物业工程前期介入规划建议书
物业前期介入工作计划
物业前期介入工作计划物业前期介入是指物业管理公司在物业项目开发的早期阶段就参与进来,从物业管理的角度为开发商提供专业的建议和支持,以确保物业项目在建成后能够顺利交付使用,并为业主提供优质的物业服务。
为了更好地开展物业前期介入工作,特制定以下工作计划。
一、介入阶段和工作目标1、规划设计阶段工作目标:对物业项目的总体规划、建筑设计、配套设施等提出合理化建议,使其符合物业管理的要求和业主的需求。
2、施工建设阶段工作目标:监督施工过程,确保施工质量符合相关标准,避免出现影响后期物业管理的问题。
3、竣工验收阶段工作目标:协助开发商进行物业项目的竣工验收,对发现的问题及时提出整改意见,确保物业项目达到交付使用的条件。
4、物业交付阶段工作目标:做好物业交付的各项准备工作,包括人员培训、资料准备、设备调试等,确保物业交付工作的顺利进行。
二、具体工作内容1、规划设计阶段参与项目规划设计的评审,从物业管理的角度对小区的总体规划、功能布局、交通组织、配套设施等提出意见和建议,如小区出入口的设置、停车位的规划、垃圾收集点的位置等。
对物业用房的位置、面积、布局等提出要求,确保物业用房能够满足物业管理的需要。
关注小区的智能化系统设计,如安防监控系统、门禁系统、车辆管理系统等,提出合理的建议,以提高小区的安全性和管理效率。
2、施工建设阶段定期对施工现场进行巡查,了解工程进度和施工质量,重点关注隐蔽工程和关键部位的施工,如基础工程、主体结构、给排水管道、电气线路等。
对施工中发现的问题及时与开发商和施工单位沟通,提出整改意见,并跟踪整改情况,确保问题得到解决。
参与工程例会和质量检查活动,及时掌握工程建设的情况,为后期的物业管理做好准备。
3、竣工验收阶段协助开发商组织物业项目的竣工验收,按照相关标准和规范对房屋建筑、配套设施、设备安装等进行全面检查。
对验收中发现的问题进行详细记录,并编制验收报告,提出整改意见和建议,督促开发商和施工单位及时整改。
交房前期物业介入工作计划
随着我国城市化进程的加快,越来越多的住宅小区相继投入使用。
为确保业主顺利入住,提高物业管理水平,树立良好的企业形象,特制定本交房前期物业介入工作计划。
二、工作目标1. 提前介入,确保业主顺利入住。
2. 提升物业管理水平,提高业主满意度。
3. 树立良好的企业形象,增强市场竞争力。
三、工作内容1. 人员安排(1)成立交房前期物业介入工作小组,由项目经理担任组长,各部门负责人为成员。
(2)明确各部门职责,确保工作顺利开展。
2. 物业服务宣传(1)通过小区公告、宣传栏、微信群等多种渠道,向业主宣传物业管理相关政策、服务内容、收费标准等。
(2)发放《业主手册》、《物业管理服务协议》等资料,让业主充分了解物业管理相关事宜。
3. 物业设施检查与维修(1)对小区内的公共设施、设备进行全面检查,确保设施设备完好,消除安全隐患。
(2)对发现的问题及时进行维修,确保业主入住后的正常使用。
4. 交房手续办理(1)设立交房手续办理窗口,为业主提供便捷的服务。
(2)指导业主办理交房手续,包括签订《物业管理服务协议》、缴纳物业费等。
5. 入住引导(1)为业主提供入住指引,包括搬家、装修、水电接入等。
(2)协助业主解决入住过程中遇到的问题。
6. 业主沟通与反馈(1)定期召开业主座谈会,收集业主意见,及时解决问题。
(2)建立业主投诉渠道,对业主反映的问题进行跟踪处理。
四、工作进度安排1. 第一阶段(交房前一个月):完成人员安排、物业服务宣传、物业设施检查与维修等工作。
2. 第二阶段(交房前一周):完成交房手续办理、入住引导等工作。
3. 第三阶段(交房后):持续关注业主需求,做好后续服务工作。
五、工作要求1. 各部门要高度重视交房前期物业介入工作,确保各项工作落到实处。
2. 加强沟通与协作,确保各项工作有序推进。
3. 注重细节,提高服务质量,树立良好的企业形象。
4. 及时总结经验,不断优化工作流程,提高工作效率。
通过本交房前期物业介入工作计划的实施,我们将为业主提供优质、高效的物业服务,为小区的和谐稳定发展奠定坚实基础。
物业管理前期介入合理化建议(写写帮推荐)
物业管理前期介入合理化建议(写写帮推荐)第一篇:物业管理前期介入合理化建议(写写帮推荐)物业管理前期介入合理化建议一、对物业设计几点建议:(1)要考虑物管用房的预留(管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。
(2)配套设施设备、管线配置和布线要合理,包括预留空调安装位置及空调滴水管。
(3)设计时尽量减少外墙外凸沿,尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。
(4)应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口洗手池。
(5)信报箱的设置亦要考虑放在首层,并且信报箱的规格和锁要符合要求,也可以同时考虑送奶的存放。
(6)小区进出口位置和数量配置要合理,能少则少,以减少不必要的费用支出。
(7)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要,铁围栏的设计要防攀防钻,女儿墙亦要设计成防攀越的。
(8)小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。
(9)绿化带植物的品种不要设计得太名贵、太繁多。
充分考虑到错落有致,四季有花,配制原则是大方得体,合理选择背阴喜阳易于养护的植物;注意保护原有树木、保存原有表土。
(10)小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。
(11)小区内尽量不要配置有安全隐患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械,以免给后期的物业管理造成不必要的安全隐患。
(12)排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管,以方便管体爆裂时更换。
(13)楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁,楼道开关总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄)。
(14)小区内的消防水管是否考虑可用(在地面)油漆的红管或不易退色的油漆管(以减少高空作业)。
(15)小区路灯不必多,只需满足一定的光照度就可以,路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀,牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆(方便日常维修、减少开支)。
(16)垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处,且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。
商业物业前期设计介入建议书
商业物业前期设计介入建议书商业物业前期设计介入建议书1. 引言商业物业的前期设计是一个关键的阶段,它是确定物业功能、定位和开发潜力的重要工作。
做好前期设计,可以帮助业主和设计团队更好地理解项目需求,提前预判潜在的问题,并在后续设计和施工过程中做出相应调整。
本建议书旨在向业主提供关于商业物业前期设计的相关建议,希望能帮助业主做出明智的决策。
2. 前期设计的重要性商业物业的前期设计决定了整个项目的发展方向和商业模式。
通过前期设计,可以清楚地定义物业的功能定位、规划布局和设计要求,为后续的设计和施工奠定基础。
前期设计还可以发现和解决一些隐藏的问题,减少后期的改动和成本。
3. 前期设计的内容前期设计应包括以下内容:3.1 目标和定位商业物业的目标和定位是前期设计的核心内容,它决定了商业物业的功能、业态和定位。
在前期设计中,应该明确商业物业的目标受众、市场定位和经营模式,以便后续的设计和规划能够符合这一目标。
3.2 市场调研在开始前期设计之前,应进行充分的市场调研,了解目标市场的需求和竞争情况。
通过市场调研,可以确定商业物业的市场定位和商业模式,并做出相应的设计决策。
3.3 规划布局前期设计还应包括规划布局的设计,包括商业区域、办公区域、公共区域和停车场等的设置和布置。
规划布局应该考虑交通流线、功能分区、空间比例和人流密度等因素,以提高商业物业的效益和便利性。
3.4 设计要求前期设计中还应详细定义设计要求,包括建筑风格、外观形象、建筑材料、内部装饰和设施设备等。
设计要求应根据目标和定位确定,并考虑到业主的预算、运营需求和可持续性等因素。
4. 前期设计的步骤商业物业前期设计的步骤通常包括以下几个阶段:4.1 规划阶段在规划阶段,应明确商业物业的规划目标和定位,并进行市场调研和竞争分析,为后续的设计提供参考依据。
4.2 概念设计阶段在概念设计阶段,应基于规划目标和定位,进行初步的方案设计和布局规划。
概念设计应包括建筑外观、功能分区和空间布局等方面的设计。
物业前期介入工作计划书
一、前言为提高物业服务质量,确保业主入住后的生活品质,特制定本物业前期介入工作计划书。
本计划书旨在明确前期介入工作的目标、内容、时间节点及责任人,确保各项工作有序开展。
二、工作目标1. 提前了解项目情况,做好各项前期准备工作;2. 优化物业管理工作,提升业主满意度;3. 建立健全物业管理体系,为业主提供优质服务。
三、工作内容1. 介入期管理(1)参与项目组的工程例会,了解项目施工进度、质量及安全情况;(2)对园林布置及景观设计方案、园林绿化提供专业建议;(3)对智能化系统、给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工提出合理化建议;(4)收集工程图纸,建立设备档案,参与设备的安装调试;(5)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并监督;(6)对施工单位进行现场检查,确保施工质量及进度。
2. 入住期管理(1)制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》,并与集团签定《前期物业服务协议》;(2)对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审,避免入伙后口实不符导致纠纷;(3)开展业主入住前培训,提高业主对物业服务的认知;(4)协助业主办理入住手续,确保入住流程顺畅;(5)对业主提出的问题进行解答,提供相关咨询服务。
3. 常规管理(1)建立健全物业管理体系,明确岗位职责,确保各项工作有序开展;(2)定期开展物业服务质量检查,确保服务质量达到标准;(3)加强与其他部门的沟通与协作,共同提高物业服务质量;(4)定期开展业主满意度调查,了解业主需求,不断改进服务质量;(5)做好物业费用的收缴、使用和管理工作。
四、时间节点及责任人1. 介入期(项目施工阶段)(1)1-3个月:参与项目组的工程例会,了解项目施工进度、质量及安全情况;(2)4-6个月:对园林布置及景观设计方案、园林绿化提供专业建议;(3)7-9个月:收集工程图纸,建立设备档案,参与设备的安装调试;(4)10-12个月:对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并监督。
物业工程部 前期介入方案
物业工程部前期介入方案一、前期调研为了更好地了解物业工程部的情况,我们首先进行了前期调研。
通过与物业部门负责人、工程部门负责人、项目经理等相关人员的交流,我们了解到物业工程部在建设、维护和管理物业设施方面存在着一些问题和挑战,主要包括设施老化、维护成本高、安全风险等方面的问题。
同时,也了解到了物业工程部的一些优势和特点,例如拥有一支专业的工程团队、设施良好的维护记录等。
通过对物业工程部现状的了解,我们可以更好地制定前期介入方案,以解决其中存在的问题和挑战。
二、前期介入目标在前期调研的基础上,我们明确了前期介入的目标:1. 系统化建设:通过对物业工程部的合规性、规划性、连贯性等方面进行系统化建设,使得工程部的管理更加标准化。
2. 精细化运作:建立各项运作的标准流程和质量标准,以提高工作的精细化水平。
3. 降低成本:通过改进设施维护和管理的方式,降低维护成本,提高效益。
4. 提高安全性:建立安全管理体制,提高设施维护和管理的安全性。
三、前期介入策略1. 设施调查对物业部门的所有设施进行彻底调查,包括建筑结构、设备设施、消防设施等,了解其现状和运行情况,为下一步改进提供数据支持。
2. 设施评估基于设施调查结果,进行设施评估,包括设施性能评估、安全风险评估等。
对设施的使用寿命、安全性等进行评估,为后续设施维护和改进提供依据。
3. 费用分析对设施维护与管理的费用进行分析,包括人工、材料、设备等各项费用。
在此基础上,提出降低费用的方案,使维护成本更加合理化。
4. 制度建设建立针对设施维护与管理的制度与流程,明确各项管理职责,建立标准化的维护管理体系,从而提高工程部的运作效率。
5. 培训和指导培训工程部门员工,提高其技能水平和质量意识,为设施维护与管理提供更加专业的支持。
同时,对相关管理人员进行指导,提高其管理水平。
6. 安全管理建立安全管理体制,包括安全检查、隐患整改、事故处理等流程。
加强安全意识培训,提高工程部门员工的安全素养,保障设施的安全运行。
物业前期介入建议
1、规划设计阶段一、对于规划设计,物业管理前期介入人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作;从使用者的角度出发考虑设计是否方便使用、有无必要,力求使小区业主在以后的生活中能够带来便利。
根据十多年的物业管理经验,从楼房顶层开始至地下室从以下的各个建筑环节过程中须注意的事项:1、天台绿化(1)做好防水层,安装排水系统和灌溉系统;(2)宜选择花草和灌木类等阳性植物,对土壤要求不高;(3)不能选择攀援、有毒、带刺、易产生异味、易滋生蚊虫的植物;(4)不能留可种植蔬菜和瓜果的位置。
2、晾晒区(1)晾晒骨架安全美观、便于维护;(2)要采用防风措施。
3、电梯机房(1)地面、墙面、屋顶的防水处理;(2)门窗防雨水进入;(3)温度、湿度控制;(4)防老鼠及其它小动物进入;(5)通风系统;(6)标示牌;(7)曳引转动部分要有防护装置;(8)操作指引。
4、太阳能(1)推荐采用经营性质,可为开发企业带来长期利润;(2)不建议业主自装,影响建筑物整体外观,易破坏防水层,不便于管理,如果一定要考虑业主自装则需要划出专用区域;(3)开发商免费安装,优点:可提升开发商的竞争优势,促进销售;缺点:增加后期维护成本。
5、水箱(1)预防二次污染(防鼠、防虫及其它小动物进入);(2)预留检修口、透气口;(3)荷载评估;(4)防溢报警装置;(5)防溢口、排水口预留;(6)水箱外爬梯悬空设计,防止小孩攀爬;(7)水箱内爬梯防锈处理。
6、防雷(参照国家相关标准)7、通讯设施(1)充分考虑辐射对住户的影响;(2)建议在室内安装。
8、安全管理(1)设立巡更签到点;(2)女儿墙的高度符合相关标准;(3)女儿墙墙面不能有管道等物体(防止攀爬踩踏);(4)预留高空作业时使用的挂件端口;9、取水口设计10、中央空调:(1)水压平衡管(2)防火措施(主要针对散热片)11、小区标示牌(1)安装位置要要便于观瞻;(2)灯光要考虑节能;(3)采取相关的安全保护措施;(4)注重整体视觉效果。
物业前期介入工作计划书
物业前期介入工作计划书
一、项目概况
本项目是某小区物业前期介入工作计划书,旨在合理规划和安排物业前期工作,提高小区居民的生活质量。
二、项目目标
1、完善小区设施,提升小区品质;
2、加强与业主的沟通与合作,增进业主对物业的信任度;
3、提高物业管理效率,提供更优质的服务。
三、前期工作安排
1、了解小区现状,调查业主需求;
2、制定物业改善计划,包括设施更新、绿化美化等;
3、加强与相关部门的合作,争取支持与资源。
四、计划实施
1、组织业主大会,介绍改善计划并听取意见;
2、整合相关资源,开始设施更新和绿化工作;
3、加强物业人员培训,提高管理水平。
五、风险控制
1、合理预算,避免超支;
2、与相关部门保持沟通,规避可能的法律风险;
3、根据实际情况调整计划,防患于未然。
六、预期效果
1、小区环境得到改善,居民生活质量提升;
2、业主满意度提高,对物业的信任度增加;
3、物业管理运行更加高效,居民满意度提升。
物业工程前期介入优化建议
物业工程前期介入优化建议物业工程管理前期介入对于完善房地产开发、使物业投入使用后便于管理的意义重大,介入的位置和时机则取决于物业管理者丰富的早期介入经验。
从电气、土建、绿化、清洁、安全、水暖等方面,全方位提出住宅小区物业管理早期介入的实施建议。
一、给水排水(一)生活水泵机房1、生活水箱装设高低水位控制器报警装置并纳入中控报警系统。
2、供水水泵应设置空载报警装置接入中控室以免水箱无水时水泵负载空转。
3、供水水箱应设置2个并联使用,便于水箱清洗。
4、水箱的材质应使用不锈钢材料并做保温。
5、水箱应设置密封水箱盖并加双锁。
6、供水机房顶、墙面应做隔音处理(铁皮吸音板),地面铺设地砖。
7、供水机房排水沟应设计安装不锈钢箅子或球墨铸铁篦子。
8、生活水泵房、垃圾房建议设计时加装紫外线消毒灯。
(二)管网设施1、供水管网应按双路环网供水系统设计。
2、供水管道色标清晰,弹簧减振材料保证质量。
3、排水管道与楼板接口处应采用双防水,先对管道周边进行防水材料嵌缝,然后再施工大面防水,避免管道周边由于混凝土浇筑不密实造成渗漏。
4、绿化中排污井井盖采用防盗球墨铸铁井盖;道路排污井井盖采用塑胶井盖为宜,减小噪声。
5、排水管道不得穿过沉降缝。
6、地下污水#排污泵排水管道建议采用钢管连接,避免软连接因泵启动时连接处脱落,排污管道阀门采用止回阀,防止水倒流或回流。
7、建议地下车库出入口与道路交口处设置集水沟,避免雨水直接入侵地下车库。
8、卫生间排污系统无防臭装置,排水支管及地漏无存水弯。
(三)计量设施1、建议园区管道供水系统计量表一律纳入远程抄表系统。
2、管网的使用水点都应装独立计量表。
3、供水水平干管支路一律安装独立计量表(如消防用水、空调用水、锅炉用水、园林绿化用水、生活补水、采暖、冷却塔补水、直饮水补水、中水补水等),分路控制。
(四)管道井1、管道竖井建议增设防水并设置排水地漏。
2、建议管道井门锁钥匙通用,井内应设置照明,开关在井道内。
住宅物业早期介入工作计划
一、前言为了确保住宅物业项目在建设过程中的顺利进行,提高物业管理的质量和效率,降低管理成本,现将住宅物业早期介入工作计划如下:一、工作目标1. 优化设计:从物业管理的角度,对住宅物业项目的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议,使之符合物业管理要求,满足业主需求。
2. 减少问题:协助建设单位及时发现和处理建设、销售过程中存在的问题,从源头上避免或减少问题发生,减少纠纷。
3. 降低成本:通过早期介入,提高项目质量,降低后期维修、更换设备的成本。
二、工作内容1. 早期介入人员安排(1)组长:由物业项目负责人担任。
(2)副组长:由物业工程部经理担任。
(3)成员:包括物业工程部、客服部、财务部等相关专业人员。
2. 工作方式(1)定期召开项目协调会议,对项目进度、质量、成本等方面进行讨论和决策。
(2)对项目设计方案、施工图纸、设备选型等方面进行审核,提出合理化意见和建议。
(3)对施工现场进行巡查,确保施工质量和进度。
(4)与建设单位、施工单位、监理单位等保持密切沟通,协调各方关系。
3. 具体工作内容(1)规划设计阶段- 对住宅物业项目的总体布局、功能分区、绿化设计等方面提出建议。
- 对建筑外观、户型设计、公共区域设置等方面进行优化。
- 对配套设施、设备选型、材料选用等方面提出合理化意见。
(2)施工阶段- 对施工图纸、施工方案进行审核,确保施工质量和进度。
- 对施工现场进行巡查,发现并及时解决施工过程中出现的问题。
- 对施工单位进行监督管理,确保施工质量和安全。
(3)销售阶段- 参与销售策略制定,为业主提供优质的服务。
- 协助建设单位处理销售过程中出现的问题。
三、工作进度安排1. 第1-3个月:完成规划设计阶段的工作,提出合理化意见和建议。
2. 第4-6个月:完成施工阶段的工作,确保施工质量和进度。
3. 第7-9个月:完成销售阶段的工作,为业主提供优质的服务。
4. 第10-12个月:总结经验,对项目进行评估,为后续物业管理提供参考。
前期介入物业管理的建议
前期介入物业管理的建议房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件,更要考虑与之对应的物业配置和重要设施,使得交房后的物业管理更为简便和低维护支出费用,减少业主投诉,并提升满意度,提升开发单位的口碑和声誉。
但由于开发单位通常对物业管理工作的需求以及物业管理条款和法规要求不是太熟悉,项目落成后留下很多遗憾,整改费时费力费经济。
因此物业公司有必要对新项目在设计时即向开发公司提出一些建议,以保证物业的顺利交付和物业实管后工作更为有效的开展,进而创造更多更好的有利条件为业主服务以提高开发公司和我物业公司的知名度。
在此,物业公司对小区设置提出以下建议。
一.要考虑新项目物管用房的预留(包括物业办公用房、员工宿舍、食堂、保安宿舍淋浴间、职工、业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。
1.环境卫生设施《环境卫生设施设置标准》中华人民共和国住房和城乡建设部1)生活垃圾收集点:建议:服务半径不超过70米,设置5-10㎡左右垃圾收集点一个。
2)生活垃圾转运站:建议:每一小区人数超过5000人时,设置一座80㎡以上垃圾收集站。
每一小区人数低于5000人时,设置一座50㎡以上垃圾收集站。
3)建筑垃圾临时收集点:按装修最长时限不超过10年计,在园区边沿设立半封闭式建筑垃圾临时收集点。
4)楼层保洁取水点、园区保洁拖布池、绿化用水点:①在多、高层每栋楼、地下车库设置保洁工具间;②各栋楼间隔2层应设计1个清洁取水点、排水池和拖帚池并设置水表;③在园林边角处每100米设置一个绿化快捷取水阀和保洁拖帚池并设置水表;④拖帚池应能方便放置和洗涤塑料桶;⑤园区内的取水点和洗涤池建议结合园林设计造型,美观实用;⑥公共可上人天台、露台设置取水点,设专用阀并设置水表;⑦垃圾房设取水点,设专用阀并设置水表同时设置排水口、排水沟。
5)公共厕所:每一项目建议设置一所10㎡的公共厕所。
《城市公共厕所规划和设计标准》2.4.0.1 6)车辆清洗站:建议在设计时考虑,在地下停车库半封闭处(位置大又不能停车的空间)设立洗车点,同时考虑、沉沙池、集水坑、供水点、15KW三相电源。
物业前期工程介入方案
物业前期工程介入方案一、背景简介随着城市化进程的不断发展和人口的不断增加,物业管理的需求也越来越大。
物业前期工程介入方案是为了保证物业项目能够顺利开展,建立一个良好的基础。
二、目标和原则1.目标:确保物业项目能够按时按质顺利进行,达到预期效果。
2.原则:(1)科学性原则:根据项目性质和需求,制定合理的前期工程计划和措施。
(2)可行性原则:确保前期工程方案能够在实际操作中得到有效的实施和落地。
(3)系统性原则:全面考虑物业项目的各个方面和环节,确保整体性和连贯性。
(4)经济性原则:合理利用资源,控制成本,提高效益。
三、工作内容1.项目前期调研与分析:(1)了解项目的背景、位置、规模等基本情况。
(2)进行市场调研,了解物业项目的潜在需求。
(3)分析项目的投资回报率、市场竞争情况等,评估项目的可行性。
(4)根据调研和分析结果,形成项目前期工程方案。
2.项目前期设计:(1)进行项目规划和布局设计,确定项目的整体框架。
(2)进行项目土地规划,确定场地的利用方式和建筑面积。
(3)进行项目建筑设计,包括物业中心、住宅楼、商业综合体等。
(4)进行设施及设备选择与配置,包括供水、供电、供气等设备选择。
3.项目前期准备:(1)制定项目前期预算和计划,明确工作目标和时间节点。
(2)进行土地、环评等前期审批手续办理。
(3)与相关部门和单位进行沟通和协调,解决前期工程中的问题和难题。
(4)准备项目前期材料和资料,如项目报告、招标文件、合同等。
四、工作步骤与时间安排1.项目前期调研与分析(时间段:1个月)2.项目前期设计(时间段:2个月)3.项目前期准备(时间段:1个月)五、工作要求与措施1.明确责任与任务,明确分工和职责,确保工作的顺利进行。
2.加强协作与合作,与相关部门和单位保持良好的沟通和协调。
3.制定详细的工作计划和安排,确保工作按时按质地完成。
4.加强监督与检查,及时发现和解决问题,确保工作顺利进行。
5.提前做好风险评估和处理,加强预防和控制,降低项目风险。
物业前期介入工作计划
物业前期介入工作计划
《物业前期介入工作计划》
随着城市化进程的加速,物业管理已经成为城市发展中不可或缺的重要环节。
而在物业管理的实施过程中,前期介入工作是至关重要的一环,它直接关系到整个物业管理工作的开展和后期的顺利进行。
因此,制定一份合理和周详的物业前期介入工作计划至关重要。
首先,物业前期介入工作计划应包括对物业项目的全面调研和分析。
这包括对物业项目的基本情况、周边环境、市场需求、竞争对手等多方面的调查和分析,以便为后期的物业管理工作提供有力的参考和支持。
其次,物业前期介入工作计划需要充分考虑人力资源和资金的投入。
在项目开始之初就应明确物业介入所需要的人员配置和资金预算,以保证后期工作的顺利进行。
同时,还需要对可能出现的风险和问题进行充分的预判和排除,以规避后期可能出现的问题。
最后,物业前期介入工作计划还需确定物业管理的整体目标和发展方向。
物业管理工作的目标和方向的确定,将会影响后期的物业管理策略和具体工作安排。
因此,提前确定好这些重要的工作内容,是物业前期介入工作计划的重要组成部分。
总的来说,物业前期介入工作计划应该是一个系统而全面的工作计划,它需要考虑到项目的各个方面,制定出合理而有效的
工作方案和措施。
只有这样,物业管理工作才能够在后期的实施中取得好的效果和成绩。
物业工程前期介入规划建议书
住宅物业工程前期介入 规划建议书一、配套用房-- 物业服务用房设置要求1、面积要求:依照浙江省地方法规规定,房屋建筑总面积不足10万平方米的,物业服务用房按照房屋建筑总面积3‰的比例配置,最低不得低于90平方米;房屋建筑总面积在10万平方米以上的,物业服务用房的配置以300平方米为起点,超过10万平方米的部分,按照超过部分建筑面积2‰的比例增加配置,超过50万平方米的部分,按照超过部分建筑面积1‰的比例增加配置; 业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,物业管理区域内房屋建筑总面积不足10万平方米的,不得低于15平方米;房屋建筑总面积在10万平方米以上的,不得低于60平方米。
建筑面积应当不少于20平方米。
2、位置与环境要求:办公和住宿不应设在地下室中,通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准;服务中心应设置在住户方便到达的位置,消控中心位置宜设于物业服务中心办公区内或与服务中心办公区域相邻,不宜设在地下室;在与物业服务中心同设一个房间时应该采取隔离措施,避免相互干扰。
配套用房应为地面以上的成套房屋。
3、水电、计量要求:具备水、电、供热、通讯等条件;业委会用房水、电、采暖单独计量。
4、时间要求:物业服务办公用房,食堂用房、员工宿舍、生活垃圾房应在项目首次入住前就交付使用。
应考虑分期交房时临时物业服务用房和永久性物业服务用房的设置。
5、消控中心设置数量: 尽可能设置为一个,如地块跨越市政路必须设为两个以上时,应设置一个总中控室,其他中控室信号通过光纤联网至总中控室内。
6、消控中心面积:10万平方米小区消控中心面积不应小于30平方米,每增加10万平方米管理面积至少按15平方米递增。
二、架空层布置与利用楼层架空层、在保障各类管道检修方便的同时,在留足业主活动休闲空间的前期下,可考虑设置物业服务用房,但需在规划验收后正式交房前提前围闭以;架空层与其他公共区域进行分割密封管理;整体规划、功能分区、定位明显。
开发公司物业前期介入建议书
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草坪灯、庭院灯位置布局不合理
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车库照明为采用日光灯具
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水电表不集中
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私家花园用电为道路用电
楼层间防鼠措施不到位 72 总坪水景水廊中的景观灯多 园区配电箱基座与地面平,易锈 坏
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74 强电系 统设计 施工类 75
公共区域水电没有单独计量
配电箱柜有安全隐患
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总坪照明灯开关用手动控制
弱电系 统设计 施工类
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100 给排水 系统设 计施工 101 类 102 103 104
建议采用不锈钢材质或表面喷漆 建议总坪管道井各类阀门预留检 修位置 建议埋地管道预留管道阀门检修 位置 建议游泳池循环水管道应设置地 沟 建议井盖、渠盖采用高分子材料 的做防震、防噪处理 容易发生问题(渗水)的排污管 、水管在穿越楼板,墙体因受挤 压而易爆裂(PV管)或生锈而破 裂(镀锌管)建议设计时考虑设 置套管。 建议商铺和住宅分设水表
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入户防盗门开启方向不同
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平台护栏等用方钢,易锈蚀
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强弱电井无照明
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强弱电井、管道井、水表井的门 锁钥匙太多 土建设 室 计施工 内 楼道无踢脚线 类 阳台有一个下水口,安装洗衣机 外无其他排水 信报箱位于架空层以上,邮局会 加收服务费 地下自行车库坡度太陡,极大安 全隐患
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24 雨污水沟盖板容易被车压坏 25
建议在小区内和门口主要通道设 小区内和门口无悬挂横幅固定装 计安装1-3组宣传横幅立柱,便于 置 后期物业做宣传挂横幅。
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建筑外立面管道、空调百页 (架)等可以攀爬
建议建筑外立面管道、空调百页 (架)、采光井的设置有防止盗 窃攀爬的考虑 建议车库出入口配置反光镜、监 控镜头,刷卡处设置伸缩防水雨 棚 平台要有5CM的高差,有排水管道
物业管理前期工程介入方案
物业管理前期工程介入方案一、背景介绍随着城市化进程的加速,物业管理行业也得到了快速发展。
物业管理是城市管理的重要组成部分,它关系到居民的生活质量、社区的整体环境以及城市的形象。
在城市化进程中,物业管理前期工程的介入显得尤为重要,它涉及到物业项目的规划、设计、建设等全过程,直接影响着物业管理的后续运营效果。
二、前期工程介入的意义1.为物业管理提供基础支撑前期工程包括项目可行性研究、选址规划、土地获取、设计方案拟定等环节,它为物业管理提供了基础支撑。
只有在前期工程阶段做好规划和设计,物业管理后期才能有条不紊地进行。
2.提高项目的整体质量前期工程的介入能够提高物业项目的整体质量。
通过项目可行性研究,确定项目的规划方向和发展方向;通过选址规划,筛选出合适的地块进行建设;通过设计方案拟定,确保项目的整体布局和功能性达到最佳状态。
3.保障项目的可持续发展前期工程的介入是物业项目可持续发展的保障。
只有在前期工程阶段就考虑到项目的长远发展和运营情况,物业管理才能有更好的发展前景。
三、前期工程介入的具体内容1.项目可行性研究首先,在前期工程阶段要进行项目可行性研究,以评估项目的市场前景、经济效益和可行性。
项目可行性研究是物业项目建设的基础,通过调查研究,分析市场需求和供给情况,确定项目的发展方向和规模,从而为后期的规划、设计提供依据。
2.选址规划选址规划是前期工程中的一个重要环节。
在选址规划中,要考虑到项目的周边环境、交通条件、配套设施等因素,选择适合发展物业项目的地块。
选址规划的好坏直接影响到项目后期的建设质量和运营效果。
3.土地获取在选址规划确定后,要进行土地获取工作。
通过与政府协商、招标竞买、拍卖等方式,获取适合建设物业项目的土地。
土地获取是前期工程中的一个重要环节,必须谨慎处理,避免因土地问题导致项目的延期和变数。
4.设计方案拟定设计方案的拟定是前期工程中的关键环节。
通过与设计单位协商,确定项目的总体布局、建筑风格、功能性布置等方面的设计方案。
物业工程前期介入优化建议
物业工程前期介入优化建议物业工程管理前期介入对于完善房地产开发、使物业投入使用后便于管理的意义重大,介入的位置和时机则取决于物业管理者丰富的早期介入经验。
从电气、土建、绿化、清洁、安全、水暖等方面,全方位提出住宅小区物业管理早期介入的实施建议。
一、给水排水(一)生活水泵机房1、生活水箱装设高低水位控制器报警装置并纳入中控报警系统。
2、供水水泵应设置空载报警装置接入中控室以免水箱无水时水泵负载空转。
3、供水水箱应设置2个并联使用,便于水箱清洗。
4、水箱的材质应使用不锈钢材料并做保温。
5、水箱应设置密封水箱盖并加双锁。
6、供水机房顶、墙面应做隔音处理(铁皮吸音板),地面铺设地砖。
7、供水机房排水沟应设计安装不锈钢箅子或球墨铸铁篦子。
8、生活水泵房、垃圾房建议设计时加装紫外线消毒灯。
(二)管网设施1、供水管网应按双路环网供水系统设计。
2、供水管道色标清晰,弹簧减振材料保证质量。
3、排水管道与楼板接口处应采用双防水,先对管道周边进行防水材料嵌缝,然后再施工大面防水,避免管道周边由于混凝土浇筑不密实造成渗漏。
4、绿化中排污井井盖采用防盗球墨铸铁井盖;道路排污井井盖采用塑胶井盖为宜,减小噪声。
5、排水管道不得穿过沉降缝。
6、地下污水#排污泵排水管道建议采用钢管连接,避免软连接因泵启动时连接处脱落,排污管道阀门采用止回阀,防止水倒流或回流。
7、建议地下车库出入口与道路交口处设置集水沟,避免雨水直接入侵地下车库。
8、卫生间排污系统无防臭装置,排水支管及地漏无存水弯。
(三)计量设施1、建议园区管道供水系统计量表一律纳入远程抄表系统。
2、管网的使用水点都应装独立计量表。
3、供水水平干管支路一律安装独立计量表(如消防用水、空调用水、锅炉用水、园林绿化用水、生活补水、采暖、冷却塔补水、直饮水补水、中水补水等),分路控制。
(四)管道井1、管道竖井建议增设防水并设置排水地漏。
2、建议管道井门锁钥匙通用,井内应设置照明,开关在井道内。
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物业工程前期介入建议书***物业管理有限公司一、配套用房-- 物业服务用房设置要求1、面积要求:依照贵州省地方法规规定,房屋建筑总面积不足10万平方米的,物业服务用房按照房屋建筑总面积3‰的比例配置,最低不得低于90平方米;房屋建筑总面积在10万平方米以上的,物业服务用房的配置以300平方米为起点,超过10万平方米的部分,按照超过部分建筑面积2‰的比例增加配置,超过50万平方米的部分,按照超过部分建筑面积1‰的比例增加配置;业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,物业管理区域内房屋建筑总面积不足10万平方米的,不得低于15平方米;房屋建筑总面积在10万平方米以上的,不得低于60平方米。
建筑面积应当不少于20平方米。
2、位置与环境要求:办公和住宿不应设在地下室中,通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准;服务中心应设置在住户方便到达的位置,消控中心位置宜设于物业服务中心办公区内或与服务中心办公区域相邻,不宜设在地下室;在与物业服务中心同设一个房间时应该采取隔离措施,避免相互干扰。
配套用房应为地面以上的成套房屋。
3、水电、计量要求:具备水、电、供热、通讯等条件;业委会用房水、电、采暖单独计量。
4、时间要求:物业服务办公用房,食堂用房、员工宿舍、生活垃圾房应在项目首次入住前就交付使用。
应考虑分期交房时临时物业服务用房和永久性物业服务用房的设置。
5、消控中心设置数量:尽可能设置为一个,如地块跨越市政路必须设为两个以上时,应设置一个总中控室,其他中控室信号通过光纤联网至总中控室内。
6、消控中心面积:10万平方米小区消控中心面积不应小于30平方米,每增加10万平方米管理面积至少按15平方米递增。
二、架空层布置与利用楼层架空层、在保障各类管道检修方便的同时,在留足业主活动休闲空间的前期下,可考虑设置物业服务用房,但需在规划验收后正式交房前提前围闭以;架空层与其他公共区域进行分割密封管理;整体规划、功能分区、定位明显。
三、垃圾收集站1、位置选择应避免主要人流方向,且应考虑夏季风向影响,设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置,考虑通风设施及工具摆放位置。
2、垃圾收集站在项目首期工程就要考虑建造,如项目首期建造困难,应考虑设置临时垃圾收集设施,满足首期业主入住使用需要。
3、垃圾收集站应在室内预留供电、给排水装置,地面应铺设成中间高两边低,并设置小区内外各有1扇门;地面、内墙铺设瓷砖,外墙设计风格应与小区整体规划相协调,设置通风设施及工具摆放位置。
垃圾中转站周围建议种植绿化植物。
四、商业配套1、对商铺经营范围、用途提前进行规划及约定,以方便业主生活为主,同时兼顾小区公共卫生,如餐饮必须增设独立专用烟道。
2、根据商业区业态与未来客户需要,可以考虑设置1-2处公共卫生间。
3、商业街地面不宜采用石材路面,宜使用沥青或水泥路面,如果选用石材路面,要充分考虑石材承压能力。
(如:火烧板在商业街地面石材厚度不低于60mm,尺寸不大于300*300mm)同时在商业街入口处、出口处增加减速坡。
4、根据商业街人流预测,商业街车行道路每隔25米,增设一处减速坡。
5、商铺内的污水管的敷设应本着“利于排放,方便检修”的原则,在不便于检户内部分,管径不小于∮100及加大坡度。
对于餐饮区域的给排水管道应单独敷设,统一设计隔油池。
(设置分户独立首次过滤隔油池)6、商铺空调统一设置分体空调预留机位,因商铺空调使用时间长,空调位设计不宜离住户太近,如必须设计中央空调的,其冷却水塔安装位置要充分考虑到噪音和震动对住户的影响。
7、商业建筑要统一考虑招牌安装位置,大小、款式应提前设计;广告灯箱及霓虹灯的设计应避免对住户产生灯光污染。
五、交通布局1、住宅与公建配套用房(如幼儿园、小学)的出入口应分开布置。
2、小区优先考虑人车分流形式,道路布局合理,形成网状、环状布局,主干道能满足消防、救护车辆的使用;留有无障碍通道;消防通道高度、宽度能满足消防通道进出要求,消防通道宽度不小于4M。
3、机动车道两旁3m范围内不宜种植低矮灌木隔离墙,以减少突发危险源(如:儿童或宠物突然穿行),增加可视范围。
建议在该范围内栽种高乔木或行道树,此举既可为行人遮阴纳凉,又可控制车辆上升尾气的转移范围。
4、小区公共环路及主要干道的两旁建议规划2m以上的绿化地带,以草坪与乔木搭配为主,便于未来车辆增多后的车位改造。
5、地面停车场在规划时应考虑车位不要离住户窗户、卧室太近,并设置1.5m高、0.5m 厚的绿篱隔离设施,植被选择绿化品种宜无污染,兼具吸收有害污染功能。
6、步行道路及自行车道路(网)的设计应合理、便捷、系统化,路面材料的选择及铺装应与整体景观、局部特征协调,并通过适度的色彩变化、组合来活跃住区的环境气氛。
步行道路的线型设计应有适度变化,在步行路径中应间设活动节点,且配合节点设计植物或雕塑小品等。
7、住区的道路设计(如道路幅宽、道路选线、组景设计等)应满足基本的出行要求,并根据住区规模控制道路宽度,减少住区内部硬质非活动场地的覆盖面积,住区绿地中的铺地与道路面积以15%~30%为宜。
8、小区主干道设计要考虑消防车俩荷载,主干道宜按照25吨重型消防车荷载设计,次干道按照13吨重型消防荷载考虑。
9、绿地与硬质道路的夹角处建设计为圆弧形状或梯形,防止行人踩踏拐角处植物;花槽、花坛设计排水装置,有防堵措施,绿地与路面交接处需考虑在低洼处设置排水槽、沟等设施。
10、小区与城市道路接驳处,适宜种植高大密集的树木,便于隔音降噪、挡尘。
11、停车场配有专用消防灭火器材,地下车场需有配套的排风换气设施;车场道闸采用通用产品,便于后期维修、养护;地沟盖板有防震、防噪处理;排水沟渠环通,排水量满足雨季高发期的要求。
六、出入口设计1、小区主要出入口应与市政道路/住区机动车道路保持一定的安全缓冲距离(满足条件的不小于10米),市政道路/住区机动车道路路面应安装减速装置。
2、住宅小区出入口不宜超过3个(40万平米以上的小区可以考虑设计4个),住宅区域宜实行全封闭式管理。
车辆出入口设置双行车道(固定月卡、临时卡分离)。
七、安全岗亭配置要求1、方便对管理业主和来访车辆、行人出入进行管理,代业主签收快递、办证等部分物业功能。
2、作为永久建筑,门岗应符合建筑退线要求,对于设置在城市干道上的入口,宜适当后退,留出2-3辆车排队的空间(10米-15米),避免对城市交通的影响。
3、岗亭内外设施:室外设计雨篷(岗亭应出檐800以上,为门岗在外工作提供遮蔽。
保安应配备遮阳伞。
步行出入口上方应设置整体式大雨篷,为出入车辆刷卡、行人出入、来访登记、游动哨遮蔽雨雪。
室内配置设置物品收纳箱柜、供填写记录的平台、电脑位置。
岗亭设置分体式空调位及冷凝水排放。
4、视觉要求:岗亭对外方向要有270°以上视野,视野内不应有遮挡物,以保证服务管理人员对车行道及人行道的同时监控。
监控视野范围部分,作大玻璃面处理。
岗亭整体标高宜抬高300左右。
八、出入口其他设置要求1、刷卡器位置离档杆距离为3米以上为宜,留出车头足够空间,避免停车刷卡时车头撞到档杆。
建议使用感应式刷卡器:不需停车、不需伸手、不需保安代刷卡。
2、减速带:进入入口后应马上设置减速带,控制园区内的车速。
3、访客车辆管理要求:建议允许访客车辆进入,发放临时卡+停车收费进行管理。
;访客车辆如果不能进入社区,须在门岗外设置适量访客专用车位,或结合城市道路停车来安排;访客车位不应放在岗亭同侧,以免对门岗视野的遮挡。
九、围墙设置小区外围围墙高度不低于2.5m,封闭式组团围墙高度不低于1.8m;围墙尽量采用混凝土结构,围墙顶部平直并应设计防爬刺;围墙如采用通透式围栏:围墙尽量平直,方便红外报警的安装。
红外射线底部与围墙顶部距离应小于0.2米,栏杆间距应小于10cm,且上端安装防爬刺;选择栏杆材料时,杆件采用不易变形和破坏的规格,围墙需要设置一定数量的照明,且内部设置巡更道,高大乔木适当远离围墙(2.5米以上)。
有条件,建议采用高压电子脉冲式围栏。
十、外立面1、建筑外立面管道、空调百页(架)、采光井设计防攀爬设施;外立面铺设管道应与窗户保持1.5米以上的间距;多层住宅空调位采用内嵌式设计,空调散热格栅(百叶)外立面平齐。
2、空调主机的百叶罩应采用防锈材料并可拆卸,如果使用铝合金材料,厚度须为1.2mm 以上;散热板与空调主机应预留至少10cm间隙。
(1)挂机1P外机尺寸(宽720*深300*高550 )空调板最小净尺寸(1050*500*700 )大体使用面积(14㎡)。
1.5P外机尺寸(820*300*550)空调板最小净尺寸(1100*500*800)大体适用面积( 14-23㎡)2P外机尺寸( 850*350*750 )空调板最小净尺寸(1100*550*900 )大体适用面积(24-32㎡)(2)柜机2P外机尺寸(900*350*750)空调板最小净尺寸( 1200*600*1000 )大体适用面积(24-32㎡)3P 外机尺寸(950*350*850)空调板最小净尺寸(1200*600*1100 )大体适用面积(33-45㎡)3、外挑阳台或檐口顶面采用楼板结构,便于日常清洁与维修;阳台栏杆设计应可防止儿童攀爬,栏杆的垂直杆件间净距不应大于10cm;阳台门要预留可安装内置防盗装置的空间。
4、单元出入口上方的挑檐不应选择玻璃等易碎材料,不宜在其顶部设计绿化植被。
应考虑排水设计。
十一、门窗1、窗台距地面的高度低于0.9m时,应有防止翻越的措施。
(如:防护栏)。
2、窗户选择半开式外推窗设计,在需要外出清洁的公共部位建议考虑设计为可调整外推窗;对于直对走廊或通道开启的消防门要留有小窗口(可选择钢化玻璃),电梯厅设有通风窗,低楼层通风窗应安装限位装置,或安装内置窗花。
3、单元门禁优先选用闭门器,如选用地弹簧应选择无限位型; 单元门锁应具备失电断锁功能,保障停电后能出入;单元及户门应设计为防盗门,门禁安装部位应选择不易变形且稳定坚固材质,并应增加稳固装置。
十二、电力系统1、室外公共照明采用分路控制;小区庭园灯、景观灯等室外公共照明、泳池照明电源均须配备漏电保护器,漏电动作电流不能超过30mA 。
2、公共照明高杆灯安装牢固,具有抗台风能力,路灯、草坪灯基座标高出地面2cm,避免基座陷入草坪内,造成雨天线路短路跳闸,草坪灯基座标高出地面2cm,避免基座陷入草坪内,造成雨天线路短路跳闸。
3、高层每层公共部位至少应设计一处电源插座,该插座电源应设置控制开关并将控制开关安装在强电井内。
弱电井内应设置照明,开关在井道内,弱电井内配备插座;小区内楼栋及主要出入口适当位置应设计预留节日装饰用电源接口,电源接口应使用防水插座,公共电源插座和开关要求安装在可上锁的配电箱柜内。