地产开发价值链模型
基于价值链的房地产开发企业盈利模式分析
维普资讯
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（ 中南大学商学院 湖南 长沙 ４０８） １０ ３
摘 要： 价值链 与盈利模 式之 间有 着密不可分的关系 企
业关注的核心业务及 利润增 长点， 往往 从识别价值链 的构成 开始入手 ，企业创造 的价值产 生于其 自身的一 系列活动 中， 但是 只有某些特定 的价值活 动才真正创造价值 ， 它们 构成 了
立 在 行 业 中的 位 置 。
并集 中资源从 中获取收益 以维持企业 的生存与发展 。盈利模
式是 业 开拓经营活 动过程 中获取 利润 的标准 套路 和方式 方法 。企、往往会将经 营的成败 归结 为企业战略制定和实施 ｌ 的成败 ， 但事 实 上， 是盈利 模式而 小是 企、 战略对 企 业的经 ｌ 营成果起直接 的作用 。 对房地产 行业价 值链 的分析可 以使 企业确 定长远 的战 略定位， 而对房地产 开发企业 内部 价值链 的分析 可以使企业
关键 词： 产； 房地 价值链； 利模 式 盈
现 代企业 的一项重大经营 决策， 是合理选择盈 利模式 就
行业 价值链 分析 是指分析 仓业 所在行 业 内所 有创造 价
值 的活动 ， 包括从 基本原材料的生产到产 品消亡 的全过程嘲。 行 价值链始 于基本 原材料 的生产 者 ， 丁最终产 品运送 至 ｋ 止 顾客手中 。行业价值链分析 的关键是理解并利用企、 在本行 Ｉ 业 中的相对优势 ， 过对行 业价值 链 的分 析 ， 通 有助 于企业 确
制订 的依据∞ ］
寻找到适合 自身特 点的价值 增值环节 ， 创造 出独特 的竞争优
势。基于 Ｋ远发展战 略， 使得企业 在 内部 的价值 链上必须有
房地产行业的价值链分析(一)2024
房地产行业的价值链分析（一）引言概述:房地产行业作为一个重要的经济部门，涉及到房屋开发、建筑施工、物业管理等多个环节。
在这个文档中，我们将对房地产行业的价值链进行分析。
通过深入了解房地产行业的各个环节，我们可以更好地理解这个行业的运作机制，为相关企业的发展提供参考和指导。
正文:一、土地开发阶段分析：1.市场调研和土地评估2.土地收购和合规审批3.规划设计和项目开发策划4.土地平整和基础设施建设5.预售和市场营销策略二、房屋建设阶段分析：1.建筑设计和施工图纸制定2.施工资源采购和供应链管理3.施工队伍管理和施工过程监控4.质量控制和工程验收5.竣工维护和交付管理三、房地产销售与物业管理阶段分析：1.定价策略和销售渠道选择2.市场推广和品牌建设3.购房合同签订和贷款安排4.物业配套与维护管理5.售后服务和用户满意度调查四、资产管理与投资运营阶段分析：1.资产评估和投资风险分析2.投资组合管理和风险分散3.资金筹集和财务管理4.项目管理和运营监控5.资产增值和退出策略五、政策环境与社会责任阶段分析：1.政府政策支持和监管环境2.社会公益和环保责任履行3.法律合规和合同执行4.诚信经营和企业责任感5.品牌形象塑造和企业文化建设总结:通过对房地产行业的价值链分析，我们可以看到房地产行业是一个复杂而庞大的系统，由土地开发、房屋建设、销售与物业管理、资产管理与投资运营以及政策环境与社会责任等多个环节组成。
每个环节都扮演着重要的角色，相互之间紧密联系。
对于房地产企业来说，只有在各个环节中做好工作，才能实现企业的持续发展和盈利。
同时，应注重合规管理、社会责任履行以及品牌形象的塑造，提升企业整体竞争力，为行业发展做出积极贡献。
10.3中国房地产价值链分析
100%
土地 规划设计 建筑施工 销售 物管 行业
土地
规划设计 建筑施 招商运营 工/改 造重建
物管
资产管理
行业
盈利模式 演进
土地红利形成快速且具规模，土地快速开发 销售的模式可令企业快速获利，因而低成本 快速复制成为行业主要盈利模式
土地红利形成速度与规模下降，土地开发不能满足利 润要求，应通过长期持有运营获取持续稳定收益与物 业升值及金融化手段进行低成本高效的资产管理
同样的，在商业地产中，越来越多企业将商业模式的重点向价值链 后端转移，以此获取更高的价值及更加长期的竞争力
商业地产价值链重点环节变化示意图
房地产行业价值链发展方向
行业 价值链
拿地
规划
开发
销售
地产 服务
地产 运营
地产 金融
价值链重点转移方向
主要盈 利模式 及优劣
开发销售为主
> 通过房地产销售收 入盈利
地产 运营
地产 金融
> 不同城市发展阶段，不同产品细分领域的产业链构成各有 不同、竞争格局也不一样
> 互联网技术、科技技术、其他相关行业(如金融、零售、 智能家居系统等)通过产业链延伸，对房地产行业价值链 构成的冲击
房地产行业新进入 与跨界合作者均众
行业 新进 入者 示例
沿产品类型 方向演进
单体住宅/ 商业
绿都地产战略地图
10.3中国房地产价值链分析
郑州，2015年4月
开发商总包模式是我国房地产行业价值链的传统构成方式，但由于 其高昂的成本且难以满足逐渐分化的客户需求，面临重构机遇
行业价值链现有构成方式及弊端
行业价值链现有构成方式1)
现有构成方式弊端
(完整版)房地产行业的价值链分析
房地产全程营销的价值链分析1.1、房地产全程营销价值链根据房地产开发企业实施全程营销的业务流程，利用迈克尔·伯特的基本价值链方法，我们可以画出房地产全程营销价值链可见，房地产全程营销的价值链也包括两个方面——房地产开发企业的价值活动和企业利润。
与其他经济活动一样，房地产开发企业的价值活动，是房地产企业创造对购房者价值的房地产商品的基石，开发商的利润是总价值与从事各种价值活动的总成本之差。
房地产开发企业的价值活动，同样分为两大类——基本活动和辅助活动。
基本活动是涉及房地产商品的营销策划、开发经营、销售、物业管理服务的各种活动；辅助活动是辅助房地产开发经营的基本活动并通过提供外部采购、技术开发、人力资源管理及企业基础设施以支持基本活动的。
点划线可以反映了这样的事实；采购、技术开发、人力资源管理都与各种具体的基本活动相联系并支持整个价值链。
房地产开发企业的基本设施虽不与各种特别的基本活动相联系，但也支持整个价值链。
1.2、识别房地产全程营销价值链的价值活动基本活动；1)内部后勤：与接受、存储和分配相关联的各种活动。
房地产开发商在获得使用权前，一定要对所选地进行选址论证，要对周边楼盘的竞争情况作详尽的市场调研，确定开发楼盘的市场定位，明确消费主体，进行项目投资分析。
这是房地产全程营销的第一环节，也是最重要的环节。
这个环节操作好了，项目的成功就有了基础。
作为全程营销来讲，这一十七尤为重要的是在此时就要介入营销策划，对未来的项目开发有一个前瞻性的展望，这恰是全程营销的精髓所在。
所以，房地产开发企业的内部后勤，主要包括选址论证、市场调研、营销策划三个方面。
2)生产作业：与将投入转化为最终产品形式相关的各种活动。
全程营销策划方案制定后要付诸实施，首先就要进行房地产的开发，即工程项目的建设。
在工程项目建设过程中，房地产开发商要注重工程项目建设的管理，如质量管理、进度控制管理等，我们统称为工程项目的建设管理。
价值链模型
• 通过实现外部价值链协同，提高整个价值链的效率和竞争力
02
价值链模型的类型与适用场景
内部价值链模型及其应用
内部价值链模型
内部价值链模型的应用
• 包括企业的生产、营销、运输等环节
• 优化生产流程，降低生产成本，提高生产效率
• 帮助企业识别核心业务和非核心业务
运用数字化技术提升价值链管理水平
数字化技术在物流运输过程中的应用
• 采用物流信息平台、智能仓储等先进技术提高物流效率
• 利用物联网、大数据等技术实现物流过程监控和优化
• 采用无人配送、自动驾驶等技术降低物流成本
数字化技术在生产过程中的应用
• 采用智能制造、工业4.0等先进技术提高生产效率
• 利用大数据、物联网等技术实现生产过程监控和优化
• 采用差异化营销、品牌营销等创新
• 采用集中采购、第三方物流等高效
产管理方法
营销策略
物流模式
• 提高设备利用率，降低设备折旧成
• 提高客户满意度，降低客户流失成
• 提高库存周转率，降低库存成本
本
本
通过外部价值链的协同提高效率
与供应商协同
• 降低原材料成本，提高原材料质量
• 建立战略合作关系，实现资源共享和互补
• 采用云计算、边缘计算等技术降低企业IT成本
数字化技术在营销过程中的应用
• 利用大数据、人工智能等技术实现精准营销
• 采用社交媒体、内容营销等创新营销手段提高客户满意度
• 利用数字化渠道、电商平台拓展市场份额
04
价值链模型在战略管理中的应用
基于价值链模型的战略分析
分析企业内部价值链
房地产评估师的房地产市场价值链分析
房地产评估师的房地产市场价值链分析房地产市场一直是社会经济发展中重要的组成部分，房地产评估师作为房地产市场中的关键角色，承担着评估房地产价值的重要任务。
房地产市场的价值链是指从土地开发到房地产销售的整个过程，涵盖了多个环节，使得评估师能够全面地分析房地产市场的价值。
本文将从房地产市场价值链的角度出发，对房地产评估师在市场分析、评估方法和市场前景等方面进行深入探讨。
一、市场分析房地产评估师首先需要对房地产市场进行全面的分析，从宏观经济、政策法规、人口流动、用地规划、供需关系等方面综合考虑，以获取房地产市场的整体运行情况和发展趋势。
同时，评估师需要利用数据和统计分析工具，分析不同城市、不同地段、不同类型的房地产市场，以了解市场的细分情况和需求。
二、评估方法房地产评估师在进行市场价值评估时，需要采用一系列评估方法，包括市场比较法、收益法和成本法等。
市场比较法是指通过比较同一地段或相似类型的房地产交易价格，来确定被评估房地产的市场价值。
收益法是通过分析预计的租金收益和投资回报率，来评估房地产的市场价值。
成本法是通过计算房地产的重建成本和折旧值，来确定被评估房地产的市场价值。
房地产评估师需要在实际评估过程中根据不同情况综合运用这些方法，以提供准确和可靠的评估结果。
三、市场前景房地产评估师还需要对房地产市场的发展前景进行分析和预测，为市场参与者提供决策依据。
评估师可以通过对未来经济趋势、政策调控和社会变化等方面进行研究，来评估房地产市场的发展潜力和风险。
同时，评估师还需要关注使用者需求的变化趋势，如商业地产的租赁需求和住宅楼盘的销售需求等，以及房地产资产价格的波动情况，以准确预测市场的未来走势。
结论房地产评估师在房地产市场中具有重要的地位和作用。
通过对房地产市场的价值链进行分析，评估师能够全面了解市场运作和发展趋势，为市场参与者提供准确可靠的评估结果和决策建议。
同时，评估师需要不断学习专业知识和提升技能，以适应房地产市场的不断变化和发展。
价值链理论视角下房地产企业管理模式研究
价值链理论视角下房地产企业管理模式研究随着改革开放的不断推进和社会经济的全面发展，房地产企业的竞争日渐加剧。
当前，规模化、集团化发展已成为房地产企业的重要特征，而这种发展趋势对房地产企业的管理提出了新的要求。
以价值链理论为视角，在分析房地产企业的价值链构成的基础上，对房地产企业价值链运营管理模式进行了研究。
标签：价值链；房地产企业；管控模式1房地产企业的发展趋势近年来，随着房地产行业的高速发展、环境的剧烈波动和竞争的加剧，房地产企业开始进行大规模跨区域扩张和并购整合，规模化、集团化成为房地产企业的发展趋向和重要特征。
规模化经营是“指企业采用生产要素凝聚和重组的经营方式以及由此所决定的经济效益”。
规模化发展要求房地产企业从以往粗放式的发展模式向集约式、精细化转变，它特别强调企业管理的专业化能力，同时要求企业的组织结构清晰、各组织模块职能明确，业务单元划分适当，并且相互之间的联系通道顺畅，业务流程管理高效。
集团化发展对房地产企业的管控能力和资源整合能力以及专业化能力都提出了更高的要求。
一方面，它要求集团总部能够从整体上保证各职能模块和业务单元的有机运转，且高效地掌控不同区域的多项目运作；同时，不同区域的项目在开发时还要保持协调运转、规范运行，以保证高效顺利地完成。
另一方面，必须更好地配置企业资源，做到优势互补，互相推动，有效降低管理成本。
规模化、集团化已成为当前中国房地产业的发展趋势，在其促动之下，母公司的管理幅度迅速加大，母公司不能身兼项目操作者和管理者双重角色，企业从“母公司—项目公司/项目部”的架构向“总部—区域联动”的集团模式转型成为必然。
相应地，现有的房地产企业的组织管控模式也应做出必要的调整与创新，否则难以适应发展的要求。
2价值链理论1985年，迈克尔·波特首次提出“价值链（Value chain）”管理理论，其认为，企业的价值产生于包括生产（投资）、经营、销售、服务和内部管理的各个环节以及各环节协调运作产生的整体价值增值，而这一相互联系、彼此促进的价值产生的动态过程就是价值链。
房地产产业链与价值链分析
汇报人：可编辑 2024-01-06
目 录
• 房地产产业链概述 • 房地产价值链分析 • 房地产产业链与价值链的关系 • 我国房地产产业链现状与问题 • 我国房地产价值链现状与问题 • 未来房地产产业链与价值链的发展趋势
CHAPTER 01
房地产产业链概述
产业链定义
产业链是指围绕某一核心产品或服务 ，从原材料的供应到最终消费品的生 产与销售过程中所涉及的一系列相互 关联的产业活动的集合。
竞争激烈
房地产市场参与者众多，竞争激烈， 利润空间有限。
价值链优化建议
加强成本控制
通过精细化管理、技术创新等方式降低成本 。
拓展融资渠道
积极探索多元化的融资方式，降低融资成本 。
关注政策动向
及时了解和应对政府政策变化，规避政策风 险。
提高产品品质
通过提高产品质量和服务水平，增强竞争力 。
CHAPTER 06
产业链的各个环节之间存在紧密的上 下游关系，形成了一个完整的价值链 条。
房地产产业链构成
01
02
03
04
土地获取
土地资源的供应和拍卖，房地 产开发企业通过竞拍获得土地
使用权。
规划设计
根据市场需求和土地条件，进 行项目规划和建筑设计，确定 产品定位和目标客户群体。
建设施工
按照规划设计方案进行建筑工 程施工，包括地基、主体结构
规划设计
规划设计环节的价值创 造主要体现在提升项目 品质和满足消费者需求 方面，优秀的设计方案 能够提升项目的市场竞
争力。
建设施工
建设施工环节的价值创 造主要体现在施工质量 控制和成本控制方面， 优质的施工质量能够提 升项目的品牌形象和市
房地产开发企业的价值链与企业发展战略
房地产开发企业的价值链与企业发展战略摘要：随着我国市场经济的不断发展，城市化建设日益深入，房地产行业也赢得了广阔的生存空间，在新的时代背景下，房地产市场要想实现自身的稳健发展，必须从开发建设为主转向以投资金融为主。
在其影响下，市场环境将进一步发生变化，以房地产金融与投资为主导，相应的市场体系也会发生变化，而房地产业务环节也会转变成以资产全寿命周期管理为主，作为一种新增的价值链，其能够为房地产企业的进一步繁荣作出重要贡献，因此本文在研究中将主要围绕房地产开发企业的价值链和企业发展战略展开，在对其开发价值和价值链管理进行充分介绍的基础上，为相关工作人员提供可行性建议。
关键词：房地产开发企业；价值链；企业发展战略；开发价值引言：我国的房地产事业已经有了几十年的历史，在其发展进程中，不但要在内部进行激烈的竞争，实现企业的优胜劣汰，而且需要面临着外部环境变化的挑战，因此在现代化体系的建设中，房地产企业必须进行积极的更新和变革，通过管理等各方面的创新在竞争中赢得优势地位，从而为自身创造更大的经济收益。
随着投资一体化发展进程的不断加快，区域市场的垄断形式在某种意义上已经被打破不复存在，尤其是在进入信息化时代之后，开发商在进行房地产生产建设时，要想使用户能够达到满意，还要求对产品和服务的附加价值进行不断更新和完善。
因此，企业在实际发展过程中，要在对现实环境充分考量的基础上，充分使用内部和外部资源，确保用户可以得到优质的服务体验，与此同时也实现自身的利润目标，促进全面发展。
一、房地产开发企业的价值链房地产开发企业从有投资意向开始，到整个项目建设完毕出售，都需要实现相应的管理，实施全寿命周期的物业管理，通常情况下，其包括的程序众多，主要有投资机会寻找和筛选、细化投资方案以及正式签署相关合作协议等。
在对其进行管理的过程中，房地产企业必须具体问题具体分析，使用科学合理的管理途径，确保每个步骤都能够顺利开展和正常实施。
在对整个价值链进行确认时，需要结合企业发展的实际情况，对整个业务的的一般特点进行完整的分析和评价，从而在深入研究的基础上，归纳出普遍的价值链体系。
房地产市场的价值链分析
多元化和个性化需求的满足
多元化
房地产市场将针对不同消费群体提供多元化的产品和服务，满足不同年龄、职业和家庭 结构的需求。
个性化
个性化需求在房地产市场中越来越受到关注，从户型设计、装修风格到社区服务都将更 加注重个性化需求的满足。
THANK YOU
建设施工
施工招标
通过招标方式选择施工企业。
施工管理
对施工过程进行质量、进度、成本等方面的 管理。
工程验收
对完成的工程进行验收，确保符合设计要求 和质量标准。
市场营销
营销策略制定
制定产品定位、价格策略、推广渠道等营销 策略。
市场调研
了解市场需求、竞争态势和消费者偏好。
销售执行
组织销售团队，开展销售活动，实现销售目 标。
特点
房地产市场具有不可移动性、长期使 用性、异质性、不完全竞争性、价格 与价值的背离性和风险性等。
房地产市场的分类
按用途分类
可分为住宅房地产市场、商业房地产市场、工业房地产市场和其他用途房地产市场。
按交易方式分类
可分为一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地使用权转让和房屋买卖、租赁市场）和三级市场（房屋租 赁和买卖的再次交易市场）。
制定科学的施工计划，合理安排工期，确保 项目按时交付，降低因延误造成的成本增加 。
市场营销的策略和手段
市场定位
根据项目特点和目标客户群体，制定准确的市场定位策略 ，以更好地满足市场需求。
01
品牌推广
通过广告、公关、活动等多种方式，提 高项目的知名度和美誉度，吸引潜在客 户。
02
03
销售策略
制定灵活多样的销售策略，包括定价 、促销、渠道等，以实现项目的快速 去化和最大化收益。
某地产策划常用十大模型概述
某地产策划常用十大模型概述1. SWOT分析模型SWOT分析模型是一种常用的地产策划工具。
它通过对项目的优势(Strengths)、劣势(Weaknesses)、机会(Opportunities)和威胁(Threats)进行综合分析，以确定地产项目的发展方向和策略。
通过分析项目的内部优势和劣势以及外部机会和威胁，地产策划者能够制定出相应的发展计划，以求在激烈竞争中取得优势。
2. PEST分析模型PEST分析模型用于分析地产项目所处的政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术(Technological)环境。
通过对这四个方面的综合分析，地产策划者能够了解项目所面临的外部环境，从而制定相应的策略和计划。
政治环境、经济环境、社会环境和技术环境的变化都会对地产项目产生重要影响，因此了解和把握这些环境变化对于地产策划至关重要。
3. 五力模型五力模型是由波特提出的一种地产行业竞争分析工具。
它通过对供应商的议价能力、买家的议价能力、潜在竞争者的威胁、替代品的威胁以及行业竞争程度进行分析，揭示了地产行业的竞争力量和竞争结构。
地产策划者可以通过对五力模型的分析，了解到行业的竞争状况，从而制定出相应的竞争策略。
4. 波士顿矩阵模型波士顿矩阵模型是一种用于分析地产项目的产品组合的策划工具。
它通过对地产项目的市场增长率和市场占有率进行综合分析，将产品分为四个象限：明星产品、拳头产品、问题产品和瘦狗产品。
地产策划者可以通过对波士顿矩阵模型的分析，确定项目的产品组合策略，如加大投资明星产品、解决问题产品的问题等。
5. 生命周期模型生命周期模型是一种用于分析地产项目的生命周期的工具。
它通过对地产项目从诞生到消亡的各个阶段进行分析，揭示了项目不同阶段的特点和需求。
地产策划者可以根据项目所处的不同阶段，制定相应的策略和计划，如开发阶段的市场推广、运营阶段的增值服务等。
6. BCG矩阵模型BCG矩阵模型是一种用于分析地产项目的业务组合的策划工具。
基于价值链的产业地产开发模式探讨_王振坡
■ 王振坡 １、２ 教授 单贺明 １、２（１、天津城建大学经济与管理学院 天津 ３００３８４ ２、天津城建大学京津冀协同发展研究中心 天津 ３００３８４）
▲ 基金项目：天津市科技计划项目“新型城镇化进程中科技地产商业
的重要因素之一。 ２．运营管理模式。主题型产业地产专
业性较强，行业特色鲜明，规模上可以形 成工业园区的形式。由于集聚了多家企业， 运营管理主体不再由某个企业负责，而多
向综合型、复合型四种不同产业地产模式 节 点 ， 开 发 商 从 行
（见表 １）。
业的角度做整个产
资料来源：作者整理
《中文核心期刊要目总览》贸易经济类核心期刊 １２７
产业观察 Estate Observation
商面临的风险主要是前期开发风险和后期 运营风险。开发风险主要体现在涉足产业 的准确定位方面，包括市场风险、资金风 险、政策风险等。运营风险主要体现在对 整条产业链需求的定位与企业个体需求的 确定，如何使服务模式能够与产业链竞争 力的提升形成良好互动，降低上下游企业 之间的信息交流的成本。
参考文献：
１ ． 刘群． 我国工业园区的发展现状及 建议［Ｊ］．国情观察，２０１１（５）
２ ． 王珍莲． 基于政府视角的产业地产 发展研究［Ｊ］．河北经贸大学学报，２０１２（３）
３ ． 贾广葆． 产业地产运行中的矛盾与 对策［Ｊ］．上海房地，２０１３（５）
４ ． 茵明杰等． 论产业链整合［ Ｍ ］ ． 复旦 大学出版社，２ ０ ０ ４
（四）产业地产商业模式创新是开发 商竞争的重点
产业地产开发不仅仅是将客户企业 “引进来”，更重要的是能“走出去”。产业
地产商通过提供配套增值服务，如为入驻 企业提供资金支持、提供 ＰＥ、ＶＣ 服务、资 产委托管理服务、人才招聘服务等，为企 业成长营造良好的软环境。企业的入驻不 仅看重区位、产业市场环境等因素，企业 成长软环境的构造将是吸引目标客户入驻 的重要因素，特别是在当今互联网时代背 景下，如何利用互联网等资源，为入驻企 业提供优质、方便快捷的服务，是产业地 产开发商核心竞争力的体现。
基于价值链理论的房地产开发企业核心竞争力分析
三、房地产开发企业核心竞争力分析
4、销售与市场营销能力：销售环节是实现项目价值的关键环节。房地产开发 企业需要具备优秀的销售团队和市场营销能力，包括精准的市场定位、创新的营 销策略以及良好的品牌形象。
三、房地产开发企业核心竞争力分析
5、物业管理能力：物业管理是房地产项目的后期服务环节，对于维持项目的 价值和提高客户满意度至关重要。房地产开发企业需要具备高效的物业管理能力， 包括专业的物业管理团队、完善的服务体系以及良好的与业主的沟通渠道。
三、房地产开发企业核心竞争力分析
2、项目策划与设计能力：成功的项目策划和设计能够使产品满足消费者的需 求，提升产品的附加值。房地产开发企业需要具备优秀的策划和设计团队，进行 深入的市场调研和客户需求分析。
三、房地产开发企业核心竞争力分析
3、施工管理能力：施工环节是房地产项目的重要环节，施工管理能力的强弱 直接影响到项目的质量、进度和成本。房地产开发企业需要具备高效的施工管理 能力，包括合理的施工计划、严格的施工质量把控以及良好的与施工单位的合作 关系。
一、价值链理论概述
一、价值链理论概述
价值链理论是由哈佛商学院教授迈克尔·波特提出的，他认为企业创造价值 的过程可以分解为一系列互不相同但又相互关联的增值活动，这些活动构成了 “价值链”。价值链理论对于分析企业的核心竞争力提供了有效的工具。
二、房地产开发企业的价值链构 成
二、房地产开发企业的价值链构成
基于价值链理论的房地产开 发企业核心竞争力分析
目录
01 一、价值链理论概述
02
二、房地产开发企业 的价值链构成
03 三、房地产开发企业 核心竞争力分析
四、提升房地产开发
04 企业核心竞争力的途 径
商业地产项目开发的价值链
商业地产项目开发的价值链商业地产开发是指开发商将空地或已有建筑物改建成商业用途的过程。
在这个过程中，每一个步骤的完成都会带来新的价值，最终产生的利润也不尽相同。
而在整个价值链上，商业地产项目开发过程中的每一个环节都是相互依存，缺失其中任何一个环节都可能导致项目失败。
本文将对商业地产项目开发所涉及的每一个环节进行介绍，以分析商业地产项目开发的价值链。
策划与设计每一个成功的商业地产项目的开端都是一个好的策划与设计。
这个阶段主要包括市场研究、定位策略、设计等工作。
在这个阶段，开发商需要根据市场需求以及竞争对手进行分析，确定开发项目的定位和战略。
同时，开发商也需要配合设计师进行整体的项目规划，确定建筑样式和布局，并根据规划确定开发预算和风险控制等。
而在这个过程中，当地政府和市场监管部门也需要配合开发商进行规划验收和审批工作。
这个环节的完成将为后续的开发工作打下基础，决定着后续项目的成功与否。
土地购买土地购买是商业地产项目开发的一个重要步骤。
在这个阶段，开发商需要选择适当的土地，并进行交易。
而在交易过程中，开发商需要考虑到不同的因素，例如土地的交通便利程度、周围配套设施、土地开发政策以及市场需求等。
同时，购买土地也需要考虑到对资金的影响，开发商需要进行资金的规划和控制。
在这个阶段，开发商需要与业主和当地政府部门进行交流，达成共识，完成土地购买的所有手续。
建筑施工建筑施工是商业地产项目开发的最重要的环节之一。
在这个阶段，开发商需要寻找合适的建筑承包商，并进行合同签署。
建筑承包商需要根据开发商提供的施工图进行建筑施工，同时开发商也需要进行现场的监理和管理，确保建筑进度的控制和质量的保证。
而在施工过程中，开发商需要进行资金的控制，确保建筑工程的完成和后续的项目投入。
营销与推广营销与推广是商业地产项目开发的最后一个环节。
在这个阶段，开发商需要根据之前的市场调查分析和定位策略，进行产品定位和品牌推广。
开发商需要寻找正确的渠道并选择合适的销售方案。
房地产全程营销价值链分析
房地产全程营销的价值链分析房地产全程营销，是以市场营销为基础，以满足消费者需求为核心，以超越竞争对手，获取、保持竞争优势为目标，将营销理念贯穿于房地产开发、经营、销售、管理全过程的一种企业战略。
迈克尔·波特的价值链，是分析企业如何开展每一价值活动，如何利用各价值活动之间的联系，产生最大的企业价值，获取竞争优势的一种分析工具和分析方法。
全程营销战略与价值链分析方法有着异曲同工之处。
房地产全程营销流程的每一环节，可视为房地产开发企业价值链的每一链节，两者都注重对每一价值活动的分析，两者都有着共同目的：使企业在激烈的市场竞争中获取并保持竞争优势。
本文试图运用价值链作为分析工具，分析房地产全程营销的每个流程，为房地产开发企业能成功实施全程营销战略，获取、保持竞争优势提供有参考意义的理论视角。
1房地产全程营销理论概述当前，房地产市场已进入了一个新的发展阶段。
房地产市场由卖方市场进入买方市场，消费者在市场中占有绝对主动。
房地产开发商之间的竞争层面提高，他们开始从企业战略层面来研究房地产市场营销，房地产全程营销理念于是应运而生。
1.1房地产全程营销的概念房地产全程营销是指在房地产开发的全部流程中，以消费者为中心，以市场为导向，以获取、保持竞争优势为目标，通过为消费者提供有效商品，满足消费者的需求，以保证企业可持续发展的全过程。
1.2为什么要提出房地产全程营销理念首先，房地产全程营销的提出是房地产市场发展的需要。
90年代前，房地产市场处于卖方市场时代，市场存在巨大的需求空间，房地产开发经营，是以房地产开发商自我为中心，“开发什么样的房子，顾客就得买什么样的房子”，当时的房地产市场，实际处于一个推销阶段；1992年后，房地产投资盲目扩大，市场虚假繁荣，出现了供过于求的买方市场，大量商品房空置，这时，房地产营销进入销售阶段，最典型的模式是广告策划+售楼部；而时至今日，房地产市场日趋规范，购房者日趋理性，促销表面的繁华，难掩楼盘内在的品质，开发商之间竞争激烈，开发商越来越感到，只*已有的传统营销模式已难以适应消费者需求。
中国房地产市场价值链的研究分析
中国房地产市场价值链的研究分析中国房地产市场是我国经济的重要组成部分。
该市场价值链的研究对于理解房地产市场、分析房地产市场的发展趋势及制定相关政策具有十分重要的意义。
一、价值链的基本概念价值链是指一个产品或服务从原材料的采购到最终用户的销售，通过一系列的生产和分销过程，不断添加和转化价值的过程。
从价值链角度分析，整个生产过程中各环节的附加值的多寡可以体现一个企业的核心竞争力。
二、中国房地产市场价值链的基本结构中国房地产市场价值链的基本结构是：土地购买、规划设计、项目立项、施工建设、物业管理、销售交易等。
价值链中最重要的环节是销售交易环节，这一环节决定了企业的收益和市场竞争力。
其中，土地购买、规划设计、项目立项、施工建设是房地产企业的内在价值创造环节，物业管理是房地产企业的后续服务环节。
三、中国房地产市场各环节附加值分析1.土地购买环节土地购买是房地产企业创造首批附加值的环节。
由于我国土地制度的特殊性，土地购买通常需要房地产企业通过土地拍卖或者招投标等方式进行。
土地购买的价值主要来自于拿地成本于未来可开发空间的差价。
拿地成本高、未来可开发空间差不高，则企业创造的附加值越低，反之亦然。
2.规划设计环节规划设计环节是房地产企业创造第二批附加值的环节。
规划设计环节主要是从土地规划入手，包括小区规划、户型设计等。
规划设计环节的主要价值在于：一是制定合理的规划布局可以节省施工建设成本，二是实现客户需求，提高用户满意度。
3.项目立项环节项目立项是房地产企业进行规划设计后，通过政府部门的批准，将规划转化为具体的建设项目。
项目立项环节主要创造的价值是企业可持续发展的前提。
项目立项的成功与否直接影响企业施工建设和销售交易等后续环节的开展。
4.施工建设环节施工建设是房地产企业创造附加值的核心环节。
施工建设环节需要考虑物料采购、施工进度等多方面因素，使得优质的工程质量和尽可能地控制成本之间达到平衡。
施工建设环节的附加值取决于企业在施工建设过程中的管理水平和成本控制能力。
房地产价值链简析
■
从资本市场融资能力
∆
品牌营销能力
∆
产品品质
∆
策划设计能力
□
■表示敏感，∆表示一般，□表示不敏感
新型价值链 ■ ■ ■ ∆ ■ ■ ■ ∆ ∆ ■ ■ ■ ∆
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战后美国住宅开发商公司税 前利润率和同期经济增长率
– I、II…代表经济周期 – 每个周期分为三个阶段：A（扩张前期）、B（扩张后期）、 C（收缩期） 观点： 美国住宅开发行业的税前利润率变动趋势基本和GDP增长趋势吻合，扣除税收，
数值基本和GDP增长率持平（在制造业主导时代高30%）；对香港的研究结 果也相类似（比GDP增长率高30%）
建筑 设计
招标 管理
工程 管理
利润高位：土地投资策划环节
营销 推广
客户服务
销售 管理
物业 管理
品牌 塑造 与传
播
利润高位：住宅销售客服环节
住宅房地产开发微笑曲线
利润凹部：楼盘工程建造环节
通常而言，房地产领先企业一般会将资源集中在微笑曲线高位，即集中在价值链前端 的投资策划、融资拿地以及后端的楼盘营销和品牌推广方面，而在利润凹部即工程建造 及成本控制等方面则有不同程度的侧重。
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4、新型价值链模式
进入 土地获得
传统工厂式的房地产开发价值链
项目策划
规划设计
建造
资金管理
退出 销售
价值链新方向： 1. 资产管理型价值链 2. 项目模式一：前期介入+
对接分阶段实现利润 3. 项目模式二：后端介入+
资产经营整合 4. 突出全程资产管理能力 5. 投资策划——品牌营销
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进入 投资管理
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3、行业的利润水平及变化趋势
万科的房地产价值链管控模式
管控 深度 强管控段：风险和收益 集团 定位
中管控段：基于能力平衡
弱管控段：基于能力平衡
决策段
监控段
支持服务段
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万科价值链管控的重点
项目论证
项目策划
设计管理
采购管理
工程管理
营销管理
客户管理
价值 链关 键点 集团 定位
关注指标－A C R
关注指标－ Q C T 关注指标Q T
决策段
监控段
支持服务段
主要 项目论证 管控 项目可行性研究方法
关注指标Q T
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万科价值链管理的核心思想是平衡现状能力与价值链中的 价值实现的关键点有针对性进行管控
利润贡献和风险从前端向后端逐级递减
投资策 划 项目策 划 建筑设 采购管 计 理 产品实现过程 工程管 理 销售管 理 售后服 务 物业管 理
土地获 取
关注指标－A C R
价值 链关 键点
关注指标－ Q C T 关注指标Q T
最佳实践 万科的房地产价值链管控模式
卓有识度 圆融会通
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内容介绍
最佳实践名称：万科的房地产价值链管控 最佳实践描述：价值链、经营管控 所属职能领域：公司管控 所属行业：房地产 适用条件：企业管理 关键词：价值链管理 公司名称：万科 信息来源：公开资料 提交人：罗先明 个人最佳实践提交
发展规划，重点区域，重点地块 项目发展小组组织
项目策划
产品建议书的内容 市场客户产品定位技术分析方法 产品定位听证决策（决策）
设计管理
产品工程标准制定 设计标准（深度）的指定 设计阶段的论证决策（概念方案）
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万科价值链管控的重点
项目论证
项目策划
设计管理
商业地产项目开发的价值链
商业地产项目开发的价值链PSOC角色定位一一商业地产项目价值链剖析「2—投资1J.动匸开发□1关注互消费需求差异化经E消费便捷消费成本可支配项目营销功能定位漓铺位置开发商实项目盈利商圈项目成功项目经营_片商铺增值商铺销售商铀物业工L-项目吸纳市场空间租售成交项开发前景项目地块自然环交通设人流基销售收租金收宏观经市场容地段价建筑价运作能商铺出经营模经营组经营能路段地周边环配套设消费能统一管持有物广告力-位置优一品牌吸个性服商业地产开发流程的差异国内典型的商业地产开发商开发流程:国际购物中心的开发流程:二、商业地产的发展趋势商铺与住宅产品性质的差异商铺与住宅产品用途的差异商铺与住宅产品价值判断的差异1、住宅产品的差异商铺是一种中间型产品，其价值需要通过经营销售各个环节中的商业价值被最终体现出来；住宅是一种消费型终端产品。
住宅和商铺是截然不同的房地产产品, 房地产规则的制订主要针对住宅。
商铺是生产资料，在使用过程中会主成新的价值，并且还有商圈地价的增值；住宅是一种生活资料，在使用的过程中是完完全全的消耗过程，不存在价值转移过程。
只有地价增值。
商铺关注价值转移的方向、方式、附加值的提升，山此而产生的商铺外延性、派生性事项比较多。
住宅使用者关注的是产品的本身，而重视产品本身的住宅，其派生的事项比较少。
2、产品用途的差异商铺的最终用途是用于商业经营；住宅的最终用途是居住。
商铺在使用过程中表现为开放空间；住宅在使用过程中表现为封闭空间。
商铺用于接纳社会上各种流动的购买力，其主要标志鲜明、橱窗开放、通道畅通以及公共安全。
住宅主要是家庭起居之用，具有生活方面的各种诉求，具体要求就是岀入的便捷性、私密性、舒适性、经济性等。
3、产品价值判断的差异商铺是一种特殊的房地产产品，它的价值取决于它对周边的影响和面积的大小（有商业和房地产两方面因素）；住宅的价值取决于它不受影响的程度大小，也就是居住的环境和建商业地产项11开发滩程筑的私密方面条件。
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房地产开发价值链（AVC）模型
房地产开发价值链（AVC）模型是目前描述房地产开发阶段与各专业衔接方面一个比较好的模型。
从价值增值链的角度看，项目开发过程一般来说可以分为七大阶段，即：项目拓展论证阶段、项目策划阶段、方案设计阶段、施工图设计阶段、施工管理阶段、营销销售阶段、客户服务阶段。
各个阶段存在串行或并行的关系，同时，各相关阶段间通过某些开发成果形成上下游流程环节的逻辑关系。
图中横向表示房地产开发的各个阶段，坚向表示各个专业；图内黄色表示某个阶段的主导工作任务，白色菱形箭头方框表示该阶段各专业需要配合的工作
地产开发成果文件是指地产开发过程中，各开发阶段相关流程中有明确输入输出关系的，能够支持下游流程符合质量控制原则的内外部科研部成果，模板类报告、支持性关键表格、政府批复等文件。
其中，那些对本阶段流程有关键影响作用的，考虑周全无遗漏，倘若不能完成将严重影响下游流程有效执行的成果文件，我们称之为阶段关键成果文件。
关键成果文件具有以下四个特征：①目标性（关键成果文件往往产生于流程的操作关键点，且多数是流程运作的主要目的。
从这一意义上说，流程的存在仅为使成果产生更科学、合理、可控。
我们可以没有流程，但必须要形成合理的成果文件。
）、②有效性（必须是科学有效，并能根据各阶段的工作重新审视或修正这些业已产生的成果，同时根据下阶段工作目标形成无遗漏的成果标准。
）③指导性（成为指导下游流程继续的依据。
）④系统性（关键成果文件一定能够跳出某些职能模块，对某阶段流程进行全面的审视和总结，即使是以某专业部门为主导形成，其中也蕴含与表达了其他相关专业部门的意见或成果。
即关键成果文件能够将上下游流程的关注点经过特定的决策机制统一到一个方向上来，实现项目开发的系统性和一致性。
）
房地产开发企业阶段关键成果文件列表（某标杆企业）
（含项目计划）
投资目标执行监控、项目计划动态管理
关键成果文件推进跟踪表报告》。