肯德基 甜品饮料站选址开发流程P30
KFC选址分析(ppt30张)
– 有游客座椅的休闲广场
– 公园及娱乐场所（游客是否有用餐需求） – 展览馆，体育场馆
商圈描述
消费者主要为即性消费者 行人为主要的捕获对象
了解进入该点的所有人流的走向，道路（包括主干道、次 干道、人行步道） 以步速50M/分，从中心点向各走向道路步行3分钟、5分钟 的范围
商圈描述
规划图制作
基图－聚客点，KFC所在，竞争者 图1－主要出入口、交通站点、方便性障碍（栏杆，花圃，喷水 池，斜坡）
图2－周边商业分布
图3－人流动向，分布％
图4－距离店址3-5分钟商业范围
商圈特性说明，特别分析
商圈示意图
绿化隔离带
小 商 铺
XX 国际 广场
（在建）
地铁 出口
店址标准
o 门面宽度： 3～7米 o 面积：12～18 M2 o 形式/能见度：
In line – 1F/ 50M 广场 －100M Free standing －聚客点出入口 In mall － （入，出口及中庭，人流主动线）/30～50M Corner － 左右/ 50 M
o 营运要求：200M（3-4分钟）距离内有KFC标准店作 为支持
营业额预估
o Target TA: 4.6RMB TC: 500/DAY o Target Sales: WPSA 16M, FY 831M o 对等店：竞争对手、KFC饮料、甜品点购比例 o 捕获率： 2％
• • 竞争对手： 1.5-1.8％（因产品的差异）×1.2 KFC： 1.7-2.3％（亲近性更强）×1.2
• 交通枢纽
• 绵密的商业街
• 旅游景点
• 展览馆、表演会场
• 运动场馆
（人流量是最主要的考虑因素）
甜品饮料站(D & D)开发流程
– 有游客座椅的休闲广场
– 公园及娱乐场所（游客是否有用餐需求） – 展览馆，体育场馆
商圈描述
消费者主要为即性消费者 行人为主要的捕获对象
了解进入该点的所有人流的走向，道路（包括主干道、次 干道、人行步道） 以步速50M/分，从中心点向各走向道路步行3分钟、5分钟 的范围
商圈描述
1.9-2％
o 建议人流量：18万³2％＝3500（TC/周）
租金及投资
• Rent(12Sqm): 15% of sales (US$3.4/day/Sqm) • 建议：保底降低，超过sales额提成 • Start up cost：50M • LHI：150M
• Equipment：342M
• Total investment：492M • Hurdle @ 13%
面临的挑战
面临的挑战
– 租期 – 市政规划，市容要求和审批 – 单平方米租金较高 – 法律合同及条款 – 广告发布
学习、调整
下一步
甜品饮料站（D & D） 开发流程
－上海、北京、深圳、南京、杭州
Topic
• 设定目标 • 了解环境、商圈调查 • 市场分析 • 报告结果 • 新址评估 • 新址立项 • 业绩追踪
设定目标
了解 —— o o o o o o 品牌名称和定位 目前市场概况、发展情形 竞争状况 产品结构 顾客描述 预期的结果
2003-10-1 2003-10-1 2003-10-1
ª À º ª (° ² Õ ê ) CA ò Ó ² ³Â í Á Ö Ð ²È ²È Ï
业绩评估
• 表现因素：
– – – – – TC TA 捕获率 产品反应 服务
• 市场因素：
KFC的跟进选址策略与合作
KFC的跟进选址策略：肯德基对快餐店选址是非常重视肯德基店面的，选址决策一般是两级审批制，通过两个委员会的同意，一个是地方公司，另一个是总部。
其选址成功率几乎是百分之百，是肯德基的的核心竞争力之一。
通常肯德基选址按以下几步骤进行：商圈的划分与选择1．划分商圈肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。
有些资料是免费的，有些资料需要花钱去买。
把资料买齐了，就开始规划商圈。
2．选择商圈即确定目前重点在哪个商圈开店，四季鲜蔬主要目标是哪些。
在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。
餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。
商圈的成熟度和稳定度也非常重要。
比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家店三年以后效益会多好，对现今没有帮助，这三年难道要亏损？肯德基投入一家店要花费好几百万，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。
聚客点的测算与选择1．要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪。
例如，北京西单是很成熟的商圈，但不可能西单任何位置都是聚客点，肯定有最主要的聚集客人的位置。
肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。
玉米沙拉过去古语说“一步差三市”。
开店地址差一步就有可能差三成的买卖。
这跟人流动线（人流活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不了一个小胡同，但生意差很多。
这些在选址时都要考虑进去。
人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等。
这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。
比如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。
除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。
麦当劳和肯德基的选址要求
麦当劳和肯德基的选址要求麦当劳和肯德基是全球著名的快餐品牌，其分布范围已经遍布全球各个角落。
这两家公司在选址方面有着严格的要求，因为选址的好坏直接关系到店铺的经营情况和效益。
本文将从多个方面介绍麦当劳和肯德基在选址方面的要求。
1. 人流量麦当劳和肯德基的店铺多选择在人流量较大的地方开设，比如商业区、旅游景点、写字楼区、交通枢纽等地方。
这样做主要是为了吸引更多的顾客，提高店铺的知晓率和曝光率。
同时也可以为品牌形象打造良好的口碑和基础。
2. 居民消费水平麦当劳和肯德基作为国际连锁品牌，其定位是中高端快餐，因此其店铺的选址也要考虑当地居民的消费水平。
一般来说，选择在中高消费区域开设店铺可以有效促进顾客对店铺品牌的认知和信赖。
3. 竞争状况除了考虑人流量和当地消费水平之外，麦当劳和肯德基在选址时也要考虑当地的竞争状况。
如果当地已经有其他同类的快餐品牌，那么选择在这样的区域开设店铺，可能会增加经营风险，影响店铺的生存能力和效益。
因此，公司需要对竞争情况进行详细的调研和分析，选择相对空缺的市场进行开拓。
4. 路面交通条件路面的交通条件也是店铺选址时需要考虑的因素。
麦当劳和肯德基的店铺需要有良好的交通便利性，方便顾客到店消费。
一般来说，选择在路口、地铁站、公交站等交通枢纽附近开设店铺，可以有效提高店铺的知晓率和吸引顾客到店就餐。
5. 市场前景在选址时，公司还需要对当地市场的前景进行评估。
麦当劳和肯德基的店铺需要长期经营，如果当地市场前景较差，那么开店的风险也会更高。
因此，公司需要对市场前景进行详细的研究和考量，确定开店的时间和地点。
6. 商圈配套除了以上几个因素，商圈的配套设施和服务也是店铺选址时需要考虑的因素。
比如，商圈的配套设施和服务是否齐全，安保措施是否到位，配套的商业街、商场、酒店等是否存在和成熟等。
这些配套设施和服务的完善程度，可以直接影响店铺的知晓度和经营效益。
麦当劳和肯德基在选址方面非常重视，其选址策略主要是为了吸引更多的顾客和提高店铺的知晓率，打造良好的品牌形象和口碑，提升品牌的竞争力。
甜品店的选址原则
甜品店的选址原则推荐文章甜品店铺选址的技巧热度：甜品店铺选址技巧热度：甜品店要如何选址热度：甜品店选址要求热度：甜品店选址的主要因素热度：一些创业者倾向于在繁华地段、人流量大的位置开店,尽量减轻季节性因素对生意的干扰,但是在繁华地段,各种档次的甜品店众多,在此开一家甜品店的话是否有竞争优势,而且在比较高的租金之下,甜品店是否能够盈利?接下来请欣赏店铺给大家网络收集整理的甜品店的选址原则。
甜品店的选址原则第一就是便利性：若所在地点人员来往的交通非常便利则生意自然就会多了。
如车站、码头等地。
第二就是发展性：店址所在之区域的未来发展愈快者，对生意的帮助就愈大。
如附近有马路或地铁等兴建，都会为以后带来更多的人潮流量。
第三就是竞争程度：在商圈内同性质之店面愈多，则生意愈竞争。
蛋糕西点店是属于一般之食品，故与食品有关之中、西式速食店、餐厅、夜市、路边摊、饭店等店面都是蛋糕西点店的替代店，故这类店面愈少，则蛋糕西点店的生意愈好，这一点对于怎样经营蛋糕西点店，也就是让它成功的关键因素。
第四就是住户背景：商圈内住户的基本背景，如所得、教育、职业、家庭大小、宗教信仰、年龄等都是影响购买行为。
住户的基本资料，可以用来评估其消费能力，进而评估店面地点的好坏。
甜品店的选址注意事项选址一：正确的是市场定位绝对目标消费群体。
一般恒记甜品加盟店选址需要遵循的最主要的原则就是选择人流量大或者目标消费群体聚集的地区。
基本要以市中心为选址重点，如果开在郊区，则应该选择该区域的中心位置，或者就是未来市政规划要重点发展的区域。
在500米半径内最好没有其他档次相当的甜品加盟店。
选址二：以年轻人为消费主题，把恒记甜品加盟店开在学校附近肯定能收获不错的生意。
大学附近商圈的餐饮店开一家火一家。
甜品本来就是年轻人非常喜欢的消费产品。
在学校附近商圈开一家甜品加盟店肯定能收获火爆的生意。
最好选择一个好邻居，例如麻辣烫、烧烤店隔壁，更能聚集人气。
最好也能提供外卖服务或者网上订餐服务能网罗到更多目标消费群体。
甜品店铺选址技巧
甜品店铺选址技巧1.地区经济。
休闲甜品消费是在人们有足够的资金满足日常衣、食、住、行等基本需要之后的可自由支配资金的支付。
一个地区人们的收入水平、物价水平都会影响到人们可供消费的金钱数量和他们必须支付的价格。
一般地，当人们的收入增加时，人们愿意支付更高价值的产品和服务，尤其在甜品消费的质量和档次上会有所提高，因此，甜品店一般应选择在经济繁荣、经济发展速度较快的地区。
2.区域规划。
在确定地址之前，必须要向当地有关部门咨询潜在地点的区域建筑规划，了解和掌握哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。
因为区域规划往往会涉及到建筑物的拆迁和重建，如果未经了解，盲目的选定地址，在成本收回之前就遇到拆迁，会使企业蒙受巨大的经济损失，或者失去原有的地理优势。
同时，掌握区域规划后便于我们根据不同的区域类型，确定不同的经营形式和经营规格等。
3.文化环境。
文化教育、民族习惯、宗教信仰、社会风尚、社会价值观念和文化氛围等因素构成了一个地区的社会文化环境。
这些因素影响了人们的消费行为和消费方式，决定了人们收入的分配方向。
一般而言，文化素质高的人，对甜品消费的环境、档次的要求比文化素质低的人要高。
文化环境的不同，影响甜品经营的规格和规模。
4.消费时尚。
一段时期的流行时尚，往往能在很大程度上影响消费者的消费方式和方向。
随着人们消费水平的提高、卫生观念的增强，人们在甜品消费上越来越注意甜品店的环境卫生，这样外表装修美观、舒适、洁净的甜品店就越来越为人们所接受。
5.竞争状况。
一个地区休闲饮品行业的竞争状况可以分成两个不同的部分来考虑。
一是直接竞争的评估，即提供同种经营项目，同样规格、档次的甜品店可能会导致的竞争，这对甜品店来说，是消极的。
二是非直接竞争，包括不同的经营内容和品种，或同样品种、不同规格或档次的甜品店，这类竞争有时起互补作用，对甜品店来说是有利的，积极的。
在选择地址区域时，如果无任何一种形式的竞争，将具有垄断地位;如果有任何一种形式的竞争，都是值得我们在投资前认真研究和考虑的。
肯德基开店管理方案
肯德基开店管理方案一、背景介绍肯德基作为一家全球知名的快餐连锁企业，自1952年创立以来，已经发展成为世界上最大的快餐连锁企业之一。
在中国，肯德基也是颇有影响力的连锁餐饮企业之一。
随着越来越多的人喜欢肯德基的食品和服务，肯德基的门店数量也在逐步增加。
然而，开店的过程中，需要解决很多问题，包括店址选址问题、人员管理问题、菜单品质问题等等。
本文通过总结分析肯德基开店的经验，提出相应的开店管理方案，以期为中小型快餐企业提供有益的参考。
二、开店前期准备2.1 店铺选址店铺选址是开店前的非常重要的一步。
在肯德基的选择店铺时，需要考虑多方面的因素，包括人口密度、交通便利程度、周边竞争对手的数量等。
此外，肯德基还需要对店铺面积和装修进行合理的规划，确保店内布局合理，符合消费者的需求和喜好。
2.2 人员招聘和培训在店铺选址完成之后，肯德基需要进行招聘和培训，保证店内的员工素质和服务质量。
因为员工是店铺运营中最为重要的资源，能否培养出一支优秀的团队，是决定肯德基能否成功的重要因素。
因此，肯德基需要建立一套完整的招聘和培训制度，确保员工能够掌握必要的技能和知识，同时也要关注员工的激励和福利问题，提升员工的归属感和责任感。
2.3 菜单策划菜单策划是快餐企业开店前必须要考虑的问题。
在肯德基的菜单策划阶段，需要根据当地的消费习惯和口味进行调整，开发出符合当地消费者喜好的产品，这不仅有利于提升产品销售，也有利于提升肯德基在当地市场的口碑。
三、开业后的管理3.1 人员管理开业后，肯德基需要对人员进行全面的管理，确保员工能够在工作中积极主动、认真负责。
为此，肯德基需要建立良好的人员考核和激励机制，鼓励员工在工作中提供更好的服务和产品，同时也要关注员工的身心健康，保证员工的福利待遇和合理的工作时间安排。
3.2 产品质量管理在肯德基的经营理念中，产品质量始终是排在第一位的。
因此，肯德基需要制订完善的产品质量管理制度，保证产品品质符合卫生和安全标准，同时也要关注产品的营养和口感等方面，提供高质量的产品，赢得更多消费者的信任和支持。
肯德基的选址方法
肯德基的选址方法随着全球化经济时代的到来,越来越多的跨国企业,走出国门,进入地球的另一端或另一大洲发展。
与全球化对应的就是本土化,他们就像一对孪生兄弟,是不能分离的。
以下是店铺为大家整理的肯德基的选址方法，希望你们喜欢。
肯德基的选址方法肯德基每开设一家分店之前，必然会对选定的地址进行严格的考察，而且肯德基有一套自己的考察方法。
首先，肯德基要求选择的商圈成熟和稳定。
对于目前还没有成熟的商圈——即使几年后有很大的发展前景，肯德基一般也会不予考虑。
在确定成熟的商圈之后，肯德基将进行详细的测试，争取把店开在最聚客的地方或其附近位置。
肯德基将在计划开店地点掐表记录经过的人流，测算时间单位内多少人经过该位置。
除了该位置所在人行道的人流外，还要测马路中间和马路对面的人流量。
同时，还必须考虑人流会不会被竞争对手截住。
此外，聚客点的选择也会影响商圈的选择。
有没有主要聚客点是商圈成熟度的重要标志，有的商圈虽然居民非常多，人口素质也很高，但不一定就有主要聚客点。
在这种情况下，并不适合先开店，等这个社区比较成熟了，知道其中某个地方确实是主要聚客点才适合开店。
肯德基的选址标准1、因为麦当劳和肯德基在选择开店地址上非常慎重，通常都会对当地以及开店区域进行调查，基本上他们都会选择在人口密集、具有消费潜力、优势地段和年轻人聚集的地方开店，所以从选址上他们是有共同性的。
2、其次做餐饮基本上都比较喜欢集中，因为很多城市都有餐饮一条街，这和餐饮行业自身消费习惯有关。
3、基本上喜欢吃快餐的人，如果看到肯德基人满了，就会选择麦当劳，两家店离的近，也容易获得目标群的认可。
麦当劳和肯德基的选址经业内曾经流传这样一种“傍大款”的说法：“选铺跟着麦当劳、肯德基走，肯定没错!”似乎无论麦当劳和肯德基把店开在哪里，哪里就是黄金市口的象征，们甚至可以经常看到麦当劳和肯德基把店开在一些看起来并不特别惹眼的地方，而其门庭若市的状况又让人不得不佩服其选址的精明。
肯德基等选址标准
肯德基、必胜客基本选址标准：合作方式：租赁。
租期：20年。
面积:一般400—500平。
位置：一层或者一层、二层。
供电及配电系统：300KW三相动力电，开关额定电流为600A。
供水：直径为DN50mm的PPR材质进水管,,日供水指标为25—30吨。
排水：提供单独供使用的隔油池及化粪池。
排烟：排烟管道的截面尺寸为800mm*400mm.空调、设备外机：提供空调及设备外机的安放位置。
消防系统：提供房产消防验收意见书。
厕所:自建卫生间.招牌：统一装修标准。
楼板承重：承重满足450kg/m2.味千拉面选址标准:业态：餐饮：日本料理、特色餐饮主要网点：香港、北京、上海拓展区域：继续拓展中国内地市场,主要集中在东北市场开店计划:2010年新开120家餐厅客单消费：100元以下开店方式：直营,代理店铺总数：500家选址要求：首选物业：商业综合体,购物中心，商业街，写字楼底商及配套商业物业使用：租赁,合作需求面积:100-500平米；100㎡—500㎡选址标准：选址标准：1。
商圈选择:面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10 人次的区域；2。
邻近性人流量多的繁忙商业区、主要购物商场、住宅区、旅游景点及办公大楼;3.建筑要求：框架结构,层高不低于4。
5米,面积不得低于100平米;4。
配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道,有污水排放、生活处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可。
金汉斯开店物业基本标准中西自助餐为一体的啤酒烤肉餐厅业态:餐饮：西餐、特色餐饮;主要网点：北京客单消费：45-100元目标人群：大学生、时尚白领金汉斯计划向国际市场进一步拓展开店计划：根据企业发展战略，至2011年，金汉斯将以北京、上海等地区为中心,各省会城市为基础,巩固国内市场并积极拓展国际市场，餐厅总数超过100家。
店铺总数：42 开店方式: 直营，加盟选址要求首选物业: 商业综合体,购物中心，商业街，写字楼底商及配套商业物业使用: 租赁，合作（1）物业位于省会直辖市和1类地级市(2）物业周边1.5公里内具备成熟的大型社区、高等院校或区域商业中心。
人流量调查：通过肯德基来分析如何开店选址
人流量调查：通过肯德基来分析如何开店选址开店选址作为创业中的最重要的环节之一，历来是很受人重视的，而如何选址其实也是很多创业者头疼的地方，这里我们不妨借鉴一下肯德基的选址方法，看看他们如何选址、如何成功的。
肯德基的选址决策一般是两级审批制，通过两个委员会的同意，一个是地方公司，另一个是总部。
其选址成功率几乎是百分之百，这也是肯德基的的核心竞争力之一。
通常肯德基选址按以下几步骤进行：（一）商圈的划分与选择1、划分商圈肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。
有些资料是免费的，有些资料需要花钱去买。
把资料收集齐了，就开始规划商圈。
商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000 万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。
这些分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。
通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、王府井等）、区级商业型、定点（目标）消费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等等。
2、选择商圈划分完后即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。
在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。
餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。
商圈的成熟度和稳定度也非常重要。
比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家店三年以后效益会多好，对现今没有帮助，这三年难道要亏损？肯德基投入一家店要花费好几百万，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。
（二）聚客点的测算与选择1、要确定这个商圈内，最主要的聚客点在哪。
过去古语说“一步差三市”。
开店地址差一步就有可能差三成的买卖。
这跟人流动线（人流活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不了一个小胡同，但生意差很多。
KFC选址决策
简介
肯德基，简称 KFC ，是美国跨 国连锁餐厅，同时也是世界 第二大速食及最大炸鸡连锁 业，由哈兰德· 桑德斯上校 于1930年在肯塔基州路易斯 维尔创建，主要出售炸鸡、 汉堡、薯条、蛋挞、汽水等 西式快餐食品。
肯德基现隶属于百胜餐饮集团， 截至 2013 年底共有约 7,000 家门店。
KFC的商圈选定标准
该城市的A商圈，其商业体量，品质，聚客力较高（大卖场，大型的 百货，绵密的商业街）
该城市较好的B商圈，较强的商业表现，人流交汇点，人流量会是主 要的诉求
交通枢纽－火车站、关口、地铁单线大站或是二、三线交汇站。10－ 15路公车的转运站
地标性市民广场
大型的市级公园
X商圈：大卖场、百货公司（强大的聚客力），交通枢纽 －火车站、关口、地铁单线大站，或二、三线的换乘站
◆划分商圈层次
（二）选择商圈
在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定 位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的 市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也 就不同。肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本 上重合，所以在商圈选择方面也是一样的。可以看到， 有些地方同一条街的两边，一边是麦当劳，另一边是 肯德基。
（1）两城市之间（或地区）之间存在一个分界点，这个分界点是无差 点。
（2）人口越多，商圈越大
（3）商店的吸引力是由邻近商圈的人口和距离共同作用的结果。 Dab为A城市商圈的范围； d ◆公式： ab d为城市A、B主要干道之间的距离； Pb 1 Pa为A城市的人口数量，Pb为B城市人口 Pa 的数量。
D
（三）问卷调查法
比较商圈设定的三种方法 问卷调查法——以地区性商店（大卖场）为例 ◆顾客——调查顾客的住址、来店频率
奶茶店选址分析[奶茶店选址有哪些要求]
![奶茶店选址分析[奶茶店选址有哪些要求]](https://img.taocdn.com/s3/m/8bba2c3c11661ed9ad51f01dc281e53a580251cf.png)
奶茶店选址分析[奶茶店选址有哪些要求]在同一个商圈内，开奶茶店选址可能存在着各种不同层次的店铺点，开奶茶店将寻找把“堡垒”修在哪个点上。
把握住此“关键点”，是社区选址完全成功的最终临门一脚。
在城市社区轮圈选之后，我们要对社区的经济性、竞争性、发展性入手进行细致的评估，在这里我们把这三大维度可以理解为社区某产品服务需求状况、社区某产品服务的供给状况、还有未来的供需状况。
开奶茶店选址，首要的就是要考察店面的建筑情况。
以下的条件都是可以作为开奶茶店选址参考的必要条件。
对于开奶茶店铺面的评估，主要区从外部和内部两方面入手，一般来讲，外部性是指店址外部的环境，包括门店的交通流量、与周围商铺的相容性、所处的地点进入的难易程度等。
其中人流量和车流量是最能衡量门店可接近性的重要指标，必须要做较长时间和周期的实地调研，才能取得较高的信度。
在选定开奶茶店店铺位置时，应避免在选位置踏入到不必要误区，选址争取能够一步到位。
在开50岚奶茶店时找好位置，之后开店经营活动及生意火爆也就水到渠成了。
一、目标客户群年龄结构：奶茶店需要在年轻人多，时尚产业多的地方开店，如果所选择的区域虽然人多，但是年龄结构偏大，就基本不适合开设奶茶店，而适合开设家具百货类的产业。
二、该区域未来发展趋势：所在区域近期是否拆迁、未来的交通开发计划、社区发展计划、商业区建设计划等。
三、拟签订合同的押金租金：面积、押金、租金是否合适，要和邻店租金进行比较;租金的有关变化，如果此前这里是门店，应了解以前的租金;每年是否有递增，合同期签订时间，最好不应低于三年合同期的签订。
签订合同业主方应出示房产所有权和身份证等相关文件。
四、日照气候对店面的影响：店面是否当西晒，如果店面是一个外卖窗口，而下午正值销售高峰，人们是不愿意在太阳下晒着等候制作饮品的;西北风是否对店内销售有影响，雨天脏水是否会流入店内等。
五、季节性的影响：该地区是一年四季都有人流，还是周一到周五人多，周末周日没人，或者相反;如果是学校门口开店，暑假寒假期间，学生放假，有没有其他社会人员会前往消费等。
开一家甜品店需要的流程
开一家甜品店需要的流程英文回答：Step 1: Business Plan.Outline your business concept, target market, and financial projections.Conduct market research to validate your idea and identify competition.Determine your unique selling proposition (USP) and competitive advantage.Step 2: Legal Requirements.Choose a legal structure for your business (e.g., sole proprietorship, LLC, corporation).Obtain necessary licenses and permits from localauthorities.Secure a business name and register your trademark.Step 3: Location and Lease.Find a suitable location with high visibility and foot traffic.Negotiate a lease agreement that aligns with your budget and business needs.Consider factors such as zoning restrictions and proximity to amenities.Step 4: Equipment and Supplies.Determine the equipment and supplies you need for baking and serving desserts.Purchase high-quality ovens, mixers, refrigerators, and display cases.Establish vendor relationships for ingredients, packaging, and other supplies.Step 5: Menu Development.Create a tempting menu that showcases your culinary skills.Experiment with different flavors and ingredients to cater to customer preferences.Offer a variety of dessert options, including cakes, pastries, pies, ice cream, and beverages.Step 6: Staffing.Hire a skilled team of bakers, decorators, and customer service representatives.Provide training and development opportunities to ensure excellent service.Establish clear job responsibilities and performance expectations.Step 7: Marketing and Advertising.Develop a marketing plan to reach your target audience.Utilize social media, local advertising, and word-of-mouth marketing to promote your business.Consider hosting special events, offering promotions, and partnering with local businesses.Step 8: Financial Management.Implement a robust financial management system totrack your income and expenses.Set pricing that covers your costs and generates a profit.Monitor cash flow and adjust your budget as needed.Step 9: Customer Service.Provide exceptional customer service to build a loyal customer base.Listen to customer feedback and address any concerns promptly.Utilize technology to streamline ordering, delivery, and customer support.Step 10: Continuous Improvement.Monitor business performance and gather customer feedback to identify areas for improvement.Stay updated on industry trends and explore opportunities for innovation.Implement changes and adaptations to enhance thecustomer experience and grow your business.中文回答：开设一家甜品店的流程。
肯德基市场选址的五个步骤电子教案
肯德基市场选址的五个步骤肯德基市场选址的五个步骤现在中国快餐店越来越多，但在选址上却没有自己成熟的东西。
肯德基作为西方成熟的餐饮企业，已经成功摸索出一套市场选址策略。
通常肯德基选址按以下五个步骤进行：1、划分商圈肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。
有些资料是免费的，有些资料需要花钱去买。
把资料买齐了，就开始规划商圈。
商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。
这些分值标准是多年平均下来的一个较准确的经验值。
通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型(西单、王府井等)、区级商业型、定点(目标)消费型，还有社区型、社区商务两用型、旅游型等等。
2、选择商圈即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。
在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。
餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。
例如马兰拉面和肯德基的市场定位不同，顾客群不一样，是两个“相交”的圆，有人吃肯德基也吃马兰拉面，有人可能从来不吃肯德基专吃马兰拉面，也有反之的。
马兰拉面的选址当然也与肯德基不同。
而肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所以在商圈选择方面也是一样的。
可以看到，有些地方同一条街的两边，一边是麦当劳另一边是肯德基。
商圈的成熟度和稳定度也非常重要。
比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，将来这里有可能成为成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入。
例如，说这家店三年以后效益会多好，对现今没有帮助，这三年难道要亏损?肯德基投入一家店要花费好几百万元，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。
3、确定聚客点例如，北京西单是很成熟的商圈，但不可能西单任何位置都是聚客点(就是聚集人流，顾客能够并有条件驻足的地点)，肯定有最主要的聚集客人的位置。
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城市和商圈要求
• 建议试点城市：上海、广州、深圳、北京（南京、杭 州）。因应产品特性，应考虑气候、季节因素，应以产品 调整来支持全年营运，将sales极大化。
• 商圈等级：A,B,X,S商圈 • 建议人流量：单点测得18万人以上（周），自行车不计
商圈描述（D&D)
o 该城市的A商圈，其商业体量，品质，聚客力较高（大卖场，大型的 百货，绵密的商业街）
甜品饮料站（D & D） 开发流程
－上海、北京、深圳、南京、杭州
Topic
• 设定目标 • 了解环境、商圈调查 • 市场分析 • 报告结果 • 新址评估 • 新址立项 • 业绩追踪
设定目标
了解 ——
o o o o o o
品牌名称和定位 目前市场概况、发展情形 竞争状况 产品结构 顾客描述 预期的结果
– 商圈有一定社区人口支撑， – 交通路径方便，顾客可外带回家 – 有游客座椅的休闲广场 – 公园及娱乐场所（游客是否有用餐需求） – 展览馆，体育场馆
商圈描述
消费者主要为即性消费者
行人为主要的捕获对象 了解进入该点的所有人流的走向，道路（包括主干道、次 干道、人行步道） 以步速50M/分，从中心点向各走向道路步行3分钟、5分钟 的范围
预期的结果
– 满足消费者对“边走边吃”和点心类食品的需求 – 增加品牌的露出机会 – 把KFC品牌年轻时尚的特性传递给青少年消费者 对开发的预期结果 – 多品牌的开发和竞争策略 – 加强对市场的渗透，特别是在客流量极高但较难进入 的商圈 – 通过布局抢占控制点，抑制竞争对手 – 通过签定D&D取得排他，确保未来可能情况下取得房 产
o 营运要求：200M（3-4分钟）距离内有KFC标准店作 为支持
营业额预估
o Target TA: 4.6RMB TC: 500/DAY o Target Sales: WPSA 16M, FY 831M o 对等店：竞争对手、KFC饮料、甜品点购比例 o 捕获率： 2％
• • 竞争对手： 1.5-1.8％（因产品的差异）×1.2 KFC： 1.7-2.3％（亲近性更强）×1.2
* 国内已有其他连锁品牌的饮料站：快可立，快三秒，等等
产品结构
– – – – – – 甜筒和圣代 爽爽冰 冰点 瓶装饮料 热饮 热甜汤
– 产品价格：2-6元人民币
顾客描述
• 流动状态的人群，年龄在15-39岁的男性或女性，更侧 重于其中的青少年
• 年轻，新潮，愿意接受并尝试新鲜事物，是快餐类餐 厅的爱用者并赞赏这类餐厅的快速，亲切和方便，他 们喜爱与朋友共度休闲时光，倾力工作亦懂得享受生 活和工作的回报。
– （人流量为最主要的考量且必须是持续性的现象）
店址标准
o 门面宽度： 3～7米
o 面积：12～18 M2
o 形式/能见度：
In line – 1F/ 50M 广场 －100M Free standing －聚客点出入口 In mall － （入，出口及中庭，人流主动线）/30～50M Corner － 左右/ 50 M
商圈描述
• 建议试点城市： – Tier 1城市: 上海、广州、北京、深圳 – Tier 2城市: 南京、杭州
• 商圈等级：A,B,X,S商圈 • 主要描述：
– 该城市的A商圈 （定义如手册）
– 该城市较好的B商圈
商圈描述
– X商圈：大卖场、百货公司（强大的聚客力），交通枢 纽－火车站、关口、地铁单线大站，或二、三线的换 乘站 – T商圈：地标性广场、大型的市级公园、体育馆、表演 场所、展览馆（要考量其使用频率及其规模）
o 该城市较好的B商圈，较强的商业表现，人流交汇点，人流量会是主 要的诉求 o 交通枢纽－火车站、关口、地铁单线大站或是二、三线交汇站。10－ 15路公车的转运站
o 地标性市民广场
o 大型的市级公园 o 体育场馆、表演场所、展览馆：要考量其使用频率及其规模
商圈描述（D&D+Bucket)
与D&D基本相同，要求人群的停留性更强，注意：
• 运动场馆
（人流量是最主要的考虑因素）
设定目标
市场说明会 规划结论
任务编组 报批、审批 开业
商圈调查 营建
了解环境、商圈调查
• 基础资料
– 商业体量 – 市政规划 – 市场信息
• 实地调查
– 以现有商圈中节选符合地理条件的潜力点为中心出发 – 5分钟 – 步速 – 路线 – 人流动向
规划图制作
试算
Sales IRR(%) Payback
700 11.2 6.5
750 15.8 5.3
800 20.1 4.5
850 24.2 3.9
900 28.2 3.5
950 32.1 3.1
设定目标
界定地理范围并按优先次序开展商圈调查
• 百货商场、大卖场 • 地铁、轻轨的交汇站 • 交通枢纽 • 展览馆、表演会场 • 大型公园 • 标志性广场 • 绵密的商业街 • 旅游景点
1.9-2％
o 建议人流量：18万×2％＝3500（TC/周）
租金及投资
• Rent(12Sqm): 15% of sales (US$3.4/day/Sqm) • 建议：保底降低，超过sales额提成 • Start up cost：50M • LHI：150M • Equipment：342M • Total investment：492M • Hurdle @ 13%
品牌名称和定位
• 品牌名称 - 肯德基D&D甜品饮料站
• 品牌定位 - 在高人流量的区域，以现存KFC母店的卫 星店的形式提供限定品种的KFC产品，并加强母店的 可视性和延展KFC品牌形象
竞争状况 - 麦当劳及其他
• • • • • 在32个城市中有 91 家 甜品站数量: 产品: 甜筒, 圣代, 苹果派, 汽水 定价范围: 2~6元 日均TC (估算): 400 ~ 900 (视商圈而定) TA (估算): 4.8元
基图－聚客点，KFC所在，竞争者
图1－主要出入口、交通站点、方便性障碍（杆，花圃，喷水 池，斜坡）
图2－周边商业分布
图3－人流动向，分布％
图4－距离店址3-5分钟商业范围
商圈特性说明，特别分析
商圈示意图
绿化隔离带
小 商 铺
XX 国际 广场