20140710_南宁_华润二十四城_商业调研_市场底商物业调研分析

华凯逸悦豪庭 南宁市青秀区凤岭北百花岭路18号 200亩 600000㎡ 1.5万㎡ 85-110㎡
二期项目沿街底商
一层均价2.5—3.5万/㎡，二层1.1万/㎡
入驻业态
目前为二期商业销售阶段，还未有商家 进驻
项目商业规划
项目在售二期住宅及商业物业，其中商业规划为沿街商铺； 小区入口处右侧为社区底商主力铺，为两条道路交汇处，昭示性好，人流量大，商业价值相对较高，价格为 3.8万/㎡去项目商业最高价格，主要引进银行及中型商场； 沿百花岭路底商价格在2.5万-3万之间，为骑楼设计，主要规划为社区配套型商业，如餐饮、便利店等；
典型项目街铺分布
荣和山水绿城 荣和MOCO天街 霖峰壹号 保利童心缘 德利AICC 荣和大地天街 龙光水悦龙湾 保利城 华凯逸悦豪庭
龙光普罗旺斯
南宁市商业销售总体情况
南宁商铺销售前十名项目分析
项目周边竞品商业情况分析 本项目商铺产品相关建议
典型项目选取
典型项目分析
【典型项目1——保利童心缘】主要为社区型底商，“0型”商业规划， 三面沿 街，较易形成街区街区氛围，价格也占有较大优势
315
9 9 2 918
34.31%
0.98% 0.98% 0.22% 100%
14918
450 466 80 47088
517671212
20527654 25120082 5446828 1160493784
34701
45617 53905 68085 24645
50000-60000
60000以上 合计
项目 地址 总占地 霖峰一号 青秀区凤岭北佛子岭路和凤凰岭路 交叉口 227.25亩
总建面
商业体量 商铺主力面积
837774.7㎡
8万㎡ 49—106㎡
商业类型
国际风情商业街区
3#外铺：5万/㎡（6.5-6.9米，含
售价
夹层）；内铺一层5万/㎡，二层价 格3.5万/㎡（含夹层） 涵盖购物、餐饮、旅游、娱乐、文
商铺公摊
Hale Waihona Puke Baidu
商铺指标
南街主要为一 层商铺，局部 二层；北街为 二层商铺
3.5—5
3.5-4
23㎡—219㎡，主 要集中在65-120㎡ 之间
3.5-8.6
3.65-17.1
南街商铺平面示意图（标注颜色部分为已出租商铺）
【典型项目3——华凯逸悦豪庭】
项目 地址 总占地 总建面 商业体量 商铺主力面积 类型 售价
东面幸福生活街区：以 满足生活、工作所需的便 民店为主，如超市、水果 店、蛋糕店、餐饮店、复 印店、迷你4s店、数码体 验店等； （项目主入口位置，面对 城市中轴大道——枫林 路，社区人群出入频繁， 人流量多。） 西面娱乐风情后街：以 休闲式的情趣店面为主， 如咖啡厅、小酒吧、桌游 吧等。 （位于社区的后街，紧邻 规划路，人流量少。）
4#
1F、2F商业
5# 6#
项目产品规划
项目商业面积以中小型的产品为主，总价低风险可控，同时公摊较少，对于投资或自用客户而言均
具备较高价值；
商业石材外立面，具备高端商业形象及品质； 每间商铺设置烟道，适合多种业态经营
楼层 一层层高（m） 二层层高（m） 面积（㎡） 开间（m） 进深（m） 商铺公摊 是否骑楼
系列1, 2013 上半年, 242253.39
2014年上半年取得预售证的 商业面积共260131㎡，环 比下降约2%，即5773㎡
系列1, 2013上 系列1, 2013下 2013-2014 上半年商业签约量情况（㎡） 半年, 97030 半年, 96202
系列1, 2014年 1-5月, 47088
2014年1-5月份签约成交的 商业面积共47088㎡，同比 下降51%
南宁市商业销售总体情况
南宁商铺销售前十名项目分析 项目周边竞品商业情况分析 本项目商铺产品相关建议
总体商业供需情况
成交商业情况
商业成交单价区间分布（仅为商铺签约统计）
2013年全年商铺物业签约单价仍以25000元/㎡以下为主，30000-50000元/㎡ 单价区间的签约量也较为显眼。 2013年商业物业成交单价区间分布
销售套数(套) 171 180 374 90 281 66 83 44 75 106
销售套数(套) 118 96 20 50 127 45 67 90 29 21
大和平商贸批发城 龙光普罗旺斯 南宁青秀万达广场 荣和山水绿城 大嘉汇东城 龙光水悦龙湾 荣和MOCO社区 德利东盟国际文化广场 华凯逸悦豪庭 保利城
项目还配置1700㎡农贸市场
双向四车主干道
民族大道
项目产品规划分析
项目产品以85-110㎡商铺为主，但由于为骑楼设计，公摊较大，其中一层公摊为30%，二层公摊为33%； 除主力铺外，每间商铺设置烟道，适合多种业态经营； 目前小面积产品基本销售完毕，大面积产品销售较为缓慢；
楼层 商铺指标 2层
南宁市在售商业市场调研分析
南宁市商业物业销售总体情况 南宁商铺销售前十名项目分析 项目周边竞品商业情况分析 本项目商铺产品相关建议
南宁市商业销售总体情况
南宁商铺销售前十名项目分析 项目周边竞品商业情况分析 本项目商铺产品相关建议
总体商业供需情况
成交商业情况
南宁市商业供需情况
系列1, 2013 2013-2014上半年商业预售量情况（㎡） 下半年, 265773.7 系列1, 2014 年1-6月, 260131
整体商业市场总结
南宁市商业整体供需维持较为平稳，但在14年上半年有所下
滑；
南宁商业物业的成交均价在20000-30000元/㎡左右， 高价商业成交量较少。
南宁市商业销售总体情况
南宁商铺销售前十名项目分析
项目周边竞品商业情况分析 本项目商铺产品相关建议
典型项目选取
典型项目分析
典型项目选取原则
选取2013年至2014年上半年南宁市商铺成交金额前十项目，剔除大和平集中 商业、建材、商贸批发等项目外，选取近两年来表现比较活跃、较为典型的项 目进行分析。
南宁青秀万达广场 荣和山水绿城 大嘉汇东城 荣和大地 德利东盟国际文化广场 保利童心缘 阳光新城·蓝波湾 汇东郦城 文莱园区 万昌邕江明珠 2013年商铺销售金额前10排名 销售金额(万元) 销售面积(平米) 113252 26080 96308 21596 31833 16686 29954 5745 18897 8289 15371 5403 13536 6248 12635 4184 12360 3599 10219 4607 2014上半年商铺销售金额前10排名 销售金额(万元) 销售面积(平米) 14475 4183 11673 4224 11061 3145 10375 2998 9602 4880 8605 2702 8542 3856 7345 3117 4935 2702 4324 1296
北面便捷购物街 区：以一站式的购物 体验店为主，如品牌 服饰店、饰品店等。 （临近荣和商业地 块，面向东站，迎接 通过高铁往来的高端 人群。）
1#
1F商业
2#
N
3#
南面休闲体验街 区：以休闲式的体验 店为主，如摄影馆、 按摩、护理等； (面向云景路，能吸 引到片区其他项目的 人群及途径片区的人 群。）
项目商业规划
项目规划为南街和北街两条商业街，均为沿街底商； 故价格更高，销售价格在3.5—4.5万/㎡之间，目前南街商铺已基础出租完毕，为带租约商铺； 北街为临街商铺，均为两层商铺，价格在3.5—4.5万/㎡之间。 北街商铺
其中南街为骑楼设计，出端头位为两层，其余均为一层；由于位于项目车行主入口，车流人流主要从南街经过，
外铺一层 （中间设 夹层） 内铺一层
外铺
内铺
项目产品规划分析
一层平面示意图
商铺指标 销售动态 持销：3# 商铺内铺 余货 预约：5#
楼层
3#外铺2层，内铺3层
二层平面示意图
层高（m）
6.5—6.9m 面积区间在45--394㎡之 间，主力面积区间段为 49—106㎡ 4 8.4—13
面积（㎡） 开间（m） 进深（m）
商铺指标 2层
38.873.8-5.4米之 3.2-5.1米， 188.96㎡不 间，主力层高 平均4.0米左 等，主要在 集中在平均在 右 50-80㎡面积 4.2米左右 段
3.315.77
7.0213.22
一层2-3%； 二层25— 30%
否
【典型项目2——荣和大地】大型纯熟社区、以社区内两条主干道设置沿街商铺，主 要以引进“北京华联”商超作为商铺的招商策略，业态以满足居民生活所需的社区 配套为主
业态规划
化、教育、休闲、城市艺术等八大 主题业态
项目商业规划
项目规划为主题风情商业步行街，主要分为内外铺形式对外销售； 目前在售的3#，外铺为夹层单位，整体均价5万/㎡；内铺一层均价5万/㎡，二层为夹层单位，整体 均价为3.5万/㎡
商业街内外铺示意图 内铺二 （中间设 夹层）
2# 1#
3# 5#
北街
南街
南街商铺
项目产品规划分析
项目产品面积跨度较大，主力区间为65-120㎡之间； 南街沿街底商以餐饮、宠物店、便利店及地产中介公司为主，主要为社区便民服务；北街则以打造 时尚休闲的主题街区为主，主要咖啡厅、面包店、化妆品店类业态
楼层
一层层高 （m ）
二层层高（m）
面积（㎡）
开间（m）
进深（m）
项目 地址 总占地 总建面 商业体量 商铺主力面积 类型 售价 荣和大地 南宁市青秀区凤凰岭路1号 900亩 1500000㎡ 1.1万㎡ 65-120㎡
沿街底商
荣和大地
南街商铺均价约3.5—4.5万/㎡； 北街商铺均价约2.5—3.5万/㎡ 引进北京华联超市、农行及建行；
入驻业态
沿街底商以餐饮、宠物店、便利店 及地产中介公司为主
商业成交单价区间分布（仅为商铺签约统计）
2014年1-5月份商铺物业签约单价主要以40000元/㎡以下为主，40000元/㎡单 价以上的签约量呈比较明显的下降趋势。 2014年1-5月商业物业成交单价区间分布
价格区间 （元/㎡） 15000以下 15000-20000 20000-25000 25000-30000 30000-40000 40000-50000 套数 签约量（套） 102 124 236 121 占比 11.11% 13.51% 25.71% 13.18% 面积（㎡） 7321 6558 11078 6217 金额（元） 均价（元/㎡） 58227625 112801678 251253426 169445279 7954 17201 22680 27255
三层平面示意图
【典型项目5——荣和MOCO天街】主要以小体量集中商业+社区底商的形式，首 层、二层商业系统通过外廊、挑廊、连廊、垂直交通形成丰富的商业体系，较易 形成街区街区氛围，且周边缺乏此类物业，具有稀缺性。
价格区间 （元/㎡） 15000以下 15000-20000 20000-25000 25000-30000 30000-40000 40000-50000 50000-60000 60000以上 合计 套数 签约量（套） 578 405 528 255 397 490 63 70 2786 占比 20.75% 14.54% 18.95% 9.15% 14.25% 17.59% 2.26% 2.51% 100% 面积（㎡） 42695 31763 23975 13027 24159 49258 4666 3687 193230 金额（元） 均价（元/㎡） 442635691 541986060 534290865 359113772 842466032 2248987993 255043822 297938710 5522462945 10367 17063 22285 27566 34872 45657 54655 80808 28580
项目 地址 总占地 总建面 商业体量 商铺主力面积 类型 售价 保利童心缘 南宁市青秀区凤岭北枫林路西侧 52.98亩 141278㎡ 1.5万㎡ 50-80㎡
沿街底商
一层均价3.6万/㎡，二层1.7万/㎡
入驻业态
餐饮店、银行、便利店、地产中介
项目商业规划
依据商业每一段的属性，将社区分为4大主题街区。
一层层高（m） 二层层高（m） 面积（㎡） 开间（m） 进深（m） 商铺公摊 30—140㎡不 等，主力面积 4.7-7.8 区间为85-110 ㎡之间
4.5-6.85
5.5
6.8-12.3
一层30%， 二层33%
商铺平面示意图
【典型项目4——霖峰一号】以“10万平米国际风情商业街”的概念进行炒作推广， 前期以开发商关系户购买为主