房屋登记行政案件司法审查确认(doc14页)

房屋登记行政案件司法审查确认（doc 14 页）房屋登记行政案件司法审查《物权法》的颁布实施，不仅是民法领域的一件大事，也是行政法领域的一件大事。

在《物权法》的全部247个条文中，至少有40多条直接涉及行政权或行政机关。

其中不动产物权涉及行政权或行政机关的条文多达2o这些规定无疑对房屋登记类行政审理产生影响，本文拟就《物权法》背景下房屋登记行政案件受理范围、原告资格确定、善意取得制度在房屋登记案件中的适用、违法登记赔偿等问题进行探索，以求同仁赐教。

一、物权法规定的不动产登记行为的性质及可诉性物权法是规范财产关系、调整因物的归属和利用而产生的民事关系的民事基本法律。

物权法上的物，包括不动产和动产。

物权法上的物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

物权的排他性是指物权的权利人享有物权，任何其他人都不得非法干预，包括行政机关。

法谚道：老百姓的房屋是风能进雨能进，国王不能进。

说的就是这个道理。

物权的排他性决定物权排斥行政权，行政机关不得妨碍权利人享有和行使物权，更不得侵犯物权。

但这并不意味着行政权不能介入物权，而实际上按照物权法的规定，行政权在物权的登记、保护等方面发挥着重要作用。

按照物权法的规定，行政权主要通过以下方式介入物权：以行政机关登记作为物权生效的要件；以行政机关登记作为物权买受人对抗善意第三人的要件; 以行政机关登记作为优先权的要件；以行政机关登记确认土地承包经营权的要件。

既然行政权介入物权领域，那么必然会产生行政争议。

因此有必要弄清行政机关的上述登记行为究竟是一种行政确认行为，还是物权公示行为，因为这直接涉及行为的定性、定位，直接涉及到行为的可诉与否。

对此，在理论界、实务中存在不同的观点。

持行政确认行为的观点认为，上述登记行为是行政机关运用公权力对平等主体间设立、变更、转让、消灭物权关系依法进行审査并予以登记的一种行政确认行为。

持物权公示行为的观点认为，按照物权法的规定，上述登记行为是物权公示行为，经依法登记，发生物权效力，未经登记，不发生物权效力。

因此登记行为只发生物权变动是否产生效力的问题，不存在运用行政权进行确认的问题。

笔者同意物权公示行为的观点。

大陆法系的德国、我国台湾地区的民法对物权变动均实行公示制度，我国物权法亦采用了物权变动公示的立法体例。

物权法第九条规定“不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记不发生效力，但法律另有规定除外。

”由此可见，物权的设立、变更、转让、消灭除基于物权的权利人的真实意思表示外，还必须进行公示，这是由物权的排他性特征所决定的。

没有进行公示，权利人取得的物权就不具有排他性，就不能认为取得物权。

所谓物权公示，是指物权享有与变动的可取信于社会公众的外部表现方式。

动产交付为物权变动的公示方式;不动产以登记为物权变动的公示方式。

因此，登记仅仅只是不动产物权变动对外公示的一种形式而己，是物权公示行为，所产生的法律后果是登记行政机关对信赖利益保护所应承担的法定职责。

笔者认为，对房屋登记行政案件原告资格的审査要适之有度。

房屋登记行政案件原告，一般限于房屋所有权人、其他与登记行为有直接利害关系的人，如抵押权人、优先权人，其具有作为原告对行政机关房屋登记行为起诉的主体资格。

一般债权人对行政机关房屋登记行为不具有提起行政诉讼的原告主体资格。

这是因为，按照民法理论，一般债权人对债务人享有债的请求权，但对债务人的物是不享有请求权的，因此，行政机关基于债务人的申请，而对债务人的房屋作出的转移登记、抵押登记行为与债权人不具有行政法律上的利害关系，除非有证据证明房屋登记行政机关与债务人有恶意串通，转移财产的行为，在此一般债权人不具有行政诉讼的原告主体资格。

抵押权、优先权在民法上是一种担保物权，因此，抵押权人、优先权人不仅对债务人享有债的请求权，而且对抵押物、优先受偿物享有物上请求权。

债务人对房屋进行处分时必须征得抵押权人、优先权人同意，未经同意处分房屋，行政机关为债务人办理房屋转移登记手续的，抵押权人、优先权人可以作为原告对行政机关为债务人办理房屋转移登记行为提起行政诉讼。

建筑物区分所有权登记行政争议原告资格确定，是行政审判中出现的新情况。

在我国，随着住房制度改革和高层建筑的大量出现，使住宅小区越来越多，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。

对此，物权法用一个章节八个条文第一次以法律形式作出专门规定。

物权法规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用户，属于业主共有。

与此相对应房屋登记就有业主专有部分房屋权属登记和业主专有部分之外的共有部分权属登记。

业主专有部分房屋权属登记原告的确定，可以按照上述房屋登记行政案件原告资格原则进行确定。

共有部分权属登记原告资格如何确定是一个难点，司法实践中，有的主张业主大会或者业主委员会认为行政机关对共有部分权属登记行为侵犯共有财产权的，可以自己名义提起行政诉讼，业主大会或者业主委员会不提起行政诉讼的，业主可以自己名义提起行政诉讼。

有的主张业主大会或者业主委员会不能以自己名义提起行政诉讼。

理由是业主大会或者业主委员会是不能独立承担法律责任的组织，因此不具有诉讼主体资格。

笔者赞同第一种观点。

业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。

业主委员会是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定。

物权法赋予业主大会或者业主委员会对建筑区划内建筑物及其附属设施的管理职权。

因此，一旦发生行政机关的房屋登记行为侵犯共有建筑财产权的，业主大会或者业主委员会可以自己名义提起行政诉讼，这是业主大会或者业主委员会行使对建筑区划内建筑物及其附属设施的管理职权题中应有之义。

从行政诉讼法规定来看，业主大会或者业主委员会原告主体资格亦是适格的。

行政诉讼法第二条规定“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。

”由此可见，除了公民、法人外，其他组织具有提起行政诉讼的原告主体资格。

所谓其他组织是指不具备法人资格但又从事一定活动的组织，业主大会或者业主委员会属于其他组织的范畴。

司法实践中需要注意的是，业主大会或者业主委员会必须是依法成立的，否则不能以业主大会或者业主委员会名义提起诉讼。

业主大会或者业主委员会不起诉或者怠于起诉的，业主可以自己名义起诉，因为业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，与行政机关对共有部分的登记行为有行政法上的利害关系。

三、善意取得制度在房屋登记行政案件审査中的适用善意取得是所有权特别取得、最大限度保护交易安全的一项重要民法制度，我国物权法明确规定了该项制度。

物权法第106条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的, 参照前两款规定。

”从该条规定可以看出，善意取得的构成包括无权处分、受让人善意、转让合同有偿、完成公示四个要件。

四个要件必须同时具备，否则不构成善意取得。

无权处分是指转让人无权对标的物进行处分，转让人无权处分财产的行为是善意取得的前提，物权法规定的善意取得制度使无权处分能够产生物权转移的效果。

受让人善意，是指受让人在受让时不知道或者不应该知道转让人无处分权。

不动产善意取得中的善意判断，通常只要受让人信赖了登记，就是善意的。

如同一房屋连续多次转移登记，最后一个受让人出于对登记行为的信赖，而购买该房屋的行为，就构成善意。

转让合同有偿，是指受让人支付了合理对价。

合理的价格并不完全等同于市价, 而是应当以同等交易场合、同等交易当事人以及以一个合理人的判断标准来进行判断。

为了确定受让人是否支付了合理的对价，法院应当考虑买卖中的“减损逾半”规则。

依据这个标准，如果买卖某物的价格不足其真实价格的一半，那么，就允许撤销该买卖。

［3］完成公示，是指转让的财产应当登记的已经登记不需要登记的已经交付给受让人。

传统民法理论认为，善意取得只适用于动产而不适用于不动产，而我国物权法则规定善意取得既适用于动产，又可适用于不动产。

不动产善意取得的一个重要要件是完成了登记，这是与不动产物权取得规定一脉相承的。

物权法规定的不动产善意取得制度，对房屋登记行政案件审理，提出了新的课题。

一是在审理房屋登记行政案件时，能否对受让人取得的房屋所有权是否为善意进行审査认定的问题;二是对受让人善意取得房屋的登记行政行为裁判方式选择适用的问题。

在房屋登记行政案件审理中，能否适用善意取得制度处理房屋登记行政案件，在审判实务中存在不同认识。

一种观点认为，善意取得制度只适用于民商事案件，行政案件不能适用该项制度。

因为善意取得制度是物权特别取得的一项重要民法制度，调整的是平等主体之间的财产关系，只在权利人取得物权是否为善意取得的民商事案件中适用。

而行政案件审理的诉讼标的是具体行政行为，只对具体行政行为的合法性进行审査，不对行政行为的基础民事行为进行审査，因此在行政案件审理中不适用善意取得制度。

另一种观点则认为，善意取得制度适用于行政案件的审理，行政审判同样担负着维护交易安全、保护善意第三人合法权益的职责。

笔者同意第二种观点。

首先，按照行政诉讼法规定，人民法院审理行政案件是对被诉行政行为的合法性进行全面审査，包括被诉行政行为的行政主体是否适格、认定事实是否清楚、证据是否充分、适用法律是否正确、行政程序是否合法、是否超越职权或者滥用职权。

房屋权属甥记是行政机关依当事人的申请而作出的行政行为，一旦登记行为作出即发生房屋权属生效的法律后果。

同样，房屋登记行为一旦被撤销就直接影响善意取得的效力。

买受人是否为善意有偿取得房屋所有权，直接关系到裁判方式的选择适用，构成善意取得，不能判决撤销登记行为，而只能判决确认登记行为违法，不否定登记行为的法律效力，这样才能保证行政法与物权法的衔接。

因此，就这个意义而言，在审理房屋登记行政案件时，确有必要适用善意取得制度，惟此才能真正实现法院在对行政机关实施司法监督的同时，保护善意第三人的合法权益的目的。

其次，从物权法善意取得的规定看，不动产善意取得以登记为生效要件，登记行为被撤销与否直接关系到对善意第三人合法权益的保护。