2016东京中城综合体考察报告
Tokyo Midtown东京中城
江户时代： 名门毛利家府 邸 明治时期： 二战后： 陆军驻地 美军将校宿舍， 之后成为日本防 卫厅所在地 2000年： 2005年： 以三井丌劢产为首癿 六家公司中标，开始 “城市再生”计划； 同年以纽约中城为蓝 本，将这一区域开发 命名为“东京中城” 2007年3月： 东京中城正式开 业
建筑设计
三个理念
·Diversity ·Hopitality ·On the green
防卫厅搬迁，空出 10公顷可开发用地
环保建设 文化艺术
景观小品
城市再生 结语
Tokyo Midtown, Rebirth of City
引言 背景概况
开发背景 开发定位 项目概况
开发背景２：主要指标与开发状况
经济技术指标：东京中城新城是位于东京都港区的城市 综合体，占地12公顷，建筑面积56.3万平米，商铺130多 间，办公可容纳2万多亰，公寓可住1200亰。 投资规模：由6家开发商投资3700亱日元（34 亱美元） 设计公司：设计总指挥是SOM，设计主创是日建设计， 景观设计是EDAW Inc，商业设施设计是 Communication Arts Inc和隈研吾建筑都市设计事务所 地标建筑：‘中城大厦’（Midtown Tower）是一座地 下5层、地上54层癿摩天大楼，高度为248米，超越了六 本木新城森大厦（森タワー）和东京都厅舍成为东京都内 最高癿建筑物。 功能设施：东京中城内设有饭店、住宅、办公室、商业 不文化空间、医院、公园等多种设施。 入驻企业：许多企业都将总部迁往东京中城，包括 USEN、日本雅虎、富士软片、富士全彔、Goodwill Group 等。此外知名电子游戏公司科乐美（KONAMI） 也将分散在东京各处癿据点集中迁往东京中城。
东京中城城市综合体研究报告
住宅面积比例在15%-20%左右，银泰中心因为其投入使用的时间较晚，受到周边几个综合体充足的商业面积的影响，定 位是其商业面积比较低，对应增加住宅的比例。
酒店面积业、住宅、酒店总体呈现3322的局面。
东京中城
东京中城
东京中城是一个日本东京都港区的多用途设施开发计划，位于六本木的旧防卫厅原址和和赤坂九丁目， 是及住宅、写字楼、商业与文化空间、五星级酒店、医院、公园一体的一个新型的复合型城市综合体。项 目近邻六本木新城，建立在原来防卫省旧址。
主楼（地上54层）
酒店式公寓
住宅
办公 住宅
五星级酒店 购物中心
必须具有交通便捷的区位优势
必须营造齐备的生活系统
城市必须具备足够的终端消费能力 城市综合体要求有优越的地段、交通、
商圈配套 开发商须具有雄厚的实力和高素质 对开发商配套资源的要求
城市综合体概述 城市综合体特点分析 东京中城案例分析
小结
典型项目案例分析 一个成功的城市综合体的有许多值得借鉴的地方，包括其对一个城市价值的提升即城市价值、 成功的商业模式等等，本此报告所研究的内容主要是东京中城城市综合体其各类物业形态比例， 例如商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议等各方面需求比例进行说明。
城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达 国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等
中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深 圳的华润中心等
城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备 了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”
日本“轨道交通+物业”综合开发考察（含五篇）
日本“轨道交通+物业”综合开发考察（含五篇）第一篇：日本“轨道交通+物业”综合开发考察日本“轨道交通+物业”综合开发考察日本是将车站空间与城市发展建设进行融合开发最好的国家，通过站城一体化开发提升了城市重要交通节点的功能和聚合能力，实现了土地资源的高效利用与商业价值的最大化。
日本的模式为尚处在高速发展的中国城市轨道交通站城开发建设提供非常值得学习和借鉴的经验。
百闻不如一见，为了切身体验日本典型站城一体化空间设计与场所营造，实地考察学习日本轨道交通沿线物业开发、城市设计与建筑设计经验，我们将于 2019 年4 月 14 日-19 日举办【日本“轨道交通+物业”综合开发考察】活动。
届时将组织大家赴东京、大阪等地考察一些典型的站城项目案例，并与日方知名企业深度交流、详细了解和学习日本轨道交通沿线土地整备、开发策略、规划设计、商业物业运营管理等领域的经验。
本次考察，我们学什么？1，日本轨道交通枢纽站场交通换乘体系与规划设计；2，日本轨道交通站场步行网络设计与公共空间营造；3，轨道交通枢纽站场周边高密度聚集的综合开发与功能设置；4，日本轨道交通枢纽站场内部商业空间设计与规划；本次考察，向谁学习？东京急行电鉄株式会社，日本运营效率最高的地铁公司之一，在“轨道+物业”开发模式上，东急集团实施全环节覆盖，贯穿土地一级整备、项目、物业开发建设、不动产销售、物业持有运营的全过程。
成功地开发了田园都市线、涩谷站再开发、二子玉川再开发等以轨道交通为导向的地产项目。
日建设计，作为日本最大的综合性设计公司，积极在国内外倡导和实践站城一体化设计理念，完成了许多成功案例,如六本木中城项目、大崎站、涉谷及周边设施开发等。
本次考察，与谁同行？↔各地城市轨道交通建设主管单位及投资建设公司负责人；↔从事 TOD 项目开发的开发企业负责人；↔负责城市规划设计、建筑工程设计的政府和企业负责人；行程安排日期城市行程安排月 14 日北京或上海/ /东京上午乘国际航班前往东京，抵达后参观涩谷 Hikarie，晚饭后入住酒店 4 月 15 日东京上午参观涩谷站及物业发展，实地考察车站场所营造、动线规划与交通组织、接驳空间设计等内容，并就线路运营、业态规划、资产管理等问题进行交流讨论。
日本东京六本木城市综合体案例调研分析
国外城市综合体案例—东京六本木
六本木购物中心及公共空间设计 --美国JERDE建筑事务
毛利庭园/屋顶绿化
六本木新城内不仅有大面积的地上公园，也把绿化引入了一些建筑的 屋顶，形成立体的绿意空间，毛利庭园由原地块既有的公园改建而成， 总面积4300平方米，是一个非常地道的日本传统庭园，是一次在完全 现代感的环境中将花园与建筑形体充分结合的尝试。榉树坡综合设施 的屋顶上种植了稻米等作物那里成为孩子们亲身体验和接触自然的生 动课堂。通过为顾客提供里了参与的空间，使他们获得了体验的感受， 销售了新的生活方式。
概念设计-应用洋流理论
• 充分考虑构思环形布 局，留住顾客的好奇 心。
总体布局效果图
• 充分考虑打 造体验式空 间，详细考 虑顾客的感 受
人流动线的构思
• 在货流动 线合理的 同时，在 人流动线 方面精心 构思。
建筑设计特点
• • • • • • • • • • ■■购物中心建筑设计特点： 内部中庭设计很有特色，采用 内部地面盆景绿化，而且中庭内 部立面设置空中绿化花池和水幕 处理，增加中庭空间的动态特征 中庭上空采用透明的天棚处理， 同时适度遮挡阳光直射，创造出 通透宜人的空间。 ■中庭主要通道采用曲线方式布 置，让顾客在中庭中方便购物。
秋天的六本木 新城
• 秋天到了，稻田中间 插着的老鹰吓跑了偷 吃水稻的麻雀，成熟 的水稻在微风中摇曳。 老师带着小学生来空 中花园劳动，看到成 熟的水稻，感受秋天 收获的喜悦。
不寂寞的冬天
• 冬天到了，周边 的树叶开始飘落， 六本木新城精心 选择的鲜花依旧 开放，让严冬里 的人们看到春天 的希望。
森大厦俱乐部
• 森大厦俱乐部位于森 大厦51层，目前拥有 2500名会员，汇聚了 各个领域的精英，从 欣赏音乐到葡萄酒会， 形式多样丰富了人们 的文化生活，增加了 六本木新城的活力。
日本商业、住宅考察心得
2010年2月日本商业、住宅考察心得2010年2月19-25日期间，公司安排赴日本考察商业、住宅项目，七日行程满满铛铛，感触良多。
流水账式的项目介绍和考察报告就不在这里赘述，简单记录一些项目给我留下的较深印象。
一、优秀的施工工艺水平一、标准化构件的生产应用在日本不锈钢的应用相当普遍，咱们看到窨井、排水沟、栏杆、五金件、防滑钉、盲道……等等不一而足，大范围地应用不锈钢产品，而且规格统一，十分漂亮。
别墅和多层衡宇的建造也是采用成品墙板、整体卫浴现场拼装。
这些在咱们参观大阪、奈良的住宅研究中心、别墅展示工厂时，感觉特别明显，一栋别墅能够定制生产，45天即可建成，这就要求有大量的生产厂家提供定制产品，而在国内由于多种原因无法推行，十分遗憾。
事实上如此的标准化生产能够节省人力物力，降低本钱，缩短工期，而且易于保护改换。
这应该也是咱们国家此后会大力进展的一个方向，但需要相当庞大的企业从产供销一体化的平台去实现大范围推行应用，仅靠单一的几个项目实验性的利用标准化产品，无法保证本钱降低，无法表现优势所在，也无法吸引生产厂家趋之若鹜。
建筑工地的施工围挡、外挑安全防护也全数是标准化构件，从动工到结束是处于全封锁状态，即避免了扬尘也保证了安全，一直到完工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、东京所见到的建筑物大体上都是统一的搭建模式。
咱们国内限于投入本钱原因，就这方面来讲和日本差距专门大。
二、清水混凝土工艺作为建筑工程专业身世，日本建筑给我留下的最深印象不是外观设计，而是极为超卓的施工工艺。
有“清水混凝土诗人”之称的安藤忠雄设计的淡路岛梦舞台、大阪市的21世纪实验住宅都采用了清水混凝土工艺。
同时在日本的很多建筑也不同程度采用了清水混凝土工艺。
咱们看到这些建筑成品表面十分平整滑腻、棱角分明、没有碰损污染，这在国内简直不可想象。
在我国，清水混凝土的结构设计与施工，还处于理论研究阶段，有待实践应用；施工操作仍是过量依赖人工，施工机械化、标准化程度很低。
东京中城
结构设计 结构设计的理念与整体规划的理念一致，在赋予单体建筑个性化元素的同时，尽力追求项目整体的协调
公共部分的内装材料选用了木材和日本传统的和纸，以及能长期耐用的材料。另外，扶手、护板等部分是 将钢FB做成木制的干式组装成的，同时，我们将一部分的挑空空间与以“和纸”为基调的光幕融合为一体。我 们想通过照明演绎出“城市起居室”的安定感。照明和阴影的相互协调赋予了内装各处深邃感和不同的表情， 基准照度在300lx左右。拱廊商店街以屏风为意象的天花板，用荧光灯进行间接照明，形成柔和的基调，同时陶 器光源的向下照射灯照射出点状的光，达到有张有弛的效果。
性。各栋塔楼具有各自特有的结构系统和技术，但同时，我们在同一基础上针对每栋楼展开了整体化的结构 设计。各栋塔楼的特有技术分别为：主塔楼上部的活动减振装置、住宅栋的抗震结构、设置于各楼各处的减 振装置、转移桁架的柱子位置转换、大屋檐立体桁架、美术馆的铁板屋檐结构等，可以说是最新结构技术的 大集合。
设备设计 东京MidTown是多栋、多用途、多机能的大规模设施，因此设备规划需要最大限度地合理利用其规模和
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外立面百叶设计
塔楼外部层层重叠的构成
东塔楼
MidTown塔楼西北侧立面
东塔楼为办公楼，可以整栋租给一家企业，也可以应对两家租户的总部入驻。2~11层为办公楼层，上部 配置了住宅。入口空间将面向广场的地下1层至地上11层的幕墙用桁架支撑，形成一个充满生气的挑空空间。 纵向流线方面，设计了12台（2组）的区域电梯，2组独立的电梯可以对应两家租户企业，各组分别设有1台 VIP专用电梯。关于标准层，我们设置了双核心筒，分别面向入口中庭、偏向中央部的主核心筒和副核心筒。 一个楼层基本可以对应6家租户，是3栋办公楼中办公面积最大的一栋。
东京中城区域规划案例分析报告(43页)
东京中城区域规划案例分析报告
绿地 21-21Design Sight
三得利 美术馆
桧町 公园
中城 大厦
公寓 酒店
服务型 中城
公寓
西区
中城 东区
占地面积 地区规划面积 使用面积 容积率
总平面
约68891㎡ 约102000㎡ 约563801㎡
6.7
东京中城区域规划案例分析报告
业态简介
东京中城区域规划案例分析报告
东京中城区域规划案例分析报告
以日本古建筑风格为蓝本，进行建筑立面设计 以榻榻米为参考进行地面铺装设计
开发理念
依托日本著名景观打造项目整体概念
东京中城项目在开发设计过程中运用了借景 的手法，即借用日本著名景观的特点再进行 项目的整体概念规划，为项目的整体设计工 作注入了全新的理念
以日本神庙入口 以日本著名为枯蓝山本水进景行观商业 为参考，进入行口建的筑设布计局
东京中城区域规划案例分析报告
商业发展
商户布局 商户数量 涉及业态
1F 36家 家居设计 餐饮 服务等方面
Galleria
Plaza
东京中城区域规划案例分析报告
商业发展
商户布局 商户数量 涉及业态
2F 33家 家居设计 餐饮 服务等方面
Galleria
Plaza
东京中城区域规划案例分析报告
商业发展
面积约40000㎡ 绿化率40%
东京中城区域规划案例分析报告
绿色&庭院
满目葱绿是东京中城的一大魅力。除 了被草坪覆盖着的广场之外，还种着 大量的银杏，樱花，香樟等树木，可
以欣赏到日本四季变化的不同风采
东京中城区域规划案例分析报告
会议厅平面配置
日本建筑项目参观考察及体会总结(附图丰富 161页)
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2. 已建成项目---东京新宿户山
户山设备管井及消防疏散楼梯间
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2. 已建成项目---东京新宿NS大厦
新宿NS大厦挑空大堂
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2. 已建成项目---东京日建设计
日建设计外城市景观
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2. 已建成项目---东京日建设计
日建设计建筑材料展示
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2. 已建成项目---东京日建设计
日建设计讨论座谈
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2. 已建成项目---考察项目
东京XX汐留大厦 东京XX三田大厦 东京芝公园销售中心 东京汐留丰州大厦 东京新宿户山 东京新宿NS大厦 东京日建设计 琦玉新都心 琦玉销售中心 东京涩谷代官山高级公寓 广尾高级公寓 东京六本木XX会馆
三田大厦
XX会馆
广尾公寓
代官山
新宿1户5 山
2. 已建成项目---东京XX汐留大厦
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2. 已建成项目---东京XX三田大厦
入口标志墙，大堂落地窗及室外景观，单元入口落地自动门。
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2. 已建成项目---东京XX三田大厦
电梯前室落地窗，阻燃地毯，电梯轿厢门。
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2. 已建成项目---东京XX三田大厦
写字间大厅，空调开关、通风口、写字间大门，吊顶回风口及喷淋管口。
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2. 已建成项目---东京XX三田大厦
东京汐留XX大厦建设在东京湾汐留再开发区，建筑上部为办公区域，下部为 带有超大空间酒店大堂的酒店区域，上下建筑用途完全不同。
为保证上部办公空间的开放自由化，以及下部酒店设计的多样灵活性，结构 上采用中建层隔震结构形式，将这两个不同建筑通过隔震层上下迭合成复合结构。
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2. 已建成项目---东京XX汐留大厦
挑空大堂（20米高），双重大门（保温、隔音），玻璃幕墙采光，隐蔽的通风口，超高重型自动平开门。 17
东京中城_城市综合体案
Tokyo Midtown ——极致城市视野
CBD
宫城 中央公园
涉外 商圈
金融中心
东京中城
羽田机场
东京都格局与项目位置
千代田区
日本的政治、经济中心。天皇住所、日本国会、 最高裁判所、靖国神社与中央省厅皆位于千代田 区内；日本诸多著名公司的本社，电器街秋叶原 等也在该区。
中央区
处于东京的中心地，日本经济、信息、商业中心。 日本银行、东京证券交易所，银座、大型布庄、 百货公司总社聚集的日本桥、以鱼货市场闻名的 筑地等皆位于本区。
想要进驻的企业高达百家以上 。
商业部分
堪称东京拥有最大片绿地的购物商圈，包括Issey Miyake Pleats Please在 内的高档专卖商店已纷纷进驻东京中城的商店区。还有包括服饰精品及餐 厅的132家店铺，预计一年将吸引3000万游客，营业额将达到 300亿日元( 约合20亿元人民币) 。
城市综合体案例研究
——东京中城
世联模型
——综合体各部分功能的作用与相互关系
在城市中心的综合体， 大多具有商业、办公、 酒店、公寓等四大功能 组成部分：
▪ 公寓为商业提供客源
▪ 外向性较强的组成
部分
▪ 可以塑造与其他项
目较大的差异
▪ 商业为写字间、酒
店和公寓提供配套
▪ 保证开发企业现金
流的来源
▪ 满足中长期居住者
羽田机场
1931年启用，是全日本最大规模的机场，目前在 机场起降的航班大多都以国内线为主，国际线航 班则在成田国际机场起降，但皇族、阁僚所乘坐 的行政专机、国宾外游、到访等的专用机、特别 机的起降，全部都在羽田机场进行。
六本木
东京中城
Tokyo Midtown
东京六本木新城综合体考察报告
摘要：东京六本木新城位于东京港区六本木六丁目，是目前日本最高水平的城区改建项目,是东京新城市建设的典范，是一座文明、优雅而又梦幻的城中之城。
它由写字楼、酒店、住宅楼等10 幢建筑组成，占地11．6公顷，总建筑面积76 万平方米。
新城里有美术馆、图书馆、学术报告厅、露天演出广场等众多文化娱乐设施，满足了都市人工作、休闲、购物、居住、欣赏艺术、交流等多层次需要。
自从2003年4月开业以来，六本木新城被称为“城中城”、“立体城”、“艺术城”，无可争议地成为东京新地标。
东京六本木新城购物中心及商业综合体考察报告一、项目简介东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，该项目在2003年4月开业，目前已经成为了外地游客去东京必到的综合商业设施，坐地铁日比谷线六本木站下车就可到达。
日本东京的六本木新城是日本森建筑公司的一个马拉松项目。
在这个项目的初期，许多人都对这个项目持悲观态度，预测这个项目可能太大了，或者它对于日本传统来说，变化太大、太突然。
同时人们也怀疑建造这样一个项目的时机不对，因为那个时候日本正处于一个最长的衰退期。
长达17年的运作，是任何一家国内开发商都不可能做到的。
其敬业精神，为后代留下一点有价值东西的负责态度，是国内开发商所欠缺的。
森稔社长要整个团队坚持不懈地追求品质，树立世界一流品牌，这也是森大厦株式会社感到自豪的信念。
图1 六本木新城在东京的地图位置发展商简介：森稔，森大厦株式会社社长。
日本森大厦株式会社出资兴建了上海森茂国际大厦，该公司一直在日本东京的中心地区从事城市开发事业，上海国际森茂大厦是其在海外进行正式投资的重要项目之一。
森大厦在上海投资的第二个项目是世界最高的上海环球金融中心大厦的建设。
图２空中看东京六本木项目考察的启发不仅在项目技术层面，而且要深入思考我们对留下对后代有价值建筑及商业文化作品的负责态度与敬业精神，提醒我们在前期投入足够的精力和心血。
17年的坚韧精神，就是坚持不懈的努力。
东京购物中心考察报告
东京购物中心考察报告一、考察目的和背景为了解东京购物中心发展的现状和趋势，深入了解东京购物中心的运营模式和特点，本次考察选择了东京作为研究对象。
东京作为日本的首都和经济中心，拥有众多世界知名的购物中心，能够提供丰富的考察资源和参考案例。
二、选择购物中心本次考察选择了东京的几个知名购物中心作为考察对象，包括银座中央大街、新宿伊势丹、涩谷109、池袋阳光城等。
这些购物中心有着不同的特点和定位，能够提供丰富的实地考察资源。
三、购物中心运营模式与特点1.银座中央大街银座中央大街位于东京的银座地区，是一个高档的购物中心。
中央大街上有许多一流的时尚品牌和百货公司。
购物中心注重奢侈品的销售和定位，消费者以高收入人群为主。
购物中心内部装修精美，给人高品质的感觉。
2.新宿伊势丹新宿伊势丹是东京新宿地区的一家大型百货公司，是购物中心和百货公司的综合体。
购物中心内部设置有多个楼层，每个楼层有不同的商品和品牌，能够满足不同消费者的需求。
购物中心还拥有多个餐厅和娱乐设施，提供全方位的购物体验。
3.涩谷109涩谷109是一个以时尚年轻人为主要消费群体的购物中心。
购物中心内部摆放有许多年轻人喜爱的时尚品牌，吸引了众多年轻人的目光。
购物中心还经常举办时尚秀和活动，吸引更多人来访。
4.池袋阳光城池袋阳光城是位于东京池袋地区的购物中心，是一个大型综合购物中心。
购物中心内部拥有多个楼层，提供了各类商品和服务。
购物中心还有丰富的娱乐设施，如电影院和游乐场，能够满足不同顾客的多样需求。
四、购物中心发展趋势分析1.多元化的定位和服务随着消费者需求的多元化，购物中心也需要提供多样化的产品和服务。
购物中心需要考虑到不同消费群体的需求，提供多样的品牌、商品和文化活动，以吸引更多的消费者。
2.体验式购物现代消费者对于购物的期望已经由单纯购买商品转变为享受购物过程和体验消费文化。
购物中心应该注重提供良好的购物环境和消费体验，如舒适的装修、有趣的活动和便捷的服务。
综合考察报告范文4篇
综合考察报告范文4篇东京六本木新城购物中心及商业综合体考察报告一、项目简介东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，该项目在年4月开业，目前已经成为了外地游客去东京必到的综合商业设施，坐地铁日比谷线六本木站下车就可到达。
日本东京的六本木新城是日本森建筑公司的一个马拉松项目。
在这个项目的初期，许多人都对这个项目持悲观态度，预测这个项目可能太大了，或者它对于日本传统来说，变化太大、太突然。
同时人们也怀疑建造这样一个项目的时机不对，因为那个时候日本正处于一个最长的衰退期。
长达17年的运作，是任何一家国内开发商都不可能做到的。
其敬业精神，为后代留下一点有价值东西的负责态度，是国内开发商所欠缺的。
森稔社长要整个团队坚持不懈地追求品质，树立世界一流品牌，这也是森大厦株式会社感到自豪的信念。
图1 六本木新城在东京的地图位置发展商简介：森稔，森大厦株式会社社长。
日本森大厦株式会社出资兴建了上海森茂国际大厦，该公司一直在日本东京的中心地区从事城市开发事业，上海国际森茂大厦是其在海外进行正式投资的重要项目之一。
森大厦在上海投资的第二个项目是世界最高的上海环球金融中心大厦的建设。
图２空中看东京六本木项目考察的启发不仅在项目技术层面，而且要深入思考我们对留下对后代有价值建筑及商业文化作品的负责态度与敬业精神，提醒我们在前期投入足够的精力和心血。
17年的坚韧精神，就是坚持不懈的努力。
二、总体规划设计特点城市设计与项目设计相互结合，充分利用地铁交通和城市公路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。
1.总体布局—酒店与购物中心形成综合体图３项目总体布局示意图２.购物中心建筑设计特点美国jerde建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计，jerde 在购物中心设计中非常注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰富，不断让顾客产生好奇心，延长顾客的停留时间，很多游客停留一天还没有单调的感觉，实践证明jerde的设计思想是成熟的。
大型城市商业综合体研究—中日比较分析
大型城市商业综合体的开发与运营规律研究——中日案例比较分析一、 大型城市综合体分类建筑综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。
北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。
这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。
建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。
各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。
大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为：1.交通枢纽型城市综合体图9-1 世界质量最佳的城市综合体—六本木新城2.城市CBD中心的城市综合体大阪难波城写字楼、购物中心、空中花园、高速铁路火车站完美结合图9-3 马来西亚双子星3.城郊结合部城市综合体由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。
图9-4 福冈博多运河城福冈是九州第一城市，从机场坐市营地铁5分钟就可到达博多运河城，这是个建筑色彩鲜艳、运河水穿流其间的大型城市综合体，除了应有尽有的购物，13个电影厅的复合影剧院几乎每天都有日本顶级演出上演，使其极具人气，美食更是汇集了九州乃至全国的各式拉面，深受外国人喜欢（从运河城走路5分钟，便可以来到博多老铺房故乡馆，这是古时作为商业城市一度繁华的川端冷泉地区，进入老街逛逛老铺，著名的博多织锦和历史悠久的手工艺品都汇集在这里，光看看也是十分享受）。
二、 高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作城市综合体需要在市场可行的前提下才能建设，因为城市综合体规模大，投资巨大，必须建立在可持续经营的基础上，根据经营要求做好建筑策划，其中酒店和商场都可以策划专门的主题，互相配合做好人流动线及设施共享。
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东京中城综合体考察报告
一、项目位置
东京中城（东京ミッドタウン，Tokyo Midtown）是一个日本东京都港区的多用途设施开发计划，位于六本木的旧防卫厅原址和和赤坂九丁目，是一个新型的复合型城市综合体。
项目近邻六本木新城，建立在原来防卫省旧址。
图１东京中城模型和鸟瞰图
二、东京中城项目规划设计特点
东京中城规划设计基本资料
•用地面积：约102,000m2
•实际占地面积：约78,400m2
•总建设面积：约569,000m2
•开发商：三井不动产
•设计：SOM、日建设计、安藤忠雄、隈研吾等
•施工建造：竹中工务店（A、C、D、G、H栋）、大成建设（B、E、F栋）综合体各设施面积
•办公室：约330,000m2
•住宅：约111,000m2（约530间）
•五星级酒店：约48,000m2（约250间）
•购物中心：约57,000m2
•其他：23,000m2
•地下5层、地上54层
项目结构：钢结构、钢筋混凝土结构以及钢架钢筋混凝土结构
图２东京中城项目效果图
东京中城的设计强手云集，设计总指挥是SOM，设计主创是日建设计，景观设计由EDAW Inc.，商业设施的设计由Communication Arts.Inc.和隈研吾建筑都市设计事务所承担，住宅楼的设计由坂仓建筑研究所承担。
此外青木淳建筑规划事务所指导了住宅楼的外观设计，安藤忠雄建筑研究所和日建设计做了Design Wing”的设计。
在设计活动组织管理方面，日本不仅多个专业协同配合好，而且非常注重艺术设计，值得我国综合体设计方案时候借鉴。
整项计划的地标建筑‘中城大厦’（Midtown Tower）是一座地下5层、地上54层的摩天大楼，高度为248公尺，超越了六本木新城森大厦（森タワー）和东京都厅舍成为东京都内最高的建筑物。
和前两座建筑物不同的是，中城大厦
没有设立展望台。
大厦最顶端的54楼是机械室和管理、维护空间，一般的访客无法进入。
图３主塔楼效果图（日建设计）图４东京中城夜景照片
大厦45层是国际餐厅，在法国菜的基础上，增加亚洲风味。
东京中城内综合体设有豪华五星级酒店、住宅、写字楼、商业与文化空间、医院、公园等多种设施。
主要的设施是位于中城大厦高层（45～53楼）的饭店‘东京丽嘉酒店’（THE RITZ-CARLTON TOKYO）和从别处搬迁进来的‘三得利美术馆’。
许多企业都将总部迁往东京中城，包括USEN、日本雅虎、富士软片、富士全录、Goodwill Group 等。
此外知名电子游戏公司科乐美（KONAMI）也将分散在东京各处的据点集中迁往东京中城。
综合体里汇集了各种各样的商店、餐馆、写字间、饭店、绿地、美术馆和医疗中心等设施，彼此共鸣，为都心的生活提供高品质的每一天。
东京中城有六个建筑物形成城市综合体，汇集各类商店、餐厅、写字楼宾馆、美术馆等设施，具有浓郁的艺术氛围。
GALLERIA(拱廊街)
拱廊街实际上就是ＭＡＬＬ，在这全长约150米、高约25米、4层竖井
式结构的大空间里，时尚精品和商店琳琅满目，它是东京中城的主要购物区。
在拱廊街里的“庭园阳台”，您可以一边眺望翠绿美景一边用餐，愉悦身心。
图5 拱廊――购物中心
PLAZA(广场)
广场主要由时尚名店和咖啡厅组成，有电视大屏幕和休憩空间。
图6广场设计效果图和实际景观相片
东京中城酒店部分
Midtown Tower 45-53楼是首次入驻东京的Ritz Carlton酒店。
The Park Residences 是由Ritz Carlton直接管理的酒店式公寓。
Oakwood Premier Tokyo Midtown是美国Oakwood公司的最高端品牌Premier首次进入东京的中长期租赁型的高级公寓。
Midtown East的12-24楼是面向商务人员的高级公寓。
东京中城医疗中心
以家庭医院作为经营定位，主要提供医疗保健诊疗、美容诊疗和健康管理服务，包括牙科与营养调理中心。
GARDEN(庭园)
东京中城的巨大魅力，在于拥有丰富的树木花草，仿佛远离都心。
在与桧町公园相连的中城庭园里，有草坪广场，还种有银杏树、樱花树、樟树等众多的树木，创造出令人心旷神怡的空间。
请您欣赏四季不同的表情和日本的自然美。
中城庭园
庭园里有草坪广场和慢跑道，空间开阔，碧绿葱翠。
日产汽车公司设计制作的两台流动服务车作为21_21 DESIGN SIGHT的Shop21_21Q登场，销售快餐小吃和一些有特色的商品。
绿地内设有无线局域网，您可以在舒适惬意的自然中通信上网。
图7 东京中城庭院
桧町公园
桧町公园过去是长州藩毛利家位于麻布的别墅“桧屋敷”的庭园。
这座庭园当时又叫“清水亭”，从这里望去，江户的街景尽收眼底，令人赏心悦目。
名园里的绿树花草在变成公园的今天，仍一如往昔地把美丽的风姿展现给人们。
图8桧町公园
图9 21_21 DESIGN SIGHT
21_21 DESIGN SIGHT：三宅一生、安藤忠雄联手打造的全新形态的艺术机构，日本设计的发讯地。
宗旨在于关心日常事物，从设计的角度寻找各种发现，提出各种建议。
由服装设计师三宅一生、平面设计师佐藤卓、产品设计师深泽直人三位设计师担任指导，除筹划具有主题性的展览会外，还举办各种活动。
公共艺术作品：东京中城中装点着20件公共艺术作品，都市和艺术融为一体，使东京中城的日常空间拥有高品质的艺术氛围。
游客可以手持最先进的导游终端（日、英、法、中、韩五国语言）），随心所欲地边走边看边听。
东京中城的规划设计思想是以人为核心，创造新的生活美学空间。
从规划设计和商业设施来看，东京中城注重建筑与商业文化结合，充分运用商业世界中人、物、环境构成空间概念，以美学设计作为主轴，构造东京２１世纪衣食住行乐的完美景观。
三、东京中城项目商业业态规划与设计机构组合特点
图 10 拱廊－购物中心商业空间
东京中城购物中心地下主要是餐厅、咖啡饮品店、超市，挑空空间非常明亮柔和，装修素材多用木材、日本纸等天然材料；一、二楼为时装店；三楼为设计、家居用品店；四楼是Billboard live Tokyo。
东京中城的业态划分为。
时尚百货服饰、皮鞋皮具、化妆品、珠
宝
室内装潢与设计家居、厨房用品、家电美术馆
餐厅和酒吧西班牙餐厅、泰国餐厅、法国
各类日本餐厅、中餐
餐厅、意大利餐厅、印度餐厅、
美国餐厅等
食品和咖啡食品店咖啡厅
生活服务类商店ＳＰＡ，男子美容厅健身房
宠物店药店与化妆品店
超市音像制品和花店Array
图11 食品类商店
三得利美术馆自1961年开馆以来，通过举办绘画、陶瓷、漆工、玻璃等充满魅力的企画展，向众多的人们传递了“生活中的美”。
保持原来的理念，提出“连结美、开创美”的新主张，在绿意盎然环境中，与使人联想到白磁的风格强烈的外观一起，以崭新的面貌迎接宾客
的到来。
图12 三得利美术馆
景观设计：
这里是东京拥有最大片绿地的购物商城！它的拱廊街及广场之中种植了许多植物，在摩登的建筑之中，彷佛闯入了一个温室，逛街显得格外舒服。
外围则有一个庭园，包含中城庭园及松町公园两个区块，铺设了无线网络基地台，这里也成为了最佳的户外办公室。
而且更骄傲的是这里春天可以赏樱花、秋天还可以赏枫。
东京中城设计中心
东京中城设计中心由财团法人日本产业设计振兴会、社团法人美术印刷设计师协会、九州大学艺术工学东京分部、海外设计研究教育机关成立的“国际设计联络中心”这四家单位组成，是设计推销机构和创作者、国内外学术机关携手合作建立的设计信息集聚、发送基地，这在世界上也是屈指可数的。
通过举办企画展、研究会、专题讨论会、产学合作的研究及设计开发，开展与21世纪相符的崭新的设计活动。
四、项目运营管理特色
通过美术馆和设计中心等吸引白领人群，通过高档酒店吸引金领人群；东京中城写字楼成为企业总部聚集区，吸引了高端办公人群，他们都是消费力较强的白领和金领人群；项目中的众多休闲餐饮业态也聚集较多人流，东京中城作为日本最新的一流综合体拥有旺盛的人气。
图13 餐饮环境一景
东京中城在运行成本控制方面，提前在设计时候做好安排，充分考虑节能和环境保护。
中城的细微之处都体现着环保精神。
厕所使用雨水和厨房的排水，并用自动感知器控制节水。
中城的电力设备导入水蓄热系统和NAS电池，有效利用深夜电力，削减高峰用电。
回收煤气发电时产生的废热，用于空调热水供应等；采用光线联动自动百页、窗边照明自动调光系统等。