城市综合体精典推广方案
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集
商业地产 ＋ 旅游地产 ＋ 商务地产 + 娛乐地产
于 一 体 的
体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL
如何推广现代· 东方威尼斯？
由于现代· 东方威尼斯的物业形态具备城市功能形态，并非一 个简单的社区或者商业中心，它所包含的推广领域包括：
》城市与经济体系的整体格局（城市线） 》苏州新西区强势发展背景下的全新商业模式（行业线） 》集商贸、商务、旅游、娛乐于一体的多元业态的融合（产品线）
思 路
通过前期的铺垫,市场对项目有所关注及了解,此时应对现代· 东方威尼斯” 体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”全方位市场渗透,力争做到 城市的热门话题及关注热点,为下上步招商打下良好声势.
手段
》利用媒体广告 》利用新闻缮稿 》情景式体验营销
第五击：项目如何卖？
思 路
以城市运营商的形象宣传发展商以鲜明的、高人一等的形象定位， 如“中央财富区”、“打造苏州的新区标志性景点”对公众进行心理占 位。以项目独特的销售主张和利益点—财富梦想，锁定目标客户。
苏州威尼斯 项目营销推广方案
六大制胜攻击模式
第一部分：商业广告6大定律
》定律1：业态递进轨迹 》定律2：市场置换定律 》 定律3：主力店与人气店 》定律4：运营时间定律 》定律5 ：核心价值定律 》定律6：Shopping Mall定律
商业定律1：业态递进轨迹
中国的商业业态，从50年代开始到目前为止 已经经历了5代的发展历程：
现代·东方威尼斯价值体系构筑
》商业价值 》生活价值 》商务价值 》旅游价值
“CBD共荣圈”重要组成部分
商业价值
》苏州向西，大趋势--“新苏州”在城西共识 》狮山路——苏州的小陆家嘴，未来的商业中心, 占尽人气、商气、交通之利 》市政导向
》超过80万的常驻人口就在周边
生活价值
》每年涌入的数以百万计的旅游购物军团者
》现观苏州，却没有一个能够集中购物、休闲、娱乐 为一体的体验一站式的新型购物方式（空间巨大）
商务价值
》现代· 东方威尼斯国 际大酒店 》雅高酒店集团强势进驻 》商务中央区的地标建筑
旅游价值
》中国十佳旅游业城市 》每年涌入的数以百万计的旅游者 》每年240亿美元的旅游收入市场蛋糕
现代· 东方威尼斯
报广标题—公开发售(产品线)
现代· 东方威尼斯 五星级酒店,环球财富焦点
”体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”--现正接受内部认购
报广标题—公开发售期
现代· 东方威尼斯 是城市中央 , 让城市财富重新排名
”体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”--现正火热发售
也是财富中
央!
大平洋百货来了 麦当劳来了 百佳来了 雅高大酒店来了 奥克莱斯折扣店来了 必胜客来了
第三击：CBD如何卖？
思 路
》宣传CBD的城市龙头形象和国际舞台形象。 》宣传CBD在城市发展中的核心作用 》宣传CBD各项工程的发展进度 》充分挖掘CBD中心区城市价值，突出中心区地段的尊贵。
手段
》举办“CBD对苏州经济发展作用的研讨会” 》在媒体对CBD项目进行深度报道等
第四击：概念如何导入？
2、商业置换定律
市场商业容量已经处于饱和状态，新的商业形态将取代旧的商业 形态，新的一种业态诞生，相应必然会引发旧一种业态的没落。
3、置换定律影响意义：
商业营销的全面启动；以保持新的商业竞争力； 商业准Shopping Mall形态的全面启动；采用更新的业态方式及 其变化；以保持活跃的市场竞争力。
商业定律3：主力店与人气店
商业定律3：主力店与人气店
1. 主力店：* 如联华、华联、 Warlmat、家乐福、百盛、太平洋、王府井； 核心点： * 其作为信赖感的象征，一方面带动整个商业的人流量，另一
方面给租售实现信任前提。
2. 人气店：* 如麦当劳、肯德基、必胜客等等； 核心点：
* 人气店最主要的是小、不大，但可以形成非常旺盛的人气。
巨头们都不愿错过的发财机会
城市向西 财富向“现代· 东方威尼 斯”
平面风格稿展示
logo主推方案
标志设计外型由“威”字拼音首写字母“V”和动感街道图形组成，演化为至美的一 只正在翘首期待的凤凰，让人美得直至心坎，这里有您想要的一切， hopsca Street Mall(豪布斯卡街区mall），星级主题酒店，娱乐，美食，购物，高 级居所，人间胜境正在于此！
报广标题—内部认购期
城市向西 财富向“现代· 东方威尼 斯”
报广标题—内部认购期
现代· 东方威尼斯”体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”－－荣耀登场
现代· 东方威尼斯 体验21世纪商业文明
体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”现正接受内部认购
报广标题—内部认购期
“现代· 东方威尼斯” 与世界零售价巨头共享财富
”体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”--现正接受内部认购
报广标题—内部认购期
现代· 东方威尼斯 体验21世纪商业文明
体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”--现正接受内部认购
报广标题—内部认购期
现代· 东方威尼斯 是城市景点,也是财富焦点
体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”--现正接受内部认购
》商贸博览、展示、零 》 SHOPPING MAL 》威尼斯大酒店 》写字楼 》国际公寓 》大型停车场
阶段标题拟定风格
报广标题1—概念导入期
新苏州-新财富-新焦点
现代· 东方威尼斯”体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”－－荣耀登场
报广标题2—概念导入期
新西区-新体验-新里程
现代· 东方威尼斯”体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”－－荣耀登场
》业态是递进式关系， 》新业态具有更强的生命力 》新业态出现将会淘汰旧的业态
商业定律2：市场置换定律
1、置换定律的前提：
从90年代开始，中国的商业已经进入了饱和状态发展，整个市场 的投资量和购买量相对稳定，甚至投资量的增长速度远大于购买 量的增长速度，导致商业出现资产负增长，商业开始出现置换定 律的影响。
logo备选方案
万国城，顾名思义，这里有一万个国家的城市特色，足不出户即可享受世界各地的风情， 精心设计的星级主题酒店，娱乐城，美食街，shopping mall，高级居所,美不胜收！ 标志设计活力四射，丰富多彩，散发着最潮流最时尚的国际化气息。在这里，您可以 体验到hopsca StreetMall(豪布斯卡街区mall）的强势磁力，在这里，您可以找到世界商 业财富的焦点！
商业定律4：运营时间定律
[ 商业租赁的3、6、9、12运营时间定律 ]
【3】---从开业前提前3个月；进入装修备货期；强势促销期；
【6】---从开业前6个月；进入签约期；发售招租期； 【9】---从开业前9个月；进入洽谈期；公关招商期； 【12】---从开业前12个月；进入投资意向考察期；新闻炒作期；
第1代商业：传统的老百货商店 第2代商业：个体户及商业街 第3代商业：Shopping Central名店中心 第4代商业：大型仓储超市 第5代商业：Shopping Mall * 如：广州百货商店、老重庆百货商店； * 如：白马服装市场、上下九步行街； * 如：香港太古城、维多利广场； * 如：沃尔玛、家乐福、百佳等； * 如：广州天河城（初级形态）；华南 Mall；正佳广场、
手段
》签约仪式既项目新闻发布会 》参与“地博会” “房博会” 》招开新闻发布会 》各种SP活动 》户外广告、媒体广告、楼书、DM单张、形象墙、现场包装等
推广主题--项目线
乘船狂大MALL,购物看风景
自始至终宣传项目体验的调性，同时渗透的”中央财富区“商圈优势，利用事 件营销和主题推广语建立项目的高度，使项目在公众心目中形成强势占位， 统领项目的销售推广。
1、Shopping Mall ：集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游为一体的一站式消费 中心； 2、Shopping Mall：率先起源于美国，到目前已经成为欧美最主要的商业业 态； 3、世界上最大的Shopping Mall：加拿大埃德蒙顿的EATON`S CENTER， 面积40万平米； 4、开放式的Shopping Mall：较早期的Shopping Mall为封闭式形态，1985年， 美国HORTON PLAZA标志着开放式Shopping Mall时代的到来； 5、中国的天河城是目前仅能够参照的Shopping Mall； 6、北京十五商业规划：西北、东南、东北、西南建设4个Shopping Mall； 2001年11月，亦庄Shopping Mall 率先动工； 7、华南 Mall、东方广场
手段
》举办“现代· 东方威尼斯---国际城市论坛” 》举办“现代· 东方威尼斯---苏州经济发展战略论坛”
第二击：产业如何卖？
思 路
讨论经济全球化的今天，苏州城市发展对商业地产的全新要求， 特别强调城市发展与现实商业地产业态的种种茅盾，呼唤一种更 新更合理的商业业态，同时将项目推到前台,
手段
》采用媒体新闻讨论形式----以现代· 东方威尼斯冠名 》与行业协会合作，邀请行业专家、行业领导企业参加，举办相关 行业发展研讨会等。
商业定律5：核心价值定律
商铺的价值核心点
1、区位的价值
2、市场的价值
3、品牌的价值
商业本身在区位的地位； 商业的核心影响力 可比较周边商铺的租售价值；
商业业态的独特性及 商业业态所形成的客流量； 可比较同质业态的价值；
商业主力店及人气点所 带动的人气量价值可比较可 比较相同主力店的价值
商业定律6：Shopping Mall定律
推广现代· 东方威尼斯推广思路
》首先卖苏州：站在城市的高度，解读城市的现状及需求
》其次卖产业：形势的发展对产业提出了新的课题
》第三卖CBD(商圈)： CBD的地标（商圈价值&项目价值） 》而后卖项目（概念及产品）：项目概念引导及优势灌输
先导势
后谋局
第一击：苏州如何卖？
思 路
以新苏州的良好经济环境、文人环境、投资环境、产业环境和新城市发展战 略展示苏州的城市价值；整合苏州的城市资源，对苏州进行造势，突出城市 价值、提升苏州形象，扩大苏州城市影响力，从而扩大项目的销售力和影响力。
源自文库
推广主线--产品线
对不同的产品（商铺、写字楼、公寓等）要采取各个击破的推广策略， 分阶段、按次序进行销售推广。在销售推广过程中，不同产品应根据其 利益点和目标客户进行有针对性的营销，同时物业产品的销售。
现代· 东方威尼斯
街区MALL
HOPSCA 豪布斯卡
》港澳特区 》国际风情美食酒吧一条街 》国际休闲文化一条街
商业地产 ＋ 旅游地产 ＋ 商务地产 + 娛乐地产
于 一 体 的
体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL
如何推广现代· 东方威尼斯？
由于现代· 东方威尼斯的物业形态具备城市功能形态，并非一 个简单的社区或者商业中心，它所包含的推广领域包括：
》城市与经济体系的整体格局（城市线） 》苏州新西区强势发展背景下的全新商业模式（行业线） 》集商贸、商务、旅游、娛乐于一体的多元业态的融合（产品线）
思 路
通过前期的铺垫,市场对项目有所关注及了解,此时应对现代· 东方威尼斯” 体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”全方位市场渗透,力争做到 城市的热门话题及关注热点,为下上步招商打下良好声势.
手段
》利用媒体广告 》利用新闻缮稿 》情景式体验营销
第五击：项目如何卖？
思 路
以城市运营商的形象宣传发展商以鲜明的、高人一等的形象定位， 如“中央财富区”、“打造苏州的新区标志性景点”对公众进行心理占 位。以项目独特的销售主张和利益点—财富梦想，锁定目标客户。
苏州威尼斯 项目营销推广方案
六大制胜攻击模式
第一部分：商业广告6大定律
》定律1：业态递进轨迹 》定律2：市场置换定律 》 定律3：主力店与人气店 》定律4：运营时间定律 》定律5 ：核心价值定律 》定律6：Shopping Mall定律
商业定律1：业态递进轨迹
中国的商业业态，从50年代开始到目前为止 已经经历了5代的发展历程：
现代·东方威尼斯价值体系构筑
》商业价值 》生活价值 》商务价值 》旅游价值
“CBD共荣圈”重要组成部分
商业价值
》苏州向西，大趋势--“新苏州”在城西共识 》狮山路——苏州的小陆家嘴，未来的商业中心, 占尽人气、商气、交通之利 》市政导向
》超过80万的常驻人口就在周边
生活价值
》每年涌入的数以百万计的旅游购物军团者
》现观苏州，却没有一个能够集中购物、休闲、娱乐 为一体的体验一站式的新型购物方式（空间巨大）
商务价值
》现代· 东方威尼斯国 际大酒店 》雅高酒店集团强势进驻 》商务中央区的地标建筑
旅游价值
》中国十佳旅游业城市 》每年涌入的数以百万计的旅游者 》每年240亿美元的旅游收入市场蛋糕
现代· 东方威尼斯
报广标题—公开发售(产品线)
现代· 东方威尼斯 五星级酒店,环球财富焦点
”体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”--现正接受内部认购
报广标题—公开发售期
现代· 东方威尼斯 是城市中央 , 让城市财富重新排名
”体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”--现正火热发售
也是财富中
央!
大平洋百货来了 麦当劳来了 百佳来了 雅高大酒店来了 奥克莱斯折扣店来了 必胜客来了
第三击：CBD如何卖？
思 路
》宣传CBD的城市龙头形象和国际舞台形象。 》宣传CBD在城市发展中的核心作用 》宣传CBD各项工程的发展进度 》充分挖掘CBD中心区城市价值，突出中心区地段的尊贵。
手段
》举办“CBD对苏州经济发展作用的研讨会” 》在媒体对CBD项目进行深度报道等
第四击：概念如何导入？
2、商业置换定律
市场商业容量已经处于饱和状态，新的商业形态将取代旧的商业 形态，新的一种业态诞生，相应必然会引发旧一种业态的没落。
3、置换定律影响意义：
商业营销的全面启动；以保持新的商业竞争力； 商业准Shopping Mall形态的全面启动；采用更新的业态方式及 其变化；以保持活跃的市场竞争力。
商业定律3：主力店与人气店
商业定律3：主力店与人气店
1. 主力店：* 如联华、华联、 Warlmat、家乐福、百盛、太平洋、王府井； 核心点： * 其作为信赖感的象征，一方面带动整个商业的人流量，另一
方面给租售实现信任前提。
2. 人气店：* 如麦当劳、肯德基、必胜客等等； 核心点：
* 人气店最主要的是小、不大，但可以形成非常旺盛的人气。
巨头们都不愿错过的发财机会
城市向西 财富向“现代· 东方威尼 斯”
平面风格稿展示
logo主推方案
标志设计外型由“威”字拼音首写字母“V”和动感街道图形组成，演化为至美的一 只正在翘首期待的凤凰，让人美得直至心坎，这里有您想要的一切， hopsca Street Mall(豪布斯卡街区mall），星级主题酒店，娱乐，美食，购物，高 级居所，人间胜境正在于此！
报广标题—内部认购期
城市向西 财富向“现代· 东方威尼 斯”
报广标题—内部认购期
现代· 东方威尼斯”体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”－－荣耀登场
现代· 东方威尼斯 体验21世纪商业文明
体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”现正接受内部认购
报广标题—内部认购期
“现代· 东方威尼斯” 与世界零售价巨头共享财富
”体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”--现正接受内部认购
报广标题—内部认购期
现代· 东方威尼斯 体验21世纪商业文明
体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”--现正接受内部认购
报广标题—内部认购期
现代· 东方威尼斯 是城市景点,也是财富焦点
体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”--现正接受内部认购
》商贸博览、展示、零 》 SHOPPING MAL 》威尼斯大酒店 》写字楼 》国际公寓 》大型停车场
阶段标题拟定风格
报广标题1—概念导入期
新苏州-新财富-新焦点
现代· 东方威尼斯”体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”－－荣耀登场
报广标题2—概念导入期
新西区-新体验-新里程
现代· 东方威尼斯”体验一站式HOPSCA（豪布斯卡）街区MALL”－－荣耀登场
》业态是递进式关系， 》新业态具有更强的生命力 》新业态出现将会淘汰旧的业态
商业定律2：市场置换定律
1、置换定律的前提：
从90年代开始，中国的商业已经进入了饱和状态发展，整个市场 的投资量和购买量相对稳定，甚至投资量的增长速度远大于购买 量的增长速度，导致商业出现资产负增长，商业开始出现置换定 律的影响。
logo备选方案
万国城，顾名思义，这里有一万个国家的城市特色，足不出户即可享受世界各地的风情， 精心设计的星级主题酒店，娱乐城，美食街，shopping mall，高级居所,美不胜收！ 标志设计活力四射，丰富多彩，散发着最潮流最时尚的国际化气息。在这里，您可以 体验到hopsca StreetMall(豪布斯卡街区mall）的强势磁力，在这里，您可以找到世界商 业财富的焦点！
商业定律4：运营时间定律
[ 商业租赁的3、6、9、12运营时间定律 ]
【3】---从开业前提前3个月；进入装修备货期；强势促销期；
【6】---从开业前6个月；进入签约期；发售招租期； 【9】---从开业前9个月；进入洽谈期；公关招商期； 【12】---从开业前12个月；进入投资意向考察期；新闻炒作期；
第1代商业：传统的老百货商店 第2代商业：个体户及商业街 第3代商业：Shopping Central名店中心 第4代商业：大型仓储超市 第5代商业：Shopping Mall * 如：广州百货商店、老重庆百货商店； * 如：白马服装市场、上下九步行街； * 如：香港太古城、维多利广场； * 如：沃尔玛、家乐福、百佳等； * 如：广州天河城（初级形态）；华南 Mall；正佳广场、
手段
》签约仪式既项目新闻发布会 》参与“地博会” “房博会” 》招开新闻发布会 》各种SP活动 》户外广告、媒体广告、楼书、DM单张、形象墙、现场包装等
推广主题--项目线
乘船狂大MALL,购物看风景
自始至终宣传项目体验的调性，同时渗透的”中央财富区“商圈优势，利用事 件营销和主题推广语建立项目的高度，使项目在公众心目中形成强势占位， 统领项目的销售推广。
1、Shopping Mall ：集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游为一体的一站式消费 中心； 2、Shopping Mall：率先起源于美国，到目前已经成为欧美最主要的商业业 态； 3、世界上最大的Shopping Mall：加拿大埃德蒙顿的EATON`S CENTER， 面积40万平米； 4、开放式的Shopping Mall：较早期的Shopping Mall为封闭式形态，1985年， 美国HORTON PLAZA标志着开放式Shopping Mall时代的到来； 5、中国的天河城是目前仅能够参照的Shopping Mall； 6、北京十五商业规划：西北、东南、东北、西南建设4个Shopping Mall； 2001年11月，亦庄Shopping Mall 率先动工； 7、华南 Mall、东方广场
手段
》举办“现代· 东方威尼斯---国际城市论坛” 》举办“现代· 东方威尼斯---苏州经济发展战略论坛”
第二击：产业如何卖？
思 路
讨论经济全球化的今天，苏州城市发展对商业地产的全新要求， 特别强调城市发展与现实商业地产业态的种种茅盾，呼唤一种更 新更合理的商业业态，同时将项目推到前台,
手段
》采用媒体新闻讨论形式----以现代· 东方威尼斯冠名 》与行业协会合作，邀请行业专家、行业领导企业参加，举办相关 行业发展研讨会等。
商业定律5：核心价值定律
商铺的价值核心点
1、区位的价值
2、市场的价值
3、品牌的价值
商业本身在区位的地位； 商业的核心影响力 可比较周边商铺的租售价值；
商业业态的独特性及 商业业态所形成的客流量； 可比较同质业态的价值；
商业主力店及人气点所 带动的人气量价值可比较可 比较相同主力店的价值
商业定律6：Shopping Mall定律
推广现代· 东方威尼斯推广思路
》首先卖苏州：站在城市的高度，解读城市的现状及需求
》其次卖产业：形势的发展对产业提出了新的课题
》第三卖CBD(商圈)： CBD的地标（商圈价值&项目价值） 》而后卖项目（概念及产品）：项目概念引导及优势灌输
先导势
后谋局
第一击：苏州如何卖？
思 路
以新苏州的良好经济环境、文人环境、投资环境、产业环境和新城市发展战 略展示苏州的城市价值；整合苏州的城市资源，对苏州进行造势，突出城市 价值、提升苏州形象，扩大苏州城市影响力，从而扩大项目的销售力和影响力。
源自文库
推广主线--产品线
对不同的产品（商铺、写字楼、公寓等）要采取各个击破的推广策略， 分阶段、按次序进行销售推广。在销售推广过程中，不同产品应根据其 利益点和目标客户进行有针对性的营销，同时物业产品的销售。
现代· 东方威尼斯
街区MALL
HOPSCA 豪布斯卡
》港澳特区 》国际风情美食酒吧一条街 》国际休闲文化一条街