上海亲和源
食品安全毕业论文开题报告
食品安全毕业论文开题报告一选题背景与意义【选题背景】自1999年进入老年型社会以来,我国老龄化程度不断加深，己成为老年人口总体数量最大的国家.根据20XX年公布的第六次全国人口普查的数据显示，我国60岁及以上人口占13. 26%，约为1。
78亿，同比2015年人口普查上升2. 93个百分点。
据相关专家预测，到2050年，中国老龄人口将达到总人口的三分之一。
老龄人口快速增加的同时还伴随着老年人口高龄化、空巢化等特点。
人口急剧老龄化为社会和经济发展带来巨大挑战。
老龄化日趋严峻的问题最直接反映在了人们的居住状况上，据相关数据显示,近两年来,对老年人的生活照料、医疗保健、康复护理、文化娱乐等需求日益凸显，在80后成为社会劳动主体的今天，一对夫妻，一个小孩,四位老人的家庭模式把更多的养老负担强加到个人的头上。
社会化养老成为一种必然趋势,商业养老需求曰趋旺盛。
因而配备医院、专业护理人员的各类养老地产如雨后春第般孕育而生，一种全新的地产模式呼之欲出。
业内人士表示，随着老年人群体对于居住要求的不断提升，未来面向健康老人的养老产业将从提供养老住宅开始逐步向更广的领域推进，养老地产作为养老产业的核心和载体之一,市场潜力巨大。
老年住宅产业将是一个朝阳产业。
可以预言，养老产业或许将成为化解目前全球化金融危机的支柱产业，是拉动内需的重大战略型方向。
现任慈善事业促进司司长王振耀如是说。
XX年以来，面对一波又一波的宏观调控，国内的房地产企业，尤其是行业龙头更加注重紧随行业调整节奏，尽量超前抢占市场，不断学习发达国家的发地产发展经验，一些曾经不被关注的房地产领域也因此逐渐被房地产企业所重视。
其中，潜力巨大的中国老年地产市场似乎成为一块人人想分享的蛋糕，吸引着地产开发商及其他行业巨头的极大关注。
截止目前，保利地产、万科、华润置地、首创置业等地产开发商已进军养老地产，另外保险业、服务业、金融业等行业也已纷纷涉足幵发老年地产市场，在全国掀起了一片养老地产开发与建设的高潮。
上海亲和源项目介绍
上海亲和源项目介绍一、关于总平：二、亲和源介绍：1、亲和源老年公寓坐落于上海南汇区康桥镇，占地公顷，总建筑面积100000㎡，公共配套服务场地面积30，000 ㎡。
共16栋建筑，包括12栋公寓，以及会所、怡养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心。
是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。
2、养老公寓：建筑面积平米，由12栋电梯公寓组成，834套公寓住宅。
其中8栋7层楼公寓，3栋9层楼公寓，1栋商务酒店，电梯均为医疗电梯。
公寓建筑面积分为58平米、72平米、120平米三种户型。
精装修全配置，直接拎包内住。
室内外采用无障碍化设计，能容纳1500位老人入住。
公寓1楼设有活动室，全天开启可供老年人娱乐，内设羽毛球、康乐球、台球等。
户外设有门球场地，免费提供老年人娱乐。
每栋楼与楼之间都以风雨连廊相连接。
鲜明的标志识别系统：以色彩变换和照明强度变化等方式，提高公寓的可识别性，3、护理院（医院和颐养院）：护理院现总建筑面积6200平方米，并规划建设30000平方米的医疗护理大楼，房型分为豪华房、包房、3人房、4人房。
护理院集医疗、护理、康复、临终关怀、老年痴呆及生活照料为一体的医疗机构。
内设内科、外科、中医科、康复医学科、口腔科、耳鼻喉科、放射科、检验科、精卫科、护理部等，已开通医保并拥有三甲医院的绿色通道，由医护人员24小时提供医疗服务。
满足需要长期护理的患者提供医疗护理、康复促进、生活照料、老年痴呆、临终关怀等服务的医疗机构。
同时，位于护理院内的失智颐养中心也即将开业。
4、健康会所：建筑面积8000平米，目前国内规模最大，设备最先进，以健康为主题的会所。
聘请国际着名上海美格菲康健管理公司进行管理。
提供的服务包括健身、水疗、康复护理等。
老年人康乐的需要，同时还提供亚健康康复护理。
会所接待亲和源内老人，也对外开放；一楼为接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台；二楼为行政办公室、儿童及娱乐室；三楼为水中运动池、桑拿及温蒸房、健康吧、跳操房、医疗检测房、康复理疗区、运动器械区、更衣室；四楼为康复咨询及理疗SPA、足浴；五楼为多功能会议厅5、亲和学院：引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。
医疗康养优秀产品案例
医疗康养优秀产品案例一、康养产业发展背景康养福利时代来临，拥抱产业蓝海健康养老需求催生康养业态。
老龄化社会压力、亚健康、雾霾与疾病、慢病与压力的关注忧虑和经济增长下对高品质生活、医疗康复、健康活力的核心诉求之间的矛盾催生医疗旅游、养老服务等康养业态。
顶层设计持续加码迎来政策福利，从2013年“加快养老服务业”，2014年“医养结合+农村养老服务设施”，2015年“中医药+医养结合+智慧养老”，2016年“健康中国2030规划”，2017年养老政策“质量提升年”，到2018年“新设老龄健康司”。
6年来出台各种优惠补贴、土地政策及支付体系细化专项鼓励政策百余项。
在“健康中国”战略引领，健康服务业业态指引，养老服务设施用地保障，养老服务市场培育激活，养老支付体系逐渐完善的背景下，标准化、规范化、多产业融合成为我国康养产业主基调。
多业态撬动亿万蓝海市场。
需求和政策双重利好下，大健康、基因测序、生命医学、中医养生、养生旅游等众多康养产业相关概念备受市场和资本关注，房企、险企、国企等复合型企业纷纷进军养老产业。
消费升级趋势下，复合型高端化康养消费呈趋势化。
大健康产业带动医疗养老。
《“健康中国2030”规划纲要》、《关于开展健康城市健康村镇建设的指导意见》指出我国大健康产业要“立足全人群和全生命周期两个着力点，突出解决好妇女儿童、老年人、残疾人、低收入人群等重点人群的健康问题”。
在大健康行业细分子领域中，健康养老服务呈高速增长态势，有较大投资机会。
二、康养产业市场探析市场需求庞大，有效供给缺乏康养产业目标客群有银发养老客群（老年人群）、养生保健客群（中青年人群）、医疗康复客群（疾病人群）、美容康体客群（健康人群）。
当前，市场聚焦老年人群和亚健康人群，随着需求多样、市场细分、产业外延，美容美体人群、母婴人群也晋升为新一代康养消费群体。
康养产业呈现市场需求庞大，发展前景广阔，但有效供给不足，产业发展机遇与挑战并存的特征。
商业孝子奚志勇
董事会038母亲住院十几次，自己却经常出差难以兼顾，那一年，时任上海市康桥镇副书记的奚志勇深感“真的无能为力去照顾母亲，我给钱，父母是感觉不到的”。
于是，他下决心做一所全国最好的养老院，让自己的父母开心生活。
2005年，辞去公职的奚志勇在康桥创建亲和源股份有限公司，建设中国第一个老年人会员制养老社区，开启了全新的商业养老模式。
去年12月，挚信资本亿元入股，拉开风险投资牵手养老产业的序幕；万科也携手签约，建设“活跃长者住宅”。
亲和源董事长奚志勇的“商业孝子”梦终于初现模样。
“既能赚钱又能做好事，这样功德无量的事情不多了。
”平台＋外包国内传统的养老院养老是福利式的，但弊端很多，于是发展商业养老成文/本刊记者 严学锋董事故事商业孝子奚志勇 设计一个好的商业模式，一定要了解客户的需求，很多儿女们根本不了解父母想要什么——老人要证明自己还有价值，不是老了就没有价值了，不是配个保姆照顾就没事了Copyright©博看网 . All Rights Reserved.03902/2011 DIRECTORS&BOARDS勇“最骄傲”。
他表示，亲和源是用真心在对待老人，以践行“为世间父母分忧，代天下子女尽孝”。
既然是尽孝，那绝不能让老人有后顾之忧。
老人出了问题，亲和源承担责任，比如生病了没钱治，原则只要进了亲和源，就绝对不会推向社会，确保“终身养老”。
为了增强保障能力，亲和源的几个股东专门成立了一个私募基金，一旦发生意外，有足够的资金来补偿，目前也有老人主动出力捐赠字画等财产。
奚志勇表示，最后这个基金会很大，因为很多老人会留下不少遗产，他们子女不要这笔钱，有的根本没子女，钱便会归于基金。
有爱才有家——亲和源的口号正是“至尊老人的家”。
他直言，很多人都在讲以人为本，但国家往往是以政权为本，企业以管理者为本。
他要做到的是，让老人真正感觉到亲和源是属于他们的家，而不仅仅是简单的居所。
“我对员工说，这是个伟大的事业，你照顾好自己的父母都那么难，你去照顾天下父母，这是一种大爱。
上海亲和源养老模式
上海亲和源上海亲和源老年社区由亲和源股份有限公司2004年投资兴建，2008年1月开始试运营。
该社区位于上海浦东康桥小镇，一期工程占地8.33公顷，近10万平方米建筑。
社区全部采取无障碍设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配套中心、景观花园等设施。
老年公寓设有838套居室，可为1600左右的会员提供居住服务。
居住面积从45到90平方米不等，会员可根据自己的承受能力和实际需要选择入住。
公寓内橱柜床椅、家用电器、电视、网络、电话等设施俱全，老人们可以“拎包入住”。
在社区配套方面，亲和源建有各种宜老设施。
具体包括建筑的醒目立面色彩标识，风雨连廊，各种无障碍设施、高低扶手栏杆、轮椅通道等，在卧室和浴室装有红外线感应装置，亲和源还建有智能化总控中心，社区配有800多个摄像头和紧急呼叫按钮系统。
除此之外，社区内游泳馆、健身房、棋牌室、会客厅以及各种老年人运动、休闲场所也都很齐备。
在运作模式上，亲和源采取的是会员制的管理模式，老年人以会员的身份入住社区，入住会员需要办理会员卡和缴纳一定的年费，具体资费标准如下：低收入者以普通自住型老年住宅为主，中高端的收入者以老年公寓的和老年社区为主。
目前我国老年住宅市场的发展刚刚起步，市场需求量巨大，前景发展光明，尤其是以老年公寓和老年社区为主的老年住宅。
但也应该认识到，我国社保制度不完善，老年人经济承担力普遍较弱，真正的、有效的需求较少。
建议投资者应正确认识市场需求，切不可盲目跟风，随意建设。
积极探索最有利的养老地产运营模式目前国内养老地产的未来发展潜力已经得到了广泛的共识，这从各大开发商都在积极试水养老地产项目就可见一斑，但是采取怎样的运营模式能够盈利，成为养老地产最大的难点。
目前主要有以下四种运营模式：一是完成项目并进入良好运营阶段后，整体打包出售给社保、保险等追求低风险低收益的金融机构持有；二是部分出售房产产权，用于平衡资金；三是会员卡模式；四是集合股权模式。
上海养老住宅设计研究
上海养老住宅设计研究一、时代背景：上海是我国第一个人口老龄化的城市，老年人口比例始终高于全国8-10%，是迄今为止我国老龄化程度最高的特大城市。
截止2011年底，全市户籍60岁及以上老年人口347.76万，占总人口的24.5%。
80岁及以上高龄老年人口62.92万，占60岁及以上老年人口的18.1%。
“十二五”期间，上海市进入人口老龄化加速发展期，老年人口总量急剧增加。
预计到2015年末，户籍60岁及以上老年人口将超过430万，比例接近30%。
上海人口老龄化又有自己的明显特点：“4+2+1”倒金字塔家庭结构、老年人口规模庞大、老龄化发展速度快、高龄老年人口数量多等。
面对这样的形势，传统的居家养老模式已不能满足需求，集居住、服务和医疗为一体的专业养老住宅社区养老模式将成为解决养老问题、推动社会和谐发展的一个极好选择。
如何为老年人提供设施完善、环境宜人的养老住宅，也成为建筑师关注的热点课题。
二、上海地区养老住宅产业现状：面对步入“老年社会”的现状，许多新的消费需求也就自然突显出来，其中，“适宜养老的房子”就成为许多人关注的热点，也成为近年来许多房产开发巨头的投资新目标。
“退休社区”、“养生社区”、“老年人居住社区”等概念层出不穷，一些大型的老年社区也逐渐浮出水面。
但是总的来说，相对于需求，养老住宅的供应还远远不够，特别是适合健康低龄老人的老年住宅更是凤毛麟角。
以上海为例，目前条件较好，规模较大的养老社区有上海亲和源老年公寓和绿地21城孝贤坊。
1.上海亲和源老年公寓上海亲和源老年公寓坐落于上海市南汇区康桥镇。
是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。
社区内配置有高标准无障碍化设计的公寓楼、专业的护理医院和颐养院，功能齐全的健康会所、配餐中心、老年大学，宽敞的图书馆、文体活动室，舒适的茶憩栈、咖啡厅，标准的门球场、迷你高尔夫以及和生态型的户外环境，为老年人提供安全舒适的居住环境和活动空间。
我国中高档养老机构调研报告
项目编号：07142030目录第一部分概述1 调查目的、对象、方法 (1)1.1 调查目的 (1)1.2 调查对象 (1)1.3 调研方法 (2)第二部分正文2 我国的老年问题 (3)2.1 定义 (3)2.2 我国人口老龄化的严峻态势 (3)2.2.1 我国人口老龄化现状 (3)2.2.2 21世纪我国人口老龄化发展趋势 (5)2.3 老年社会和人口老龄化给我国卫生、服务业带来的影响 (6)3 目前社会养老机构经营现状 (7)3.1 政府兴办敬老院的经营现状 (7)3.2 其他社会养老机构情况 (8)4 建设养老机构的重要性 (9)5 调研数据及分析 (10)5.1 中高档养老院的市场需求分析 (10)5.1.1 传统的养老方式受到社会发展的限制 (10)5.1.2 老年人养老观念的改变 (12)5.1.3 老年人消费能力调查 (13)5.2 中高档养老机构的市场前景 (16)6 投资环境分析 (19)6.1 政策环境 (19)6.2 融资环境 (20)6.3 投资风险 (21)6.3.1 政策风险 (21)6.3.2 融资风险 (21)6.3.3 养老机构自身硬件、软件设施问题 (22)7 案例分析 (22)7.1 上海“亲和源”老年公寓的经营模式与产业扶持战略 (22)7.2 南京瑞海博银龙老年康复护理中心——依附医院强化核心竞争力 (26)7.3 案例总结——城市社会养老机构经营模式探讨 (27)第三部分结论与建议8 中高档养老院市场前景广阔 (30)9 投资风险应对措施 (30)附录1. 调查问卷样卷 (32)2. 图表汇编 (33)3. 参考资料及数据来源 (36)第一部分概述1 调查目的、对象、方法1.1 调查目的我国已于1999年正式进入老龄化社会，并且从2001年到2020年的20年间，我国进入快速老年化阶段，年均增加596万老年人口，年均增长速度达到3.28%。
据估计，到2020年我国老年人口将达到2.48亿。
文旅康养专题研究 康养产业案例研究乌镇上海北京
案例借鉴一：乌镇国际健康生态休闲产业园中国首个国家社保基金参与投资的综合性健康养老产业园区该园区坐落于乌镇白马墩村，总规划用地约5500亩，总投资超100亿元。
2012年6月28日，乌镇国际健康生态休闲产业园暨雅达国际医疗公园项目正式开工建设，率先启动是医疗公园和老年大学等公共设施建设，这是中国首个国家社保基金参与投资的综合性健康养老产业园区，目前已被列入2012年浙江省重点建设项目和服务业重大项目。
六大功能区块项目构成及说明医疗公园由Medical Park康复医院、亚健康体测中心和社区门诊组成。
老年大学以园区生活服务体系的品质教育服务为基点，为广大老年客户实现“健康老人、快乐老人、有为老人和成功老人”的人生目标提供服务平台。
自助养老区结合桐乡和乌镇区位环境以及地块特质，开发具有独立产权的休闲高端养老居住生活区，树立开放型自理养老园区标杆。
养老示范区非自理老年人群打造的养老中心，具备专业护理机构和必要的医疗保障，采用国际先进的养老护理区模式进行订单式构建。
五星级会议酒店既可为大型集团公司、政府机构等提供高端专业会议、会展服务，又可为乌镇国际旅游区提供高端商务休闲、度假旅游配套服务的符合乌镇文化底蕴的高端酒店。
休闲商业区充分发掘和利用桐乡的历史文化底蕴，发展有江南水乡特色的高品质古镇商业街区、企业会所、民宿，同时满足核心区其他功能区块对商业的需求。
投资方：雅达国际控股有限公司交通区位：紧邻申嘉湖高速公路，苏、杭、沪三角中心区位，处于长三角的2小时经济圈内。
整体定位：复合型休闲健康养老主题园区模式创新：健康医疗+养生养老+休闲度假”的全新模式功能划分：该产业园分为核心区和拓展区两部分，其中，核心区占地1516亩，预计投资超40亿元，包括六大功能区块。
•复合型的开发模式：以健康医疗为特色服务配套，满足养生养老、休闲度假等多种需求，赢利多元化；•国际资源整合：引驻德国医疗专家的运营团队，提高国际品质；•资金支持保障：获得国家社保基金的参与投资案例借鉴二：上海亲和源——“会员制管理”模式◼区位：亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇。
案例6： 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例
案例6：我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例案例6 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例一、养老产业的定义和目标养老产业，也称“银色产业”，是以产品消费对象的指向性类群作为界定的依据和标准，从第一、二、三产业派生出来的新兴的综合性的特殊行业，是专门为老年人生产和提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。
国内有不少学术文章称养老产业为老龄产业。
养老产业发展的最终目标是“五个老有”:即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。
养老产业实际上就是因为老年人的“五个老有”需求满足而必然产生的市场供给体系。
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有明显的带动效应。
老龄人口的增多将拉动老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。
当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。
从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。
二、上海亲和源老年公寓发展简况上海亲和源老年社区坐落在上海浦东康桥小镇，一期工程占地8133 公顷，近10 万平方米建筑。
社区全部采用无障碍化设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等设施。
其中，老年公寓由12 幢多层电梯住宅组成，楼与楼之间有连廊相接，即使在遇到雨雪天气，会员们仍然可以在小区内自由活动，不会受到风雨的侵扰。
从社区周围的人文自然环境来看，周边毗邻的主要是康桥第二幼儿园、康桥学校等单位，充满了生命和活力;紧邻社区的是城市外环绿化带，浓浓的绿色尽收眼底。
三、公寓规划设计分析亲和源老年公寓设有838 套居室，房屋建筑结构、朝向等各方面都比较合理，可为1600 名左右的会员提供居住服务。
居室面积从45 到90 平方米不等，会员们可根据自己的承受能力和实际需要选择大小不等的公寓入住。
上海亲和源老年社区 详细图纸
李锋亮中元国际（上海）工程设计研究院有限公司副院长、总建筑师，国家一级注册建筑师，主要设计作品：宝山体育中心及图书馆改造、武汉市社会福利综合大楼等。
肖敏图1 亲和源老年公寓整体鸟瞰图图2 亲和源老年公寓整体规划总图置小推拉窗（宽880mm、高1 000mm），并内设纱窗。
这样既能照顾到老人夜间通风换气的需求，又能避免夜间风对着老人直吹而引起各种病痛（图6）。
共场所。
所有电梯均为独家定制的景观医疗专用电梯，北面采用玻璃面引入室外景观。
轿厢尺寸为1500mm宽、2 500mm长，既能保证轮椅及担架的进入，也避免了3 中小房型设计要点设计中充分考虑老年人的生理、心理特点，鼓励老人积极参与户外运动及公共活动，提出以下三点房型设计理念：1）重居图3 亲和源老年公寓功能分区图图4 阳台及栏杆设计图5 立面及细节设计图6 门窗的设置图7 老年公寓标准层平面图8 老年公寓一层平面暇读书，也可以改造成储物间。
（2）B户型：一室两厅一卫（50m2）B户型适合夫妇两人居住，通过可动式隔离墙来自由分割房间。
用三个推拉门与客厅隔开，可以做成开放式，与客厅成为一体化来使用。
卧室是双人间，可以使用活动隔墙来分成单人间。
卫生人提供选择的可能。
寝室可根据情况调节，虽然是双人间，但卧室可通过加帘布等软性分隔方式分隔成单人间。
3.2 居室室内设计要点居室室内设计充分考虑了老人的身体及生活行为习惯，各房型设计均考虑了通道无障碍、救护无障碍、设施无障（3）阳台的设计：阳台净深度均大于1.5m，与室内的过渡处不设高差，方便老人出入（图12）。
（4）紧急呼叫系统：在客厅、卧室床头、卫生间内均设有紧急呼叫系统，一般设置在老人随手就能够到的地方。
老人在突然倒下或状况恶化的情况下，图9 各户型平面图图10 居室室内设计要点分析图11 卫生间设计4.2 闭路电视监控系统在主要出入口与通道、室外广场景观区域、公寓主要出入口、楼道、公建的出入口、大厅、对外通道门、周界及 5 颐养院设计10#楼颐养院（护理院）建筑面积为9 736.1m 2，共设300余张床位，与上海市三级甲等医院对接。
国内外适老设计优秀案例
国内外适老设计优秀案例一、国内案例。
1. 杭州随园嘉树养老社区。
这个社区在居住空间上就很有讲究。
房间的布局非常合理，比如卧室到卫生间的距离很短，而且地面没有高低差。
这对于老年人来说可太重要了，晚上起夜的时候不用担心被绊倒。
卫生间里的设施也都是适老设计的“小明星”。
马桶旁边有扶手，老人起身的时候可以借力，就像有个小助手在旁边扶着一样。
淋浴区有坐浴的椅子，老人洗澡累了可以坐着洗，舒舒服服的，不会像站着洗那样容易滑倒。
社区的公共空间更是老年人的欢乐天地。
有宽敞明亮的活动室，里面有各种各样的娱乐设施，像棋牌桌、书法台之类的。
老人们可以在这里和伙伴们下下棋、写写字，消磨美好的时光。
而且社区里的道路都很平坦，两边还有很多休息的长椅，老人走累了随时能坐下歇歇脚，看看周围的花花草草，就像在公园里散步一样惬意。
2. 北京恭和苑老年持续照料社区。
这里的适老设计体现在很多细节上。
从房间的色彩搭配来说，采用的是柔和、温暖的色调，像米色、淡蓝色之类的，让老人一进屋就感觉很温馨、很放松，就像回到自己小时候那种温暖的小窝一样。
房间里的家具都是圆角设计，这就避免了老人不小心磕碰到尖锐的角而受伤。
在餐饮方面也很贴心。
餐厅的桌椅高度是根据老人的身体特点定制的，坐上去既舒适又方便起身。
菜品的选择也很多样，而且考虑到老人的饮食需求，有软食、流食等不同的选择。
还有啊，社区里有专门的医疗设施和医护人员，一旦老人身体有个小毛病，马上就能得到救治，就像身边随时有个健康小卫士。
3. 上海亲和源养老社区。
社区里有智能适老的元素。
每个老人都能配备一个智能手环之类的设备，可以随时监测老人的健康状况，比如心率、血压什么的。
如果数据有异常，医护人员就能马上收到通知，就像给老人请了个隐形的健康管家。
建筑的设计也很巧妙。
公共区域的采光非常好，白天的时候阳光能满满地洒进来，老人在里面活动的时候心情都会格外舒畅。
而且社区里还有专门为失智老人设计的区域，那里的环境比较安静、安全，有特殊的标识和引导系统，帮助失智老人找到自己的房间或者活动区域，就像给他们定制了一个专属的小世界。
上海亲和源养老地产项目案例分析
项目评价
商业模式设计
亲和源是地产+服务+生产的模式。 亲和源的收入主要来自两块，一块 是每年的会费和各种服务费用，即 养老服务；另一块则是房屋的循环 销售，持续增值，即养老地产。
法律风险
亲和源为了降低拿地成本，与政府合作， 所拿地块为不可分割销售的地块，这样 就决定了亲和源无法出售产权，因此亲 和源采用了变通的手法，出售使用权的 方式。实际上，这就相当于长租50年。 但是实际上，从法律来看，超过20年的 租约并不受到法律保护，一旦亲和源倒 闭，房屋使用权如何保证？
2014年8月
谢谢
1项目概况
2项目功能分区
3 项目评价
成功的运营及服务
亲和源是众多项目中运营服务最好 的一个，社区内随处可见运营服务 人员，给老人的生活提供保障；动 线设计合理，且转折点都有路标指 示；安保措施完善；为老人提供包 括清洗衣物、护理、康复理疗多全 方位服务。Fra bibliotek完善的配套
硬件方面。无障碍化设计，老人需要的 配套设施高标准全配置，护理医院和颐 养院、健康会所、配餐中心、老年大学、 图书馆、文体活动室、茶憩栈、咖啡厅、 门球场、迷你高尔夫一应俱全；专业软 件方面，则有专业对口、训练有素的管 家“代子女尽孝”
4 对亲和源商业模式的疑问
➢许多专业投资机构对亲和源是否产生盈利表示怀疑实际上，在2009年之前，亲和源 的运营一直处于亏损状态，一直到2008年，亲和源统共销售出去年卡仅十几张。 ➢直到09年，国务院批准南汇区与浦东新区合并，南汇区的房价飙升，亲和源周边房 价从1万元飙升至2万元，因此，亲和源提供的较便宜的房屋价格才产生了优势，而从 09-14年以来，浦东房价一直以15%左右的速度增加，而亲和源的价格优势一直得以 体现，一旦浦东房价出现下行，对亲和源的销售可能产生极大的不确定性影响 ➢从我们考察来看，亲和源日常的运营，主要是靠源源不断的发展会员以及房产循环 销售收益产生，所以就出现了先买卡的人所交年费较少，而后买卡的交年费较多，实 际上是后来者变相补贴之前的入驻者， 但是这些都是以浦东康桥地区的房价在上海市 整体房价升值的背景下带动的。 ➢一旦房价下行，后续会员发展乏力，亲和源的现金流很可能出现严重问题 、
上海亲和源项目介绍
上海亲和源项目介绍一、关于总平：二、亲和源介绍：1、亲和源老年公寓坐落于上海南汇区康桥镇，占地公顷，总建筑面积100000㎡，公共配套服务场地面积30，000㎡。
共16栋建筑，包括12栋公寓，以及会所、怡养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心。
是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。
2、养老公寓：建筑面积平米，由12栋电梯公寓组成，834套公寓住宅。
其中8栋7层楼公寓，3栋9层楼公寓，1栋商务酒店，电梯均为医疗电梯。
公寓建筑面积分为58平米、72平米、120平米三种户型。
精装修全配置，直接拎包内住。
室内外采用无障碍化设计，能容纳1500位老人入住。
公寓1楼设有活动室，全天开启可供老年人娱乐，内设羽毛球、康乐球、台球等。
户外设有门球场地，免费提供老年人娱乐。
每栋楼与楼之间都以风雨连廊相连接。
鲜明的标志识别系统：以色彩变换和照明强度变化等方式，提高公寓的可识别性，3、护理院（医院和颐养院）：护理院现总建筑面积6200平方米，并规划建设30000平方米的医疗护理大楼，房型分为豪华房、包房、3人房、4人房。
护理院集医疗、护理、康复、临终关怀、老年痴呆及生活照料为一体的医疗机构。
内设内科、外科、中医科、康复医学科、口腔科、耳鼻喉科、放射科、检验科、精卫科、护理部等，已开通医保并拥有三甲医院的绿色通道，由医护人员24小时提供医疗服务。
满足需要长期护理的患者提供医疗护理、康复促进、生活照料、老年痴呆、临终关怀等服务的医疗机构。
同时，位于护理院内的失智颐养中心也即将开业。
4、健康会所：建筑面积8000平米，目前国内规模最大，设备最先进，以健康为主题的会所。
聘请国际著名上海美格菲康健管理公司进行管理。
提供的服务包括健身、水疗、康复护理等。
老年人康乐的需要，同时还提供亚健康康复护理。
会所接待亲和源内老人，也对外开放；一楼为接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台；二楼为行政办公室、儿童及娱乐室；三楼为水中运动池、桑拿及温蒸房、健康吧、跳操房、医疗检测房、康复理疗区、运动器械区、更衣室；四楼为康复咨询及理疗SPA、足浴；五楼为多功能会议厅5、亲和学院：引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。
大型老年社区设计特点——以上海亲和源会员制老年社区为例
。
厨房
、
呼 叫设 备
、
扶手
，
随着 人
、
口
老龄化程度 的提 高
日渐增 多。
高 龄 老 年群 体
在 老年人 的 日常生 活 照料
，
对 于 社 区 的依 赖
亲近 和 需 要 会
一
根据 老年 人 的特
，
中
，
改善居 住环 境
，
消除意外事故 隐 患
表 1
是
。
对 大型 老年社 区 的设 计特点 进
对 现 代化 的大型 老年社 区
服务
，
、
住宅
，
、
环 境 的设 计和 管理
、
、
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。
生理 心 理 的变化
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系统
。
对 老年人 来说
，
社 区 是他们 晚年 生 活最 主 要 的也 是 最
。
居 室 及 走 廊 中无 扶 手 或 在浴 缸 内溺 死 等
。
特别是 那 些 高龄体
，
理 想 的活 动场 所和 交往空 间 之乐
、
中国 的 老 年人 大 多看 重 天 伦
，
弱 或 因 患 病 而 心 身机 能减 退
5会籍制社区模式-上海亲和源
模式五： 会籍制社区模式该种模式通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡。
同时，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金，收费水平比福利型养老机构的收费水平高。
通常销售的会籍，对年龄有一定限制，主要针对对保健养生格外关注及身体健康欠佳的老年人。
因而，在一定程度上抬高了目标客户入住的门槛。
在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，这种模式或能赢得市场的部分认同，但整体而言较难被大部分老年群体认可。
这种模式的盈利以房屋出租收益为主，配套产品经营收益为辅。
在土地性质上，项目用地一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得，价格较低。
而在运营上，将实行医疗看护服务的老年公寓实行会员制入住，通过会员费+管理费获得长期稳定收益，同时依托休闲配套提供养生度假体验。
因而，这种模式的优点是能够通过使用配套用地、行政划拨用地等灵活的手段获取土地，用地性质也可以是公建用地、医疗用地等低成本土地，同时结合医疗、养护等多种服务来实现长期稳定收入。
而该种模式最大的缺点是全部持有经营导致资金占用量大、投资回收期长。
同时，服务完善的市场化养老社区收费高昂，从而使得高入住率较难达到，有一定的市场经营风险。
（代表企业：上海亲和源）“会籍式”养老地产上海亲和源老年社区位概况：亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇，南挨秀沿路，北靠川周公路，东邻申江路，西贴创业路（横新公路）。
距浦东国际机场12公里，虹桥机场22公里，离上海市中心人民广场12公里，人称“小上海”的周浦镇3公里。
社区概况：亲和源老年公寓：有16栋建筑构成，其中12幢多层电梯养老住宅楼，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。
会员制分析：→建设投入约6亿元→年运营成本0.2亿元主要收入来源：会员费+服务费盈利模式：会员费+年费+服务费如果入住老人人均年费及服务费用按5万元计算，公寓入住率到达80%时，年运营毛利润为：5400万元发展特点：亲和源整体规划：社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。
民办非企业的尴尬知识分享
民办非企业的尴尬民办非企业的尴尬建有近千间高品质老年公寓的上海“亲和源”，是注册于民政部门的民办非企业单位(以下简称“民非”)，投资规模很大，管理服务水平也相当高。
但其投资人对自己的尴尬处境不无困惑，曾对笔者说：“我们这个机构的名称叫‘非男非女’(民办非企业)，投资来自私人，性质属于非营利……”面对他的调侃，笔者不敢深谈，一深入，好多问题说不清。
依据《企业所得税法实施条例》对非营利组织的定义和《民办非企业单位登记管理暂行条例》的规定，“民非”机构面临“五不”政策困境：首先，投资人(法规称“投入人”)对该组织不享有任何财产权利；其次，不得分红；第三，不能向银行贷款；第四，不准设立分支机构；第五，许多机构不能获得免税优惠。
除了政府直接管理的公立养老机构，国家把民办养老机构划分为公益性和商业性两类。
投资创办养老机构，并想获得国家对养老产业的优惠政策，须在民政部门申请“民非”注册，同时接受投资资产归社会所有、不能分红及资产不能用作抵押融资等法律规定的条件。
你想办商业性养老机构，那就去工商注册，自然，国家扶持民办养老机构的一切优惠政策也与你无缘。
商业性养老项目难以平衡日益高企的商业地价成本和房地产税费，要么定位高端、高收费，要么重套现快的“养老地产”，轻专业配套的养老服务，以规避投资风险；而开发同样品质的产品，公益性养老机构却可得到政府政策性供地和其他优惠政策，成本大大降低。
一些投资者在权衡成本之后选择了“民非”模式，但“民非”模式又意味着要放弃财产所有权，让更多的投资者望而止步。
尴尬的“民非”投资人处境尴尬的不只是养老产业。
截至2011年底，全国共有“民非”20.4万个，其中教育类占51%，社会服务类占16%，卫生类占11%。
教育类“民非”的主体是民办学校和培训机构；卫生类“民非”的主体是民办医院和诊所；社会服务类“民非”中有大量民办养老机构。
这三大类“民非”的数量约占全部“民非”的70%以上，投资总量占90%以上。
盐城响水初中数学教师编制考试真题
国内养老院案例借鉴一、上海亲和源老年公寓——高端养老社区的典范。
1. 社区规划与设施。
上海亲和源老年公寓那可真是高大上啊。
它的规划特别人性化，整个社区就像一个小社会。
公寓有各种不同类型的住宅，从单人房到多人家庭式套房都有。
房间里的设施那叫一个齐全，床都是特制的，高度合适，方便老人上下，而且床垫软硬度适中，对老人的脊椎可好了。
房间里还有紧急呼叫系统，就像老人身边随时有个小保镖似的。
公共设施更是丰富得不得了。
有专门的健身房，里面的健身器材都是根据老人的身体状况定制的。
比如说那种很轻便的哑铃，老人可以拿着锻炼手臂力量；还有适合老人的跑步机，速度不快，但是很稳。
还有个超级大的图书馆，里面有各种各样的书，很多老人都喜欢在那里看看书，下下棋，享受悠闲的时光。
2. 服务模式。
服务方面也是一流的。
他们有专业的医护人员24小时值班。
这些医护人员可不像有些医院里的护士那么严肃，他们都特别亲切。
如果老人有个头疼脑热的，医护人员马上就到，还会耐心地给老人讲解病情，让老人心里踏实。
还有专门的生活管家，就像老人的私人助理一样。
生活管家会帮老人安排日常生活，比如提醒老人参加各种活动，帮老人打扫房间，甚至还会陪老人出去散步呢。
另外，亲和源老年公寓还很注重老人的精神生活，经常组织各种文化活动，像书法比赛、合唱比赛之类的，老人们在里面玩得可开心了，感觉自己又年轻了好多岁。
3. 借鉴意义。
对于其他养老院来说，亲和源的规划是很值得学习的。
在有限的空间里打造丰富多样的居住和公共空间，让老人有自己的私人空间，也有社交的场所。
它的服务模式也给大家上了一课，专业的医护和贴心的生活服务要两手抓，而且要注重老人的精神文化需求，不能只把老人当成病人来照顾。
二、成都晚霞社会养老服务中心——社区嵌入式养老的成功案例。
1. 位置与融入社区。
成都晚霞社会养老服务中心的位置选得特别妙。
它就像一颗明珠镶嵌在社区里。
因为在社区里面，老人不会有那种被隔离的感觉。
周围都是熟悉的街道、商店，老人的子女来看望也特别方便。
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申 江 路
上海亲和源 规划布局
亲和源社区一期共8.33公顷，推出12幢老年公寓、配套医疗机构（颐养院）、 配餐中心、健康会所（美格菲运营）、访客宾馆（方便子女来访）、公共服务大 楼、零售（超市）、景观花园等设施组成，各公寓间由风雨连廊相接
申 江 路
上海亲和源 配餐中心 建筑面积：2574.6㎡，分上 下2层。
上海亲和源 推广策略
匝道下，经申江路向南行至秀沿路右转即抵达，从市中心至本项目约需一小时
上海亲和源 项目简介
亲和源以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景 观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、快乐“管家式”的服务，区 别于传统意义上的养老院，成为一个不脱离社会，相对独立又不乏开放的老 年生活社区
2万
上海亲和源 床位护理费
颐养院
现医院之为亲和源内部老人提供护理 服务，外部人员暂不接待。房型分为 豪华房、包房、3人房、4人房。
收费包括： 1.床位费及护理服务费（见右表） 2.餐饮费（自订） 3.医疗保证金（入住颐养院收医疗 保证金10000元，出院后退还。） 亲和源会员入住可免收床位费及医 疗保证金。
颐养院共9层，1-4层为门诊 部门，5层为样板房，6-9层为 护理区 房间内配套有独立洗手间、冰 箱、电视、紧急呼叫器
上海亲和源 老年公寓 建筑面积共：72355.3㎡，由 12栋组成，834套公寓住宅
8栋7层公寓，3栋9层公寓，1 栋商务酒店，电梯均为医疗电梯
公寓建筑面积为57、72、120 ㎡户型 精装修全配置，直接拎包内住。 室内外采用无障碍化设计
个人卡 家庭卡 亲子卡 老年卡
1年卡
6000元 8400元 7500元 1000元
2年卡
6800元 11760元 —— ——
服务内容
1-3层所有设施任意使 用，不收费
仅限亲和源老人办理 （1-3层所有设施任意 使用，不收费） 4楼办卡，可使用理疗 SPA、足浴，有专人指 导。1-3层设施任意使 用，不收费
年份 2003 2010 2015 2020 2025
总人口数 （万人） 1342 1375 1390 1391 1379
人数（万人） 占总人口数（%） 人数（万人） 占总人数（%） 人数（万人） 255 312 395 480 523 19 22.71 28.43 34.50 37.9 200 214 254 330 406 14.9 15.6 18.27 23.72 29.4 38 54 66 64 67
上海亲和源 上海人口 区位认知 项目简介 项目布局 基本情况 产品情况 服务内容 盈利模式
上海亲和源 上海老龄化
上海户籍人口老龄化发展预测
60岁及以上老年人口 65岁及以上老年人口 80岁及以上老年人口 占总人口数 （%） 14.77 17.23 16.69 13.32 12.89
床位及护理费收费标准
房型
豪华房 (月/间) 包房 (月/间) 3人房 (月/人) 4人房 (月/人)
床位费
4500元
3500元 1300元 1200元
护理费
5000元
4500元 1800元 1500元
合计
9500元
8000元 3100元 2700元
老年医院：位于亲和源护理大楼1至3层，设门（急）诊部、住院部。 护理院：位于亲和源护理大楼4-11层共有300张床位
B卡
小套（57平） 本人终身居住权 中套（71平） （15年内可卖回给亲和源，按每年 1/15的价格折旧，从会员卡缴费中扣除） 大套（119平） 小套（57平） 50年产权 中套（71平） 大套（119平）
4.2万
C卡（开盘时期）
2万
1年 小套（57平） （亲和源以2万/平的价格出售部分套间， 中套（71平） 产权房出租年卡 老人可以从已买断产权的人那里按年 大套（119平） 租赁）
专业配餐
事务代理
出行服务
每天均有班车，连接本社区到地铁龙阳路站和其他公交车站
家政服务
保洁服务 物品清洗 钟点服务
亲情服务
亲友档案：登记会员家人及其重要亲友的基本信息 亲情联络：管家与会员的家人和亲友保持定期联系，生日等 亲情活动：为会员组织专门的团聚活动，增进家庭联系和感情
上海亲和源 服务内容
宜老社区服务—健康服务
健康咨询
亲和源老年公寓为会员配置家庭医生，负责会员医疗、保健、营养方面的咨询 服务
服务项目包括：健康巡查、健康档案、健康指导
分级护理
当会员需要护理时，家庭医生可根据不同情况提出护理建议，进行护理等级评 定，由专业护理人员负责护理照料
医疗服务
体格检查：包括日常的量血压和每年一次的免费常规体格检查 疾病诊治：在亲和源内的医疗机构或对口的三级医院 紧急救护：亲和源老年公寓的工作人员都接受过紧急救护培训
整合相关专业资源，向会员提供理财咨询服务，便于会员进行各类投资和理财 活动
上海亲和源 盈利模式
PART.1、会员费 PART.2、床位及护理费 PART.3、康健服务费 PART.4、酒店服务费
上海亲和源 会员费
老年公寓（838户）
亲和源会员制社区的运营以会员制模式为载体；亲和源会员制的会员卡体系分为记名会员 卡与不记名会员卡。
由专业餐饮管理公司管理，管 理公司按营业额与亲和源平分
餐厅只为护理和疗养院人员提 供送餐服务，公寓内老人需自行 前往餐厅，荤菜价格7到15元， 素菜2.5-5元，根据市场菜价变 更。
上海亲和源 颐养院 建筑面积：9736.1㎡，共设 置300余床位
由上海市三级甲等医院对接， 由专业医疗机构派出团队进行管 理。
5楼为多功能会议厅
贵宾卡
28800元
——
上海亲和源 酒店服务费
度假酒店（共设74套客房）
酒店内共设74套客房，公寓 式配置，酒店式管理。
度假酒店收费标准
房型
套 房 (3室2厅)
面积
120平
门市价
1280元
优惠价
680元
早餐
提供分时度假、老年旅游休 闲、短期托老以及亲和源老年 新生活体验等服务。
心理关爱：生活管家或亲和源义工同会员交知心朋友，经常与会员谈心聊天，交 流思想，有针对性的进行心理关爱
心理疏导：心理咨询师在会员遇到心理困惑时进行心理疏导
心理辅导
上海亲和源 服务内容
宜老社区服务—快乐服务
主题活动 亲和俱乐部 亲和学堂 度假旅游 义工服务 理财指导
专门配备快乐管家，为会员筹划内容丰富、形式多样的主题活动，如结清活动、 竞赛活动、展示活动、参观观摩活动等 快乐管家收集会员的兴趣和爱好，组建文艺类、体育类、创作类、实践类俱乐 部，丰富会员的文化生活，增加会员的乐趣 开设“亲和学堂”，与上海老年大学合作办学，邀请专家、教授开设时政、历史、 财经、文艺、科技等方面的专题讲座和各类进修班，增长会员的知识，充实会员 的思想 联合专业的旅游公司，定期向会员提供旅游资讯。按照会员的要求，可以为会 员 提供旅游路线设计、旅游组织安排等服务 组建义工队伍，为社会和会员提供温馨的义工服务，发挥自己的特长、奉献爱 心、服务社会。会员做义工所付出的贡献，存入“时间银行”，以后可以将其折算 成其他义工为会员服务的时间
区位认知
上海亲和源坐落上海浦东新区，紧邻南汇区。
本案
上海亲和源 区位认知
区位：坐落在上海浦东新区康桥镇，距浦东国际机场12公里，距虹桥机场22公里，距上海市中心
人民广场12公里，距“人称小上海”的周浦镇3公里
交通：可搭乘公交龙滨线、周川线、康桥周南线、581、639环线直达；或自驾车在外环线申江路
亲和源会员卡缴费表
卡种 年限
永久居住转让权 （可继承亲人，转卖他人或以9折价卖 回给亲和源）
户型
小套（57平）
会员卡 缴费标准
年费缴费标准
2.98-4.2万 3.98-5.98万 6.98-7.38万
A卡
50万（07年） 中套（71平） 75万（08年） 89万（10年） 大套（119平） 118万（14年） 33-45万 55万 60-88万 2万元/平 2万 4万 7万
紧急呼叫
智能监控
智能一卡通
会员随身携带的智能卡，集识别楼号打开门锁、储蓄消费、紧急呼叫功能为一体
上海亲和源 服务内容
宜老社区服务—生活服务
专门的营养师提供营养咨询，设专业营养配餐中心和栈餐厅 由索迪斯Sodexo专业运营的餐厅 代买代送：可将代买生活物品告诉生活管家，由生活管家负责上报信息，送货 上门的工作 代领代办：代领书报、信件、包裹，代订机票、酒店鲜花等服务
2030
2035 2040
1357
1328 1293
528
519 521
38.9
39.11 40.3
404
435 417
32.4
32.7 32.25
92
135 168
17.37
25.9 32.32
上海80岁以上老人占人口总比例要高于全国，老年化的增长是的养老保障问题面临着挑战与考验。 上海老龄化顶峰出现在2040年左右，上海由于早于10实行计划生育，因此老龄化会比全国提前5到10年， 养老地产的兴起将会发挥老年保障的最佳作用。
上海亲和源 健康会所 建筑面积共：8000㎡ 目前国内规模最大，设备最先 进，以健康为主题的会所 聘请国际著名上海美格菲康健 管理公司进行管理
提供的服务包括健身、水疗、 康复护理等。
上海亲和源 基本信息
项目位置 占地面积 容积率
上海浦东新区 秀沿路2999弄 8.33万㎡ 1.2
亲和源内老人带朋友居住享 受优惠价格，自己居住优惠后 抹去零头。
双人房 (480元
提供
50平
680元