济南市天泰太阳树商业地产项目整合推广策划方案(PPT18
促销管理-房地产天泰名居项目营销策划报告 精品
天泰名居项目营销策划报告前言针对天泰名居项目的实际情况，从整体市场环境入手，在对该项目及所在区域深度了解和分析基础上，制定出以下方案，目的在于此项目入市后能够尽快的与市场接轨，取得最佳的销售业绩，使贵司取得最大的投资效益。
第一部分市场分析一、区域市场实态分析1、整体市场概况前两年我市房地产开发投资集中在“三区五片”，在开发投资，开、竣工面积和销售量上居主导地位。
热点区域主要是金银湖片、后湖、汉口中心城区、南湖机场片区和光谷地区，人群大量外迁在缓解城市人口密度的压力，改善居住环境的同时，也使得城区内客户资源紧缺，造成城市空心化现象的出现，出现了城市外围新、中间旧的不协调景观，影响了城市均衡发展及城市功能的提升。
由于郊区楼盘开发力度太猛，作为居住应有的生活配套无法全面跟进，完善，导致如今一些郊区楼盘仍然水电不通、道路不畅，更不用说诸如学校、医院、卖场和多条通达三镇的交通，市政配套的不完善已经导致有的郊区楼盘开始滞销。
同时随着城市的协调、全面发展，城市化进程的推进，政策的引导，土地供应方向的调整，我市房地产的开发热点逐步发生转移，对住宅大规模盲目郊区化扩张的势头起到较强的紧缩作用，保持新都市主义与郊区化两种模式的适度均衡。
而在政府的城区开发的引导下，20XX年武汉地产开发的重心已悄悄的完成了向城区中心回归的转移。
随着土地的强化供应政策和对房地产市场的监管力度的加强，一些小型开发企业的经营处境较为艰难，20XX年综合实力十强企业已占整个武汉市房地产开发市场份额的1/3强，其中十强企业投资额55.4亿元，占32.58%，这个比例还将增大。
同时，仅相当于国内有些城市三分之一楼价的武汉在20XX年度吸引了大批外来投资商，如深圳金地、天津顺驰、上海西北盛唐、上海大华等国内百余家外地地产商逐鹿江城，这些企业拥有雄厚的资金实力、良好的管理水平和先进的开发模式，无疑会加剧武汉市房地产开发市场的竞争，小型企业的生存面临极大的挑战，在入市门槛提高，各项市场机制逐步建立的前提下，优胜劣汰局面开始显现。
天泰太阳树园林升级工程竣工活动
家庭状况：属于社会的中层，绝大多数已经建立家庭并育有子女，上面有老 人要照顾，三代同堂。
项目分析——活动目的
借助活动扩大宣传 ，扩大项目的知名度； 我省首席低碳园林社区盛大公开，诚邀约客户光临品鉴，树立行业 内低碳园林标准；
借活动吸引潜在客户和目标客户对楼盘的关注，扩大会员的数量； 借势低碳园林落成和活动双重力量，招募太阳树二期会员；
活动概况
活 动 概 况
活动时间——2010年6月19日下午·15：30—17：30 活动地点——天泰太阳树社区内
参与人员——天泰太阳树的领导及员工；
天泰太阳树的新老客户及家人； 各级媒体等
活动规模： 200——400人（估算）；
活动调性：欧式格调、高端属性、国际时尚感、绿色环保； 互动活动精彩纷呈；丰厚的奖品、礼物回馈新
太阳树项目2010年四月开始进行社区低碳园林升级改造，经过两个多月
的改造，我省首席低碳园林正式落成，6月19日，我省首席低碳园林社区 将会盛大公开 。目前太阳树项目处于二期会员招募过程当中，希望通过 此次活动进一步展示项目低碳园林社区价值，展示项目高端科技的新欧洲 社区价值；以此进一步提升项目人气，促进会员招募。
深呼吸，让心中充满爱的味道
——天泰太阳树园林升级工程竣工活动
目
录
项目分析
主题建议 活动概况 活动区域示意图 活动组成 活动物料及图示 关于我们
项目分析
项目分析——背景
天泰· 太阳树项目是由天泰集团和中城联盟合作开发的高舒适度低能耗住 宅。项目位于济南市规划之南控板块中，东靠千佛山，南接兴济河。项目 将精心打造不要空调、暖气的科技住宅。
某地产集团阳光城整合推广方案
某地产集团阳光城整合推广方案一、前记我们的总体指导原那么：1、差异化——现今的房地产项目比的是大品牌、大规模、大环境，各方面渐趋同质化后，我们比什么？品牌〔产品〕的文化和审美！2、创新的定位——创新不仅指功能环境等硬件，应更为强调，定位及观念的创新！我们全案企划的追求目标：制造性地销售楼盘，争取实现利润的最大化，最终打造一个精巧的品牌。
我们全案企划的策略及表现：我们坚信：思想能够动人！我们坚信：文化能够销售！我们要制造出一个能够给地产界提供丰富体会的领导性品牌。
目录第一篇市场篇第一部分合肥市都市宏观情形调查一、合肥概况二、国内生产总值及三产结构三、政收支及金融情形四、固定资产投资五、社会消费品零售总额六、人民生活水平七、合肥都市建设和规划进展第二部分合肥市房地产市场研究一、场总体情形概述二、各形状产品〔多层、小高层、高层、商铺、写字楼〕趋势分析三、近期房产政策及新开盘楼盘销售走势研究第三部分合肥商品房消费群研究第四部分产品对比研究第五部分竞争个案调查第一篇市场篇第一部分合肥市都市宏观情形调查一、合肥概况安徽省省会合肥位于安徽省中部，地理座标在北纬31°31′—32°37′、东经116°40′—117°52′，江淮分水岭南侧面，巢湖北岸。
是沿江近海的内陆都市，具有承东启西、连接中原，贯穿南北的重要地位。
合肥气候属亚热带到暖温带的过渡带，气候温顺，四季分明。
年平均降雨量约1000毫米，年平均气温15.7℃，全年无霜期230天。
合肥市总面积7266平方公里，其中市区面积596平方公里，都市建成区面积125平方公里。
现辖肥东、肥西、长丰3个县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区。
2004年年末全市总人口为444.68万人，其中非农业人口168.96万人，农业人口275.72万人，市区年末人口为163.52万人，非农业人口135.77万人。
二、国内生产总值及三产结构2004年合肥市完成生产总值589.7亿元，按可比格价格运算，比上年增长16.2%。
【房地产】天泰名居项目营销策划报告.doc
天泰名居项目营销策划报告前言针对天泰名居项目的实际情况，从整体市场环境入手，在对该项目及所在区域深度了解和分析基础上，制定出以下方案，目的在于此项目入市后能够尽快的与市场接轨，取得最佳的销售业绩，使贵司取得最大的投资效益。
第一部分市场分析一、区域市场实态分析1、整体市场概况前两年我市房地产开发投资集中在“三区五片”，在开发投资，开、竣工面积和销售量上居主导地位。
热点区域主要是金银湖片、后湖、汉口中心城区、南湖机场片区和光谷地区，人群大量外迁在缓解城市人口密度的压力，改善居住环境的同时，也使得城区内客户资源紧缺，造成城市空心化现象的出现，出现了城市外围新、中间旧的不协调景观，影响了城市均衡发展及城市功能的提升。
由于郊区楼盘开发力度太猛，作为居住应有的生活配套无法全面跟进，完善，导致如今一些郊区楼盘仍然水电不通、道路不畅，更不用说诸如学校、医院、卖场和多条通达三镇的交通，市政配套的不完善已经导致有的郊区楼盘开始滞销。
同时随着城市的协调、全面发展，城市化进程的推进，政策的引导，土地供应方向的调整，我市房地产的开发热点逐步发生转移，对住宅大规模盲目郊区化扩张的势头起到较强的紧缩作用，保持新都市主义与郊区化两种模式的适度均衡。
而在政府的城区开发的引导下，2002年武汉地产开发的重心已悄悄的完成了向城区中心回归的转移。
随着土地的强化供应政策和对房地产市场的监管力度的加强，一些小型开发企业的经营处境较为艰难，2003年综合实力十强企业已占整个武汉市房地产开发市场份额的1/3强，其中十强企业投资额55.4亿元，占32.58%，这个比例还将增大。
同时，仅相当于国内有些城市三分之一楼价的武汉在2003年度吸引了大批外来投资商，如深圳金地、天津顺驰、上海西北盛唐、上海大华等国内百余家外地地产商逐鹿江城，这些企业拥有雄厚的资金实力、良好的管理水平和先进的开发模式，无疑会加剧武汉市房地产开发市场的竞争，小型企业的生存面临极大的挑战，在入市门槛提高，各项市场机制逐步建立的前提下，优胜劣汰局面开始显现。
房地产行业资料万邦济南市某项目战略营销策划报告(PPT54页)
窄道直效性渠道的运用
多渠道品牌营销原则 大众传媒品牌营销
公关活动品牌营销
销售业绩与开发商品牌互动提升
专有渠道
专有渠道
大众 传媒 营销
标靶式营销
世纪万邦
市场认知：
大众传媒营销是通过大众传媒形式， 提高项目市场知名度，并从中截选 目标客群的营销方式。 •广告大范围轰炸法 •房展作秀法
案名建议
案名命名的原则：
➢ 在济南及周边地区树立“道通”品牌形象； ➢ 契合消费群精神层面的追求； ➢ 体现道通企业文化,契合道通对本案所寄予的期望； ➢ 项目区位特点及环境； ➢ 不局限于项目地段，充分考量区域辐射； ➢ 具有与社区规模相匹配的量级； ➢ 能够满足因项目所处区域及体量而造成的较长销售周期的时间冲刷； ➢ 弱化小高层及塔楼产品在项目所处区域不易获得客户认可的不足； ➢ 支持未来高尚住宅区的区域定位，争取获得目标客群的认可； ➢ 适应住房升级换代需求，便于产品解读； ➢ 体现产品自身差异化，构成区分市场要素；
大客户营销渠道
大客户营销：根据本案项目体量，如果完全依靠散户购
买，可能会造成销售周期过长的问题，尤其是项目前期，如 果不能迅速打开市场局面，形成热销，很可能会使市场逐渐 淡忘本案。而本案地处章丘明水工业园附近，与济钢等大型 企业为邻，如能在这些大客户身上寻找到突破口，形成集团 购买，将会为项目的后期运作奠定坚实基础。
介质营销渠道
介质营销：世纪万邦多年来注重加强与各类人群
中间介质体的联系与沟通。并与之建立良好关系。 通过该类渠道可以与目标客户群进行有效沟通。 •居委会 •汽车销售代理商 •日用消费品类媒体 •投资类媒体 •各类会员组织
人脉营销渠道
人脉营销：推行“非客户带客户方案”，
“太阳树”楼盘营销诊断,四步重塑高端形象
“太阳树”楼盘营销诊断，四步重塑高端形象天泰集团于2004年进入济南，2005年初推出太阳树项目，2006年9月低调入市，销售均价为8800元/平方米，截止2006年底仅实现成交20余套，项目推售呈现滞销之势。
应开发商之邀，以“灭火队”姿态正式接手济南科技大盘天泰?太阳树项目的营销推广任务，期间对太阳树项目整体营销工作进行诊断与评估，结合项目特点，地缘因素，客群特征等针对性的提出了项目营销思路调整意见,大大提高了营销工作的实效性。
[项目简述]太阳树,是青岛天泰集团房地产开发业务对外扩张的重要战略项目,也是中城联盟在国内开发的第二个联盟新城项目。
项目位于济南市阳光舜城南城, 此区域属于济南房地产开发用地绝对稀缺版块，周边旅游路、舜耕路、经十路环绕，交通便利，沿途连绵群山，空气与景观绝佳，加上近年来阳光舜城的开发建设，配套成熟，生活氛围浓厚。
占地127亩，建筑面积逾20万平方，整体规划为板式小高层。
地块依山傍水，自然环境优越，丰富的水景园林依地势跌宕起伏而显得错落有至。
在建筑单体与户型设计上引入欧洲发达国家先进的居住科技理念，结合国内同类型成功项目应用进行重新整合创新，综合天棚辐射采暖、同层后排水、全置换自然新风、外遮阳卷帘、外墙合金铝板干挂、外墙保温、外窗隔热等七大技术为一体，成就了不要空调暖气，恒湿恒温、低能耗（全年室内温度在20℃-26℃）舒适生活空间，赋予项目极高的产品优越性。
这样的产品，没有理由做不好营销。
[诊断营销，揪其症结]其一，营销乱阵脚，形象不统一太阳树项目于2005年入市，入市形象高端，推广语“不要空调暖气的科技住宅”标新立异，白底黑字的户外看板简单利落，传达精准。
2006年伴随新推广公司的进驻，项目形象一度调整，推广主题更换为“千佛山谷?智公馆”，目的在于对项目区位（千佛山景区）和产品（科技住宅，财智阶层）进行诠释，对项目整体形象进行拔升，以高形象匹配高价格。
立意是好的，但项目形象的不稳定性，使整体推广没有得到延续，原本应环环相扣，层层递进的推广没有展开。
山东商业地产综合体项目推广策划
策略思路
1、挖商机
全 程
4、挖定位
2、挖客户
5、挖诉求 3、挖价值
控
6、挖渠道
制
本地市场环境
本地市场商业特征规模较“小”
商战氛围不浓，显得较“静” 各类市场没有统一规划，显得较“散”
本地市商业总体不够发达，商场推广水平不高， 基本停留在街铺经营、市场经营的层面上，虽 然有超市、百货等商场，但大多功能单一，没 有集购物、休闲、娱乐、美食等于一体的大型 综合性购物中心（综合体）。
综合考量各方面因素，未来商业地产的发展将呈现六大 趋势。
六大趋势
一线城市进入运营期，二三线城市进入井喷期。 体验式消费的商业模式将受到更多关注。 商业品牌经营连锁企业将更多地涉及商业地产开发。 实力开发企业逐步构建自己的商业地产运营产品线。 险资投资商业地产渐成大势，优质商业地产成为追逐热点。 兼具开发和运营能力的企业将重点拓展商业管理服务输出。
异地：
经销/代理商：本地以外的区域品牌经销/代理的商户；
专业投资客：主要指本地周边城市如潍坊等具有成熟商铺投资经验 的投资客。
普通投资客：主要指经过本地朋友、亲戚介绍，或者经过广告宣传 看好本项目
目录
Part4
前言
商业地产发展趋势 以往的销售业绩回顾
宣传策划方案 宣传策划方案
本项目本身大规模、高起点、高规划的特点，必须
坚持走“高端形象，创新路线”的传播之道。
值得说明的一点的是：我们项目档次本身定位高，
因此，我们在区域内商业业态和经营品牌的更必须 突出，在推广过程中须有一个更高的姿态，来适应 我们的项目。 “地产综合体”项目包括商业及住宅两个部分，针 对项目的本身特点，我们对商业部分侧重。
某某太阳城推广方案
某某太阳城推广方案引言——————————————————第 2 页第一部分项目总体概况——————————第 3 页第二部分法律及政策性风险分析——————第 7 页第三部分市场分析————————————第 8 页第四部分项目素养分析——————————第 23 页第五部分总体进展构想——————————第 27 页第六部分太阳城2期开发建议———————第 30 页第七部分经济可行性分析—————————第 35 页引言顺驰太阳城的前身是天津市政府重点安居工程——丽苑居住区二期，与华苑、梅江、双林、西横堤并列被称为天津市五大居住区，在天津市住宅开发市场上占有举足轻重的地位。
顺驰太阳城项目起步区住宅建筑面积25万平方米、2期规划住宅建筑面积27万平方米，由我公司独立开发，关于后期5、6、7、9、10五个地块的开发，我公司差不多与天津市安居工程办公室达成合作意向。
太阳城项目全部建成后，住宅建筑面积将达到140万平方米，其开发运作标志着天津市住宅开发进入了大盘时代，具有划时代的意义。
太阳城项目在公司乃至整个顺驰集团的开发事业中都占有极其重要的地位，其成功运作将使顺驰进展公司的开发规模急剧扩大并使企业在项目策划、产品创新、操作手段、工程建设、销售推广等各方面的能力都得到飞跃式的提高。
顺驰太阳城项目由于自身具有良好的素养，以后的土地升值潜力较大，其成功运作可为公司带来庞大的现金流量并实现住宅及经营性公建项目的可连续性开发。
第一部分项目总体概况一．地理位置顺驰太阳城项目位于卫国道中环线外2.8公里处，东起博山道，西到昆仑北路，北接增产道，南至卫国道。
太阳城2期为4#、8#地块，位于东真理道以北。
（见地理位置图）二．地块现状顺驰太阳城项目共包含12个地块，地块总面积148.66公顷，红线内用地127.90公顷。
各地块的用地状况详见下表：（单位：公顷）太阳城用地状况表目前地块内土地差不多平坦，无不良地质情形。
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伟东新都二期
定位——泉城的后花园
建筑体量：103万平米 价 格：3900元/平米——4800元/平米 建筑形式：小高层 绿 化 率：40％ 容 积 率：2.04 园林设计：贝尔高林 装 修：全装修 配套设施：市政大配套 荣 誉：“中国城市住宅十大风尚名盘”
推广策划方案(PPT18
项目分析
济南市天泰太阳树商业地产项目整合 推广策划方案(PPT18
项目勾勒
位置 交通 规划设计 周边配套 社区配套 开发周期
规模
楼型 容积率 装修
阳光舜城南端土屋庄，紧邻中华女子学院南校区 从小区经舜耕路到达泉城广场开车仅需20分钟 五合国际 学校、医院、商业及购物环境
市场分析之“竞品”
区域版块
项目
舜耕路
阳光舜城、银丰山庄、伟东新都
建设路
英雄山路 如环山路 郎茂山
如意苑、龙力天润苑、世纪佳园、阳光１００国际新城
齐鲁·骏园、泉景四季花园、亚圣家园 永大清华园 山景·明珠花园 、卧龙花园
济南市天泰太阳树商业地产项目整合 推广策划方案(PPT18
目光聚焦舜耕路版块 阳光舜城 / 银丰山庄 / 伟东新都
2. 山东省国土资源厅土地利用管理处处长刘祥元表示，在土地资源紧缺的 同时，我们的土地利用又存在严重的浪费低效现象，比较切实可行的办 法是走节约高效开发土地的路子。
3. 济南市将运用税收等经济手段，加强对投机性和投资性购房等房地产交 易行为的管理和调控。
4. 济政办规定开发企业在取得预售许可证之前，不得以任何方式进行销售， 不得接受购房者的认购，不得以任何形式收取定金（订金）及预付款。
2. 产品、户型、景观及社区的配套开发将是未来开发的核心竞力。目前济南房地产进 入产品竞争阶段，各个楼盘重视产品品质的塑造，另外许多房地产开发企业也开始 通过政府、教育、品牌等资源的整合来推动产品品质的不断提高。
3. 国内外的炒房者受阻长三角等热点区域后，极有可能转向二三线城市；山东半岛对 各种人才的吸引力增强使外来购房者增多。
核心语汇 供应调整/节约开发/调控投资/交易监管
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“政策”之下
1. 国家金融政策和土地限制政策的出台，虽然在一定程度上抑制投资性需求和开发， 但是不会对自用性需求造成太大的影响，因此，大量需求会促使房地产价格持续的 上涨，稳中带涨；另外，高档房开发比例的增加也将会使房价整体上涨。
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结论
由于此区域内项目在规划/设计/自然环境/社区配 套等物理层面都很扎实； 所以各项目卖点诉求均停留在山景/园林/小区服务 等整体规划层面，未涉及到具体产品特征。 各项目与本项目高科技手段缔造的“内在舒适”属 性 相比，终端产品层面不具备任何济竞南市争天泰能太阳力树商。业地产项目整合
核心语汇 生态保护区/低密度开发/旅游公路网/养生之处
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结论
项目位于济南市的绝版地段，优越的自然环境、一直 以来的“南贵”生活习惯，“提供了绝佳的外在支撑。
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山城：济南市南部将营造“山”的城市，形成山在城中，城周有山，山林景 观融合的城区。该区以高档居住、体育和物流为主要功能，低强 度、低密度开发。
旅游：济南南部山区旅游公路网将济南南部山区的几大旅游景区连接起 来，带动了济南市及周边地区的经济发展。
环境：该地区是济南的风景名胜地区，高山较多，且山体植被较好，使 得本地区环境清洁，空气清新，是济南市适于居住的环境最好的 地区之一。
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银丰山庄二期
定位——国际山水豪宅
建筑体量：15万平米 价 格：5000元/平米(均价) 建筑形式：多层，小高层，商务办公楼 绿 化 率：40％ 装 修：全装修 户 型：130平米——170平米 配套设施：商业/商务/娱乐/运动 推广口号：“观山 观水 观天下”“纯粹的山居生活”
解析篇
市场分析 项目分析 客群分析
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市场分析
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市场分析之“政策”
1. 根据七部委稳定房价的举措，“住房建设要以中低价位普通商品住房和 经济适用住房项目为主”，并“着重增加中低价位普通商品住房和经济 适用住房建设用地供应量。
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阳光舜城
定位——现代之城 / 文化之城 / 智能之城
建筑体量：280万平米 价 格：4000元/平米——8000元/平米 建筑形式：几乎涵盖所有的建筑形式业态，有少量的
高端住宅，大部分为板式小高层与多层。 绿 化 率：66．2％ 规划设计：英国威·阿特金斯公司和中国城市规划设计研究院 装 修：全装修 配套设施：完备的市政配套 荣 誉：“中国健康住区”
核心语汇 房价上涨/品质竞争/外来投资
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结论
济南市走节能、省地开发之路的高端地产项 目将受到外来投资客的青睐，但交易手段应 慎之又慎。
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市场分析之“南城”
南控：济南市南部山区是城市向南发展的屏障，是承受大气降水的入渗 补给、河床渗漏集中补给和孔隙水补给的主要区域，是城市地下 水的命脉所在。南部山区具有丰富的自然景观，是风景旅游区和 城市森林公园建设保护的重点区域。生态环境敏感脆弱，一旦遭 受破坏将产生不可逆转的后果，故应严格控制城市向南发展，将 南部山区作为城市重点生态保护区。
济南市天泰太阳树商业 地产项目整合推广策划
方案(PPT18
2020/11/25
济南市天泰太阳树商业地产项目整合 推广策划方案(PPT18
天泰·太阳树
2005整 合 推 广
CANDO·太阳树项目服务组
济南市天泰太阳树商业地产项目整合 推广策划方案(PPT18
目 录
解析篇 策略篇 创意篇 执行篇
济南市天泰太阳树商业地产项目整合 推广策划方案(PPT18