某_烂尾楼_工程检测鉴定与加固改造设计_

剪力墙 C20 C30 C20 C20 C20 C20 C20 C15 C15 C20 C15 C15 C15
图2
建筑物外观图
2
检测鉴定内容与结果
该工程的检测鉴定主要包括以下 8 个内容． 1） 以该工程裙房室外地面以上 0．5 m 处外墙
饰面砖接分线和裙房女儿墙顶作为基准面 ， 采用水 准仪分别对裙房和主楼进行沉降观测 ， 观测结果可 以看出， 该工程目前相对沉降量为 1 ～ 30 mm， 局部 倾斜为 0．13 ～ 2．92‰， 局部倾斜基本满足《建筑地 （ GBJ7—89 ） 基基础设计规范 》
图3 钻取的混凝土芯样
混凝土强度按照实测推定值选取； 2．0 kN / （ 上 屋面活载： 0．5 kN / （ 不上人） 、 人） ；
2 楼面活 载： 宾 馆 客 房 2． 0 kN / m ， 会 议 室 2． 0 2 2 kN / m 2 ， 卫生间 2．5 kN / m ， 楼梯间 3．5 kN / m ， 走道 2 2．5 kN / m 2 ， 电梯机房 7．0 kN / m ． 建立的建筑物分
方法对混凝土构件钢筋配置进行检测 ， 现场抽检的 框架柱纵筋主要为 φ22 和 φ25， 根数为 4 ～ 6 根， 箍 筋主要为 φ10@ 90 ～ 200； 抽检的现浇梁底筋主要 为 φ22， 根数为 3 ～ 4 根， 箍筋主要为 φ10 @ 150 ～ 200； 抽检的剪力墙配筋主要为 φ20， 间距为 150 ～ 200． 6） 对该建筑上部构件裂缝、 缺陷和损伤情况 进行普查， 该工程框架梁、 剪力墙、 框架柱及节点未 发现可见裂缝， 部分现浇板发现细微的混凝土收缩 裂缝， 存在渗漏和泛碱现象， 发现个别混凝土构件 存在蜂窝、 麻面、 钢筋外露、 锈蚀、 孔洞、 疏松及不平 整等质量缺陷， 没有出现由于结构受力或变形引起 的明显可见损伤． 对该建筑外观及围护结构进行检 查， 发现散水基本完好， 屋面防水大面积空鼓开裂， 裙房屋面发现有积水现象， 女儿墙卷材破损脱落， 结构损伤见图 4．
某“ 烂尾楼 ” 工程检测鉴定与加固改造设计
1 1 2 王宗年 ，王金成 ，韦丽明
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（ 1． 甘肃省建筑科学研究院， 甘肃
兰州
730000； 2． 甘肃第四建设集团有限责任公司， 甘肃
兰州
730000）
: “烂尾楼” 摘要 工程存在搁置时间长， 标准规范跨 度大 等特 点， 对 该类 工程进行 重 新启 用， 包括 使 用功能的改变、 结构布置的改变等． 通过 现 场 检 测 鉴 定、 有限元分析 后 进行 加 固 改 造 设计， 结 果表 明， 采用的加固改造方案是可行的， 节点 处 理合理 有 效， 为 类 似“烂尾楼 ” 工程的 检 测 鉴 定 及 加 固 改造提供了参考依据． 关键词: 混凝土高层建筑; 检测鉴定; 加固改造 中图分类号: TU712．4 文献标志码: A 吹日晒， 温湿度长期周期性变化下， 房屋主体结构 混凝土强度偏低， 碳化较大， 混凝土存在大面积渗 漏、 返碱、 冻融， 钢筋锈蚀， 且当时的施工隐蔽资料、 验收资料及相关的试验检测报告由于时间和人员 频繁更换的原因导致全部或部分丢失 ． 本文通过一个工程实例， 对“烂尾楼 ” 工程的 检测鉴定和加固改造设计进行了探讨 ．
第 22 卷 兰 州 工 业 学 院 学 报 · 32·
1 ～ 3 层裙楼层高均 主体结构高度为 89．07 m， 为 5．4 m， 上部标准层层高为 3．3 m 或 3．9 m， 该工 程抗震设防分类为丙类， 结构安全等级为二级， 结 构设计使用年限为 50 年． 剪力墙抗震等级为一级， 框架抗震等级为一级． 场地类别为 Ι 类， 裙房基础 采用独立基础， 主楼基础采用箱形基础， 两部分之 间用基础梁连为整体， 持力层为卵石层． 混凝土强 度设计等 级： 箱 形 基 础 底 板、 顶 板 采 用 C30 混 凝 土， 墙体采用 C35 混凝土； 裙房框架梁、 柱采用 C35 混凝土， 主楼 42．170 m 标高以下剪力墙采用 C35 混凝土． 建筑物外观见图 2．
表1
楼层 －2 ～ 1 2 3 4 5 ～ 12 13 14 ～ 19 20 21 22 23 24 25
混凝土强度检测结果
框架柱 C20 C25 C20 — — — — — — — — — — 现浇梁 C20 C25 C20 C25 C20 C25 C20 C20 C15 C20 C20 C20 C20
［2 ］
4） 采用 5 m 钢卷尺对该楼主要承重构件截面 尺寸进行检测， 抽检的框架柱截面尺寸主要为 600 mm × 600 mm， 800 mm × 800 mm， 1 000 mm × 800 mm 和 500 mm × 500 mm； 抽检的现浇梁截面尺寸主要 500 mm × 700 mm， 350 mm × 为 350 mm × 700 mm， 900 mm，350 mm × 850 mm 和 250 mm × 500 mm． 5） 采用钢筋扫描仪结合剔凿混凝土保护层的
关于多层和高层
建筑基础的局部倾斜小于 2‰的要求 （ 沉降观测是 以外墙饰面砖接分线为基准进行 ， 测量值包括一定 的施工误差和外装修影响） ． 2） 采用经纬仪对该工程上部结构部分转角部
“烂尾楼” 工程检测鉴定与加固改造设计 第3期 王宗年等： 某 · 33·
图4 混凝土构件典型损伤
剪力墙： 负一层部分剪力墙轴压比超限， 最大 达 1．08； 结构最位移比为 1 /1263 满足规范要求． 8） 将该工程作为一个鉴定单元， 根据地基基
7） 本工程采用中国建筑科学研究院开发的 多、 高层 建 筑 结 构 分 析 程 序 PKPM 系 列 软 件 的
第 22 卷 兰 州 工 业 学 院 学 报 · 34·
规定，
图6
建筑物安全评级
3
3． 1
加固改造设计
加固改造主要内容 根据业主使用要求， 拟对该工程进行以下改
图7 框架柱增大截面加固节点
造： 拆除三层游泳池； 封堵原来游泳池顶部空间； 拆 除二层回廊； 拆除裙楼二、 三层南北两侧悬挑圆弧 部分； 增加裙楼南北两侧部分建筑； 一层部分剪力 墙开洞． 由于受原设计层高及剪力墙布局限制， 混 凝土现浇梁和剪力墙加固不宜采用增大截面法加 固， 故加固方案尽量考虑不降低房间层高和净使用 面 积． 根 据 《 混 凝 土 结 构 加 固 设 计 规 范 》 （ GB50367—2013） ［6］规定， 并与委托方共同商定本 次加固后续使用年限为 30 年． 3． 2 方案比对 本工程具有加固体量大、 交叉作业多， 而且加 固形式多样的特点． 按照安全适用， 经济合理的原 则， 设计两套加固方案进行比对， 方案对比见表 2 所示． 在与委托方充分沟通的情况下， 最终采用方 案 2 实施．
位的倾斜情况进行观测， 观测结果可以看出， 侧向 位移在 7 ～ 30 mm 之间， 结果表明， 该工程目前出现 的最大倾斜率为 1．05‰ （ 包括施工误差和外装修 （ GBJ7— 满足《建筑地基基础设计规范 》 的影响） ， 89） 关于最大允许倾斜量为 2．00‰（ 60 m＜Hg ≤100 m） （ Hg 为自室外地面起算的建筑物高度） 的要求． 3） 采用回弹法对混凝土强度进行检测， 检测 结果见表 1． 现场检测时， 混凝土的龄期约为 20 年， 超出《回 弹 法 检 测 混 凝 土 抗 压 强 度 技 术 规 程 》 （ JGJ / T23—2011） ［3］中的 14 ～ 1 000 d 的要求， 故采 用钻芯法对构件混凝土强度进行修正， 根据《钻芯 （ CECS03： 2007 ） ［4］ 法检测混凝土强度技术规程 》 在该工程混凝土剪力墙、 现浇梁上共随机 的规定， 钻取 30 个芯样， 所钻取芯样整体基本完好， 芯样中 均无钢筋， 芯样公称直径均为 100 mm， 高径比为 1．00， 混凝土芯样见图 3． 经计算， 混凝土构件钻芯 修正量 Δf = 1．56 ～ 3．20 MPa ， 修正后所抽检剪力墙 混凝土抗压强度推定值为 17．6 ～ 38．9 MPa ； 所抽检 的现浇梁构件混凝土抗压强度推定值为 18．2 ～ 39． 5 MPa； 所抽检的框架柱构件混凝土抗压强度推定 值为 22．4 ～ 34．6 MPa．
SATWE （ 2008 版） 和 PMCAD 对该工程主体及箱型 基础进行复核验算， 计算时， 未考虑原结构中施工 缺陷、 钢筋锈蚀等不利因素的影响． 验算的部分参 数如下． 第 地震参数： 抗震设防烈度为 8 度 （ 0．20 g ） ， 三组； B 类粗糙度； 基本风压： 0．55 kN / ， 基本雪压： 0．20 kN / ； 抗震等级： 剪力墙一级、 框架一级；
表2
构件 框架柱 框架梁 现浇板板底 现浇板板顶 剪力墙 裂缝 优点 方案 1 增大截面 粘贴碳纤维布 粘贴碳纤维布； 增加现浇叠合层 粘贴型钢 施工方便， 施工工期较短；
第 22 卷 第 3 期 2015 年 6 月 文章编号： 1009－2269（ 2015） 03－0031－05
兰州工业学院学报 Journal of Lanzhou Institute of Technology
Vol．22
No. 3
Jun．2015

并结合《民用 础及上部承重结构的鉴定评级结果， （ GB50292—1999 ） 建筑可靠性鉴定标准 》 评定如图 6 所示．
［5 ］
为方便施工， 用比原结构高一等级的 C40 灌浆料， 增大截面的每边增加不小于 80 mm， 加固用的钢筋 采用热轧带肋钢筋， 新增 U 形箍筋直径与原箍筋 直径相同， 典型加固节点如图 7 所示．
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引言
随着我国城市化建设的迅猛发展 ， 各大城市都
涌现出一定数量的“烂尾楼 ” 工程， 该类工程不仅 破坏城市形象， 浪费城市土地资源， 还占用了大量 的资金
［1 ］
． 由于种种原因， 重新启动该类工程， 对于
工程技术人员来说， 存在一些问题值得探讨． 烂尾楼， 是指已经办理用地、 规划手续， 项目开 工后， 因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠 纷， 停工一年以上的房地产项目． 通常是因为政府 对房地产项目审批缺乏实际审核而项目资金缺乏 没能完工的房地产项目． 此外， 还有因为产权发生 纠纷的， 工程质量不合格等原因而停工的项目， 也 算作烂尾楼． 该类工程形成的主要原因是： 局部地 区房地产过热， 宏观调控以后， 信贷资金收缩， 工程 后续资金跟不上， 只好下马； 由于国际经济环境激 烈变化， 断了资金来源， 被迫停工； 市场定位不准， ， 暗淡的销售前景， 迫使投资者要“改弦易辙 ” 停工 求变； 因施工质量低劣， 被迫停工以及债权债务等 各种纠纷缠身， 导致停工． 烂尾楼的特点是： 工程搁置时间长 （ 有的长达 建筑物整体维护保养不到位， 在长期风 几十年） ，
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1
工程概况
该工程位于武威市凉州区， 设计建造于上世纪
九十年代， 该工程为地下 2 层， 地上 25 层全现浇钢 筋混凝土框架剪力墙结构， 主楼为剪力墙结构， 裙 房为框架结构， 标准层平面布置示意图见图 1．
图1
标准层结构平面布置示意图
1128 收稿日期： 2014） ，男， 作者简介： 王宗年（ 1983国家一级注册结构工程师． 甘肃皋兰人，
析模型如图 5 所示．
图5
结构分析模型
主要计算结果如下： 箱型基础： 基础板厚及配筋基本满足要求； 框架柱： 负一层部分框架柱轴压比超限， 最大 达1．21， 裙房部分框架柱的实际配筋不满足承载力 要求， 且部分框架柱出现超筋； 现浇梁： 裙房部分框架梁和主楼部分现浇梁的 实际配筋不满足承载力要求， 主楼剪力墙大部分连 梁超筋；