潘爱华、盐城经济技术开发区玉安房产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

潘爱华、盐城经济技术开发区玉安房产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院【审结日期】2021.09.22【案件字号】(2021)苏09民终5198号【审理程序】二审【审理法官】曹荣孙曙光张晨阳【文书类型】判决书【当事人】潘爱华;盐城经济技术开发区玉安房产经纪有限公司;江苏彼岸房地产经纪有限公司;李兆龙;沈秀兰【当事人】潘爱华盐城经济技术开发区玉安房产经纪有限公司江苏彼岸房地产经纪有限公司李兆龙沈秀兰【当事人-个人】潘爱华李兆龙沈秀兰【当事人-公司】盐城经济技术开发区玉安房产经纪有限公司江苏彼岸房地产经纪有限公司【代理律师/律所】张宪芳北京市盈科(盐城)律师事务所;孙程北京市盈科(盐城)律师事务所;薛兴源江苏知本律师事务所;马开煜江苏知本律师事务所【代理律师/律所】张宪芳北京市盈科(盐城)律师事务所孙程北京市盈科(盐城)律师事务所薛兴源江苏知本律师事务所马开煜江苏知本律师事务所【代理律师】张宪芳孙程薛兴源马开煜【代理律所】北京市盈科(盐城)律师事务所江苏知本律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】潘爱华【被告】盐城经济技术开发区玉安房产经纪有限公司;江苏彼岸房地产经纪有限公司;李兆龙;沈秀兰【本院观点】当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。

【权责关键词】无效撤销代理违约金过错支付违约金合同约定证明诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-11-10 13:04:24潘爱华、盐城经济技术开发区玉安房产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书江苏省盐城市中级人民法院民事判决书(2021)苏09民终5198号当事人上诉人(原审原告)：潘爱华。

委托诉讼代理人：张宪芳，北京市盈科(盐城)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙程，北京市盈科(盐城)律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：盐城经济技术开发区玉安房产经纪有限公司，住所地江苏省盐城经济技术开发区新都东路86号京师东方花园1幢110室。

法人代表人：蒋春霞，该公司总经理。

被上诉人(原审被告)：江苏彼岸房地产经纪有限公司，住所地江苏省盐城市盐南高新区世纪大道5号盐城金融城3号楼2-609室。

法人代表人：王雅静，该公司总经理。

两被上诉人共同委托诉讼代理人：薛兴源，江苏知本律师事务所律师。

两被上诉人共同委托诉讼代理人：马开煜，江苏知本律师事务所实习律师。

原审被告：李兆龙。

原审被告：沈秀兰。

两原审被告共同委托诉讼代理人：李露(系李兆龙、沈秀兰之女)。

审理经过上诉人潘爱华因与被上诉人盐城经济技术开发区玉安房产经纪有限公司(以下简称玉安公司)、江苏彼岸房地产经纪有限公司(以下简称彼岸公司)、原审被告李兆龙、沈秀兰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院(2021)苏0903民初2348号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年8月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称潘爱华上诉请求：撤销一审法院判决，改判玉安公司、彼岸公司共同向潘爱华支付100000元；一、二审诉讼费由玉安公司、彼岸公司负担。

事实和理由:1.潘爱华与玉安公司、彼岸公司之间至少存在以下几种法律关系：房屋买卖合同中买方和居间方的关系；中介合同关系中提供交易机会的一方和买方的关系；定金合同关系。

本案中，潘爱华与玉安公司之间签订了房屋买卖合同，即便认为因缺少卖方签字，使该合同中双方房屋买卖的法律关系未生效，但这份房屋买卖合同是一份三方合同，涉及三方法律关系，法院仍应充分尊重潘爱华作为买方、玉安公司作为居间方签字确认所达成的真实意思表示，并依法对其法律后果进行评价和认定。

2.潘爱华一审中的诉讼请求所依据的事实基础并不是房屋买卖合同关系，而是基于定金合同关系，潘爱华是将定金交付给玉安公司的，彼岸公司也出具了收据，并实际提供了中介服务，因此潘爱华是以定金合同关系为事实依据而主张的诉讼请求。

一审法院应当适用《中华人民共和国民法典》第五百八十七条定金罚则依法作出裁判。

二审被上诉人辩称玉安公司、彼岸公司辩称，1.一审时某华要求玉安公司、彼岸公司、李兆龙、沈秀兰共同赔偿违约金200000元，法律依据是承担缔约过失责任。

现潘爱华要求玉安公司、彼岸公司共同支付100000元，适用的是定金罚则，不仅要求承担责任的主体发生了变化，法律依据也发生了变化。

2.关于合同效力的问题，案涉合同尚未生效，一审法院对合同效力的认定是准确的。

3.关于是否适用定金罚则，案涉合同因李兆龙、沈秀兰未签字尚未生效，不适用定金罚则。

退一步讲，玉安公司、彼岸公司作为中介机构，根据合同约定代卖方收取定金，因卖方原因导致合同未生效或发生违约，也应由卖方承担相应的责任，潘爱华不应向玉安公司、彼岸公司主张。

4.玉安公司、彼岸公司已履行义务并及时告知，作为中介方，为买卖双方提供订立合同的机会，促成交易，并没有权利在一方不愿意履行时强制交易。

请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审被告李兆龙、沈秀兰述称，不同意潘爱华的上诉请求和理由。

原告诉称潘爱华向一审法院起诉请求：1.依法判令玉安公司、彼岸公司、李兆龙、沈秀兰共同赔偿潘爱华购房合同违约金200000元；2.本案的诉讼费用、保全费均由玉安公司、彼岸公司、李兆龙、沈秀兰承担。

一审法院查明一审法院认定的事实：李兆龙、沈秀兰系夫妻关系，李露系李兆龙、沈秀兰之女，亦是彼岸公司员工。

2021年3月5日，李露代李兆龙、沈秀兰(甲方)、彼岸公司(乙方)签订独家销售委托协议一份，约定：甲方自愿将坐落于新都街道办事处裕新社区清华学仕园33幢101室的房屋委托乙方独家出售，甲方保证提供的信息真实有效，符合盐城市上市房屋的有关规定和相关政策法规，并保证出售此房无任何权属争议，在过户给买方前所发生的一切费用和债务均由甲方承担；所有权人沈秀兰，共有人李兆龙，房产权证号，盐房产权市区都字第0124004号；销售价格与收款方式，甲方确认本合同指定的房屋所有权发生转移到税费均由乙方承担缴纳，甲乙双方约定成交价格不得低于1230000元，乙方可视市场情况高于该定价销售，若乙方代理最终售价高于委托价，超出部分甲方同意由乙方作为房屋部分装修费、运营推广费及中介费所得；委托期限及委托权限，委托期限为90日，委托期自2021年3月5日起至2021年6月5日等。

当天，李露将案涉房屋产权证3本交予彼岸公司。

2016年3月6日，潘爱华、刘某(买方)、玉安公司(居间方)签订房屋买卖合同一份，约定：买卖双方交易的房地产位于新都街道办事处裕新社区清华学仕园33幢101室(含车库)，建筑面积为103.02平方米，用途为商品房，不动产权证号码xxx，卖方自愿将该房屋转让给买方，成交价为壹佰贰拾捌万元，买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金人民币拾万元；本合同一式叁份，内容须一致，任何一方不得私自修改合同，修改部分则视为无效，自三方代表人签字(盖章)之日起生效；卖方、买方、居间方各持壹份，具有同等法律效力等。

该合同作为出卖方的李兆龙、沈秀兰未签字。

当日，潘爱华向彼岸公司支付定金100000元，彼岸公司向潘爱华出具收条。

2021年3月7日，李露告知彼岸公司沈秀兰不同意出售，经多次协商未果，彼岸公司于2021年3月8日将潘爱华交付的定金100000元退还潘爱华。

另彼岸公司于2021年3月24日将案涉房屋的产权证退还予李露。

一审法院认为一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。

本案中潘爱华、刘某与居间方某公司于2021年3月6日签订的房屋买卖合同，该合同约定本合同一式叁份内容须一致，任何一方得私自修改合同内容，修改部分则视为无效，自三方代表人签字(盖章)之日起生效。

李兆龙、沈秀兰未在卖方栏签字，该合同未生效。

另根据法律规定，当事人在订立合同过程中，有下列情形之一，造成对方损失的，应承担赔偿责任：一、假借订立合同，恶意进行磋商；二、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；三、有其他违背诚信原则的行为。

2021年3月6日潘爱华将定金100000元支付给彼岸公司，3月7日李露告知彼岸公司沈秀兰不同意出售案涉房屋，3月8日彼岸公司即将100000元定金退还潘爱华。

2021年3月6日，三方所签订的合同卖方李兆龙、沈秀兰未在卖方栏中签字，合同未生效，且彼岸公司在得知沈秀兰不同意出售案涉房屋，及时将定金100000元退还给潘爱华，期间仅相隔两天的时间，潘爱华未提供证据证明玉安公司、彼岸公司在订立合同过程中给其造成的实际损失。

现潘爱华要求玉安公司、彼岸公司、李兆龙、沈秀兰向其支付违约金200000元无事实和法律依据，依法不予支持。

据此，依据《中华人民共和国民共和国民法典》第四百九十条、第五百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回潘爱华的诉讼请求。

案件受理费4300元，减半收取2150元，由潘爱华负担。

本院查明本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。

本院认为本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。

本案中，李兆龙、沈秀兰作为卖方、潘爱华作为买方、玉安公司作为居间方于2021年3月6日签订的房屋买卖合同，目的系李兆龙、沈秀兰将案涉房屋出售给潘爱华，首先该合同应征得出卖方的认可并同意，合同中也约定了该合同自三方代表人签字(盖章)之日起生效，而案涉房屋买卖合同并未有李兆龙、沈秀兰的签字，且根据已查明的事实，李兆龙、沈秀兰的女儿李露已于3月7日明确告知彼岸公司沈秀兰不同意出售案涉房屋，故该合同因未得到出卖方李兆龙、沈秀兰的同意并在合同上签字，故该合同并未生效。

潘爱华也无权依据法律规定适用定金法则，要求合同的当事人承担双倍返还定金的责任。

但根据法律规定，当事人在订立合同过程中，存有过错，给对方造成损失的，可要求承担赔偿责任。

本案中，潘爱华虽然在合同签订的当日即将定金100000元支付给彼岸公司，在李露3月7日告知彼岸公司沈秀兰不同意出售案涉房屋后，彼岸公司于3月8日即将100000元定金退还给了潘爱华，期间仅相隔两天的时间，潘爱华未提供证据证明玉安公司、彼岸公司在订立合同过程中给其造成的实际损失，故潘爱华本案要求玉安公司、彼岸公司向其支付违约金200000元无事实和法律依据，依法不予支持。

综上，潘爱华的上诉请求不能成立，应予驳回。

一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。