资产评估作业答案

总论1、名词：资产评估、资产评估值、资产评估价值类型资产评估：是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

资产评估值：是指采用成本法、收益法、市场法对资产进行评估后得出的价值。

资产评估价值类型：是指人们按照某种标准对资产评估结果及其表现形成的价值属性的抽象和归类。

其实质是为不同的资产业务提供适用的价格标准。

2、资产评估的特点有哪些？现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性3、简述资产评估的价值类型有哪些？1）以资产评估的估价标准形式表达价值类型，，具体包括重置成本、收益现值、现行市价和清算价格四种2）从资产评估假设的角度表达资产评估的价值类型，具体包括继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种。

3）从资产业务的性质，即资产评估的特定目的划分资产评估的价值类型，具体包括抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值和补偿价值这十一种。

4）以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估的价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外的价值两大类。

4、简述资产评估的原则包括工作原则和经济技术原则。

其中工作原则主要包括独立性原则、客观公正性原则和科学性原则；经济技术原则主要包括预期收益原则、供求原则、替代原则、贡献原则和评估时点原则。

5、简述资产评估的假设有哪些交易假设、公开市场假设、继续使用假设、清偿假设。

资产评估的方法1、运用市场法评估资产时，应按照什么程序进行？答：1）寻找参照物；2）调整差异；3）确认评估值2、运用成本法评估资产具备的前提条件是什么？答：1）应注意历史资料的真实性、准确性。

2）形成资产价值的成本耗费是必要的。

1、评估某企业通用设备。

经随机抽样选择具有代表性的通用设备10 台并进行估算。

其重置成本之和为万元，而该10 台具有代表性的通用设备历史成本之和为35万元，该类通用设备历史帐面总成本为万元，试计算分类资产调整系数，并计算通用设备类重置全值。

调整系数=50/35=1.4286 重置全价=750X1.4286=1071.45 （万元）50 750氣某企业进行冏&制改组，根据企业谊去经营伏況和未未市场更势.顼濃耳未来五年的旻益锻分羽为13万元、対万元、口万元、12万元和坊万元・棍据银行利率厘经营罚险情况爾宦其痂K率和奩本化率分别为⑹翻11%.计算後企业瓷产的重估价値.*备某企业迸行股份制改组，根据企业过去经营状JR和未来市场形势.预测其未来五年的受益颤分别为口万元* 14万元、订万元* 12万元和出万元根据银行利率及经营风险情况确走其折现率和協本化率分别対IQ礙□ □九计算凌企业资产的重估价值，”答匕1）5 年收盘I折现和■口X （1-^lOTi）-U14X （1-ulO%）-2-1-11x（ 1-^10%） '3+12x （1-10%）尹（170%）-- =13^0 9091-14x0 32154-11x0.7513-12x0.（5330-15^ 5X9 T.1B 了万元2）年金=49.1M752634129659万元3）评估值=12.9659 1曲=目7』万元心机器设备的评怙'K用帀场注评牯设备时，具体歩暴有哪些？7答⑴评佶淮督阶帥2）现场工作阶段十，3）评估怙賞陆段J4）撰写评诂报告凌评估说瑚，整理评估底稿样5）评估报告的审核和报出阶段」机器设备的答占1）个别因素2）交易因養v3）时恆因素*4）地域因歳"机器设备的评估：3、（1）•实体性贬值：设备的实体性贬值是因为使用和存放造成的。

（2）功能性贬值：是指新技术的推广和运用，使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，技术明显落后、性能降低、其价值也就相应减少。

（3）.经济性贬值：经济性贬值，也称为外部损失，是指资产本身的外部影响造成的价值损失。

4、功能性贬值的计算：先计算年超额运营成本：前五年：每年200000 - 100 X 2 X 20=8 （万元）后五年：每年200000- 100 X 2 X 20X（1+20% ）=9.6 （万元）再计算年净超额运营成本：前五年：每年8X（1 —33%）=5.36 （万元）后五年每年9.6X（1 —33%）=6.43 （万元）最后折现处理得功能性贬值额：5.36X 15% +6.43X 15%=1.77 （万元）建筑物评估1、简述对建筑物评估的一般程序（一）明确评估目的建筑物作为一类评估对象，其发生的经济行为多种多样，有所有权转让或使用权转让，有抵押、担保、拍卖、课税等。

对于同一建筑物来说，在发生上述不同经济行为时，应根据特定情况，选择与其相适应的价值类型和评估方法。

（二）资料准备在明确评估目的后，评估人员就可确定与此相适应的评估方法，并着手收集与评估方法相关的资产评估资料。

资料准备一是委托方提供，另外评估人员要到评估所在地收集整理。

（三）准备有关文件建筑物的评估涉及到的政策性问题甚多，评估人员在到现场之前，必须准备好充足的有关文件及资料。

（四）资产评估明细表的准备评估人员要制作合理的评估明细表。

将"建筑物清查评估明细表"提供给委托方，由委托方认真填写。

（五）评定测算在搜集资料过程申，如发现原定评估方法所需的数据资料无法弄到，则应立即改用可以搜集到全部所需资料的其他方法。

如果能够搜集到几种评估方法所需的资料，亦可运用多种方法对该宗房产进行估价，并相互进行验证，最后确定评估结果。

（六）确定评估结果，撰写评估说明或评估报告如果对两个或两个以上的评估方法进行评估，会得到若干个评估初步结果。

评估人员应当在充分分析论证的基础上给出评估的最终结果，并撰写评估说明或评估报告。

2、一般来讲，运用市场法评估建筑物时，应具备的条件主要有哪些？答：市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。

对于交易实例少、房地产市场交易不透明、信息不畅的地区则不宜采用。

一般说来，市场法评估应具备的条件主要有：（1）要有一定数量的正常交易实例，通常交易实例不少于3个。

（2）选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性，如用途、结构类型、装修标准、建材质地、所处地区、外部环境、产权性质等方面有相同或相似。

（3）交易时间与评估基准日尽可能接近。

（4）交易应县有具有透明性、公平性和有效性。

（5）交易实例与待估房地产在土地出仕年限和使用需求方面应基本一致。

由于市场法评估受评估人员的知识经验约束较大，主观因素对价格影响较大，因此，此法更适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为。

3、简述建筑物功能性贬值的形成原因建筑物的功能性贬值，是指建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。

原因：1、建筑物用途与使用强度不合理造成的功能性贬值。

这种贬值是相对于其所占用的土地最佳使用而言的。

其功能性贬值的量，相当于建筑所占用土地的现实用途与其最佳使用之间的价值差。

在具体评估时，还要考虑建筑物是房地合一评估还是房地分估，再来分析判定其功能性贬值。

2、建筑物的设计以及结构上的缺陷，将导致建筑物不能充分发挥其应有功能和最大限度发挥其效用。

该部分编制可用评估建筑物的有效使用面积与其建筑面积的比例，与正常建筑物有效使用期面积与其建筑面积的比例的差额来测算。

3、建筑物的装修、设备与其总体功能的不协调，也会造成建筑物的功能性贬值。

建筑物评估4解：建筑物重置成本=待估建筑物账面原价X价格变动指数=336000 X ｛（1+10.1%）X（1+11%）X（1+12.3% ）x（1+13%）｝=521084 （元）无形资产影响无形资产评估价值的因素有哪些？1．无形资产的收益能力2．无形资产的使用期限3．无形资产的科学价值和发展前景。

4．无形资产的成本。

5．成果使用方式。

6．市场供需状况。

7．费用支付方式无形资产2：在商誉的评估中，要注意以下问题：(1) 商誉评估是在产权变动或经营主体变动时进行的。

企业在不发生各项特定经济行为的情下( 如合资、合营、合并、股份制改造等) ，评估企业商誉的做法，从评估学角度来说是错误的。

(2) 不是所有的企业都有商誉，商誉只存在那些长期具有超额收益的少数企业之中。

一个企业在同类型企业中超额收益越高，商誉评估值越大。

(3) 商誉评估必须坚持预期原则。

企业是否拥有超额收益是判断企业有无商誉和商誉大小创标志。

(4) 商誉价值形成既然是建立在企业预期超额收益基础之上，形成商誉投入的费用和劳务没有直接联系，并不能因为企业为形成商誉投资越多，其评估值就越高。

(5) 商誉是由众多因素共同作用形成的，但形成商誉的个别因素不能够单独计量的特征，决定了商誉评估也不能采用市场类比的方法进行，因为影响商誉的各项因素的定量差异调整难以运作。

当然，完全相同的商誉更为鲜见。

(6) 企业负债与否、负债规模大小与企业商誉没有直接关系。

有观点认为，企业负债累累，不可能有商誉。

这种认识是偏颇的。

(7) 商誉与商标是有区别的，反映两个不同的价值内涵，企业中拥有某项评估值很高的知名商标，但并不意味着该企业一定就有商誉。

为了科学地确定商誉的评估值，注意商誉与商标的区别是必要的。

(8) 商誉作为不可确指无形资产，是整个无形资产中除了可确指无形资产以外的部分。

(9) 商誉评估值是否入账，如何人账，尽管属于会计计价等问题，不是评估本身的问题，但与评估直接相关联，有待于进一步研究。

无形资产3：无形资产功能特性及其评估应考虑的因素1、附着性。

附着性是指无形资产往往附着于有形资产而发挥其固有功能。

例如，制造某产品的专有技术要体现在专用机械生产线、工艺设计之上，即各种知识性资产一般都要物化在一定的实体之中。

2、共益性。

无形资产区别于有形资产的一个重要特点是，它可以作为共同财富，由不同的主体同时共享。

一项先进技术可以使一系列企业提高产品质量、降低产品成本；一项技术专利在一个企业使用的同时，并不影响转让给其他企业使用。

3、积累性。

科学技术的发展总是像上阶梯那样地积累起来的，它的作用往往建立在一系列其他成果的基础上。

4、替代性。

在承认无形资产具有积累性的同时，还要考虑到它的另一面，即替代性。

例如一种技术取代另一种技术，一种工艺替代另一种工艺等。

其特性不是共存或积累，而是替代、更新，一种无形资产总会由更新的无形资产所取代，因而必须在无形资产评估中考虑它的作用期间，尤其是尚可使用年限。

无形资产 4.解：商誉的评估价值=13 X 0.9091 + 14 X 0.8264 + 11 X 0.7513 + 12 X 0.6820 + 15 X 0.6209 + 15 - 10% X 0.6209-90=52.2847 万元无形资产5，解系数=( 50+60+1 00+1 1 0)/(1 00+1 80+240+250)=41 .56% 因为类似技术专利转让费为90万，所以该技术专利重置成本=90*41.56%=37.4 万流动资产评估机器设备的评估：3、（1）.实体性贬值：设备的实体性贬值是因为使用和存放造成的。