年13. 经租房产根据房屋结构可分为（A、3类6等B、4类6等C、4类7等D、5类7等14. 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，可分为（☆A、3类B、4类C、5类D、6类15. 根据房屋新旧程度判定标准，一般损坏房的成新度为（A、六、五成B、五、四成C、五成D、四成1. C2. B3. A4. B5. D6. B7. B8. D9. C10.B11.D12.B13.C14.C15B第六章收益法1. 从收益法的观点看，房地产的价值是未来（的现值之和A. 潜在毛收入B. 有效毛收入C. 净收益D. 销售收入2•收益法适用于（房地产的评估。
房地产估价练习题及其答案(精)
房地产评估复习题及答案（一第一章房地产和房地产评估1。
按房地产的（B 来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
☆A。
收益性B。
用途C。
市场性D.地段2.出租或营业型房地产的评估可以采用: （☆A。
比较法B。
收益还原法C。
假设开发法D。
成本评估法3。
人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其评估对象为:（A。
已消失的房地产B。
在建工程C.房地产的未来状况D。
房地产过去状况与现在状况的差异状况4。
从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是：（A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C。
商业、办公、居住、工业D。
商业、居住、工业、办公5。
娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆A.用途B。
开发程度C。
是否产生收益D.经营使用方式6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为：A。
50年 B.无限期 C。
20年 D。
40年7。
房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产评估也要进行实地查勘，这是由房地产的（决定的A。
不可移动性B。
相互影响性C。
数量有限性D.独一无二性8.房地产的价值注重:（A。
实物B。
权益C。
区位D。
实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为：（A。
支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B.支付典价后只能获得房地产的使用权C。
支付典价后房地产的使用者不付租金D。
出典人获得典价后即失去房地产的所有权10。
医院、学校是属于哪一类房地产(☆A.商业B.办公C。
特殊用途D。
综合答案1B.2B.3A.4C.5A.6C。
7D。
8D。
9C。
10C第二章房地产价格1。
最能说明土地价格水平高低的价格是:(A。
土地单价B.基准地价C.楼面地价D。
标定地价2。
决定某一房地产价格水平高低的，主要是（的供求状况。
☆A。
本地区的房地产B。
全国房地产C。
全国本类房地产D。
本地区本类房地产3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:（A。
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第六章房地产评估一、单项选择题1.国家规定的工业用地的土地使用权最高出让年限是（B）年。
A.70B.50C.40D.452.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（D）。
A.实际总收益－实际总费用B.实际总收益－客观总费用C.客观总收益－实际总费用D.客观总收益－客观总费用3.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（C）。
A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期D.整个开发期和销售期的一半土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。
土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。
4.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。
投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（B）。
A.120万元B.79.23万元C.60万元D.100万元土地投资利息＝500×[（1＋8％）－1]＋1 000×[（1＋8％）^0.5－1]＝79.23（万元）。
5.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益的时候，则运用（A）评估较为合适。
A.成本法B.市场法C.剩余法D.收益法6.市场法中，比较案例的成交价格是每平方米5 000元，对应的土地使用年限是20年，而待估宗地的出让年期是10年，土地资本化率为10％，则土地使用年期修正后的每平方米地价最接近（A）元。
A.3 609B.2 500C.3 541D.4 500先计算出土地年期修正系数，再用比较案例的交易价格乘以修正系数，得出修正后的地价。
7.土地的“三通一平”是指（C）。
A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通气、平整地面C.通水、通路、通电、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面8.有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年净收益额为20万元，假定折现率为10％，则该宗土地评估值最接近于（B）。
A.127.70万元B.139.55万元C.150.00万元D.175.00万元土地评估值＝15×（P/A，10％，10）＋20×（P/A，10％，10）×（P/F,10％,10）＝15×6. 145＋20×6.145×0.3855＝139.55（万元）。
9.某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1 000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.5和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（C）A.1 250B.1 500C.2 000D.3 333.33经容积率修正后可比实例价格＝可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数/可比实例价格容积率修正系数）＝1 000×（3/1.5）＝2 000（元/平方米）。
10.我国土地使用权出让的最高年限由（D）确定并公布。
A.国土资源部B.城市建设部C.省、自治区、直辖市政府D.国务院11.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。
该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近于（B）。
A.400 万元B.392万元C.402万元D.390万元建筑物的评估值＝500－[500×（1－2％）×11/50]＝392.2（万元）。
12.某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原利率为10％，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为（B）。
A.0.92B.1.07C.1.09D.0.94〔1－（1＋10％）^（－25）〕/〔1－（1＋10％）^（－20）〕＝（1－0.0923）/（1－0. 1486）＝1.066≈1.07。
13.某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表：可比案例宗地地价为每平方米2 700元，容积率为2.0，待估宗地规划的容积率为1.8，经容积率修正后的可比实例价格最接近于（B）元／平方米。
A.2 160B.2 400C.2 430D.3 240可比实例交易价格P＝2 700×1.6/1.8＝2 400（元／平方米）14.某宗土地3 000平方米，土地上建一栋10层的宾馆，宾馆首层面积1 200平方米，第2－10层每层建筑面积1 000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（D）。
A.3.6B.6C.2.8D.3.4建筑总面积＝1 200＋1 000×9＝10 200（平方米）容积率＝建筑总面积/土地总面积＝10 200/3 000＝3.4（平方米）。
15.根据我国土地管理法的有关规定，国家征用集体土地时，需支付给农村集体经济组织及个人的费用一般包括（D）。
A.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费B.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、新菜地开发基金C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物、青苗补偿费D.土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、征地管理费等拆迁补偿费是向原城市土地使用者支付的费用16.根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为（C）。
A.30年B.40年C.50年D.70年17.某房地产土地价值600万元，建筑物价值1 400万元，综合资本化率为8.5％，建筑物资本化率为10％，则土地资本化率最可能为（C）。
A.8％B.6％C.5％D.4％（L＋B）×r＝L×r1＋B×r2所以：（600＋1 400）×8.5％＝600×r1＋1 400×10％，从而有r1＝5％。
18.某一土地使用权出让年期为30年，资本化率为10％，预期未来每年的纯收益为10万元，该土地使用权的评估值最接近于（D）。
A.100万元B.80.32万元C.102.21万元D.94.27万元10×｛〔1－（1＋10％）^（－30）〕/10％｝＝10×9.4269＝94.269（万元）。
二、多项选择题1.以下属于房地产的特征的有（ABCDE）。
A.位置固定性B.供求区域性C.使用长期性D.投资大量性E.保值与增值性2.房地产价格影响因素中的一般因素包括（ABC）。
A.经济因素B.社会因素C.行政因素D.区域因素3.国有土地使用权出让可以采取的方式有（ACD）。
A.协议B.划拨C.招标D. 拍卖4.下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有（A BCD）。
A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益B.净收益不应该是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益），而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期），只有客观净收益才能作为评估的依据C.净收益＝客观总收益－客观总费用D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用5.运用成本法对地产价格评估，其适用范围主要是（ABCE）。
A.新开发地B.学校用地C.公园用地D.商业用地E.机场用地6. 住宅用房地产应重视的区域因素包括（ABC ）A.气候条件B.交通状况C.公园、医院等配置状况D.顾客质量7、房地产评估的特点有（ABC ）A非完全竞争性B非成本因素重要性C房地不可分割性D价值不确定性8、商业用房地产应重视的区域因素包括（ABCD ）A 经营者的经济实力B 商业繁华程度C 顾客质量D交通状况9、工业用房地产应重视的区域因素包括（ACD ）A 产业集聚度B 商业繁华程度C 劳动力市场供求状况D交通运输状况10、影响土地价格的个别因素包括（ACD ）A 土地面积和形状B 施工质量C 容积率D土地使用年期三、综合题1.有一宗土地，出让年期为40年。
折现率为6％，预计未来前5年的纯收益分别为30万元、32万元、35万元、33万元和38万元，第6－40年每年纯收益大约稳定保持在40万元左右。
要求：试用收益法评估该宗地的价值。
【正确答案】：宗地的价值P＝30/（1＋6％）＋32/（1＋6％）^2＋35/（1＋6％）^3＋33/（1＋6％）^4＋38/（1＋6％）^5＋40 /6％×[1－1/（1＋6％）^35] ×1/（1＋6％）^5＝28.3019＋28.4799＋29.3867＋26.1391＋28.3958＋433.3599＝574.06（万元）。
2.有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1－1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3％。
该类土地的折现率为8％。
表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，回答下列问题:（1）为什么要进行交易情况修正？（2）在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？（3）根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。
（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）【正确答案】：1. 房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。
在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。
房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：（1）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易；（2）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。
如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。
〈3〉买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。
（4）其他特殊交易的情形。
如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。
（5）特殊的交易方式。
如拍卖、招标等。
分析了交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正常交易。