关于合理运用政策 化解用地矛盾的思考

关于合理运用政策化解用地矛盾的思考

随着我县建设高原花园城市，推进XX跨越发展进程的加快，城市建设用地逐年增加，我县2013年土地供应面积是2012年的3.432倍，项目建设和工业用地需求量日益增大，用地呈现“四难”的局面。

（一）、用地指标争取难

我县2013年批回的农转征项目中，城镇上山低丘缓坡项目占比是34.33%、独立选址类项目占比为24.04%。另外《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《限制供地项目目录》、《禁止供地项目目录》、《闲置土地处置办法》等法律法规加强对土地开展土地市场治理和闲置用地清理，严格建设用地审批管理，严格保护耕地，尤其是对基本农田的保护，寸土不让。因此落实用地指标更加困难。随着县城城镇化和新型工业化进一步推进，用地需求在今后很长一段时间内仍会增长，在土地宏观调控日益趋近的大环境下，用地指标的争取更是不容乐观。

（二）、占补平衡指标落实难

数据显示我县目前耕地保有量不足100万亩，基本农田保护面积不足80万亩。虽然我县每年都进行土地开发整理，但由于城市基础设施建设和落户企业越来越多，用地需求越来越旺，每年土地整理复垦开发补充的耕地远远不能满足需求，而且补充的耕地质量也无法达到被占耕地的生产水平，这给我县今后的可持续发展带来了不利因素。

（三）、征地拆迁工作难

在征地拆迁的问题上，由于各种实际问题阻挠了征地拆迁工作的顺利进行，造成供地进度缓慢甚至无法供地。一是群众担心今后的生活保障；二是现行土地征收价格和补偿标准低，难以切实保证被征地农民的合法权益；三是个别村组干部对征地工作存在不同意见，工作消极应付，加上在征地过程中，部分被征地农民抵触情绪大，要价高；四是现有的征地政策不完善，被征收的土地经过规划部门一规划就变成了抢手货、香饽饽，被征地农民对征地存在观望心里，农民在土地出让收益中占比少。

（四）、建设用地审批供应，供地率达到“九八五”政策实现难

近几年来由于国家严控楼堂馆所建设，及严格土地用途管理等造成一些已经转为建设用地的土地无法完成土地供应，造成储备上的闲置。二是由于城市规划部门的规划覆盖面窄，有的土地批回来准备供应了，城市规划部门拿不出具体的规划，导致供地搁浅。三是自2009年来县城区禁止出让小宗地，大部分的土地均是大项目的住宅用地，土地用途过于单一。四是国家继续严把土地“闸门”，提出要严格控制工业用地，严防重复建设。工矿用地、商业用地、旅游娱乐用地严格实行“招拍挂”制度，同时上调批准新增建设用地时应上缴的各类税费，从而推高了用

地成本。五是受全国房地产大趋势的影响及住宅项目逐渐趋于饱和。一些房地产商对房地产开发持观望态度。六是农转用批次用地在上一年度12月份方批准，在下一年度就要达到50%的供地率实施起来有困难，导致的问题是为了尽快完成供地，争取新的用地指标，保障城市发展，有的土地不能达到理想的收益和最佳用途。

针对制约因素，化解用地难要从我县实际出发，因地制宜，大胆创新，用好用活土地政策，采取切实可行的措施，多方面解决，以保障我县经济建设的跨越发展。

（一）、合理有效争取用地指标，用好用活现有指标

除用好用活上级正常分配给我县的用地指标外，能源、交通、水利、矿山类投资大、用地量也大的项目，要尽可能列入省、市调度，作为省、市重点工程，利用省、市预留的机动指标；对独立选址类建设项目用地要尽可能选择使用未利用地。同时要合理争取指标，有的放矢，保证批转回来的土地都能对号入座。同时在招商引资中，要有选择，不能见商就招、见资就引，唯招商而招商。不仅要对用地规模大小、能耗高低、污染大小、占地多少等进行考量。还要筛除利用项目投资进行圈地的购买人。对于一些未利用地的存量建设用地，要加大清理力度，该收回的要收回，重新安排新的用地。

（二）、大力盘活存量用地，清理收回闲置土地

新增建设用地报批，一是计划指标不足，二是报批成本较高。盘活现有存量建设用地，不仅可以节约用地指标和报批规模，还可以确保城镇建设用地和工业项目落地急需；二是节约集约用地并举，加大XX改造力度。要充分利用荒地和工业园区的存量土地，以及城乡各类闲置土地、厂房，用于承接各类企业用地。要努力引导企业充分利用闲置厂房、停厂企业厂房土地和矿山废弃地。

（三）、加大政策引导确保增资不增地，强化用地监督和管理

土地资源是有限的，要积极引导企业在扩大投入的前提下不扩大用地规模，减轻用地压力。严格按照“布局集中、用地集约、产业集聚”的要求，引导工业项目向园区集中，倡导厂房“减肥增高”，鼓励建设多层式标准厂房。加强批后监管，实行工业用地用途管制。对于工业用地规模过大而闲置的土地，督促其追加投资或核减用地面积。建立以项目为导向的用地机制，对项目优先排序，指标跟着好项目走，暂不成熟的项目缓供土地。三是对新上项目严把投资强度关。严格按行业用地标准供地，尽力解决工业项目用地面积大、低效利用“晒太阳”的现象，提高项目土地产出率。

（四）、加快推进城市规划覆盖面，保证现有城乡规划长期有效

一是国土、城建部门要形成合力，需报批农转征的项目先征求规划部门意见，尽量在用途设定上达成一致，经过批准审定的城乡规划要保证长期有效。“朝令夕改”的规划不仅会造成土地的浪费，同时大大增加了土地供应审批时限和造成重复性工作。二是加快推进乡镇规划编制及工业园区规划编制。在编制规划时兼顾国土部门关于各种土地用途上的规划指标要求，尤其是房地产项目及工业项目，保证用地项目及时落地。