潘爱华、盐城经济技术开发区玉安房产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

潘爱华、盐城经济技术开发区玉安房产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院

【审理法院】江苏省盐城市中级人民法院

【审结日期】2021.09.22

【案件字号】(2021)苏09民终5198号

【审理程序】二审

【审理法官】曹荣孙曙光张晨阳

【文书类型】判决书

【当事人】潘爱华;盐城经济技术开发区玉安房产经纪有限公司;江苏彼岸房地产经纪有限公司;李兆龙;沈秀兰

【当事人】潘爱华盐城经济技术开发区玉安房产经纪有限公司江苏彼岸房地产经纪有限公司李兆龙沈秀兰

【当事人-个人】潘爱华李兆龙沈秀兰

【当事人-公司】盐城经济技术开发区玉安房产经纪有限公司江苏彼岸房地产经纪有限公司【代理律师/律所】张宪芳北京市盈科(盐城)律师事务所;孙程北京市盈科(盐城)律师事务所;薛兴源江苏知本律师事务所;马开煜江苏知本律师事务所

【代理律师/律所】张宪芳北京市盈科(盐城)律师事务所孙程北京市盈科(盐城)律师事务所薛兴源江苏知本律师事务所马开煜江苏知本律师事务所

【代理律师】张宪芳孙程薛兴源马开煜

【代理律所】北京市盈科(盐城)律师事务所江苏知本律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】潘爱华

【被告】盐城经济技术开发区玉安房产经纪有限公司;江苏彼岸房地产经纪有限公司;李兆龙;沈秀兰

【本院观点】当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。

【权责关键词】无效撤销代理违约金过错支付违约金合同约定证明诉讼请求维持原判

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【更新时间】2021-11-10 13:04:24

潘爱华、盐城经济技术开发区玉安房产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事

判决书

江苏省盐城市中级人民法院

民事判决书

(2021)苏09民终5198号当事人上诉人(原审原告)：潘爱华。

委托诉讼代理人：张宪芳，北京市盈科(盐城)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙程，北京市盈科(盐城)律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：盐城经济技术开发区玉安房产经纪有限公司，住所地江苏省盐城经济技术开发区新都东路86号京师东方花园1幢110室。

法人代表人：蒋春霞，该公司总经理。

被上诉人(原审被告)：江苏彼岸房地产经纪有限公司，住所地江苏省盐城市盐南高新区世纪大道5号盐城金融城3号楼2-609室。

法人代表人：王雅静，该公司总经理。

两被上诉人共同委托诉讼代理人：薛兴源，江苏知本律师事务所律师。

两被上诉人共同委托诉讼代理人：马开煜，江苏知本律师事务所实习律师。

原审被告：李兆龙。

原审被告：沈秀兰。

两原审被告共同委托诉讼代理人：李露(系李兆龙、沈秀兰之女)。

审理经过上诉人潘爱华因与被上诉人盐城经济技术开发区玉安房产经纪有限公司(以下简称玉安公司)、江苏彼岸房地产经纪有限公司(以下简称彼岸公司)、原审被告李兆龙、沈秀兰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院(2021)苏0903民初2348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称潘爱华上诉请求：撤销一审法院判决，改判玉安公司、彼岸公司共同向潘爱华支付100000元；一、二审诉讼费由玉安公司、彼岸公司负担。事实和理由:1.潘爱华与玉安公司、彼岸公司之间至少存在以下几种法律关系：房屋买卖合同中买方和居间方的关系；中介合同关系中提供交易机会的一方和买方的关系；定金合同关系。本案中，潘爱华与玉安公司之间签订了房屋买卖合同，即便认为因缺少卖方签字，使该合同中双方房屋买卖的法律关系未生效，但这份房屋买卖合同是一份三方合同，涉及三方法律关系，法院仍应充分尊重潘爱华作为买方、玉安公司作为居间方签字确认所

达成的真实意思表示，并依法对其法律后果进行评价和认定。2.潘爱华一审中的诉讼请求所依据的事实基础并不是房屋买卖合同关系，而是基于定金合同关系，潘爱华是将定金交付给玉安公司的，彼岸公司也出具了收据，并实际提供了中介服务，因此潘爱华是以定金合同关系为事实依据而主张的诉讼请求。一审法院应当适用《中华人民共和国民法典》第五百八十七条定金罚则依法作出裁判。

二审被上诉人辩称玉安公司、彼岸公司辩称，1.一审时某华要求玉安公司、彼岸公司、李兆龙、沈秀兰共同赔偿违约金200000元，法律依据是承担缔约过失责任。现潘爱华要求玉安公司、彼岸公司共同支付100000元，适用的是定金罚则，不仅要求承担责任的主体发生了变化，法律依据也发生了变化。2.关于合同效力的问题，案涉合同尚未生效，一审法院对合同效力的认定是准确的。3.关于是否适用定金罚则，案涉合同因李兆龙、沈秀兰未签字尚未生效，不适用定金罚则。退一步讲，玉安公司、彼岸公司作为中介机构，根据合同约定代卖方收取定金，因卖方原因导致合同未生效或发生违约，也应由卖方承担相应的责任，潘爱华不应向玉安公司、彼岸公司主张。4.玉安公司、彼岸公司已履行义务并及时告知，作为中介方，为买卖双方提供订立合同的机会，促成交易，并没有权利在一方不愿意履行时强制交易。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审被告李兆龙、沈秀兰述称，不同意潘爱华的上诉请求和理由。

原告诉称潘爱华向一审法院起诉请求：1.依法判令玉安公司、彼岸公司、李兆龙、沈秀兰共同赔偿潘爱华购房合同违约金200000元；2.本案的诉讼费用、保全费均由玉安公司、彼岸公司、李兆龙、沈秀兰承担。

一审法院查明一审法院认定的事实：李兆龙、沈秀兰系夫妻关系，李露系李兆龙、沈秀兰之女，亦是彼岸公司员工。2021年3月5日，李露代李兆龙、沈秀兰(甲方)、彼岸公司(乙方)签订独家销售委托协议一份，约定：甲方自愿将坐落于新都街道办事处裕新社区清华学仕园33幢101室的房屋委托乙方独家出售，甲方保证提供的信息真