房地产开发企业计税成本对象专项报告

房地产开发企业计税成本对象专项报告

青岛市国税局：

由于我公司开发的×项目在2016年度开始部分完工，现按照《关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）文件的要求，依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送备案。报告正文如下：

开发项目基本情况

项目名称

项目地址

具体分期共分×期，×期已完工，×期在建(一般与建设工程规划许可证对应）

占地面积共×平米，×期×平米（分期写）（一般与土地使用证、建设用地规划许可证对应）

规划建筑面积共×平米，×期×平米（分期写）（一般与建设工程规划许可证对应）

完工建筑面积×期完工×平米（分期写，若项目整体为一期，则不分期，下同）（一般与预竣工验收备案表对应）

开工时间×期为×年×月×日（分期写）（一般与建筑工程规划许可证对应）预售开始时间×期为×年×月×日（分期写）（一般与预售许可证对应）

首栋完工时间×期为×年×月×日（分期写）（一般与预竣工验收备案表对应）

建设的公共配套项目规划建设公共配套项目×平米，其中×楼物业用房×平米（楼内的配套按此写），单独建设的幼儿园×平米（单独建设的配套按此写）。

公共配套设施预算造价有则写，没有则删除该行。

二、计税成本确定原则

本项目采用可否销售原则、分类归集原则相结合，确定计税成本对象。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十六条，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：

（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

三、计税成本对象确定

根据计税成本原则，确定计税成本对象如下：

第1期

楼号开工时间完工时间预售时间

占地面积

（㎡）规划建筑面

积（㎡）

实测建筑面

积（㎡）

可售面积

（㎡）

1#20160101201601012016010110000100001000010000