农村集体建设用地建设租赁性住房问题研究
利用集体建设用地建设租赁住房试点方案
利用集体建设用地建设租赁住房试点方案在国家大力倡导优化住房供给结构、稳定房地产市场的背景下，利用集体建设用地建设租赁住房试点正成为一个备受关注的话题。
为了更好地推动这一试点工作的开展，进行规范统一，制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。
该方案在区域、使用范围等方面做出明确规定，以期能有效解决人们住房问题，推动城市经济发展。
一、试点范围该试点方案适用于中央预算内的重点支持城市以及符合条件的其他城市。
试点城市要结合实际情况，合理确定试点范围，积极引导各类房地产企业参与其中。
同时，试点项目的选址应当考虑城市发展规划，合理布局，确保租赁住房的供需平衡。
二、土地供应试点城市应当根据租赁住房发展需求，合理划定用地范围。
在土地供应方面，可以通过土地流转、政府购买、合作开发等方式进行，鼓励和支持各类房地产企业积极参与租赁住房项目的建设。
土地使用权出让金可以根据实际情况，减免或分期支付。
三、租赁住房建设试点城市应当按照规划和设计标准，积极推进租赁住房项目的建设。
租赁住房的布局应当满足不同人群的需求，包括但不限于青年人才、外来务工人员、毕业生等。
在建设中，要注重配套设施的完善，例如公共交通、商业设施、医疗教育等，以提高租赁住房的居住舒适度。
四、租赁管理租赁住房的管理应当按照相关法律法规进行规范。
试点城市要建立健全租赁住房的登记制度，确保租赁关系的合法性和稳定性。
同时，要建立有效的租金监测和调控机制，合理确定租金水平，并在租赁合同中做出明确规定。
对于违反租赁合同的行为，应当及时采取相应的法律措施进行处理。
五、资金支持中央财政将通过各类资金渠道，向试点城市提供资金支持，以保证租赁住房项目的顺利进行。
同时，各级政府还可以通过优惠政策、税收减免等方式，鼓励社会资本的参与。
试点城市要建立资金使用的审计监督制度，确保资金使用的透明和规范。
六、试点评估试点城市应当定期进行绩效评估，总结经验，发现问题，并及时进行调整和改进。
集体用地建设租赁住房项目的开发运营模式比较
C o n s t r u c t i o n S t a n d a r d i z a t i o n/建设标准化集体用地建设租赁住房项目的幵发运营模式比较宋羽，黄新晖(福建农林大学，福建福州350002)摘要：本文考察了福州、厦门两个集体用地建设租赁住房试点城市的三个典型案例，对集体用地公开拍卖、村企合作、村集体自建等三种开发模式进行了梳理和比较，对比分析了项目资金来源、运营以及收益分配方式，从而对试点方案的优化提出建议。
关键词：集体用地；租赁住房；建设；运营模式2017年，原国土资源部、住房和城乡建设部联 合颁布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，到2019年先后确定了北京、上海、厦门、福州等18 个试点城市。
目前，多个地区集体用地建设租赁住房 试点方案已启动实施，相关政策也逐步在实践中落地。
通过建设租赁住房推动集体建设用地入市，既有利于 解决当前城市人口住房紧张问题，又可实现农村土地 资产价值和农民增收，是推动城乡融合发展的重要举 措。
现有试点方案主要通过村级自主开发、村企合作 开发和政府主导开发等模式推动集体土地入市，而租 赁住房项目的运营模式也可细分为政府主导、企业承 租以及B0T模式等。
结合地方经济水平、集体经济 组织能力和市场发展程度的差异，集体用地建设租赁 住房需要因地制宜地选择匹配的幵发和运营模式。
现 有研究中集体用地建设租赁住房的各方主体、幵发运 营模式和收益分配方面的研究尚有不足。
本文通过试 点项目实地调研和集体走访调查，考察了福州、厦门 两个试点城市的3个典型案例，分析并比较各试点在 集体用地入市模式、项目建设、资金筹集、项目运营 和收益分配方面的具体做法，针对集体用地建设租赁 住房存在的问题，提出政策建议，以期推动相关政策 进一步完善，对试点方案的优化和模式推广提供借鉴。
1福州市仓山区联建村项目1.1项目概况福州市仓山区联建村项目面积1.58 hm2,原为 用于出租经营村集体自建厂房。
关于农村乱占耕地建房问题的探讨
关于农村乱占耕地建房问题的探讨发布时间：2022-08-05T05:50:42.795Z 来源：《城镇建设》2022年第3月第6期作者：覃永祥[导读] 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，党中央、国务院高度重视耕地保护工作，２０２０年７月，自然资源部、农业农村部发布《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》覃永祥陆川县马坡镇乡村建设综合服务中心广西玉林 537000摘要：十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，党中央、国务院高度重视耕地保护工作，２０２０年７月，自然资源部、农业农村部发布《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》，要求各地深刻认识耕地保护的极端重要性，要完善土地执法监管体制机制，务必坚决遏制新增农村乱占耕地建房行为。
２０２０年底，总书记在中央农村工作会议上强调，要严防死守１８亿亩耕地红线，采取长牙齿的硬措施，落实最严格的耕地保护制度。
从全国国土空间规划工作布局来看，按照永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界的优先顺序划定三条控制线，做到现状耕地应保尽保、应划尽划，进一步凸显耕地保护的国策地位。
关键词：农村；乱占耕地；建房问题；引言整治乱占耕地建房工作主要是为了提高土地使用效率，改善人居生态环境，提高人们的生活水平，实现土地资源有效利用，实现经济效益和社会效益共同提升。
1乱占耕地建房特点乱占耕地建房现状以住宅类为主，多为村民未经审批，擅自占用耕地建造住宅或附属建筑，普遍存在超过宅基地面积标准建房的情况，且因点多面广、分布零散，造成道路交通等基础设施投入多，该类图斑面积占比79.3%;公共管理服务类是村集体占用耕地建造文化广场（礼堂）、办公用房等公共建筑，面积占比8.9%;产业类为企业以租代征违法占用耕地，违规建盖厂房及配套设施从事生产经营活动，多数属招商引资项目，面积占比11.8%。
应强调的是，农村乱占耕地建房属于违法行为，《土地管理法》对此类违法行为作出责令退还、限期拆除的规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
利用集体建设用地建设租赁住房试点工作实施方案
利用集体建设用地建设租赁住房试点工作实施方案为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建租购并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，依据《国土资源部住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号），结合我市实际，制定本方案。
一、指导思想和基本原则指导思想（一）根据党的十九大会议精神，深化农村集体产权制度改革，保障农民财产权益，壮大集体经济，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，准确把握住房的居住属性，以构建城乡统一的建设用地市场为主要目标，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系，健全房地产市场平稳健康发展长效机制，让全体人民住有所居。
（二）基本原则尊重农民意愿，维护农民权益。
利用集体建设用地建设租赁住房（以下简称“集体租赁住房”），要切实尊重农民意愿，确保集体经济组织自愿实施、自主运作，使农民和农村集体通过出租房屋获得长期稳定收益，分享城乡统筹发展成果。
把握改革方向，提高服务效能。
坚持市场经济方向，发挥市场配置资源的决定性作用，落实“放管服”要求，优化审批流程，提高办事效率。
规范有序，审慎稳妥,封闭运行。
严格区别于小产权房，集体租赁住房从源头开始符合规划、完备各项手续、受不动产登记保护。
审慎稳妥推进试点，保持平稳有序，封闭运行，风险可控。
强化部门协作，形成改革合力。
注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场等改革协同，加强部门协作，形成合力全面推进改革。
二、工作目标通过集体租赁住房项目，增加住房的有效供应，缓解住房供求矛盾。
以项目为抓手，边试点，边总结，边提升，探索集体租赁住房建设和运营规则，形成可复制、可推广的经验和做法。
三、试点范围在AA市行政范围内选择试点项目分批开展，地块从小到大，从易到难，循序渐进，逐步开展，首期试点拟选择1-2个地块。
重点选择基础设施完备，医疗、教育、交通等公共设施配套齐全，有较大人口住宿需求的区域。
北京市规划和国土资源管理委员会关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见
北京市规划和国土资源管理委员会关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见文章属性•【制定机关】北京市规划和国土资源管理委员会•【公布日期】2017.10.31•【字号】市规划国土发〔2017〕376号•【施行日期】2017.10.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】住房保障正文北京市规划和国土资源管理委员会关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见市规划国土发〔2017〕376号各区人民政府、各有关单位：为推进我市土地供给侧结构性改革，进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作，落实我市2017-2021年集体土地供应任务，拓宽租赁住房建设渠道，建立租购并举的住房体系，努力建设国际一流的和谐宜居之都，经市政府批准，就进一步加强我市利用集体土地建设租赁住房工作提出如下意见。
一、指导思想和基本原则（一）指导思想。
全面贯彻落实习近平总书记两次视察北京重要讲话精神，进一步落实“四个中心”的首都城市战略定位，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”要求，推进我市土地供给侧结构性改革，集约节约利用集体土地资源，加大租赁住房用地供应，加强本市住房保障和房地产调控工作，建立租购并举的住房体系，努力建设国际一流的和谐宜居之都。
（二）基本原则。
1.符合规划，用途管制。
集体租赁住房用地应符合国民经济和社会发展纲要、土地利用总体规划、城乡规划，且权属清晰。
土地用途管制，不得违规占用农用地。
2.市场对接，规范有序。
坚持市场经济改革方向，发挥市场配置资源的决定性作用，租户选择、租金水平、户型设计对接市场需求，并按照有关租赁管理政策进行管理和规范。
3.注重监管，只租不售。
集体租赁住房建设，应依法履行相关报批手续，不得违法出租和转让建设用地使用权，房屋建成后只进行出租使用，不得出售或以租代售。
4.自主运作，维护农民权益。
尊重农民集体意愿，切实履行民主程序，统筹考虑农民集体经济实力，合理确定项目运作模式，维护农民权益，使农民和农村集体通过出租房屋获得长期稳定收益，分享城乡统筹发展成果。
保障性租赁住房建设面临的挑战及对策研究
保障性租赁住房建设面临的挑战及对策研究发布时间：2023-02-20T06:40:11.317Z 来源：《城镇建设》2022年第19期第10月作者：傅俊勇[导读] 我国的住房保障在实现基本保障应保尽保以后傅俊勇天津市房地产市场服务中心、摘要：我国的住房保障在实现基本保障应保尽保以后，进入了以保障性租赁住房为重点的发展阶段。
本文在对保障性租赁住房供需两端的新特点、新变化进行分析的基础上，研究这些变化给发展保障性租赁住房带来的挑战，并就如何化解这些挑战提出对策建议。
关键词：保障性租赁住房；新保障群体；对策建议 1 引言到“十三五”末，我国已经建成世界最大的城镇住房保障体系。
2021年7月2日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，取消了政策性租赁住房的概念，明确我国未来的住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房（2014年提出）等三种类型为主。
其中，公租房主要面向城镇户籍、住房和收入“双困”家庭，实行实物保障和货币补贴并举；共有产权房供应范围以城镇户籍人口为主，目前处于试点状态；保障性租赁住房面向符合条件的城镇新市民、新就业青年等住房困难群体，鼓励多主体投资、多渠道供给，实行政府指导价。
本文把符合条件的城镇新市民、新就业青年（具体条件由各省市自主确定，例如山东省提出重点保障在城区工作生活、正常缴纳养老保险和住房公积金、在当地无自有住房的新市民、青年人等群体，不设收入限定条件，优先保障新就业、从事基本公共服务的新市民）等住房困难群体称为新保障群体。
在实现基本保障应保尽保以后，我国新保障群体住房困难问题仍然比较突出，在中央提出加快发展保障性租赁住房的背景下，有必要对当前保障性租赁住房在供需端出现的新特点、发展中面临的新挑战、具体的发展路径等问题进行系统、深入探讨。
2 城镇保障性租赁住房的新特点2.1 城镇保障性租赁住房需求端的新特点（1）量大面宽特点。
我国新保障群体每年的数量超过两亿人次，期中2020年外出务工人员为16959万人（2020年《农民工监测调查报告》，其中65.2%的进城农民工依靠租赁城中村），2020年新就业大学生为874万人。
国土资源部、住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知
国土资源部、住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销),住房和城乡建设部•【公布日期】2017.08.21•【文号】国土资发〔2017〕100号•【施行日期】2017.08.21•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房保障正文国土资源部住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知国土资发〔2017〕100号北京、辽宁、上海、江苏、浙江、安徽、福建、河南、湖北、广东、四川省（市）国土资源主管部门、住房城乡建设主管部门：为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等，制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，现印发给你们，请指导、督促各有关城市认真执行。
国土资源部住房城乡建设部2017年8月21日利用集体建设用地建设租赁住房试点方案利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。
按照中央有关精神，结合当前管理工作实际，制定本试点方案。
一、总体要求（一）指导思想。
全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，按照党中央、国务院决策部署，牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以构建购租并举的住房体系为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平，为全面建成小康社会提供用地保障，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。
利用集体建设用地建设租赁住房试点方案
利用集体建设用地建设租赁住房试点方案1. 引言租赁住房问题一直是城市发展中的热点问题之一。
为了解决居民的住房需求，提高城市土地利用效率，国家开始试点利用集体建设用地建设租赁住房。
本文将介绍利用集体建设用地建设租赁住房的试点方案。
2. 方案概述利用集体建设用地建设租赁住房试点方案的目标是提供质量优良、价格合理的租赁住房，改善城市居民的住房条件。
3. 方案内容试点方案的具体内容包括以下几个方面：3.1 集体建设用地划拨针对特定区域，政府可以从集体建设用地中划拨一部分用地作为租赁住房建设用地。
划拨的用地面积、位置和使用方向将根据城市的住房需求和规划来确定。
3.2 开发建设政府可以通过招标或委托方式选择特定的开发商来负责租赁住房的开发建设工作。
开发商应符合相关要求，如有一定的建设经验和资金实力，能够按照规划和设计要求，按时按质完成租赁住房的建设。
3.3 租赁管理租赁住房的管理主要包括租赁申请、租金收取、租赁合同管理等方面。
政府可以设立专门的租赁管理机构，负责租赁住房的申请受理、租金收取、维修管理等工作。
同时，租赁住房的租金应根据市场情况和居民收入水平合理确定，确保租赁住房的价格合理。
3.4 增值服务为了提高租赁住房的吸引力，政府可以提供一些增值服务，比如配套设施建设、公共交通优化、社区服务设施提升等。
这些服务将提高租赁住房的居住质量，吸引更多的居民选择租赁住房。
4. 实施措施为了确保试点方案的顺利实施，需要采取以下措施：4.1 法律法规的制定政府应制定相应的法律法规，明确集体建设用地建设租赁住房的具体管理办法和规定，包括划拨程序、开发建设要求、租赁管理机构的设置等。
4.2 资金保障政府应建立租赁住房建设的资金保障机制，包括通过政府投资、金融机构支持、社会资本参与等方式，为租赁住房的建设提供稳定的资金来源。
4.3 宣传推广政府应积极宣传推广集体建设用地建设租赁住房的试点方案，向居民宣传租赁住房的优势和政策支持。
农村集体建设用地住宅用途入市的现实约束与赋能探索
出台的《中共中央 国务院关于建立健全城乡融合发 展体制机制和政策体系的意见》允许村集体在农民自 愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地转变为集体 经营性建设用地入市，打通了宅基地与集体经营性建 设用地的界限，为探索宅基地入市途径提供了很大空 间。但实践中宅基地制度改革仍未突破城乡二元结 构，尤其是使用权入市受到退出补偿、流转范围等方 面的制约，与真正的要素市场化配置相距甚远 [5]。通 过 2020 年 9 月启动的新一轮宅基地制度改革，有效实 现宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，提高 农民财产性收入，是全面推进乡村振兴的重中之重。
吴宇哲等：农村集体建设用地住宅用途入市的现实约束与赋能探索
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计的缺失，既没有经过集体审批和登记，也没有向集 体补缴土地收益金，农民成为了宅基地事实上的所有 者和入市主体，违背了土地公有制，无法受到法律保 障。农民自愿有偿退出宅基地也可能因集体回购补 偿资金的来源不足而无法长期推行。 2.3 集体经营性建设用地入市存在限制
变为集体经营性建设用地入市，但宅基地本身往往缺 乏区位优势和集聚效应，用于工业、商业用途的市场 需求有限，以商品住宅用途入市又受到集体经营性建 设用地的用途限制，市场价值大打折扣，对农民的财 产收益形成了制度性约束，长远来看也难以满足城乡 融合发展阶段多样化的农村产业和住宅用地需求。
3 相关案例：改革探索中的突破
综上所述，学者们围绕宅基地“三权分置”和财产 权能进行了大量研究，取得了丰富成果。然而，现有研 究仍很少为宅基地流转提出具体的机制和方案设计， 尤其在“三权分置”框架下如何通过进一步的制度创 新将宅基地纳入城乡统一建设用地市场体系，是当前 亟待解决的学术问题，对强化农村集体建设用地的住 宅供给能力，从而助推城乡要素双向流动和乡村振兴 具有重要的理论和现实意义。因此，本文将分析宅基 地入市流转的现实约束，对改革探索中的相关典型案 例进行系统分析和归纳，从闲置宅基地转为集体经营 性建设用地入市的制度设计出发，面向城乡融合发展 阶段，设想集体建设用地住宅用途入市机制，以期为全 面推进乡村振兴贡献农村土地制度深化改革方案。
农村住宅调研报告（精选11篇）
农村住宅调研报告农村住宅调研报告在当下社会，需要使用报告的情况越来越多，不同的报告内容同样也是不同的。
一听到写报告就拖延症懒癌齐复发？以下是小编帮大家整理的农村住宅调研报告（精选11篇），希望能够帮助到大家。
农村住宅调研报告1一、现状与问题调查发现遵化乡村，有在原宅基地上扩建的；有在承包土地上新建的；有将承包地换给他人建房的；有给已出嫁女儿建房的；有给户口已迁到城镇就业者建房的；有在本村购房的居住。
造成目前农村宅基地现状，原因是多方面的，既有政策制度上的，也有工作方法上的。
从现状看主要有以下几种：（一）大宅院现象。
农宅逐步扩大，占地面积已是批准使用面积的2—3倍，并有难以控制的态势，尤其是远离市区的刘备寨、平安城等乡镇农村，户均占地0.6亩左右，高的近0.9亩。
据了解，xx市出台了“超出农宅批准面积部分抵顶承包地或口粮地”的减负政策。
从此，承包地和口粮地逐步的进入了宅院，宅院从最初的3分变成了现在的6—9分。
部分居村边的农户干脆把所有的口粮地全部圈入院内，是方便了群众生产生活，减轻了农民负担，但大面积的耕地被占，超批准面积建住宅等违法占地行为逐步的合法化，形成了难以控制的圈占风，给土地管理工作带来了无穷无尽的后患和恶果。
（二）未经批准建住宅、未批先建、批一建二、超批准面积等违法建住宅问题严重。
部分由于指标问题未批先建；部分由于建房户与村委会关系紧张，不予通过和上报，最后未批先建；部分仰仗与上级政府、村委会等关系超批准面积建住宅，甚至批一建二，尤其是村两委换届选举期间，部分想当村主任、村书记的人，以宅基地许愿、承诺，私批私放宅基地，造成大量违法建住宅现象。
（三）无规划建住宅现象。
走进村镇不是整齐划一的新村，而是与文明生态相勃的无规划农杂大院。
乡镇村规划严重滞后，部分村是前20年的规划，相当村没有规划。
建住宅只需建房户自己选址，自行放线建设，那里有地、那里好就在那里。
农村宅基地管理弱化，相关部门职责不清，村两委失职或乱放，是造成私搭乱建农房现象严重、宅基地混乱的又一个重要原因。
贯彻《上海市发展公共租赁住房的实施意见》的若干规定
关于印发《贯彻〈本市发展公共租赁住房的实施意见〉的若干规定》的通知沪房管保〔2010〕436号各区县住房保障房屋管理局:现将《贯彻〈本市发展公共租赁住房的实施意见〉的若干规定》印发给你们，请认真按照执行上海市住房保障和房屋管理局二○一○年十二月二十一日贯彻《本市发展公共租赁住房的实施意见》的若干规定为切实推进本市公共租赁住房工作，建立健全住房保障体系，根据《本市发展公共租赁住房的实施意见》（沪府发[2010]32号）的有关规定，就具体贯彻事项规定如下：一、关于利用农村集体建设用地建造公共租赁住房公共租赁住房运营机构可根据农村集体建设用地流转和投资建设有关规定，受让或租赁农村集体建设用地，或与农村集体经济组织合作，投资建设和经营管理公共租赁住房。
二、关于非居住房屋改建公共租赁住房非居住房屋改建或改造为公共租赁住房，是指运营机构在房屋用地性质不变的前提下，利用或部分利用原有非居住房屋结构，按规定将非居住房屋改建和改造为公共租赁住房。
运营机构可利用自有非居住房屋投资改建或改造；也可与产权单位合作利用非居住房屋投资改建或改造。
三、关于准入条件1、持有《上海市居住证》应达到二年以上，并且连续缴纳社会保险金（含城镇社会保险）应达到一年以上。
2、各区（县）制定具体准入条件时，申请人员与本市就业单位签订劳动或工作合同的年限可设定不同标准，对具有本市常住户口的申请人员可根据工作性质设定年限标准，对持有《上海市居住证》人员可根据居住证类型设定年限标准。
3、以家庭申请租赁公共租赁住房的，家庭范围应限制在申请对象本人、配偶、未婚子女范围内。
四、关于申请审核1、申请对象通过所在单位集体申请公共租赁住房的，由所在单位对申请对象初步审查确认后，交运营机构审核，由运营机构出具登录证明。
2、市级统筹的公共租赁住房项目分配各区使用的，由相关区政府指定的运营机构负责申请审核工作，并出具登录证明。
五、关于申请对象住房建筑面积申请对象具有本市常住户口的，原则上参照本市经济适用住房面积核查办法确定其人均住房建筑面积，区（县）住房保障机构可按照实际，对面积核查办法作适当调整，调整方案报市住房保障事务中心备案。
建设保障性租赁住房的现状、难点与建议
建设保障性租赁住房的现状、难点与建议1.建设保障性租赁住房的意义在国家大力发展租赁住房、优化住房供应结构的形势下，保障性租赁住房既具有租售并举、以租为先的性质优势，又与产业和地区经济发展密切相关，是保障人才和人力资源沉淀增长的重要措施。
同时，又有别于公租房仅面向中低收入困难家庭的兜底之策，具有解决流动人口和夹心层的灵活性，是不可或缺的住房品种。
随着保障性租赁住房的推出，新市民、青年人等作为城市发展生力军和主力军的人口资源，在住房层面的需求得到有力支持，低租金、小户型的供给端住房结构得到改善，为中大型城市的健康持续发展奠定了坚实基础[1]。
当保障性租赁住房交用入住后，拿地建设成本已然固化，而这占到保障性租赁住房筹集的大部分成本，此时完善租务运营，看似对成本影响不大，但租务直接面对供应对象，是成本变现的最终方式。
好的运营管理不仅意味着降低运营支出，加快租赁入住，提高入住率，还会对保障性租赁住房的长期可持续发展提供良性支撑，进而形成品牌效应，反过来提升项目融资、募资水平，最终综合降本增效，使保障性租赁住房步入良性循环。
而从保障性租赁住房制度提出的初衷看，根本目的是解决城市流动人口的住房问题，只有租得顺畅、住得安心，才能真正解决保障群体的幸福感和获得感问题，所以深入研究保障性租赁住房租赁模式，不断提升租赁服务水平，采取一系列优化服务措施意义重大。
2.保障性租赁住房界定及特征2.1 保障性租赁住房的界定自1998年住房制度改革以来，以销售为主的住房供应体系逐渐形成，商品化住房获得迅速发展与壮大，为我国市场经济发展作出了巨大贡献。
随着市场经济不断完善，保障性住房进入大众视野并成为国家社会保障体系的重要组成部分。
2011年《国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告》中对保障性住房的种类作出了明确规定，包括廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造安置住房、经济适用住房及限价商品住房五大类，并与不同收入、不同类型的住房困难群体一一对应。
对农民工公共租赁住房供需均衡问题的研究--以上海市为例
1公共租赁住房模式概述1.1公共租赁住房模式特点目前，租赁住房市场主要具有以下特点：①租赁市场化程度不断提高，大城市租赁比例较高；②租赁群体文化程度较低，主要从事服务业；③租赁需求的多元化特征明显。
1.2优势和劣势1.2.1优势首先，公租房解决了“夹心层”群体的住房问题。
“夹心层”群体是指既不符合买经济适用房条件也无力购买商品房，置身于市场和政府保障之间空白地带的居民群体。
一方面，这一群体的经济水平不足以购买经济适用房；另一方面，属于收入水平高于廉租房的群体。
此时，公租房可以有效解决这类人群的住房需求。
其次，公租房的租赁成本相对较低。
公租房的租金水平是由市场供求平衡以及供应商的收入支付能力决定的。
1.2.2劣势首先，对于公租房来说，住房供应不够稳定。
公租房的供应是通过市场上新建、改建、收购和长期租赁住房来筹集的。
一方面，政府本身缺少房产可供租住使用。
受历史遗留问题的影响，政府能支配的房产更少。
另一方面，政府主导的新建住房建设，这种住房在建设过程中需要大量资金，政府仅靠财政无法满足如此巨大的资金缺口。
同时，为降低成本，房屋一般选在远离市中心的区域，基础设施和交通不完善，增加了居民的生活成本，限制了就业机会。
其次，需进一步加强基础管理。
公租房保障了“夹心层”用户的住房需求，但“夹心层”用户的住房资格审核仍不健全。
目前，对于“夹心层”的用户认证审核系统还不足以满足要求。
在某些情况下，可能出现部分家庭不按规定将租赁的政策性住房转租，部分住房困难家庭在申报廉租住房租金补贴或申请经济适用住房时故意隐瞒家庭收入，造成家庭收入虚假的情况。
最后，公租房管理不到位的问题突出。
租房用户对租房的使用不够合理。
一般人们不会像珍惜自己花钱买的房子那样珍惜租来的房子。
1.3预计带来的社会效益1.3.1缓解当前住房压力近年来，房价居高不下，“房奴”数量迅速增长，“蜗居”“蚁族”已成为一些人的日常生活。
发展公租房，租金略低于市场上的价格，可以有效解决部分低收入群体的住房困难，同时，也减轻了政府直接建房带来的巨大压力，节省了政府开支，有利于社会发展和谐，真正从民生上服务人民，起到积极的社会作用。
利用集体建设用地建设租赁住房试点方案
利用集体建设用地建设租赁住房试点方案一、背景介绍随着我国城市化进程的推进，越来越多的人涌入城市寻找就业和发展机会。
然而，房地产市场的供需矛盾日益突出，房价飞涨，使得普通市民难以负担购房的压力越来越大。
为了解决购房难问题，各级政府纷纷推出了一系列的租赁住房政策。
其中，利用集体建设用地建设租赁住房试点方案是当前一项重要且备受关注的政策措施。
本文将对该方案的背景、目标、实施内容和政策支持等方面进行分析和探讨。
二、目标及意义该试点方案的目标主要是通过利用集体建设用地，建设一定数量的租赁住房，解决城市居民的住房问题。
其意义主要体现在以下几个方面：1.解决购房难问题：通过建设租赁住房，提供了一种住房方式选择，让那些无力购房的人群也能够有一个稳定的居所。
2.促进房地产市场平稳发展：租赁住房的建设可以缓解购房需求，减少房地产市场的投机行为，有助于市场的平稳发展。
3.改善城市居住环境：租赁住房的建设可以提高城市的居住环境和品质，提升城市形象。
三、实施内容该试点方案的实施内容主要包括以下几个方面：1.用地供应：政府将从集体建设用地中划拨一定比例的土地用于租赁住房建设。
2.建设规模和标准：根据城市的实际情况和需求，确定租赁住房的建设规模和质量标准。
3.政策支持：为了吸引开发商参与租赁住房建设，政府将给予一系列的政策支持，如税收减免、财政补贴等。
4.租赁管理：政府将建立完善的租赁市场监管机制，加强租金调控，保护租户的合法权益。
四、政策支持为了推动集体建设用地建设租赁住房试点方案的顺利实施，政府将给予一系列的政策支持，主要包括以下几个方面：1.税收优惠：对参与租赁住房建设的企业给予一定的税收减免和优惠政策。
2.财政补贴：对于符合条件的租赁住房项目，政府将提供一定的财政补贴资金，用于支持项目建设。
3.审批便利：优先办理租赁住房项目的审批手续，缩短企业开发周期，提高项目推进效率。
4.租金调控：政府将加强对租金市场的监管，制定合理的租金水平，并对涨幅进行适当控制，保护租户的权益。
农村集体土地 建租赁房试点要积极谨慎
闵行 区出台 了 《 来沪人员集 中居住点建设工作意见 》 。当
年集 中居住点建设项 目达到 １ 个 ，总建筑面积 ２ ． ０ ３８万平
一 ￡簪 舷
＿ ｌ 墓
二 允许农村集体建设用地建租赁房试点 ，支
持公租房建 设
住房保障工作与城镇化发展息息相关 。随着城镇化 的 推进 ，全国每年 １０ ００多万农村人 口转入城市 ．不仅带来 巨大的消费和投资需求 ，还能明显提高全社会的劳动生产 率。应 当看 到，在城镇化过程 中 如果房价过高 ，缺乏对 中低 收入群体 的基本保障 ，进城 门槛就会提高 产业和人 口向城镇集聚受阻 城镇化持续发展就有可能受到影响。
置房屋建造 了一批规 划合理 ．规模适度 、设施完善的集 中
居住点 用于解决区内产业工人的居住问题 。２０ 年 １ ０８ 月
体联合投资 ．在原集体建设用地上
面积约 １４ ． 万平方米。这些住 房主
及社会个 人 ，已入住 １０ ３０人 ，基 才 工人员的欢迎 。而收益主要用于村｛ 村 民量化持股 使农民得到了实惠。
优先鼓励利用农村 闲置废弃的存量集体建设 用地 、特别是
作。如果说 ，大城市迫于实际情况的压 力，采取 了一些 因
地制宜 的方法 ．积极探索利用多种方法解决 日益增多的导 入人口的住房问题 ，是不得已而为之的话 ，那么，国土资 源部正 式同意在部分地 区开展利 用农村集体 建设 用地建
集体工业用地 ； 不改变原建设用地 用途 、不改变集体土地 性质 ； 在土地供应对象上 ．明确 以镇村集体经济组织为建
意义。
此外 在建设管理过程 中应做 到 三个 符合 ”和 三 个规范 三个符合 ： 。 一是符合城 市规划条件 。项 目选
农村保障性住房建设的政策与实践研究
农村保障性住房建设的政策与实践研究随着我国经济发展的不断壮大，越来越多的人从农村走向城市，城市化的进程也越来越快。
面对住房问题，政府也推出了一系列政策，尤其是保障性住房政策，帮助人们解决住房问题。
但是，相对于城市，农村地区的保障性住房建设还存在一些问题。
本文将对农村保障性住房建设的政策与实践进行研究。
一、政策背景保障性住房建设是我国住房保障体系的一部分，主要包括公共租赁住房、廉租房、共有产权房等。
在城市地区，保障性住房建设已经成为一项重要的公共事业。
但是，在农村地区，由于人口分散、集约化难度高等因素，很多贫困家庭既没有自有住房，又无力支付高额的租金，住房问题严重。
为了解决这一问题，国家提出了一系列保障性住房政策。
2010年，国务院印发了《关于加强保障性安居工程建设管理的通知》，明确了保障性住房建设的指导思想、目标、主要内容、管理制度等。
随后，各地纷纷推行了农村保障性住房建设政策。
二、政策意义农村保障性住房建设政策的提出，对于解决农村地区的住房问题意义重大。
首先，这有助于提高农民的居住条件。
其次，有助于推动农村经济的发展。
如果农民住房问题得到解决，他们就能够更加专注于生产，提高农产品质量和数量。
最后，保障性住房也能够促进农村地区的城市化进程。
许多人因为住房问题而不愿意离开家乡，但是如果有了住房保障，他们就能够更加愿意向城市转移，从而促进城市化进程。
三、政策实践在政策层面上，农村保障性住房建设得到了一定的支持。
政府将积极资助住房建设，推出了一些补贴政策。
例如，《关于加强保障性安居工程建设管理的通知》规定，在全国范围内实行财政资金、土地、优惠利率、免费建筑技术咨询等政策，扶持农村保障性住房建设。
此外，还鼓励企业资助住房建设，促进社会资本参与保障性住房投资，建立多元化的资金来源。
在实践层面上，农村保障性住房建设也在不断推进。
各地推行的模式各不相同，有政府主导的、社会资本主导的、合作社主导的三种模式。
例如，湖南省凤凰县将住房建设纳入到农村规划管理之中，规划出现有农房门头山镇保障性住房500余套。
集体土地租赁住房项目收益分配思考
建筑经济CONSTRUCTION ECONOMY第 41 卷第 S2 期2020 年 12 月Vol.41 No.S2Dec. 2020摘要：通过对集体经济组织与国有企业/社会企业合作模式及收益分配方式的分析，提出集体土地租赁住房项目合作方案财务分析的总体思路、路径，以及通过多方案比选分析从多个备选方案中择优选择决策方案的思路，并通过实例分析阐释方法的科学性和实用性，以期为集体土地租赁住房合作开发项目经济分析提供参考。
关键词：集体建设用地；租赁住房；收益分配中图分类号：F407.9 文献标识码：A 文章编号：1002-851X （2020）S2-0245-04DOI ：10.14181/ki.1002-851x.2020S2245Thoughts on Income Distribution of Collective Land Rental Housing ProjectCHEN Xiangling ，HAO Xiaoming ，CUI Liudan（Beijing Engineering Consulting Co.，Ltd ，Beijing 100124，China ）Abstract ：This paper analyzes the cooperation model and income distribution method of collective economic organizations and state-owned enterprises/social enterprises ，and puts forward the general idea and path of financial analysis of collective land lease housing projects. Then ，expounds the idea of choosing the best decision-making plan from multiple alternatives through multi-plan comparison and analysis ，and illustrates the scientificity and practicability of the method through case analysis ，in order to provide reference for the economic analysis of collective land lease housing cooperative development projects.Keywords ：collective construction land ；rental housing ；income distribution 1 引 言集体土地建设租赁住房是加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的重要组成部分。
三产用地发展前景分析
三产用地发展前景分析国土资源部部长姜某15日说，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
这也就意味着，政府将不再是住宅用地的不多提供者，房地产开发商也不再是一手住房的不多提供方。
消息一出，立刻引起各方关注。
相信大家听完之后较关心的就是，改变了政府作为居住用地不多供应者的情况后，会带来哪些变化？对于租房者和买房者来说，更为关心的则是：以后房子的租金、房价是否会下降一些？租购并举再进一步去年8月，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都，这13个城市开展试点。
按照方案，要通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目。
国土资源部土地利用管理司副司长陈某表示：开通了农民集体经济组织利用集体土地建设住房，这一新的用途途径。
同时，对农民集体经济组织和农民个人形成一个长期稳定的收益预期。
要拓展农村集体土地的用途，增加农民集体经济组织和农民的财产性收入。
利用集体土地建设租赁房一个关键点就是，只租不售。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，在住房制度改革中，很明确提到了“多主体供给”的内容。
所以，类似多主体供给也会在土地供应上得到体现。
一般来说，从土地市场的用地来源看，主要包括国有用地和集体用地，所以国土部此次表述，或是说在住宅市场的用地方面，会逐渐放开集体建设用地。
严跃进认为，必须注意一点是，当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会，其他领域其实不太可能一次性放开。
而大城市的城中村和城边村将成为这一政策的主要着力点。
城市租赁市场受影响较大北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉记者，政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将产生非常大的提升影响，其中，城市租赁市场影响较大，对商品房住宅市场也能起到缓解供需的作用。
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农村集体建设用地建设租赁性住房问题研究
发表时间：2019-11-06T16:03:25.120Z 来源：《基层建设》2019年第22期作者：胡慧卿[导读] 摘要：在经济发展进程中，农村土地不断市地化，导致土地资源稀缺，集体建设用地对于经济发展与人民福祉都有很大推动作用。
山西太原山西财经大学 030006 摘要：在经济发展进程中，农村土地不断市地化，导致土地资源稀缺，集体建设用地对于经济发展与人民福祉都有很大推动作用。
2017年8月28日，随着国土资源部同住房和城乡建设部合并出台了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》这一举措，集体建设用地建租赁房这一议题也成为当前学术界所讨论的新议题。
虽然利用集体建设用地建设租赁性住房属于一项尚处于试点阶段的新政策，但是一些学者已开始围绕这一问题开展了一定程度的研究。
基于此，本文主要针对北京、上海等13所城市出台的试点方案及相关具体情况进行分
析，从而发现其相关问题所在，并提出相应的对策与建议，以期对我国农村集体建设用地建租赁房的进一步研究有所裨益。
关键词：集体建设用地；租赁性住房；土地供应； 2017 年 8 月，原国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
2018 年，部有关部门组成联合调研组，对北京、杭州、厦门、郑州、武汉、广州等试点城市进行了专项调研，了解掌握了各试点城市工作进展情况。
以此为基础，笔者对当前利用集体建设用地建设租赁住房情况进行了思考和分析。
一、集体建设用地建设租赁性住房试点进展情况
对于集体建设用地建租赁房试点的进展情况，从相关资料可知，“到2018年7月，全国13个试点地区在集体土地用于租赁住房的供应面积已经达到330公顷”，目前看来，各个试点地区正在审慎有序地推进试点工作的进程，总体来看，目前大部分试点项目还处于初期选址立项阶段，对于已将开展的城市，其项目主要集中在权属无争议、周边有相关配套设施或有产业园区的区域；而对于那些因地块条件等不具备的城市，选址较为困难，进度会较慢一些。
总体看来，在这些试点城市中，一线城市的进展优于二三线城市的进展，这归根于一线城市租赁住房需求量较大、社会资金来源渠道多、政府监管与服务能力强。
譬如：早在2011年就开始利用集体建设用地建设租赁住房试点的北京地区和上海地区，两个地区目前已有一些项目已建成并投入使用，这两个地区相较于其他试点地区已有了试点基础和经验；另外，北京已供应集体土地204公顷，占全部13个试点地区已供应土地面积的62%；对于人口净流出城市——肇庆市来说，因其租赁需求较弱，市场主体参与度弱，试点工作的开展难度较大。
二、各个试点城市的主要做法
本文针对13所城市的试点方案进行比较分析后得出以下结论： 1. 选址方面
为科学选址，各试点地区都出台了较为详细的立项条件。
如：北京地区在布局上提出坚持毗邻产业园区、交通枢纽、新城；合肥、成都、广州、武汉、杭州、沈阳等要求选址应考虑区位条件较好、基础设施完备、医疗、教育等公共设施配套较齐全的城乡结合部、产业园区、大学园等区域；厦门、郑州要求选址以存量土地为主，不得占用耕地，且符合“净地”条件；佛山、肇庆要求在选址上优先在工业园区、产业集聚区等产业比较完善且住房配套相对不足的区域布局。
2.项目运营单位方面
对各试点地区其试点项目运营单位进行整理归纳后发现：郑州市主要以村集体名义与国有控股公司（郑东新区国有平台公司）成立租赁租房平台公司来建设运营集体租赁住房，具体负责项目建设和管理；厦门市其项目已严格规定该项目仅能由集体经济组织与市、区属国有企业合作开发建设。
而对于佛山和肇庆两个地区来说，在组建于建设运营单位层面，其做法是相一致的，鼓励多主体参与建设，鼓励多种运营模式并存。
合肥、郑州与南京则探索集体经济组织自主运营、委托专业机构运营等运营模式参与建设；成都、沈阳则提出村镇集体经济组织可以自主开发运营，也可通过联营、入股等方式参与，开展利用集体建设用地建设租赁住房项目；沈阳在此基础上更加放宽了范围，允许国有企业或民间资本均可以与集体经济组织以入股、联营方式建设运营，以国有企业投资为主。
整体来说，由于集体经济组织的自有资金很难独立完成项目，前期的建设又急需大量资金支持，大部分地区还是偏向集体经济组织和企业合作的方式，并且合作的企业大部分为市属或区属国有企业。
3.基本公共服务方面
南京、沈阳、合肥、佛山在此方面的政策大多都是要建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制，保障承租人在义务教育、医疗、基本养老、社会保险、就业服务、住房公积金、户籍准入、民主政治权利、临时救助等基本公共服务的权益；郑州与广州则对于承租人来说还有一个明确的规定即承租人的租赁期限不得低于三年。
而武汉、厦门、杭州则尚未在基本公共服务方面做出相关规定。
4.相关优惠政策方面
总体上讲，沈阳、南京、合肥、广州、佛山等地都在财税金融等方面制定了相关政策。
譬如：沈阳在简化流程方面、财税金融支持方面、公积金提取方面都做了相关规定，尤其引导金融机构加大对建设租赁住房的贷款支持力度，鼓励金融机构为符合条件的集体经济组织提供信贷支持。
南京在金融、财税政策方面的做法与沈阳市不谋而合，同样也是要加强与国家开发银行等政策性银行合作，加强对贷款力度的支持；另外，适当提供税收优惠支持并给予一定的财政补贴。
三、存在的主要问题
1.利益分配平衡难
村集体经济组织多通过入股、联营的方式与其他类型经济组织联合实施，而投资回收周期较长，收益分配没有固定模式，且与合作企业的利益关系复杂、收益分配政策不明晰，易造成利益分配不均或冲突。
同时，承租人本应属于受益群体，但目前的政策并不能完全保障其权益，其往往不能享有与拥有住房产权人同等的权利。
2.缺少市场化的资源配置
集体租赁住房建成后，由于集体经济组织缺乏相关运营经验，难以实现市场化、规模化、专业化的运营，资源利用效率和运营水平较低。
有些地方缺乏市场化租赁平台建设，任由村集体经济组织自主运营，不仅不利于租赁市场稳定，更不利于政府监管，易形成新的类似“小产权房”的问题。
3.集体租赁住房的监管问题
在颁布的试点方案中明确规定：“集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。
承租的集体租赁住房，不得转租”。
《方案》中明确规定了只租不售，但是对于租赁期限没有做出明确的规定，在实际交易中，对于是“长租”亦或是“以租代售”该如何进行界定与辨别，亟待进一步明确。
国有土地出让是有明确的使用年限的，集体土地的权属隶属于村集体，如果无限期租赁农村集体土地上的租赁住房，从使用角度上来说与出售没有差别，这时可能会产生一些负面效应。
四、相关思考与建议
总而言之，集体建设用地建租赁住房，是土地制度改革和住房制度改革的交汇点，该《方案》的施行对于土地制度改革和住房制度改革来说都迈出了较为关键的一步。
但也应该明白，集体建设用地建租赁住房一旦开始操作，政府部门必须给予严格管理。
规划先行是第一要素，要有规划许可，实施用途管制。
其次在市场方面，工商、税务、环保、卫生等各个方面都有应该及时跟进。
首先，在实际操作中，集体建设用地建租赁住房还需解决两大难题：其一，“钱从哪里来”的问题。
所以在融资方面，我国学者谭荣提出“可以考虑农民“牺牲”最初的宅基地发展权，将发展权提供给其他的建设用地使用者，满足土地利用价值上的优化，并通过特殊的机制来转移一部分增值收益给村集体用于租赁住房建设”。
其二，“地从哪里来”的问题。
在土地供应上，既要符合节约集约利用集体建设用地的要求，又能满足城市的住宅租赁需要。
其次，《方案》试点的推行中，应该进一步明确规定农村集体建设用地用于租赁住房建设的出租年限，另一方面应加强对于土地用途的管理，避免出现负面效应。
最后，为推动当前农村土地制度改革的深入与完善，应以统筹土地增值收益分配平衡为目标，建立完善的利益分配机制，确保政府、企业以及集体经济组织等主体的收益平衡，尽可能避免“食利阶层”的出现；同时尽可能保障承租人在享受义务教务、医疗服务及养老服务等公共服务保障机制上尽可能全面与平等。