房地产价格和价值
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第三章 房地产价格和价值
1
Real Estate Appraisal
2015-3-13
第一节 房地产价格的含义和形成条件
1.定义
房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须
付出的代价－－货币或实物、无形资产或其他经济
利益。 房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物 等非货币形式来偿付——作价出资入股换取技术、 设备。
或租金。
⑥ 征收价值：为国家征收房地产确定补偿金额提供
参考而评估的被征收房地产的价值。
25 Real Estate Appraisal
2015-3-13
所有权价格、土地使用权价格、其他权益价格
① 所有权价格：是指房屋所有权价格、土地所有权
价格或房屋和土地所有权价格。 所有权价格的说明： ② 土地使用权价格：土地使用权价格主要指土地使 中国目前只有房屋所有权价格没有土地所有权价 用权价格，包括建设用地使用权价格、宅基地使用 格，因为土地公有制下，土地的国家所有权和集 权价格和土地承包经营权价格。 体所有权不允许转让。 ③ 其他权益价格：泛指除所有权价格、使用权价格 土地使用权价格说明： 以外的各种房地产权益价格，包括：租赁权价格、 中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是国有 建设用地使用权的价格。 地役权价格、抵押权价格。
易方式，即拥有两种价格。
5
Real Estate Appraisal
2015-3-13
2. 不同之处
（4）房地产价格易受交易者个别情况影响，一般物
品价格不易受影响。
房地产独一无二性，价值量大，交易易受买卖双方影响。
如：议价能力、买房偏好、卖方急需现金等。
（5）房地产价格形成时间较长，一般物品价格形成
③抵押价值：是在抵押期间的各个时点，债务人
不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权 的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价 款扣除法定优先受偿款后的余额。
23 Real Estate Appraisal
2015-3-13
抵押价值
公式：
抵押贷款额度＝抵押价值×贷款成数
抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值－法定优先受偿款 ＝未设立法定优先受偿权利下的价值－拖欠建设工程价 款－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款 再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工 程价款－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿 款
Real Estate Appraisal
2015-3-13
房地产市场供给
含义：
在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所
有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且
能够提供出售的数量。
市场供给：所有开发商的供给总和。 潜在供给量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地 产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发 量
通常较短。
房地产独一无二性，价值量大，相互之间难以比较，谨慎
交易。
6
Real Estate Appraisal
2015-3-13
第三节 房地产供求与价格
1.房地产需求
含义：
是指消费者在某一特定的时间内，在每 一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能 够购买（或承租）的数量。
需求：
① 有购买欲望
② 有支付能力
15
Real Estate Appraisal
2015-3-13
房地产供给曲线—供给量与价格之间的关系
供给量的变化（点在供给曲线上移动）与供给的变化
（整条供给曲线的位移）
S1
P
S
P
供给减少
S S2 供给增加
0
Q
0
Q
S1：房地产成本上升;S2房地产成本下降
16
Real Estate Appraisal
（4）房地产开发商对未来的预期
预期价格上升，则会增加供给量。
预期价格下降，则会减少供给量。
14 Real Estate Appraisal
2015-3-13
决定房地产供给量的因素
（1）该种房地产的价格水平
一般是负相关，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。
（2）消费者的收入水平—消费者支付能力 正常商品正相关，低档商品负相关。 （3）消费者偏好 正相关
3 Real Estate Appraisal
2015-3-13
第二节 房地产价格与一般物品价格的 异同
1.共同之处
（1）都是价格，是价值的货币表现； （2）都有波动，受供求关系影响； （3）按质论价，质优价高，质劣价低；
4
Real Estate Appraisal
2015-3-13
2. 不同之处
市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价 值、在用价值、残余价值
估价 目的 要求
①快速变现价值：是指不符合市场价值形成条件 市场价值：是指一项财产在进行了适当的营销 中“交易双方有充裕的时间进行交易”下最可能的 后，由懂行、审慎且无被迫的自愿的买方和自 价格。 愿的卖方，以公平交易方式在估价时点进行交 易的估计金额。 ②谨慎价值：是指存在不确定因素的情况下遵守 谨慎原则评估出的价值。通常低于市场价值。 市场价值形成的条件： ③在用价值：是指在现状使用下的价值。 1.适当营销—交易双方有充裕的时间进行交易 ④残余价值：是指在非连续使用条件下的价值， 2.懂行 — 了解交易对象、市场行情 一般低于市场价值。 3.审慎 —双方都是冷静、理性、谨慎、没有感情用事 4. 无被迫 ——交易双方是自愿进行交易的 ⑤投资价值：是指某个特定的投资者基于个人的 5.公平交易 —交易双方是出于利己动机进行交易的 需要或意愿，而对房地产所评估出的价值。
已抵押的价值
24 Real Estate Appraisal
2015-3-13
买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、 课税价值、征收价值
④ 保险价值：是房地产投保时，为确定保险金额提
供参考依据而评估的价值。
⑤ 课税价值：也称为课税价值或计税租金，是为税
务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值
房地产的不可移动性和变更用途的困难，使得决 定房地产价格的，主要是本地区同类房地产的供求状况 。也印证了前面说过的房地产市场是区域性市场。
19 Real Estate Appraisal
2015-3-13
第四节 房地产价格和价值的种类
使用价值和交换价值
房地产评估的是交换价值
使用价值：是指物品能满足人们某种需要的效用。 交换价值：是指一种商品同另一种商品相交换的关 系或比例。 表现为一定数量的货币
2百度文库
Real Estate Appraisal
2015-3-13
2. 价格形成条件
（1）有用性 是指满足人们的某种需要。如水可以解渴、住宅可
以居住。 （2）稀缺性
是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气
没有价格。 （3）有效需求 是指不仅愿意购买，而且有能力购买。 需要不等于需求，有支付能力的需要才是需求。
2015-3-13
3.房地产均衡价格
房地产市场需求曲线与市场供给曲线相 交时的价格，也就是房地产市场需求量与市 场供给量相等时的价格。
均衡是市场价格运行的必然趋势，如果 市场价格偏离了均衡价格，必须会出现过剩 或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争， 形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡 价格。
17 Real Estate Appraisal 2015-3-13
第四节 房地产价格和价值的种类
市场价格、理论价格、评估价值、成交价格
①成交价格：房地产交易双方的实际达成交易的 价格 ②市场价格：指某种房地产在市场上的一般、平 正常成交价格的形成条件： 均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结 1.公开市场 果。 一个良好的评估价=正常成交价=市场价 2.交易对象本身具有市场性 成交价格围绕市场价格 格 ③理论价格：在经济学假设的“经济人”的行为 3.众多的买者和卖者 上下波动，市场价格围 和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的 4.买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿 绕理论价格上下波动 条件下形成的价格。 5.理性的经济行为 ④评估价格：估价师通过估价活动所得出的估价 6.买者和卖者都具有完全信息 7.适当的期间完成 对象的价值。
26 Real Estate Appraisal
2015-3-13
历史成本、账面价值、公允价值
① 历史成本：简称：原值、原价，是指一项资产在
账面价值 = 原始价值 累计折旧 当初取得时实际发生的成本。
② 账面价值：也称为账面净值、折余价值，是指一
项资产的原始价值，减去已计提折旧后的余额。
③ 公允价值：是指在公平交易中，熟悉情况的交易
需求增加 DI:消费者收入水平提高； D2：消费者收入水平降低。 需求减少
11 Real Estate Appraisal
2015-3-13
2.房地产供给
含义：
指房地产开发商和拥有者在某一特定的 时间内，在每一价格水平下，对某种房地产 所愿意并且能够提供出售的数量。 两个条件：供给愿意＋供给能力
12
22 Real Estate Appraisal
2015-3-13
买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、 课税价值、征收价值 已抵押担保的债权数额、 法定优先受偿款包括： ①买卖价格：卖方将房地产权利人转移给买方而 拖欠的建设工程价款以及其他法定优先受偿款， 收取的货币等经济利益。 但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业 ②租赁价格：是指出租人将房地产出租给承租人 税等拍卖、变卖的费用和税金。 而收取的货币等经济利益。
2015-3-13
房地产需求曲线-需求量和价格的关系
需求量的变动（点在需求曲线上移动）和需求的变动（
整条需求曲线的位移）
需求量的变动，其他因素不变，价格沿需求曲线移动。 需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需
求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引 起需求减少，线向左移）
13 Real Estate Appraisal
2015-3-13
决定房地产供给量的因素
（1）该种房地产的价格水平 正相关。价格越高，越有利可图，供给量越多。 （2）该房地产的成本 负相关。开发成本上升，利润下降，供给量减少。 （3）该房地产的开发技术水平 正相关。水平高，开发成本低，供给量增多。
替代品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求增
加（经济适用房与商品房）
互补品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求减
少（住宅与其配套商业）
（5）消费者对未来的预期 对未来收入的预期（正相关），对房地产价格走势的
预期（正相关，如买涨不买跌）
10 Real Estate Appraisal
7 Real Estate Appraisal
2015-3-13
房地产市场需求
含义：
是指在一定的时间内、一定价格水平下 和一定市场上所有的消费者对某种房地产所 愿意并且能够购买的数量。 市场需求：所有消费者需求总和。
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Real Estate Appraisal
2015-3-13
决定房地产需求量的因素（五点）
双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。 公允价值的前提： 1) 公平交易； ④ 市场价值：也称为实际价值，是指一项资产现时 2）交易双方均熟悉情况； 在市场上实际所值的价格，是资产在市场上成交的 3）双方均是自愿的； 最可能的价格。
（1）房地产价格受区位关系密切，一般物品与区位
关系不大。
房地产不可移动性，区位好价格高，区位差价格低。
（2）房地产是权益价格，一般物品是本身价格。
房地产是不动产，交易转移的是其所有权、建设用地使用
权或其他权利。
（3）房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般
物品主要是买卖价格。
房地产价值量大、寿命长久。同时存在买卖和租赁两种交
（1）该种房地产的价格水平
一般是负相关，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。
（2）消费者的收入水平—消费者支付能力 正常商品正相关，低档商品负相关。 （3）消费者偏好 正相关
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Real Estate Appraisal
2015-3-13
决定房地产需求量的因素
（4）相关物品的价格水平
3.房地产均衡价格
P
S P2 Pe P1 E D 0
18 Real Estate Appraisal
Q1Q2 Qe Q3 Q4
Q
2015-3-13
4.房地产供求状况的分类-（区域、类型）
（1）全国房地产总的供求状况
（2）本地区房地产总的供求状况
（3）全国同类房地产的供求状况 （4）本地区同类房地产的供求状况
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Real Estate Appraisal
2015-3-13
第一节 房地产价格的含义和形成条件
1.定义
房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须
付出的代价－－货币或实物、无形资产或其他经济
利益。 房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物 等非货币形式来偿付——作价出资入股换取技术、 设备。
或租金。
⑥ 征收价值：为国家征收房地产确定补偿金额提供
参考而评估的被征收房地产的价值。
25 Real Estate Appraisal
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所有权价格、土地使用权价格、其他权益价格
① 所有权价格：是指房屋所有权价格、土地所有权
价格或房屋和土地所有权价格。 所有权价格的说明： ② 土地使用权价格：土地使用权价格主要指土地使 中国目前只有房屋所有权价格没有土地所有权价 用权价格，包括建设用地使用权价格、宅基地使用 格，因为土地公有制下，土地的国家所有权和集 权价格和土地承包经营权价格。 体所有权不允许转让。 ③ 其他权益价格：泛指除所有权价格、使用权价格 土地使用权价格说明： 以外的各种房地产权益价格，包括：租赁权价格、 中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是国有 建设用地使用权的价格。 地役权价格、抵押权价格。
易方式，即拥有两种价格。
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2. 不同之处
（4）房地产价格易受交易者个别情况影响，一般物
品价格不易受影响。
房地产独一无二性，价值量大，交易易受买卖双方影响。
如：议价能力、买房偏好、卖方急需现金等。
（5）房地产价格形成时间较长，一般物品价格形成
③抵押价值：是在抵押期间的各个时点，债务人
不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权 的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价 款扣除法定优先受偿款后的余额。
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抵押价值
公式：
抵押贷款额度＝抵押价值×贷款成数
抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值－法定优先受偿款 ＝未设立法定优先受偿权利下的价值－拖欠建设工程价 款－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款 再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工 程价款－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿 款
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2015-3-13
房地产市场供给
含义：
在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所
有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且
能够提供出售的数量。
市场供给：所有开发商的供给总和。 潜在供给量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地 产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发 量
通常较短。
房地产独一无二性，价值量大，相互之间难以比较，谨慎
交易。
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第三节 房地产供求与价格
1.房地产需求
含义：
是指消费者在某一特定的时间内，在每 一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能 够购买（或承租）的数量。
需求：
① 有购买欲望
② 有支付能力
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2015-3-13
房地产供给曲线—供给量与价格之间的关系
供给量的变化（点在供给曲线上移动）与供给的变化
（整条供给曲线的位移）
S1
P
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供给减少
S S2 供给增加
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0
Q
S1：房地产成本上升;S2房地产成本下降
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（4）房地产开发商对未来的预期
预期价格上升，则会增加供给量。
预期价格下降，则会减少供给量。
14 Real Estate Appraisal
2015-3-13
决定房地产供给量的因素
（1）该种房地产的价格水平
一般是负相关，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。
（2）消费者的收入水平—消费者支付能力 正常商品正相关，低档商品负相关。 （3）消费者偏好 正相关
3 Real Estate Appraisal
2015-3-13
第二节 房地产价格与一般物品价格的 异同
1.共同之处
（1）都是价格，是价值的货币表现； （2）都有波动，受供求关系影响； （3）按质论价，质优价高，质劣价低；
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Real Estate Appraisal
2015-3-13
2. 不同之处
市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价 值、在用价值、残余价值
估价 目的 要求
①快速变现价值：是指不符合市场价值形成条件 市场价值：是指一项财产在进行了适当的营销 中“交易双方有充裕的时间进行交易”下最可能的 后，由懂行、审慎且无被迫的自愿的买方和自 价格。 愿的卖方，以公平交易方式在估价时点进行交 易的估计金额。 ②谨慎价值：是指存在不确定因素的情况下遵守 谨慎原则评估出的价值。通常低于市场价值。 市场价值形成的条件： ③在用价值：是指在现状使用下的价值。 1.适当营销—交易双方有充裕的时间进行交易 ④残余价值：是指在非连续使用条件下的价值， 2.懂行 — 了解交易对象、市场行情 一般低于市场价值。 3.审慎 —双方都是冷静、理性、谨慎、没有感情用事 4. 无被迫 ——交易双方是自愿进行交易的 ⑤投资价值：是指某个特定的投资者基于个人的 5.公平交易 —交易双方是出于利己动机进行交易的 需要或意愿，而对房地产所评估出的价值。
已抵押的价值
24 Real Estate Appraisal
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买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、 课税价值、征收价值
④ 保险价值：是房地产投保时，为确定保险金额提
供参考依据而评估的价值。
⑤ 课税价值：也称为课税价值或计税租金，是为税
务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值
房地产的不可移动性和变更用途的困难，使得决 定房地产价格的，主要是本地区同类房地产的供求状况 。也印证了前面说过的房地产市场是区域性市场。
19 Real Estate Appraisal
2015-3-13
第四节 房地产价格和价值的种类
使用价值和交换价值
房地产评估的是交换价值
使用价值：是指物品能满足人们某种需要的效用。 交换价值：是指一种商品同另一种商品相交换的关 系或比例。 表现为一定数量的货币
2百度文库
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2. 价格形成条件
（1）有用性 是指满足人们的某种需要。如水可以解渴、住宅可
以居住。 （2）稀缺性
是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气
没有价格。 （3）有效需求 是指不仅愿意购买，而且有能力购买。 需要不等于需求，有支付能力的需要才是需求。
2015-3-13
3.房地产均衡价格
房地产市场需求曲线与市场供给曲线相 交时的价格，也就是房地产市场需求量与市 场供给量相等时的价格。
均衡是市场价格运行的必然趋势，如果 市场价格偏离了均衡价格，必须会出现过剩 或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争， 形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡 价格。
17 Real Estate Appraisal 2015-3-13
第四节 房地产价格和价值的种类
市场价格、理论价格、评估价值、成交价格
①成交价格：房地产交易双方的实际达成交易的 价格 ②市场价格：指某种房地产在市场上的一般、平 正常成交价格的形成条件： 均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结 1.公开市场 果。 一个良好的评估价=正常成交价=市场价 2.交易对象本身具有市场性 成交价格围绕市场价格 格 ③理论价格：在经济学假设的“经济人”的行为 3.众多的买者和卖者 上下波动，市场价格围 和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的 4.买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿 绕理论价格上下波动 条件下形成的价格。 5.理性的经济行为 ④评估价格：估价师通过估价活动所得出的估价 6.买者和卖者都具有完全信息 7.适当的期间完成 对象的价值。
26 Real Estate Appraisal
2015-3-13
历史成本、账面价值、公允价值
① 历史成本：简称：原值、原价，是指一项资产在
账面价值 = 原始价值 累计折旧 当初取得时实际发生的成本。
② 账面价值：也称为账面净值、折余价值，是指一
项资产的原始价值，减去已计提折旧后的余额。
③ 公允价值：是指在公平交易中，熟悉情况的交易
需求增加 DI:消费者收入水平提高； D2：消费者收入水平降低。 需求减少
11 Real Estate Appraisal
2015-3-13
2.房地产供给
含义：
指房地产开发商和拥有者在某一特定的 时间内，在每一价格水平下，对某种房地产 所愿意并且能够提供出售的数量。 两个条件：供给愿意＋供给能力
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22 Real Estate Appraisal
2015-3-13
买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、 课税价值、征收价值 已抵押担保的债权数额、 法定优先受偿款包括： ①买卖价格：卖方将房地产权利人转移给买方而 拖欠的建设工程价款以及其他法定优先受偿款， 收取的货币等经济利益。 但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业 ②租赁价格：是指出租人将房地产出租给承租人 税等拍卖、变卖的费用和税金。 而收取的货币等经济利益。
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房地产需求曲线-需求量和价格的关系
需求量的变动（点在需求曲线上移动）和需求的变动（
整条需求曲线的位移）
需求量的变动，其他因素不变，价格沿需求曲线移动。 需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需
求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引 起需求减少，线向左移）
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决定房地产供给量的因素
（1）该种房地产的价格水平 正相关。价格越高，越有利可图，供给量越多。 （2）该房地产的成本 负相关。开发成本上升，利润下降，供给量减少。 （3）该房地产的开发技术水平 正相关。水平高，开发成本低，供给量增多。
替代品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求增
加（经济适用房与商品房）
互补品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求减
少（住宅与其配套商业）
（5）消费者对未来的预期 对未来收入的预期（正相关），对房地产价格走势的
预期（正相关，如买涨不买跌）
10 Real Estate Appraisal
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房地产市场需求
含义：
是指在一定的时间内、一定价格水平下 和一定市场上所有的消费者对某种房地产所 愿意并且能够购买的数量。 市场需求：所有消费者需求总和。
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决定房地产需求量的因素（五点）
双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。 公允价值的前提： 1) 公平交易； ④ 市场价值：也称为实际价值，是指一项资产现时 2）交易双方均熟悉情况； 在市场上实际所值的价格，是资产在市场上成交的 3）双方均是自愿的； 最可能的价格。
（1）房地产价格受区位关系密切，一般物品与区位
关系不大。
房地产不可移动性，区位好价格高，区位差价格低。
（2）房地产是权益价格，一般物品是本身价格。
房地产是不动产，交易转移的是其所有权、建设用地使用
权或其他权利。
（3）房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般
物品主要是买卖价格。
房地产价值量大、寿命长久。同时存在买卖和租赁两种交
（1）该种房地产的价格水平
一般是负相关，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。
（2）消费者的收入水平—消费者支付能力 正常商品正相关，低档商品负相关。 （3）消费者偏好 正相关
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决定房地产需求量的因素
（4）相关物品的价格水平
3.房地产均衡价格
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S P2 Pe P1 E D 0
18 Real Estate Appraisal
Q1Q2 Qe Q3 Q4
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4.房地产供求状况的分类-（区域、类型）
（1）全国房地产总的供求状况
（2）本地区房地产总的供求状况
（3）全国同类房地产的供求状况 （4）本地区同类房地产的供求状况