房地产价格和价值
房地产估价中的价格与价值涵义探讨
房地产估价中的价格与价值涵义探讨作者：张俊于海燕来源：《商业时代》2008年第19期内容摘要：为了规范房地产估价中价格与价值的使用，本文在比较研究国内外相关观点的基础上，总结出了价格与价值的定义，并对如何准确理解房地产的涵义进行了探讨，最后给出了房地产估价中房地产价格和房地产价值的概念。
关键词：房地产估价价格价值房地产估价中，房地产价格和房地产价值是两个最基本的概念，它们又可以细分出一系列的关于价格和价值的专业术语。
对房地产价格和房地产价值涵义的准确把握是正确理解这一系列专业术语的基础。
价格与价值的涵义（一）价格马克思主义劳动价值论认为价格以价值为基础，是商品价值的货币表现。
西方经济学一般认为价格是为交换商品或服务所支付的代价。
在国内有的学者认为：房地产价格是和平地获得他人的房地产必须付出的代价。
在《国际资产评估标准(94、95卷)》中对价格是这样定义的：Price is a term used for the amount asked, offered, or paid for a good or service.马克思主义劳动价值论揭示了价格的本质，笔者从其具体的表现形式上借鉴国际资产评估标准的定义，在房地产估价行业内对价格定义如下：价格是为交换商品或服务支付的、要求的或者承诺的货币数量。
一般而言，价格是特定的买者或卖者在特定的条件下，对于商品或服务的相应价值的一种表示。
价格通常用货币来表示，虽然不一定要用货币来偿付，包括购买者应支付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
从价格定义可以看到，价格一般可以分为三种：实际支付的、要求的、承诺的。
实际支付的这一类也就是通常所说的成交价格，是在特定条件下，特定购买者同意支付的，且特定出售者同意接受的金额。
要求的这一类主要是指卖者的出价或买者的应价，俗称“讨价还价”中的两个“价”都是指要求的价格，它不等同于成交价格。
承诺的这一类主要是指合同、契约中所达成的金额，由于合同并不一定得到执行，所以承诺价格不等同于成交价格。
房地产价格和价值讲解
价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西。——现象 价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。—— 本质 价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。
分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格
第一节 房地产价格的含义和形成条件
1.定义
房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须 付出的代价－－货币或实物、无形资产或其他经济 利益。
房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物 等非货币形式来偿付——作价出资入股换取技术、 设备。
2. 价格形成条件
（1）有用性 ✓ 是指满足人们的某种需要。如水可以解渴、住宅可
以居住。 （2）稀缺性 ✓ 是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气
P S
S1
P
供给减少
S
S2
供给增加
0
Q
0
Q
S1：房地产成本上升;S2房地产成本下降
3.房地产均衡价格
房地产市场需求曲线与市场供给曲线相 交时的价格，也就是房地产市场需求量与市 场供给量相等时的价格。
均衡是市场价格运行的必然趋势，如果 市场价格偏离了均衡价格，必须会出现过剩 或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争， 形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡 价格。
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Real Estate Appraisal
2020/8/3
所有权价格、土地使用权价格、其他权益价格
① 所有权价格：是指房屋所有权价格、土地所有权 价格或房屋和土地所有权价格。
所② 有土权地价使格用的权说价明格：：土地使用权价格主要指土地使 中用国权目价前格只，有包房括屋建所设有用权地价使格用没权有价土格地、所宅有基权地价使用 格 体权，所价因有格为 权和土 不土地 允地公 许承有转包制让经下。营，权土价地格的。国家所有权和集 土③ 地其使他用权权益价价格格说：明泛：指除所有权价格、使用权价格 中以国外目的前各有种偿房出地让产和权转益让价土格地，的包价括格：主租要赁是权国价有格、 建地设役用权地价使格用、权抵的押价权格价。格。
房地产价格和价值
房地产价格和价值房地产价格和价值之间存在着紧密的关联，但并不完全相同。
房地产价格是指具体房地产市场上的交易价格，是买卖双方在特定时间段内达成的一种市场价值的体现。
它受到供求关系、经济周期、政府政策以及地理位置等多个因素的影响。
然而，房地产价格并不一定能准确反映房地产的实际价值。
价值是指房地产在经济、社会和自然环境中的真正意义和价值，是对其潜在效用、稀缺性和可持续性的综合评估。
价格可能会受到短期投机行为的影响，而忽略了房地产的长期价值。
房地产的价值不仅仅局限于物质价值，还包括非物质价值。
比如，房地产所具备的文化、历史和环境保护等方面的价值，对于城市的发展和居民的生活质量起着重要的作用。
这些价值无法通过纯经济手段来衡量，而是需要综合考虑社会、文化和环境等多个维度的因素。
另外，房地产价格的波动也不一定能准确反映房地产的价值变化。
价格波动可能是由市场供求矛盾引起的，也可能是由于购房者对未来市场走势的预期变化而产生的。
然而，这些预期不一定与实际的价值变化相吻合，因此房地产的价格波动并不能准确反映房地产的真正价值。
最后，房地产的价值评估是一个相对复杂的过程，需要综合考虑经济、社会和环境等多个因素。
只有在全面了解房地产的各个方面并做出科学评估的基础上，才能更好地把握房地产的真正价值。
因此，在购买或投资房地产时，我们应该注重价值而非仅仅关注价格，以充分考虑其长期的经济、社会和环境效益。
房地产是人们生活中的重要组成部分，对于个人和社会而言都具有巨大的影响。
因此，对房地产的价格和价值进行准确的评估和理解是非常重要的。
首先，房地产的价格是在市场供求关系的作用下形成的。
当市场需求高于供应时，房地产价格会上涨；相反，当市场供应超过需求时，价格则会下降。
在房地产市场中，供求关系的变化是房地产价格波动的主要原因之一。
然而，价格只是一种表象，并不能完全反映房地产的真正价值。
房地产的价值更为复杂，它包括物质价值和非物质价值两个方面。
房地产价格和价值
房地产价格和价值房地产作为一项重要的投资和生活资产，一直备受关注。
人们普遍关心的问题之一是房地产价格与价值之间的关系。
本文将探讨房地产价格与价值的概念、影响因素以及两者之间的关联。
一、房地产价格和价值的概念房地产价格是指某一时刻下，市场上对一套房产所支付的货币金额。
它受供求关系、市场因素和政策调控的影响，具有波动性。
房地产价值是指某一房产在特定条件下所能持续提供的经济利益。
价值与价格有所不同，它更加综合考虑了房地产的功能、位置、品质等因素。
二、房地产价格的影响因素1. 供求关系：供需关系是决定价格的重要因素之一。
当房源紧张，需求旺盛时，房地产价格通常会上涨。
相反，当供大于求时，价格则可能下跌。
2. 地理位置：房地产的地理位置是其价值的重要决定因素。
比如，位于城市中心的房产通常更具价值，因为其具备便捷的交通、商业和文化资源，更能满足人们的生活需求。
3. 房地产质量：房地产的建筑质量、装修程度和设施配置等也会影响其价格。
高质量的房产往往会被认为价值更高。
4. 经济环境：经济环境的稳定与发展水平也会对房地产价格产生影响。
如果经济增长迅速，就业市场繁荣，人们的购房能力增强，房地产价格也会相应上涨。
5. 政策调控：政府的宏观调控政策也会对房地产价格产生一定的影响。
比如，鼓励购房的优惠政策或者限制购买的调控政策都可能对价格产生一定的影响。
三、房地产价格与价值的关联房地产价格和价值之间存在一定的联系，但并非完全一致。
房地产价格是市场供求关系和其他因素的影响下形成的，而价值是对房地产在特定条件下所能提供的经济利益的综合评估。
当房地产价格低于其价值时，即房产被低估时，可能存在投资机会。
购买这样的房产可以在未来价格上涨时获得较高的回报。
然而，房地产市场的价格波动也存在一定的风险。
购买过高估值的房产可能会在市场调整时遭受损失。
因此，对于购房者和投资者来说，了解房地产价格和价值之间的关联，并综合考虑市场因素、地理位置、质量等多个因素，才能做出更明智的决策。
房地产价格和价值
房地产价格的概念和形成条件 房地产价格的特征 房地产的供求与价格 房地产价值和价格的种类
一、房地产价格的概念
房地产价格是指在某个时点上为和平地取得他人 的房地产而获得相应权益所必须付出的代价—— 货币额、商品或其他有价物。
有三层含义：房地产价格随市场供求关系变化， 是某个时点状态下的价格；不同的房地产权益对 应于不同的价格；一般以货币形式支付但也可以 实物或劳务等其他形式支付。
➢ 正常成交价格的形成条件：
☺ 公开市场
☺ 交易对象本身具备市场性
☺ 众多的买者和卖者
☺ 买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿
☺ 理性的经济行为
☺ 买者和卖者都具有完全信息
☺ 适当的期间完成交易
➢ 市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均 水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结 果。
➢ 理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预 期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件 下形成的价格。
或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一 定数量的货币、商品或其他有价物。 ➢ 就使用价值与交换价值而言，房地产估价是评估房 地产的交换价值，但是，使用价值影响着交换价值 的大小。
2、成交价格、市场价格、理论价格和评估 价值
➢ 成交价格简称成交价，是指在一笔房地产交易中交 易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意 接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或 其他有价物。最高买价≥成交价≥最低卖价
晓市场行情 ☺ 交易双方有较充裕的时间进行交易 ☺ 不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价
凡不符合上述市场价值形成条件中任意一条的价值，均 为非市场价值。
（1）快速变现价值
快速变现价值是指不符合市场价值形成条件中“交易双 方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。他通 常低于市场价值。
房地产价格和价值讲解
房地产价格和价值讲解近年来，房地产市场的热度一直居高不下，每个人都想通过购房来获得更多的财富和安全感。
然而，房地产的价格和价值之间的关系却往往让人感到困惑。
本文将从不同角度讲解房地产价格和价值的概念，并探讨它们之间的联系。
首先，我们需要理解房地产价格的形成。
房地产市场的价格通常由供需关系决定。
当市场需求大于供应时，房价往往上涨；反之，当供应大于需求时，房价可能下跌。
此外，一些因素也会对房价产生直接影响，例如经济形势、利率水平、土地成本以及政府政策等。
这些因素共同塑造了房地产市场的价格走势。
然而，房地产价格与价值并不完全等同。
房地产的价值可以从不同的角度进行理解。
首先，根据经济学的角度，房地产的价值是指房产所能带来的经济效益。
比如，一个房产的出租收益可能会成为其价值的重要衡量指标。
其次，从居住需求的角度看，房地产的价值体现在提供舒适安居环境、社交交往和家庭成长的空间条件等方面。
此外，房地产的价值还可以从投资角度进行理解，即购买房地产作为一种长期投资工具，期望在未来获得资产升值或租金回报。
然而，房地产的价值并非一成不变。
随着时间推移和经济环境的变化，房地产的价值也会发生变化。
例如，某个地区的经济繁荣可能会带动该地区房地产价格的上涨，从而提高其价值。
相反，经济衰退或政策调控可能导致房地产价格下降，进而降低房地产的价值。
因此，理解房地产的价值需要全面考虑各种因素的综合影响。
除了以上经济和投资的角度，文化和生态环境也会对房地产的价值产生深远影响。
一方面，文化因素可以使某些特定地区的房地产具有独特的历史和文化价值。
例如，古老的建筑、文化遗址或传统村落都可能被认为是无法估量的宝贵财富。
另一方面，生态环境也对房地产价值有着重要影响。
在如今注重环境保护和可持续发展的背景下，具备绿色生态环境的房地产往往更受人们的青睐，也具有更高的价值。
总的来说，房地产的价格和价值虽然有关联，但并非完全相同。
房地产价格受供需关系、经济因素和政策等多个因素影响，可以说是一种市场上的反映。
房产投资中的市场价值和投资价值分析
房产投资中的市场价值和投资价值分析随着城市化进程不断加快，房地产市场一直是人们关注的焦点。
房产投资作为一种重要的投资方式，吸引了众多投资者的目光。
理性的投资者不仅仅看中房产的市场价值，更要考虑到投资价值。
本文将从市场价值和投资价值两个方面进行分析，探讨房产投资的可行性和潜在回报。
一、市场价值分析房地产市场作为一个庞大而复杂的系统，其市场价值的变动受多种因素的影响。
首先，经济因素是影响房产市场价值的重要因素之一。
经济繁荣和就业机会的增加，将带动房屋需求的增加，进而推高房价。
其次，政策因素也对房产市场价值产生重要影响。
政府的宏观调控政策，包括贷款政策、税收政策等，都会对房地产市场产生直接的影响，从而影响市场价格的波动。
再者，供需关系也是影响房产市场价值的重要因素。
当供应过多而需求偏低时，房价可能下降；相反，供应不足而需求旺盛时，房价可能上涨。
另外，地理位置、交通设施、商品配套、环境等因素也会对房产的市场价值产生影响。
二、投资价值分析房产投资作为一种长期投资方式，需要考虑的因素更多。
首先，房产投资的回报率是一个重要的指标。
通过计算投入的资金与房价增值之间的比值，可以得到回报率。
较高的回报率意味着较高的投资价值。
其次，稳定性也是投资价值考量的重要方面。
房产作为一种相对稳定的投资工具，其价值的波动相对较小。
此外，租金收入是房产投资的重要来源之一。
通过租金收入，不仅可以弥补贷款和税费，还能获得一定的现金流，提升投资价值。
再者，房产作为一种有形资产，具备通货膨胀的抵御能力，能够在通货膨胀时维持其实际价值。
三、市场价值与投资价值的权衡在房产投资中，市场价值与投资价值之间需进行合理的权衡。
市场价值反映了房产在市场上的交易价格，投资价值则衡量了房产的回报和稳定性。
当市场价值高于投资价值时，意味着投资风险较高，投资者需要考虑项目的可行性和长期持有的可能性；而当投资价值高于市场价值时，则意味着投资机会良好，可以考虑买入该房产进行投资。
房地产价格与价值
房地产价格与价值近年来，房地产行业一直是经济发展的重要支柱之一。
然而，随着房地产市场的繁荣，人们对房地产价格与价值之间的关系产生了疑问。
本文将从不同角度探讨房地产价格与价值的关系，并探究其对社会和个人的影响。
一、供需关系对房地产价格的影响供需关系一直是房地产价格波动的主要因素。
当需求大于供应时，房地产价格往往上涨；当供应大于需求时，房地产价格则会下跌。
然而，在一些热门城市，供需关系的变化可能不完全符合市场规律，造成价格的异常波动。
例如，一些大都市地区的限购政策和刚性需求导致了房地产市场供需失衡。
一方面，政府出台限购政策，限制了购房人口的数量，从而减少了房地产市场的供给。
另一方面，由于城市化进程的推动，人们对住房需求的迫切性逐渐增强。
此类政策导致了供不应求的局面，进而推高了房地产价格。
二、房地产价格与土地价值的关系土地是房地产的基础资源，其价值对房地产价格起着决定性作用。
土地的价值取决于其位置、用途和发展潜力等因素。
不同地段、不同用途的土地，其价值存在着差异。
在城市发展过程中，土地稀缺性不可避免地导致了土地价值的上升。
一方面，城市土地供给有限，限制了新建住房的数量，使得房屋稀缺，进而推高了房地产价格。
另一方面，土地的市场价值受到周边环境的影响。
比如，位于繁华商业区的土地，其商业潜力更高，因此土地价值相对较高。
这也解释了为什么一些城市中心区域的房地产价格远高于郊区。
三、房屋品质与房地产价格的关系房地产价格不仅与土地价值相关，还与房屋本身的品质有密切关系。
房屋的品质通常包括房屋的建筑质量、装修水平、配套设施等因素。
房屋品质的提高无疑能够提升房地产的价值。
例如，一个建筑结构稳固、装修精致的房屋，无论是出租还是出售，都能够吸引更多的购房者或租房者。
这种房屋往往具有更高的价格，因为人们愿意支付更多的金钱来获取这种品质优良的住房条件。
换句话说，房地产价格是对房屋品质的一种评估和衡量。
四、房地产价格对社会与个人的影响房地产价格的上涨或下跌对社会和个人都有着重大的影响。
16第三章第四节房地产价格和价值的种类(四)(2013新版)
七、历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值主要是会计中的几种价格和价值，估价中有时也会涉及，但内涵可能有所不同。
历史成本也称为原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。
例如，外购的资产的历史成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，自行建造的资产的历史成本为建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。
现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用历史成本。
重置成本是指现在购买相同或相似的资产所需支付的现金或者现金等价物的金额。
可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
现值是指预计从资产持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额。
【教材新增内容】公允价值根据《国际会计准则》（International Accounting Standards）和中国《企业会计准则》，是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换的金额（Fair value is the amount for which anasset could be exchanged between knowledgeable，willing parries in anarm's－length transaction）。
公允价值的前提条件主要有3个：①公平交易；②交易双方均熟悉情况（了解所交换的资产并熟悉市场行情）；③交易双方均是自愿的。
《企业会计准则第3号————投资性房地产》第三章第十条规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的。
可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
房地产市场的价格与价值分析
房地产市场的价格与价值分析在房地产领域，价格和价值是经常被提及和讨论的两个关键词。
然而，它们之间存在着一定的差异和相互关系。
本文将对房地产市场的价格与价值进行分析，从而加深对这一话题的理解。
一、价格分析价格是指市场上商品或服务的交换价值。
在房地产市场中，房屋的价格通常由供需关系、地理位置、建筑质量和房屋规模等因素决定。
供需关系是房地产价格波动的最主要因素之一。
当房屋供应相对较少，而需求较大时，价格往往上涨。
相反，当供应过剩而需求不足时，价格可能下降。
地理位置也是影响房地产价格的重要因素。
一般来说，地理位置好的房屋，如位于繁华地段或交通便利的区域，价格往往更高。
此外，建筑质量的优劣以及房屋规模的大小也会对价格产生影响。
二、价值分析价值是指一项商品或服务所具有的实用或精神上的意义。
在房地产市场中，房屋的价值与价格并不完全一致。
价值不仅包括房屋的实际使用价值，还包括其作为资产的投资回报潜力。
房屋的实际使用价值是指其满足人们居住需求的程度。
例如，房屋是否符合居住者的偏好和需求，是否具备良好的居住环境等。
这些因素将直接影响到房屋的实际使用价值。
作为资产的投资回报潜力也是评价房屋价值的重要标准之一。
投资者购买房产往往希望通过出租或升值获得回报。
因此，房屋所处的市场环境、租金收益率以及房价增长潜力都将对房屋的价值产生影响。
三、价格与价值的关系价格和价值之间存在着一定的关系，但并不完全重合。
价格更多的是由市场的供需关系和其他因素决定，而价值则更多地基于房屋的实际使用和投资回报潜力。
当市场供需关系失衡时，价格可能偏离房屋的实际价值。
例如，在供应过剩的情况下，房屋的价格可能会下降，低于其实际价值。
相反，当供应紧缺时，房屋的价格可能会高于其实际价值。
需要注意的是，价格的波动可能会对房屋的价值产生一定的影响。
当房屋价格处于高位时，资产回报潜力可能会降低，从而影响到其价值。
相反，当房屋价格相对较低时，资产回报潜力可能增加，对其价值产生积极的影响。
房地产估价 第三章不动产估价的价格影响因素
8、国际化状况
8、行政隶属变更。
9、国际经济状况
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什么是管理?
——社会因素 1、人口状况： 最主要的社会因素。 （1）人口数量； （2）人口素质； （3）家庭人口构成。 2、城镇化； 3、教育及社会福利状况； 4、不动产交易惯例；
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什么是管理?
——社会因素 5、生活方式； 6、心理因素； 7、国内政治状况； 8、社会治安状况； 9、国际政治状况；
6.历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面 价值
7.基准地价、标定地价和房屋重置价格 8.土地价格、建筑物价格和房地价格 9.总价格、单位价格和楼面价格 10.名义价格和实际价格 11.现货价格、期货价格及现房价格、期房价格 12.评估价、保留价、起拍价、应价和成交价
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3-4 影响不动产价格的一般因素
5
3-3 房地产价格和价值的种类
1.价值、使用价值和交换价值 在经济学里，广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价 值仅指交换价值。 使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用。 交换价值是指一种商品同另一种商品交换的量的关系或比例， 即交换价值表现为一定数量的其他商品。 在现代社会，交换价值通常用货币来衡量。就使用价值与交换 价值相对而已，房地产评估是评估房地产的交换价值。
快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下 的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。
现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。 残余价值是指估价对象在非继续利用条件下的价值。
9
4.买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征 收价值
5.完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人 权益价值
房地产估值方法评估房产价值和投资潜力的技巧
房地产估值方法评估房产价值和投资潜力的技巧房地产投资一直是人们关注的焦点之一，而房地产估值方法则是评估房产价值和投资潜力的重要工具。
在选择和决策房地产投资项目时，了解和运用正确的房地产估值方法可以帮助投资者做出准确的决策。
本文将介绍几种常用的房地产估值方法，以及评估房产价值和投资潜力的技巧。
一、市场比较法市场比较法是房地产估值中最常用的方法之一。
该方法通过比较类似物业的买卖价格，来判断待估值房产的市场价值。
具体操作时，需要收集和比较同一地区、同一类型的房产的买卖价格，并进行适当的调整。
这些调整因素包括房屋面积、地理位置、楼层高低、建筑结构、使用年限等等。
市场比较法的优点是简单易行，可以提供参考的市场价值范围。
然而，该方法需要有足够的市场数据支持，并且需谨慎对待数据的可靠性和一致性。
二、收益资本化法收益资本化法是评估出租物业的常用方法。
该法主要通过计算房租收入的现值和资本化率，来评估物业的价值。
具体操作时，需要收集租金的信息（租金水平、租期、租赁率等），并计算出租金的现值（根据合适的折现率）。
然后，利用资本化率（通常根据市场情况确定）将租金的现值折算为房产的现值。
这种方法的优点是包括租金收入在内，综合考虑了投资物业的经济效益。
然而，该法需要准确的租金数据，并且资本化率的选择也对结果有较大影响。
三、成本法成本法是评估新建物业和特殊用途物业的重要方法。
该法主要通过计算重建费用、折旧费用和土地价值，来评估物业的价值。
具体操作时，需要估计重建物业所需的成本（包括建筑成本、工程费用、设备设施等），并根据房屋使用年限和状况计算折旧费用。
最后，通过减去折旧费用，得出房产的价值。
成本法的优点是对新建物业有较好的适用性，并且可以提供物业的重建成本。
然而，该方法忽略了市场因素和其他外部因素对物业价值的影响。
四、利润法利润法是评估开发用地的主要方法之一。
该法主要通过计算房地产发展商的预期利润，来评估土地的价值。
具体操作时，需要进行土地市场调查，了解土地的规划用途、土地面积、开发政策等信息。
房地产价格和价值(一)
房地产价格和价值(一)(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1. 在合法利用下，在用价值一般市场价值。
A.低于B.等于C.高于D.不等于答案：A2. 在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给。
A.减少B.增加C.不变D.无法确定答案：A3. 在通常情况下，采用方式出让的地价最低。
A.招标B.拍卖C.挂牌D.协议答案：D4. 现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用。
A.公允价值B.重置成本C.账面价值D.历史成本答案：D5. 收益法求得的价值趋向于，市场法求得的价值趋向。
A.成交价格，理论价格B.成交价格，市场价格C.理论价格，市场价格D.市场价格，理论价格答案：C6. 一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的。
A.实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元B.实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元C.实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元D.实际单价为2200元/m2，实际总价为30.16万元答案：C7. 在房地产价格中，是短期均衡价格，是长期均衡价格。
A.成交价格，理论价格B.成交价格，市场价格C.理论价格，市场价格D.市场价格，理论价格答案：D8. 基准地价是城市中均质区域内的土地。
A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格答案：C9. 某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。
假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为元/m2。
A.3473B.4365C.4500D.4635答案：A4500元/m2-500元/m2/(1+8%)-500元/m2/(1+8%)2-4500元/m2×3%=3473元/m2。
房地产价格和价值_真题(含答案与解析)-交互
房地产价格和价值(总分160, 做题时间90分钟)(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1.在合法利用下，在用价值一般( )市场价值。
A．低于B．等于C．高于D．不等于SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A2.房地产估价中的价值，一般是指( )。
A．使用价值B．交换价值C．投资价值D．账面价值SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:B3.同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的( )。
A．互补性B．权益差别C．替代性D．外部环境差异SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C4.在评估投资价值时，折现率是( )。
A．社会一般的收益率B．收益法中的资本化率C．投资者要求的满意收益率D．投资者要求的最低收益率SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:D5.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。
A．快速变现价值B．谨慎价值C．在用价值D．残余价值A B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:B6.投资者评估的房地产的投资价值( )该房地产的市场价格，是其投资行为(或交易)能够实现的基本条件。
A．小于B．大于C．小于或等于D．大于或等于SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:D7.房地产价格是由房地产的( )三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求B．供给、需求、利用状况C．权利、租金、利率D．价值、使用价值、供求SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A8.决定房地产需求量和供给量的共同因素是( )。
A．相关物品的价格水平B．该种房地产的价格水平C．房地产开发商对未来的预期D．消费者对未来的预期SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:B9.需求规律是指需求量与价格( )的关系。
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易方式，即拥有两种价格。
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Real Estate Appraisal
2015-3-13
2. 不同之处
（4）房地产价格易受交易者个别情况影响，一般物
品价格不易受影响。
房地产独一无二性，价值量大，交易易受买卖双方影响。
如：议价能力、买房偏好、卖方急需现金等。
（5）房地产价格形成时间较长，一般物品价格形成
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历史成本、账面价值、公允价值
① 历史成本：简称：原值、原价，是指一项资产在
账面价值 = 原始价值 累计折旧 当初取得时实际发生的成本。
② 账面价值：也称为账面净值、折余价值，是指一
项资产的原始价值，减去已计提折旧后的余额。
③ 公允价值：是指在公平交易中，熟悉情况的交易
已抵押的价值
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买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、 课税价值、征收价值
④ 保险价值：是房地产投保时，为确定保险金额提
供参考依据而评估的价值。
⑤ 课税价值：也称为课税价值或计税租金，是为税
务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值
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第二节 房地产价格与一般物品价格的 异同
1.共同之处
（1）都是价格，是价值的货币表现； （2）都有波动，受供求关系影响； （3）按质论价，质优价高，质劣价低；
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2. 不同之处
③抵押价值：是在抵押期间的各个时点，债务人
不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权 的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价 款扣除法定优先受偿款后的余额。
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抵押价值
公式：
抵押贷款额度＝抵押价值×贷款成数
抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值－法定优先受偿款 ＝未设立法定优先受偿权利下的价值－拖欠建设工程价 款－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款 再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工 程价款－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿 款
（4）房地产开发商对未来的预期
预期价格上升，则会增加供给量。
预期价格下降，则会减少供给量。
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决定房地产供给量的因素
（1）该种房地产的价格水平
一般是负相关，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。
（2）消费者的收入水平—消费者支付能力 正常商品正相关，低档商品负相关。 （3）消费者偏好 正相关
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房地产供给曲线—供给量与价格之间的关系
供给量的变化（点在供给曲线上移动）与供给的变化
（整条供给曲线的位移）
S1
P
S
P
供给减少
S S2 供给增加
0
Q
0
Q
S1：房地产成本上升;S2房地产成本下降
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2. 价格形成条件
（1）有用性 是指满足人们的某种需要。如水可以解渴、住宅可
以居住。 （2）稀缺性
是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气
没有价格。 （3）有效需求 是指不仅愿意购买，而且有能力购买。 需要不等于需求，有支付能力的需要才是需求。
或租金。
⑥ 征收价值：为国家征收房地产确定补偿金额提供
参考而评估的被征收房地产的价值。
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所有权价格、土地使用权价格、其他权益价格
① 所有权价格：是指房屋所有权价格、土地所有权
价格或房屋和土地所有权价格。 所有权价格的说明： ② 土地使用权价格：土地使用权价格主要指土地使 中国目前只有房屋所有权价格没有土地所有权价 用权价格，包括建设用地使用权价格、宅基地使用 格，因为土地公有制下，土地的国家所有权和集 权价格和土地承包经营权价格。 体所有权不允许转让。 ③ 其他权益价格：泛指除所有权价格、使用权价格 土地使用权价格说明： 以外的各种房地产权益价格，包括：租赁权价格、 中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是国有 建设用地使用权的价格。 地役权价格、抵押权价格。
双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。 公允价值的前提： 1) 公平交易； ④ 市场价值：也称为实际价值，是指一项资产现时 2）交易双方均熟悉情况； 在市场上实际所值的价格，是资产在市场上成交的 3）双方均是自愿的； 最可能的价格。
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房地产市场供给
含义：
在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所
有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且
能够提供出售的数量。
市场供给：所有开发商的供给总和。 潜在供给量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地 产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发 量
需求增加 DI:消费者收入水平提高； D2：消费者收入水平降低。 需求减少
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2.房地产供给
含义：
指房地产开发商和拥有者在某一特定的 时间内，在每一价格水平下，对某种房地产 所愿意并且能够提供出售的数量。 两个条件：供给愿意＋供给能力
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房地产的不可移动性和变更用途的困难，使得决 定房地产价格的，主要是本地区同类房地产的供求状况 。也印证了前面说过的房地产市场是区域性市场。
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第四节 房地产价格和价值的种类
使用价值和交换价值
房地产评估的是交换价值
使用价值：是指物品能满足人们某种需要的效用。 交换价值：是指一种商品同另一种商品相交换的关 系或比例。 表现为一定数量的货币
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房地产需求曲线-需求量和价格的关系
需求量的变动（点在需求曲线上移动）和需求的变动（
整条需求曲线的位移）
需求量的变动，其他因素不变，价格沿需求曲线移动。 需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需
求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引 起需求减少，线向左移）
市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价 值、在用价值、残余价值
估价 目的 要求
①快速变现价值：是指不符合市场价值形成条件 市场价值：是指一项财产在进行了适当的营销 中“交易双方有充裕的时间进行交易”下最可能的 后，由懂行、审慎且无被迫的自愿的买方和自 价格。 愿的卖方，以公平交易方式在估价时点进行交 易的估计金额。 ②谨慎价值：是指存在不确定因素的情况下遵守 谨慎原则评估出的价值。通常低于市场价值。 市场价值形成的条件： ③在用价值：是指在现状使用下的价值。 1.适当营销—交易双方有充裕的时间进行交易 ④残余价值：是指在非连续使用条件下的价值， 2.懂行 — 了解交易对象、市场行情 一般低于市场价值。 3.审慎 —双方都是冷静、理性、谨慎、没有感情用事 4. 无被迫 ——交易双方是自愿进行交易的 ⑤投资价值：是指某个特定的投资者基于个人的 5.公平交易 —交易双方是出于利己动机进行交易的 需要或意愿，而对房地产所评估出的价值。
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决定房地产供给量的因素
（1）该种房地产的价格水平 正相关。价格越高，越有利可图，供给量越多。 （2）该房地产的成本 负相关。开发成本上升，利润下降，供给量减少。 （3）该房地产的开发技术水平 正相关。水平高，开发成本低，供给量增多。
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房地产市场需求
含义：
是指在一定的时间内、一定价格水平下 和一定市场上所有的消费者对某种房地产所 愿意并且能够购买的数量。 市场需求：所有消费者需求总和。
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决定房地产需求量的因素（五点）
（1）该种房地产的价格水平
一般是负相关，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。
（2）消费者的收入水平—消费者支付能力 正常商品正相关，低档商品负相关。 （3）消费者偏好 正相关
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决定房地产需求量的因素
（4）相关物品的价格水平
3.房地产均衡价格
P
S P2 Pe P1 E D 0
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Q1Q2 Qe Q3 Q4
Q
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4.房地产供求状况的分类-（区域、类型）
（1）全国房地产总的供求状况
（2）本地区房地产总的供求状况
（3）全国同类房地产的供求状况 （4）本地区同类房地产的供求状况
（1）房地产价格受区位关系密切，一般物品与区位
关系不大。
房地产不可移动性，区位好价格高，区位差价格低。
（2）房地产是权益价格，一般物品是本身价格。
房地产是不动产，交易转移的是其所有权、建设用地使用
权或其他权利。
（3）房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般
物品主要是买卖价格。
房地产价值量大、寿命长久。同时存在买卖和租赁两种交