工业园案例工业园区转型升模式对比研究

∙工业园案例：工业园区转型升级模式对比分析

∙发布时间：2018-5-21 11:32:00 | 925 人感兴趣 | 评分：3 | 收藏：0 壹商网独家策划：初始模式为传统工业园区，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园、高新技术科技园、电子产业园、IT产业园、创意产业园等，产业集群的效应带来了产业新城的时代。之前，壹商网已介绍了城市更新的工业园转型升级模式。今天，壹商网将分享工业区改造升级及工业办公物业模式下的工业园区转型升级模式对比分析。

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案例一：台湾新竹科学园一、园区简况

新竹科学园区包括工业园和科学城两大部分，依托雄厚的产业基础，新竹已发展成以IC 产业为主导的产业集群。

二、转型演变

在科学工业园的基础上成立了科学城，使得整个新竹科学园区在功能上更加完善。

三、完善配套

高端居住区、完善的生活配套，打造了一处便捷、高效的生活城。

1、香山山城：新竹青草湖附近，占地500公顷，规划为可供1.5万人居住的大社区，为本园区及附近区域的民众提供居住。

2、园区还具备完善的商业、休闲娱乐、教育、医疗配套

四、工业旅游

重视“工业旅游”开发，通过遗迹保存、展示中心打造等将旅游和工业相融合，以此成为营销宣传的重要手段。

1、历史古迹城：将历史古迹完善保存，并以人行道将诸多古迹连接起来，形成新竹的观光资源。

2、园区展示中心等其他旅游相关设施丰富。

案例二、环保旅游生态城“海尔工业园”一、园区简况

海尔集团在青岛共设立有五大园区，拥有完整家电产业链。

海尔集团创立于1984年，在短短17年的时间里，从一个濒临倒闭的集体小厂发展壮大成为在国内外享有广泛声誉的跨国企业集团。

二、工业旅游

1、海尔集团工业旅游展示了家电产业的生产工艺为特定型工业旅游工程。

2、海尔工业旅游的主要产品类型由简单的公益参观发展到旅游,参观,培训等多种类型。

海尔工业旅游给政府和企业带来的收益

1、宣传海尔品牌的内涵。1竞合合作海尔与日本三洋、德国欧倍德、台湾声宝的合作，

都是对方高层来海尔交流后，对海尔的产品、管理优势和网络资源产生了兴趣所引发的结果。

2、使游客群成为海尔忠诚顾客群。产品定购通过工业旅游，让更多游客对海尔产品产生浓厚兴趣及购买欲望，从而每年为企业带来的收入达一千多万元。

3、快速获得客户反馈。提供产品建议游客常常会对海尔的产品也提出自己的建议和个性化需求，企业会根据这些建议改进产品设计，满足需求的多样性。海尔国旅专门建立了工业旅游信息处理系统平台，直接收集到第一手资料并迅速反馈给设计、生产和销售部门，对于产品开发和市场销具有重要意义。

4、使工业旅游成为主导产业、主导经济的润滑剂。管理文化、服务的咨询客人在互动交流过程中往往会提出一些有关产品开发、企业管理、企业发展、客户潜在需求等探讨性建议、想法，反馈一些有价值的行业信息。

总计：2003年共接待25.7万人，实现收入1.38亿元，直接吸纳就业人数204人，间接带动就业人数313人，带动企业产品销售1213.16万元，年纳税额实现172万元。

三、升级法规

1、更新单元规划制定的区域须满足的条件以及多权利主体的申报条件。

2、工业区升级改造申报与审批流程

第一步：改造主体编制工业区升级改造的产业规划、升级改造专项规划和改造实施方案；

第二步：改造主体向所在区工业升级改造领导小组递交以上材料，并提出改造申请；

第三步、工程所在区工业区升级改造领导小组组织专家论证并征求市发改、贸工、规划、国土房产、环保等主管部门和相关利害关系人的意见后批准；

第四步、报市工业区升级改造领导小组办公室备案。

工业办公物业特点

1、用地性质为工业用地，工业用地楼宇是属于商品房，可自由买卖、转让，与商务用

地楼宇没有区别；

2、未来工业用地升级功能用途将普遍存在，并在一线城市形成主流；

深圳市区内存在大量的工业性用地储备，据不完全统计，深圳关内工业用地面积储备量为45.36 万平M。并且均会升级改造为办公等非生产性用途的物业。可见，工业用地的蓬勃发展是未来深圳城市发展的趋势之一，亦是城市产业升级改造的必由之路。

3、优惠措施能降低企业运营成本，促使更多企业入住。

节省水电费：商业用地收费标准为1.0064 元/KW · h,工业用地收费标准0.88271 元

/KW · h

深圳典型工业办公物业案例

此类转型模式无明晰的法定程序规定，是现阶段正在盛行的一种房产开发模式。

基本操作步骤<以智慧广场为例）

第一步，2004年6月7日，依据深地和字<1996）3002号《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议<一），将宗地号T405-0010地块划分为T405-0037<智慧广场地块）和T405-0038<住宅地块），用地性质为高新技术工业用地<自用），性质为非商品房；

第二步，2006年12月11日，依据深地和字<1996）3002号《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议<三），将 T405-0037<智慧广场地块），将自用型高新技术工业用地转为一般工业用地，性质转化为商品房，并按照办公市场商品房的标注补交地价；

第三步，2009年补交T405-0037<智慧广场地块）土地使用年限地价，将土地使用年限调整为50年，地价按照最新时间2009年9月1日补交。

三种工业园区转型升级模式对比分析

我国工业园区发展现状

我国的工业园称谓很多，有国家级、省级、市级、县级、乡级，甚至还有村一级的工业园。从工业园的性质和功能分，有出口加工区、自由贸易区、企业区、保税区、工业园、工业村、工业团地、科学园、技术园、研究园、技术城等。由于缺乏相应的统计，除了国家级经济技术开发区和高新区以外，其他各类工业园区还缺乏相应的统计数据，但有一点可以肯定，工业园区化发展方兴未艾。多年以来，国家级经济开发区都保持了良好发展势头，主要经济指标保持年均20%以上的增长速度，成为中国经济发展的重要“助推器”。据商务部数据显示，２００９年全国５４个国家级经济技术开发区实现地区生产总值１７７３０亿元，工业总产值<现价）５１２７１亿元，工业增加值１２４８２亿元<占地区生产总值的比重为７０．４％），税收收入３１４５亿元，实际使用外资金额２０４亿美元。依次分别比上年同期增长１３．７７％、１５．７８％、１１．６１％、２６．７６％和４．３２％。地区生产总值、税收收入增幅分别高于全国同期７．０８个和１７．７个百分点。出口总额１８７４亿美元，进口总额１６４４亿美元，分别比上年同期下降８．６５％和８．９％，降幅分别小于全国同期<一１６％、一１Ｉ．２％）７．３５个和２．３个百分点。工业园区作为现代产业快速发展不可或缺的载体，其重要性愈加凸显。

我国工业园区发展中存在的问题

第一，不具备强有力的核心竞争力。创新是中国工业园区发展的核心问题，创新能力弱是伴随中国工业园区发展进程的隐痛。国内工业园区总体上技术引进多、消化吸收少，

模仿的多、原创的少。正因为原始创新能力不足，使国内广大工业企业特别是高技术企业在国际竞争中缺乏强有力的竞争实力。不少开发区一味争夺工程、追求产值，忽视培育包