房地产项目价值工程研究

房地产项目价值工程研究

1使用价值工程确定房地产项目定价

1.1建立项目功能指标体系并确定系数房地产项目功能指标体系建立

和系数确定是使用价值工程实行房地产项目定价的关键所在。影响房

地产项目定价的功能指标较多。通过查阅相关文献资料，房地产市场

调查以及采用德尔菲法(DEL⁃PHI)向专家调查研究，确定影响房

地产项目定价的功能指标F=(F1,F2,F3…,Fn)4。由评价专家结合评价

准则和评价指标相对重要性的判断，对影响房地产项目定价功能指标

体系采用层次分析法（AnalyticsHierarchyProcess,AHP）构造比较判

断矩阵。

集体智慧和有组织的活动，对其对象房地产项目实行价值分析，着重

功能分析，使之以最低的成本，可靠地实现必要房地产项目功能，从

而提升房地产的价值，是一种技术经济分析方法。“价值”是功能和

实现这个功能所耗费用的比值，基本公式为V=F/C。式中：V为值；F

为功能；C为成本6。从房地产企业角度，把销售价格P作为成本C，

所以能够引用价值工程模型作为房地产项目价值模型。表达式为V=F/P。式中：V为房地产项目价值；F为房地产项目功能；P为房地产项目销

售价格。通过模型得知，为了提升房地产项目价值，必须从房地产项

目功能和售价着手。当前房地产市场不景气，市场销售价格空间不大，房地产企业能够从房地产项目功能下功夫，也是房地产发展的方向。

1.3修正房地产项目价值模型根据价值工程原理，计算房地产项目功

能价值V的方法有绝对值法和相对值法。无论采用绝对值法还是相对

值法，均应对房地产本身项目及周边楼盘项目调研，从影响房地产项

目定价的房地产功能指标实行评分A，确定周边的竞争楼盘项目的销售均价P，并且合理假定本项目的销售均价P设。当采用相对值法时，应先确定无量纲的房地产项目功能指数F，再确定无量纲的房地产项目销售价格指数P，最终确定无量纲的房地产价值指数V。其中功能指数

F=ψiEi/ΣψiEi,ψi为功能指标系数，Ei为房地产项目各个功能评

分值,销售价格指数P=Pi/ΣPi，Pi为房地产项目销售价格。当采用绝

对值法时，先假定100分制中房地产项目功能的满分市场理想售价为

P0，是一个有量纲的量，其量纲为元/m2。每一个房地产项目的功能综

合得分值为A，是一个无量纲的量。经过对价值工程基本公式的修正，得到房地产功能评价值F=P0A/100，功能评价值F成为一个有量纲的量，其量纲为元/m2；P是房地产项目销售价格，其量纲为元/m2。故，房地产项目价值系数V=F/P=P0A/100/P，式中，房地产项目价值系数V就是一个无量纲的量，其数值大小有下列三种情况：当V＜1时，表明房地

产项目销售价格大于功能价值，房地产企业定价偏高，楼盘价格竞争

水平差。消费者购买该楼盘房子感觉没占到便宜，物所不值。当V=1时，表明房地产项目销售价格等于功能价值，从房地产企业来说定价

适中，楼盘价格竞争水平一般。消费者购买的房子没占到便宜，也不

亏本，物有所值。当V＞1时，表明房地产项目销售价格小于功能价值，从房地产企业来说定价偏低，楼盘项目极具价格竞争水平。消费者购

买的房子感觉很划算，物所超值7。通过修正后的模型，比较容易地将房地产项目价值定量化，并由比值高低判断优劣，从而为房地产企业

营销楼盘做出价格决策，同时也为购买者在购房时的提供参考依据。

2案例分析

某一房地产项目位于金华市开发区湖海塘区块，东临八一南街城市主

干道，西至开发区规划道路，南临二环南路，北至新330国道。占地

面积为110524平方米，容积率为2.0，绿地率为30%，项目周边配套

完善、成熟。项目集住宅、商业于一体，总建筑面积约23万平方米，

建筑设计融汇中西精髓，并结合多元协调的建筑风格，整体稳重大气，精致高贵。现要求评估该项目高层住宅销售价格，即销售均价。通过

调查研究该项目及周边具有竞争性的楼盘项目，选择三个均为高层住

宅的典型楼盘项目作为案例，从影响房地产项目定价的房地产功能指

标角度实行评分，并确定各个楼盘销售价格。进过调查取证分析，初

步设定该项目高层售价P设为10800元/m2。(1)分析各个楼盘项目基

本情况，实行评价，满足影响房地产项目定价的功能指标得分见表1。(2)各个楼盘项目功能价值的确定。如下采用相对值法表2，绝对值法

表3。(3)分析小结。通过相对值法和绝对值法得出本项目的价值指数(系数)最高，表明按照设定的销售价格10800元/m2，具有一定的竞争性。如果预测房地产市场行情不景气，房地产企业能够再适当降低销

售价格；若房地产市场行情走俏，能够适当提升销售价格。而项目二

的价格指数(系数)是最低的，其主要原因是销售价格最高。实际上项

目二是品牌房地产企业开发建设，也是2014年金华十佳人居经典楼盘

之一，具有一定的优势，楼盘销售价格较高。项目三、四的价值指数(系数)处于中间，楼盘项目价格竞争力处于中等。

由此可见，充分利用价值工程原理，建立房地产项目定价模型，能够

把复杂又难以确定的房地产项目价格计算出来。不但为房地产企业做

出准确的售价策略提供依据，同时为广大购房者购房时提供了一个可

靠的衡量工具。如今三四线城市房地产市场不太景气时，库存压力大，楼盘项目市场价格空间不大，房地产企业应该分析开发项目的优势和

劣势，发挥优势，改善劣势，提升楼盘项目的整体价值。从房地产项

目功能价值着手，合理确定售价，提升楼盘项目价值，促使楼盘项目

价值指数提升，进而提升楼盘项目市场竞争力。

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