[参]房地产公司转型土地一级开发商_卖房不如卖地
房地产母公司将其土地变更到全资子公司名下开发的合同节税技巧
房地产母公司将其土地变更到全资子公司名下开发的合同节税技巧实践中,往往存在房地产公司(一般是母公司）先参与土地中标,然后，再成立一个项目公司（该项目一定是母公司的子公司）对其中标的土地进行独立开发的现象。
这种房地产母公司中标拿地,后注册成立项目公司(子公司）开发的现象，在实践中存在以下两种情况:第一种情况:房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证,拟成立子公司开发。
房地产母公司已经种标拿地,母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金取得土地出让金合规票据入账，但是还没有取得国有土地使用权证书。
然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。
第二种情况:房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据,并取得土地证，拟成立子公司开发。
房地产母公司已经种标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金，取得国有土地使用权证书以及取得土地出让金合规票据入账，然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发.以上两种情况下的项目公司（子公司)进行开发建设,都有一个共同点:母公司名下的土地使用权必须过户到母公司后注册成立的项目公司或子公司。
如果母公司就将其中标的土地变更到其子公司名下，让其子公司进行后期的开发，面临一定的税收风险：将被认定为母公司向子公司转让土地使用权的行为,必须要依法缴纳土地增值税、增值税和企业所得税等沉重的税收负担。
到底如何规避以上税收风险呢？笔者针对以上两种情况的税收风险进行分析并提出借鉴的税收风险规避策略。
一、第一种情况的税收风险及规避策略1、税收风险分析由于母公司在土地中标拿地时，土地出让金是母公司出的，国土部门开具的土地出让金行政事业收据上的抬头是母公司的名字，而不是今后成立子公司的名字。
由于今后成立的子公司从事该母公司中标地块开发的前提条件是，母公司中标地块的土地使用权必须过户或变更到子公司名下，才能进行立项和开发。
土地一级开发及盈利模式分析
土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。
不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。
现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。
二是诱惑太大了。
越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。
按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。
土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。
土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。
普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。
只要利益保障了，多难也能征、也能拆。
原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。
在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。
二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。
房地产母公司将其土地变更到其全资子公司名下开发的合同节税签订技巧
房地产母公司将其土地变更到其全资子公司名下开发的合同节税签订技巧实践中，往往存在房地产公司（一般是母公司）先参与土地中标，然后，再成立一个项目公司（该项目一定是母公司的子公司）对其中标的土地进行独立开发的现象。
这种房地产母公司中标拿地，后注册成立项目公司（子公司）开发的现象，在实践中存在以下两种情况：第一种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发。
房地产母公司已经种标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金取得土地出让金合规票据入账，但是还没有取得国有土地使用权证书。
然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。
第二种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，并取得土地证，拟成立子公司开发。
房地产母公司已经种标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金，取得国有土地使用权证书以及取得土地出让金合规票据入账，然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。
以上两种情况下的项目公司（子公司）进行开发建设，都有一个共同点:母公司名下的土地使用权必须过户到母公司后注册成立的项目公司或子公司。
如果母公司就将其中标的土地变更到其子公司名下，让其子公司进行后期的开发，面临一定的税收风险：将被认定为母公司向子公司转让土地使用权的行为，必须要依法缴纳土地增值税、增值税和企业所得税等沉重的税收负担。
到底如何规避以上税收风险呢？笔者针对以上两种情况的税收风险进行分析并提出借鉴的税收风险规避策略。
一、第一种情况的税收风险及规避策略1、税收风险分析由于母公司在土地中标拿地时，土地出让金是母公司出的，国土部门开具的土地出让金行政事业收据上的抬头是母公司的名字，而不是今后成立子公司的名字。
由于今后成立的子公司从事该母公司中标地块开发的前提条件是，母公司中标地块的土地使用权必须过户或变更到子公司名下，才能进行立项和开发。
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析
土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析作者：沈玉秀来源：《经营者》 2019年第22期沈玉秀摘要土地一级开发整理就是政府或者具有一定授权的企业对某一特定地区或者区域内的土地包括城市国有土地、乡村集体土地进行征、拆、安置、补偿的行为，是使特定的土地达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），然后进行商业交易的行为。
本文针对其涉及的收入确认和涉税问题进行研讨，提出相应的建议，期望对市场运作和发展有所帮助。
关键词?土地一级开发整理项目?收入确认?涉税分析一、建造合同模式与商品销售模式的选择土地一级开发整理项目的收入确认依据开发单位或主体以及其与政府相关土地部门签订的土地开发委托合同，依照现行会计准则，可分为两种收入确认模式：一是建造合同模式，二是商品销售模式。
两种模式的选择不同，使用标准不同，具体应以相关政府土地管理部门是否明确开发主体可取得的收益金额、开发主体是否承担土地交易拍卖风险为判断标准。
建造合同模式。
选择建造合同模式一般是在土地委托合同中对开发金额进行预先暂定，明确相应的暂定价格，但是最终的费用由相应的审计单位进行审定。
合同中的约定金额与开发土地的最终交易拍卖的价格没有相关性，与土地的取得时间也没有相关性。
但是在委托开发合同中一般约定具体的结算时间，包括土地开发整理、验收后达到付款条件的合同款项等。
商品销售模式。
商品销售模式的选择条件是土地开发主体开发整理的土地在委托合同中约定的预估收益，与该土地的未来交易拍卖价相关联，并且约定在该土地交易拍卖后即支付合同约定的相应款项的情况。
二、土地一级开发整理业务涉税分析关于土地一级开发整理业务的总体涉税分析。
国家税务关于投资国有土地的征税规定，对于符合条件的国有土地投资者不予征收营业税，这是一项基于我国现有市场形势的具有普遍性使用意义的规定。
关于有关融资平台公司与国家土地主管部门签订的土地一级开发整理项目合同，其行为实质并不是严格按照或参照国家税务总局的相应文件进行的，因此并不属于有关规定的投资行为。
房地产行业的竞争分析主要参与者和市场份额
房地产行业的竞争分析主要参与者和市场份额房地产行业一直是经济发展的重要领域之一，竞争激烈而又复杂。
随着城市化进程的推进，房地产市场的竞争日益激烈，各大企业争相争夺市场份额，以在市场上立足并实现可持续发展。
本文将从参与者和市场份额两个方面对房地产行业进行竞争分析。
一、主要参与者1. 房地产开发商房地产开发商是房地产行业中最重要的参与者之一。
他们通过购买土地并进行规划、设计、建设和销售房屋来盈利。
房地产开发商通常拥有庞大的资金和专业团队，能够高效地完成整个开发过程，并将房地产项目顺利引入市场。
2. 房地产经纪人房地产经纪人是连接买卖双方的重要中介角色。
他们了解市场动态，帮助卖家找到买家，帮助买家找到理想的房屋。
房地产经纪人通常具备丰富的行业经验和市场洞察力，能够为客户提供全方位的房地产服务。
3. 建筑公司建筑公司在房地产行业中扮演着不可或缺的角色。
他们负责将房地产开发商的设计方案变成现实，建造房屋和基础设施。
建筑公司的技术实力和工程质量直接影响着房地产项目的竞争力和销售能力。
4. 金融机构金融机构在房地产行业中提供资金支持和贷款服务。
房地产开发商和购房者通常都需要依赖金融机构提供的资金来完成房地产交易。
不同的金融机构具有不同的贷款政策和利率，这直接影响着房地产市场的竞争格局。
二、市场份额分析房地产行业涉及众多参与者，他们之间的市场份额分配情况直接反映了竞争格局的激烈程度和企业的市场地位。
以某市的房地产市场为例，主要参与者的市场份额分布如下：1. A开发商：30%2. B开发商：25%3. C开发商：20%4. D开发商：15%5. 其他参与者（房地产经纪人、建筑公司等）：10%可以看出，A开发商在该市场占据了最大的市场份额，具有较强的市场竞争力。
其次是B开发商和C开发商，市场份额分别占25%和20%。
D开发商分额稍低，占据15%的份额。
其他参与者占据了10%的市场份额。
这种市场份额分布表明，A开发商具有较强的品牌影响力和市场优势，可能拥有更多的资源和项目开发能力。
房企参与土地一级开发的五种模式
房企参与土地一级开发的五种模式一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。
在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式：1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。
该模式仅从土地一级开发本身获利。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。
北京是采用这一模式的典型。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
”此外，这种模式在福建漳州也有实践。
2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。
土地中的一级市场名词解释
土地中的一级市场名词解释土地是自然资源中最重要的一种，它是国家的基本财富，也是人类生存和发展的基础。
在土地经济中，一级市场是一个重要的概念，它与土地的开发利用紧密相关。
在本文中，我们将解释一级市场的含义以及与土地相关的一些名词。
一级市场是指商品、证券等金融工具首次发行交易的场所。
在土地经济中，一级市场是一种土地出让市场，也被称为土地流转市场，它是土地使用权首次交易的场所。
一级市场的交易，通常是由政府作为土地的管理者和主导者，通过招拍挂等方式将土地使用权出让给企事业单位或个人。
首先，我们来解释一下土地出让。
土地出让是指政府将土地使用权出售给企事业单位或个人的行为。
土地使用权是指土地的占有权和使用权，它是土地的法律属性，通过土地出让，政府将土地的占有权和使用权转让给购买者，购买者可以在一定时期内享有土地的占有和使用权。
土地出让的方式有多种，最常见的方式是招拍挂。
招拍挂是指政府通过招标、拍卖等形式公开出让土地使用权。
招拍挂的方式公平、公正，能够确保土地使用权的交易达到市场化，保证资源的合理配置。
与土地出让密切相关的一个概念是土地使用权证。
土地使用权证是土地使用权的凭证，具有法律效力，是土地使用权的重要证明文件。
购买土地使用权的企业或个人需要办理相关手续，取得土地使用权证，才能合法地使用该土地。
土地使用权证的出具，有效保障了土地使用权的合法性，提高了土地交易的安全性。
在土地出让过程中，还有一个重要的概念是建设用地规划许可证。
建设用地规划许可证是指购买土地使用权后，为了在土地上进行建设活动，需向政府申请并获得的证照。
建设用地规划许可证是建设项目施工的前提条件，获得该许可证后，才能开始建设工程。
这也是为了保证土地的有效利用，避免随意的建设行为对土地资源的浪费。
此外，在一级市场交易中，还有一个重要的概念是土地的转让与出租。
土地的转让是指购买土地使用权后，将其转让给他人的行为。
转让可以是全部土地使用权的转让，也可以是部分土地使用权的转让。
土地一级开发市场化已成定局
拍卖最终成交价每亩 ３５ ６ 万元 ， 实现总收入 ４ ７ ． 亿元。根据公司已 ２ 公告的财务资料和收益分成办法测算， 拍卖总收入扣除 ３％ ０ 左右的 政府税费以及 １ ７ ． 亿元的成本（ １ 暂且按绵世股份从事土地一级开发 整理的平均每亩成本 １０万元估计 ） ０ ，再乘以公司按约定应该获得 的 ６％ ０ 收益分成比例， 绵世股份在这一块地上可实现的收益为 １ ８ ． ０
行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式 ， 一级开发的结果是
名表 ， 而来咨询的电话多达数十个。
不过 石 家庄 市 国土资 源局 相 关人 士提 醒开 发商 ， 一 级开 发 土地
中． 开发商垫资时问比较长 ， 融资能力是关键。在货币政策趋紧的情
要使“ 生地” 熟地” “ 变“ ，毛地” 净地” 也就是在处理好土地的产 变“ ，
后， 才可公开出让 。 达到出让的标准。 需要说明的是 ，由政府统一组 “
织” 并不是要政府自己出钱 、 甚至包办一切 ， 只能由国有的队伍千。
２ １
维普资讯
从地产集团发布的招标公告来看 ，１ ｒ 个地块均位于石家庄市二 环以内， 还有靠近市 中心的。而从面积上看 ， 除了东焦村项 目未公示
“ 与去年石家庄市区出让的土地相比， １ 块地更具吸引力。” 这 １
石家庄联邦伟业房地产开发有限公司副总经理高会臣预计 ，这些地
块将在三年后为石市提供大量的楼盘 ， 但对三年后房价的影响尚不明
朗。 如果随着经济发展 ， “ 人们对楼房的需求量上涨 ， １０ 多亩地也 这 ００ 难以拉低房价 ； 但如果市民有效需求增长较小 ， 则有可能拉低房价。” 在地价方面 ， 业内人士认为不会出现更多“ 地王” 去年每亩 。“ ３０ ３ 多万元的地价是虚高 ，而今年在国家调控政策频 出特别是信贷 政策偏紧的情况下， 开发商在拿地上回归理性了。” 香港太平洋国际
土地一级开发合作投资收益分析
本
项
目
介
绍
本项目位置
CBD中央商务区
Page
河西新区北接防城区旧城区,南临西湾新城,东与城南新区、市商业中心、市 行政中心区隔江相望,在随着城市规划发展中,河西新区将借势自身资源优势及 （ZHOU）边发展利好获得更大发展机遇,形成具有自身特色的区域定位,
本
项
目
介
河西新区总面积约11000亩,西面位
在价值链的不同
阶段所拥有的权
力和能力,来创造
价值和获得利益,
影响区域规划 掌握土地开发经 权 营权 能 土地一级开发 基 建
土地开发1.0模式
低成本获取土地 利 与政府分配土地 益 增值收益 点 一级开发的利润
土地转让权
招商引资
土地二级开发 自 营、合资、股权转让 等
商业经营、 管理性持久 收益
房地产开发2.0模式 商业运营3.0模式
间接获 得收益
二级开发 股权转让 公开转让 招商
常规的间接 获取收益途 径
直接获 得收益
进行土地一级 开发，出让后 直接获得收益
直接获取收 益途径
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土
地 一
间接获取土地收益
级
开 发
——常规操作的路径分析
概
述
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我们研究了国内类似土地出让的相关案例进行经验借鉴
土
地
一
级
开
发 概
按照规定办理相应手续
确定土地开发主体
编制土地一级开发实施方 案
取得当地人民政府的批准 文件
办理征地、拆迁、市政基 础设施建设等相关手续
组织验收
我们现在的进度：已经取得当地政府批准,合同已经达到签署条件
一个从业10年的地产销冠,突然决定转行……
在地产黄金时期，销售工作收入可观 ，让晴姐实现了买房置业的梦想。然 而，随着政策收紧和销售环境转向冷 淡，收入难突破，甚至出现了佣金难 发的情况。这使得晴姐开始思考职业 发展的新方向。
晴姐在文章中提到，地产销售行业的 想象空间已经消失，销售节奏平稳， 对于年轻销售而言，市场项目减少， 销售难有项目做。这种行业变化对晴 姐的职业发展产生了深远的影响，促 使她开始寻找新的职业机会。
对于想要离开地产行业的销售员，可以考虑学习新的技能或者提升自己的学历，以 便更好地适应新的工作环境。
对地产销售行业的评价与反思
地产销售行业的发展与政策、市场等因素密切相关。 政策的变化、市场的波动都会对销售市场产生影响， 因此销售员需要时刻关注市场动态和政策变化。
地产销售行业是一个充满挑战和机遇的行业。在这个 行业中，销售员需要具备高超的销售技能和人际交往 能力，同时也需要承受较大的压力和竞争。
对未来职业发展的思考
01 02 03
寻找新的发展机会
晴姐认为，转行卖保险可以让她寻找新的发展机会，并且 可以利用自己的经验和资源来拓展自己的业务。同时，她 也认为这个行业有着广阔的市场前景和机会，可以为她带 来更多的发展机会和挑战。
提升自己的能力
晴姐认为，转行卖保险可以让她提升自己的能力和素质。 在这个行业中，她需要学习更多的知识和技能来为客户提 供更好的服务，并且需要拓展自己的人脉和资源来扩大自 己的业务。这些都可以帮助她提升自己的能力和素质。
激烈。
地产销售行业的收入可能逐渐减少。由于开盘减少，“日光”减少等因 素，佣金难以发放，可能会导致地产销售行业的收入逐渐减少。
对个人职业发展的建议与指导
建议销售员在换工作之前多做一些调查和准备，以便更好地适应新的工作环境。
卖房不如卖地
的说法。土地一级开发商的盈利模式非常
清 晰 ， 即 通 过 拆 迁 、土 地 平 整 将 “ 地 ” 生 变为 “ 地 ” 以达 到 出让 标 准 ，待 土 地通 熟 过招 拍 挂 让 后 ，公 司再 按 照 与政 府 的分
南城投所有。而如果云南城投按上述方式
所提取 的收益不 足开发总成 本的 ５ 时， ％ 昆 明市政 府 将 补足 差额 。 政府 的保 底 收益 正 在 为 土地 一 级 开发
漳 州发 展 和 高金 食 品 而 言 ，土地 一 级 开 发 仅仅 是 “ 业 ” 副 。 掘金 土 地 一级 开发 的 “ 黄金 时 期 ” 正 在悄 然 而至 。
拥有 ４０ 亩土 地一级开发权 ，高金 食品 ５０ 则在宜宾市翠屏 区进行土地一级开发 ，这 两家上 市公司均 可以拿到七成的土地增值
成比例 ，获得属于 自己的那部分土地出让
增 值 收益 。
商的项 目盈利锁上最牢 固的保险，鲜为人
知 的是 ，政 府 的保 底 收 益还 在 增 厚 一些 上
全 ｌ
．级 开发 当 中 。
主 竺
公司与政 府之间的收益分成 比例 ，无
市公司当期的营业收入 。
“ 密 ” 就 隐 藏 在 云 南 城 投 那 份 １０ 秘 ０ 多 页 的 ２０ ０９年年 度 报告 当 中 。
文 姚 伟
述 ，但 土 地 一 级 开 发 却 吸 引 了 众 多 公 司
例 进行 分 配 。 而 中南 建 设在 海 南 省儋 州 市
的 目光。过去 的一年 时 间里 ，中南建 设 （ ０９ １ Ｚ） ００６ ． 、漳 州 发展 （ ０７３ Ｚ） Ｓ ００５ ． 、高 Ｓ 金食品 （０ １４ Ｚ）等众多上市公 司先后 ０ ２３． Ｓ 试水一级土地开发。值得注意的是 ，对于
会计实务：房企参与土地一级开发的五种主要盈利模式
房企参与土地一级开发的五种主要盈利模式近年来，由于城市产业结构转型和房企自身战略发展需要，国内一些房地产企业如万科、绿地等纷纷提出转型城市运营商。
在十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。
这对房地产企业有积极的指导意义，企业转型城市运营商后，可以通过参与城市基础设施开发，更多进入城市的土地一级开发，甚至可以参与到土地定价。
目前来看，原先从事二级开发的房地产企业向土地一级开发领域延伸已越来越多，但我国土地一级开发仍旧是以政府为主导，市场化还不成熟，运营和盈利模式均存在着诸多风险和制约。
本文通过对房企参与一级土地开发的五种主要盈利模式进行梳理和总结，以期为房企进入该领域提供借鉴意义。
一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。
在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式：1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。
该模式仅从土地一级开发本身获利。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
一级土地开发5大盈利模式
级土地开发5大盈利模式2014-03-24查看更多—〉明源地产研究院近年来，由于城市产业结构转型和房企自身战略发展需要，国内一些房地产企业如万科、绿地等纷纷提出转型城市运营商。
在十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。
”这对房地产企业有积极的指导意义，企业转型城市运营商后，可以通过参与城市基础设施开发，更多进入城市的土地一级开发，甚至可以参与到土地定价。
目前来看，原先从事二级开发的房地产企业向土地一级开发领域延伸已越来越多，但我国土地一级开发仍旧是以政府为主导，市场化还不成熟，运营和盈利模式均存在着诸多风险和制约。
本文通过对房企参与一级土地开发的五种主要盈利模式进行梳理和总结，以期为房企进入该领域提供借鉴意义。
一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。
在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式：1.固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。
该模式仅从土地一级开发本身获利。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
房地产：土地一二级联动流程、风险、控地方法
土地一二级联动（流程技巧风险）写在文前地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。
但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。
很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。
很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。
本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。
一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。
一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。
一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地，是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。
第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素前提：良好的政商关系与影响力往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。
在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。
原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。
二来是在地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。
因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。
基础：有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。
在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。
其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。
2022年房地产经纪人《业务操作》试题及答案(最新)
2022年房地产经纪人《业务操作》试题及答案(最新)1、[单选题]房地产经纪人最重要的工作是()。
A.信息传播B.销售策略C.客户积累D.住宅项目价格制定【答案】C【解析】房地产经纪人最重要的工作是客户积累，如果没有客户，就没有了买家。
客户积累通常会借助某种渠道或工具。
目前市场上积累客户的方式有两种：①客户主动上门;②通过渠道拓展的客户。
2、[单选题]()的租金效益在各类房产中最高。
A.住宅B.办公楼C.商铺D.学校【答案】C3、[单选题]以下不属于房屋继承和遗赠的产权登记需要的程序的是()。
A.办理继承权公证书或接受遗赠公证书或生效法律文书B.地税局核定契税(继承除外)C.在网上提交申请D.领证【答案】C【解析】房屋继承和遗赠的产权登记需要一定的程序，流程如下：①办理继承权公证书或接受遗赠公证书或生效法律文书;②地税局核定契税(继承除外);③到房屋登记大厅提交申请;④受理;⑤领证。
4、[多选题]功能楼书主要介绍了()等信息。
A.小区规划风格B.规划说明C.小区交通组织D.建筑要点说明。
E,完整的户型资料【答案】BCDE【解析】功能楼书专业性较强，可以理解为一本简单的“产品说明书”，主要介绍规划说明、小区交通组织、建筑要点、会所功能分区、完整户型资料、社区配套、周边配套、交楼标准等方面，增加客户对项目自身的全盘了解。
5、[单选题]关于市场需求的组成，下列说法错误的是()。
A.购买者是需求的主体B.购买欲望是需求行为的物质保障C.购买欲望是需求的动力D.购买能力是需求的实现条件【答案】B6、[单选题]“房地产市场参与者较少，并且房地产交易情况不为多数人所知”表明房地产市场具有()的特征。
A.区域性B.交易复杂性C.不完全竞争性D.供给滞后性【答案】C【解析】房地产市场是一个特殊的商品市场，具有以下特征：①区域性;②交易复杂性;③不完全竞争市场;④供给滞后性;⑤与金融市场关联度高;⑥受政府干预较大。
[参]房地产公司转型土地一级开发商_卖房不如卖地
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房地产公司转型土地一级开发商卖房不如卖地来源：21世纪网-《21世纪经济报道》2010年07月17日12:37 宏观调控正让房地产行业陷入漫漫寒冬，但土地一级开发却没有感受到丝毫的寒意。
“卖地“这个一本万利的买卖，正催生着A股中的土地一级开发商如雨后春笋般涌现。
“今年6月中旬，国务院下发文件要求清理地方融资平台的决定，将会让更多的公司可以趁这个天赐良机晋级为地方政府的土地一级开发商。
”因为地方政府最终要为融资平台的巨额债务埋单，而地方政府大多依赖土地财政，这客观上就决定了土地出让收入成为还款来源的第一选择，而土地一级开发的进度也将得以加快。
越来越多的地产界人士注意到了土地一级开发独一无二的“优势”，拥有土地一级开发资质意味着在拿地环节坐拥成本优势，进而轻松享受一二级市场的双重收益，更重要的是，在收入以及净利润的确认环节将拥有更大的“操作空间”。
金子一般的土地，吸引着上市公司们前赴后继地投身于土地一级开发当中。
2010年6月29日，一向低调潜行的香江控股(5.04,0.04,0.80%)(600612.SH)发布公告称，公司近日与河北省廊坊市香河县制造业基地管委会、河北建设集团中诚土地整理开发公司签订合作协议书，将在廊坊市香河县进行2000亩的土地一级开发工作。
此时，国内房地产市场正陷入一片低迷，但土地一级开发却吸引了众多公司的目光。
过去的一年时间里，中南建设、漳州发展、高金食品等众多上市公司先后试水一级土地开发。
值得注意的是，对于漳州发展和高金食品而言，土地一级开发仅仅是“副业”。
掘金土地一级开发的“黄金时期”正在悄然而至。
“今年6月中旬，国务院下发文件要求清理地方融资平台的决定，将会让更多的公司可以趁这个天赐良机晋级为地方政府的土地一级开发商。
”国内一房企高管表示，因为地方政府最终要为融资平台的巨额债务埋单，而地方政府大多依赖土地财政，这客观上就决定了土地出让收入成为还款来源的第一选择，而土地一级开发的进度也将得以加快。
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房地产公司转型土地一级开发商卖房不如卖地来源：21世纪网-《21世纪经济报道》2010年07月17日12:37 宏观调控正让房地产行业陷入漫漫寒冬，但土地一级开发却没有感受到丝毫的寒意。
“卖地“这个一本万利的买卖，正催生着A股中的土地一级开发商如雨后春笋般涌现。
“今年6月中旬，国务院下发文件要求清理地方融资平台的决定，将会让更多的公司可以趁这个天赐良机晋级为地方政府的土地一级开发商。
”因为地方政府最终要为融资平台的巨额债务埋单，而地方政府大多依赖土地财政，这客观上就决定了土地出让收入成为还款来源的第一选择，而土地一级开发的进度也将得以加快。
越来越多的地产界人士注意到了土地一级开发独一无二的“优势”，拥有土地一级开发资质意味着在拿地环节坐拥成本优势，进而轻松享受一二级市场的双重收益，更重要的是，在收入以及净利润的确认环节将拥有更大的“操作空间”。
金子一般的土地，吸引着上市公司们前赴后继地投身于土地一级开发当中。
2010年6月29日，一向低调潜行的香江控股(5.04,0.04,0.80%)(600612.SH)发布公告称，公司近日与河北省廊坊市香河县制造业基地管委会、河北建设集团中诚土地整理开发公司签订合作协议书，将在廊坊市香河县进行2000亩的土地一级开发工作。
此时，国内房地产市场正陷入一片低迷，但土地一级开发却吸引了众多公司的目光。
过去的一年时间里，中南建设、漳州发展、高金食品等众多上市公司先后试水一级土地开发。
值得注意的是，对于漳州发展和高金食品而言，土地一级开发仅仅是“副业”。
掘金土地一级开发的“黄金时期”正在悄然而至。
“今年6月中旬，国务院下发文件要求清理地方融资平台的决定，将会让更多的公司可以趁这个天赐良机晋级为地方政府的土地一级开发商。
”国内一房企高管表示，因为地方政府最终要为融资平台的巨额债务埋单，而地方政府大多依赖土地财政，这客观上就决定了土地出让收入成为还款来源的第一选择，而土地一级开发的进度也将得以加快。
不过，作为在A股当中在土地一级开发走得最远的绵世股份，正逐渐将土地一级开发的弊端——业绩的巨幅波动呈现在世人面前。
在经历过2007年—2008年的净利润井喷后，绵世股份近年来业绩出现大幅下滑，其2009年净利润仅仅只有2007、2008两年盈利巅峰时期的十分之一。
政府保证收益底线土地一级开发商被视为捧着“金饭碗”吃饭，地产行业内甚至有“卖房不如卖地”的说法。
土地一级开发商的盈利模式非常清晰，即通过拆迁、土地平整将“生地”变为“熟地”以达到出让标准，待土地通过招拍挂出让后，公司再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。
公司与政府之间的收益分成比例，无疑是土地一级开发合同当中最为关键的条款。
以中天城投为例，它拥有贵阳市渔安、安井片区9.53平方公里土地进行一级开发的资质，贵阳市云岩区政府已与中天城投在开发合同中约定，增值部分收益按规定比例(目前为10%)上缴贵州省财政及扣除相应政府基金，剩余部分由云岩区政府与中天城投按照3:7的比例进行分配。
而中南建设在海南省儋州市拥有4500亩土地一级开发权，高金食品则在宜宾市翠屏区进行土地一级开发，这两家上市公司均可以拿到七成的土地增值收益。
至于黑牡丹(9.69,-0.14,-1.42%)(600510.SH)，它在进军常州北部新城高铁片区土地一级开发的时候，与常州当地政府初步约定前三年的土地收益全部归上市公司所有，其后的土地收益与当地政府按5∶5的比例分成。
“分配比例通常跟土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高一些。
”国内一房企高管表示。
令人羡慕的是，一级土地开发商甚至还能得到一些地方政府的保底收益承诺。
漳州发展无疑就是其中的一位幸运儿。
2009年8月，它在漳州当地拿下了164亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给上市公司承诺：上市公司投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益，此外，该地块若挂牌出让，出让净收益的18%归上市公司所有。
稳赚不赔的还有云南城投(16.95,0.00,0.00%)(600239.SH)。
这家具有国资背景的云南当地上市公司拥有昆明环湖东路土地一级开发项目，云南城投与政府约定，出让土地的总价款在扣除全部土地一级开发总成本及相关税费后的纯收益中，有50%收益归云南城投所有。
而如果云南城投按上述方式所提取的收益不足开发总成本的5%时，昆明市政府将补足差额。
营业收入的“提前确认”？政府的保底收益正在为土地一级开发商的项目盈利锁上最牢固的保险，鲜为人知的是，政府的保底收益还在增厚一些上市公司当期的营业收入。
“秘密”就隐藏在云南城投那份100多页的2009年年度报告当中。
在云南城投营业收入一栏当中，土地一级开发贡献了1.6亿元的营业收入，该笔营业收入占到云南城投当期营业收入的7.65%，云南城投方面称，由于公司与昆明市政府有5%的最低收益保障，2009 年度，公司以昆明市土地矿产储备管理办公室回函确认的开发支出32亿元为基数，按5%确认了保底收益1.6亿元作为公司的主营业务收入。
本报记者注意到，国内众多土地一级开发商均将开发成本计入到存货当中，只有等到将来土地成功卖出后才能结算收入。
从会计的收付实现制而言，云南城投在2009年的时候在土地一级开发当中投入了高达32亿元的资金，虽然政府承诺了5%的保底收益，但它的产品——土地尚未面向市场拍卖，更重要的是，这笔1.6亿元的营业收入云南城投并未收到，只是体现为对昆明市土地矿产储备办公室1.6亿元的应收账款，因此“提前”确认营业收入的会计处理的方式值得商榷。
“从会计政策、经济行为实质等方面来看，这笔1.6亿元营业收入的确认是合理的，不存在提前确认的问题。
”负责审计云南城投2009年年报的魏姓会计师解释称，但他同时表示，这个问题相对复杂，不是一时半会能解释得清楚的。
国内一位房企高层指出，政府承诺5%的保底收益实际上仅仅具备一个象征意义，因为众所周知的是，土地一级开发的收益远远高于5%，当地政府机构在挂牌出让云南城投旗下土地时，土地出让底价低于政府承诺保底收益的情况“根本不可能发生”。
在这种情况下，政府5%的保底收益承诺，唯一的益处是成为云南城投能当期确认一部分营业收入的“事实依据”，这样的话，云南城投就不必等到土地出让后方才确认营业收入。
事实上，在2009年能确认这笔高达1.6亿元的营业收入对云南城投至关重要。
上述1.6亿元的营业收入在扣除流转税和企业所得税后，为云南城投在2009年贡献了高达1.13亿元的净利润，而云南城投2009年的净利润仅为2.09亿元，若扣除该笔营业收入带来的1.13亿元净利润的话，云南城投2009年的净利润仅为9600余万元。
1.6亿元营业收入的确认带来的1.13亿元净利润将有助于云南城投顺利履行业绩承诺。
云南城投的大股东——云南城市建设公司曾经承诺，若云南城投2007-2009年三年累计净利润低于2亿元，抑或2008-2010年三年累计净利润低于5亿元，大股东将用现金补足差额。
低成本的拿地优势“土地一级开发商在拿自己开发土地的时候优势非常明显。
”国内一房企高管说道。
在上述高管眼中，土地一级开发商参与自家地块的竞拍有两个明显的优势，一是由于土地开发商相对于一个“准规划部门”，它在土地一级开发阶段已经和政府部门有过一些互动，因而对竞拍地块的价值和前景了然于心，二是在同等价位的情况下，由于拍卖价款当中的一部分将作为“土地一级开发”收益进入土地一级开发商的腰包，在这种情况下，土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司更低。
A股市场当中，一些土地一级开发商已经显露出拿自家地块的迹象。
漳州发展2009年12月签订的《漳华路龙文段配套开发用地(A地块)一级开发合作协议书》显示，待漳州发展进行一级开发的地块挂牌出让时，若漳州发展最终中标摘牌，公司投入的开发成本、每年12%的保底收益及应分得的土地出让收益在成交日转化为地价款，若不是公司中标摘牌，漳州市龙文区政府会将漳州发展投入的土地开发成本、每年12%的保底收益以及应分得的土地出让收益支付给上市公司。
“公司参与合作的土地一级开发地块挂牌出让时，将根据经营计划及当地届时房地产市场具体情况确定是否参与竞拍。
”漳州发展高层人士回应道。
新湖中宝亦有意出手拿自家地块。
2010年2月，新湖中宝与江苏启东市政府签订框架协议，新湖中宝拿到了当地一块地块的土地一级开发权，而该地块的第一批商住用地预计将在2011年6月前挂牌。
新湖中宝承诺，在上述地块挂牌出让时，将积极参与该地块的竞拍。
“这些土地一级开发商在参与自家地块的竞拍时可以说是进退自如。
”上述国内房企高管表示，如果土地一级开发商参与自家地块的竞拍，由于它拥有巨大的成本优势——所出的地价有一部分将以“增值收益”的形式回流到自家腰包，因而其他公司一般不会与之竞争。
但不排除遇到对地块志在必得的公司不计成本的与土地一级开发商抬价，这个时候，当竞拍价达到一定金额时土地一级开发商便会理智地放弃继续竞拍，因为“拍卖成交价已经非常高，仅是从土地一级开发的分成上面土地一级开发商便可获利不菲。
”会计上的利润调控敏锐的财务人士会发现，如果土地一级开发商参与自家地块的竞拍，它的出价在某种程度上可以成为调节净利润的一个手段。
国内一位房企高管指出，若土地一级开发商出售的土地无人问津，这时候自家公司出手的话有一个明显的好处，那就是如果土地的公允价值为5亿元，本来面临无人购买不能结转成本确认收入的情况，但如果上市公司自己以5亿元出手，这时就能确认收入了。
一种更极端的情况是，若土地一级开发商以15亿元的代价将它拿下，即使有10亿元的溢价，这部分依然可以作为存货，待商品房开发完成售出后才确认损益，而拿地时多付出的10亿元溢价在经过一定比例的分成后可以进入土地一级开发商的当期营业收入当中。
“这里面有一个平衡点，在公司出价拿自家地块的时候，会去测算分成后土地一级开发的边际收益率与房地产开发土地增值级差税率之间的那个最佳平衡点，如果拿地价格低意味着今后建房销售时要支付的土地增值税相应水涨船高，但拿地价格高的话，地价与成本之间的增值部分中有一部分将根据分成比例被当地政府拿走。
”国内一房企高层说道。
A股中的土地一级开发商是否会利用此手段调节净利润尚未可知，但眼见的事实是，在一些特定的时间点，上市公司有着增厚当期净利润的冲动。
本报记者注意到，一些土地一级开发商有业绩承诺的行为，例如，云南城投的大股东——云南城市建设公司承诺，若云南城投2007-2009年三年累计净利润低于2亿元抑或2008-2010年三年累计净利润低于5亿元，云南城市建设公司将以现金补足差额。
而黑牡丹则出台了“2009年－2014年发展规划纲要”，力争上市公司在规划期间的平均年度净资产收益率不低于10%，资产收益率增幅应达到常州地区生产总值增幅的150%，即到规划末期(2014年)让黑牡丹的年度利润总额应达到15-20亿元。