2013国务院新国六条解读

2013国务院新“国六条”解读

一、政策背景

从2010年“4.17”新政第一次调控开始，中央始终采取从紧的房地产政策，调控决心坚定，调控力度一次比一次大，调控手段也涵盖了税收、土地、财政、行政等多个方面，但从实际的成交情况来看始终不理想。进入2013年后，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。春节刚过，多地楼市即呈现“金蛇狂舞”局面。中国指数研究院监测显示，仅春节一周，监测的27个城市成交量较去年同期普遍上升，在同比上涨的21个城市中，14个城市增幅超一倍。一向冷清的春节市场一反常态，预示从紧政策态势下市场再次回暖。

在此情况下，楼市新政适时出台。2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，并确定了五项政策措施，业内称为新“国五条“，包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等内容，并继2011年后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。

新“国五条“出台后，多方认为政策以重申为主，调控工具力度温和。“国五条”出台后一周内，热点城市的房价依旧火暴，表面上看，新政似乎有些乏力。

3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，“国五条”细则落地。与2月20日国务院常务会议明确的“国五条”相比，实施细则比此前的市场预期更加严厉。规定限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；将提高二套房首付比例和贷款

利率；二手房转让个人所得税按20%税率征收等新规。

二、新“国六条“简析

1.新国六条与国五条政策对照

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2.政策简析

相较于过去几年出台的调控政策，本轮调控政策有以下要点：

◆制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，本年一季度公布；

◆限购区域应覆盖城市全部行政区域；

◆可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；

◆到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现住房信息联网；

◆各地应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期；

◆2013年底前，外来务工人员纳入当地住房保障范围；

◆从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理；

◆对造谣传谣误导消费者的企业机构媒体和个人，要进行严肃处理；

◆要求正确解读市场走势和有关调控政策措施；

◆自有住房能核实房屋原值的，应按转让所得的20%计征个人所得税。

下面针对本轮细则作简要分析：

首先，总体而论，调控级别较高。

政策出台分为几种方式：一是普通级别。一个或几个部委，或者单独，或者

联合下发文件，典型如2010年的“9.29”新政。二是较高级别。国务院常务会议部署调控方针，事后不再下发文件，或者只是办公厅的“明发电报”。三是高级别。不仅国务院开会，会后还由办公厅发文件，这次便是。四是最高级别。国务院开会，会由国务院本部发文件，惟有2010年4月的“国十条”，有此待遇。由此证明，中央非常重视这次房地产调控，并非只是换届过程中的“面子工程”。

其次，细则具有新意的内容颇多，其中最重要的几条为：

(1)限购升级。之前全国约有50个城市实行限购，但限购标准不统一，比如贵阳只限购市区二环以内区域。而这次非常明确的提出了统一标准：覆盖全市，一手二手房皆限，外地有证明者只能拥有1套房。而且还提出：住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。接下来，多数已限购城市，都得修改自己的限购标准，从严执行。而一线城市，房价上涨压力较大，有可能还会在原来已经很严格的基础上，再次加码。

(2)房贷收紧。之前有传言二套房贷将收紧，果不其然。细则提出：对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。这就意味着，近期房价上涨过快的一线城市，甚至包括少数二线城市，很可能提高二套房贷的首付和利率。这也体现了房贷差异化的原则，因为当前广大三四线城和部分二线城市，房价比较温和，而一线城和少数二线则涨幅偏大，因地制宜，有保有压，比较合理。另外，细则还强调：要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。这条其实也大有文章，因为过去一年，很多地方存在通过“假离婚”

等违规手段，骗取首套房贷，或者二套房贷资格。如果接下来商业银行加大审查力度，同样会将部分人挡在首套房贷或二套房贷的“门外”。

(3)交易税加码。国五条只提到房产税，而细则增加了一条重要措施：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。按交易差额的20%征税，原本就是税法中的规定，但过去很多年，各地税务部门仅按交易总额的1-2%征税。后者要比前者，少征很多税。以前之所以没有依规从严征税，一方面，住建部和税务部协调不利，税务部门不清楚业主当初的购房价格；另一方面，税务部门怕麻烦、省事。

(4)房价控制目标从严要求。2011年1月的“新国八条”，曾要求各地制定年度房价控制目标，结果绝大部分地方政府将目标定为：房价涨幅不超过本地区GDP或人均收入增幅。而且，很多地方政府将保障性住房纳入到住宅价格统计中，这样就很容易通过调整保障房的成交量，从而达到拉低均价的目标。比如：2011年和2012年，北京的房价控制目标是“稳中有降”，结果也确实达标，但其中包括了保障房因素。若剔除保障房因素，则房价不一定会下跌。而这次细则中提出：要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标，并于一季度向社会公布。接下来，地方政府制定房价控制目标可就费思量了，而且完成目标的难度也会相应加大。

再次，首次明确提出加强预期管理。

自2010 年调控开始，市场预期的不稳定性是房地产市场波动的关键因素之一。此次政策提出一方面是要求及时公布信息，要求及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施；