物业服务前期介入方案

物业服务前期介入方案

为了今后的物业服务工作顺利进行，物业服务的前期介入将会起到至关重要的作用，我公司在正式签订物业服务合同后，将根据实际情况，对“锦翠嘉园”制定科学、成熟、相应的物业服务前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业服务工作顺利开展打下坚实的基础。

一、规划设计阶段

在规划设计阶段，规划设计人员和物业管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽略了小区以后的管理服务问题，结果造成小区建成后管理服务上的矛盾和漏洞很多，整体布局上的缺陷往往很难弥补，因此在规划设计之初，作为早期介入的物业管理人员需要参与小区规划设计方案的讨论，要从管理服务的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业服务工作。

1．监控和消控中心的设置：

2．小区人车分流的设计：

3．公共照明开关设置位置：

4．公共照明开关开闭形式：

5．物业服务用房的位置设计

6．小区垃圾房（桶）的设置：

7．公共洗手间的设置必要；

8．信报箱的设立；

9．公共告示栏的配置；

10．家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。

“锦翠嘉园”建设施工阶段的施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，在小区建设过程中，物业服务早期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题能够早发现，早协调，早解决，为物业服务工作奠定良好的基础。

1．提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建设；

2．分析物业建造选料及安装、降低隐患、改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；

3．审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；

4．提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见：

5．提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

6．帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；

7．提前熟悉小区的各种设备、线路、管道等隐蔽工程，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；

8．了解工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期磁面会等）：

9．检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；

10．配合设备安装、管线布置、进行现场监督，确保安装质量；

11．提出工程遗漏项目的建议；

12．.对小区公建配设施设备的进行探讨，能够使公建配设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。

在物业销售期间，良好的物业服务形象及物业服务品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发商树立物业品牌形象，物业服务早期介入人员将根据实际情况，参与开发商的物业销售宣传推广活动。

1．制定合理的物业服务收费标准，为物业销售作好准备

2．售楼处及样板房的秩序维护、保洁指导，以规范的服务和形象展示建立良好的物业形象；

3．委派物业专业人员现场解答客户对小区物业服务方面的疑问

4．对物业与销售人员进行物业服务基础培训工作：

5．提供有关售楼宣传所需要的物业服务资料。

四、竣工验收阶段

为保证物业入住后的物业服务工作顺利开展，必须对物业有全面的了解，如果物业公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对物业情况了如指掌，物业服务前期介入人员将定期视察施工现场、参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保障施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线等逐一检查。

1．参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并违立验收档案；

2．发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程项目；

3．参与重大设备的调试和验收；

4．制订物业验收流程；

5．指出工程缺陷，就改良方案的可能性提出建议。

五、制订规章制度

为了使今后“锦翠嘉园”的物业服务工作更能有序进行，在物业正式交付验收前，物业服务早期介入人员将按照公司统一模式，制订相应的规章制度及编制有关文件，印制各种证件，进行机构设置，人员聘用，人员培训等前期工作。

1、业主临时公约

2、住户手册

3、装饰装修管理协议

4、装饰装修管理办法

5、装修人员临时出入证

6、资料发放记录

7、提供特约服务委托书

根据以上管理服务设想，本公司将根据物业建造进度，派出有经验的工程人员，定期勘察及检查施工现场，及时发现存在的隐患及对维修保养的影响、熟悉隐蔽工程及收集工程资料等，发现问题及时提出书面报告。特别在施工后期，将协助开发商及监理单位，认真检查施工质量，发现问题和缺陷及时请施工单位予以解决和完善，使开发商与物业服务单位实现优势互补、资源共享，达到共赢目标。

物业服务中心筹建方案

本公司将督促物业服务中心按计划认真地完成各项物业服务筹备工作：调整年度物业服务收支预算案、调配和招聘合格的物业管理服务人员、有计划地对员工进行入职培训、建立与政府有关职能部门的联系、制定各种管理方案、定制员工制服、合理布置物业服务中心办公用房、购置办公设备和物品、熟悉物业内设施设备、参与设备的调试和验收、查验等工作。

一、筹备阶段工作计划

“锦翠嘉园”物业服务筹备阶段工作计划

二、准备各种物资装备

本公司将根据“锦翠嘉园”的物业情况，利用开发商提供的前期开办费用，购置各种物业服务所需的物资装备，以保证物业服务中心的正常运作。筹建物业服务中心，需要准备的物资装备主要包括：购置各种办公家具和设备、购置各种通讯器材、定制员工制服、购置安保用品、购置各种工具、清洁和维修用品等。

三、制定物业服务各种方案

本公司根据“锦翠嘉园”的周边环境、居住刑象、商业配套和物业配置设施等情况，制定一系列适合本小区的物业服务方案，使员工知道其所承担的角色。物业服务方案包括：《物业验收方案》、《小区秩序维护方案》、《小区清洁和消杀方案》、《房屋及设备维修保养方案》、《财务运行方案》、《商户服务方案》、《小区的交通管理方案》、《停车管理方案》、《小区社区活动方案》等。

四、招聘和培训管理人员

本公司将根据实际需要，制定详细的人员招聘和培训计划。有关筹备期的人事工作可包括：制定人员架构、岗位配置及岗位职责要求、制定人员薪金及福利计划、制定管理人员到岗计划、调配和招聘物业管理人员、制定员工培训方案及实施对员工进行入职培训。

五、制定物业服务的各项规章制度

本公司在物业竣工前，将根据物业的实际情况，结合国家和无锡市有关法规，对本公司总部提供的物业服务规章、制度及规范的基础上，制定“锦翠嘉园”物业服务中心完整的规章制度和服务规范，引入公司的ISO9000质量体系。其中