6土地细分导则说明书

一、现状概况与分析

1、位置、四至范围及总用地面积

本单元编号为14-05-10，位于天津市武清区下朱庄街道东部，其四至范围：北至环湖路，南至滨保高速公路，西至环湖路，东至京津塘高速公路，总用地面积约389.26公顷。

2、人口情况

2008年底常住人口约为680人。

3、现状用地构成

现状用地构成主要包括居住用地、对外交通用地、绿地、村镇建设用地、耕地、水域。

4、现状各类主要用地的规模和建设情况

（1）居住用地

本单元居住用地用地面积0.23公顷，占现状建设用地0.66%。（2）对外交通用地

本单元对外交通用地为滨保高速公路及京津塘高速公路，占地面积21.30公顷，占现状建设用地的61.00％。

（3）绿地

本单元现状绿地位于南端，用地面积13.39公顷，占现状建设用地的38.34%。

5、基于现状分析，本单元现状用地主要以大面积耕地及南湖水库为主。

未来确定本单元用地属新建区。6、道路交通现状

（1）道路

滨保高速公路：双向八车道，路基宽42米，横断面为0.75（土路肩）-3（右侧硬路肩）-[3.75×4]（车行道）-0.75（左侧路缘带）-3（中央分隔带）-0.75-[3.75×4] -3-0.75。

京津塘高速公路：连接北京、天津中心城区、滨海新区的高速公路，双向4车道，路基宽25.5米，横断面为0.75（土路肩）-3（右侧硬路肩）-[3.75×2]（车行道）-3（中央分隔带）-[3.75×2] -3-0.75。

此外，规划范围内还有若干农村道路，沥青路面宽7-9米不等。（2）交通场站设施

本单元内现状没有交通场、站、点设施。

7、市政基础设施现状

（1）给水工程

规划单元内无给水场站设施。

（2）排水工程

①河道、水系及防洪

该单元处于淀北蓄洪区。机场排水河穿过该单元。机场排水河为二级河道，功能为排涝、调蓄、灌溉、生态廊道。单元内南湖水库（于庄水库）为小型水库，占地面积3.07平方公里，蓄水面积2.07平方公里，大坝周长5.09公里，总库容737万立方米，有效库容632万立方米，功能为排涝、灌溉、养殖、生态。

②排水设施

单元内有郎庄子扬水泵站，规模为9立方米/秒；于庄水库泵站，规模为15立方米/秒。

（3）电力工程

本单元在南湖水库南侧有于庄水35千伏专用变电站，有一条35千伏电力线为该站提供电源。

（4）通讯工程

现状无通讯场站设施。

（5）燃气工程

本单元无现状燃气设施。

（6）供热工程

本单元内无现状供热设施。

（7）环卫工程

本单元无现状环卫设施。

（8）消防工程

本单元内无现状消防工程设施。

二、导则编制依据与重点

1、依据

（1）《中华人民共和国城乡规划法》

（2）《城市规划编制办法》

（3）《天津市城市规划管理技术规定》

（4）《天津市城市总体规划（2005-2020年）》（5）《天津市武清区城乡总体规划（2008-2020年）》

（6）《天津市武清区下朱庄街总体规划（2010-2020年）》

（7）《天津市居住区公共服务设施配置标准》（DB29-7-2008）

（8）《天津市土地细分导则编制规程（试行）》

（9）国家和天津市有关法律、规定及技术标准

2、本次编制的客观需求及主要内容

本次规划的构思是本着尊重该单元用地自然机理，打造开放式布局结构，强化景观节点的原则，完善道路、市政设施及公共配套设施，围绕南湖规划安置旅游项目。

本单元作为下朱庄街道发展的重点地区，要充分体现地区优势，通过规划促进城市功能的强化。其规划重点内容是根据目前城市发展的需要调整用地的性质，确定开发强度，制定适宜的控制指标。

三、单元功能与规模

1、本单元规划功能概括

结合《天津市武清区下朱庄街总体规划（2010-2020年）》确定本规划单元的功能为：以公共设施用地为主的集旅游、公共设施、办公为主要功能，环境优美、设施齐全的公共服务地区。

本单元土地使用主导功能是天和城沿南湖公共设施旅游服务区、商业办公区等。

2、本单元用地规模

依据《天津市武清区下朱庄街总体规划（2010-2020年）》确定本

单元的总用地规模为389.26公顷，规划建设用地规模为221.49公顷。

3、本单元规划用地构成

用地构成汇总表

四、用地布局

1、用地布局的主要构思

本单元为新建区类型地区，用地布局的优化调整是建立在整合相关系统规划的基础上，提出用地性质的整合，环境优美、设施齐全的沿南湖旅游服务区及商业办公区。

2、用地结构与功能布局

（1）商业服务业设施用地

本单元规划环南湖旅游服务区，南侧规划为商业办公区。商业服务业设施用地总面积98.39公顷，占建设用地的44.42%。

（3）区域交通设施用地

单元南侧有滨保高速公路通过，东侧为京津塘高速公路。区域交通设施用地为23.93公顷。

（4）道路与交通设施用地

单元内规划1处占地0.45公顷的公交场站。

（5）公用设施用地

本单元内现状保留2处泵站，规划1处110kV变电站。市政基础设施用地占地面积1.51公顷，占建设用地的0.61%。

（6）绿地与广场用地

绿化系统以水域空间为特色，结合水面布局公园绿地。此外按照相关标准规划高速公路、主次干道绿化带。

规划绿地为73.28公顷，占建设用地的33.09%。

五、地块控制

（1）本单元共划分了2个街坊、总计67个细分地块（不含城市道路用地），具体控制要求详见《地块控制指标一览表》。表中编号前两位为街坊号，后两位为地块号。已出让的地块的控制指标以出让合同确定的指标为准。

（2）容积率

本单元内公共设施地块规划容积率不大于1.5。

（3）建筑密度