测算系列课 第二讲 静态测算之规划、收入、成本分析
企业财务管理中的成本与收益分析方法
企业财务管理中的成本与收益分析方法在企业财务管理中，成本与收益分析方法是一种重要的工具，用于评估投资决策、项目可行性和经营绩效。
成本与收益分析方法可以帮助企业判断资源配置的效益，并为管理层提供决策支持。
本文将介绍几种常用的成本与收益分析方法，并讨论其应用和优缺点。
一、静态成本与收益分析法静态成本与收益分析法是一种最基本的分析方法，它主要用于评估单个项目或投资的可行性和效益。
该方法比较项目的成本和收益，以确定项目是否值得投资。
静态成本与收益分析法主要包括以下几个指标：1. 回收期（Payback Period）：回收期是指项目投资成本在预计每年收益中能够回收的时间。
通常，投资者希望回收期越短越好，因为这意味着风险更小、回报更快。
2. 净现值（Net Present Value，NPV）：净现值是将项目未来的现金流折现至当前时点，与项目投资成本进行比较的指标。
如果净现值大于零，表明该项目具有正的净现值，意味着项目的投资回报率高于资本成本。
3. 内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）：内部收益率是使项目净现值等于零的折现率。
如果内部收益率高于资本成本，表明项目的投资回报率高于资本成本，项目值得投资。
静态成本与收益分析法的优点是简单易行，能够提供初步的决策参考。
然而，它忽略了项目的时间价值和利润持续性，不能全面评估投资的风险和回报。
二、动态成本与收益分析法动态成本与收益分析法是一种相对复杂的分析方法，它更全面、准确地评估项目或投资的可行性和效益。
动态成本与收益分析法考虑了项目的时间价值和利润持续性，主要包括以下几个指标：1. 净现值（Net Present Value，NPV）：与静态成本与收益分析法相同，通过将项目未来的现金流折现至当前时点，与项目投资成本进行比较，来评估项目的投资回报率。
2. 内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）：与静态成本与收益分析法相同，通过求解使项目净现值等于零的折现率，来评估项目的投资回报率。
静态经济测算讲义1558466684
•建安费用地ຫໍສະໝຸດ 人防的建筑要求关于贯彻〈关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知〉的实施细则
“凡在本市市区、近郊区和卫星城镇新建或成街成片旧房改造的民用建筑(指住宅、旅馆、招 待所、商店、大专院校教学楼和办公、科研、医疗用房，下同)和外资民用建筑，均应按下 列规定修建防空地下室： 1、新建十层以上的民用建筑，应修建“满堂红”防空地下室。如必须利用地下室安装为 楼房服务的设备时，其中防空地下室的面积也不得少于建筑面积的百分之三。基础埋置深 度三米以上的民用建筑，应修建“满堂红”地下室，其中防空地下室的面积不得少于建筑 面积的百分之三。在一定占地范围内建筑的多幢建筑符合本条规定时，可自行调剂合建 “满堂红”防空地下室。 2、城市建设规划确定新建的住宅区，不论是开发性建设或属集资联建，按其规划除执行 本条第1款规定以外，其余建筑总面积超过七千平方米的，按其建筑面积的百分之二统一 规划修建防空地下室。 3、地下商业街和其他单建地下建筑，其中具有防护等级的建筑面积，一般不少于地下建 筑面积的百分之三十。”
•静态经济测算常用的分析
➢土地效力分析 ➢敏感性分析 ➢成本利润率分析
静态经济测算讲义1558466684
•土地效力分析——容积率的敏感性分析
容
容积率
建筑形式
层数
积 0.2～0.3
独栋
率 与
0.5～0.7 联排、院墅
产 0.8～1.0
叠拼
品 0.9～1.1 花园洋房 形 式 1.0～1.5 多层板楼 4～8层
50
300
采暖、空调工程
150
100
电力照明工程
50
100
弱电工程
80
200
静态经济测算讲义
容积率 0.2～0.3 0.5～0.7 0.8～1.0 0.9～1.1 1.0～1.5
1.5 2 2.5
建筑形式 独栋
联排、院墅 叠拼
花园洋房 多层板楼
高层 高层 高层
层数
4～8层 9层 15层 20层
土地效力分析——容积率的敏感性分析
容积率 售价（元/平方米）
总成本（万元） 所得税前利润额（万元）
41.2%
1300
24323
37.0%
1500
22367
33.0%
1700
16501
22.4%
1900
12590
16.2%
2100
8679
10.7%
2300
4768
5.6%
2500
857
1.0%
拿地前土地成本的反算： 保持15%成本利润率条件下，开发商能承受的最高土地价格。 （前提条件：销售价格、销售率固定不变）
9478 29747 23163
36561 36561 185258 36561
36561 36561
45000
22298 14067 8231
864 114 751 695 865 37 73 463 292 6240 2925 2925 300 90
34841
220563 185258 175780 53130 122650
0
0.0%
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
土地效力 ＝ 利润额 / 建设用地面积
敏感性分析
➢成本敏感性分析 ➢售价敏感性分析 ➢销售率敏感性分析
房地产静态经济测算
3912
（一~五之和）3%
32307
3.0%
969
实际发生额
46536
1256
销售收入3%
56220
3.0%
1687
销售收入5.5%
56220
5.5%
3092
（一~七）之和
39312
第 * 页
实际案例应用
项目总投资：基础设施费
基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出，按市政费用+道路费用+绿化费用计算： 市政费用：按地上建筑面积X单方造价（200-300元/㎡）计算； 道路费用：按道路占地面积（总用地面积*15%）X单方造价（200元/㎡）； 绿化费用：按绿地占地面积(总用地面积*（1-建筑密度）-道路占地面积)X单方造价(300-500元/㎡)
土地增值税
还可能随不同地方政策变化而变化
项目建设投资
项目成本
土地增值税
企业所得税
测算内容基本构成
第 * 页
静态经济测算操作说明
测算内容基本构成
企业所得税
一般企业所得税按25%记取
项目建设投资
项目成本
土地增值税
企业所得税
第 * 页
静态经济测算操作说明
测算内容基本构成
测算操作基本流程
给出项目损益表
估算销售收入
3.0%
941
3912
（一~五之和）3%
32307
3.0%
969
实际发生额
46536
1256
销售收入3%
56220
3.0%
1687
经济效果的静态分析法.ppt
用投资收益率指标评价投资项目时，需要 与基准投资收益率作比较。设基准投资收 益率为Rb，正常年份投资收益率为R，
判别准则为：
若R≧Rb，则项目方案可以考虑接受； 若R<Rb，则项目方案当予以拒绝。
例：某电厂总投资6000万元。建成后 电费年收入4000万元，年成本3100万 元，求该电厂投资收益率。
从E＝M/K和T＝K/M，可推出 T＝1/M，即投资回收期是投资收益率的 倒数。显然，投资方案的经济效益越好 （即E越大），投资回收期就越短。如果 投资回收期长，经济效益显然就不好，方 案不可取。那么投资收益率应该多大、投 资回收期应是多长方案才是可行呢？ 于是就有了基准投资收益率E0 基准投资回收期T0
第三节：技术指标的可比性
若两方案成果与劳动消耗同时发生不同变 化时，怎样进行分析呢？ 首先，要求不同方案所涉及的某些指标产 品、品种、质量等具有可比条件，为了使 方案具有可比性，要求对产品数量不同或 品种不同或质量不同的不可比因素进行分 析及修正计算，使各个方案基本处于一个 可比的基础上，然后再进行比较和评价。
调整时采用使用效果系数a进行修正 使用效果系数： a＝F/F0 式中F0 、 F分别为调整前后产品质量的使用 效果 产品质量的使用效果可用使用寿命、价格等 指标来表示 投资额的调整：K调＝K0×1/ a 年成本的调整：C调＝C0×1/ a 式中K0 、K调——分别为调整前、后的投资额 C0、 C调——分别为调整前、后的年成本
第二节：追加投资效果评价法
在决策时，往往有多个备选方案进行对比， 当项目有两个或两个以上方案进行经济效 果比较时，不仅要分析计算各方案自身的 投资回收期或投资收益率以判断方案是否 可行，而且还要在各个可行方案中选出经 济效益最好的方案。 当两个方案出现K1>K2，M1>M2，该如何 评价哪个方案更优呢？ 我们可以采用追加投资回收期和追加投资 效果系数的方法进行分析、比较
测算系列课 第二讲 静态测算之规划、收入、成本分析
关键参数 租金
估值倍数
租金/倍数 日租金（毛租金）
15倍 20倍 25倍 30倍
还有没有其他方法？或者思考方式？
估值 2.0元/㎡·天 10,950元/㎡ 14,600元/㎡ 18,250元/㎡ 21,900元/㎡
四、成本分析
4.1 成本分析的基本原理
成本分析本质上是产品分析，根据不同的客户需求设计不同的产品，根据不同的产品匹配不同的配 置，不同的配置对应不同的成本，成本只是产品方案的量化反应。
……
建安工程费 配套设施费 不可预见费
基础设施费 开发间接费
增值税及附加 土地增值税 企业所得税
三大期间费用
管理费用 营销费用 财务费用
……
一、静态投资测算概要
序号
一 1 2 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 三 1 2 3 四 1 2 3 4
项目
租售总收入
销售物业 自持/经营物业
地块高差、地表不平、浮 土多少。
地块临近或未来规划有高架 桥、轻轨、铁路、机场等产 生噪音影响的交通设备设施， 以及高压线、变电站、电视 塔、气象塔、通讯信号塔、 电力实验室、核设施等。
影响拆迁、建筑红线、退 距及设计、施工的文物或 文保单位。
地表及周边 八项注意
处于军事管理区范围内， 存在对项目开发经营有重 大影响的限制性条件。
积率不超过3.1，限高不超过80米。
住宅项目容积率与产品对应关系参考
研发支持中心/姚斌
可能的产品形式
项目容积率
常规均好性做法
产品类型
层数
适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 拆分方式2 拆分方式3
层数
≤0.4
独栋
2/2.5/3
静态成本分析
合计（万元）
944369.4
整体均价（元/㎡）
13984
（三）开发成本投入
开发成本合计：
土地费用+直接成本+其他费用+不可预见费+管理费用+财务费用+营销费用=500611（万元）
（四）开发收益情况
费用名称
费率（%）
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ取费对象
总额（万元）
销售税费
6.18%
944369.4
58362.03
税前利润
销售收入－开发成本－销售税费
385395.66
销售利润率
税前利润/销售金额
0.41
成本利润率
税前利润/开发成本
0.77
附件一
1）项目开发指标设定
基地面积
556352
容积率
1.21
总建筑面积(㎡)
675306
2）项目销售价格设定
物业类别
销售面积（㎡）
售价（元/㎡）
销售总额（万元）
独立别墅
7598
20000
（二）销售价格核算指标
物业类别
建筑面积（㎡）
售价（元/㎡）
销售总额（万元）
高层公寓
240576
10000
240576
酒店
264032
18000
475257.6
酒店式公寓
113699
12000
136438.8
联体别墅
46901
10000
46901
豪宅
2500
120000
30000
独立别墅
7598
20000
B、直接成本
建设项目报建费
《成本分析及预算》课件
活动基本概念
在成本分析中，活动是执行特定操作所需的任务或过程。活动成本是与这些 活动相关的成本，如人力资源、设备、原材料等。活动驱动成本则是对活动 需求的变化敏感的成本。
管理会计中的成本
管理会计旨在为管理层提供决策支持，帮助其制定策略和实现目标。成本是 管理会计的核心概念之一，可以根据成本单元和成本汇总进行分析和控制。 预算和实际成本的对比也是管理会计的重要工具。
成本分析与预算实践
成本分析与预算在实践中具有广泛的应用。它们可以帮助组织理解成本结构 和影响因素，优化资源利用，改善绩效管理。但同时也存在局限性，需要注 意并不断优化和改进方法。
结合实际情况，建议根据不同行业和组织类型的需求，灵活应用成本分析和 预算技术，以实现持续改进和创造更大的价值。
预算制定和管理
预算的制定是一个系统性的过程，涉及目标的设定、数据的收集和分析、资 源的分配等。预算制定的步骤包括制定预算时间表、制定预算指标、编制预 算报表、协调预算部门和实施预算。
预算的执行和控制需要对实际成本进行比较和分析，以便及时调整预算计划， 并采取措施降低预算差异。
预算差异分析
预算差异是实际成本与预算之间的差异，可以通过比较实际和预算的数据来 分析和解释。预算差异分析帮助组织识别和纠正问题，并提供改进和优化的 建议。
活动成本分析
活动成本分析是对特定活动的成本进行审查和评估的过程。它的目的是确定 活动成本的组成和成本驱动因素，并提出改进建议。常用的活动成本分析方 法成本控制
预算是在未来期间内规划和控制资源使用的计划。它对组织的经济活动和目标进行了详细描述，并指导资源的 分配和利用。预算的制定和执行对于成本控制至关重要。
《成本分析及预算》PPT课件
欢迎来参加本次关于成本分析及预算的PPT课件！在本课件中，我们将探讨 成本分析的定义和意义、活动基本概念、管理会计中的成本、活动成本分析、 预算和成本控制、预算制定和管理、预算差异分析，以及成本分析与预算的 实践。
房地产经济测算培训
一般房地产项目的评价分析过程
建安成本及销售收入计算
建安成本取值参考
一般房地产项目的评价分析过程
相关费用及税金计算
一般房地产项目的评价分析过程
土地增值税计算方式 土地增值税=土地增值额×税率－扣除项目×扣减系数 （扣减系数速算）
说明：1）税率依据土地增值率进行取值，土地增值率=土地增值额/扣除项目。当土地增值率为0-0.5时，税率为 30%；土地增值率为0.5-1时，税率为40%；土地增值率为1-2时，税率为50%；土地增值率为2以上时， 税率为60%。
对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。在静态分析中，对项目的成本支出及整体收入 进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。在动态分析中，不仅考虑静态的经济指标，且需对 项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目可行性。
一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。其主要参考指标为：权益楼面地价、 销售利润率。
项目土地增值税计算
一般房地产项目的评价分析过程
项目静态指标
一般房地产项目的评价分析过程
动态指标计算
一般房地产项目的评价分析过程
动态指标计算
通过计算 财务内部收益率IRR=27.45% 财务净现值NPV(i=9.3%)=244067
交流内容
-第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
交流内容
-第一部分 房地产开发项目的核心评价指标 -第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程 -第三部分 深圳市旧改项目的地价计算
房地产开发项目的核心评价指标
项目的评价
房地产经济测算基本逻辑运营条线培训
室内水暖气电 消防系统 通风空调工程 住宅智能化系统 电梯供货及安装 其它设备 商业智能化系统 商业建筑相关设备与安装
4、景观和社区管网工程
3、主体安装工程费
5、公共配套设施
游泳池 不可售会所 教育用房 社区、市政用房 物业管理用房 运动场地 设备用房 架空层装修 地上车库公共面积 信报箱、标牌Leabharlann 税人；计税依据 //
附加：城市维护建设税、教育费附加等。
以转让所取得的收入包括货币 收入、实物收 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着 入和其他收入减除法 定扣除项目金额后的增
物并取得收 入的单位和个人（卖方）； 值额，不包 括以继承、赠与方式无偿转让房 地 产的行为
在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入 的组织（卖 方）
增值率 不超过50%
适用税率% 30
2
超过50%至100%
40
3
超过100%至200%
50
4
超过200%
50
扣除项目包括： 土地成本 开发成本 开发费用（土地及开发成本的10%） 加计扣除（土地及开发成本的20%） 与转让相关税金（增值税附加）
速算扣除% 0
5
15
35
税金- 土地增值税
计算示例： 项目的销售收入是10万元，全部为住宅，预售阶段按2%进行预 征，预售阶段的土增税（项目公司）
=10*2%=0.2万元，项目的销售收入是10万 元，土地取得价款3万，开发成本4万，增值税附加假设为 销售收入的0.6%，请 问清算阶段的土增税是多少？（备注：以上销售收入及成本为不含税价格）
第一步：扣除项目=3+4+(3+4)*10%+(3+4)*20%+10*0.6%=9.16万元 第二步：增值额=10-9.16=0.84万元 第三步：增值率=0.84/9.16=9.2%<50%适用税率为30% Step4：应纳税额=0.84*30%9.16*0%=0.25万元 扣除预征的税费（多退少补），还需缴纳土增税为0.25-0.2=0.05万元
项目经济测算培训-
四、实际案例
案例背景 1、2010年初，XX公司通过拍卖方式以12亿元的总价竞的北京A地块的土地使用权，该地块 位于北京市朝阳区，总用地面积5万平方米，建设用地面积5万平方米，容积率2.4，总建筑 面积12万平方米，建筑密度<30%,绿化率>30%，建筑控高80米； 2、XX公司聘请伟业投资顾问进行项目的前期产品定位工作，伟业建议方案如下： 规划方案技术指标 地上住宅建筑面积10万㎡，地上配套商业面积1万㎡，配套学校面积5000㎡，会所面积5000 ㎡，地下车库及人防建筑面积3万㎡，其中地下车库面积2万㎡，合计500个
除土地增值税和所得税的利润
销售税费
三、静态经济测算操作流程
1、明确项目规划设计指标
2、估算销售收入 3、估算成本费用 4、计算土地增值税 5、出项目损益表
三、静态经济测算操作流程
1、明确项目指标 2、估算销售收入 3、估算投资成本 4、计算增值税 5、出损益表
根据项目用地指标和规划设 建筑面积：区分地上、地下及不 同业态 可售产品：区分住宅、商业、车 库
配套设施费指的是不能有偿转让的开发小区内 公共配套设施发生的支出，如小学、幼儿园、 医院、会所及一些代征用地等,按建筑面积X单 方造价计算。 幼儿园、学校：建筑面积X单方造价（1200元/
平米）
会所配套：建筑面积X单方造价（根据会所档 次，高档会所5000元/平米） 市政公园(如果有)：公园占地面积X单方造价 （400-500元/平米）
1、明确项目指标 2、估算销售收入 3、估算投资成本 4、计算增值税 5、出损益表
前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、 地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出,按建安工 程费的3%左右计算: 可研及顾问费：建筑工程费的0.1%左右 勘察费：建安工程费的0.1%左右 设计费：建安工程费的1%－3% 临时水、电、路、场地平整等：建安工程费的1%。
房地产投拓——测算入门篇
房地产投拓——测算入门篇一个房地产项目能不能做得好，拿地阶段就已经决定了大半。
而决定是否要拿一个项目，根本的决定因素就是预测是否赚钱。
商人重利，不赚钱的项目是不会做的，而赚不赚钱，由算账说了算。
测算，分为静态测算和动态测算，静态测算非常简单，就是收入和成本的简单相减，也最为实用和简洁，项目好坏的评价指标为净利润率。
但静态测算只能讲清楚项目的利润空间有多少，并不反映股东的资金使用效率，所以港资企业和上市公司也都采用了动态的测算，核心是现金流的预测，项目好坏的评价指标为内部收益率。
一、静态测算一般的投资人员学测算都是从静态测算开始学起，因为结构上相对简单，罗列的是房地产开发的全成本和全收入，容易理解。
（1）主要成本为：①土地成本；②前期费用；③工程费用；④基础设施费用；⑤开发间接成本；⑥三项费用（管理、营销、财务）；⑦税费（土增税、增值税、所得税）。
（2）主要收入为房产销售收入。
（3）测算利润也很简单：净利润=总收入-总成本。
（4）土地成本里包含了土地款、拆迁费用、契税等一切和土地有关的成本。
（5）前期费用里包含了项目正式开工前的所有费用，如设计费、报批报建费、招标费、勘察费、三通一平费及临建费等。
（6）工程费用里包含了土建工程费和安装工程费，前者包含基础工程、地下室工程、主体工程、门窗幕墙工程、室内精装、公共部位精装以及临水临电等，后者包含了室内水电暖管线设备及安装等。
（7）基础设施费用包含了，大市政配套费、上下水、电、气、有线电视和智能化等费用，也包含小区园林景观费用。
（8）开发间接成本主要是不可预见费，也包括了将股东借款资本化的费用以及营销设施建设费用。
（9）三项费用一般为营销费用、管理费用、财务费用。
（10）税费为土增税、增值税、所得税。
（11）销售收入上现在都是含了增值税，所以在测算时还要注意是否要扒掉这一层税。
讲定义很枯燥，现在讲一下大概的成本范围。
以总建筑面积为计算标准，前期费用一般为200~300元/平方米，工程费用一般为3000~4000元/平方米，基础设施费用一般为500~800元/平方米，开发间接成本（不含借款资本化）一般为100元/平方米，营销费用与管理费用一般按照总销售额进行提点（1%~3%），土增税、增值税、所得税均有相应计算公式，通常占总成本的比例在15%以上。
第二章 静态分析法-PPT精选文档
E＝
M K
一、投资收益率法和投资回收期法
在运用公式 E＝M / K时应注意以下几个问题： （1）年净收益 A、以年毛利作为年净收益； 毛利＝销售收入－销售成本 B、以净利作为年净收益； C、以净利＋折旧作为年净收益。
一、投资收益率法和投资回收期法
（2）总投资 A、以固定投资＋产前资金费用＋流动资金 之和作为总投资额。 B、以固定投资作为总投资额。 在一般计算中，总投资按固定资产投资＋ 流动资金计算。对于净收益的理解，视不同 出发点而定。
一、投资收益率法和投资回收期法
如何根据 T 或 E 来判断方案的经济可行性呢？ 1、T≤To，则认为该方案是可取的，T大于 To则认为该方案就不可取。 2、E≥Eo，则认为该方案是可取的，E小于 Eo则认为该方案是不可取的。 T 法或 E 法虽简单易行，但没有考虑资金的 时间价值，只能用于建设期较短的项目，且一 般要求投资后所获得的年净收益在整个使用年 限被大致均匀。
3 4
5 6
7
233 350
350
－507 －157
193
一、投资收益率法和投资回收期法
对于上述情况，可按以下公式计算： 投资回收期＝累计净现金流量出现正值的年份 －1＋（上年累计净现金流量的绝对值 / 当年净现 金流量） 如上例 T＝7－1＋（157 / 350）＝6.45（年） 注意：用这个公式计算出来的 T 是包含基建期的， 若不包含基建期，则从计算结果减去基建时间。如 上例 T=6.45－2＝4.45（年） 如果在年末回收投资金额累计数为0，则出现0所 对应的年份正是投资回收期。
一、投资收益率法和投资回收期法
（1）从国家角度出发，税金是收入项
投资收益率＝
企业利润＋折旧费＋税 金 总投资
成本效益分析与预算规划
成本效益分析与预算规划在当今竞争激烈的商业环境中，企业要想实现可持续发展和盈利，成本效益分析与预算规划是至关重要的管理工具。
它们不仅有助于企业合理分配资源，提高运营效率，还能为决策提供有力支持，降低风险，增强竞争力。
成本效益分析，简单来说，就是比较一个项目或决策所带来的成本和收益。
这听起来似乎很容易，但实际操作中却需要考虑众多因素。
首先，我们要明确所有可能的成本，包括直接成本和间接成本。
直接成本，如原材料采购、员工工资等，通常比较容易识别和衡量。
然而，间接成本，如设备折旧、管理费用等，可能会被忽视，但它们同样会对项目的总成本产生影响。
收益的评估也并非一帆风顺。
除了直接的经济收益，如销售收入的增加，还可能有一些难以量化的收益，如品牌形象的提升、客户满意度的提高等。
为了准确评估收益，我们需要综合考虑短期和长期的影响。
有时候，一个决策可能在短期内增加了成本，但从长期来看，却能带来巨大的收益。
以一家制造业企业为例，如果考虑引入新的自动化生产设备。
购买和安装这些设备的初始投资是一笔不小的成本。
但通过提高生产效率、降低废品率以及减少人工成本，长期来看，可能会带来显著的经济效益。
此外，新设备还可能提高产品质量，增强市场竞争力，这部分潜在的收益也需要纳入考虑。
在进行成本效益分析时，还需要考虑风险因素。
例如，市场需求的变化、技术的更新换代等都可能影响项目的收益。
通过敏感性分析，我们可以了解不同因素对成本和收益的影响程度，从而更好地做出决策。
预算规划则是根据企业的战略目标和经营计划，对未来一段时间内的资源分配进行预先安排。
它就像是一张路线图，指引着企业朝着预定的目标前进。
一个合理的预算规划应该具备以下特点。
首先，它要与企业的战略目标相一致。
如果企业的战略是扩张市场份额，那么在营销和研发方面的预算就应该相应增加。
其次，预算要具有灵活性。
市场环境是不断变化的，预算规划也应该能够根据实际情况进行调整。
再者，预算规划要全面，涵盖企业的各个方面，包括生产、销售、财务等。
怎样做财务报告的静态分析
怎样做财务报告的静态分析财务分析有三种基本方法：静态分析、趋势分析和同业比较。
其中，静态分析是趋势分析和同业比较的基础。
静态分析是指对一家上市公司一定时期或者时点的财务数据和财务指标进行分析。
通过静态分析，我们寻觅上市公司会计报表存在的问题和风险，或者说，寻觅调查分析的重点。
一些财务指标的经济含义作为普通投资者，在买进股票前，我们应该知道以下财务指标的计算方法和经济含义：流动比率＝流动性资产总额÷流动性负债总额流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个营业周期内变现或者耗用的资产，包括存款、短期投资、应收帐款、存货等。
流动负债是指可以在一年或者超过一年的一个营业周期内偿还的债务。
流动性比率是最常用的财务指标，它测量企业偿还短期债务的能力。
在正常情况下，流动比率应该大于 1。
普通来说，流动比率越高，企业偿还短期债务的能力越强。
动比率＝ (流动性资产总额 - 存货) ÷流动性负债总额存货是指企业在生产经营过程中为销售或者耗用而储存的各种自从，包括商品、产成品、半成品、在产品以及原材料等。
速动比率测量企业不依靠销售存货而偿还全部短期债务的能力。
速动比率小于 1，意味着企业不卖出存货就不能偿还其短期债务。
净营运资金＝流动性资产总额－流动性负债总额净营运资金测量按照面值将流动性资产转换成现金清偿全部流动性负债后，剩余的货币量。
净营运资金越多，意味着企业偿还短期债务的可能性越大。
务资本比率＝负债合计÷股东权益合计负债是企业所承担的能够以货币计量、需要以资产或者劳务偿付的债务。
股东权益是股东对企业净资产的所有权，包括股东对企业的投入资本以及形成的资本公积、赢余公积金和未分配利润等。
企业的债务资本比率不应该大于 1.5。
若债务资本比率大于 1.5 ，说明企业的债务负担过重，已经超过资本基础的承受能力。
按照上面的计算公式，我们分别对 st 生态(原股票简称：蓝田股分，股票代码 600709) 2000 年和 2001 年的几项财务指标进行静态分析。
投资测算技巧，静态和动态的
投资测算技巧，静态和动态的测算，是地产投资人的核心专业能力之一，求职面试时，很大概率要被问到是否擅长做测算。
很多投资人，在测算面前一直是云里雾里的。
除了用公司的表格模板，对测算就知之甚少了，这甚至不能叫懂测算。
在面对一些特别项目，公司模板不能套用时，很多人往往几个小时都搞不定测算，因为不懂测算的内在逻辑。
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但是测算内容只有两个小节，讲得实在太少了。
之所以这样安排有两个原因：一是书的字数有限制，目前该书已经是400页，装订已经属于超厚了，实在是装不下更多内容。
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因此常有朋友问我，有没有具体详细的投资测算视频课提供给大家？确实，投资是一门专业活，不仅在外部拓展拿地方面有多种方式，在内部投资测算方面，也是有大量知识点需要掌握。
换句话说，只有搞明白了投资测算，才能真正理解房地产经营的大逻辑。
很多投资人，在测算面前一直是云里雾里的。
除了用公司的表格模板，对测算就知之甚少了。
在面对一些特别项目，公司模板不能套用时，很多人往往几个小时都搞不定测算，因为不懂测算的内在逻辑。
现在很多公司招人时，都对测算要求很高，面试是都会直接问你会不会测算。
因为在面对一些非常规的项目时，需要投资人能自己徒手搭建测算表格，以完成项目测算。
为帮助地产人快速掌握和提升投资测算能力。
我们联合业内大咖，推出这门《房地产投拓必修课：投资测算从入门到精通》。
（二）近期，裁员已经成为了行业内的潮流，碧桂园裁员，恒大裁员、华夏幸福裁员、金辉裁员、融创裁员……地产投资岗成为了裁员的重灾区，焦虑的地产人越来越多。
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CONTENTS
一、静态投资测算概要 二、规划设计指标分析 三、收入分析 四、成本分析 五、小结
一、静态投资测算概要
1.1 静态投资测算概念厘定
静态指不考虑货币时间价值，按同一时点计算。 即在不考虑货币时间价值前提下，通过假设开发法估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，
……
建安工程费 配套设施费 不可预见费
基础设施费 开发间接费
增值税及附加 土地增值税 企业所得税
三大期间费用
管理费用 营销费用 财务费用
……
一、静态投资测算概要
序号
一 1 2 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 三 1 2 3 四 1 2 3 4
项目
租售总收入
销售物业 自持/经营物业
2~3
0.6~0.8
联排
2.5/3
双拼+联排 双拼+叠拼 合院/类独栋
2~4
0.8~1.0
叠拼
4~5
联排+叠拼 联排+洋房 合院/类独栋 2.5~5
1.0~1.2 洋房/叠拼
5~6
联排+洋房 联排+小高层 叠拼+洋房 2.5~11
1.3~1.7 洋房/类洋房
6~9
联排+小高层 洋房+小高层 叠拼+小高层 2.5~11
-
说明
1、拆分容积率受规划条件影响，结果会不相同。如限高、地块周边退让关系等； 2、拆分容积率应根据市场结论及市场需求进行调整，避免为拆分而拆分。
二、规划设计指标分析
常见经验结论： 1.5的容积率可以全部排布11层的小高层 2.5的容积率可以全部排布17层的高层 2.0的容积率可以排布一半17层的高层+一半11层的小高层 比如以容积率2.0，密度最大值20%，绿地率最小35%，住宅限高54米，人均用地面积最大值 17㎡/人为例？
用地面积/用地红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界 线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围 内施工建房。
容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比，附属建筑物也计算在内。
建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
容积率 建筑密度
修正
平均层数 =
容积率 建筑密度
x 日照间距系数 x 楼层修正系数
二、规划设计指标分析
容积率拆分 不平衡使用容积率（拉高拍低，高低配）可以有效提高产品溢价及项目总货值。
六层住宅 六层住宅 六层住宅 容积率拆分前
三层联排 六层住宅 小高层住宅 容积率拆分后
二、规划设计指标分析
常用的容积率拆分方式：新版《城市居住区规划设计标准》后对高低配限制更加严格，住宅用地容
二、规划设计指标分析
地下面积的计算 地下面积最主要的是地下车位的面积，匡算面积并且明白需要布置几层地下室（直接影响到成本）是 基本知识，地下车库单车位面积可以按照33-40㎡/个保守估计。
常见的车位配比 高端业态（别墅、洋房） 中端业态（多层、小高层）
低端业态（小户型） 商业 酒店 写字楼
1.5个车位/100㎡ 1个车位/100㎡ 0.8个车位/100㎡ 1个车位/100㎡ 0.8个车位/100㎡ 0.7个车位/100㎡
项目总投资 土地成本 前期费用 建安工程费 基础设施费 配套设施费 开发间接费 不可预见费 管理费用 营销费用 财务费用
税费 增值税及附加
土地增值税 企业所得税 项目效益分析 税前利润
净利润 销售净利润率 静态投资回收期
一、静态投资测算概要
1.3 静态投资测算基本步骤
静态测算的目的是编制项目某一时间点的损益表（利润表）
来评估项目获利能力的过程。 一般多用于机会研究阶段的匡算、初步可行性研究阶段的概算；对于开发周期短、以出售型房地
产为主的项目比较适用。
一、静态投资测算概要
1.2 投资测算（静态/动态）基本原理
= 收益
净利润
=
收入
收入
支出
－－ － 项目总投资
税费
销售收入
土地成本 前期费用
三大税
租赁收入 税费返还
1.0~1.5 多层住宅
1.5~2.0 小高层
＞2.0 高层
层数
3层以内
3层以内
3-4层
4-7层
8-11层 12层以上
地上总建筑面积 容积率=
用地面积
容积率指标中的用地面积， 一般是指净面积，即可建设 用地面积。
二、规划设计指标分析
计算平均层数
平均层数 =
地上总建筑面积（用地面积 x 容积率）
= 楼层平均面积和（用地面积 x 建筑密度）
1.8~2.0
小高层
10~11.5 联排+小高层 叠拼+小高层 洋房+小高层 2.5~15
2.1~2.5
高层
12~1ห้องสมุดไป่ตู้ 小高层+高层 洋房+高层
-
6~18
2.6~3.0
高层
18~27 小高层+高层 洋房+高层
-
11/33
3.0~3.5
高层
27~33 小高层+高层
-
-
15/33
≥3.5
高层
≥30
-
-
-
绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
限高：指根据特定条件要求，对建筑高度进行限定。（航空限高）
二、规划设计指标分析
2.3 匡算规划设计指标
明确建筑形态和容积率关系
容积率指标与相对应的产品形态
容积率指标
＜0.5
0.5~0.7
对应的产品形态 独栋/双拼别墅 联排别墅
0.7~1.0 叠拼
静态测算基本步骤
1、明确 项目规划 设计指标
2、估算 销售收入
3、估算 项目成本
4、给出 损益表及 衍生表
二、规划设计指标分析
2.1 规划设计的基本原理
房地产建筑规划要做的工作很多，而投资人员需要自己有能力和专业分析项目的基本规划指标。
一般输入条件：用地红线、容积率、建筑密度、绿化率、限高等。
积率不超过3.1，限高不超过80米。
住宅项目容积率与产品对应关系参考
研发支持中心/姚斌
可能的产品形式
项目容积率
常规均好性做法
产品类型
层数
适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 拆分方式2 拆分方式3
层数
≤0.4
独栋
2/2.5/3
-
-
-
-
0.4~0.5
双拼
2.5/3
独栋+联排 双拼+联排 类独栋
①规划 布局
②建筑 选型
⑥景观 规划
③住宅 户型
= + 总建筑面积
地上面积
地下面积
⑤道路 规划
④配套 规划
= + + 地上计容面积
地上不计容 面积
地下面积
住宅（产品类型） 设备层
非人防地下室
非住宅
架空层
人防地下室
自持物业
避难层
地下储藏室
配套设施
……
……
……
二、规划设计指标分析
2.2 规划设计的基本限制条件