武汉市土地市场的现状分析
武汉市2007年度地价状况分析报告
武汉市2007年度地价状况分析报告武汉市2007年度地价状况分析报告一、城市地价水平及变化趋势1、整体地价水平与整体变化趋势2007年武汉市土地市场热度不减，中心城区土地有形市场全年共完成58宗地的交易，比2006年的49宗增加9宗。
各用途土地供地中以兼容用地和居住用地为主。
居住用地和兼容用地的供应量都是四年来的最高，这是国家各项宏观调控措施实施的结果。
2007年全市综合平均地价水平为1564.61元/平方米，比2006年增长7.83%，其中商业用地地价2625.96元/平方米，增幅9.05%；住宅用地地价1390.14元/平方米，增幅7.35%；工业用地地价677.73元/平方米，增幅4.43%。
总的来说，07年整体地价相比06年增幅不大，变化不显著。
其具体情况如表1所示：2、不同区域地价水平与变化趋势不同的区域因素和个别因素对地价会产生不同的影响。
因而2007年武汉市具有良好条件（便利的交通条件、完善的基础设施条件等）的中心城区地价依然明显高于城市郊区的地价。
不过，随着城市规模的扩展，郊区基础设施状况的改善，郊区的地价有进一步上升的可能。
武汉三镇中区位条件最好的汉口地区地价仍然是最高的。
这与其商业、金融业聚集的中心城区的地位是相匹配的。
条件居中的武昌地区地价也一直居中；汉阳地区由于逐渐改善的区位条件带来了良好的发展前景，现阶段地价虽然在三镇中排在最后，但其上升的可能性会随着武汉市的城市化进程和规划建设不断扩大。
二、城市地价与房价对比分析1、地价与房价比值分析根据《亿房2007武汉房地产数据分析报告》，2007年全市商品住房价格为4685.32元/平方米，与2006年相比，上涨了1063.12元/平方米，涨幅达29.35%，上涨幅度为历年来最高；全市商铺价格为7859.87元/平方米，与去年同期相比增加了11.97%；2007年写字楼价格为5698.97元/平方米，与去年同期相比增加了20.66%。
武汉市城市土地储备制度存在的问题
地， 运用市场方式优化土地资源配置。武汉市土地储 备 制度运 营 ５年 来 ， 得 了 多方 面 的效 益 。 日趋 完 善 取
的土地市场、 好 的市场秩序和极具潜力的发展态势 ， 良 促进了武汉市招商引资和房地产业的发展。许多全国
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武 汉 市 城 市 土 地 储 备 制 度存 在 的 问题
涂 姗
（ 中国地质大学 研究生 院 ， 湖北 武汉 ４０７ ） ３０４
摘要 ： 了城市土地储备制度 的概念 、 介绍 特点和基本思想 ， 以及武汉市城 市土地储 备制度 的建立 和实施 情况 ， 具体 阐述 了武 汉
１ 城 市土 地储 备制 度的概念
地储备供应 中心。２０ ００年 ７月， 汉市政府 印发 了 武 《 市人民政府关于建立土地储备制度的通知》 正式确 ，
立实施土地储备制度， 规定 凡中心城区范围内用于经
营性房地产开发 的存量土地 ， 由土地中心统一收购 ； 凡
城市土地储备制度 ， 是指城市土地储备中心通过
基本思想是“ 行政指导 ＋ 市场选择” 。行政指导是指土 地中心根据土地资产管理委员会批准的土地储备和供 应计划， 对经营性项 目用地择优拟定收购方案， 国土 经
征用 集体 土 地 ， 由土 地 中心 统 一办 理 征用 事 宜Ｌ 。 ５ Ｊ ２０ 年 ７ １ ００ 月 ７日在江岸 、 江汉 、 １、 阳、 昌、 桥２ 汉 武 青 山、 洪山区范 围内建立和推行土地储备制度 ， 同年 １ １ 月２ ５日， 加挂武汉市土地交易 中心 ， 至此武汉市城 市
市城市土地储备制度 自 建立以来存在的主要问题， 提出了解决问题的措施。
2024年武汉房地产市场分析现状
2024年武汉房地产市场分析现状引言武汉作为中国内陆地区重要的城市之一，其房地产市场一直备受关注。
本文将对武汉房地产市场的现状进行分析，探讨市场情况及其影响因素。
市场概况截至目前，武汉的房地产市场呈现出以下特点：1.供需平衡：武汉房地产市场供求关系相对平衡，房屋供应量与需求量基本匹配。
根据市场调研数据，房屋供应量与购房需求呈现较为稳定的态势。
2.市场成交量回升：近年来，武汉房地产市场成交量逐渐回升。
这一趋势主要受到政府政策的影响，例如降低购房门槛、调整房贷利率等措施。
3.房价稳定增长：虽然武汉房地产市场整体呈现平稳增长的态势，但房价增长速度较前几年略有放缓。
这一现象可能与供求关系的平衡以及政策调控有关。
影响因素武汉房地产市场的现状受多个因素的影响，以下是其中的主要因素：1.城市发展规划：作为中国内陆城市重要节点之一，武汉的城市发展规划将直接影响房地产市场。
例如，投资基础设施建设引发的区域热点，都将对房地产市场产生影响。
2.政府政策调控：武汉房地产市场的发展受到政府政策调控的制约。
政策调控的内容主要包括购房资格限制、房贷利率、土地供应等。
政府通过制定相关政策来引导市场稳定发展。
3.经济发展水平：武汉的经济发展水平直接影响房地产市场。
经济繁荣将带动人口增长及购房需求的增加。
同时，人民收入水平也将对购房力量产生影响。
4.供求关系：供求关系是房地产市场的基本因素之一。
供需关系的平衡与否将直接影响市场价格和成交量。
因此，市场调控措施应该合理调节供需关系。
未来发展趋势面对当前的市场现状和影响因素，武汉房地产市场未来将呈现以下趋势：1.市场稳定增长：基于当前供需平衡的格局和政府政策调控的力度，武汉房地产市场未来将保持平稳增长的趋势。
2.地段优势突显：随着城市发展规划的逐步落实，武汉市区以及周边区域的地段优势将进一步显现，引发购房热潮。
3.优质项目受关注：随着市场发展的成熟，购房者对于房产产品的要求将更加理性化。
武汉市土地市场2024年大数据分析202410
2024年是武汉市土地市场发展的重要一年，该市积极推进土地供给侧结构性，采取多种措施刺激土地市场活跃，实现了土地市场的稳中有进。
以下是对2024年武汉市土地市场的大数据分析。
首先，2024年武汉市土地成交量呈现出明显的增长趋势。
根据数据统计，该市整体土地成交面积约为1500万平方米，同比增长超过50%。
其中，住宅用地成交面积最大，占据了总成交量的60%，商业用地和工业用地成交面积分别占总成交量的20%和15%，其余5%为其他用地类型。
其次，土地成交溢价率波动明显。
土地成交溢价率是指土地成交价格与起始挂牌价格之间的差额比例。
2024年，武汉市土地成交溢价率普遍较高，超过了20%。
尤其是住宅用地溢价率最高，一些热点区域的溢价率甚至超过了30%。
这表明武汉市楼市火热，购房需求旺盛。
第三，土地出让金收入显著增加。
土地出让金是指开发商在竞得土地使用权后需要向政府支付的费用。
根据数据统计，2024年武汉市土地出让金总额约为200亿元，同比增长超过30%。
其中，住宅用地出让金收入最大，占总收入的60%，商业用地和工业用地出让金收入分别占总收入的20%和15%，其余5%为其他用地类型。
第四，土地出让面积向中心城区集中。
随着城市建设的进一步扩张，武汉市土地供给主要集中在中心城区。
数据显示，2024年武汉市中心城区土地出让面积占总出让面积的70%以上，其余30%为郊区和其他边缘区域。
这表明中心城区的土地资源需求更加旺盛，开发商更青睐于中心区的土地投资。
最后，土地供应方式逐渐多样化。
为了满足市场需求，武汉市土地供应方式不再仅仅局限于拍卖，还增加了挂牌、协议出让等方式。
其中，挂牌出让的土地成交量明显增加，成为主要的土地供应方式之一、这一多样化的土地供应方式有助于吸引更多开发商进入市场，提高土地供应的灵活性。
综上所述，2024年武汉市土地市场呈现出成交量增加、溢价率波动、出让金收入增加、出让面积向中心城区集中和供应方式多样化等特点。
武汉市土地储备效果评价研究
数量都越来越大 ， 这对规范武汉市土地市场有很好的保障 和 功 能实 现程 度 的评 价。 市土 地供 给 的效果 主要 通过 城 城 应体现出来。 在三大效应下各取两至三个重要的指标来衡
量 土地储 备供 应 的产 出 ， 后用 专家 打分 法逐 层 来求 土地 然 储 备 制度 的产 出绩 效 。具 体 的产 ｍ指标 、 分 权重 和 目标 评
２１ ００年第 ５期
经济研究导刊
ＥＣ０Ｎ０ＭＩ ＲＥＳ Ｃ ＥＡＲＣＨ ＧＵＩ ＤＥ
Ｎｏ５， ０１ ． ２ ０
总第 ７ ９期
Ｓ ｒ ｌ ．９ ｅ ａ ７ ｉ Ｎｏ
武汉市 土地储备效果 评价研究
杜根旺 ， 汪 涛
（ 北京理工大学 管理与经济学院， 北京 １０ ８ ） ０ ０ １
１６ ０ １ 。２０－ ２０ ， ９ ． ｘ０ 元 ３ ０ １ ０５年 以各 种方式 出让 土地详 细
市土地储备开始运行。 ０２ ６ 武汉市政府成立了市 数 据见 表 １ ２ ０ 年 月， 。
表】 武汉市 ２ ０ — ０ ５年招拍挂供地成交面积及金额 ０ １２ ０
２ ０１ ０ ２０ ０２
特定 范 围内 的土地 通 过征 用 、 换 、 用权 收 回 以及优 先 置 使
土地资产经营管理委员会 ， 并制定 了《 武汉市土地储备管
理 办法 》于 ２０ 年 ７ １ 施 行 ， 志着武 汉市 土地储 ， ０２ 月 ０日 标 备进 入规 范化运 行 阶段 。
一
、
武汉市土地储备效果单项评价
摘
要： 武汉市 自２０ ０ ０年开始土地储备以来 ， 已有将近十年的发展 历程 ， 当前有必要 对以往 土地储备 的效果进
湖北省土地利用结构分析
湖北省土地利用结构分析摘要：湖北省位于我国中部,地处长江中游。
湖北省土地利用结构的特点表现在土地利用结构不合理,土地利用效率低下，土地分布不平衡等等,这些问题长期困扰着湖北省的经济发展,己成为制约湖北省经济增长的重大瓶颈。
鉴于目前普遍存在土地利用不合理的状况,首先对湖北省土地利用结构变化状况进行分析,然后通过实证研究,从社会经济驱动力的角度来分析这种变化的原因,从而一方面得出土地利用结构调整的最优方案,另一方面寻求湖北省区域土地利用的方向与措施,并对未来一段时间内耕地的变化趋势进行预测。
从而明确土地资源开发利用的方向和重点，提出改善土地利用、提高土地利用率和生产力的对策和途径，既发挥区域资源优势、强化区域土地系统功能，又强调人地协调发展的土地利用规划，为制定湖北省土地利用规划提供重要的科学依据。
关键词:土地利用湖北省结构分析1.绪论土地利用是指人类对土地自然属性的利用方式和目的意图，是一种动态过程。
土地覆盖是指自然营造物和人工建筑物所覆盖的地表诸要素的综合体，包括地表植被、土壤、湖泊、沼泽湿地及各种建筑物（如道路等），具有特定的时间和空间属性，其形态和状态可在多种时空尺度上变化。
它不仅是个技术问题，也是个经济问题。
20世纪以来，由于人口急剧增长，而可利用的土地资源相对越来越少，因此土地利用问题逐渐引起世界各国的重视。
人口向城市集中的趋势和城市占地面积的日益扩大，引起城市用地与国民经济其他部门用地，特别是与农业用地的矛盾。
此外，由于技术进步，人类改造、利用自然环境的能力日益提高，如稍处理不当，就会出现污染环境和破坏生态平衡的问题，往往首先表现在土地利用上。
土地利用是人文地理学，尤其是经济地理学的重要研究内容，对于协调人地关系、发展国民经济有重要的作用。
除地理学以外，经济科学、农业科学、城市科学等学科也以不同方式研究土地利用。
土地利用既受自然条件制约，又受社会、经济、技术条件影响，是这些因素共同作用的结果。
武汉市土地市场2024年大数据分析20248
2024年，武汉市土地市场呈现出一系列特征，通过大数据分析，我们可以了解到以下情况。
首先，武汉市土地市场的成交量持续增长。
根据数据统计，2024年武汉市土地成交面积达到了xx万平方米，同比增长了xx%。
这主要得益于武汉市经济的快速发展和城市建设的不断推进，对土地需求的增加。
尤其是住宅用地的成交量呈现出较大的增长，其中包括商品住宅用地和经济适用住房用地。
这反映了人们对于改善居住条件的追求和购房需求的增加。
其次，武汉市土地市场供应结构呈现出一定的特点。
数据表明，住宅用地成交量占据了土地市场的绝大部分，达到了约xx%。
而商业办公用地和工业仓储用地的成交量相对较少，分别占据了约xx%和xx%。
这可能与武汉市的城市发展规划和产业结构有关。
随着城市化进程的加快，人们对住宅用地的需求大，而商业办公用地和工业仓储用地的需求相对较小。
第三，土地市场价格呈现出上升趋势。
根据数据统计，武汉市土地市场总体价格呈现出逐月上涨的态势。
其中，住宅用地价格上涨幅度最大，平均每平方米涨幅约为xx元。
而商业办公用地和工业仓储用地的价格上涨幅度相对较小，分别约为xx元和xx元。
这说明土地市场价格的上涨主要集中在住宅用地上，反映了对住房需求的加大和房地产市场的火热程度。
最后，土地市场竞争激烈。
数据显示，武汉市土地市场的竞拍率较高，竞拍次数也呈现出增加的趋势。
尤其是住宅用地的竞拍比例较高，反映出人们对于住房的需求旺盛。
而商业办公用地和工业仓储用地的竞拍比例相对较低，可能与其需求较小有关。
综上所述，2024年武汉市土地市场呈现出成交量增长、供应结构偏向住宅用地、价格上涨以及竞争激烈等特征。
这些大数据的分析结果为我们提供了了解土地市场状况以及未来发展趋势的重要参考。
2024年中国土地整治行业深度调研及未来前景
2023-11-06contents •行业概述•行业发展现状•行业发展趋势•行业挑战与对策•行业前景预测•相关案例分析目录01行业概述土地整治是指通过采取工程技术、政策手段等，对土地资源进行合理利用、保护和改善，以达到提高土地利用效率、保障粮食安全、促进生态文明建设等目的。
土地整治包括农用地整理、土地复垦、土地开发等多个方面，涵盖了农村、城市、工业园区等多种类型。
土地整治的定义1土地整治的重要性23通过土地整治，可以增加有效耕地面积，提高耕地质量，从而保障粮食生产能力，满足人民基本生活需求。
保障粮食安全土地整治过程中注重保护生态环境，加强生态修复和治理，从而促进生态文明建设，实现可持续发展。
促进生态文明建设土地整治有助于改善农村生产生活条件，推动农村产业升级和现代化进程，提高农村居民生活质量。
推动农村现代化在中国古代，土地整治已有一定的实践和理论积累，如古代水利工程、农田灌溉等。
古代土地整治土地整治的历史与发展随着中国近代化进程的加速，土地整治逐渐得到重视和发展，出现了许多土地整治项目和政策。
近代土地整治随着中国城市化进程的加速和生态文明建设的推进，土地整治逐渐向多元化、综合化方向发展，成为国家战略性产业之一。
现代土地整治02行业发展现状行业规模与增长行业规模近年来，中国土地整治行业的市场规模不断扩大，投资额逐年增加。
根据相关统计数据，截至2023年，中国土地整治行业的总投资额已经超过1万亿元人民币。
增长情况随着国家对土地资源的重视和城市化进程的加速，中国土地整治行业的市场规模预计将持续增长。
未来几年，该行业的年均增长率预计将保持在10%以上。
主要参与者国有企业中国土地整治行业的龙头企业，如中国建筑、中国中铁等国有企业，拥有较强的资金和技术实力，在行业中占据主导地位。
民营企业一些民营企业如绿城中国、万科企业等也积极参与土地整治行业，它们通过与地方政府合作或通过招标获取项目。
地方政府地方政府是土地整治行业的重要参与者，它们通常通过设立土地整治平台来参与项目的规划和实施。
武汉市土地利用总体规划
武汉市土地利用总体规划一武汉市土地利用现状及趋势分析1 武汉市概况武汉位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处。
面积8488平方公里，市区被长江、汉水分隔成武昌、汉口、汉阳三镇，现辖13个区和3个国家级开发区，全市总人口831万人（湖北省总人口为6016万人），其中，7个中心城区人口为481万人。
武汉地处长江中游，素有“九省通衢”之称，是中国铁路、公路主枢纽之一，武汉天河机场是华中地区最大的航空港。
武汉是我国近代工业的发祥地之一，是华中地区的科技文化教育中心同时，武汉也是中国内陆最大的流通中心和货物集散地，商品可辐射周边五省近4亿人口。
2 武汉市2008年土地利用现状2008年，武汉市农用地面积为556733.21 公顷，占全市土地总面积的65.1%，建设用地面积为148273.71公顷，占全市土地总面积的17.3%，其他用地占全市土地总面积的17.6%。
土地垦殖率39.58%土地利用率98.16%土地农业利用率65.12%土地建设利用率17.32%3 武汉市历年土地利用情况（1996-2008年）年份建设用地总量农用地总量未利用地总量耕地面积1996 113464.17 591462.32 149982.34 403051.221997 114140.05 590952.21 149816.57 402536.011998 114955.21 590124.96 149828.66 401667.831999 117063.84 588126.99 149718.00 398755.372000 118539.08 586676.56 149693.19 396514.902001 120816.14 585279.87 148812.82 394956.382002 124842.45 581638.88 148427.50 389157.752003 127254.17 580168.74 147485.91 377558.752004 131449.97 577276.93 146181.93 373569.072005 139699.40 564608.53 150600.89 345119.352006 144541.08 560248.73 150119.01 340654.172007 148273.71 556733.21 149901.91 338344.27（表一）（图一） （图二）（图三） （图四）从图一中看出，在建设用地方面，从1996～2001年期间，建设用地的增加比较平缓稳定；在2002～2005年之间有个较大幅度的变化；2005年之后建设用地的变化基本趋于平缓。
2011年武汉市土地出让市场分析
2011年武汉市土地出让市场分析2011年是“十二五”规划的开局之年。
武汉市社会经济保持较快发展，全市地区生产总值预计达6500亿元以上，较2010年增长12%以上，净增1000亿元左右;预计全年可完成财政收入1763亿多元，增长24.5%，经济增长表现出强大后劲。
4月武汉市发布《武汉市2011年度国有建设用地供应计划》，指出“土地供应空间布局应以城市总体规划确定的…主城+新城组群‟、…主城区为核、多轴多心‟空间结构为导向，在确保中心城区重点功能区域供地的同时，逐步向新城组群倾斜，促进主城与新城、中心城区与远城区的协调发展。
”为全年的土地供应结构奠定了基调。
与经济快速增长相反，随着国家房地产调控政策的逐渐深入，在年度楼市政策调控、货币收紧等一系列因素的影响之下，武汉土地市场全年呈现出先热后冷的趋势，市场习惯性底价成交，土地市场明显降温。
一、2011年武汉市土地市场概况根据武汉市土地交易中心公示，2011年全市土地成交地块258宗，比2010年多出59宗地，成交面积约为2万亩，比2010年略有减少，成交总金额仅539.04亿元，同比下降31%左右。
土地单价约275万元/亩，平均楼面地价为1890元/平方米，同比下降9.05%。
出让土地的平均容积率为2.80，土地利用效率与2010年基本持平。
纵观全年土地交易，第一季度成交金额为199.72亿元，第二季度为141.40亿元，第三季度达62.98亿元，第四季度达134.95亿。
通过年度变化分析可知，第一季度，无论是本土开发商，还是外来开发商，拿地都比较积极，交易量为全年最大，其中，中心城区优质地块依然很抢手，成为名企争抢目标，而郊区尤其是配套不足的远城区一些地块比较受冷落。
可以看出开发企业其实对市场并没有十足的信心。
第二季度，在受到国家出台政策的深度打压后，开发商拿地谨慎，开始出现土地延期拍卖的现象，还有一宗地块流拍，交易量急速下降。
第三季度，远郊地块供应量远超中心城区，由于开发商上半年资金回笼情况不理想，而新政进一步加大调控力度，开发商拿地压力剧增，土地交易市场明显降温，土地出让面积虽有增多，但大都集中于远城区，因此土地总体出让金额仍较少。
2024年武汉房地产市场需求分析
2024年武汉房地产市场需求分析1. 引言随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速，武汉作为一个重要的中部城市，其房地产市场一直备受关注。
本文旨在对武汉房地产市场的需求进行分析，以了解当前市场的趋势和消费者的需求特点。
2. 市场现状武汉作为湖北省的省会城市，拥有广阔的土地资源和丰富的人口基数。
近年来，随着城市规划和基础设施的不断完善，武汉的房地产市场逐渐升温。
据统计，截至2021年底，武汉市的住宅销售面积达到XX平方米，同比增长X%。
3. 需求特点3.1 住宅需求在武汉，住宅需求一直是房地产市场的主要需求驱动力。
随着城市化进程的推进和人口的不断增加，人们对于住房的需求也在不断增长。
其中，年轻人和家庭购房需求占据了主要份额。
他们更看重房屋的地理位置、配套设施和交通便利性。
3.2 商业地产需求除了住宅需求外，商业地产需求也日益增长。
随着经济的发展和人民生活水平的提高，消费者对于购物中心、写字楼和酒店等商业地产的需求也在不断增加。
尤其是在武汉市中心和商业区，商业地产的需求更加旺盛。
3.3 租赁需求随着年轻人对于灵活就业和创业的追求，租赁需求也逐渐增加。
年轻人更倾向于租赁房屋，以便更好地适应就业变动和生活方式的调整。
因此，武汉的租赁市场也具有一定的潜力。
4. 发展趋势4.1 刚需市场依然活跃尽管房价上涨和政策调控的影响，但武汉的刚需市场仍然保持活跃。
近年来，政府对于刚需购房者的支持政策和购房补贴等措施，使得刚需购房市场逐渐成熟和稳定。
4.2 优质产品受青睐随着购房需求的升级，消费者对于房屋品质和配套设施的要求也在提高。
优质产品，如绿色环保、智能化和人性化设计的房屋，以及配套设施完善的小区，受到了消费者的青睐。
4.3 租赁市场潜力巨大随着年轻人对于租赁需求的增加，武汉的租赁市场也呈现出巨大的潜力。
特别是在市中心和商业区，高品质的租赁房源更受欢迎。
因此，发展租赁市场成为重要的方向。
5. 结论综上所述，武汉房地产市场的需求特点体现在住宅需求、商业地产需求和租赁需求上。
武汉市土地市场2019年大数据分析2019.3(新版)
成交日期
土地编 号
净用地面 土地区位 积（万㎡） 容积率
总建面 万㎡
成交价格 （万元）
楼面地价 （元/㎡）
溢价 率
竞得人
3
2019.3. P（2019 蔡甸区
7
）009 号
3.98
2019.3. P（2019 蔡甸区
7
）010 号
3.12
2019.3. P（2019 武昌区
7号
4.23
武告字 2019.
（2019 年） 4.23
7号
武告字 （2019 年） 2019.
4.23 7号
武告字 （2019 年） 2019.
4.23 7号
武告字
2019. （2019 年）
7号
4.23
武告字
2019. （2019 年）
7号
4.23
武告字 2019.
（2019 年） 4.24
8号
P（2019 ）020 号
P（2019 ）021 号
P（2019 ）022 号
P（2019 ）008 号
P（2019 ）023 号
P（2019 ）024 号
P（2019 ）025 号
P（2019 ）026 号
武告字 （2019 年） 2019.
4.23 7号
P（2019 ）027 号
武告字 2019.
成交量占 比
6.34%
4.89%
18.18%
14.20%
25.35% 1.39% 5.52% 17.36%
6.76% 1
成交价格 （万元） 176310
137790
621650
武汉市洪山区农村土地流转情况调查与思考
武汉市洪山区农村土地流转情况调查与思考摘要:对武汉市洪山区土地流转情况进行调查分析,并借鉴其他地区土地流转的成功经验,探讨了农村土地流转的发展方向,并给出新一轮土地流转的建议｡关键词:武汉市洪山区;土地流转;发展方向The Investigation and Reflection of Rural Land Transfer in Hongshan District of Wuhan CityAbstract: The situation of land transfer in Hongshan district of Wuhan city was investigated and analyzed. Refering to the successful experience of land transfer in other regions, the development direction of rural land transfer was discussed, and recommendations of the new round of land transfer were put forward.Key words: Hongshan district of Wuhan city; land transfer; development direction 农村土地流转是新时期“三农”工作中一项具有创新意义的大事情,“土地不搞活,农民难致富”,土地流转是解决农业增效､农民增收､农村稳定的重要途径｡所谓农村土地流转,是指拥有土地承包经营权的农民将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权[1]｡土地是农业发展最基本的生产要素,也是农民最基本的生活保障,更是农民的一笔资产[2]｡从农村经济发展形势看,离开土地流转,土地的潜能就无法得到最大限度地发挥｡当前土地流转主要有转包､转让､租赁､互换､入股､反租倒包等6种形式[3]｡流转后的土地实行集约规模经营,使一些土地资源逐步集中到有能力､有资金､有市场的种养大户､合作组织､龙头企业手中,让土地､资本､技术等资源实现优化配置,可以有效降低成本,提高土地产出率,增强农产品的市场竞争力｡然而我国农村土地流转工作刚刚起步,存在的问题较多,如农民的流转积极性不高,缺乏有实力的龙头企业､农民合作组织等的带动,流转管理机制不完善等,在一定程度上制约了土地流转的纵深发展[4]｡目前大多数农村土地流转还不是真正意义上的市场化配置,流转形式还比较单一,流转数量也有限｡短期的､缺乏竞争的低偿农村土地流转不能给新的使用者以内在的动力和外在的压力,难以达到通过流转实现农村土地由低效利用到高效利用的目的｡因此研究相应的对策和政策措施解决土地流转过程中的相关问题是十分紧迫的任务｡1 武汉市洪山区农村土地流转情况调查1.1 基本情况武汉市洪山区(插花地调整前)有7个乡(镇､街),108个村,847个村民小组,43 965户,家庭承包户30 045户,耕地面积7 000.00 hm2,“四荒”面积933.33 hm2,林地面积1 000.00 hm2,水面面积4 400.00 hm2｡截至2009年底,全区土地流转1 557.33 hm2,占全区土地总面积的11.7%,占全区耕地面积的22.3%｡全区从事土地承包经营(规模经营)的业主共有46个,面积664.53 hm2｡全区年土地流转收益995万元｡流转年限在5~10年的占土地流转总面积的26.2%,10年以上的占土地流转总面积的32.9%｡已发生流转的土地中,水田18.5%,旱地53.3%,水面28.2%｡流转形式中转包占流转土地面积的27.6%,租赁占流转土地面积的70.1%｡流转后种植农作物的占47.2%,水产养殖占34.1%｡通过乡村组织引导流转的占60.1%,农户自发的占20.3%,龙头企业带动的占19.6%｡1.2 土地流转的特点1)农民之间自由流转｡农民之间进行土地转包和租赁是土地使用权流转的最初形式,也是最普通的形式｡一是本地农民间的自由转包;二是外地农民来洪山区租赁粮田､菜地,全区有外来户1 178户,租种土地370.27 hm2,其中243.53 hm2是从本地农户中租赁的｡2)集体组织起来调整用途｡部分村将农民承包的低湖田统一建成高产渔池,然后再发包给农民经营｡近几年,洪山区围绕都市农业和市场的需求,通过对东部乡镇水田种植结构的调整,使草皮､苗木､花卉得到较快发展,并在青菱乡红霞村建立了全区第一家猕猴桃基地和茭白基地｡3)引进外单位租赁经营｡如建设乡的绿色大世界､张公山寨,左岭镇的宜家园菇业､欧亿德公司等租赁农民的承包地,并吸引农民务工,作为龙头企业带动当地的农业结构调整和农产品加工｡4)开发“四荒”｡开发荒山､荒坡､荒滩､荒水,让地尽其用｡如左岭镇庙岭村将几百亩荒湖改造成精养鱼池,花山镇利用荒山办起了千亩林业示范园等,都属于开发“四荒”的典型｡1.3 土地流转的成效1)有利于适度规范经营｡洪山区人多地少,让土地适当向种植大户集中,转移出一批农村劳动力,既取得了一定的规模效益,又利于第二､三产业的发展｡2)有利于农业结构调整｡实现农业的规模化､集约化和专业化生产,有利于土地､资金､技术､劳力等生产要素的优化组合｡洪山区在蔬菜､苗木､花卉､草皮､水产､食用菌等生产中兴建了一批农业产业化经营企业,通过土地流转,使生产､加工､销售,农户､企业､市场更趋完善,使该区农业产业化得到一定的发展｡3)有利于农业基础设施建设｡近年来,企业､外商､个体大户等把农业作为新的经营领域,在洪山区投资兴办了一批农业企业,如投资到集体休闲､娱乐､餐饮于一体的休闲农业,在道路､沟渠､泵站､农机等方面投资,改善了农业生产环境｡4)有利于农村稳定｡通过土地流转及第二､三产业的发展,农村剩余劳动力得到安置,并有较为可观的经济效益,农村社会更加稳定｡1.4 存在的问题从目前情况看,洪山区土地流转总体上是健康､有序的,但还处于不成熟阶段,虽对提高农业综合效益起了积极作用,但由于土地使用权流转政策性强,涉及面广,还存在以下几方面的问题｡1)农民思想认识有待提高｡乡镇､村把积极引导农村土地流转放到推进农业产业结构调整和增加农民收入这个大局来认识,但农民对土地流转的认识还存在误区,如农民怕土地转包出去后,自己丧失了土地经营权｡农村二轮延包中出现的确权纠纷大部分是土地流转不规范引起的,因此部分农民外出打工后,怕因小失大,宁愿粗放经营甚至土地荒芜也不愿转包出去｡部分业主怕政策不稳,不敢大胆投入等｡2)农民自发的土地流转难以规范管理｡当前土地流转部分是群众的自发性行为,缺乏约束力和规范性｡前些年少数村意识到土地流转的主体是农民,但在流转过程中方法简单,存在错位､越位的现象｡3)土地集中成片流转困难,业主开发难成规模｡在农村家庭联产承包制下,土地经营的分散性与土地流转的规模性之间存在矛盾｡业主在实施土地规模流转时,往往因为一户或几户承包户不能谈妥,而使土地规模化流转难以成功,从而导致土地流转比较分散,制约了规模经济的发展｡4)洪山区客观环境因素制约了土地流转｡2001年全区土地流转比重(耕地流转比重)为10.1%,2004年开展依法完善农村土地二轮延包时,土地流转比重为11.7%,2007年全区土地流转比重为9.1%,呈下降趋势｡究其原因,一是依法完善农村土地二轮延包中出现的确权纠纷,大部分是土地流转不规范引起的,引起后怕;二是土地面积小而分散,流转给别人所得不多,部分农户认为不如工作之余自己种点菜;三是征地频繁,流转收益不如青苗补偿费;四是农业结构调整,如经营苗木花卉､草皮､养殖等,农业附加值高,农民不愿流转｡5)政策性制约因素对土地流转的影响在洪山区表现尤为突出｡如花山镇已有土地流转计划安排,但由于城市建设征地原因,所有计划都变成了废纸｡又如左岭镇欧亿德农庄､九天食用菌基地等用地,现都界定为违法用地｡究其原因,原左岭镇为获得基本农田补贴,将境内土地都上报为基本农田,现国家三令五申不得占用基本农田,所有用地均不得改变用途,处理起来很为难｡2 农村土地流转可供借鉴的典型案例为更好地总结土地流转中存在的问题,先后对土地流转工作做得较好的四川省双流县､湖北省钟祥市彭墩村和武汉市汉南区等地进行了调研｡四川省双流县为全国百强县,经济总量居中西部首位｡每年县财政投入“三农”资金3亿以上,发展以新型集体组织､家庭农场和现代农庄为经营主体的现代农业,县政府出台了“双流县发展现代农业若干扶持激励办法”､“双流县农村土地流转合同管理暂行办法”等政策,步子大､形式多､亮点多｡全县土地流转面积已占耕地面积的60%以上,部分乡镇已达80%,大多数流转双方都实现了双赢,农用地向规模经营集中,现代农业雏形初现｡钟祥市彭墩村的主要做法是村企共建､迁村腾地｡根据彭墩村地源条件好､土地面积大等具体情况,在充分利用土地详查及地籍调查成果的基础上,使农民住宅做到节地､紧凑､合理､适用､安全,实现由面积型向功能型转变｡由市国土资源局牵头,聚合各种涉农资金,统筹安排项目投入｡通过资源整合,极大地改善了村容村貌和村民生活条件｡为解决实施迁村腾地､开展土地综合整治所需的大量资金来源,彭墩村通过牵线搭桥,引进了民营企业湖北青龙湖农业发展有限公司,开展村企共建,并选举公司总经理､也是彭墩村人的张德华担任村党总支书记､村主任｡而企业通过“公司+基地+农户”的经营模式,形成了一条完整的产业链条,打造出养殖､种植､蔬菜三大特色板块六大品牌产业｡武汉市汉南区以生猪､名特水产､鲜食玉米､蔬菜四大产业为主攻方向,按照标准化集中连片开发,打造特色板块基地,初步建成以养猪小区为主的30万头生猪板块､以螃蟹为主的2 667 hm2名特水产生态健康养殖板块､以辣椒为主的2 000 hm2绿色蔬菜板块､以鲜食玉米为主的667 hm2鲜嫩农产品板块｡通过板块基地的建设和种养方式的改变,全区农业呈现出生产发展､收入增加､生态改善三大效益同步提高的良好态势,涌现出一批年收入在10万元以上的典型农户｡汉南区为探索农村产权交易新方式,破解土地流转难题,成立了区级土地流转服务中心,全区已累计流转农村土地2 627 hm2,占全区耕地面积的24.97%,其中2011年新增流转面积1 067 hm2｡3 农村土地流转的发展方向与建议3.1 土地流转将开启城乡一体化的新路径土地流转能够有效改善土地资源配置效率,进一步激活农业剩余劳动力的转移,为农业规模化､集约化､高效化经营提供广阔空间｡而规模经营也利于改善农业的标准化与农产品质量安全｡构建和规范农村集体建设用地的流转机制,可以使农民更充分地参与分享城市化､工业化的成果,显示集体土地资产价值,促进农民获得财产性增收｡土地流转将开启城乡一体化的新路径｡一方面通过适当的集中与合理的土地置换,可以避免农村居民点过于分散的住房方式所造成的土地浪费,推进新农村建设并化解耕地红线失守的尴尬;另一方面有利于提高农民向非农转移的稳定性,从而有利于弱化城乡二元体制并推进城乡一体化进程｡3.2 土地流转需要有严格而规范的制度匹配推进土地流转,必须进行严格而规范的制度匹配｡第一,必须严格控制土地的流向,力避耕地资源的流失｡第二,严格土地征用制度,完善土地补偿机制,严厉制止各种强占与寻租行为｡第三,启动户籍制度改革,对放弃土地的农民应该在身份平等和社会保障方面提供援助,特别要强化可持续的就业能力的培训机制,避免城市流民阶层或城市“贫民窟”的产生｡第四,为了避免土地流转与集中过程中可能出现的垄断,避免官商资本对农民的排挤,杜绝强势资本的欺行霸市,有必要对进入主体的身份､进入方式与进入空间做出明确的界定,并建立相应的规范机制｡第五,由于经济发展水平的不同,土地流转政策对不同地区的农民隐含着不同的利益潜力,从而因土地级差收益可能会导致新的贫富差距｡因此,在适当的时候应该匹配恰当的税收调节机制｡3.3 对洪山区新一轮农村土地流转的建议要完整､准确､严格贯彻党的十七届三中全会精神,农村现有土地承包关系要保持稳定并长久不变,在依法､自愿､有偿流转土地承包经营权的过程中,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益｡要高度重视农民工就业和促进农民增收出现的新情况,最大限度地拓展农村劳动力就业渠道和农村内部增收空间｡1)借鉴四川省双流县的先进经验,逐步加大对“三农”的投入,出台土地流转相关政策,并加大土地承包政策宣传力度,统一思想认识｡使土地承包的法规､政策真正做到家喻户晓,人人皆知｡让农民打消顾虑,放心流转;让业主坚定信心,放心投入｡规范土地流转程序,完善各项管理制度｡要进一步规范土地流转程序,加强流转合同管理,健全流转登记备案制度｡2)借鉴钟祥市彭墩村等成功的土地流转典型和模式,通过“公司+基地+农户”的经营模式,逐步形成完整的产业链条,发展现代农业｡3)借鉴武汉市汉南区的先进经验,发挥土地流转服务中心职能,规范土地流转市场｡建立区､乡信息网络,让区､乡､村三级土地流转平台在土地流转服务中挂牌服务､规范登记､储备信息｡4)在资金､规划和投入上,要进一步争取市政府的支持｡同时,用足用活国家､省市关于农村土地流转的各项优惠政策,积极争取国家和省市财政资金支持｡并就当前农村土地流转中存在的重大问题,如左岭镇几乎所有可用土地在特殊历史条件下都划为基本农田等问题,制定合情合理的地区性政策或向上级领导机关争取政策支持,从而为加快洪山区农村土地流转､增加农民收入提供政策依据｡5)培育土地流转市场,建立和完善土地仲裁运行机制,培育土地流转市场是建立和完善土地流转机制的重要环节,要在保护原承包人合法权益的前提下,积极探索通过市场调节土地流转的长效机制｡要引入竞价､招标等方式,培育土地流转机制｡建立健全区､乡､村三级农村土地承包纠纷的调解体系,仲裁机构要开展实质性工作,保障土地所有者､承包者和经营者三方的合法权益｡参考文献:[1] 洪增林.我国集体土地流转系统研究[M].北京:科学出版社,2008.[2] 龚继烈.规范土地流转行为,切实保护农民权益[J].云南农业,2003(12):24.[3] 何洪华.关于农村土地流转情况的调查与思考[J].金融与经济,2008(5):70-73.[4] 吕世辰,丁倩.农村土地流转问题的调查与思考[J].理论探索,2010(2):75-76.。
武汉市土地利用动态变化及其驱动因素分析
而带 动 餐 饮 住 宿 等相 关 产 业 的 发 展 ． 发展 乡村 生 活 体 验 之旅 为 以 突破 口 ． 动 乡村 第 三 产 业 的 发展 及 吸 引武 汉 城 市 圈 内部 的 资 金 带
作 者 简 介 ： 俊 成 ｆ ９ ２ ． 博 士研 究 生 ， 究 方 向 ： 市 与 区 域 发 展 、 朱 １ ７ 一】 男 研 城 公共管理。 （０ ０ ０ — 稿 Ｘ 编 辑 ） ２１－８ １ １收
国 土 与 自 然 资 源 研 究
Ｔ ＲＩ ＯＲＹ ＆ ＮＡ ＥＲ Ｔ ＴＵＲＡ Ｌ ＲＥＳ ＯＵＲＣ Ｔ ＥＳ Ｓ ＵＤＹ
文 章 编 号 ：０ ３ ７ ５ （０ ） １０３１ ０ １０ － ８３２ １ ０ — （ － ３ １ １
中 图 分 类 号 ：３ １２ Ｆ ０ ．４
文 献 标 识 码 ： Ａ
２ ５ ２ ． ５ ～ ７１
产 业链 是 各 个 产 业 部 门之 间 基 于 一 定 的 技 术 经 济 或 要 索 因 子 关 联 ． 依 据 特 定 的逻 辑 关 系和 时 空 布 局 关 系 客 观 形 成 的链 条 并
式 关 联 与 关 系 形 态 ． 基 于各 个 地 区 客 观 存 在 的 区域 差 异 ． 眼 是 着 发 挥 区 域 比较 优 势 ． 助 区域 市 场 协 调 地 区问 专 业 化 分工 和多 维 借
ｌｎ ｓ ｔｕ ｔ ｒ ｙ ａ ｃ ｃ ａ ｇ ｓ ｏ ｅ ｐ ｒ ｏ ｅ ｏ ｒｍｏｉ ｇ ｔ ｅ ｄ ｖ ｌ ｐ ｎ ｆａ ｈ ｒ ｎ ｏ ｓ ｓ ｃｅｙ ｉ ｈ ｓｃ ｔ Ｔ ｅ ｍｏ ｅ ｆ ａ ｄ ｕ ｅ ａ ｄ ｕ ｅ ｓｒ ｃｕ ｅ ｄ ｎ ｍｉ ｈ ｎ ｅ ， ｒｔ ｕ ｐ ｓ ｆ ｏ ｔ ｅ ｅ ｏ ｍｅ ｔ ａ ｍｏ ｉ ｕ ｏ ｉｔ ｎ ｔ ｉ ｉ ｆ ｈ ｐ ｎ ｈ ｏ ｙ． ｈ ｄ ｌ ｎ ｓ ｏｌ
武汉市土地市场2020年大数据分析
武汉市 2020 年土地市场大数据分析（2020.10）一、武汉市土地交易市场概况1、土地交易总体概况截止 2020 年11 月底，武汉土地市场共挂牌 144 宗地，共成交128 宗地，成交金额约 1345.18 亿元、成交净用地面积约 1249.18 万㎡、成交建筑面积约 2852.03 万㎡。
相比去年同期成交金额下降7.26%、成交净用地面积上涨 8.61%、成交建筑面积下降 6.54%，因疫情市场基本稳定，整体发展趋势向好。
（图 1 2020 年 1-11 月土地成交情况图）2、居住用地（含具有居住性质）土地交易概况（1）土地市场分析截止 2020 年 11 月底，武汉土地市场共挂牌居住用地（含商住性质）84 宗地，占供应总数的 58.33%；成交金额约 1270.72 亿元、占总成交金额的 94.47%，成交净用地面积约 910.65 万㎡、占总成交净用地面积的 72.90%，成交建筑面积约 2193.77 万㎡、占总成交建筑面积的 76.92%。
（图 2 2020 年 1-11 月土地成交信息汇总图）（2）成交价格分析截止2020年11月底，武汉市（含远城区）居住用地成交平均楼面地价5792.44元/㎡，平均溢价率13.73%（详见表1）。
（表 1 2020 年 1-11 月居住用地性质土地成交信息汇总表）月份成交总建筑面积（万㎡）成交价格（万元）楼面地价（元/㎡）平均溢价率1 月61.3 375420 6124.31 18.00%2 月000.00 0.00%3 月234.45 1068320 4556.71 4.12%4 月76.88 501872 6527.75 5.87%5 月207.49 1462922 7050.57 12.00%6 月319.44 3074927 9625.99 26.00%7 月270.52 130**** ****.19 28.00%8 月552.69 2439951 4414.70 14.00%9 月169.27 714786 4222.76 10.00%10 月160.02 443685 2772.74 24.00%11 月141.71 132**** ****.35 9.00%（3）各区域供应分析截止 2020 年 11 月底，共成交居住用地（含具有居住性质）的建筑面积约 2193.77 万㎡，目前中心城区供地量较比远城区略显疲软，其中中心城区占比为 30.61%，远城区占比为 58.18%，中心城区中汉阳区占比较大，远城区中黄陂区占比较大。
2023年武汉房地产行业市场环境分析
2023年武汉房地产行业市场环境分析随着我国经济不断发展，武汉房地产行业正处于快速发展之中。
在过去几年中，武汉房地产市场经历了繁荣的阶段，但随着政府对房地产市场的严格调控，市场进入了不稳定的阶段。
本文将从市场环境、政策影响两个方面来分析武汉房地产行业市场环境。
一、市场环境分析1.供需关系武汉房地产市场主要分为住宅、商业和办公三大领域。
住宅市场需求较大，但是供给过剩，导致恶性竞争。
商业和办公市场的供需关系相对较为平衡，但市场规模相对较小。
2.消费者结构武汉消费者的购买力逐步增强，消费者结构也开始发生变化。
购房者年龄结构逐渐年轻化，购房理念开始趋于多元化。
3.价格问题由于供给过剩，房地产价格逐渐走低，购房者的心态也逐渐发生了变化。
人们对于房屋自住的需求大于投资需求。
同时，购房者更加注重房屋质量和交通便利性，对房价的敏感度也逐步降低。
4.市场容量武汉是中部地区的中心城市，具有较大的市场容量。
近年来，武汉市不断加大对商业和办公地产的投资力度，进一步提高了市场容量。
二、政策影响分析1.调控政策武汉自2017年起，就开始实施房地产市场的调控政策，包括限购、稳价、限售等措施，对房地产市场进行全面管控。
调控政策对于降低市场繁荣度和稳定市场发展，起到了重要作用。
但是，政策的严格执行也导致了市场的不稳定和调整。
2.土地政策武汉市对于土地出让价格、土地供应量和土地用途进行限制，对房地产市场的整体发展产生了一定影响。
但这也对开发商进行了一定的压力，使得大多数开发商更加注重项目的投资回报率。
3.资金政策为了打击炒房和控制房价上涨，武汉市实施了银行贷款调控政策，对于房地产企业贷款进行限制。
此外，武汉市加大了对房地产融资和资本中介机构的宏观审慎管理力度，从根本上加大了房地产企业的融资难度。
总之，武汉市房地产行业的发展正面临着市场供给过剩以及政策调整等问题。
在此背景下，未来的市场发展可能会更加复杂和严峻。
武汉市土地市场2019年大数据分析2019.9(新版)
武汉市2019年土地市场大数据分析（2019.9）一、武汉市土地交易市场概况1、土地交易总体概况截止2019年9月底，武汉土地市场共挂牌133宗地，共成交110宗地，撤牌9宗，流拍11宗，延期3宗，成交金额约1160.22亿元、成交净用地面积约850.48万㎡、成交建筑面积约2372.52万㎡。
相比去年同期成交金额上涨56.16%、成交净用地面积上涨14.75%、成交建筑面积上涨14.84%。
（图1 2019年1-9 月土地成交情况图）2、居住用地（含具有居住性质）土地交易概况（1）土地市场分析截止2019年9月底，武汉土地市场共挂牌居住用地（含商住性质）77宗地，占供应总数的57.89%；成交金额约1085.61亿元、占总成交金额的93.57%，成交净用地面积约606.80万㎡、占总成交净用地面积的71.35%，成交建筑面积约1815.74万㎡、占总成交建筑面积的76.53%。
（图2 2019年1-9月土地成交信息汇总图）（2）成交价格分析截止2019年9月底，武汉市（含远城区）居住用地成交平均楼面地价5978.58元/㎡，平均溢价率7.67%（详见表1）。
（表1 2019年1-9月居住用地性质土地成交信息汇总表）月份成交总建筑面积成交价格楼面地价平均溢价率（万㎡）（万元）（元/㎡）1月277.54 1277647 4603.47 5.00% 2月46.19 312390 6763.15 9.00% 3月62.51 430560 6887.86 4.00% 4月594.77 4135425 6952.98 20.00% 5月184.01 666870 3624.10 1.00% 6月333.09 180**** ****.41 18.00% 7月56.51 347157 6143.28 0.00% 8月22.91 109160 4764.73 0.00%（3）各区域供应分析截止2019年9月底，共成交居住用地（含具有居住性质）的建筑面积约1815.74万㎡，中心城区的供应主要集中在硚口区206.84万㎡、武昌区191.03万㎡、汉阳区184.97万㎡占全市住宅供应总量的11.39%、10.52%、10.19%；经济开发区中东湖高新区土地成交量较高，约占全市住宅供应总量的6.47%；远城区中东西湖区、江夏区土地成交量较高，分别约占全市住宅供应总量的14.58%、9.17%。
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收稿日期:2003-12-15杨兴权:男,1972年生,华中农业大学土地管理学院讲师;研究方向:城市规划和房地产经济武汉市土地市场的现状分析杨兴权1) 唐华超2)(1)华中农业大学土地管理学院,武汉430070;2)武汉市国土资源管理局,武汉430014)摘要 土地作为房地产的基础,其价格的变化对市场的影响很大,土地价格也是政府进行宏观经济调控的主要手段之一。
文章在对武汉市的土地市场进行调查分析的基础上,阐述了地价变化的原因以及当前土地市场存在的不足,并提出了培育土地市场的对策。
关键词 土地市场;土地价格;武汉市武汉市是湖北省省会,位于我国腹地的中心、长江和汉江交汇处,是全国重要的交通枢纽和特大城市,也是华中地区和长江中游的经济、文化、科技和教育中心。
长江、汉江把市区分割为汉口、汉阳、武昌三镇,各区的发展方向各异,其中,武昌属于科教中心,汉口为商业中心,汉阳则以工业为主。
这种不同的发展特点使得该市地价具有明显的地域性,主要体现在以下三个方面:¹以汉口的中山大道、江汉路为中心,由内向外,价位逐渐降低,大部分的低级别地处在离中心城区较远的郊区地带;º从大的区位来看,地价江北高、江南低,南北差异明显;»较高级别的商业用地大部分集中在汉口,较高级别的工业用地主要集中在武昌和汉阳,而级别较高的住宅用地则主要分布在汉口和武昌。
一、土地价格变动的原因分析地价的影响因素是多方面的,既与国家的政策法规、经济发展态势等宏观方面的因素有关,又与城市的发展状况、市场供求因素以及居民的购买力等相关联。
同时,地价和房价也会相互影响,地价上涨,导致房价上升;房价的上升在一定条件下又会促进地价的上涨。
对地价变化进行的原因分析我们主要从宏观和微观两个方面入手。
1.宏观方面(1)国民经济发展状况。
近年来,我国国民经济保持了较快的增长,GDP 平均增长速度为7.8%,经济发展的态势很好,极大地刺激了国内外企业和开发商对房地产市场的投资欲望,全国房地产市场活跃,地价、房价水平逐步走高,增长势头不减。
武汉市房地产市场也呈现出欣欣向荣的景象,交易量剧增,房价由1999年的均价1983.52元/平方米上涨到2002年的均价2103.72元/平方米(资料来源于5武房指数6)。
(2)土地使用制度改革深化。
2002年,国家先后出台了5招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定6、5关于严格实行经营性土地使用权招标挂牌出让的通知6等文件,明确要求全国各地的商业、旅游、娱乐、写字楼和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖、挂牌方式出让。
为配合国家政策,武汉市也相应出台并实施了5武汉市土地储备管理办法6、5武汉市土地管理交易办法6、5市人民政府关于经营性用地有偿使用与开发建设实行一费制收费办法的通知6等七个关于土地经营管理的文件,使武汉市的土地市场机制发生了根本转变,从而也影响了武汉市的土地价格。
(3)住房消费政策环境宽松。
近年来,在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下,房地产市场投资持续保持较快的增长速度,居民住房消费得到有效启动,呈现供求两旺的发展势头,房地产价格总体水平平稳上涨。
2001年,我国住房改革继续深入,货币分房全面实施,提高公有住房销售和租赁价格、加强经济适用房认购和销售管理、加强土地管理、提高土地出让价格、土地交易采取拍卖方式等政策和配套措施相继出台。
在这些因素作用下,当年全国房地产市场稳步升温,房屋价格上涨2.2%,土地交易价格上涨1.7%。
2002年,住房分配货币化工作进华中农业大学学报(社会科学版),(总52期)2004(2):58~61Journal of Huazhong Ag ricultural U niv ersity(Social Sciences Edition)一步全面展开、银行等金融机构对房地产投资开发继续予以贷款支持,使得全国房地产开发势头不减,房地产价格保持上升趋势,地价水平稳中有升。
2.微观方面(1)城市规划的影响。
城市规划是政府对城市各项用地和建设的合理组织与协调部署,其目的在于保障城市社会整体的和长远的最大利益。
合理的规划应该根据不同区位土地的级差效益安排相应的社会、经济、文化等活动。
这意味着对某些土地赋予较大的开发价值,对某些用地则限制其开发,使各个地块的市场价格不一样。
因此,城市规划不仅直接影响到城市经济的增长,而且直接影响到土地价值的变化。
反之,科学的规划必须体现社会、经济与生态环境协调持续发展的城市增长和土地增值潜能。
为加快城市开发,优化城市布局,武汉市政府在城市规划上大做文章,一是在基本实现1982年国务院批准的5武汉市城市总体规划(1980~2000年)6的目标基础上,又推出了5武汉市城市总体规划(1996) 2020年)6;二是2002年5月1日建成武汉城市规划展示厅,使之成为展示武汉建设成就和发展前景的窗口;三是编制武汉市中心城区控制性详细规划。
这些措施的实施不但有效地宣传了武汉,加大了招商引资力度,而且对于引导城市发展空间、改善城市环境、完善基础设施系统奠定了基础,同时也为武汉市房地产市场的发展创造了优质的环境。
(2)城市基础设施的完善。
城市基础设施包括交通、能源、给排水、通讯、防灾抗灾等设施,它是城市经济发展必不可少的物质基础。
社会服务设施与居民的正常生产、生活有密不可分的关系,它包括医疗、教育、金融等设施。
基础设施和服务设施的配套程度和质量直接影响居民的生产和生活的正常运行。
因此,城市基础设施和社会服务设施配套程度高的地区,地价就高,反之则低。
武汉市政府近年来不断推出新的旧城改造项目和新城区开发建设项目,并出台了相应的政策,为提高城市基础设施建设开辟道路。
这些措施的实施对房价、地价的上升起到了很大的推动作用。
(3)地产市场的建设。
一方面,随着武汉市土地交易中心的成立,全市土地有形市场建设初具规模,国有土地使用权交易正逐步走上规范、有序的轨道,土地供应总量以前政府难以控制,现在实行土地储备供应制度后,政府采取不饱和供地措施,稳定、公正、公平的土地市场正逐步形成。
另一方面,近年来全市土地市场逐步完善,招标、挂牌、拍卖等公开供地方式也逐步推行,经营性土地向规模大、实力强的开发企业集中,土地资源得到了优化配置。
日趋完善的土地市场和良好的市场秩序及发展态势吸引了深万科、南京三金、上海复地、凯恩斯公司、广州宝利、浙江耀江等一大批有实力的开发商来汉投资,使武汉的土地市场更加活跃,同时也加剧了武汉市房地产市场的竞争。
再者,在WTO的影响下,外商逐渐以直接投资方式进入内地房地产市场,从而影响到本市土地市场竞争的加剧并促使土地市场的完善和土地价格的上扬。
(3)居民住宅购买力提高。
1999年,武汉市城市居民人均可支配收入为6263元,至2002年全市城区居民人均可支配收入为7213.74元。
按照国际经验,发展中国家一套中等标准的商品住宅的售价一般为居民年收入的3~8倍,对于70平方米平均售价为2000元/平方米的普通住宅,居民已经具备了购买的能力。
金融系统也已经成为房地产的坚强后盾,各商业银行积极开展购房贷款业务,据统计, 2002年居民购房贷款率达84.6%,/花明天的钱办今天的事0已经被越来越多的住房消费者所接受。
另外,居民的购房偏好也对房地产的发展产生很大影响,加之武汉房价基数偏低,大户型的住宅成为武汉开发商开发和消费者相互追逐的目标。
二、当前武汉市土地市场存在的不足1.土地收购储备制度尚待健全完善武汉市自2000年初实施土地收购储备供应制度以来,先后尝试了拍卖、招标和挂牌交易等市场配置土地资源的方式,2002年底第一个成片推出的旧城改造项目(汉口新华西路)在市土地储备交易中心挂牌竞拍成交,地块总面积14.3万平方米。
以此为标志,武汉市土地资产经营管理工作向更加规范、有序的轨道迈进,公正、公平、公开的土地市场逐步形成,市场机制的基础性作用日渐显化,土地储备制度的作用更加突出。
相对而言武汉市土地储备制度实施起步较晚,仍面临许多问题。
(1)投融资渠道、资金运作有待创新和完善。
资金和土地是土地储备机制的两大基本要素。
土地储备过程就是土地使用权流转的过程,实际上是资金循环的过程。
因为在实际运作中,没有大额资金给予支撑,是难以有效运作的。
武汉市自实施土地储59第2期杨兴权等:武汉市土地市场的现状分析备制度以来,土地收购资金主要依靠市政府的启动资金和银行贷款,这种单一的筹资方式使得土地收购储备制度一直面临资金较为匮乏的窘境。
因此,如何通过制定配套政策制度创新,扩大投融资渠道,提高资金运作水平是健全完善土地储备制度亟待解决的问题。
(2)风险意识有待加强,控制机制有待完善。
建立土地储备制度,推行土地招标拍卖挂牌,是城市土地资产管理的一项重大举措和制度创新,不可避免地存在着风险:比如银行利率提高造成土地收购运作成本大幅度增加的风险;宏观经济环境导致房地产价格短时间内较大幅度波动所带来的风险等等。
因此,土地管理部门、房地产开发商以及各商业银行亟待增强风险意识,在广泛深入调查研究的基础上建立风险预警、控制系统,及时地采取有效措施和对策来规避各种风险。
(3)各有关部门配合与支持的力度有待加强。
实施土地储备是一个综合性的系统工程,在整个过程中必须得到规划、计划、建设、财政、国土等各有关职能部门的支持和配合。
武汉市规划局和国土局合署办公为土地储备提供了基本保障,但如何在市土地资产经营管理委员会领导下发挥财政、计划等部门作用,部门间相互配合、协同运作进行土地储备和资金运作也是亟待解决的问题。
(4)土地储备制度本身的研究探索有待深入。
实施土地储备制度,推行土地招标拍卖挂牌,经营管理城市土地资产,是在公有制基础上深化我国土地使用制度改革的机制创新和制度创新,在实践过程中必然会遇到新情况、新问题。
比如在当前土地用途管制和农用地转用严格审批的政策前提下,政府储备土地的合理数量是多少;根据经济学中的价值规律,在房地产市场中价格围绕价值上下波动,房地产价格偏高,则有价无市,产生/泡沫经济0;房地产价格偏低,房地产开发利润降低,政府土地收益降低,将会影响征地拆迁、旧城改造、基础设施投资等城市建设的方方面面。
也就是说,土地价格应当维持在合理的价格区间,才能促进房地产业的健康有序发展,那么这个合理的价格区间是多少,如何确定这个合理价格区间等等。
这些在实践中遇到的普遍性、深层次问题,需要各级政府、各级土地行政主管部门、各政策研究机构组织力量从经济学等诸学科的角度进行理论研究和实际探索。
2.新旧体制交接遗留问题亟待解决武汉市通过近两年来实施土地储备制度,推行土地招标拍卖挂牌,达到了政府对土地一级市场的统一垄断,起到了规范和调控土地市场的效果,体现了市场经济条件下取得土地使用权公开、公平、公正的原则。