旧城改造 说明书

沅江市沿河路旧城改造规划方案说明书

一．项目地域简介

1．历史沿革

沅江市始建于南朝梁武帝普通三年(522年)，素有药山、安乐、乔江之称，有1500多年辉煌历史。早在5000多年前，现境内漉湖等地已形成原始村落，到青铜器时代，莲子塘一带聚居村落已相当密集。春秋战国时期,沅江成为了湘楚文化的重要发源地。新中国成立以后，特别是改革开放以来，县域经济迅猛发展，综合势力显著增强，1988年撤县建市。

2．自然地理

“洞庭天下水”，沅江市地处八百里洞庭腹地，位于湖南省北部，益阳市东北部，以沅水归宿之地而得名。东北与岳阳县交界，东南与汩罗市、湘阴县为邻，西南与益阳市接壤，西与汉寿县相望，北与南县、大通湖区毗连。东西长约67.67公里，南北宽约53.45公里。地理坐标为东经112°14ˊ37＂至112°56ˊ20＂，北纬28°42ˊ26＂至29°11ˊ17＂。全市总面积为2019.7平方公里，约占湖南省总面积的1.07%。地域接纳湘、资、沅、澧四水，吞吐长江，河湖相通，连接成网，呈“三分垸田三分洲，三分水面一分丘”的地理格局。世界著名的南洞庭湿地保护区，深藏在沅江这个水乡泽国。

3．土地资源

沅江市地处中亚热带向北亚热带过渡的大陆季风湿润气候区内。良好的气候条件与土属使沅江市土地资源丰富。占全市近20%的水稻土、红壤、潮土、紫色土等土种适宜水稻、苎麻、柑桔、芦苇、豆类、林木的生长。

4．物产资源

沅江市是全国农产品商品基地，主要产品有粮、棉、猪、鱼、桔、苇、麻等。素有“鱼米之乡”、“苎麻之乡”、“芦苇之乡”的美誉。苎麻年产5万吨，占全国总产量的四分之一。芦苇年产30万吨左右，居全国之冠。鲜鱼、柑桔、鸭蛋产量在全省居领先地位。速生杨作为后起之秀，其蓄积量达百万立方米。沅江森林覆盖率已达17.8%。

5．旅游资源

沅江市地处“八百里洞庭”之腹地，山襟七泽，水接三湘，拥有璀灿丰蕴的人文

古迹和丽质天生的山水美景，大小景点有120多处，素有“水乡桔城”和“东方威尼斯”

之称。境内的南洞庭湖是国际公认的重要湿地，集湖光水色、岛屿汀洲、文物古迹、珍稀物种和动人传说于一体，蕴含着洞庭湖纵横八百里、上下数千年的时空演变脉络和深刻渔耕文化渊源，集太湖之灵秀、洪泽湖之深沉、巢湖之宁静、鄱阳湖之旷大于一身，被旅游名家誉为“我国湖光胜景第一处”。历史上有许多名人到过沅江，留下了许多脍炙人口的诗词，画出了一幅幅沅江湖光山色的美丽图画。近年来沅江市实施的“旅游带动战略”，进一步推动了旅游资源的开发，其旅游胜地渐显生机。

6．区位优势

沅江地处华中经济圈内，自古以来是湘北地区战略要地，为湖南省重要的水上交通枢纽。水路连湘、资、沅、澧四水，通江达海，是洞庭湖区重要的农产品和工业原料集散中心；陆路南接长石铁路、洛湛铁路和长常高速公路，与长沙、益阳相通，北连白沙大桥和南茅大桥，与岳阳相接。省道S204线纵贯全境，随着白沙大桥、南茅大桥、益沅一级公路、白沙港口的相继建成，将使沅江交通更加便捷，区位优势更加明显。

桔城新貌：

沅江市区素有“水乡桔城”之称。本着“建山水城市，留自然风光；搞滚动开发，做旅游文章”的建设规划，近几年来，在城西的青山绿水之中，新开发了桔城新区，一个独具特色的“城中有湖、湖中建城”的水乡桔城正在崛起。水是新城区的一大特色，这里五湖连通，河汊纵横，被湖水和港湾环抱的各个丘岗半岛上，桔林四季枝叶葱茏，绿水青山交相辉映，城乡山水融为一体，这里的确是一块旅游、居家、经商、办厂的热土。为促进桔城新区的开发，市委、市人大、市政府、市政协四大家机关及相关机构，已于2003年国庆节整体搬迁至新城区。为吸引外来投资和保护投资者的利益，新区已有水上乐园、度假村、别墅村、高科技工业园、农业科技园、港口、市政设施等项目对外开放，市人民政府并在这里成立了政务中心，对来新城区投资建设落户者，实行“一站式审批”、“一条龙服务”，以最优惠的政策，恭候各方客商的到来。

二．项目设计概述

1．概况

该地块位于沅江市庆云山路与湘北市场交接处，与下琼湖，石矶湖相临。沅江图书馆近在咫尺，周边分布着：凌云塔小学，城关职高，血防医院，公安局，人民医院以及各种

商业配套设施，项目总规划用地面积88775平方米。

2．现状分析

该地块现有的建筑主要以民居，商业。经营项目主要有餐饮，杂货。由于以上建筑物建造年代较久，建筑形式陈旧，规划布局杂乱无序，土地利用率极低。另占该地块面积约50%的水面水质污浊，也无活水源，与整个城市的风貌极不相符，阻碍了整个城市的发展。

故急需将该地块进行重新规划建设，以适应市场和城市建设的需要。

3．工程设计的主要依据

（1）《沅江市建设用地规划许可证》。

（2）建设部《建设工程设计文件编制深度规定》。

（3）现行有关国家执行的设计规范规程。

（4）沅江市政府及相关职能部门所制定的政策法规及技术规定。

（5）《住宅设计规范》GB50096-1999。

4．技术经济指标

主要技术经济指标

规划总用地面积：88775平方米

总建筑面积：174468平方米

建筑占地面积：36966平方米

建筑密度：41.6%

容积率：1.97

绿地率：36.2%

三．平面规划设计

1．总体布局

在总平面规划布置上，“以人为本，人车分流，商住分流”为原则，各主要功能出入口分开设置。满足消防疏散，地面临时停车和商业货物运送的需求。临城市道路，留有足够的疏散广场，方便人流的疏散要求，提升了群楼的商业价值。

2．功能分区设计

商业步行街和大型居住小区是沅江市沿河路旧城改造建筑群的两个中心主体。布置在整个地块的中心位置。相邻城市干道，以大尺度的退让形成宽敞的广场和临街商业系统。

有利于集中人流的疏散，同时也避免了城市空间的拥挤感。大型居住小区位于整个地块的东北部，避开了城市噪音的干扰，具有良好的居住环境，步行商业街相邻两条城市干道，形成了良好的商业气氛。

4．道路交通设计

根据场地内的功能布局，小区设置了西北部，东南部两个出入口。主要满足整个小区的人车出入，为了保证商业街资源的共享，方便西北部跟东南部的联系，整个小区内部用一个环行道路将两者连成一体,成而可形成一个较为完善的道路交通体系。

5．景观设计

场地内景观设计主要布置了三个中心景观和一条景观轴线。构成了场地内的景观系统。即中部以小区中心广场为中心景观节点，主要以小品，绿化，铺地结合建筑出入口组织人车流线。西南部，东北部以道路形成的交叉口为两个中心景观节点，主要布置绿化，铺地为人们提供一个舒适宜人的户外活动空间。南北之间用一条强烈的景观轴线将三个中心景观节点贯通，使之成为一个整体。

四．建筑设计

1．设计依据

（1）《全国民用建筑工程设计技术措施，规划，建筑》。

（2）《建筑设计防火规范》。

（3）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》。

（4）沅江市政府及相关职能部门所制定的政策法规及技术规定。

（5）其它现行的规范。

2．建筑平面与竖向设计

建筑平面设计主要为沿街商住建筑为主，同时结合地块可形成较为完善的居住小组团。其商业主要由大小商铺组成，住宅以大、中型户型为主，面积为85平方米到150平方米，三室二厅为主力户型。

根据功能，结构，地形，专业管道布置及规范要求，确定建筑的各层层高如下：商业一层层高为3.9M，二层层高为3.6M。住宅层高为2.8M。以保证良好的通风，采光。

3．立面设计

整个建筑群从外观上吸取中国传统建筑元素，加以现代处理手法。女儿墙采用坡