商丘房地产市场报告

城市功能定位
一中心一枢纽三基地
《中原经济区建设纲要》明确了商丘构筑中原经济区东 部战略支撑的定位，商丘据此提出“一中心一枢纽三基 地”的战略构想 “一中心”，即按照全省构建新型城镇化体系的总体部署， 把商丘建设成与郑汴核心城市相呼应、与周边省市相连 接的豫鲁苏皖接合部区域性中心城市；
“一枢纽”，即以建设商丘中心火车站和郑徐、商杭客 运专线为重点，加快构建以铁路网、公路网、机场和沱 浍河航运为骨架的综合交通体系，尽快形成中原经济区 综合交通枢纽。
商丘房地产市场报告
第一部分：商丘市整体研究 第二部分：商丘房地产市场 第三部分：商丘商业市场 第四部分：本项目地块调研
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第一部分：商丘市整体研究 一、商丘城市素描 二、商丘区位状况
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一、商丘城市素描 1、商丘区位 2、商丘史志 3、商丘人口 4、商丘经济
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商丘区位
1、商丘位于河南、山东、江苏、安徽四省交界处，中原经济区东部中心城市及对外开放
梁园产业区品加工、医药四大产业
集群为主。
豫东综合物流区：是商丘市“一中心一枢纽三基地”发展定位中三个基地之一，是商丘市城市总体规划“一体两翼”发展战
略的重要组成部分，对于商丘市打造中国商贸物流集聚基地、建设国家区域性中心城市具有重要的意义。
“三基地”，即打造国家重要粮食核心区生产基地、新 兴工业基地、现代商贸物流集散基地；
商丘市是豫鲁苏皖结合部区域性中心城市、商贸物流中心和重要的交通枢纽；豫东 现代工业基地和国家级历史文化名城。
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现状与未来规划
城市发展方向：“东进南扩”
东进
南 扩
中心城区：人口密度高，以传统商业街区为依托的商业服务区，集中了百货、步行街等多种商业业态，为目前商丘最繁华区
1948年11月全区解放后为豫皖苏第一行政区， 1949年3月改为商丘专区 1967年改为商丘地区 2011年5月，商丘新区（副厅级）正式获河 南省政府批复建设
文化名城、历史名城
现代化工业起步较早，发展快速城市。
未来房地产机遇明显
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商丘人口
商丘市总面积为10704平方公里，商丘市辖4区1市6县，总 人口为736万人左右。其中商丘市辖区面积2165平方公里、 市区人口182万人，市区建成区面积105平方公里、非农业 人口105万人，为河南省三座百万人口特大城市（郑州、 洛阳、商丘）之一主城区位于梁园区和睢阳区。 按照规划到2020年全市总人口控制在920万人以内，城镇 人口460万 人，城镇化率50%。 1、人口的导入是促进房地产市场繁荣的重要支撑， 2、城市人口偏少，需逐步走向平衡，未来城市发展前景广阔
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三产业比重
第一产业不断下降，越来越多的人口将进入城市，促进城市化发展，带动服务业发展， 第三产业未来总体占比会越来越大 第二产业比重大，起到产业支柱作用，支撑商丘城市化发展；随着三产业比例不断优化， 第三产业的比重增加，城市发展前景良好，逐渐扩大了房地产市场化的进程
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商丘主导产业
能源精深加工业、汽车及装备制造业、医药 化工业、冶金建材业、食品精深加工工业、 新能源新材料工业、纺织服装业等为商丘的 支柱产业
国家南北、东西交通大动脉陇海铁路、京九铁路、商杭高速铁路、徐兰高速铁路、连霍
高速公路、济广高速公路、105国道、310国道等均在商丘市区纵横交汇，
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商丘史志
商丘为六朝古都，早期华夏文明的中心之一 商丘是中国夏、商朝最早建都的城市，有 5000余年的建城史、1500余年的建都史。
现代化起步较早，发展快速城市
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古城分区：商丘古城，未来规划历史文化游览区。
日月新城区介绍
日月新城即商丘新区CBD起步区，因以 月亮湖为中心组团开发而得名，位于商丘市 归德南路以东、睢阳大道以西、北海路以南、 华商大道以北，面积约6平方公里，建成后 将是商丘市区“东跨南拓”的重要组团、商 丘新区重要的活力板块。
日月新城按照“一年有突破、两年大变样、三年 出形象”的开发标准，将商丘新区起步区建设为 现代化复合型功能区、园林水体为主的生态功能 区和商丘新区城镇化精细增长的先行区，围绕 “一线、一面、六带、五珠、十点”组团开发， “一线”即月亮湖北岸；“一面”即月亮湖； “六带”即六条网格化主干道；“五珠”即五个 串珠式广场；“十点”即中央商务区、CBD、金 融、科技、商贸、公共建筑等十大商丘新区起步 区标志性建筑。
前沿城市，豫鲁苏皖接合部区域性中心城市，地域核心区位优势明显
2、河南省中部战略规划布局中，以郑州为中心呈“十”字型规划，商丘处于最东端
3、全国主体功能区构建“两横三纵”为主体的国家级城市化战略格局中的“一横”亚欧
大陆桥通道贯穿商丘东西全境。
4、中国重要的综合交通枢纽和国家东西南北经济联系的“十字路口”。
河南煤业化工集团、神火集团及商丘科源电 子铝箔等为核心的煤电铝及铝深加工产业； 以龙宇化工、商丘中亚化工等为依托的化工 产业；以科迪集团等大型食品企业为支撑的 农产品深加工产业及以香雪海、冰熊、兆邦 电器、松川汽车等制冷基地和五金家电为龙 头的装备制造业及机械制造业。
2011年，河南煤业化工集团跻身世界企业五 百强，河南煤业化工集团、神火集团、商电 铝业集团在中国企业及制造业五百强中的位 次进一步提升。
域；未来规划依托火车站，以商业重新改造为主。
日月新城区：商丘新区CBD起步区，城市新的规划核心区。商丘最早住宅集中开发区域，也是目前最热区域，城市面貌较好，
但是配套有待完善。未来规划高档住宅区、未来新的商务中心区。
经济开发区：轻工企业集中区，与之相配套住宅开发逐渐兴起，但配套不足。未来规划仍以电子技术等产业为主。
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总结：
1、地域核心区位优势明显 2、历史文化名城 3、人口基数大 4、经济发展处于高速增长期 5、三产业比重不断优化 6、经济主导产业行业优势明显
城市经济发展进入加速期，城市房地产发展前景良好，可发展空间巨大。
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二、商丘区域状况 1、城市功能发展定位 2、现状与未来规划 3、规划条件分析
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商丘经济
商丘近年来的GDP都保持了较高的增长速度，经济增速达到了两位数以上；由于 人口较多，人均GDP 在全省处于中下游，据规划到2020年，GDP总量为2022亿元， 人均GDP 21978元。 城市化进程必将快速发展，对房地产行业来说机遇明显
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人均可支配收入
人均可支配收入相对郑州差距不是很大，消费能力较强