2013新国五条政策解读(经典)
公共政策案例分析(新国五条)
公共政策案例分析——2013房改“国五条”一、案例概要：2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。
自2009年12月份开始对楼市进行调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。
“国五条”中稳定房价的新政策包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。
这次改革的亮点是：区域限购将被叫停，限购城市或再度扩容、二套房首付利率提高、个人卖房征20%所得税。
改革的核心内容是坚决抑制投机投资性购房。
二、政策本质：2012年需求强劲，楼市火热，价格止跌反弹，土地市场一二线城市升温明显，再度出现地王为遏制房价过快增长，稳定房地产市场，政府在即将换届时再次强调房地产市场调控，出台新国五条，其本质上是对之前所有的政策加以强调和重申，对房地产市场进行进一步调控，抑制高房价，向外界表明政府的房产调控决心和力度。
三、房改政策具有多变性，近些年，调控房价的政策不断的出台。
一而再，再而三的调控政策始终未能抑制房价的飞速上涨。
房价过快上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局；深层次症结在于：土地供给制度持续约束住房供给增长，而宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求。
2005~2013 年的房地产宏观调控政策始终未能触及这个要害症结，使我们不得不反复地面对房价过快上涨和反复调控的窘境。
正是这种调控政策频繁多变，不仅会带来市场剧烈波动，影响正常的投资和消费，而且会给民众以及地方政府带来一种对政策的疲倦感以及不信任感，从而加大了在执行过程中的难度。
四、房改政策制定的原则与依据。
房地产调控涉及多方利益：中央政府、地方政府、房地产商、银行、投机客、自住需求者等等。
政府在制定政策的时候要均衡各方利益。
热点七
热点七楼市调控——2013新“国五条”实施细则解读一、“国五条”10大核心细则1.对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
2.对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
3.已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前。
4.对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购城市要暂停在本行政区域内向其售房。
5.购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿。
6.各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
7.对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的省级政府，国务院要进行约谈和问责。
8.2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。
9.全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。
2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
10.各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，即2015年底，所有地级以上城市原则上要实现联网。
二、新“国五条”细则三点新意1.限购进一步升级，明确了统一标准。
2.二手房的个调税，由交易总额的1%-2%，从严按差额的20%征收。
国五条详细内容解读
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一、背景介绍
自2009年12月份开始楼市调控以来，政 策经历了四次升级，分别是2010年1月的 “国十一条”、4月的“国十条”、9月 的“9.29新政”，2011年1月的“新国八 条”，2013年出台的“国五条”则是第 五次调控升级。
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二、新国五条内容
1、“国五条”房产税改革内容
会议确定，坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品 住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。
会议提出，支持自主需求、抑制投机投资性购房是房 地产市场调控必须坚持的一项基本政策。
会议确定，坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品 住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列 市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资 格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市 房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等 措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房 房产税改革试点范围。
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二、新国五条内容
3、增加普通商品住房及用地供应。2013 年住房用地供应总量原则上不低于过去 五年平均实际供应量。加快中小套型普 通商品住房项目的供地、建设和上市， 尽快形成有效供应。
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二、新国五条内容
4、加快保障性安居工程规划建设。全面 落实2013年城镇保障性安居工程基本建 成470万套、新开工630万套的任务。配 套设施要与保障性安 居工程项目同步规 划、同期建设、同时交付使用。完善并 严格执行准入退出制度，确保公平分配 。2013年底前，地级以上城市要把符合 条件的外来务工人员纳入 当地住房保障 范围。
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三、2013控房价的内容解读
4、中央提出要增加普通商品房、保障房 及用地供应。
2013年新国五条细则解析和应对策略
政策影响
中国房地产综合活动服务的第一选择
政策出台后的一段时间成交量将会受到影响
1、进一步挤出投
国五条细则出台
资性需求 2、短时间内购房者 将陷入观望情绪
楼市成交量受到影响，
中国房地产综合活动服务的第一选择
政策影响
大德认为“国五条”细则的推出，标志着新一轮房地产调新控拉开序幕。税收、
影响：
1. 现有征税区域影响经验：重庆、上海的房产税试点结果及国际经验来看，征收房产 税短期内会带动房地产价格的下降，但从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无 太大影响。 2. 本次调控的影响：房价的上涨归根结底是短期市场供需矛盾造成的结果，房产税的 出台并不能改善短期房地产的刚性供给，只能在长期影响购房者的预期，而且这种影 响必须视房产税出台的具体细则而定。房产税的逐渐扩围是行业的中长期方向，房产 税的推出符合行业深层次的体制性变化方向。相比现有行政调控手段，房产税作为一 种更加市场化的手段，将逐渐常态化存在。
20%征收。
“4.15”新政
购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的
家庭,贷款首付款比例不得低于30%。
加快推进扩大个人住房房产税试点范围 地级以上城市的需将外来务工人员纳入住房保障
的范围。
贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低
于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款
中国房地产综合活动服务的第一选择
政策影响
新政对开发商及项目客户影响：
城市豪宅项目：客户关注贷款问题，若首付提高所占金额较大，关心利率是否 从1.1调成1.3，此类客户比较对政策比较敏锐，财富值很高，置业经验丰富，国家 打压什么更需要投资什么； 别墅项目：客户担心贷款问题，大都提出提前办理手续； 普宅项目：近期客户来访增多，但成交率普遍下降，客户出手谨慎；开发商非 常乐观，计划提价，较关注二套政策；
2013新国五条全解读3.6
2013“新国五条”全解读天橙中国·市场研究中心出品历年房地产政策回顾2003年以来国务院房地产调控政策一览第一阶段（2003年3季度至2007年2季度）效果欠佳，目标不清调控政策方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨2003.8 18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》调控内容：建立房地产业已经成为国民经济的支柱产业；增加普通商品房供应；控制高档商品房建设；加强对土地市场的宏观调控；整顿和规范房地产市场秩序；继续推进现有公房出售；搞活住房二级市场。
2004.4《关于深化开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》调控内容：继续深入开展土地市场治理整顿；严格执行土地利用总体规划和年度计划。
2005.3 国八条《关于切实稳定住房价格的通知》调控内容：稳房价不力要问责地方政府负责人；着力增加普通商品房、经适房和廉租房供给；合理拆迁，严控被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期。
2005.4 新国八条《加强房地产市场引导和调控的八条措施》调控内容：各地要公布两年商品房和经适房建设规模；依法制止炒买炒卖土地行为；加强对普通商品房和经适房价格调控；完善城镇廉租住房制度；加大房地产交易行为调节力度；商业银行要加强对房地产贷款和个贷管理；严肃查处违法违规销售行为；完善信息披露制度，增强政策透明度。
2006.5 国六条《关于调整住房供应结构稳定的住房价格的意见》调控内容：新开工商品房套型建筑面积90平以下的比重须达总面积的70%以上；购买住房不足5年转手交易按售房收入全额征收营业税；开发商项目资本金比例须达35%才能获得开发贷；个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；加大对闲置土地的处置力度，2年未动工开发的无偿收回；进一步整顿和规范房地产市场秩序；严查捂盘囤房等行为。
第二阶段（2007年3季度至2008年3季度）有显著效果，目标和手段明确，一致调控政策方向是控制房价过快上涨，提出发展住房保障2007.8《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》调控内容：多渠道解决城市低收入家庭住房困难；建立健全城市廉租住房制度；改进和规范经济适用住房制度；严格经济适用住房上市交易管理。
2013年新国五条具体内容
2013年新国五条具体内容第一篇：2013年新国五条具体内容2013年新国五条具体内容2013年2月20日，国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”。
“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。
2013年新国五条具体内容2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。
据新华社报道，这也是本届政府召开的最后一次国务院常务会议。
此次国务院常务会议明确了五项具体政策措施：措施一：完善稳定房价工作责任制细则：各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。
建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
解读：中断一年后再次强调房价调控目标，并明确考核问责制，一方面显示出政府坚持楼市调控不放松，另一方面，也显示出政府层面对于房价的要求依旧是处于合理范围内，这也算是对节前中央经济会议未提及“合理房价”的一个回应。
但此次重提房价控制目标，却并无具体的标准与时间表，如果没有后续的规定出台，执行的意义还有待观察。
措施二：坚决抑制投机投资性购房细则：严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。
其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。
严格实施差别化住房信贷政策。
扩大个人住房房产税改革试点范围。
解读：这条措施为新国五条的重点。
明确提出限购同城区域、限购住房类型，更强调差异化调控，另一方面，也可理解为限购的升级版，从国家层面要求细化限购措施，同时释放限购政策或有可能小规模升级的信号。
再提房产税扩大试点，表明房产税必定作为长期制度进行执行。
但与措施一相同的是，无明确的具体方案规定，进一步收紧还有待观察。
“新国五条”的真实涵义
“新国五条”的真实涵义2月20日，国务院常务会议确定五项加强房地产调控的政策，3月1日公布实施细则。
此次出台的“新国五条”，大多数是2011年1月政策的延续，但新增了征缴房屋买卖差价20%的税收和进一步上调二套房首付款比重的措施，以及统一全国各地的限购标准等。
“新国五条”会成为决定未来房地产市场格局的决定因素吗？它究竟向市场发出了哪些明确的信号？重申“坚持调控不动摇”2013年3月1日“新国五条”的出台，使得房地产市场调控毫无悬念地再次成为全国“两会”热门话题。
原因既在于调控数年的房地产市场，依然是牵涉百姓切身利益的焦点，更在于“两会”召开前夕，“新国五条”细则的公布，引发市场强烈反响。
尤其是明确提出了“依法严格按转让所得的20%计征”等细化措施引起社会强烈关注，次日沪深股市大幅下挫，多只上市房地产股股价跌停。
连续七八个月，全国70个大中城市房价一直上涨，个别城市还很高。
现在政府出台了“新国五条”，政府工作报告也建议今年的政府工作要坚决抑制投机、投资性需求。
这样的举措非常明确，即打击炒房，让住房回归到居住的功能，而不是投资和金融工具。
这是国家主动释放信号，体现出加强调控的决心。
对于楼市的调控，中央也一直强调，“坚持调控不动摇”。
3月5日，国务院总理在政府工作报告中再次明确指出，坚决抑制房地产市场投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制。
加快保障房建设完善分配机制保障房是“十二五”规划中重要的惠民工程，根据规划，我国将在2011年至2015年建设3600万套保障房，到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右。
作为五年完成3600万套保障房建设目标的第三年，数量庞大的开工、在建保障房与同样数量庞大的已建成保障房，将令2013年保障房建设工作同时面临继续加快建设和进一步完善分配机制的双重压力。
今年政府工作报告将2013年保障房建设目标设定在“新开工630万套，基本建成470万套”。
“新国五条”：这一拳出手有多重
“新国五条”：这一拳出手有多重作者：暂无来源：《检察风云》 2013年第7期文魏雅华陕西电视台经济评论员房价的不断上涨使民怨沸腾，百姓不堪重负，怨声载道。
国家已一而再、再而三地发出警告，如果楼市房价继续上涨，会有更严厉的调控政策出台。
然而，房价依然肆无忌惮地扶摇直上，这回，狼真的来了。
那就是“新国五条”出台了。
2013年3月1日，国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布，这一《通知》是2月20日国务院常务会议出台的“新国五条”的具体实施细则。
《通知》明确表示：一、完善稳定房价工作责任制。
认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。
对房价上涨过快的城市，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
二、坚决抑制投机投资性购房。
充分发挥税收政策的调节作用。
税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
三、增加普通商品住房及用地供应。
四、加快保障性安居工程规划建设。
五、加强市场监管和预期管理。
《通知》是针对中国楼市持续上涨开出的一剂退烧猛药。
细读“新国五条”，尽管从表面上看，是中国政府过去十年间，对楼市调控政策的延续和深化，但这一次调控，毫无疑义地是十年来出拳最凶狠的一次。
股市的“墨”读那么，“新国五条”这一拳到底有多重？也许，楼市对“新国五条”的反应，还需要一段时间才能看清，“新国五条”也还要有更具操作性的细则制定，这一段时间大约需要至少两到三个月。
可中国股市的房地产板块的反应，却非常灵敏而强烈。
2013年2月21日，对中国股市来说是一个黑色的星期四。
这一天，脸上还洋溢着春节喜庆欢乐的中国股民们在证券市场交易大厅的大屏幕上，观赏了一部血腥而恐怖的惊悚大片。
好端端的中国股市突然暴跌，上证综指以2378.82点大幅低开，竟低开了19点，跌幅接近1%，让人有一种不祥之兆的预感。
房产新政策国五条 新国五条对楼市的影响
房产新政策国五条新国五条对楼市的影响导读:本文介绍在房屋买房，购房政策的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
今年以来，关于建立房地产的长效机制的信息明显增加。
业内人士认为，房产税改革也离生活愈来愈近，楼盘的调控机制也愈见完善。
新“国五条”；细则的出台，使得二手房交易的成本提高了许多。
新“国五条”细则的出台如同一颗雷炸在二手房市场，掀起一番波动。
房产新政策国五条国五条，是指在２０１３年国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。
国务院厅于２０１３年２月２６日发布《国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔２０１３〕１７号）。
国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。
新国五条对楼市的影响１、对天津房产的蓝印房冲击较大新国五条出台后，大连等一些城市开始了买房送户口的尝试，这就势必会造成对天津的部分冲击。
而天津的蓝印房分布于天津的几个远郊区县，这必然会带来远郊区县房产需求的减少，因此对于远郊县房产市场影响颇大。
２、对于市区内的楼、门面房、小产权房是间接利好随着三四月份各地对于新国五条的落实，具体的政策出台可能各地根据各地房地产市场的情况会有所不同，但征收差价部分２０％个税的提法更引起社会各界的关注。
按个人所得税法，１９９４年新税制实施以来，房产交易的差额个人所得税一直是免征的，但上次调控以来，对转让五年以上，且是家庭自住房的免征个人所得税，五年以内按出售价扣除原价和合理费用后的２０％缴，这次新国五条没有提五年以上免征的说法。
这是引起社会巨大恐慌的根源。
但一旦房屋按出售价扣除原价和合理费用后的２０％缴的话，一下子使住宅的交易税费跟楼的交易费用一样了，那么以往楼大的弊端就是税费高，往往建在城市的核心区，但房价卖不上去。
2013年新国五条具体内容
2013年新国五条具体内容2013年2月20日，国务院常务会议明确了五项房地产市场调控具体政策措施，即“国五条”。
“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。
2013年新国五条具体内容2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。
据新华社报道，这也是本届政府召开的最后一次国务院常务会议。
此次国务院常务会议明确了五项具体政策措施：措施一：完善稳定房价工作责任制细则：各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。
建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
解读：中断一年后再次强调房价调控目标，并明确考核问责制，一方面显示出政府坚持楼市调控不放松，另一方面，也显示出政府层面对于房价的要求依旧是处于合理范围内，这也算是对节前中央经济会议未提及“合理房价”的一个回应。
但此次重提房价控制目标，却并无具体的标准与时间表，如果没有后续的规定出台，执行的意义还有待观察。
措施二：坚决抑制投机投资性购房细则：严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。
其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。
严格实施差别化住房信贷政策。
扩大个人住房房产税改革试点范围。
解读：这条措施为新国五条的重点。
明确提出限购同城区域、限购住房类型，更强调差异化调控，另一方面，也可理解为限购的升级版，从国家层面要求细化限购措施，同时释放限购政策或有可能小规模升级的信号。
再提房产税扩大试点，表明房产税必定作为长期制度进行执行。
但与措施一相同的是，无明确的具体方案规定，进一步收紧还有待观察。
按东莞某业内人士的说法——“房产税扩大试点一直都说的啦”。
世联_解读新国五条
晴空飘来的第一朵黑云2013-03-033月1日晚，国务院下发了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，这也是对2月20日国务院常务会议出台的新“国五条”的细化和补充，体现了调控政策的连贯性和持续性。
相比来看，实施细则比市场预期更加严厉。
比如：规定限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；房价上涨过快的城市，将提高二套房贷首付比例和贷款利率；二手房转让个人所得税应依法严格按转让所得的20%计征；强化预售资金管理等等。
如果说新“国五条”的出台仅仅是稳定市场预期的话，那此次实施细则的发文更表明了中央对房地产市场调控的坚定决心。
实施细则的出台势必会对当前火热的房地产市场造成一定冲击。
二手房市场交易成本增加，置业需求将被逐步挤出实施细则规定二手房转让从此前房产交易盈利部分的20% 或者总房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）统一为转让所得的20%计征。
此前市场普遍按照总房款的1%计二手房所得税。
若这项政策得到严格实施，将直接增加二手房交易成本。
交易税费的上升预计将在短期内明显削弱二手房臵业需求，对投资性需求打击较大，二手房市场成交量将显著回落。
不可忽略的是，新政也将阻碍改善性需求的入市，同时或造成未来租金进一步提升：1、通过提高二手房交易个人所得税意在打击投资投机性需求，但在实际操作中卖方则很可能以提高房价的方式来转嫁成本，从而削弱需求导致成交量下滑；2、原先潜在业主转买为租，从而推升租金走高。
强化信贷政策，结构性收缩二套房贷将影响未来成交实施细则强调差异化个人房贷，规定“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
”信贷政策在细则中再次提及，除了强化此前政策的严格执行以外，还针对房价上涨明显的城市二套房贷首付与利率提出从严要求，对近期房价上涨过快的城市将进行结构性施压。
“国五条”中涉税政策的解析
乐税智库文档财税文集策划 乐税网“国五条”中涉税政策的解析【标 签】个人所得税,国五条【业务主题】个人所得税【来 源】今年出台的新“国五条”以及部分省市推出的具体实施细则，对稳定房价，促进房地产行业健康发展起到了积极的作用。
但广大民众对此次楼市调控，特别是对涉税政策尚存诸多疑惑，对此笔者结合实际案例，做一些解答，以供参考。
一、“国五条”中涉税政策的实施背景及关联概念自2009年12月份开始楼市调控以来，政策已经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”。
今年出台的“国五条”是第五次调控升级，其主要内容为2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，依然采取以限购、限贷为核心的调控手段，也涉及税收部分，在“国五条”细则《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)中规定如下：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
这一规定仅是对个人所得税相关规定的强调而非更改，其政策目标非常清楚，就是为了遏制以投机、投资为目标购房的行为，防止房价过快增长。
在做进一步分析之前，需要大家了解房地产交易中的两组基本概念。
（一）存量房与增量房。
房地产交易主要涉及两种类型，存量房交易和增量房交易。
增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，而存量房是相对于增量房而言的，指的是已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，即大家所说的“二手房”。
（二）普通住房和非普通住房。
存量房按房产的用途一般可分为住房和非住房两类。
其中住房根据其面积、容积率、单价等条件又分为普通住房和非普通住房两种类型，普通住房和非普通住房在交易时执行的税收政策有很大的区别。
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）规定，享受优惠政策的普通住房的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
新国五条内容
新国五条内容
新国五条：
1、坚持制宪立国：全面实施宪法制度，形成以宪法为核心的法治政治体系，建立贯彻执行宪法的有效机制。
2、深化改革开放：大力推进市场化改革，推进依法治国，完善社会主义市场经济体制，发展多元经济，深入推进对外开放，不断拓展中国特色社会主义制度优势。
3、实施科学发展观：逐步形成覆盖全面、协调一致、立体化、可持续的科学发展观，把生态文明建设和经济社会发展有机统一起来，把节约优先、保护优先、自然优先作为科学发展的核心内容。
4、维护民族团结：建立和完善多民族共同繁荣发展的制度体系，把握好民族团结与民族区域自治的平衡，坚持民族团结一家亲，坚持“一国两制”方针，坚持香港、澳门、台湾同胞与祖国人民同呼吸、共命运、共担使命。
5、促进国际合作：坚持独立自主的和平外交政策，坚持正确义利观，推动构建人类命运共同体，构建新型国际关系，在国际事务中发挥积极建设性作用。
两会代表热议“国五条”
2013.04 Shanghai Economy Finance │ 金融152013.04 Shanghai Economy Views | 观点韩正：新政的主要精神是打击投机、抑制投资、鼓励刚需全国人大代表、上海市委书记韩正指出，房地产调控是一项长期的任务，也是我们宏观调控的重要方面。
所有的房地产调控政策，都是为了使房地产市场能够健康发展。
对我们整个国家来讲，特别是大中城市，房价过高是一个不争的事实，通过调控能够有效地抑制房价过快上涨。
这个政策主要的精神，他的理解首先是要坚决打击投机行为，其次是更加有效地抑制投资行为。
与此同时，所制定的政策应当很好地保护和鼓励广大群众自住的、改善的、刚性的消费需求，这应该得到鼓励和保护，“国五条”也是本着这样一种精神。
就房产交易税收问题，2006年国家税务总局就在经国务院批准的108号文件中，对相关政策有过阐述，上海在2006年就已实施。
此次“国五条”是政策的重申，相信通过这些政策的实施，房地产市场会健康发展。
贾康：“新国五条”会根据新情况不断地动态优化全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康表示， “新国五条”中规定，二手房交易中个税按个人所得的20%征收，这项规定对投资需求来说，会产生很大的抑制作用，也会影响成交量，这是房地产调控的一个正面效果。
但不可避免，会对居民改善性购房需求带来抑制作用。
“对于房地产市场来说，‘新国五条’确实会有一些负面作用。
但在现阶段，管理部门综合考虑后，总得要先解决当前房地产调控中的主要矛盾。
总体来看，这样一个政策，我认为不要孤立地看待。
它在政策组合拳里，是看得见、摸得着的一个措施。
”贾康委员说道。
在贾康委员看来，“新国五条”并非永久不变。
他认为，这个政策会根据新情况，不断地动态优化。
其对于房地产市场将产生何种影响，他表示，“新国五条”关于征收20%的个人所得税，很可能会转嫁到购房人的身上，并从而影响到二手房市场和新房市场。
“对于有刚性需求的购房者来说，如果他非买房不可，就可能会考虑新房市场，这将会增加新房市场成交的热度。
新国五条细则三大新看点【附通知全文】
新国五条细则三大新看点附通知全文来源：江淮晨报发表日期：2013-3-2 09:49 已有13397人浏览[0人评论]资讯标签：新国五条细则新国五条细则全文二套房贷政策安装万家热线手机客户端看新闻查店铺国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知国办发〔2013〕17号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。
当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。
为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：一、完善稳定房价工作责任制认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。
各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标，并于一季度向社会公布。
各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。
对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标;对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。
要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。
国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。
对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。
二、坚决抑制投机投资性购房继续严格执行商品住房限购措施。
已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)基础上，进一步完善现行住房限购措施。
限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前;对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
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成房业新国五条政策解读中成大魔方项目组“新国五条”政策背景事件还原“新国五条”概述四大焦点及九大疑问中成新政解读后市预测Part1 “国五条”政策背景数据来源：统计局9.70% 82500 2010年 82500 9.70%89556 8.50% 2011年 89556 8.50% 91705 2.40% 2012年 917052.40% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 94000 92000 90000 88000 86000 8400082000 80000 78000 76000 销售面积（万㎡） 同比(%) 2012年商品房销售面积：需求强劲，全年成交量为近三年最高， 2012年楼市火热。
2012年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪渐趋缓解，积压的刚需与部分压抑已久的改善性需求积极入市。
在此支撑下，2012年全国商品房销售面积91705万平米，同比增长2.4%。
2010-2012年全国商品房销售面积走势2012年住宅成交价格：百城住宅成交均价连续6个月环比上涨，价 格止跌反弹。
数据来源：中指数月份平均价格 （元/㎡) 平均环比涨跌 环比上涨城市 环比下跌城市幅 个数 个数2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月86458686 8738 8773 8819 8856 8874 8880 8877 8856 883288090.95% 0.48% 0.59% 0.40% 0.53% 0.41% 0.21% 0.07% -0.03% -0.23% -0.28%-0.25%10080 82 77 76 75 66 56 54 40 43 370 18 16 22 21 25 33 44 44 58 5760月份平均价格 （元/㎡) 平均环比涨跌 环比上涨城 环比下跌城幅 市个数 市个数2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月87938767 8741 8711 8684 8688 8717 8738 8753 8768 87919715-0.18%-0.30% -0.30% -0.34% -0.31% 0.05% 0.33% 0.24% 0.17% 0.17% 0.26%10.51%3927 34 29 26 45 70 63 60 56 60576072 66 71 73 55 30 27 38 42 38432011年全国百城住宅成交均价：2012年全国百城住宅成交均价：2010年6232439% 62324592086039239%-5%2011 年 59208-5%2% 2012 年603922%0% -10%30% 20% 10% 50% 40%58000 57000成交面积（万㎡） 同比(%)61000 60000 5900063000 62000 20个典型城市为：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、郑州、大连、青岛、苏州、无锡、合 肥、南昌、长春、南宁，2012年土地市场：一、二线城市土地市场升温明显，“地王”再 度出现。
2012年20个典型城市土地成交面积为60392万平米，同比增长2%，土地市场表现火热；2012年全国土地成交面积前20个城市中，分城市来看，除一线城市上海以及南通、徐州、盐城、常州四个三线城市外，其余均为二线城市，二线城市土地成交放量，市场火热。
其中重庆共成交2160万平米，位居榜首，其次是武汉市、沈阳市突破1000万平米。
2012年全国住宅用地成交面积前20城市 2010-2012年20个典型城市土地成交走势国五条政策背景：2012年需求强劲，楼市火热，价格止跌反弹，土地市场一、二线城市升温明显，再度出现“地王”。
为遏制房价过快增长，稳定房地产市场，政府在即将换届时再次强调房地产市场调控，出台新“国五条”，为外界表明政府的房产调控决心和力度，同时成为新一届政府继续坚持从严调控政策的“指示灯”。
Part2 事件还原2月20日，第五次调控面世2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。
据新华社报道，这也是本届政府召开的最后一次国务院常务会议。
自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。
“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。
2月20日，新国五条虽是“温柔一刀”但却“敲山震虎”3月1日，新国五条细则出台，“严”字当头国务院关于继续做好房地产市场调控工作的通知文件名称国务院关于继续做好房地产市场调控工作的通知发文单位中央人民政府文号国办发〔2013〕17号主题词房地产市场房市商品房调控工作各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。
当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。
为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：一、完善稳定房价工作责任制认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。
各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。
各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。
对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。
要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责Part3 “新国五条”政策概述具体内容 新国五条概述：支持自住需求和抑制投机投资性购房两手抓，“限价”、 “限购”、“限贷”、“房产税”是调控四大法宝。
政策措施 完善稳定房价工作责任制 坚决抑制投机投资性购房 增加普通商品住房及用地供应 加快保障性安居工程规划建设加强市场监管 各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公 布年度新建商品住房价格控制目标。
建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限 购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。
其他城市房价 上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。
严格实施差别化住房信贷政策。
扩 大个人住房房产税改革试点范围。
2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。
加快中小套型普通商品 住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。
全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。
配套设施 要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。
完善并严格执行准入退出 制度，确保公平分配。
2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地 住房保障范围。
加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查 处中介机构违法违规行为。
推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理 小结：“从紧”是2013年的调控基调，新政细则明确力度。
新国五条细则重点内容：坚决抑制投机投资性购房，改需很受伤！。
政策措施具体内容继续严格执行商品住房限购措施限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
继续严格实施差别化住房信贷政策银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。
要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。
进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
充分发挥税收政策的调节作用对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
Part4 新国五条四大焦点及九大疑问？四大焦点：“无辜”、“害怕”、“房价”。
焦点注解20%交易税能否不伤及无辜?出售房征20%交易税，是“国五条”细则中最受关注也是最具争议的条款。
它会造成两种可能，要么将负担转嫁给买房人，要么房主惜售使市场供应量减少，间接推升二手房价。
卖房征收交易税，彰显了中央严控房价的决心，但“羊毛出在羊身上”，房价不是加重个税能解决的问题，如果最终买单者还是购房人，就难免伤及无辜。
房产税，房叔房婶、普通购房人谁害怕?“房产税导致交易成本上涨，指望用它拽下高房价是不现实的。
”房产税改革应坚持只调节高端，要考虑社会大众的利益。
房产税改革应以打击投机为主，针对多套以上住房的炒房客和捂盘不售的开发商，而非对准普通百姓的普通住房，特别是第一套刚需住房和第二套改善型住房。
保障房建设能否平抑房价?通过保障房的大量建设可以释放房地产市场刚性需求，缓解房价上涨压力。
“但短期内，这一政策对商品房市场的冲击更多是停留在心理层面上。
”保障房建设的投入能否起到平抑房价的作用，有赖于公平分配和配套政策的完善。
限价令如何避免成涨价推手?在目前的实际操作中，出台房价调控目标的城市，大都只考虑当地经济发展目标，宽松的目标，除了避免被问责，还保持对“土地财政”的依赖。
限购政策并非长久之计。
在土地财政压力之下，地方政府变相放松调控的冲动仍存。
切实执行房价控制目标和问责机制，将是对地方政府的一种约束，确保调控政策有效落实。
九大疑问：，“应依法严格按转让所得的20%计征”的规定引发了不少疑惑，究竟应按房价前后价格的差额征收还是按卖房价格全额征收？疑问回答解释卖房所得指全额还是差额？指差额即增值部分“从相关条文来看，应该是按房屋的增值部分来征收个人所得税，今后不能再核定征收。