地产开发价值链模型

销售配合
产品交付管理 入住事务管理
匡算、测算
控制性目标成本、确定合约框架、标底、合 工程实施阶段的成本管理（进度款
工程结
同价
、工程变更、设计变更、招标采购
算
项目运营计划 （含项目计划
）
投资目标执行监控、项目计划动态管理
项目后评估
）
投资估算
（含项目计划 ）
投资目标执行监控、项目计划动态管理
房地产开发企业阶段关键成果文件列表（某标杆企业）
获取土地信息 项目上会
项目 负责 人
1、土地投资分 析阶段成果
投资 分析 人员
3.《项目 投资分析
发展
模型》（ 土1.《地项）目 投资建议
2书.《》项目
研发
预案》
土地中标通知书取得 方案设计任务书发出
方案设计完成 初设任务书发出
初步设计完成 施工图设计开始
平场 基础开工
方案设计完成 向物业移交
项目开盘
33.《商业 移交方案 》 34.《资 产管理方 案》
9.《方案设 计任务书》 10.《景观方 案设计任务 1书1.《》精装房定位 、限价及建设实施
12.《方
17.《初步
案设计
设计任务
成13果.《》景观方案书与》建
筑方案配合及指导 1书4.《》精装房方案与建 筑方案配合及指导意
18.《初步 设计成果 》19.《景观 方案设计 成20果.《》精装房 方案设计任
项目后评估
地产开发成果文件是指地产开发过程中，各开发阶段相关流程中有明确输入输出关系的，能够支持下游流程符合质量控制原则的内外部科研部成果，模板类报告 、支持性关键表格、政府批复等文件。其中，那些对本阶段流程有关键影响作用的，考虑周全无遗漏，倘若不能完成将严重影响下游流程有效执行的成果文件， 我们称之为阶段关键成果文件。关键成果文件具有以下四个特征：①目标性（关键成果文件往往产生于流程的操作关键点，且多数是流程运作的主要目的。从这 一意义上说，流程的存在仅为使成果产生更科学、合理、可控。我们可以没有流程，但必须要形成合理的成果文件。）、②有效性（必须是科学有效，并能根据 各阶段的工作重新审视或修正这些业已产生的成果，同时根据下阶段工作目标形成无遗漏的成果标准。）③指导性（成为指导下游流程继续的依据。）④系统性 （关键成果文件一定能够跳出某些职能模块，对某阶段流程进行全面的审视和总结，即使是以某专业部门为主导形成，其中也蕴含与表达了其他相关专业部门的 意见或成果。即关键成果文件能够将上下游流程的关注点经过特定的决策机制统一到一个方向上来，实现项目开发的系统性和一致性。）
房地产开发价值链（AVC）模型
房地产开发价值链（AVC）模型是目前描述房地产开发阶段与各专业衔接方面一个比较好的模型。从价值增值链的角度看，项目开发过程一般来说可以分为七 大阶段，即：项目拓展论证阶段、项目策划阶段、方案设计阶段、施工图设计阶段、施工管理阶段、营销销售阶段、客户服务阶段。各个阶段存在串行或并行 的关系，同时，各相关阶段间通过某些开发成果形成上下游流程环节的逻辑关系。图中横向表示房地产开发的各个阶段，坚向表示各个专业；图内黄色表示某 个阶段的主导工作任务，白色菱形箭头方框表示该阶段各专业需要配合的工作
务书》
施工图 设计成 果
过程设计变更、签证、 现场指导、材料选样
交房 交房后半年 8、后续阶段
成果
35.《项目 后评估报 告》
营销 造价 工程
阶段 序号
阶段定义
Ⅰ-Ⅰ 土地阶段
书《》精装房定位 、限价及建设实施 方6案.《》售楼处、样板
房选址、定位、 修建、开放计划 》
4.《项目定 位报告》
5.《成本敏感分 析、价值分配及 目标成本预设》
规划许可证 开工许可证（设计方案及施工图报建、基 础提前施工报建）
项目营销总案、项目推广方案策划、 项目前期推广及销售前准备（含前期客户积累）
办理预售 许 可证
合同备案 按揭办理
产权初始 登记
销售事务管理
方案设 计
扩初设计
景观/精装专项设计、部品策划
施工图 设计
工程施工配合、销售配合、入伙配合
工程 /采 购
交房
2、项目启动阶段 3、方案设计成果验算与初 4、初步设计成果 5、施工准备阶段 6、营销阶段成 7、交房阶段
成果
设指导
验算与施设指导
成果
果
成果
7.《项目一 二级进度计 划8.《》项目投 资分析报告 》
项目月度计划分析报告
16.《项目投资测算》 （方案）
21.《投资 测算及分析 》（初设）
项目收益动态跟踪报告
土地中标后，根据实际中标地
价等情况，对上会时投资模型
进行修正，形成《项目投资分 析模型》土地版，此版模型的
土地成交后7日内提 区域公司投资分析
交审批
专员
略
经济指标将作为该项目的蕨评
价依据
批准人
集团董事长
开发 阶段/ 专业 类别
项目取得 项目论证阶段
内部立项 项目策划阶段
项目策划 方案设计阶段
方案评审
初设-施工图 阶段
主体结构开工
开盘销售
←工程管理阶段→ ←销售管理阶段→
竣工
入伙 产品交付阶段
项目 发展
营销
组织项目论 证 项目取得
市场调研 初步产品定 位
设计
规划要点/规 划草案
Baidu Nhomakorabea
签订土地使用合 同 用地规划许可证 项国目有定土位地（使组用织证 项目 策划/产品、市场 、客户定位研究 ） 概念规划设计
平实施方案 》26.《施工 、监理单位
筛选及评估
关键成果文件推进跟踪表 报告》
28.《项目
营销策略
方 29案.《》售房
合同配置 3标0.准《》售 房合同附 3图1》.《价 格表及付
32.《交 房方案 》
款方式》 目标成本跟踪分析报
告
施工管理
阶段成果名称
《项目投资分析模型》
成果定义
完成时间
承办岗位
审批流程
书《》精装房方案与建 筑方案配合及指导意 见》
方案设计任 务书》
市场调研及分析报告、对研发、设计、工程的修正、 反馈、设计会审及交底会议纪要等
23.《项目
销售指标
15.《成本测 算及验算》
》 22.《项目目 标成本》
27.《招投 标、计价方
设计成果会审及交底纪 要
案、合约规 2划4.》《项目管 理指引》 25.《七通一
客服
工程条件评 估
成本 战略
前期成本估 算
投资估算
设计配合、采购策划、供应商考察、总包与监理单位招标、 地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工
主体结构施 工 至达到预售
工程施工 至竣工验 收
销售及入伙配合
物业方案策划、设计配合、物 业公司选聘 设计阶段成本控制及预算、形成
条件 工程施工配 合 动态成本管理