土地增值税习题

一、单项选择题
1、下列关于土地增值税的说法，正确的有（B）。

A.增值额未超过扣除项目金额20%的房地产开发项目，均免征土地增值税
B.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，不允许在计算土地增值税时的房地产开发费用中扣除
C.某房地产公司将待售的一栋花园别墅赠送给某影视明星，由于该房地产公司未取得收入，则不缴纳土地增值税
D.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，在计征土地增值税时按评估价扣除取得土地使用权支付的金额
2、2014年8月某房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得转让收入2000万元，转让环节允许扣除税金合计110万元。

已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为800万元，房地产开发成本为400万元，利息支出200万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但其中有30万元属于超过贷款期限的利息）。

另知，该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。

该单位应缴纳土地增值税（D）万元。

A.292.5
B.133.5
C.142.5
D.0
解析：收入总额=2000(万元)，扣除项目金额=800+400+(200-30)+(800+400)×5%+110+(800+400)×20%=1780（万元）；增值额=2000-1780=220（万元），增值率=220÷1780×100%=12.36%<20%。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税
3、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，其成本费用不允许扣除的情况有（D）。

A.建成后产权属于全体业主所有的
B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的
C.建成后有偿转让的
D.建成后产权属于房地产开发企业的
4、对房地产开发企业进行土地增值税清算，下列表述正确的是（A）。

A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除
B.房地产开发企业将开发的部分房地产自用的，应按照规定清算土地增值税
C.在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出一律可以直接据实扣除
D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%
二、多项选择题
1、根据土地增值税清算的规定，下列说法正确的是（ACD）。

A.房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理
B.回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应作为房地产企业的销售收入
C.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在计算土地增值税时不得扣除
D.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，在计算土地增值税时不得扣除
2、以下项目在计算土地增值税时，可以扣除其成本费用的是（ACD）。

A.建成后产权属于全体业主所有的会所
B. 建成后待售的商业用房
C.建成后有偿出售的停车场
D.建成后无偿移交给派出所用于办公的房屋
3、下列项目中，在计算土地增值税的扣除项目时不应计入房地产开发成本的是（ABC）。

A. 地价款
B.利息支出
C.取得土地使用权时缴纳的过户手续费
D. 耕地占用税
4、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按下列（BD）方法确认。

A.按本企业同一年度销售的其他房地产的平均价格确定
B.按本企业同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定
C.由评估机构参照当地当年房地产的市场价格或评估价值确定
D.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定
5、在计算土地增值税应纳税额时，纳税人为取得土地使用权支付的地价款准予扣除。

这里的地价款是指（ABCD ）。

A、以协议方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；
B、以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款；
C、以拍卖方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；
D、以行政划拨方式取得的土地使用权变更为有偿使用的，为补交的土地出让金。

三、判断题
1、对竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

(对)
2、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其超过部分的增值额按规定计算缴纳土地增值税。

（错）
3、房地产开发企业在计算转让新建房的土地增值税时，其实际缴纳的增值税、城建税.教育费附加、印花税允许作为"与转让房地产有关的税金"项目扣除。

（错）
四、计算题
1、某内资房地产开发企业2017年有关经营业务如下：
（1）2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载金额1000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。

（2）2月中旬用借款1000万元和自有资金2000万元，购得非耕地50000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权使用年限60年，2月末办完相关权属证件。

（3）第一期工程（“三通一平”、第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用300万元和写字楼建造费用6000万元。

写字楼占地面积10000平方米，建筑面积60000平方米。

（4）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。

另10000平方米中，7000平方米用于先租后售，11月30日签订租赁合同约定先暂定一年，租金从12月1日起计算，每月租金21万元，合同记载租金252万元，租金每月收取一次；另外3000平方米转为本企业固定资产作办公室用。

11月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产转账手续，于当日全部交付并从12月1日起使用。

（说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%）
（5）在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用（不含印花税）900万元（其中业务招待费80万元）。

（6）在售房过程中实际缴纳税金如下：增值税800万元，城建税56万元，教育费附加24万元，地方教育费附加16万元，印花税8万元
要求：根据上述资料，按下列序号计算有关纳税事项，每问需计算出合计数：
（1）计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额；
（2）计算土地增值税时应扣除的开发成本金额；
（3）计算土地增值税时应扣除的开发费用金额；
（4）计算土地增值税时应扣除的税金；
（5）计算土地增值税时可加计扣除的金额；
（6）应缴纳的土地增值税。

土地增值税四级超率累进税率
【答案】
（1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额＝（1000+2000）×（10000/50000）×（50000/60000）＝500（万元）
（2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额＝300×[（10000÷50000）×（50000/60000）]+6000×（50000÷60000）＝5050（万元）
（3）征收土地增值税时应扣除的开发费用＝（500+5050）×10%＝555（万元）
（4）征收土地增值税时应扣除税金＝56+24+16=96（万元）
（5）加计扣除金额＝（500+5050）×20%＝1110（万元）
（6）收入＝16000（万元）
扣除项目合计＝500+5050+555+96+1110＝7311（万元）
增值额＝16000－7311＝8689（万元）
增值率= 8689÷7311×100%＝118.84%，适用税率为50%，速算扣除系数15%
应纳土地增值税＝7064×50%－7311×15%＝2435.35（万元）。