区域市场分析

区域市场供应与成交分析
成交分类情况-面积
•80-90平米户型成交量最高，成交单价趋低
8月东西湖区成交中80-90平米户型依旧是成交的主力户型，基本多全部来源于沿海赛 洛城二期的成交，另外由于亿达华庭的成交，使得90-100平米户型成交所占比例大幅 度上升，而120-130平米户型的成交则主要来源于亿达华庭和万科西半岛。
区域市场供应与成交分析
成交分类情况-户型量价比
•二房及三房成交量主导，价格相对稳定
在成交量上，两房产品成交所占比重迅速下降， 三房成交所占比重上升。
在成交价格上，四房及以上户型价格表现得较为 坚挺，两房和三房户型价格相对较为稳定。
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区域市场供应成交分析总结
序号
指标
区域市场特征
1 供应与成交 供应与成交量持续低迷
•区域市场的供应与成交双双低迷； •小二房成为区域近期的主要流量型产品。
区域市场产品余量
区域市场产品余量分析
成交分类情况-整体供应存量比
•二房及三房的库存率较高
二房、三房产品均有大量供应，去化上也集中在这部分产品上，其中二房、 三房产品的去化所占比例分别为53.46%和41.94%。
区域市场产品余量分析
区域市场分析
供应与成交
区域市场供应与成交分析
整体供应量情况
•08年中除7月供应量较大外，其它各月供应量同比下滑严重
8月区域新增供应量为6.4万平方米，同比下降36.78％，环比下降67.74％，截止8月，区 域2008年累计供应量为50.9941万平方米，为去年同期水平的57.12％。
区域市场供应与成交分析
整体成交量情况
•进入08年后区域成交量持续低迷
8月区域成交量为4.35万平方米，同比下降73.23％，环比下降38.21％，07年7、8月 份处于市场膨胀性上升阶段，市场供求双方均处于火热状态，呈现淡季不淡的势 态，相比目前供求双方的冷淡局面，成交上呈现出大副下降的局面。截止8月，2008 年成交总量为31.99万平方米，为去年同期水平的41.48％。
区域市场供应与成交分析
整体成交价格情况
•在量跌的背景下，所成交的价格短暂趋升
8月区域成交均价为4397元/平方米，同比上升21.06％，环比上升5.77％。 价格的环比上升缘于沿海赛洛城二期普通住宅产品成交所占比重的下降及亿达华庭成交 信息的延迟，两个项目8月分别成交142套和139套，成交分别为3611元/平方米和4851元/ 平方米，另外西半岛成交48套，其次是常青花园、金珠港湾二期及翠堤春晓，均成交10 余套，区域其他项目的成交量依旧处于个位数。
•120-130正三房的去化率最高，大三房去化阻力较大
三房则主要分布在110-120、120-130、130-140平方米三个面积段。8月三房成交 所占比例大幅上升,总共成交182套,其中120-130户型成交96套,占三房成交比重的 52.75%.
区域市场分析
成交分类情况-四房存量比
•四房去化非常缓慢，余量率较高
无论从供应还是成交上讲，4房产品相对较少，目前主要存在于银湖翡翠5月推 出的7、10、11三栋楼之中，其去化非常缓慢。
区域市场分析
成交分类情况-其它户型存量比
•别墅及复式绝对数量值小，余量率高
其它类型产品主要包括的是别墅及复式，其中180平方米以上产品其本上为别 墅，目前主要存在于金银湖·别墅、沿海赛洛城之中。其去化很慢。
产品余量分析总结
序号
指标
区域市场特征
自身项目情况
1 总体余量
二房与三房的去化和余量 皆占大头
二房与三房为主力配比，余量也最多
2
80-90二房的余量少于90100二房
本案二房以90-100为多
3 分户型余量 120平米以上三房存量较多 本案三房余量多集中于120以上单元
4
区域内四房余量较大
本案近一半的复式单元余量
•二房、三房为主要余量产品； •在各户型中，面积较大的皆成为了主要余量， 如：90平米以上二房、120平米以上三房。
自身项目情况 进入08年以来，去化量大幅减低
2 户型量价
3
80-90二房、90-100二房、 本案多数余量产品与区域畅销产品不匹
120-130三房成为区域的绝 配，仅有主力的90-100二房在区域畅销
对成交产品
产品区间内；
80-90二房已变为流量型产 品，其均价同比其他户型 最低
本案二房产品均价最高，与区域主流行 情有一定差距
成交分类情况-二房存量比
•小于90平米以下的二房去化率明显高于90-100的舒适性二房
在两房产品种，主要集中于80-90平米及90-100平米户型，其中80-90平米户 型多来源于沿海赛洛城二期，截止8月底沿海80-90平方米二房产品剩余不足 400套。
区域市场产品余量分析
成交分类情况-三房存量比