商业银行适用《土地登记办法》应注意的问题

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抵债资产管理须重点关注的几个法律问题word版本

抵债资产管理须重点关注的几个法律问题word版本

抵债资产管理须重点关注的几个法律问题以物抵债对于商业银行及时化解债权风险,避免和减少资产损失,尤其对于盘活、压降不良资产,提升信贷资产质量,提高经营效益具有重要的作用和意义。

抵债资产管理包含了抵债资产的收取、保管、处置等环节,其中涉及了诸多法律问题。

本文拟就当前抵债资产管理中存在认识偏差、执行不到位的几个问题进行探讨,以期进一步正本清源,避免因管理不当引发不必要的纠纷。

抵债资产的范围抵债资产是指商业银行依法行使债权或担保物权而受偿于债务人、担保人或第三人的实物资产及财产权。

商业银行接受抵贷资产一般是因为债务人无力以现金方式偿还债务,而且为了降低债权风险、保全资产,迫不得已采取的措施,所以一般都是被动的。

但商业银行决不能因此就抱着“给什么算什么”、“给一点算一点”的消极心态,而应当慎之又慎,严格审查、谨慎选择抵贷资产。

否则,资产抵入银行就可能变成“百货公司”,甚至变成风险的“集散地”,引发二次风险或损失。

抵债资产必须是债务人、保证人或第三人依法拥有所有权或处置权的实物资产或财产权利。

财政部《银行抵债资产管理办法》(财金[2005]53号)对抵债资产范围的规定采取的是排除式的方法,该《办法》规定,下列财产一般不得用于抵偿债务:(1)法律规定的禁止流通物;(2)抵债资产欠缴和应缴的各种税收和费用已经接近、等于或者高于该资产价值的;(3)权属不明或有争议的资产;(4)伪劣、变质、残损或储存、保管期限很短的资产;(5)资产已抵押或质押给第三人,且抵押或质押价值没有剩余的;(6)依法被查封、扣押、监管或者依法被以其他形式限制转让的资产(银行有优先受偿权的资产除外);(7)公益性质的生活设施、教育设施、医疗卫生设施等;(8)法律禁止转让和转让成本高的集体所有土地使用权;(9)已确定要被征用的土地使用权;(10)其他无法变现的资产。

划拨的土地使用权原则上不能单独用于抵偿债务,如以该类土地上的房屋抵债的,房屋占用范围内的划拨土地使用权应当一并用于抵偿债务,但应首先取得获有审批权限的人民政府或土地行政管理部门的批准,并在确定抵债金额时扣除按照规定应补交的土地出让金及相关税费。

2022年-2023年初级银行从业资格之初级风险管理通关题库(附答案)

2022年-2023年初级银行从业资格之初级风险管理通关题库(附答案)

2022年-2023年初级银行从业资格之初级风险管理通关题库(附答案)单选题(共40题)1、银行战略风险的影响因素不包括()。

A.—般环境风险因素B.银行内部风险因素C.项目环境风险因素D.政治风险因素【答案】 D2、下列关于定金的说法,正确的是()。

A.债务人履行债务后,定金可以抵作价款B.给付定金的一方不履行约定的债务的,可以要求返还定金C.收受定金的一方不履行约定的债务的,应当三倍返还定金D.债务人履行债务后,定金不能收回【答案】 A3、大规格风管是指矩形风管边长大于()的。

A.2500mmB.2400mmC.2000mmD.1500mm【答案】 A4、关于商业银行资产分类的会计标准和监管标准,下列说法不正确的是()。

A.两者所要达到的目标不同B.资产分类的监管标准的优点是可操作性相当强,缺点是直接面对风险管理C.资产分类的监管标准是直接面向风险管理D.资产分类的会计标准有强大的会计核算理论和银行流程架构基础信息支持【答案】 B5、下列不属于金融风险可能造成的损失的是()。

A.预期损失B.非预期损失C.灾难性损失D.系统性损失【答案】 D6、市场风险管理中,经济增加值的计算公式为EVA等于()。

A.税后净利润+资本成本-税后净利润-经济资本×资本预期收益率B.税后净利润-资本成本-税后净利润-经济资本×资本预期收益率C.税后净利润-资本成本-税后净利润-经济资本÷资本预期收益率D.税后净利润+资本成本-税后净利润-经济资本÷资本预期收益率【答案】 B7、假设某银行贷款客户优良且需求量大,但存款业务一直徘徊不前,资产中贷款比重很高,债券投资等资金业务比重较低。

该行预计,为满足贷款需求,未来三年内将有上百亿元的资金缺口。

为解决这项长期资金缺口问题,下列最恰当的方案是()。

A.向人民银行再贴现B.发行银行债券C.拆人资金D.用自有债券进行回购【答案】 B8、下列战略风险管理措施中,不具备前瞻性、预防性特征的是()。

《土地储备管理办法》.doc

《土地储备管理办法》.doc

《土地储备管理办法》第一章总则第一条为完善土地储备制度,加强土地调控,规范土地市场运行,促进土地节约集约利用,提高建设用地保障能力,根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔20 01〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔200 6〕100号),制定本办法。

第二条本办法所称土地储备,是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市尝促进土地资源合理利用目标,依法取得土地,进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

土地储备工作的具体实施,由土地储备机构承担。

第三条土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

第四条市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门,按照职责分工,各负其责,互相配合,保证土地储备工作顺利开展。

第五条建立信息共享制度。

县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门,并在同级部门间进行信息交换。

第二章计划与管理第六条各地应根据调控土地市场的需要,合理确定储备土地规模,储备土地必须符合规划、计划,优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。

第七条土地储备实行计划管理。

市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划,报同级人民政府批准,并报上级国土资源管理部门备案。

第八条年度土地储备计划应包括:(一)年度储备土地规模;(二)年度储备土地前期开发规模;(三)年度储备土地供应规模;(四)年度储备土地临时利用计划;(五)计划年度末储备土地规模。

第九条市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划,应编制项目实施方案,经同级人民政府批准后,作为办理相关审批手续的依据。

2023年初级银行从业资格之初级风险管理能力提升试卷B卷附答案

2023年初级银行从业资格之初级风险管理能力提升试卷B卷附答案

2023年初级银行从业资格之初级风险管理能力提升试卷B卷附答案单选题(共100题)1、现行最全面、最集中规定土地登记程序的文件是()。

A.《土地登记办法》B.《确定土地所有权和使用权的若干规定》C.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》D.《土地权属争议调查处理办法》【答案】 A2、某商业银行新规定了风险限额管理办法,对于出现超限额情况时具体处理流程做了规定,其中最不恰当的是( )。

A.不论是否在权限内,风险管理部门均应当向行领导请示B.风险管理部门应当对超限额处置的实际效果定期进行返回检验C.业务部门应当及时向风险管理部门反馈D.风险管理部门应当根据事先制定的缓释措施进行处理【答案】 A3、下列选项中,向董事会报告风险管理工作和风险状况的是()。

A.财务人员B.股东C.高管层D.董事长【答案】 C4、某工程某月计划完成工程桩100根,计划单价为1.3万元/根,实际完成工程桩110根,实际单价为1.4万元/根,则费用偏差(CV)为()万元。

A.11B.13C.-13D.-11【答案】 D5、(2019年真题)交易双方按事先约定价格,在未来某一日期交割一定数量标的物的金融市场业务交易产品,通常是非标准化的场外交易产品,合约标的物可以包括外汇、利率、商品等各类形式的基础金融产品。

则该类市场风险控制属于()。

A.掉期合约应用B.期权产品的风险对冲C.股票合约D.远期合约应用【答案】 D6、下列损失中,归属于操作风险资产损失形态的是()。

A.因火灾造成账面价值减少B.内部欺诈导致的销账C.外部欺诈导致的收入损失D.超授权交易造成的账面损失【答案】 A7、作为操作风险缓释的有效手段,一直是商业银行管理操作风险的重要工具。

A.连续营业方案B.购买商业保险C.业务外包D.降低操作风险【答案】 B8、王先生的投资包括三部分,一部分是年收益率为20%的A资产,总价值为15万元:另一部是年收益率为45%的B资产,总价值为10万元;还有一部分是年收益率为30%的C资产,总价值是15万元。

浅析《民法典》担保物权规则变化下商业银行应对策略

浅析《民法典》担保物权规则变化下商业银行应对策略

经营管理摘要:本文以《民法典》担保物权变化的规则解读为切入点,从商业银行经营实际出发分析应对策略,防范信贷业务中的法律风险,以牢牢把握风险防控主动权,更好推进依法治行工作。

2020年5月28日,《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)正式表决通过,标志着中国特色社会主义法治建设开启了全新征程。

《民法典》对我国担保物权规则作出重大修改,以信贷业务为主体业务的商业银行如何顺应时代发展要求,遵循《民法典》最新法律规定,控制法律风险、规范信贷投放、保障主体权益、维护金融秩序成为商业银行尤为重要和亟待解决的问题。

一、担保物权规则变化的背景担保物权是指债务人或者第三人在其不动产、动产或财产权利上设定的,当发生特定情形时,债权人可就该担保财产变价并优先受偿的物权。

简言之,就是以物担保债权以达到债权保全之目的。

担保物权与债权相比,具有优越于债权不确定性的明显优势,可以更加有效地保证债权人自身权利的实现,防止债权难以全部受偿的风险。

担保物权规则的产生与市场经济的发展密不可分。

早期的商品交换多数采用以物易物的现货交易模式,交易结构比较简单,一方交钱一方交货,交易流程往往即刻完成。

卖方不用因为钱货交易所产生的时间差而担心债权无法实现,也就没有进行债权担保的必要。

但随着商品经济的不断进步,商品的交易结构日趋复杂,买卖双方交钱和交货的行为之间出现明显时间差、地域差,如何保证后履行一方的债权得以实现就成为了摆在交易双方面前的难题。

在这个基础上,现代担保方式应运而生,在当今社会已经成为了得到绝大多数债权人认可并运用的重要制度。

自改革开放以来我国担保的范围和类型不断创新,商业银行愈加重视采用抵押、质押等多种担保方式,将其作为控制风险、信贷审核的重要部分。

同时,不同于银行业的社会融资担保类公司大量涌现,担保业务发展迅猛,宏观上对小微企业健康发展发挥了重要的推动作用。

在国家政策的支持下,担保触及的业务范围更加普遍,在交易中的作用更加突出,为不同经济主体提供便捷,在消费、融资、进出口等各个环节都施展出重要作用。

2023年初级银行从业资格之初级风险管理能力检测试卷A卷附答案

2023年初级银行从业资格之初级风险管理能力检测试卷A卷附答案

2023年初级银行从业资格之初级风险管理能力检测试卷A卷附答案单选题(共100题)1、下列关于操作风险的描述,正确的是()。

A.操作风险管理者对操作风险管理负有最主要的责任B.由于金融机构对操作风险定义看法一致,操作风险的计量手段已经非常成熟C.操作风险的计量需要评估操作风险事件发生的可能性以及其严重程度D.操作风险与其他风险有着明确的界线,如信用风险和市场风险【答案】 C2、下列属于商业银行面临的项目风险的是()。

A.外部经济周期变化,导致收益下降B.技术故障造成经济损失C.政治动荡D.产品研发失败【答案】 D3、下列属于商业银行面临的项目风险的是()。

A.收益下降B.技术故障造成经济损失C.开拓企业信用卡业务D.产品研发失败【答案】 D4、对市场流动性高度敏感的不稳定融资来源通常称为()。

A.核心负债B.一级负债C.同业市场负债D.融资集中度【答案】 C5、土地利用具有()。

A.社会性B.统一性C.阶级性D.历史性【答案】 A6、银行应该建立持续的()管理机制,以保持批发融资来源的稳定性。

A.市场接触B.交易对手C.货币D.金融工具【答案】 A7、(2021年真题)在商业银行风险管理实践中,风险对冲策略对管理()最为有效。

A.声誉风险B.信息系统失效风险C.贷款违约风险D.商品价格风险【答案】 D8、下列关于商业银行在完善内部控制体系的理解,不正确的是()。

A.高级管理层制定适当的内部控制政策B.董事会负责建立并实施一个充分有效的内部控制体系C.内部控制不属于商业银行日常工作的一部分D.监事会负责监督董事会、高级管理层完善内部控制体系【答案】 C9、利用警兆指标合成的风险指数进行预警的方法是()。

A.黑色预警法B.红色预警法C.指数预警法D.统计预警法【答案】 C10、中国银监会在总结和借鉴国内外银行监管经验的基础上提出的监管理念是()。

A.管法人、管流程、管内控、提高透明度B.管机构、管风险、管制度、提高透明度C.管法人、管风险、管制度、提高透明度D.管法人、管风险、管内控、提高透明度【答案】 D11、()是市场约束的核心。

商业银行适用《土地登记办法》应注意的问题

商业银行适用《土地登记办法》应注意的问题

分 、 记簿 作用 、 记程 序等 方 面均作 出 了新 的规 定 :这 些将 对商 业银行 办理 土地使 用权抵 押 登 登
贷款或 以土地使 用权抵 贷产 生新 的影响 。
关键词 : 物权 法 ; 土地登 记 ; 土地使 用权 ; 抵押 风 险 文章编 号 :0 3 4 2 (0 8 1— 12 0 10 — 6 5 2 0 ) 2 0 1— 2 中图分类 号 :8 03 F3 . 3 文献标 识码 : A


《 土地登 记办法》 台背 景及意 义 出
人 向登 记 部 门 申请 出具 土 地 用 途 未 变 化 的证 明文
件。
20 0 7年 1 0月 1日, 中华 人 民共 和 国 物权 法 》 《 施行 。《 物权法 》 对现 实生活 中包括土 地方 面 出现的

2土地使 用权期 限可 能影响抵 押权 的存续 。《 . 土 地 登记 办法》 5 第 2条 规定 :非 住宅 国有 建设用 地使 “
1应在 签订 主债 权 债 务合 同 、 押 合 同后再 办 . 抵 理抵押 登记 。《 土地登 记办 法》 3 第 6条第 1 规定 : 款
销登 记 、 正 登记 、 更 异议 登 记 、 封 登 记 ” , 查 等 均直 接 或 间接 涉及 商业 银行 的土地使 用权抵 押贷款 。 因此 , 商业 银行 应正 确适 用 《 土地 登 记办 法 》 的有关 规 定 , 防范 土地使用权 抵押 贷款 的法律风 险 。
在“ 异议 登记 ” “ 、 预告登 记 ” “ 、查封 登记 ” 等情 况 向登
记部 门进行查 询 , 不得接 受 已经办 理 了“ 异议 登记 ” 、
“ 预告登 记 ” “ 、查封 登记 ” 的土地使 用权 作为 抵押 物 。

2023年初级银行从业资格之初级风险管理能力检测试卷A卷附答案

2023年初级银行从业资格之初级风险管理能力检测试卷A卷附答案

2023年初级银行从业资格之初级风险管理能力检测试卷A卷附答案单选题(共30题)1、下列关于风险的说法中,错误的是()。

A.风险既可能带来收益,也可能造成损失B.风险是未来结果出现收益或损失的不确定性C.如果某个事件产生的收益或损失是固定的并已经被事先确定下来,则不存在风险D.如果某个事件产生的收益或损失存在变化的可能,且这种变化过程事先无法确定,则不存在风险【答案】 D2、下列关于《巴塞尔新资本协议》及其信用风险量化的说法,不正确的是()。

A.提出了信用风险计量的两大类方法:标准法和内部评级法B.明确最低资本充足率覆盖了信用风险、市场风险、操作风险三大主要风险来源C.外部评级法是《巴塞尔新资本协议》提出的用于外部监管的计算资产充足率的方法D.构建了最低资本充足率、监督检查、市场约束三大支柱【答案】 C3、关键信息缺乏共享和文档记录属于人员因素中哪一类原因造成的损失?()A.失职违约B.内部欺诈C.核心雇员流失D.知识技能匮乏【答案】 C4、下列关于商业银行资本规划的表述,错误的是()A.资本规划应至少设定内部资本充足率3年计划B.对于轻度压力测试结果,银行应当在应急预案中明确相应的资本补充政策安排和应对措施C.银行应当通过严格和前瞻性的压力测试,测算不同压力条件下的资本需求和资本可获得性D.资本规划应充分考虑对银行资本水平可能产生重大负面影响的因素【答案】 B5、操作风险损失数据收集指操作风险损失数据(包括损失事件信息和会计记录中确认的财务影响)的搜集、汇总、监控、分析和报告工作。

商业银行对操作风险损失数据的收集应遵循相关原则,其中,“应及时确认、完整记录、准确统计因操作风险事件导致的实际资产损失,避免因提前或延后造成当期统计数据不准确。

对因操作风险损失事件带来的声誉影响,要及时分析和报告,但不要求量化损失”属于()原则。

A.准确性原则B.重要性原则C.谨慎性原则D.全面性原则【答案】 A6、在操作风险损失中,资金划转错误所带来的损失属于()。

合规知识题库单选100题(第三卷)

合规知识题库单选100题(第三卷)

201、《单选》在银行合规管理的操作中,董事会的职责不包括()。

A 负责监督银行的合规风险管理B 负责银行合规风险的有效管理C 审批银行的合规政策,包括一份组建常设的、有效的合规部门的正式文件D 对银行有效管理合规风险的情况每年至少进行一次评估试题答案:B202、《单选》银行合规管理的独立性不体现在()。

A 合规部门应在银行内部享有正式地位B 应由多名集团合规官或合规负责人全面负责协调银行的合规风险管理C 在合规部门职员特别是合规负责人的职位安排上,应避免他们的合规职责与其所承担的其他职责产生利益冲突D 合规部门职员为履行职责,应能够获取必需的信息并能接触到相关人员试题答案:B203、《单选》商业银行应及时将合规政策、合规管理程序和合规指南等内部制度向()备案。

A 银保监会B 银行业协会C 证券业协会D 国务院试题答案:A204、《单选》银保监会应根据商业银行的合规记录及合规风险管理评价报告,确定合规风险现场检查的频率、范围和深度,检查的主要内容不包括()。

A 商业银行合规风险管理体系的适当性和有效性B 商业银行董事会和高级管理层在合规风险管理中的作用C 商业银行绩效考核制度、问责制度和诚信举报制度的适当性和有效性D 商业银行合规管理职能的独立性和权威性试题答案:D205、《单选》关于合规管理部门与内部审计部门的关系,下列选项中说法错误的是()。

A 合规管理职能的履行情况应受到内部审计部门定期的独立评价B 内部审计部门应负责商业银行各项经营活动的合规性审计C 内部审计部门应随时将合规性审计结果告知合规负责人D 商业银行合规管理职能应与内部审计职能不是分离的试题答案:D206、《单选》根据巴塞尔委员会对商业银行的风险分类,政治风险属于()。

A 操作风险B 战略风险C 国别风险D 信用风险试题答案:C207、《单选》《巴塞尔新资本协议》在最低资本要求的基础上,提出了监管部门监督检查和市场约束的新规定,形成了资本监管的“三大支柱”。

2023年初级银行从业资格之初级风险管理题库附答案(基础题)

2023年初级银行从业资格之初级风险管理题库附答案(基础题)

2023年初级银行从业资格之初级风险管理题库附答案(基础题)单选题(共60题)1、()是通过有效地授权审批和监督机制来防范法律风险并采取适当的措施来降低重大法律风险的过程。

A.法律风险的识别B.法律风险的监测C.法律风险的评估D.法律风险的控制和缓释【答案】 D2、下列关于风险的说法中,错误的是()。

A.风险既可能带来收益,也可能造成损失B.风险是未来结果出现收益或损失的不确定性C.如果某个事件产生的收益或损失是固定的并已经被事先确定下来,则不存在风险D.如果某个事件的收益或损失存在变化的可能,且这种变化过程事先无法确定,则不存在风险【答案】 D3、贷后管理的内容不包括( )。

A.贷款定价B.信贷资金监控C.担保管理D.风险分类4、在商业银行的经营过程中,决定其风险承担能力的最重要因素是( )。

A.盈利能力和流动性管理水平B.盈利能力和风险管理水平C.资本金规模和流动性管理水平D.资本充足率水平和风险管理水平【答案】 D5、(2020年真题)某商业银行风险加权资产为20000亿元,在不考虑扣减项因素的情况下,根据我国《商业银行资本管理办法(试行)》,其核心一级资本不得______亿元,一级资本不得______亿元,总资本要求不得______亿元。

()A.高于1000,高于1600,高于2100B.低于900,低于1200,低于1600C.低于1000,低于1200,低于1600D.高于900,高于1600,高于2100【答案】 C6、股票S的价格为28元/股。

某投资者花6.8元购得股票S的买方期权,规定该投资者可以在12个月后以每股35元的价格购买1股S股票。

现知6个月后,股票S的价格上涨为40元,则此时该投资者手中期权的内在价值为()元。

A.-1.8B.0C.5D.77、依次施工的缺点是()。

A.由于同一工种工人无法连续施工造成窝工,从而使得施工工期较长B.由于工作面拥挤,同时投人的人力、物力过多而造成组织困难和资源浪费C.一种工人要对多个工序施工,使得熟练程度较低D.容易在施工中遗漏某道工序【答案】 A8、在以下限额类别中,最基本的限额是( )。

不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析

不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析

不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析目录一、法律法规对不动产作价入股的有关规定(一)不动产与土地使用权的区别(二)法律法规对不动产作价入股的具体规定(三)不动产作价入股后需办理转移登记手续二、与不动产作价入股有关的税收规定(一)营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税(二)营改增之后不动产作价入股缴税分析三、结语不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资或者资产转让的方式之一。

其中,采取此种方式的原因之一是为达到节约税负的目的。

我们知道若某企业直接转让名下的不动产给其他企业,按照直接转让方式,该企业将承受高额的税负,包括增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等,此种方式将很大程度上影响该企业的利润。

在地产的并购实践中,以不动产/土地使用权出资入股后通过股权转让的形式完成并购一直被行业广泛推崇,实务中不少企业会有意地控制不动产/土地使用权的评估价格后,以评估价签订《出资入股协议》,并通过土地增值税、契税甚至所得税的筹划后办理资产的过户登记并以转让股权的方式最终完成地产项目的并购(比如在具备相关条件的情况下办理《不征税申请表》、《纳税人减免税(费)申请表》等,其他地产并购的税筹实操详见本公众号“西政资本”2017年9月20日推文《城市更新/旧改项目并购方案设计及税务筹划(西政资本201709实操版)》)。

就交易架构而言,具体的不动产作价入股方式如,A企业将其名下的不动产转让给B企业,直接转让方式将产生高额税负,那么通过A与B企业成立一个新的企业C,A公司将其名下的不动产以作价入股的方式出资给C,B公司以其他方式出资,A公司再将其持有C公司的股权转让给B公司,通过上述方式完成不动产的转让。

(A也可直接以不动产对C企业增资,再将股权转让给B企业(原股东),或从C企业减资退股方式实现货币方式退出,有同效)。

那么,营改增之后,不动产作价入股是否缴纳增值税?不动产作价入股方式是如何交税的,能否真正的达到减少税负的目的呢?此种方式适用的范围是否有限制呢?带着这些问题我们来了解一下法律法规对不动产作价入股方式以及其涉税问题的相关规定.一、法律法规对不动产作价入股的有关规定(一)不动产与土地使用权的区别在梳理不动产作价入股的相关规定时,还有一种作价入股,即土地使用权的作价入股,很多人容易将土地使用权作价入股视为不动产作价入股,那么土地使用权与不动产存在什么区别呢?土地使用权属于不动产吗?这个答案是否定的。

贷款常见法律风险防范

贷款常见法律风险防范

贷款常见法律风险防范⼀、合同⽂本常见问题(⼀)合同⽂本的选⽤错误(⼆)合同⽂本填写常见错误1、对借款⽤途描述不规范,重组贷款⽤途含混,可能导致担保责任免除2、关于合同的⽣效条款3、提前还款补偿⾦条款填写不明,客户提前还款时,容易引起争议4、抵押物约定不明,可能导致抵押合同不成⽴5、关于保证⾦质押6、合同签署不规范,直接导致合同不⽣效(三)差别化服务合同履⾏过程中应注意的法律问题⼆、担保物的登记、管理常见的法律问题(⼀)房地产抵押登记常见法律问题1、以房产和⼟地进⾏抵押,仅办理⼟地或房产其中⼀项抵押登记2、抵押⼈仅以房产抵押,将增加抵押物的处置难度,进⽽影响债务的清偿3、以共有财产设定抵押应注意的事项4、办理抵(质)押登记⼿续时,应正确填写抵(质)押权的存续期间和担保范围(⼆)变更最⾼额抵押合同可能导致的法律问题(三)谨慎对待作为贷款抵押物的房屋的出租问题(四)账户质押管理常见法律问题三、借款⼈与贷款⼈变更的法律问题(即债权转让与债务转移问题)四、贷款展期常见法律问题(⼀)借款展期必须在贷款到期⽇之前由借款⼈提出申请,经银⾏同意后签订展期协议(⼆)展期协议不能仅仅表达银⾏准许展期的意向,还应由银⾏与借款⼈明确约定展期期限(三)展期协议签订后,除原还款期限条款外,原合同的其它条款仍然有效(四)在签订展期合同时,应征得保证⼈的书⾯同意五、借新还旧应注意的法律问题(⼀)签订新的《借款合同》和《担保合同》,并重新办理抵(质)押登记(⼆)在新签订的《借款合同》和《担保合同》中明确约定新贷款的真实⽤途(三)注意担保⽅式的变化(四)注意帐务处理(五)注意审查借新还旧的担保物是否存在出租情况(六)注意办理抵押物财产保险⼿续六、借款⼈违约后,可采取的常见救济措施(⼀)依法催收,中断诉讼时效1、直接送达催收(逾)到期贷款通知书2、现场公证催收3、邮寄催收4、还款和扣款5、债务⼈同意履⾏债务6、向法院起诉或向仲裁委申请仲裁7、向有关部门主张债权和公⽰债权(⼆)补救诉讼时效的⼏种具体⽅法1、继续设法让借款⼈和担保⼈在催收到(逾)期贷款通知书上签字或盖章2、向借款⼈和担保⼈送发银⾏贷款本息对帐单,并要求其签字盖章3、签订还款协议4、借款合同的更新5、债务转移(三)依法⾏使抵销权,直接回收债权资产七、依法起诉或申请仲裁(⼀)准备证据(⼆)调查财产(三)委托诉讼代理⼈(四)选择向法院起诉或申请仲裁⼋、申请强制执⾏(⼀)申请执⾏的期限(⼆)抵押物优先受偿权与查封优先处置的冲突(三)调查被执⾏⼈财产情况(四)变更或追加被执⾏主体(五)执⾏中的各种优先权(六)执⾏异议(七)中⽌执⾏和终结执⾏以下按照贷后管理操作的先后顺序,逐⼀进⾏风险提⽰并提出建议。

在建工程,以及抵押必须的条件和注意事项

在建工程,以及抵押必须的条件和注意事项

什么是在建工程,以及抵押必须的条件和注意事项一、定义指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。

在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。

在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式,因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点,在满足银行拓展客户的同时,又可解决企业的融资需求,现广泛地被银行所采用。

但是,在建工程抵押毕竟不同于已取得房屋所有权证的房地产抵押,在建工程抵押的法律关系较为复杂,不确定因素较多,隐含较多的风险,如操作不当,很可能出现法律风险,造成信贷资产损失。

本人就此针对在建工程抵押贷款有关问题做一些探讨。

二、法律依据关于在建工程抵押的法律依据,《担保法》未作明确规定。

最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条规定:“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的,当事人办理了抵押登记,人民法院可以认定抵押有效”,该司法解释确立了在建工程抵押的合法性。

根据民法物权原理,物权的成立与存在须以标的物的存在为前提。

抵押权作为物权的法定内容之一,亦应遵循这个规则。

而在建工程在完工以前,虽然已具备物的一些特征,但尚不具备完整意义的物质形态,显然不是完整的物。

所以,银行在办理在建工程抵押贷款时更应规范操作程序,有效规避法律风险,确保信贷资产的安全。

三、抵押的条件《担保法》司法解释对在建工程抵押的合法性进行了明确,但对在建工程抵押的条件未作具体规定。

建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押限定为:抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

根据《担保法》司法解释、《城市房地产抵押管理办法》及其它法律法规的规定,在建工程抵押必须具备以下几方面条件:1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。

土地抵押贷款风险防范三篇

土地抵押贷款风险防范三篇

土地抵押贷款风险防范三篇篇一:土地抵押贷款风险防范土地抵押贷款是指借款人将土地使用权抵押给业务经办银行所取得的贷款。

土地抵押贷款通过土地抵押来套取贷款已经形成了一个新的金融学概念——土地货币。

由于政府对土地环境、用途的变更直接会导致土地价格的巨幅波动,这个土地货币是一种风险货币,银行隐含着巨大的风险。

目前商业银行土地抵押贷款存在的风险主要反映在以下几个方面:一是评估风险。

以土地使用权作为贷款抵押需要中介部门评估,受中介部门评估趋利性影响,往往会出现高估地价现象。

如有的中介部门为了多收取评估费,故意高估地价,有的以贷款金额倒估地价,使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。

现实中土地抵押贷款的评估机构是各地国土部门的附属机构,他们的评估具有高度的垄断性,大部分机构评估目的是为了收费,其评估费用不仅较高,而且很不公平公正,只要评估人愿意付款,一般均能按评估人要求,设定评估价值,致使纯土地抵押贷款评估失真。

二是地理位置风险。

目前客户到银行申请办理抵押贷款的土地,多数是处于城市规划而尚未实际开发的土地,有的地处城市边缘地带,有的虽处城市开发区,但所处地理位置偏僻。

三是规划变更风险。

当前城市尚未开发的土地,在规划问题上许多地方存在较大的变更性,特别是中小市县城镇尚未开发的土地,其变更频率更高,许多商业银行贷款抵押的土地,常常因城市规划及某些布局变更。

目前国家对土地政策的从紧调控、对征用土地补偿规定的调整和对部分地区工业园区的整顿及关停,陡增了部分土地抵押贷款的风险。

四是开发风险。

据调查,当前开发商贷款购买的土地,除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外,有相当部分存在投机性质,有的等待土地价高后出让,有的等待房价上涨后再开发,抵押贷款土地“长闲不用”,在少数地方形成了“圈地运动”,并使一些土地被“搁荒”。

五是回收管理风险。

一些土地开发商在银行贷款取得土地使用权通过开发之后,不按约定归还银行土地抵押贷款,而是把土地抵押贷款挪作他用,重新去开发新项目。

国土资源违法行为查处工作规程

国土资源违法行为查处工作规程

2015年9月14日监察部公开曝光4起失职渎 职问题,其中2起涉及国土资源管理部门
问题一:河北省肥乡县政府、旧店乡政府及有关部门对 某养殖公司违法圈占耕地建厂房行为履职不到位、查 处不力,致使企业违法占地行为长期得不到纠正,45亩耕 地因建厂房遭到破坏。
2014年
8 月2 日 8 月7 日
肥乡县国土资源局执法监察人员巡查 发现该公司违法占地后,立即予以口 头制止。 县国土资源局下达《责令停止违法行 为通知书》。 对违法占地行为立案查处。
国土资源违法行为查处工作规程
总体要求:履职尽责 规范执法
1.准确把握《规程》坚持的原则,树立依法行政意识
坚持职权法定原则,“法定职责必须为,法无授权不可为”; 坚持程序正当原则,明确规定了执法查处各个环节程序;
坚持行政效能原则,将法律法规规定与执法实务有机结合, 提高行政执法效能;
坚持责任追究原则,严格责任追究,保障依法履职。
6.规范实施行政处罚自由裁量权。
(1)省级国土资源主管部门依据法律法规规定,结合当地 社会经济发展的实际情况,制定规范行政处罚自由裁量权
适用的标准和办法,规定行政处罚自由裁量权适用的条件、
种类、幅度、方式和时限等。
(2)市(地)级、县级国土资源主管部门可以根据省级 规范行政处罚自由裁量权适用标准和办法,制定实施细则。
《国土资源违法行为查处工作规程》
2014年9月发布,10月1日施行 梳理、集成制定时有效的与查处工作相 关的行政执法和国土资源管理法律、法 规、政策和标准,总结多年来基层执法 实践有益的经验和做法。 明确查处工作基本流程和职责界限、程 序、标准,指导和规范执法查处工作。 2015 年 5 月,关于贯彻实施《规程》的 通知 2015 年 6 月,在《中国国土资源报》开 设《查处规程》和执法实务专栏,连载 宣传、解读文章。 2015年10月,部办公厅关于依法履职严 格规范公正执法的通知

2023年初级银行从业资格之初级风险管理练习题(一)及答案

2023年初级银行从业资格之初级风险管理练习题(一)及答案

2023年初级银行从业资格之初级风险管理练习题(一)及答案单选题(共30题)1、用声级计测定噪声时,选点在房间中心离地面高度()。

A.1.1m处B.1.2m处C.1.3m处D.1.4m处【答案】 B2、(2018年真题)在商业银行国别风险管理中,借款人或债务人由于本国外汇储备不足或外汇管制等原因,无法获得所需外汇偿还其境外债务的风险,被称为()。

A.传染风险B.外汇风险C.转移风险D.政治风险【答案】 C3、下列不属于内部报告内容的是()。

A.反映管理情况B.评价整体风险状况C.识别当期风险特征D.分析重点风险因素【答案】 A4、甲公司总承包某超高层五星级酒店工程,并将其中的机电安装工程分包给乙公司完成,其电力供应的干线为电力电缆,电力电缆从地下一层的变配电室经电缆沟通至多个电缆竖井,再经电缆竖井至各层的分配电箱,电缆数量大、规格多、路径曲折,部分电缆出竖井后经导管或桥架到用电点,为此项目部制定编写了电缆敷设专项方案用于施工,保证了电缆敷设的顺利进行。

根据背景资料,回答下列问题。

A.有条件的最好自下而上敷设B.敷设时,同截面电缆应先敷设低层,后敷设高层,要特别注意,在电缆轴附近和部分楼层应采取防滑措施C.电缆敷设严禁有绞拧、铠装压扁、护层断裂和表面严重划伤等缺损D.电缆敷设时,应敷设一根立即整理一根、卡固一根【答案】 A5、商业银行有效风险管理的基石是()。

A.公司治理结构的完善B.风险管理文化的形成C.高级管理层的支持与承诺D.风险控制制度的贯彻执行【答案】 C6、过去3年,某企业集团的经营重点逐步从机械制造转向房地产开发,商业银行在审核该集团法人客户的贷款申请时发现,其整体投资现金流连年为负,经营现金流显著减少,融资现金流急剧放大。

根据上述信息,下列分析恰当的是()。

A.该企业集团的短期偿债能力较弱B.投资房地产行业的高收益确保该企业集团的偿债能力很强C.该企业集团投资房地产已经造成损失D.多元化经营有助于提升该企业集团的盈利能力【答案】 A7、( )是商业银行监管的首要环节,是保障银行机构稳健运行和金融体系安全的重要基础。

抵债资产接收和处置中应注意的法律问题

抵债资产接收和处置中应注意的法律问题

抵债资产接收和处置中应注意的法律问题文/侍苏盼在抵债资产的接收、处置环节,涉及诸多法律问题,如处理不当,容易引发法律纠纷。

为充分发挥以物抵债对加快处置不良贷款的重要作用,商业银行应进一步加强以物抵债法律分析,依法规范接收和处置行为。

当前,银行不良贷款高企、处置难度加大,积极采取以物抵债方式能够抢抓借款人、担保人或其他义务人的财产,有效实现不良贷款的压降。

在抵债资产的接收、处置环节,涉及诸多法律问题,如处理不当,容易引发法律纠纷。

为充分发挥以物抵债对加快处置不良贷款的重要作用,商业银行应进一步加强以物抵债法律分析,依法规范接收和处置行为。

巧用法律提升以物抵债效率根据《银行抵债资产管理办法》,以物抵债主要通过以下两种方式:协议抵债和法院、仲裁机构裁决抵债。

在协议抵债中,银行与债务人、担保人或第三人协商同意,债务人、担保人或第三人以其拥有所有权或处置权的资产作价,偿还银行债权。

应当注意的是,未经公证的协议抵债不具备强制执行力。

一旦资产出让方违约,抵入方或买受人将无法直接申请强制执行,须经过诉讼程序再进入执行程序,最后处置资产,清收效率会受到影响。

在法院、仲裁机构裁决抵债方式中,通过诉讼或仲裁程序,由终结的裁决文书确定债务人、担保人或第三人拥有所有权或处置权的资产,用来抵偿银行债权。

一般来说,银行接受以物抵债主要的抵入依据是法院裁定。

因此,一定要对法院裁定内容表述的明晰性和可操作性进行认真审查,防止因裁定出现漏洞而造成抵债无法进行。

例如,某法院裁定将债务人房地产过户给某银行抵偿债务人欠款,并裁定上述抵偿房地产变现时需经双方自行认可的评估机构进行资产评估。

但在变现该抵债资产过程中,因债务人不配合选定评估机构导致评估迟迟未能推进,致使抵债资产处置陷入困境。

另外,在法院裁定以物抵债中,一定条件下,拍卖并不是必经程序。

《民事诉讼法》司法解释(法释〔2015〕5号)第四百九十一条规定:“经申请执行人和被执行人同意,且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的,人民法院可以不经拍卖、变卖,直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。

《国家外汇管理局关于进一步推进外汇管理改革完善真实合规性审核的通知》及解读

《国家外汇管理局关于进一步推进外汇管理改革完善真实合规性审核的通知》及解读
《国家外汇管理局关于进一步推进外汇管理改革完善真实合规性审核的通知》及解读
国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局、外汇管理部,深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局,各中资外汇指定银行:
为进一步深入推进外汇管理改革,简政放权,支持实体经济发展,促进贸易投资便利化,建立健全宏观审慎管理框架下的资本流动管理体系,现就有关措施通知:
《国家外汇管理局关于印发服务贸易外汇管理法规的通知》(汇发(2013)30号),对于等值5万美元(含)以下的利润汇出,仍按照30号文件规定,银行原则上可不审核交易单证,但对于资金性质不明确的,应要求境内机构和境内个人提交交易单证进行合理审查。
注意直接投资利润汇出规定外汇利润应来源于经营所得(是强调外商投资企业不得虚构利润以达到非法或违规购付汇的目的,可以来源于资本金、外债等其他非经营性质的所得)。
3、此处的允许结汇,是指允许即期业务、还是包括远期等衍生品交易?从政策制定意图(鼓励结汇)来看,似乎也可以理解成包括衍生品,但这样理解,事实上又突破了《国家外汇管理局关于印发银行办理结售汇业务管理办法实施细则的通知》(汇发(2014)53号)第38条"银行办理衍生产品业务的客户范围限于境内机构(暂不包括银行自身)"的限制,观望中。
(一)办理经常项目资金收付,未对交易单证的真实性及其与外汇收支的一致性进行合理审查的;
(三)违反规定办理结汇、售汇业务的客户违规责任,按四十条或四十一条,处非法套汇(违法)金额30%以下的罚款;情节严重的,处非法套汇金额(违法)30%以上等值以下的罚款。
六、完善经常项目外汇收入存放境外统计。境内机构因各种原因已将出口收入或服务贸易收入留存境外,但未按《国家外汇管理局关于印发货物贸易外汇管理法规有关问题的通知》(汇发〔2012〕38号)、《国家外汇管理局关于印发服务贸易外汇管理法规的通知》(汇发〔2013〕30号)等办理外汇管理相关登记备案手续或报送信息的,应于本通知发布之日起一个月内主动报告相关信息。

2023年初级银行从业资格之初级风险管理练习题(二)及答案

2023年初级银行从业资格之初级风险管理练习题(二)及答案

2023年初级银行从业资格之初级风险管理练习题(二)及答案单选题(共50题)1、商业银行应当对信息系统项目的立项、开发、验收、运行和维护实施有效管理,对于商业银行系统设计/开发应持有的态度,以下不正确的是()。

A.不能超越本行业务的现实需求B.要慎重对待系统设计、开发的全过程C.要追求快速见效,争取用最短的时间完成系统设计、开发的全过程D.不能贪大求全【答案】 C2、()方面的内容可以不在提交董事会和高级管理层的操作风险报告中反映。

A.原始损失数据B.诱因及对策C.关键风险指标D.资本金水平【答案】 A3、(2018年真题)下列不属于商业银行风险管理模式的是()。

A.资产风险管理模式B.负债风险管理模式C.信用风险管理模式D.全面风险管理模式【答案】 C4、下列有关流动性监管核心指标的计算公式,正确的是()。

A.流动性比例=流动性负债余额/流动性资产余额X100%B.人民币超额准备金率=在中国人民银行超额准备金存款/人民市各项存款期末余额X100%C.核心负债比率=核心负债期末余额/核心期末余额X100%D.流动性缺口率=(流动性缺口+未使用不可撤销承诺)/到期流动性资产X 100%【答案】 D5、(2021年真题)下列不属于商业银行流动性应急机制中预警信息的是()A.银行股票价值大幅上涨B.资产规模急剧扩张C.资产质量恶化D.银行评级下调【答案】 A6、无论是银行本身的跨国经营,还是商业银行与外国代理行或客户的业务往来,都势必要与一系列非本国事务打交道。

而凡是涉及两个或两个以上主权地区的业务,就难免会受到()的影响。

A.国家风险B.法律风险C.声誉风险D.流动性风险【答案】 A7、案例一发生进度偏差的主要因素是()。

A.在项目内部,属于项目管理不当B.作业队长不熟悉工艺要求造成的C.项目外部的影响因素D.供货商供货质量发生差异【答案】 A8、下列关于资本的说法,正确的是()。

A.经济资本也就是账面资本B.会计资本是监管部门规定的商业银行应持有的同其所承担的业务总体风险水平相匹配的资本C.经济资本是商业银行在一定的置信水平下,为了应对未来一定期限内资产的非预期损失而应该持有的资本金D.监管资本是一种完全取决于商业银行实际风险水平的资本【答案】 C9、外部审计与信息披露的关系中,除了有利于提高信息披露质量外,还有利于()。

《土地储备管理办法》

《土地储备管理办法》

《土地储备管理办法》国土资源部财政部中国人民银行关于印发《土地储备管理办法》的通知各省、自治区、直辖市、计划单列市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局)、财政厅(局),新疆生产建设兵团国土资源局、财务局,中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行:为加强土地管理,规范土地储备管理行为,根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001] 15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006] 100 号)等有关规定,国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定了《土地储备管理办法》。

现予印发,请遵照执行。

国土资源部财政部中国人民银行二○○七年十一月十九日土地储备管理办法第一章总则第一条为完善土地储备制度,加强土地调控,规范土地市场运行,促进土地节约集约利用,提高建设用地保障能力,根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号),制定本办法。

第二条本办法所称土地储备,是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标,依法取得土地,进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

土地储备工作的具体实施,由土地储备机构承担。

第三条土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

第四条市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门,按照职责分工,各负其责,互相配合,保证土地储备工作顺利开展。

第五条建立信息共享制度。

县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门,并在同级部门间进行信息交换。

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商业银行适用《土地登记办法》应注意的问题
陈福录西北政法大学上传时间:2010-5-29 浏览次数:2566
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一、《土地登记办法》出台背景及意义
2007年10月1日,《中华人民共和国物权法》施行。

《物权法》对现实生活中包括土地方面出现的一些新的物权问题,进行了明确和规范。

而国土资源部门原有的土地登记规定已不能适应新的形势需要。

为此,国土资源部在已往土地登记规定的基础上,于2008年12月30日颁布了《土地登记办法》(以下简称《办法》)。

《办法》的制定出台,为土地登记各方当事人依法登记提供了操作规程,有利于土地权利人依法保护自己的合法权益,也有利于避免或减少土地登记过程中可能出现的矛盾或纠纷。

二、商业银行适用《土地登记办法》应注意的问题
《土地登记办法》中的“初始登记、变更登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记”等,均直接或间接涉及商业银行的土地使用权抵押贷款。

因此,商业银行应正确适用《土地登记办法》的有关规定,防范土地使用权抵押贷款的法律风险。

(一)国有建设用地使用权的有关问题
1、土地用途变化需作变更登记。

《土地登记办法》第48条规定:“土地的用途发生变更的,当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书,申请土地用途变更登记。

”依据该条规定,土地的用途发生变更的,当事人应申请变更登记。

商业银行在接受国有建设用地使用权抵押时,应实地调查土地的实际用途与登记的用途是否相符,必要时应要求土地使用权人向登记部门申请出具土地用途未变化的证明文件。

2、土地使用权期限可能影响抵押权的存续。

《土地登记办法》第52条规定:“非住宅国有建设用地使用权期限届满,国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的,当事人
应当在期限届满前十五日内,持原土地权利证书,申请注销登记。

”第55条规定:“土地抵押期限届满,当事人未申请土地使用权抵押注销登记的,除设定抵押权的土地使用权期限届满外,国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。

”依据这两条规定,土地使用权期限影响抵押权的存续。

商业银行在接受国有建设用地使用权抵押时,应密切关注土地使用权期限,对于剩余期限短于贷款期限的,原则上不应接受,除非土地使用权人明确承诺申请续期且申请续期被批准无障碍的。

(二)依法办理土地使用权抵押登记手续
1、应在签订主债权债务合同、抵押合同后再办理抵押登记。

《土地登记办法》第36条第1款规定:“依法抵押土地使用权的,抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料,申请土地使用权抵押登记。

”依据该条规定,主债权债务合同、抵押合同是办理抵押登记必备材料,主债权债务合同、抵押合同须在登记前已签订。

而在银行信贷操作中,已出现未签订借款合同而办理了抵押登记,致使借款合同落款时间晚于抵押登记时间,从而使借款面临抵押落空的法律风险。

商业银行必须在签订了主债权债务合同、抵押合同后方可办理抵押登记手续。

对一般抵押,主债权债务合同(借款合同)、抵押合同的落款时间不得晚于抵押登记。

对办理最高额抵押登记是否需要提供主债权债务合同,我国法律及《土地登记办法》未明确,从理论上讲,主债权债务尚未发生,因而不可能有主债权债务合同。

因此,银行在办理最高额抵押登记时,如登记部门要求提供主债权债务合同的,应说服登记部门接受我行意见,如果登记部门不接受我行意见的,应采取登记部门可接受的变通措施,并经本行法律事务部审核同意,以严防操作不当而留下法律风险隐患。

2、查实土地使用权已抵押情况,及时办理抵押登记手续。

《土地登记办法》第36条第2
款规定:“同一宗地多次抵押的,以抵押登记申请先后为序办理抵押登记”。

依据该条规定,同一宗土地使用权向多个债权人抵押的,登记部门为申请在先的先行办理抵押登记。

这将直接决定多个债权人优先受偿的顺序。

商业银行应对拟以土地使用权设定抵押且同一宗土地使用权抵押给多个债权人的贷款项目进行查实,及时向土地登记部门申请办理抵押登记手续,以取得对银行有利的受偿顺序。

3、依法确保最高额抵押合同所约定内容被登记记载完整。

《土地登记办法》第36条第3
款规定:“符合抵押登记条件的,国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载,并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。

申请登记的抵押为
最高额抵押的,应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。

”根据该规定应与抵押人在《最高额抵押合同》中明确约定最高债权额、放贷期间等内容。

最高债权额应当包括债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等,原则上可按抵押物评估价值填写最高债权额,且在任何情况下均应当高于贷款本金数额。

商业银行应与当地登记机关充分沟通,确保土地登记簿和土地权利证书所记载的最高债权额、放贷期间等内容与《最高额抵押合同》约定的内容保持一致。

(三)密切关注土地使用权的特殊状态
1、强化贷前调查,确保土地使用权权属的有效性。

《土地登记办法》第60条至61条、第62条、第63条至69条分别对“异议登记”、“预告登记”、“查封登记”作出了规定,对相关登记程序进行了规范。

商业银行在贷前调查时,应对拟抵押土地使用权是否存在“异议登记”、“预告登记”、“查封登记”等情况向登记部门进行查询,不得接受已经办理了“异议登记”、“预告登记”、“查封登记”的土地使用权作为抵押物。

必要时应申请登记部门出具查证属实的证明材料。

2、加强贷后管理,严防土地使用权抵押出现变动。

《土地登记办法》第58条规定:“国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的,应当报经人民政府批准后进行更正登记,并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。

当事人逾期不办理的,国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后,原土地权利证书废止。

”依据该条规定,国土资源行政主管部门可依法注销登记有误的土地使用权证。

商业银行应加强贷后管理,随时关注已抵押的土地使用权可能被国土资源部门依法注销、被申请异议登记,及时采取风险防范应急措施,严防贷款抵押风险的发生。

(四)依法处置抵债资产,以免在履行过程中出现纠纷
1、明确二次过户中所涉及税费的承担。

《土地登记办法》第45条规定:“因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权,当事人申请登记的,应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料,申请土地使用权变更登记。

权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的,应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后,再申请办理土地权利变更登记。

”这项规定意味着在处置法院裁定抵债的土地使用权时,
如采用直接由被执行人名下过户至买受人名下的操作方法将得不到登记部门的配合。

协议以资抵债同样也存在此类过户问题。

商业银行在处置抵债资产或协议抵债时,应充分考虑二次过户问题,明确二次过户中所涉及税费的承担,以免在履行过程中出现不必要的纠纷,影响处置进程。

2、按要求履行划拨土地使用权转移的报批。

《土地登记办法》第40条规定:“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的,当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料,申请建设用地使用权变更登记。

涉及划拨土地使用权转移的,当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件”。

抵贷资产处置涉及划拨土地使用权转移的,商业银行应根据《土地登记办法》的规定,事先经有批准权人民政府批准,并取得批准文件。

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