最新上海亲和源项目介绍
上海亲和源养老公寓案例
项目定位：集中式养老社区 用户画像：60岁至80岁之间，以70岁客群为主 开发主体：亲和源集团 区 位：上海南汇区康桥镇 规 模：占地126亩，建筑面积10万m2 土地性质：工业用地，出让年限50年
功能规划
• 老年公寓：建筑面积72355.3㎡，由12栋电梯公寓组成，共834套公寓。其 中8栋7层、3栋9层、1栋商务酒店。
居住产品
配套服务产品
居住 产品
为老人提供住所
核心服 务产品
为老人提供专业的必需的服务
配套服 务产品
使老人享受丰富多彩的老年生活
养老地 产产品总结 —— 居住产品 得得
• 老年住宅：土地属性为住宅，有产证， 可销售。与普通住宅相比，除融入养老设 计、服务、设施外，社区增设多层电梯房， 绿化率也更高。
• 商业街：沿街商铺，建筑面积1450.3m2。只租不售。
盈利模式：会员费 + 年费
卡种
年限
A卡 永久（可继承、 可转让）
B卡 终身（15年内 可退）
房型/m2 58/70/108
58/70/108
会员费 118万
年费 2.98/3.98/7.38万/年
45/60/88万
4.2万/年
养老地 产产品总结 —— 产品线 得得 核心服务产品
养老地 产产品总结 —— 配套服务产品 得得
配套服务产品
商
康养酒店
业
度假酒店
类
休闲商业
……
文
养身会所
娱
老年剧场
类
精品茶楼
……
生
市民便利点Βιβλιοθήκη 活老年食堂类
休闲绿地
……
康养酒店 养身会所 市民便利点
上海亲和源
申 江 路
上海亲和源 规划布局
亲和源社区一期共8.33公顷，推出12幢老年公寓、配套医疗机构（颐养院）、 配餐中心、健康会所（美格菲运营）、访客宾馆（方便子女来访）、公共服务大 楼、零售（超市）、景观花园等设施组成，各公寓间由风雨连廊相接
申 江 路
上海亲和源 配餐中心 建筑面积：2574.6㎡，分上 下2层。
上海亲和源 推广策略
匝道下，经申江路向南行至秀沿路右转即抵达，从市中心至本项目约需一小时
上海亲和源 项目简介
亲和源以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景 观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、快乐“管家式”的服务，区 别于传统意义上的养老院，成为一个不脱离社会，相对独立又不乏开放的老 年生活社区
2万
上海亲和源 床位护理费
颐养院
现医院之为亲和源内部老人提供护理 服务，外部人员暂不接待。房型分为 豪华房、包房、3人房、4人房。
收费包括： 1.床位费及护理服务费（见右表） 2.餐饮费（自订） 3.医疗保证金（入住颐养院收医疗 保证金10000元，出院后退还。） 亲和源会员入住可免收床位费及医 疗保证金。
颐养院共9层，1-4层为门诊 部门，5层为样板房，6-9层为 护理区 房间内配套有独立洗手间、冰 箱、电视、紧急呼叫器
上海亲和源 老年公寓 建筑面积共：72355.3㎡，由 12栋组成，834套公寓住宅
8栋7层公寓，3栋9层公寓，1 栋商务酒店，电梯均为医疗电梯
公寓建筑面积为57、72、120 ㎡户型 精装修全配置，直接拎包内住。 室内外采用无障碍化设计
个人卡 家庭卡 亲子卡 老年卡
1年卡
6000元 8400元 7500元 1000元
上海亲和源及天地健康城项目案
主要建筑组成、 栋数
寓楼，另有一栋酒店、一栋餐厅、一栋护理
院、一栋会所、一栋行政楼，以及商业街
层数
7-9层
包含的主要配 套
老人最低入住 年龄
酒店、餐厅、医院、会所（运动、游泳、娱 乐）、商业街
——
项目特点
配套设施齐全，基础设施完备，环境优雅舒适，交通方 便快捷。
接受何种健康状 况老人
健康老人、半自理老人、不能自理老人
普通间价格表
房型 2人房（月/人） 3人房（月/人） 4人房（月/人） 5人房（月/人）
床位费 2500 2500 2500 2500
护理等级 专户
A级护理 B级护理
护理费
护理费（元） 4500 2700 1950
备注 150元/天 90元/天 65元/天
VIP包房价格表
房型（月/间） 2人包房 3人包房 4人包房 5人包房
均年龄74-77岁，且身体状况良好。
性别
其他 职业
8%
事业单位人 员
来源
其他 28%
女性 55%
男性 45%
企业中高层 16%
政府部门人 员
30%
高级技术人 员
25%
21%
上海 72%
85岁及以上 15%
年龄
80-84岁
69岁及以下 17%
学历
0%
小学及以下 10% 初中 12%
16%
75-79岁 21%
8、提供个性化食谱如糖尿病餐、高血脂餐、清真餐等；
9、餐厅24小时提供点心及饮品；
10、特色生日宴等
√
服务
1、组织成立各种表演兴趣小组 2、组织各类比赛
√ √
3、组织各类交流会
上海亲和源养老模式
上海亲和源上海亲和源老年社区由亲和源股份有限公司2004年投资兴建，2008年1月开始试运营。
该社区位于上海浦东康桥小镇，一期工程占地8.33公顷，近10万平方米建筑。
社区全部采取无障碍设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配套中心、景观花园等设施。
老年公寓设有838套居室，可为1600左右的会员提供居住服务。
居住面积从45到90平方米不等，会员可根据自己的承受能力和实际需要选择入住。
公寓内橱柜床椅、家用电器、电视、网络、电话等设施俱全，老人们可以“拎包入住”。
在社区配套方面，亲和源建有各种宜老设施。
具体包括建筑的醒目立面色彩标识，风雨连廊，各种无障碍设施、高低扶手栏杆、轮椅通道等，在卧室和浴室装有红外线感应装置，亲和源还建有智能化总控中心，社区配有800多个摄像头和紧急呼叫按钮系统。
除此之外，社区内游泳馆、健身房、棋牌室、会客厅以及各种老年人运动、休闲场所也都很齐备。
在运作模式上，亲和源采取的是会员制的管理模式，老年人以会员的身份入住社区，入住会员需要办理会员卡和缴纳一定的年费，具体资费标准如下：低收入者以普通自住型老年住宅为主，中高端的收入者以老年公寓的和老年社区为主。
目前我国老年住宅市场的发展刚刚起步，市场需求量巨大，前景发展光明，尤其是以老年公寓和老年社区为主的老年住宅。
但也应该认识到，我国社保制度不完善，老年人经济承担力普遍较弱，真正的、有效的需求较少。
建议投资者应正确认识市场需求，切不可盲目跟风，随意建设。
积极探索最有利的养老地产运营模式目前国内养老地产的未来发展潜力已经得到了广泛的共识，这从各大开发商都在积极试水养老地产项目就可见一斑，但是采取怎样的运营模式能够盈利，成为养老地产最大的难点。
目前主要有以下四种运营模式：一是完成项目并进入良好运营阶段后，整体打包出售给社保、保险等追求低风险低收益的金融机构持有；二是部分出售房产产权，用于平衡资金；三是会员卡模式；四是集合股权模式。
亲和源养老院收费标准
亲和源养老院收费标准亲和源养老院是一家以提供高品质养老服务为宗旨的机构，我们致力于为老年人提供舒适、安全、温馨的居住环境，以及全方位的养老服务。
为了让大家更清楚地了解我们的收费标准，特此向大家详细介绍。
首先，我们的养老院收费标准包括住宿费和服务费两部分。
住宿费根据房间类型的不同而有所区别，主要分为标准间、套房和豪华套房三种类型。
标准间是我们最基本的住宿选择，价格相对较低，适合一般老年人居住。
套房和豪华套房则拥有更大的空间和更高的舒适度，价格也相对较高，适合对居住环境有较高要求的老年人。
其次，服务费是我们提供的各项养老服务的总费用，包括饮食、医疗、护理、康复等服务内容。
我们的饮食服务以营养丰富、健康美味为宗旨，可以根据老年人的口味和健康状况提供个性化的饮食方案。
医疗服务包括定期体检、常见病治疗和急救护理等，我们拥有专业的医护团队，确保老年人的健康和安全。
护理服务是我们的重点服务内容之一，我们提供24小时的护理服务，包括个人生活照料、康复护理等，确保老年人的生活质量。
康复服务则是帮助老年人进行身体功能康复和心理健康调适的服务内容，帮助老年人保持身心健康。
最后，我们的收费标准还包括一些额外的费用，如洗衣费、美容理发费等。
这些额外费用是根据老年人的个人需求而定，我们提供有偿的个性化服务，确保老年人的生活质量。
总的来说，亲和源养老院的收费标准是根据老年人的不同需求和居住环境的不同而有所区别，我们提供的是全方位的养老服务，确保老年人在享受生活的同时得到全面的照顾。
我们的收费标准公开透明，确保老年人和家属能够清楚地了解我们的服务内容和收费标准，选择适合自己的养老方案。
希望我们的服务能够为更多的老年人带来温馨和关爱，让他们享受幸福的晚年生活。
亲和源养老地产模式
亲和源养老地产模式亲和源股份有限公司创建于2005年3月，前身为上海康桥公共事业投资有限公司，由上海新建桥企业集团有限公司和南汇区康桥镇集体资产管理有限公司出资组建。
上海亲和源项目简介：亲和源老年公寓占地8.33万平方米，建筑面积10万平米，入住时间为2010年4月。
项目由12幢多层电梯住宅楼组成，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。
亲和源配套有：建筑面积约1450平方米的老年商业街，有理发店、小超市、小饭店等，现已开业。
还包括配餐中心，每天定时供应三餐，要收取一定的费用。
另外，健康会所、生活广场、室内游泳池、水疗、美容美发厅、洗浴中心、超市、菜市场、咖啡吧、网吧、影视厅、老年大学等，一应俱全。
社区内有以老年专科为特色的颐养院，与曙光医院（三级甲等）对接，小病小痛可前往医治。
若是有大病，社区有班车专人送往市区曙光医院治疗。
取得土地的过程：2005年，新建桥出资注册3125万元，上海市南汇区康桥镇政府用100亩公共建筑用地折价出让，并以南汇区康桥镇集体资产管理有限公司出资1875万元的形式入股，正式成立了上海康桥公共事业投资有限公司，经营范围登记为社会公共事业和福利事业投资，此即亲和源的前身。
新建桥最终得到了土地，但用地性质模糊。
亲和源项目用地是以工业用地的性质出让，出让年限仅为50年，每亩土地的价格仅为50万元，远低于当时同地区住宅用地的价格，仅相当于约每平方米楼面750元的土地成本。
项目的规划却并非以工业项目立项。
亲和源养老公寓所处地块于2006年办理土地使用权出让，土地用途为公共建筑该项目已在浦东新区房地产交易中心办理过房地产登记。
2007年10月，亲和源上海养老社区终于建成。
然而，根据中国《土地管理法》规定，政府对城市土地实行用途管制，建设在工业用地或是作为公共建筑的房地产项目依法并不能取得预售许可证，更难以为入住者办理房屋产权证。
经营模式：亲和源社区的运营采用会员制模式，会员卡分为记名会员卡与不记名会员卡。
案例6： 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例
案例6：我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例案例6 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例一、养老产业的定义和目标养老产业，也称“银色产业”，是以产品消费对象的指向性类群作为界定的依据和标准，从第一、二、三产业派生出来的新兴的综合性的特殊行业，是专门为老年人生产和提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。
国内有不少学术文章称养老产业为老龄产业。
养老产业发展的最终目标是“五个老有”:即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。
养老产业实际上就是因为老年人的“五个老有”需求满足而必然产生的市场供给体系。
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有明显的带动效应。
老龄人口的增多将拉动老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。
当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。
从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。
二、上海亲和源老年公寓发展简况上海亲和源老年社区坐落在上海浦东康桥小镇，一期工程占地8133 公顷，近10 万平方米建筑。
社区全部采用无障碍化设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等设施。
其中，老年公寓由12 幢多层电梯住宅组成，楼与楼之间有连廊相接，即使在遇到雨雪天气，会员们仍然可以在小区内自由活动，不会受到风雨的侵扰。
从社区周围的人文自然环境来看，周边毗邻的主要是康桥第二幼儿园、康桥学校等单位，充满了生命和活力;紧邻社区的是城市外环绿化带，浓浓的绿色尽收眼底。
三、公寓规划设计分析亲和源老年公寓设有838 套居室，房屋建筑结构、朝向等各方面都比较合理，可为1600 名左右的会员提供居住服务。
居室面积从45 到90 平方米不等，会员们可根据自己的承受能力和实际需要选择大小不等的公寓入住。
养老市场报告
养老市场报告一、目前市场相关项目概况（一）上海亲和源老年公寓项目简介亲和源坐落上海浦东新区康桥镇上，整个社区全部采用无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、快乐"管家式"的服务，区别于传统意义上的养老院，成为一个不脱离社会，既相对独立又不乏开放的老年生活社区。
亲和源老年公寓有12幢多层电梯住宅楼组成，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。
室内全装全配，橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应，老人拎包即可入住。
连床上四件套，都被配置在内。
亲和源会员卡卡费、年费年费价目表（以上海亲和源老年公寓为例）会员卡分为A、B卡两种，不同的卡有不同的服务费用。
项目配套有聊天室、休闲活动室、讲学堂、卡拉OK室、餐厅、健身房、操场、会员活动中心、手工书画室、门球场、乒乓球室、音乐室等众多功能室。
在这些功能室里面，亲和源举行了多种多样的老年活动，如：桥牌小组、环保小组、英语沙龙、钢琴学习班、影视欣赏小组、数字游戏小组、戏剧欣赏小组、卡拉OK小组、象棋活动、医疗保健等等。
在这众多活动中，有部分是会员专享的服务，比如聊天室、健身房等。
在日常的活动中，亲和源从周一到周五在各个活动室安排了日常性的活动，如：各种保健操、夕阳之声、交谊舞、唱歌欣赏、手工活动等等。
这些活动不仅有利于老人的身体健康，还有利于满足老人的精神需求。
设立上海亲和源医院上海亲和源医院，成立于2008年，拥有99个床位，旨在为上海亲和源会员制社区的会员及周边企业与居民提供基本的医疗服务。
医院以“内科”为主，逐步形成“老年医学”、“康复医学”与“传统医学”的特色，并探索提供生命关怀的医疗服务。
医院与上海中医药大学附属曙光医院（三级甲等医院）联盟，建立医疗绿色通道，实现医疗资源的共享。
曙光医院为上海亲和源医院导入现代化、标准化的医疗管理体系，建立公寓家庭病床，提供老年医疗、老年护理、健康保健、生命关怀、专家门诊等医疗服务。
上海亲和源老年社区 详细图纸
李锋亮中元国际（上海）工程设计研究院有限公司副院长、总建筑师，国家一级注册建筑师，主要设计作品：宝山体育中心及图书馆改造、武汉市社会福利综合大楼等。
肖敏图1 亲和源老年公寓整体鸟瞰图图2 亲和源老年公寓整体规划总图置小推拉窗（宽880mm、高1 000mm），并内设纱窗。
这样既能照顾到老人夜间通风换气的需求，又能避免夜间风对着老人直吹而引起各种病痛（图6）。
共场所。
所有电梯均为独家定制的景观医疗专用电梯，北面采用玻璃面引入室外景观。
轿厢尺寸为1500mm宽、2 500mm长，既能保证轮椅及担架的进入，也避免了3 中小房型设计要点设计中充分考虑老年人的生理、心理特点，鼓励老人积极参与户外运动及公共活动，提出以下三点房型设计理念：1）重居图3 亲和源老年公寓功能分区图图4 阳台及栏杆设计图5 立面及细节设计图6 门窗的设置图7 老年公寓标准层平面图8 老年公寓一层平面暇读书，也可以改造成储物间。
（2）B户型：一室两厅一卫（50m2）B户型适合夫妇两人居住，通过可动式隔离墙来自由分割房间。
用三个推拉门与客厅隔开，可以做成开放式，与客厅成为一体化来使用。
卧室是双人间，可以使用活动隔墙来分成单人间。
卫生人提供选择的可能。
寝室可根据情况调节，虽然是双人间，但卧室可通过加帘布等软性分隔方式分隔成单人间。
3.2 居室室内设计要点居室室内设计充分考虑了老人的身体及生活行为习惯，各房型设计均考虑了通道无障碍、救护无障碍、设施无障（3）阳台的设计：阳台净深度均大于1.5m，与室内的过渡处不设高差，方便老人出入（图12）。
（4）紧急呼叫系统：在客厅、卧室床头、卫生间内均设有紧急呼叫系统，一般设置在老人随手就能够到的地方。
老人在突然倒下或状况恶化的情况下，图9 各户型平面图图10 居室室内设计要点分析图11 卫生间设计4.2 闭路电视监控系统在主要出入口与通道、室外广场景观区域、公寓主要出入口、楼道、公建的出入口、大厅、对外通道门、周界及 5 颐养院设计10#楼颐养院（护理院）建筑面积为9 736.1m 2，共设300余张床位，与上海市三级甲等医院对接。
养老地产项目分享之上海亲和源
养老地产项目分享之上海亲和源全国老龄办指出，今后20年我国将年均增加1000万老年人口，到本世纪中叶将迎来老龄化高峰，老年人口预计达4.87亿，占总人口的比重上升至35％。
但是于中国老龄化程度不断加剧相对应的是养老配套服务设施的严重不足。
加之由于计划生育的长期实行，年轻一代对于家庭式养老的压力增大，使得社会性养老接受程度明显提升。
在这样的社会形势下，养老地产逐渐成为了了房地产开发企业追逐的对象。
亲和源老年社区是我国较早开发且运营也较为成功的养老地产项目。
它由上海新建桥企业集团有限公司下属的亲和源股份有限公司于2004年由投资兴建。
经过近十年的发展，亲和源的养老模式已经被越来越多人所接受，配套服务和社区环境也得到了广泛的认可。
目前上海清和园老年社区已被评为上海一级生态社区，国家3A级旅游景点。
亲和源简介亲和源老年公寓占地8.33万平方米，建筑面积10万平米，入住时间为2010年4月。
项目由12幢多层电梯住宅楼组成，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。
亲和源配套有：建筑面积约1450平方米的老年商业街，有理发店、小超市、小饭店等，现已开业。
还包括配餐中心，每天定时供应三餐，要收取一定的费用。
另外，健康会所、生活广场、室内游泳池、水疗、美容美发厅、洗浴中心、超市、菜市场、咖啡吧、网吧、影视厅、老年大学等，一应俱全。
社区内有以老年专科为特色的颐养院，与曙光医院（三级甲等）对接，小病小痛可前往医治。
若是有大病，社区有班车专人送往市区曙光医院治疗。
融资模式:自筹与合作模式相衔接亲和源的开发建设完全是由一家民营企业，即上海新建桥企业集团有限公司下属的亲和源股份有限公司独立投资完成。
在开发建设阶段，上海亲和源先期整体投资规模达6个亿，此项目的投资由公司在全国范围内的包括黄山、海南等多个项目支撑；在项目开发建成投入运营之后，由于先期运营成效不理想，上海亲和源曾将公寓所有权抵押融资，一旦企业破产、资产拍卖，银行是第一债权人；当项目运营迈入正轨后，2010年，亲和源迎来了挚信资本的1亿元的风险投资。
上海亲和源养老地产项目案例分析
项目评价
商业模式设计
亲和源是地产+服务+生产的模式。 亲和源的收入主要来自两块，一块 是每年的会费和各种服务费用，即 养老服务；另一块则是房屋的循环 销售，持续增值，即养老地产。
法律风险
亲和源为了降低拿地成本，与政府合作， 所拿地块为不可分割销售的地块，这样 就决定了亲和源无法出售产权，因此亲 和源采用了变通的手法，出售使用权的 方式。实际上，这就相当于长租50年。 但是实际上，从法律来看，超过20年的 租约并不受到法律保护，一旦亲和源倒 闭，房屋使用权如何保证？
2014年8月
谢谢
1项目概况
2项目功能分区
3 项目评价
成功的运营及服务
亲和源是众多项目中运营服务最好 的一个，社区内随处可见运营服务 人员，给老人的生活提供保障；动 线设计合理，且转折点都有路标指 示；安保措施完善；为老人提供包 括清洗衣物、护理、康复理疗多全 方位服务。Fra bibliotek完善的配套
硬件方面。无障碍化设计，老人需要的 配套设施高标准全配置，护理医院和颐 养院、健康会所、配餐中心、老年大学、 图书馆、文体活动室、茶憩栈、咖啡厅、 门球场、迷你高尔夫一应俱全；专业软 件方面，则有专业对口、训练有素的管 家“代子女尽孝”
4 对亲和源商业模式的疑问
➢许多专业投资机构对亲和源是否产生盈利表示怀疑实际上，在2009年之前，亲和源 的运营一直处于亏损状态，一直到2008年，亲和源统共销售出去年卡仅十几张。 ➢直到09年，国务院批准南汇区与浦东新区合并，南汇区的房价飙升，亲和源周边房 价从1万元飙升至2万元，因此，亲和源提供的较便宜的房屋价格才产生了优势，而从 09-14年以来，浦东房价一直以15%左右的速度增加，而亲和源的价格优势一直得以 体现，一旦浦东房价出现下行，对亲和源的销售可能产生极大的不确定性影响 ➢从我们考察来看，亲和源日常的运营，主要是靠源源不断的发展会员以及房产循环 销售收益产生，所以就出现了先买卡的人所交年费较少，而后买卡的交年费较多，实 际上是后来者变相补贴之前的入驻者， 但是这些都是以浦东康桥地区的房价在上海市 整体房价升值的背景下带动的。 ➢一旦房价下行，后续会员发展乏力，亲和源的现金流很可能出现严重问题 、
上海亲和源项目介绍
上海亲和源项目介绍一、关于总平：二、亲和源介绍：1、亲和源老年公寓坐落于上海南汇区康桥镇，占地公顷，总建筑面积100000㎡，公共配套服务场地面积30，000㎡。
共16栋建筑，包括12栋公寓，以及会所、怡养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心。
是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。
2、养老公寓：建筑面积平米，由12栋电梯公寓组成，834套公寓住宅。
其中8栋7层楼公寓，3栋9层楼公寓，1栋商务酒店，电梯均为医疗电梯。
公寓建筑面积分为58平米、72平米、120平米三种户型。
精装修全配置，直接拎包内住。
室内外采用无障碍化设计，能容纳1500位老人入住。
公寓1楼设有活动室，全天开启可供老年人娱乐，内设羽毛球、康乐球、台球等。
户外设有门球场地，免费提供老年人娱乐。
每栋楼与楼之间都以风雨连廊相连接。
鲜明的标志识别系统：以色彩变换和照明强度变化等方式，提高公寓的可识别性，3、护理院（医院和颐养院）：护理院现总建筑面积6200平方米，并规划建设30000平方米的医疗护理大楼，房型分为豪华房、包房、3人房、4人房。
护理院集医疗、护理、康复、临终关怀、老年痴呆及生活照料为一体的医疗机构。
内设内科、外科、中医科、康复医学科、口腔科、耳鼻喉科、放射科、检验科、精卫科、护理部等，已开通医保并拥有三甲医院的绿色通道，由医护人员24小时提供医疗服务。
满足需要长期护理的患者提供医疗护理、康复促进、生活照料、老年痴呆、临终关怀等服务的医疗机构。
同时，位于护理院内的失智颐养中心也即将开业。
4、健康会所：建筑面积8000平米，目前国内规模最大，设备最先进，以健康为主题的会所。
聘请国际著名上海美格菲康健管理公司进行管理。
提供的服务包括健身、水疗、康复护理等。
老年人康乐的需要，同时还提供亚健康康复护理。
会所接待亲和源内老人，也对外开放；一楼为接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台；二楼为行政办公室、儿童及娱乐室；三楼为水中运动池、桑拿及温蒸房、健康吧、跳操房、医疗检测房、康复理疗区、运动器械区、更衣室；四楼为康复咨询及理疗SPA、足浴；五楼为多功能会议厅5、亲和学院：引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。
5会籍制社区模式-上海亲和源
模式五： 会籍制社区模式该种模式通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡。
同时，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金，收费水平比福利型养老机构的收费水平高。
通常销售的会籍，对年龄有一定限制，主要针对对保健养生格外关注及身体健康欠佳的老年人。
因而，在一定程度上抬高了目标客户入住的门槛。
在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，这种模式或能赢得市场的部分认同，但整体而言较难被大部分老年群体认可。
这种模式的盈利以房屋出租收益为主，配套产品经营收益为辅。
在土地性质上，项目用地一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得，价格较低。
而在运营上，将实行医疗看护服务的老年公寓实行会员制入住，通过会员费+管理费获得长期稳定收益，同时依托休闲配套提供养生度假体验。
因而，这种模式的优点是能够通过使用配套用地、行政划拨用地等灵活的手段获取土地，用地性质也可以是公建用地、医疗用地等低成本土地，同时结合医疗、养护等多种服务来实现长期稳定收入。
而该种模式最大的缺点是全部持有经营导致资金占用量大、投资回收期长。
同时，服务完善的市场化养老社区收费高昂，从而使得高入住率较难达到，有一定的市场经营风险。
（代表企业：上海亲和源）“会籍式”养老地产上海亲和源老年社区位概况：亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇，南挨秀沿路，北靠川周公路，东邻申江路，西贴创业路（横新公路）。
距浦东国际机场12公里，虹桥机场22公里，离上海市中心人民广场12公里，人称“小上海”的周浦镇3公里。
社区概况：亲和源老年公寓：有16栋建筑构成，其中12幢多层电梯养老住宅楼，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。
会员制分析：→建设投入约6亿元→年运营成本0.2亿元主要收入来源：会员费+服务费盈利模式：会员费+年费+服务费如果入住老人人均年费及服务费用按5万元计算，公寓入住率到达80%时，年运营毛利润为：5400万元发展特点：亲和源整体规划：社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。
养老地产与PPP模式初探之国内养老地产案例(作者原创)
养老地产与PPP模式初探之国内养老地产案例（作者原创）一、上海亲和源老年公寓1.概要亲和源老年公寓位于上海浦东新区秀沿路3101号，占地83680㎡，总建筑面积近10 万㎡，公共配套服务场面积3万平方米，共16栋建筑，包括12栋公寓以及会所、怡养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心等。
公寓里有834 套全装修全配置公寓房，分大、中、小三种户型，实用居住面积分别为90 平方米、60平方米、40平方米，可供1600名左右的老年人养老居住。
亲和源老公寓项目于2003年开始策划、拿地，土地以工业性质出让获得，出让年限50 年，每亩土地价格为50万元。
经过2年规划，2005年正式运作，2006年正式开工建设，2007 年正式开盘，项目主体性建筑一次性到位，装修、市场、营销分为3 期进行，市场定位为中高端老人，亲和源股份有限公司总投资近6个亿。
2.优势及其创新之处（1）创新的会员制模式。
亲和源基本的运营模式是采取会员制管理入住。
入住该社区的男性必须满60岁，女性满55岁，入住会员需缴纳50 万元(现已涨到87 万)的会员费，经过身体检查和审核后与公司签订合同即可入住。
亲和源采用会员制养老模式，并设计了不记名卡和记名卡两种形式。
（2）管理模式：开发商为主体，打造战略联盟，共同管理。
社区构建了非常完善的服务体系。
包括生活照料、医疗健康、文化娱乐、心理咨询、家政等方面，这些服务形成了一个完整的养老体系，与一般养老机构不同的是，社区并不自己提供这些服务，而是与一些专业化的公司建立合作关系。
亲和源与美国专业经营老人社区的艾玛客公司、世界最大餐饮服务与综合后勤管理公司、知名健身康体会所提供商香港美格菲以及本土曙光医院、上海老年大学等多家海内外知名品牌达成战略联盟关系，共同打造了中国首个集居家养老与机构养老于一体的高端老年生活社区。
（3）经营模式多样化。
社区以会员制模式为载体，通过会员制的运营构建了俱乐部式的服务模式，从而提升与保障养老服务的品质。
上海亲与源及天地健康城项目案共44页文档46页PPT
6、法律的基础有两个，而且只有两个……公平和实用。——伯克 7、有两种和平的暴力，那就是法律和礼节。序。——亚里士多德 9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类却把它拆开。——查·科尔顿 10、一切法律都是无用的，因为好人用不着它们，而坏人又不会因为它们而变得规矩起来。——德谟耶克斯
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
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上海亲和源项目介绍一、关于总平：
二、亲和源介绍：
1、亲和源老年公寓坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，总建筑面积100000㎡，公共配套服务场地面积30，
000 ㎡。
共16栋建筑，包括12栋公寓，以及会所、怡养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心。
是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。
2、养老公寓：建筑面积72355.3平米，由12栋电梯公寓组成，834套公寓住宅。
其中8栋7层楼公寓，3栋9层
楼公寓，1栋商务酒店，电梯均为医疗电梯。
公寓建筑面积分为58平米、72平米、120平米三种户型。
精装修全配置，直接拎包内住。
室内外采用无障碍化设计，能容纳1500位老人入住。
公寓1楼设有活动室，全天开启可供老年人娱乐，内设羽毛球、康乐球、台球等。
户外设有门球场地，免费提供老年人娱乐。
每栋楼与楼之间都以风雨连廊相连接。
鲜明的标志识别系统：以色彩变换和照明强度变化等方式，提高公寓的可识别性，
3、护理院（医院和颐养院）：护理院现总建筑面积6200平方米，并规划建设30000平方米的医疗护理大楼，房型
分为豪华房、包房、3人房、4人房。
护理院集医疗、护理、康复、临终关怀、老年痴呆及生活照料为一体的医疗机构。
内设内科、外科、中医科、康复医学科、口腔科、耳鼻喉科、放射科、检验科、精卫科、护理部等，已开通医保并拥有三甲医院的绿色通道，由医护人员24小时提供医疗服务。
满足需要长期护理的患者提供医疗护理、康复促进、生活照料、老年痴呆、临终关怀等服务的医疗机构。
同时，位于护理院内的失智颐养中心也即将开业。
4、健康会所：建筑面积8000平米，目前国内规模最大，设备最先进，以健康为主题的会所。
聘请国际著名上海美
格菲康健管理公司进行管理。
提供的服务包括健身、水疗、康复护理等。
老年人康乐的需要，同时还提供亚健康康复护理。
会所接待亲和源内老人，也对外开放；一楼为接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台；二楼为行政办公室、儿童及娱乐室；三楼为水中运动池、桑拿及温蒸房、健康吧、跳操房、医疗检测房、康复理疗区、运动器械区、更衣室；四楼为康复咨询及理疗SPA、足浴；五楼为多功能会议厅
5、亲和学院：引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。
亲和源
社区与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资且提供课程；亲和学院二楼设置7个教室，含2间钢琴房；亲和学院面向亲和源社区会员进行招生；亲和学院开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班。
6、配餐中心：与索迪斯餐厅合作，打造总面积2574 ㎡的养生餐厅，分为上下2层，由专业餐厅管理公司管理，
按营业额与亲和源分成；餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人需自行前往餐厅用餐，荤菜价格7元，素菜2.5元-3.5元。
1楼餐厅正在扩充座位，以方便老人就餐。
7、度假酒店：酒店内设有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。
提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲
和源老年新生活体验等服务；亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格。
8、商业街：建筑面积1450.3平米，沿街商铺，对外开放，商铺只租不卖，沿街店铺包括，美容美发、饭店、超
市、药店等。
主要消费群体：周边小区居民、附近工人、亲和源内老人。
三、经营模式：亲和源会员制社区的运营以会员制模式为载体，亲和源会员制的会员卡分为记名和不记名会员卡，共两种会员卡：银杏A卡、银杏B卡。
其中，A卡可继承、可转让，但交易要收取10%的手续费（按最初售价）；B卡不可转让、不可继承，未用15年可退部分费用，超过15年可免费继续使用。
年费可享受的服务：提供本社区内24小时专业秘书、专职医生服务，使居家养老享受到机构服务的安全、便捷与专业。
围绕生活照料，健康管理与快乐养老，通过智能化全覆盖的社区安全管理系统，实现“养老，改变生活”。
1、养老公寓会员费收费情况：
（1）、2014年3月之前收费价格：
（2）、2014年3月之后收费价格：
2、护理院疗养费收费情况：
①入住护理院收医疗保证金10000元，出院后退还。
亲和源会员入住可免收床位费及医疗保证金。
3、健康会所收费情况：
4、度假酒店收费情况：
四、经营情况：
1、项目投资近6亿元，公司称用3年时间收回了投资，5年实现了管理和服务的盈亏平衡，目前1500张床位已经基本注满，公司目前在上海筹备另外的两个项目。
同时，公司在全国其他地区建设亲和源项目或者和其他房地产开发公司合作，做项目咨询、品牌输出、运营管理，建成并进入运营的有亲和源﹒宁波象山、亲和源﹒辽宁乐龄怡养、亲和源﹒海宁琳轩、亲和源﹒山东潍坊等。
2、健康会所现有500多名老人在会所办理会员卡。
3、美国的哥伦比亚大学基金在香港成立的挚信资本议价收购亲和源的股本，占有25%的股份。
目前亲和源持有的资产12个亿。
一年级下学期月考测试题
一、我比电脑算得快。
（16分）
30＋4＝60＋2＝4＋30＝2＋60＝
34－4＝62－2＝34－30＝62－60＝
70＋3＝48－8＝5＋70＝60＋3＝
66－6＝60－30＝50＋7＝20＋8＝
二、看一看，想一想，填一填。
（33分）
2.100里面有（）个百，有（）个十，有（）个一
3．46里面有（）个十和（）个一。
4．（）里面有5个十和9个一。
5．十位上是5，个位上是2的数是（）。
6．有一个两位数，个位上是3，十位上的数比个位上的数多2，这个数是（）。
7. 分针指向12，时针指向3就是（）。
分针指向6，时针指在3和4中间就是（）。
8．47○74 59○55 100○97 60○70
9．把80、36、63、56、37按从小到大的顺序排列起来：
（）＜（）＜（）＜（。