房地产企业增值税会计处理
房地产企业销售期房和现房的增值税收入确认的法务与税务处理(老会计人的经验)
房地产企业销售期房和现房的增值税收入确认的法务与税务处理（老会计人的经验）商品房销售包括商品房现售和商品房预售两种情况。
这两种销售行为的增值税纳税义务时间如何确定，必须将有关销售期房和现房的法务与税务进行融合协调处理，才能准确确定。
（一）法律依据根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》四十五条第一项规定：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案（简称网签手续）。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）第十八条物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第五条第（二）项的规定，房屋等建筑物、构筑物所有权的不动产权利，依照本条例的规定办理登记。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》（中华人民共和国国土资源部令第63号）第八十五条第（一）项的规定，商品房等不动产预售的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记。
房地产开发企业增值税会计处理案例分析
房地产开发企业增值税会计处理案例分析房地产开发企业是指以房地产开发为主要业务的企业，其业务范围主要包括土地购买、房地产开发、房屋销售等环节。
在房地产开发过程中，开发企业需要缴纳一定比例的增值税，增值税的计算和会计处理是房地产开发企业财务管理的重要环节。
本文将结合实际案例，探讨房地产开发企业增值税的会计处理。
案例一：某房地产开发企业购置土地、开发楼盘筹集资金的现金流量表如下（金额单位：万元）| 项目 | 本年累计金额 | 本期发生额 || ---- | ---- | ---- || 现金 | 1000 | 200 || 货币资金 | 5000 | 1000 || 可供出售金融资产 | 300 | 50 || 应收账款 | 200 | 40 || 存货 | 8000 | 2000 || 固定资产 | 6000 | 2000 || 在建工程 | 4000 | 1000 |假设该企业计划于本期内推出部分楼盘进行销售，销售金额为20000万元。
该企业拥有的不动产资产：| 项目 | 账面价值（万元） | 权属情况 || ---- | ---- | ---- || 土地 | 6000 | 全部权属已取得 || 在建工程 | 4000 | 已经投入使用 || 已建成房地产 | 10000 | 全部权属已取得 |该企业的现金流量表显示，在本期内，其现金存量增加200万元，货币资金增加1000万元，可供出售金融资产增加50万元，应收账款增加40万元，存货增加2000万元，固定资产增加2000万元，在建工程增加1000万元。
该企业本期开展的核心业务是房地产开发和销售，根据税收政策规定，该企业需要缴纳增值税。
增值税是基于企业价值的增长而计算的一种税收，需要按照项目的生产和销售流程进行计算和申报。
因此，下面将以上述情况为例分别分析该企业在土地购置、房地产开发、房屋销售、资产处置等环节中的增值税计算和会计处理方法。
1. 土地购置环节该企业在购买土地时需要缴纳土地增值税。
房地产开发企业增值税会计处理案例分析
房地产开发企业增值税会计处理案例分析房地产开发企业是指以房地产的开发和销售为主要业务的企业，在中国的经济发展中占据着重要的地位。
随着城市化进程的加快，房地产市场也日益火热，房地产开发企业的规模不断扩大。
在这样的背景下，房地产开发企业的会计处理也变得日益复杂。
增值税的会计处理是房地产开发企业会计工作中的一个重要环节。
本文将结合实际情况，对房地产开发企业增值税的会计处理进行案例分析，旨在为相关从业人员提供参考和借鉴。
一、案例背景某房地产开发企业在某省开展房地产项目，该企业涉及土地的开发、房屋的建设和销售等多个环节。
根据相关法律法规和国家政策，该企业需要对增值税进行合理的会计处理，并及时向税务机关申报纳税。
为了更好地了解房地产开发企业增值税的会计处理，我们以该企业为例进行分析。
二、增值税的基本规定增值税是一种按照增值税法规定的纳税人按照其销售货物、劳务应纳税销售额计算并缴纳税款的一种税收。
在我国，适用增值税的纳税人包括一般纳税人和小规模纳税人，一般纳税人通过增值税专用发票方式进行纳税，小规模纳税人通过简易计税方式纳税。
对于房地产开发企业来说，一般适用的是一般纳税人的税收政策。
根据国家税务总局的规定，房地产开发企业在进行销售时，需要按照销售额的一定比例缴纳增值税。
具体来说，对于已取得售房许可证的房地产开发企业，其销售额的计算原则应符合国家税务总局的相关规定，并按照一定的比例缴纳增值税。
三、案例分析某房地产开发企业在进行土地的开发、房屋的建设和销售过程中，需要对增值税进行合理的会计处理。
以下是该企业在销售环节中增值税的会计处理流程：1. 确定销售额在销售房屋时，房地产开发企业需要根据售房许可证的相关规定，确定销售额。
销售额的计算涉及到多个环节，包括土地成本、房屋建设成本和销售成本等方面。
在确定销售额时，房地产开发企业需要结合实际情况，按照国家税务总局的相关规定进行计算。
2. 计算应纳增值税额3. 缴纳增值税款在计算出应纳增值税额后，房地产开发企业需要及时向税务机关缴纳增值税款。
房地产开发企业增值税会计处理案例分析
房地产开发企业增值税会计处理案例分析一、案例描述某房地产开发企业在开发过程中，取得了一块土地，并在其上建成了一个商业综合体，包括商业街、写字楼、商务酒店等。
该企业希望了解在这个过程中产生的增值税应如何处理，并进行相关的会计核算。
二、增值税的应纳税额计算1. 土地使用权转让的增值税根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，购买土地的房地产开发企业需要向国家交纳土地使用权转让的增值税。
计算方法为：销售额×(1-17%)/1.17×11%假设该企业购买土地的成本为1000万元，销售土地使用权的金额为2000万元，则应纳增值税=2000×(1-17%)/1.17×11%=172.84万元。
2. 商品销售的增值税商业综合体建成后，企业开始出售商业街、写字楼等商品，需要向国家交纳销售商品的增值税。
计算方法为：销售额×3%假设该企业销售商品总额为5000万元，则应纳增值税=5000×3%=150万元。
综合上述三个方面的增值税计算，该企业总的应纳增值税为172.84+150+90=412.84万元。
三、增值税的会计处理1. 土地使用权转让的增值税会计处理企业应单独结算土地使用权转让的增值税，计入成本，计提应交增值税款准备。
假设该企业在购买土地时未付款，而是通过银行贷款支付的，则需要在银行贷款在途-土地使用权转让增值税账户中计提应交增值税款准备。
2. 商品销售的增值税会计处理企业出售商品所得的增值税，计入应交税费，同时将销售收入、增值税额等分录记账。
对已交增值税的销售商品，可在增值税进项税额科目中计提已交增值税。
四、税务申报该房地产开发企业在每月需要向税务局申报增值税。
具体操作是通过电子税务局进行网上申报，按照销项税额和进项税额进行抵扣后，确定应纳增值税的数额，然后通过网上直接汇款至税务局指定的账户。
五、总结房地产开发企业在开发过程中会产生多方面的增值税，包括土地使用权转让的增值税、商品销售的增值税和建筑服务的增值税等。
房地产企业缴纳税费的会计账务处理
房地产企业缴纳税费的会计账务处理根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售由于不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，待预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。
即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。
房地产开发企业预售房屋时涉及的税种主要有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税等。
预售期间缴纳各项税费如何会计处理？一、增值税的会计处理。
营改增后房地产业预收账款不再确认纳税义务的发生，但为了税收均衡入库，预收房款应当预交增值税。
增值税是属于价外税，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%。
预交增值税的会计核算区分一般计税和简易计税，一般计税方法下，预缴增值税不是实际缴纳增值税，当期销项税额大于当期进项税额需要缴纳增值税的时候，可以先抵减已预缴的增值税，抵减后仍有余额的应补缴增值税。
预交增值税在“应交税费--预交增值税”科目核算，待增值税纳税义务发生时，再转入“应交税费--未交增值税”；简易计税方法下，预缴、计提以及缴纳增值税均在“应交税费--简易计税”科目核算。
下面以一般计税方法举例说明增值税的会计核算。
举例：某房地产开发企业开发新项目，适用一般计税方法，该项目于2018年12月开始预售，预售期间共收取首付款预收房款2,200.00万元，预收房款应预缴增值税=2,200.00÷(1 10%)*3%=60.00万元。
会计处理如下：(1)收到预收款借：银行存款2,200贷：预收账款2,200(2)缴纳增值税：借：应交税费-预交增值税60贷：银行存款60上述房地产企业于2019年4月出售房产竣工交付，应确认增值税应税收入价税合计8,720.00万元，销项税额=8,720.00÷(1 9%)*9%=720.00万元，按照已销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例，假设计算应允许扣除的土地成本为2180.00万元，土地价款抵扣增值税金额=2180.00÷(1 9%)*9%=180.00万元，当月实际销项税额=720-180.00=540万元，假设认证应抵扣的进项税额为450.00万元，当月应交增值税=540.00-450.00=90万元，扣除预售期间已预缴增值税60万元，当月应补缴交增值税=90.00-60.00=30万元。
房地产企业销售收入的会计处理与税务处理
房地产企业销售收入的会计处理与税务处理商品房预售办法使房地产企业的销售收入划分为两个阶段，一是销售未完工产品，二是销售已完工产品，本文主要分析了房地产企业一般纳税人在这两个阶段会计处理与税务处理之间差异以及实务中的具体处理方式。
一、前言房地产开发项目的特点主要体现在周期长、投入大等方面，如果只凭借房地产企业的两种资金类型，即自有资金和借入资金，无疑会给企业增加经营风险和财务风险，预售管理办法使预收款成为房地产开发和建设中重要的资金保障，这不但能够缓解项目长期开发成本的投入压力，还能够进行项目贷款的偿还，从而提高企业的利润空间。
根据《企业会计准则》规定，预售阶段收到的预收款不符合收入的确认条件，应先确认为一项企业负债，待经济业务符合收入确认条件时才可以确认为收入，税法规定征税对象从生产到消费的流转环节，只要发生了纳税义务就需要及时申报并缴纳相应的税金，这样就形成企业税会之间的差异。
二、房地产企业预收款的税务处理与会计处理《企业会计准则第14号——收入》明确了收入的确认条件，出于谨慎性原则，企业在商品控制权转移时才能确认收入，企业商品控制权的转移可能是时段（履行履约义务过程中发生）也可能是时点（履约义务完成时发生），企业可以结合实际情况进行评判，按时段还是时点来确认收入，实务中有着不同的做法，笔者认为预售商品房不满足企业边履约客户边受益、客户控制商品和在建的商品不可替代等条件之一，应认定成需要在某一时点履行的履约业务，对于收入的确认需要在获取控制权时进行。
房地产企业预售商品房，客户支付房款，房地产企业并没有履行合同中的交付义务，房屋的控制权未转移，因此企业应将收到的预收款作为一项负债进行会计处理，在未正式签订合同前在“预收账款”中核算，合同一旦正式成立，要将“预收账款”结转至“合同负债”（预收账款核算的是没有履约义务的预收款项，合同负债必须以履约义务为前提），因此房地产企业应根据每个项目单独设置“预收账款”和“合同负债”，并根据客户名称和预定的门牌号设置辅助核算，收取定金时借记：“银行存款”，贷记：“预收账款”，签订预售合同借记：“预收账款”或“银行存款”，贷记：“合同负债”。
房地产开发企业增值税会计核算方法【会计实务文库首发】
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房地产开发企业增值税会计核算方法【2017-2018最新会计实务】【2017-2018年最新会计实务经验总结，如对您有帮助请打赏！不胜感激！】房地产企业在实际经营活动中存在多种经营模式，由于影响因素较多，会有多种增值税的特殊情况的处理，本文就最简单的、也是最核心的房地产增值税核算内容进行说明：
一、预售款增值税核算的处理
预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。
根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。
房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。
房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。
房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。
由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。
根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。
因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。
例1：A房地产开发公司开发D房地产项目。
该项目按一般计税方法计算，使用税率11％。
2016年10月20日，收到客户B交付的预售款33.3万元
1、收到预售款时：
借：银行存款33.3万元。
房地产开发企业增值税会计处理案例分析
房地产开发企业增值税会计处理案例分析房地产开发企业是指专门从事房地产开发、销售和租赁等业务的企业。
随着房地产市场的持续发展，房地产开发企业在经营过程中需要面对各种税收问题，其中包括增值税。
增值税是一种按照商品和劳务的增值额征税的一种税收，对于房地产开发企业来说，增值税的会计处理尤为重要。
本文将从税收的角度上，对房地产开发企业增值税的会计处理进行案例分析。
案例分析：某房地产开发企业在某市开发了一处商业综合体项目，项目总投资为1亿元，其中土地成本为3000万元，建筑工程费用为6000万元，安装工程费用为2000万元，设备购置费用为1000万元。
项目于当年完工并取得了使用权。
在项目竣工后，企业预计该项目的销售额将超过1.2亿元。
按照国家税务局规定，房地产开发企业应当按照主营业务收入的17%税率交纳增值税。
请根据以上情况进行会计处理。
解析：根据案例中的情况，我们需要对该房地产开发企业的增值税进行会计处理。
根据企业预计的销售额，我们可以计算出增值税额。
销售额为1.2亿元，按照17%的税率计算得出增值税额为2040万元。
这是企业在销售房地产项目后应当交纳的增值税额。
接下来，我们需要对企业在建设房地产项目过程中发生的各项费用进行会计处理。
根据我国《企业会计准则》的规定，企业在取得资产、服务或者债务等方面发生的费用，需要进行相应的资产或者费用确认处理。
根据案例中的情况，土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用均为企业在房地产项目开发过程中发生的费用，应当予以确认处理。
具体操作步骤如下：1.确认土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用。
企业应当根据相关凭证和交易记录，确认这些费用的具体数额，并在财务会计准则的规定下进行相应的确认处理。
2.确认资产成本。
确认土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用为资产成本。
在财务报表中确认为固定资产，并在资产负债表中体现。
3.确认增值税。
根据企业发生的土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用的增值税额，分别予以确认处理。
房地产开发企业预缴增值税会计处理简析
房地产开发企业预缴增值税会计处理简析房地产开发企业是指依法设立，主要从事房地产开发、销售、代建、物业管理等业务的企业。
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，房地产开发企业应当在销售不动产时预缴增值税。
那么，对于房地产开发企业而言，如何进行预缴增值税的会计处理呢？本文将从以下几个方面进行探讨。
预缴增值税的概念预缴增值税是指房地产开发企业在销售不动产前，根据销售价格的预估值向税务机关缴纳的增值税款项。
预缴增值税是一种预付税款，可以减轻企业销售不动产时的税负。
预缴增值税的税率为5%，征收对象为不动产的销售价款。
在企业销售不动产时，实际应纳增值税额将从预缴税款中扣除。
预缴增值税的会计处理预缴增值税的会计处理实际上是企业对税款的账务处理。
预缴增值税的计提应当按照以下步骤进行。
步骤一：计算预缴增值税额根据不动产的预估销售价格，按照5%的税率计算预缴增值税额。
企业应当将预缴增值税额单独计提。
步骤二：确认预缴增值税贷方科目确认预缴增值税的贷方会计科目。
预缴增值税本质上是一种预付款项，因此应当确认为预付款项的贷方科目。
步骤三：确认预缴增值税借方科目根据预缴增值税的性质，确认预缴增值税借方科目。
当预缴增值税作为销售收入的一部分时，应当确认为销售收入的借方科目；当预缴增值税作为成本的一部分时，应当确认为成本费用的借方科目。
步骤四：确认预缴增值税的凭证根据预缴增值税的计算结果，确认预缴增值税的会计凭证。
凭证中应当明确标注预缴增值税及其借方、贷方科目，以及预估销售价格等信息。
注意事项在进行预缴增值税的会计处理时，企业应当注意以下几点。
注意一：及时处理预缴增值税企业应当及时处理预缴增值税的会计处理，以便及时缴纳税款。
注意二：核对预缴增值税计算结果企业应当核对预缴增值税的计算结果，确保预缴税款的准确性。
注意三：确认预缴增值税的借贷方科目企业应当根据预缴增值税的性质，确认其借贷方科目，以便正确计入会计账簿。
结论房地产开发企业预缴增值税是一种预付税款，可以减轻企业销售不动产时的税负。
增值税的会计账务处理流程
增值税的会计账务处理流程一、一般纳税人增值税账务处理1. 增值税会计科目的设置①二级科目的设置②三级科目的设置参考文件：财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。
“预交增值税”明细科目，核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。
“未交增值税”明细科目，核算一般纳税人月度终了从“应交增值税”或“预交增值税”明细科目转入当月应交未交、多交或预缴的增值税额，以及当月交纳以前期间未交的增值税额。
“销项税额抵减”，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额；“减免税款”，记录一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额；“转出未交增值税”，记录一般纳税人月度终了转出当月应交未交的增值税额。
2. 一般纳税人增值税账务处理例：某物业公司于2019年12月成立，于2020年8月30日转登记为增值税一般纳税人，2020年9月发生如下业务：开具增值税专用发票，金额为300000元，税额18000元，购买固定资产取得增值转用发票金额120000，税额15600，当月采购部报销差旅费，取得铁路车票，发票票面金额总计为330元，当月支付税控盘技术维护费280元。
①开具增值税专用发票借：银行存款318000贷：主营业务收入 300000应交税费—应交增值税（销项税额）18000②购买固定资产取得增值转用发票借：固定资产120000应交税费-应交增值税（进项税额）15600贷：银行存款 135600同时，借：应交税费-应交增值税（加计抵减）15600*10%=1560贷：营业外收入1560③取得铁路车票借：管理费用302.75应交税费-应交增值税（进项税额）330÷（1+9%）*9%=27.25贷：银行存款 330同时，借：应交税费-应交增值税（加计抵减）27.25*10%=2.73贷：营业外收入④当月支付税控盘技术维护费借：管理费用 280贷：银行存款280借：应交税费—应交增值税（减免税款）280贷：管理费用等280⑤月末结转增值税计算当月应纳增值税：销项税额=18000进项税额=15627.25，加计抵减税额=1560+2.73=1562.72减征税额=2809月应纳增值税=18000-15627.25-1562.72-280=530.03借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）530.03 贷：应交税费—未交增值税 530.0310月2日缴纳9月增值税借：应交税费—未交增值税 530.03贷：银行存款530.03根据《财政部税务总局海关总署公告2019年第39号》：第六条“纳税人购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣。
“营改增”后房地产企业增值税会计处理——以一般纳税人销售自行开发老项目为例
“营改增 ＂后房 地产企业 增值 税会计 处理
以一般纳税人销售 自行开发老项 目为例
澳 门科技 大学商学院 蔡 旺清 宋 宇 江 西财 经大学会 计 学院 蔡 成
准确 把 握经 营 管 理 活动 中的 “营改 增 ”政 策 ， 对 于房 地产 开发企 业至 关重要 ，不仅 能有 效规 避涉 税风 险 ，而且还 可合法 降低运营成本 。本 文依据 “营 改增 ”的一 系列规定 ，结合房地产企业 （一般纳税人 ） 典型业务— —老项 目，探讨 增值税 的会计处 理。
基金项 目 ：本 文系广西高校科 学技 术科研 项 目 （编号 ：ＫＹ２０１５ＹＢ３０７）阶段性研究成果。
５８”新会计（月刊）２０１８年第１期（总１０９期）
Ｐｒａｃｔｉｃｅ ｆｉｅｌｄ·实务 园地
表 （２） 一 般 纳 税 人 和 小 规 模 纳 税 人 收 到 预 收 款 时 其应预缴 的增值税额计算公 式比较
纳税人
般纳
一
税人
公式
备注
适用一般计税法的，
出 估 龉
预收款
．
，，，
适用税率为１１％；
一ｌ＋适用税率或征收率 适用简易计税法的， 来自小规模 纳税人 额
＝
×３％
征收率为５％。
（五 ）会 计 科 目选 用
由于财政部 ２０１６年 ７月 ８日公布 的 《关 于征求 （关于增 值税 会计 处理 的规定 ）意 见 的函 》（以下简 称 “征 收意见 稿 ”）仍存 在诸 多不 完善之 处 ，因此 ， 财政部 又于 ２０１６年 １２月 ３日发布 了 《关 于印发 （增 值税 会计 处理规 定 ）的通知 》（财会 ［２０１６］２２号 ， 以下 简称 “２２号文 件 ”）。与 “征 求 意见 稿 ”相 比， 笔 者认 为 ，“２２号文 件 ”有 两大 亮 点 ：一 是 明确 指 出简易计 税法 和一 般计税 法 ，是 两个 独立 的核算 体 系 ，这 与笔者 观点 相 同 ；二是将 “简 易计 税 ”由原 来 的三 级科 目上升 为二级 科 目，使简 易计 税法 真正 做 到 了名 副 其 实。 房地 产 开发 企 业 （一 般 纳税 人 ） 应设置 的一级会计科 目、二级会 计科 目 （明细科 目 ） 和三级会计 科 目 （专栏 ）见表 （３）。
房地产开发企业预缴增值税会计处理简析
税务园地TAXATION FIELD房地产开发企业预缴增值税会计处理简析杨云天津雍鑫建设开发中心摘要：随着社会经济的发展，原有的税收制度中部分内容已经不再适用，在这种情况下，我国推行了“营改增”政策，该政策的推行是我国原有的增值税方面的问题得到了缓解与改善。
与此同时，也给房地产开发企业的增值税缴纳带来了很大的影响与冲击，为此笔者在结合房地产开发企业的实际情况与工作经验，对房地产开发企业预缴增值税的会计处理问题进行了简要的分析与探讨，望能起到帮助作用。
关键词：房地产开发企业；预缴增值税；会计处理房地产开发企业是我国国民经济的重要来源之一，且随着城市化进程的加快，其所发挥的作用越来越大，与人们的关系越来越密切，因此受到了社会的广泛关注与重视。
我国顺应经济发展的需求推出“营改增”政策后，对房地产开发企业的影响极大，房地产开发企业要想做到更好且可持续发展，就必须要对新政策有深入的了解，并在进行预缴增值税的会计处理时制定合理的措施。
一、房地产开发企业推行“营改增”的重要意义对房地产开发企业实施“营改增”具有重要的作用，笔者结合工作经验与实际情况进行总结，对房地产开发企业推行“营改增”的重要意义如下：其一，房地产开发企业所经营的房地产开发项目不仅周期长，且在建设前会受到审批、申请许可等方面的影响，建设时会受到工程设计、计划变更、实施等因素的影响，建设后会受到价格波动、市场需求、国家政策等影响，这些因素会导致房地产开发企业在进行房地产开发项目时需要较多且复杂的流程，且一旦上述影响过大，会导致房地产开发企业的经济效益降低，甚至受到损失，增加了房地产开发企业的税务负担[1]。
而对房地产开发企业推行“营改增”政策则可以有效的解决上述影响，有效的减轻了房地产开发企业的税务负担，提高了企业的经济收益与竞争力，促进了企业的可持续发展。
其二，房地产开发企业经营的房地产开发项目不仅周期长，且在建设前后与建设过程中都需要投入大量的资金，且回收较慢，这种情况导致了房地产开发企业的资金受到影响，甚至出现资金断条的情况，因此而导致房地产开发企业破产倒闭的情况也时有发生。
房地产企业增值税分录
房地产企业增值税分录房地产企业增值税是指房地产企业在销售商品房时，按照一定比例向国家缴纳的税款。
本文将对房地产企业增值税的相关分录进行解析和说明。
我们需要了解房地产企业增值税的基本概念。
增值税是一种按照销售商品或提供劳务的增值额计算并征收的一种税种。
房地产企业作为一种特殊行业，其销售商品房的增值税税率和计算方法也有一定的特殊性。
一般来说，房地产企业销售商品房时，需要按照销售额的一定比例向国家缴纳增值税。
增值税的计算公式为：销售额× 增值税税率。
其中，销售额为房地产企业销售商品房的总金额，增值税税率为国家规定的税率。
在进行会计分录时，我们需要将房地产企业增值税的相关科目分别进行借贷记账。
具体的分录如下：1. 借：应交增值税贷：销售收入这条分录反映了房地产企业在销售商品房时，应向国家缴纳的增值税款项。
应交增值税是一种负债科目，表示房地产企业需要向国家缴纳的税款。
销售收入是一种收入科目，表示房地产企业通过销售商品房所获得的收入。
2. 借：销售成本贷：库存商品房这条分录反映了房地产企业销售商品房时，将销售成本从库存商品房中转出。
销售成本是一种费用科目，表示房地产企业销售商品房所发生的成本，包括土地成本、建设成本、销售费用等。
库存商品房是一种资产科目，表示房地产企业尚未出售的商品房。
3. 借：应交税费贷：应付账款这条分录反映了房地产企业在销售商品房时，需要向国家缴纳的税费。
应交税费是一种负债科目，表示房地产企业需要向国家缴纳的各项税费。
应付账款是一种负债科目，表示房地产企业尚未支付的各项应付款项。
通过以上的分录，我们可以清楚地看到房地产企业在销售商品房时，所产生的增值税相关的会计分录。
这些分录反映了房地产企业在销售商品房过程中的财务情况，有助于企业进行财务管理和决策。
需要注意的是，以上的分录只是一种基本情况，实际的会计处理可能会因企业的具体情况而有所不同。
房地产企业在进行会计处理时，应遵循国家财务会计准则和税收法规的规定，确保会计处理的准确性和合规性。
会计经验：主营房地产业务企业土地增值税的会计处理
主营房地产业务企业土地增值税的会计处理
税法规定，对主营房地产业务的企业，在房地产项目开发中，已发生的不动产销售收入和收到房地产的预收帐款时，按规定预征土地增值税，项目完全开发完成后再进行清算。
1.发生销售不动产和收到预收帐款时，按预征率计算出应缴土地增值税时，编制会计分录
借：主营业务税金及附加
贷：应交税金应交土地增值税
预缴税款时，编制会计分录
借：应交税金应交土地增值税
贷：银行存款
2.项目竣工结算，按土地增值税的规定计算出实际应缴纳的土地增值税时，对比已预提的土地增值税，并进行调整。
（1）预提数大于实际数时，编制会计分录
借：主营业务税金及附加（红字，差额）
贷：应交税金应交土地增值税（红字，差额）
反之，编制会计分录
借：主营业务税金及附加（蓝字，差额）
贷：应交税金应交土地增值税（蓝字，差额）
调整后的贷方发生额与借方发生额对比的差额，作为办理退补税款的依据。
（2）缴纳税款时，编制会计分录
借：应交税金应交土地增值税
贷：银行存款
（3）税务机关退还税款时，编制会计分录
借：银行存款
贷：应交税金应交土地增值税
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。
诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。
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房地产企业增值税预缴与抵减的涉税处理
房地产企业增值税预缴与抵减的涉税处理导言：“营改增后，房地产企业不再将收到预收款的当天确定为增值税纳税义务发生时间，只须在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，待纳税义务发生时间计算应纳税额，抵减预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。
本文对新政下房地产企业增值税预缴与抵减的涉税处理做出分析。
”一、房地产企业增值税预缴的政策分析营业税时代，房地产企业营业税的纳税义务发生时间有别于其他一般行业的规定。
《营业税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局第52号令)规定，采用预收款方式销售不动产的，收到预收款的当天即为纳税义务发生时间。
营改增后，《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016]36号，以下简称36号文)中，不再将收到预收款的当天确定为房地产企业销售其所开发的房地产项目的纳税义务发生时间，而是规定:“在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税”。
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016年第18号，以下简称18号公告)明确了房地产企业中的一般纳税人预缴增值税的计算公式:应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%。
这样实施预缴制后，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间，原因大致有两个。
第一，避免进项税额与销项税额在时间上的“错配”。
增值税是一种“链条税”。
一般情况下，上游的“销项税额”就是下游所取得的“进项税额”，下游的“销项税额”抵扣从上游取得的“进项税额”后仍有余额的，才需要实际缴纳税款，以此类推，环环相扣，直至最终。
因房地产开发企业的“生产周期”一般都比较长，且资金投入巨大，现在一般都实行预售制度，以利于企业投入资金的及时回笼、周转与利用。
如果将收到预收款的当天确定为纳税义务发生时间，在这个阶段，可能因为大部分的进项税额未能取得，可能造成房地产企业前期须缴纳大量的税款，而后期又有大量的进项税额得不到抵扣;也可能因为已取得大量的进项税额，在冲抵完销项税额后，就无税可纳，会造成前期无可入库税款，后期无可抵扣进项的情况。
房地产企业预缴增值税的会计账务处理
如股东以土地出资，应作为无形资产进行核算。
（３）资本溢余：
借：银行存款
贷：实收资本
资本公积
（４）缴纳印花税：
借：税金及附加
贷：应交税费——应交印花税
借：应交税费——应交印花税
贷：银行存款
２．拿地阶段：
（１）支付土地出让金：
借：开发成本——房屋开发成本——ＸＸ项目——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金
根据相关规定，房地产企业预缴增值税时，除了增值税本身外，还需要计提增值税的附加税，如城建税、教育费附加等。这些附加税是根据实际缴纳的增值税额来计算的，因此，在预缴增值税时，需要将这些附加税一并计提。
此外，房地产企业在预缴增值税时，还需要计提土地增值税等其他相关税费。这些措施有助于规范房地产行业的税收秩序，促进其健康发展。
贷：银行存款
（２）缴纳契税：
借：开发成本——房屋开发成本——ＸＸ项目——土地征用及拆迁补偿费——契税
贷：银行存款
（３）缴纳大配套费：
借：开发成本——房屋开发成本——ＸＸ项目——土地征用及拆迁补偿费——配套费
贷：银行存款
３．开发阶段
以支付工程款为例：
借：开发成本——房屋开发成本——ＸＸ项目——建筑安装工程费——土建工程
房地产企业预缴增值税的会计账务处理
一、房地产企业预缴增值税的账务处理
借：应交税费——应交增值税（预缴增值税）
贷：银行存款
二、房地产开发各阶段会计核算要怎么做？
１．设立阶段：
（１）货币资金出资：
借：银行存款贷：实收资本／股本 Nhomakorabea（２）实物出资：
借：固定资产／无形资产／原材料
应交税费——应交增值税（进项税额）
房地产开发企业增值税会计处理案例分析
房地产开发企业增值税会计处理案例分析
作为房地产开发企业，增值税的会计处理是非常重要的。
以下是一个房地产开发企业增值税会计处理案例分析。
1.案例分析
某房地产开发企业在一年内完成了多个房地产项目的开发和销售。
其中，项目一销售了100套房屋，每套房屋的销售价格为100万元，项目二销售了50套房屋，每套房屋的销售价格为150万元。
该企业缴纳的增值税税率为11%。
2.会计处理
增值税的会计处理步骤如下：
2.1 按照销售额计算销售额和增值税
项目一的销售额为100万×100套=10000万元，增值税为10000万元×11%=1100万元。
2.2 记录销售收入
借：应收账款 17500万元
贷：销售收入（计入当期利润） 17500万元
2.3 记录增值税
借：增值税进项 935万元
贷：应交增值税 935万元
借：应交增值税 1925万元（1100万元+825万元）
贷：税金及附加（计入当期利润） 1925万元
2.5 记录应收账款
3.财务分析
通过增值税会计处理后，该房地产开发企业的当期利润为销售收入减去应纳税额，即17500万元-1925万元=15575万元。
同时，该企业还应关注增值税纳税申报表的填报和缴纳以及应收账款的催收等事项，以确保财务状况的稳定和正常运营。
房地产开发企业增值税销项税额抵减会计处理方法探讨
推荐RECOMMEND房地产开发企业增值税销项税额抵减会计处理方法探讨姚玉蝶南通开放大学摘要：营改增对房地产开发企业带来了巨大的影响，很多地方都出现了变化，在进行会计处理的过程之中需要进行改变。
在文中则主要就根据营改增带来的变化，结合房地产企业实际情况，探讨了房地产开发企业增值税销项税额抵减会计处理方法。
关键词：营改增；房地产开发企业；增值税销项税额营改增后，房地产开发企业由过去的价内税营业税改为价外税增值税，会计和税法对增值税销项税额的计算规定和处理方法不同，导致会计上的主营业务收入和主营业务成本与税法上应税收入和计税成本产生较大的差异，这种差异主要体现在会计上确认并计量了土地出让金的销项税额抵减，以及相应的会计处理。
一、税法规定(一)增值税《国家税务总局公告2016年第18号》规定，房地产开发企业采用一般计税方法计税时计算的销售额，等于取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额。
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定，政府出让土地使用权免征增值税，因此可以推算出：增值税应税收入=房款总额-增值税销项税额-当期允许扣除的土地价款可以看出，房地产开发企业的销项税额计算与其他行业不一致，差额部分为扣减的土地价款部分“所包含的销项税额”。
(二)土地增值税营业税时代，土地增值税应税收入是房地产开发企业收到的房款总额。
《国家税务总局公告2016年第70号》规定，一般纳税人房地产开发企业核算的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。
因此，营改增后，土地增值税应税收入为：土地增值税应税收入=房款总额-增值税销项税额=增值税应税收入+当期允许扣除的土地价款二、会计规定《关于印发<增值税会计处理规定>的通知》(财会[2016]22号)规定，增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“销项税额抵减”二级科目，通过该科目核算按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额。
房地产企业会计核算及涉税处理
房地产企业会计核算及涉税处理引言房地产行业作为我国经济的支柱产业之一，对于房地产企业的会计核算和涉税处理具有重要意义。
房地产企业需要根据国家的相关法律法规，正确处理会计核算和涉税事务，确保企业的合规经营和可持续发展。
本文将从房地产企业的会计核算流程、相关涉税政策和案例分析等方面，对房地产企业的会计核算及涉税处理进行探讨。
会计核算流程房地产企业的会计核算涉及多个环节，包括凭证的录入、账务的处理、财务报表的编制等。
下面将详细介绍房地产企业的会计核算流程：1.凭证的录入–房地产企业的凭证主要包括原始凭证和业务凭证。
原始凭证是房地产企业日常经营活动的原始记录，如收据、发票等；业务凭证是基于原始凭证进行汇总和处理，包括采购凭证、销售凭证等。
–凭证的录入应采用凭证字、凭证号、凭证日期、科目名称、借贷方向和金额等要素，确保凭证的完整性和准确性。
2.账务的处理–凭证录入后，需要进行账务的处理，包括账户的借贷记账和科目的分析归类。
房地产企业的主要账户包括现金账户、银行存款账户、应收账款、应付账款等。
–科目的分析归类应按照相关会计准则和税法规定进行，确保账务的真实性和可靠性。
3.财务报表的编制–房地产企业在每个会计期间结束后，需要编制财务报表，以反映企业的财务状况和经营成果。
主要的财务报表包括资产负债表、利润表和现金流量表。
–财务报表的编制应符合国家的相关规定和会计准则，确保报表的准确性和一致性。
相关涉税政策房地产企业的涉税处理需要符合国家的相关税收政策和法规。
下面将介绍房地产企业常见的涉税政策：1.增值税政策–房地产企业在销售房地产时，需要按照国家的增值税政策进行缴税。
根据政策规定，房地产企业的销售额应纳入增值税，但可以扣除相应的进项税额。
2.印花税政策–房地产企业在购买或者转让房地产时，需按照国家的印花税政策进行纳税。
根据政策规定，购买房地产需要缴纳印花税，并按照房屋的价值进行计算。
3.企业所得税政策–房地产企业的经营所得需要按照国家的企业所得税政策进行纳税。
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理营改增之后，房地产业缴纳的流转税由价内的营业税变成了价外的增值税，确认收入的时间和金额也发现了变化，本文梳理了房地产企业在预售阶段所涉及的增值税、土地增值税和企业所得税等三大税种预缴税务处理，并以简单的案例对会计处理进行了说明。
一、增值税按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。
二、土地增值税土地增值税暂行条件实施细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省（自治区、直辖市）确定。
同时根据16年70号公告，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
所以土地增值税预征的计征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的，同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。
三、企业所得税根据31号文，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
而收入确认的金额和时间上，根据不同销售方式有所不同：（一）一次性全额收款方式企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
这种方式下，预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的，企业应当确认企业所得税预计毛利。
这种方式下企业所得税确认收入的时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间，所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款。
（二）分期收款方式企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
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房地产企业增值税会计处理
随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。
增值税区分一般计税方法和简易计税方法。
本文结合现行房地产企业增值税相关政策及《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号），对房地产公司一般计税方法下增值税的日常会计核算分析如下：
一、预交增值税的会计处理。
根据《国家税务总局关于发布〈房地产
开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。
计算方法为:应预缴税款=预收款÷(1+适用税率)×3%。
举例：某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。
2018年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,200.00万元。
诚意金不预缴增值税，预收房款应预缴税款=2,200.00÷(1+10%)*3%=60.00万元，账务处理如下:
(1)收到诚意金
借：银行存款100
贷：其他应付款100
(2)收到预收款
借：银行存款2,200
贷：预收账款2,200
(3)预缴增值税
借：应交税费-预交增值税60
贷：银行存款60
二、土地价款抵扣的会计处理。
根据《营业税改征增值税试点有关
事项的规定》（财税〔2016〕36号）的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
《财政部、国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定:向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)。
当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供
销售建筑面积)×支付的土地价款。
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期
进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价
结算的配套公共设施的建筑面积。
举例：假设上述房地产开发公司2019年4月5日房屋交付，则发生增值
税纳税义务，应确认增值税应税收入价税合计8,720.00万元，销项税额
=8,720.00÷(1+9%)*9%=720.00万元，按照已销售房地产项目建筑面积占房地
产项目可供销售建筑面积的比例，假设计算本期应允许扣除的土地成本为2180.00万元，土地价款抵扣增值税金额=2180.00÷(1+9%)*9%=180.00万元，当月实际销项税额=720-180.00=540万元，认证应抵扣的进项税额为450.00
万元，当月应交增值税=540.00-450.00=90万元，扣除已预缴增值税60万元，当月未交增值税余额=90.00-60.00=30万元。
账务处理如下:
第一步：确认收入及销项税额
借：预收账款8,720
贷：主营业务收入8,000
应交税费-应交增值税-销项税额720
第二步：土地价款抵扣增值税
借：应交税费--应交增值税-销项税额抵减180
贷：主营业务成本180
第三步：转出当月未交增值税
借：应交税费-应交增值税-转出未交增值税90
贷：应交税费-未交增值税90
第四步：将预缴增值税转入未交增值税
借：应交税费-未交增值税60
贷：应交税费-预交增值税60
第五步：次月缴纳税金时
借：应交税费-未交增值税30
贷：银行存款30
来源：中汇武汉税务师事务所十堰所。