案例名称：金融街控股股份有限公司 投资性房地产会计政策
公允价值计量在投资性房地产中的运用研究—以金融街为例
公允价值计量在投资性房地产中的运用研究——以金融街控股股份有限公司为例目录一、引言 (3)（一）选题背景及意义 (3)1. 选题背景 (3)2. 选题意义 (3)（二）文献综述与研究现状 (4)（三）创新思路 (4)二、投资性房地产与公允价值的相关理论 (5)（一）投资性房地产相关理论 (5)1. 投资性房地产的定义及其特征 (5)2. 投资性房地产的范围 (5)（二）公允价值相关理论 (6)1. 公允价值的概念 (6)2. 公允价值的特征 (6)3. 投资性房地产公允价值模式理论基础 (6)三、金融街控股股份有限公司案例分析 (7)（一）公司基本情况 (7)1. 公司简介 (7)2. 投资性房地产计量模式变更情况 (7)（二）金融街控股股份有限公司转变计量模式动因 (7)1. 提供高质量的会计信息 (7)2. 改善企业的财务状况 (8)3. 提高了企业的融资能力 (8)（三）金融街控股股份有限公司公允价值模式应用分析 (8)1. 对财务状况的影响 (8)2. 对经营成果的影响 (11)3. 对税收的影响 (12)（四）金融街控股股份有限公司公允价值模式应用存在的问题 (13)1. 公允价值模式计量成本较高且具有不确定性 (13)2. 公允价值变动受房地产市场环境影响较大 (13)四、完善投资性房地产公允价值计量的建议 (13)（一）鼓励企业转换核算方式，给予一定的税收优惠 (13)（二）提高关于公允价值准则的有效性和可操作性性 (14)（三）加强投资性房地产的信息披露，增加披露的透明性 (14)五、结论 (14)参考文献 (15)致谢.............................................. 错误!未定义书签。
附录. (15)摘要公允价值这种计量属性的出现，主要是随着市场经济的发展，历史成本模式渐渐暴露出其缺陷，于是公允价值这一计量模式就应运而生。
公允价值能够反映出当前经济形势和未来发展预期，能有效弥补历史成本的不足之处。
公允价值模式在投资性房地产中的应用——以金地集团为例
公允价值模式在投资性房地产中的应用 ——以金地集团为例发布时间：2023-02-17T03:17:51.007Z 来源：《科技新时代》2022年19期作者：王萍[导读] 随着全球经济的发展，中国会计逐渐与国际会计接轨，2006年，财政部颁布的新会计准则中，王萍重庆理工大学会计学院，重庆市，400000【摘要】随着全球经济的发展，中国会计逐渐与国际会计接轨，2006年，财政部颁布的新会计准则中，引入了公允价值计量模式。
对于投资性房地产占比较多的房地产行业来说，不同的计量模式会对企业财务状况、经营成果的披露状况产生重大影响。
本文以公允价值计量模式在金地集团中的应用为例，对比后续计量模式转换前后企业的财务状况，分析其转换原因，评价其转换后的财务绩效，以期丰富其相关研究。
【关键词】公允价值；计量；投资性房地产；应用一、前言早在20世纪70年代，美国会计准则中就开始使用公允价值对部分资产进行计量，而我国公允价值计量起步相对缓慢，在20世纪90年代，才开始对公允价值的应用进行研究，各方面的制度也尚未完善，因此我国有必要对此有更深入的了解。
投资性房地产是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，其主要包含：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转入的土地使用权和已出租的建筑物。
我国投资性房地产的后续计量模式分为成本模式和公允价值模式两种。
2006年，财政部出台的会计准则对企业投资性房地产后续计量模式的选择做出了规定，对于投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
二、采用公允价值计量模式的投资性房地产规模根据我国上市公司相关数据显示，截至2020年，拥有投资性房地产的上市公司数量有4908家，较2010年的700家增长了 600% 左右。
而其中以公允价值模式计量的数量从 2010 年的 26家增长到 294 家，所占比重从3.59% 增长到5.99%，仅增长了2.4%。
上市公司投资性房地产计量模式选择动因及监管建议
入实现制原 则将收入列示 ， 收益往往体现在资产 出售时。 其 售价减 去初始成本后 的利润能够一次全部计 入当期收益中 ，给予公司很 大的利润调节空 间， 有利于其影响股价 。采用成本计量模式后 ， 也
、
上 市 公 司 投 资 性 房 地产 成本 计 量 模 式 的主 导 地 位
（ ） 市公 司选择 成本计量模 式的现 实原 因 一是难 以确定 一 上
街 ）年报显示 截至２ ０ 年 １月３ 日， ， ０ ７ ２ １ 公司全部投资性房地产项 目
账 面价值合计达 １。 亿元 ，０８ ５２ １ ２０年该公司改变为公允 价值模式进 行后续计量 ， 公允 价值约为２ ． 亿元 ， ８４ ３ 比账面价值增加 了１．２ ３２亿
元， 涨幅高达９ ％。相反 ， ０ 如果金融街继续采用成本模式计量其投 资性房地产 ， 面净值将随着折旧和摊销而不断减少 ， 账 不仅无法体
二 、 市公 司投 资 性 房地 产 成 本 计 量 新 趋势 上
投资性房地产 的公允价值 。 现阶段 ， 通过活跃 市场得 到公开市场价 格等交易信息体 系尚不成熟 ， 以确定投资性房地产的公允价值 。 难 此外 ， 房地产公允 价值 的确定还有赖于活跃市场上的报价 、 最近市 场上 的交易价格或者未来净现金流量的现值 ，这些都需要高素质
初始成 本按 月计提折 旧或者按期 摊销 ，只要将扣除折 旧或摊销和 资产减值准备后 的净值列入资产负债表 即可 ，在纳税调整方面也
只是存 在折 旧额 的会计和税法差异。确认收益时也 只需要按照收
业务公 司的３ １ ． ％。可以看 出 ， ７ 越来越多的上市公 司拥有投资性房 地产 ， 但所 占的 比例却有上 升趋势 。
式， 占拥有此类业务公 司的２ ６ 其余 的上市公 司继续采 用成本 ． ％， ８ 计量模式 ；０ ８ ２ ０ 年沪深 １ ２ 家 上市公 司中 ， ９ 家公司拥有投资 ４ ６ 有６ ０ 性房地产 ， 其中２ 家公 司采用公允价值计量模式 ， ２ 占拥有此类业务
北京金融街控股RMIS实施案例分析
北京金融街控股RMIS实施案例分析北京金融街控股RMIS实施案例分析一、项目简介北京金融街控股股份有限公司为一家以房地产开发为主的上市公司（股票简称“金融街”，代码“000402”），是北京金融街区域的独家开发商，致力于金融街区域的总体规划、土地开发、房地产项目开发和综合管理。
经过十余年的发展，金融街控股股份有限公司资产由成立之初的2000万增长到目前的73.22亿规模，始终保持着高速发展的态势。
近年来，公司规模快速扩张，全国各地业务纷纷展开，为保持竞争优势和提升管理水平，公司完成了内部流程疏理和资源整合。
新的规划需要严谨而快速的管理和执行体系来支撑，信息化管理模式成为首选方案。
金融街从管理和业务实际需求出发，在参考了同行地产企业信息化发展的经验和教训后，谨慎制定了公司未来5至10年信息化发展规划。
在软件应用系统实施方面，以“全局规划、业务优先”为原则，以“一体化设计、分步实施”为指导思想，从协同办公、项目开发、房产经营（销售、租赁、客户关系）、人力资源、决策支持等方面逐步推行。
二、背景分析激烈的市场竞争形势和公司规模的迅速扩张对传统的运作模式提出了挑战，势必带来管理模式、工作效率、资源整合等深层次问题：信息在部门之间用传统的书面或电话、邮件、公告等方式传递，数据标准化程度低，部门内部及部门之间花大量时间核对数据，其准确性与时效性难以保证，工作效率难以提高；部门内部及各部门间文件流转仍以纸质文件或电子邮件传递，信息关联性弱，且无法实时监控各流程进展情况；通过传统的工作模式，无法实时掌控项目进展，项目成本管理仍停留在事后核算统计的层次；公司特殊的房产经营管理模式，对业务的管理较为粗放，期望精细化运作却无统一的管理手段和有效的工具来支撑；随着业务的扩展，总部难于及时、动态、准确地掌握对外地子公司的运营情况，管理和监控成本高、效率较低；公司优秀的管理经验和业务数据等资源缺少有效的工具进行积累、分析、挖掘、共享和再利用。
MF案例(财务报表分析)—案例分析3说课讲解
精品文档MF经济与管理学院School of Economics and Management, Xi'an University of Technology 西安理工大学MF 课程案例课程名称：财务报表分析 任课教师：吴祖光案例性质：□√内部开发□外部引用案例名称：金融街案例分析学生姓名： 贺华华学 号： 2162523096MF经济与管理学院School of Economics and Management, Xi'an University of Technology适用课程：财务报表分析案例开发者：吴祖光金融街案例分析一.案例目的案例主要是训练学生如何利用结合宏观环境对财务报告进行基本分析，财务报告获取必要的财务数据；熟悉财务报告的内容，并从财务报告附注中的内容，并对财务报表附注内容进行剖析，获取有用信息。
二.案例背景金融街控股股份有限公司（股票代码：000402），是一家以商务地产为主业的大型国有控股公司，2000年在深交所上市。
截止到2014年12月31日，公司总资产达到875.8亿元，净资产约268亿元，累计开发面积超过千万平方米，其中商务地产比例超过70%。
通过对北京金融街、德胜科技园、金融街通州商务园、北京广安产业园、天津金融城、重庆江北嘴金融中心区、重庆观音桥商业区、惠州金海湾滨海休闲度假区等区域的开发运营，公司形成了在城市运营和区域开发领域独特的竞争优势，成为国内领先的商务地产开发企业。
十多年来，通过持续深入开发建设北京市主金融中心区——北京金融街，它已成为集决策监管、资产管理、支付结算、信息交流、标准制订为一体的国家金融管理中心。
截止到2015年底，入驻金融机构及大型企业总部1500余家，年度税收贡献超过千亿元。
从地产的开发到城市功能的完善，依托北京金融街的资源和品牌优势，金融街控股形成了独特的“金融街模式”即地产开发与产业打造并重，地产是平台，产业是核心；通过房地产开发和产业打造，促进经济发展，提升区域价值。
投资性房地产的界定及后续计量
投资性房地产的界定及后续计量作者：赵治纲来源：《财会学习》2009年第02期新会计准则重点、难点解读现就职于财政部科研所财务会计室。
东北财经大学会计学硕士，财政部科研所会计学博士，中国社会科学院特华博士后工作站金融学博士后。
银河证券股份有限公司IPO项目（申银万国证券公司特聘会计顾问），华安财产保险股份有限公司独立董事兼审计委员会主任。
先后出版个人著作10余部，公开发表论文40多篇，为国内新会计准则应用的知名专家。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》是我国第一部关于投资性房地产方面的准则。
投资性房地产准则的引入有利于反映我国企业房地产的实际构成情况及各类房地产对企业经营成果的贡献情况。
投资性房地产如何界定、后续计量模式如何确定是当前企业在应用该准则时普遍关注的两个重要问题。
1．如何准确界定投资性房地产？投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。
从上市公司已披露的2007年年报和2008年半年报的情况来看，披露投资性房地产绝大多数属于出租建筑物。
企业在将出租的建筑物确定为投资性房地产时，应重点关注一下三个方面的问题：（1）出租房屋的产权问题。
企业将出租的房屋确定为投资性房地产，企业必须拥有该房屋的产权，并且出租采用的只能是经营性租赁方式。
企业应注意以下两个特殊情形：①对于哪些房屋已抵押等产权模糊或不拥有产权的房屋出租则不能确认为投资性房地产；②对于拥有独立的房产证但没有土地证（集体产权）的房屋出租则可以确认为投资性房地产。
（2）闲置厂房、仓库的出租问题。
企业将闲置的厂房、仓库出租，由于闲置的厂房、仓库通常不属于有活跃市场的房地产，确认为投资性房地产时一般不能采用公允价值模式进行后续计量。
此外，如果仓库提供的是专业的仓储服务，则收取的是保管费和服务费，这和仓库出租是有本质区别的，不应作为投资性房地产。
公允价值计量投资性房地产的财务影响
公允价值计量投资性房地产的财务影响作者：徐柏青来源：《时代金融》2016年第08期【摘要】本文首先剖析了金融街采用公允价值模式计量投资性房地产的真实动机和原因，并通过对金融街更改会计政策前后财务状况的对比分析，揭示了公允价值计量投资性房地产的财务影响，并建议投资者对以公允价值计量投资性房地产的房地产企业进行财务分析时应加以调整，区别对待。
【关键词】公允价值房地产财务影响金融街一、引言现行的《企业会计准则第3号——投资性房地产》颁布于2006年，这意味着，企业持有的用于赚取租金或资本增值的房地产，即投资性房地产，可以根据企业的实际情况选用成本或者公允价值进行后续计量。
准则颁布后的第四年选择公允价值模式计量的企业比例仅占3%，大多数企业对公允价值模式持有一种观望态度。
而作为受该准则影响最大的商业地产企业金融街控股股份有限公司（金融街），则在准则实行的第二年就宣布从2008年1月1日起，对公司拥有的投资性房地产采用公允价值进行后续计量。
金融街是一家以商务地产为主业的公司，商务地产比例超过70%，与主攻住宅的房地产企业不同，金融街的多数房地产被划为投资性房地产，而不属于存货。
所以，金融街选择在投资性房地产计量方面转变会计政策，对其财务报表的影响更为显著。
金融街转变会计政策之后，投资者难免担忧，认为金融街的做法有失稳健，财务数据水分比较大。
本文旨在通过分析金融街会计政策转变的动机和由此带来的财务影响以及后续持续的对业绩的影响，试图回答投资者是否需要区别对待以公允价值计量投资性房地产的房地产企业，在投资决策时是否需要特殊关注或者调整某些项目。
二、金融街以公允价值模式计量投资性房地产的原因分析（一）变更会计政策的官方解释金融街在会计政策变更公告中称原因有二，一是采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际通行的成熟方法；二是公允价值模式具有可操作性。
（二）本质原因公告中的理由看似充分，但实质过于空泛，并没有阐明公司选择公允价值模式的最本质原因。
公允价值选择权与上市公司业绩——来自投资性房地产的案例
公允价值选择权与上市公司业绩——来自投资性房地产的案例分析赵彦锋河南财经政法大学会计学院，河南郑州，450002摘要：我国现行企业会计准则将投资性房地产单列，并赋予企业对其计量的公允价值选择权，而盯市特性决定公允价值计量会影响业绩与净资产。
从案例分析来看，虽然选用公允价值对投资性房地产进行后续计量的上市公司较少，但是首次采用、后续考察以及境内外差异均表明：公允价值计量具有增肥效应，从而有可能成为利润操纵工具，为此，应进一步细化准则指南。
关键词：投资性房地产；公允价值；公允价值选择权；公司业绩我国现行企业会计准则借鉴国际会计准则40号《投资性房地产》，对我国原制度无形资产中的土地使用权以及固定资产中的房屋及建筑物等根据用途重分类，引入“投资性房地产”概念以区别于自用，包括：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物[1]。
具挑战性的是，对于满足条件的投资性房地产，企业可以选择公允价值进行后续计量，这赋予企业双重选择权：一资产的重分类；二计量属性的选择，本文仅讨论后者对业绩的影响。
一、投资性房地产对公允价值计量的运用自2007年现行准则实施以来，沪深两市对投资性房地产选用公允价值作为后续计量模式的公司数量较少，2007-2009年占持有该类资产公司的比例分别为2.86％、2.90%、3.24%，具体情况见表1。
其行业分布如下：金融业5家、房地产开发与经营业6家，零售业4家，其他行业11家①，其中前三类是公认为投资作者简介：赵彦锋（1975-），男，河南省南阳人，博士，河南财经政法大学副教授，主要研究领域：会计理论。
基金项目：本文系2010年国家社会科学基金“金融危机后全球会计治理及其国际协调机制与我国对策研究”批准号：10BJY020。
①截止2009年底，先后有26家上市公司选用公允价值作为投资性房地产的后续计量模式，但是有些公司后来不再持有该类资产，因此行业分类按26家统计，而2009年统计的数据只有25家，原因是锦龙股份由于减少合并范围，已不再持有该类资产。
负债管理与经营管理知识分析案例
前言
在企业经营中是一项不可缺少的重要 资金来源。任何企业在经营过程中都会或多或少 地借助负债的力量。
现代财务管理的观点认为：企业财务目标是 增加股东财富，要达到股东财富最大化，必须使 所有投入最小化，其中包括投入资本成本的最小 化。 我们认为，负债筹资比股权筹资的资金成 本要小。
举债的形式
概念
企业贷款 企业债券 商业信用 融资租赁
举债的目的
1.扩大资金来源 2.降低经营风险 3.达到抵税效果 4.避免控制权受到稀释 5.财务杠杆效应
哪些行业负债多 资金密集企业容易举债经营。 典型行业 ： 钢铁 电力 航空
房地产
案例一 金融街
公司行业背景
金融街控股股份有限公司是国内领先的 商务地产公司，其主导开发的北京金融街 区域已经成为国家级金融管理中心区。公 司以京津为核心，向全国重点城市不断拓 展；致力于开发和持有城市优质物业，提 升城市价值；为国内外金融机构、企业集 团和城市中高端消费者提供高品质的物业 产品和服务，树立了良好的品牌形象。
应收账款
86,492.15
60,341.03
47,151.25
66,227.64
其它应收款
99,119.05
73,638.60
3,849.70
3,075.13
股东权益
1,506,091.66 1,455,306.31
602,870.27 404,872.02
资产负债比率
60.28
46.11
60.17
• 2.油价持续增高、上海市场竞争激烈，平均票价 低于其他主要城市，这些都造成经营成本太高。 由于投资报酬率小于负债利息率，而导致连年的 亏损。
投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变完整版
投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】关于“金融街”领航会计计量模式转变的分析——投资性房地产由成本模式向公允价值计量模式的转变作者：陶蕊，何颖指导老师：李涛摘要：金融街股份有限公司对外宣布：自2008年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，此举立即引起了业内财务人员的密切关注。
因为这不仅对公司自身影响巨大，对整个房地产市场以及会计领域不断地推陈出新也产生了广泛的影响。
作为在校学习财务管理专业的学生，我们在充分取材和深入调研的基础上，对该公司针对房地产后续计量由成本模式向公允价值计量模式转变的原因进行了细致的分析，应用所学知识提出了自己的观点，并结合所产生的影响，对我国的会计行业的发展进行了展望。
关键词：金融街控股股份有限公司投资性房地产公允价值计量模式引言2008年3月31日，金融街控股股份有限公司第四届三十七次董事会审议通过了《关于公司对投资性房地产采用公允价值计量的议案》，并对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量这一决议发出以下公告：“本公司目前从事的主要经营业务除房地产开发外，还有部分自持物业出租和经营，其中包括投资性房地产出租业务。
截至2007年12月31日，公司全部投资性房地产项目包括：北京金融街购物中心、金树街、Ｃ3四合院、重庆嘉年华项目，这些项目的账面价值合计约15．12亿元，占公司2007年度净资产比例为30．83％。
对于北京商业物业，包括北京金融街购物中心、金树街、Ｃ3四合院，由公司市场部进行市场调研，从市建设委员会房地产交易管理网、中国指数研究院等权威性较强的机构选取同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，对投资性房地产的公允价值做出合理测算，出具了《金融街控股自持物业市场价值估测之调研报告》，以其测算结论作为公允价值；对于重庆嘉年华项目，以其同期成交价格和报价，确定其公允价值。
基于投资性房地产公允价值计量的盈余管理研究——以金融街控股股份有限公司为例
基 于 以上 定 义 ， 余 管 理 应 该 具 有 下 列 基 本 特 征 ： 盈 （ ） 余 管 理 的 主 体 是 企 业 的 管 理 当 局 。企 业 管 理 当 １盈
局 作 为 企 业 信 息 的 加 工 者 和 披 露 者 ， 权 选 择 会 计 政 策 和 有
有 有 们 将 盈 余 管 理 定 义 为 ：企 业 管 理 当 局 在 不 违 反 会 计 准 则 的 方 法 ， 权 变 更 会 计 估 计 ， 权 安 排 交 易 发 生 的 时 间 和 方 “ 式 ， 息 不 对 称 和 信 息 披 露 不 完 全 为 他 们 进 行 盈 余 管 理 提 信 前 提 下 ， 目的 地 采 取 多 种 手 段 以 达 到 期 望 报 告 盈 余 的 目 有
一
些 恶 意 的 价格 歧 视 会 给 社 会 带 来 负 面 效 应 ， 大 多 数 情 况 就 可 以 获 得 尽 较 大 的 收 益 。在 消 费 者 占 据 较 大 优 势 的 卖 方 单 生 下 ， 格 歧 视 策 略 既 能 给 商 家 带 来 利 益 ， 能 给 广 大 消 费 者 市 场 ， 产 者 可 以 通 过 制 定 较 低 的 价 格 来 争 取 更 多 的 市 场 价 也 份 额 ， 而 使 自己 的 生 产 能 力 得 到 充 分 利 用 当 销 售 商 处 从 带 来 益 处 ， 而 提 高 整 个 社 会 的福 利 。 从
第 三 ， 格 歧 视 与 商 家 的 垄 断 地 位 有 一 定 的 关 系 。 当 卖 方 ３ ２ 价 格 歧 视 能 够 提 高 销 售 者 的 销 售 收 入 价 ． 垄 断 势 力 比较 强 大 时 ， 方 可 以 根 据 自 己 所 掌 握 的 信 息 ， 卖 对 商 家 是 利 润 最 大 化 的追 求 者 ， 们 根 据 市 场 竞 争 状 况 、 他 每 一 单 位 商 品都 收 取 买 方 愿 意 支 付 的 最 高 价 格 ， 消 费 者 成 本 状 况 、 理 位 置 、 费 者 的 需 求 弹 性 来 决 定 产 品 的 价 将 地 消 剩 余 全 部 收 归 己有 。垄 断 的 卖 方 还 可 以根 据 买 方 购 买 量 的 格 ， 不 同 的 消 费 者 制 定 不 同 的 价 格 。 通 过 这 种 价 格 歧 视 对 不 同 ， 取不 同的价格 。 收 策略 ， 们获得 了更多 的市 场 机会 ， 而 能 够提 供 更多 、 他 从 更 由 于 交 易 成 本 、 费 者 偏 好 及 商 家 地 位 的 不 同 ， 家 通 丰 富 的产 品 类 别 ， 获 利 润 会 不 断 增 大 。 消 商 所 过 制 定 不 同 的 价 格 歧 视 策 略 ， 以 赚 取 更 多 的 利 润 。价 格 ３ ３ 价 格 歧 视 有 利 于 刺 激 商 品 生 产 者 改 进 技 术 。 高 生 产 可 ． 提 歧 视 策 略 的 施 行 ， 让 商 家 获 取 更 多 利 润 ， 时 也 可 带 来 社 积 极 性 和 生 产 效 率 能 有
投资性房地产的会计处理案例分析
投资性房地产在会计和税务处理上的规定不同，本文通过案例，介绍公允价值模式下投资性房地产的后续计量、税法与会计核算的差异以及企业所得税纳税申报表如何填报等问题。
会计处理根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产能够单独计量和出售。
投资性房地产主要包括：(1)已出租的土地使用权;(2)持有并准备增值后转让的土地使用权;(3)已出租的建筑物。
企业自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。
根据采用的`计量模式不同，投资性房地产的后续计量模式分为成本模式和公允价值模式。
有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。
(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。
将存货、自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，将该存货、土地使用权或建筑物在转换日的公允价值计入投资性房地产的成本，如果公允价值大于账面价值，按差额部分贷记资本公积，如果公允价值小于账面价值，按差额部分借记公允价值变动损益。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
处置投资性房地产时，应按实际收到的金额确认收入，按投资性房地产的账面价值结转成本，同时将该项投资性房地产的公允价值变动转入其他业务成本。
按该项投资性房地产在转换日计入资本公积的金额，贷记其他业务成本。
税务规定由于公允价值模式的投资性房地产的公允价值变动已计入当期利润，按照企业所得税法的规定，年终申报时，须对已计入利润的公允价值变动损益进行调整。
借壳上市经典案例剖析-金融街[会计实务,会计实操]
![借壳上市经典案例剖析-金融街[会计实务,会计实操]](https://img.taocdn.com/s3/m/c145d2e1c8d376eeaeaa3189.png)
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借壳上市经典案例剖析:金融街[会计实务，会计实操]
一、协议收购：金融街集团（000402）是怎样上市的？
协议收购，指收购方与上市公司的股东以协议方式进行的股权转让行为。
协议收购是我国股权分置条件下特有的上市公司国有股和法人股的收购
方式。
1、借壳背景
北京金融街集团（以下简称“金融界集团”）是北京市西城区国资委全资的以资本运营和资产管理为主业的全民所有制企业。
金融街主营业务为房地产开发，在当时政策环境下，房地产公司IPO有诸多困难。
重庆华亚现代纸业股份有限公司（000402，以下简称“重庆华亚”）成立于1996年6月18日，主页为纸包装制品、聚乙烯制品、包装材料等的生产和销售，其控股股东为重庆华亚的控股股东华西包装集团。
2、运作过程
为利用上市公司资本运作平台，实现公司快速发展，1999年12月27日，华西包装集团与金融街集团签订了股权转让协议，华西集团将其持有的4869.15万股（占总股本的61.88%）国有法人股转让给金融街集团。
2000年5月24日，金融街集团在中国证券登记结算公司深圳分公司办理了股权过户手续。
2000年7月31日，重庆华亚更名为“金融街控股股份有限公司”（以下简称“金融街控股”）。
之后，金融街控股将所有的全部资产及负债（连同人员）整体置出给金融街集团，再由华西包装集团购回；金融街集团将房地产类资产及所对应的负债置入公司，置入净资产大于置出净资产的部分作为金融街控股对金融。
第8讲投资性房地产——金融街案例
第8讲投资性房地产——金融街案例在当今复杂多变的经济环境中，投资性房地产一直是备受关注的领域。
而金融街作为一个具有代表性的案例，为我们深入理解投资性房地产的运作和影响提供了宝贵的视角。
金融街，这一名字在商业地产领域可谓如雷贯耳。
它是中国颇具影响力的商务中心区，涵盖了众多高端写字楼、商业设施和住宅项目。
首先，我们来看看金融街的地理位置选择。
它往往位于城市的核心区域或者具有巨大发展潜力的地段。
这样的选址策略能够确保其房地产项目具有极高的价值和吸引力。
因为在这些地段，交通便利，配套设施完善，能够吸引大量的企业和居民，从而为投资性房地产带来稳定的租金收入和资产增值。
从建筑品质和设计方面来看，金融街的项目通常都是精心规划和打造的。
高品质的建筑材料、现代化的设计理念以及智能化的设施配备，使得这些房产在市场上具有很强的竞争力。
不仅能够满足租户对于舒适办公和生活环境的需求，也提升了整个区域的形象和品质。
再来说说金融街的运营管理。
一个成功的投资性房地产项目，离不开高效的运营管理。
金融街在这方面做得相当出色。
专业的物业管理团队能够提供周到的服务，包括安保、保洁、设施维护等，为租户创造良好的使用体验。
同时，通过精准的市场定位和营销策略，能够吸引到优质的租户，保持较高的出租率。
在投资性房地产的价值评估方面，金融街也给我们带来了很多启示。
其价值不仅仅取决于建筑物本身的物理状况，还受到市场供需关系、宏观经济环境、政策法规等多种因素的影响。
例如，当经济繁荣时，企业扩张需求增加，对写字楼的需求也会上升，从而推动金融街房地产价值的上涨；反之，在经济衰退期，需求减少，价值可能会受到一定的抑制。
金融街的投资性房地产项目在融资方面也有独特的策略。
通过多种融资渠道，如银行贷款、发行债券、股权融资等，为项目的开发和运营提供了充足的资金支持。
同时，合理的债务结构和资金成本控制，也保障了项目的盈利能力和财务稳定性。
然而，金融街在投资性房地产领域的发展也并非一帆风顺。
第8讲 投资性房地产——金融街案例
2.公允价值模式下的转换
自用房地产转为投资性房地产
作为存货的房地产与投资性房地产的转换
（一）成本模式下的转换 1.投资性房地产转为存货 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 2.存货转为投资性房地产 借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品 与自用房地产的转换相比，不是科目一对一的对调， 而是多对一的对调。
截至2012年底，资产规模达700亿元。金融街的业绩被一 些投资机构看好。东兴证券认为，2012年金融街已经开始 逐步获取北京金融街地区的项目，目前其布局主要在北京、 天津、重庆、惠州。 同时，不得不提的是，地产业务在资金上拖了整个公司的 后腿。截止报告期末，公司经营活动产生的现金流量净额 为39.44亿。虽然较去年为负的情况有所缓解，但资金链 仍颇为紧张。
（简单看）
自用房地产与投资性房地产的转换 1.成本模式下的转换
成本模式下的转换，会计处理其实就是会计科目的对 调： 固定资产与投资性房地产对调； 累计折旧与投资性房地产累计折旧（摊销）对调； 固定资产减值准备与投资性房地产减值准备对调。 投资性房地产转为自用房地产，那就是把投资性房地 产的科目替换成固定资产的科目； 自用房地产转为投资性房地产，就是把固定资产的科 目替换成投资性房地产的科目。
一、投资性房地产定义及特征 含义：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值 的房地产。 房地产是房产和地产的总称。房产就是建筑物， 也叫不动产；地产就是土地，准确地说，是土地 使用权。企业的厂房是固定资产，厂房下面的土 地是无形资产。
房地产可以分为两类：
一类是自己使用的，作为固定资产和无形资产来 核算； 另一类是用于出租的，作为投资性房地产核算。
资本市场学案例分析!
资本市场学案例分析!资本市场学案例分析学院：会计学院班级：12财管2班姓名：李倩茹学号：20120500217案例一：金融街集团借壳上市(简述)金融街控股股份有限公司的前身是重庆华亚现代纸业股份有限公司，主营业务为纸包装制品。
聚乙烯制品、包装材料等。
1999年12月27日，重庆华亚的控股股东华西集团与北京金融街集团签订了股权转让协议。
华西集团将其持有的4869.15万股（约61.88%）国有法人股转让给金融街集团。
2000年5月24日，金融街集团在深圳证交所办了股权过户首席。
至此。
原华亚集团的第一大股东变为金融街集团。
2000年5月15日股东大会审议批准了《资产置换协议》，协议主要内容是：金融街控股将全部资产及全部负债整体置出公司，金融街集团按照净资产相等的原则将相应的资产及所对应的负债置入公司，置入净资产大于置出净资产的部分作为金融街控股对金融街集团的负债，由金融街控股无偿使用3年。
金融街完成资产置换之后，又对原重庆华业职工进行安置，自上述时间起，所有员工的工资关系均由华西集团负责。
完成借壳上市后，全面退出包装行业，主要从事房地产开发业务。
2000年5月27日进行股本变动，总股本从78691500变为125906400，公司注册资本从7869.15万元变更为12590.64万。
案例分析：金融街此次借壳上市有甚多好处。
首先，金融街集团是主营房地产业的中小企业，2000年房地产业融资较为困难，IPO 的标准又高，受严格限制，但是改革开放初期，房地产业又亟待开发，只有上市融资才能不断发展和不断扩大，所以金融街集团选择买壳上市是一个很明智的做法。
其次，金融街集团所选的“壳”原来是主营纸业和包装业，且规模不大，债务关系简单，为之后将资产全部置出提供了条件且华业集团的股权结构简单，金融街集团可直接从华西集团进行购买直接获得控股地位。
再者，金融街集团获得股权之后，将原华西集转股611.88%重庆金融华西团的资产全部置换，工资关系全部转移，甩掉了包袱。
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对投资性房地产的公允价值进行合理测算,并做出《金融街控股自持物业市场价
例 值估测之调研报告》,以其测算结论作为公允价值的确定依据；对于重庆嘉年华
项目,以其同期成交价格和报价,作为确定其公允价值的依据。
案 随着国内房地产市场的发展和逐渐成熟,广大投资者希望更加全面客观地了
教 司。 c 北京金融街建设集团与华西包装集团公司（公司原第一大股东）经国家财政 c 部财管字〔2000〕14 号文和中国证监会证监函〔2000〕65 号文批准，进行股权 A 转让，并于 2000 年 5 月 24 日办理股权过户手续。公司国有法人股占注册资本的 P 61.876%，由华西包装集团公司持有变更为由北京金融街建设集团持有。 M 2000 年 5 月 15 日，股东大会通过决议，公司与北京金融街建设集团进行资 国 产置换。根据《资产置换协议》，公司将全部资产与北京金融街建设集团进行等
库 事会和股东会 2008 年初正在对这一问题进行决策。公司是否符合采用公允价值
对投资性房地产进行后续计量的条件？如果符合条件，那么从成本计量模式改变
例 为公允价值计量模式这一会计政策变更可能引起的经济后果是什么？董事会在
决策过程中希望听取财务总监对这些问题的分析，以便做出科学合理的决策。作
案 为公司的财务总监，你参加了金融街控股股份有限公司董事会举行的分析会，围
2003 年 4 月 16 日公司 2002 年年度股东大会及 2004 年 2 月 24 日公司 2003 年度股东大会分别通过的资本公积金转增股本的方案，上述方案实施后，公司总 股本增加为 383,126,640 股，每股面值 1 元。
2004 年 12 月 8 日，经公司 2004 年第一次临时股东大会决议并经中国证监 会核准，向社会公众增发人民币普通股 7600 万股，增发完成后，公司总股本为
绕这些决策问题，请呈送你的分析报告。 二、金融街控股股份有限公司的基本情况 金融街控股股份有限公司（以下简称公司）原名重庆华亚现代纸业股份有限
学 公司，成立于 1996 年 6 月 18 日，系经中国包装总公司批准，由华西包装集团公
司独家发起，以所属重庆华亚现代纸业有限责任公司为主体组建的股份有限公
五、金融街控股股份有限公司投资性房地产会计政策变更决策的初期工作 公司为投资性房地产会计政策变更决策进行了一些初期工作。经过分析，管 理层认为公司目前从事的主要经营业务除房地产开发外,还有部分自持物业出租 和经营,其中包括投资性房地产出租业务。截至 2007 年 12 月 31 日,公司全部投 资性房地产项目包括：北京金融街购物中心、金树街、C3 四合院、重庆嘉年华 项目,这些项目的帐面价值合计约为 15.12 亿元,占公司 2007 年度经审计净资产 的比例为 30.83%。对于北京商业物业,包括北京金融街购物中心、金树街、C3 四合院,由公司市场部进行市场调研,从市建设委员会房地产交易管理网、中国指
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《财务会计理论与实务》
459,126,640 股，每股面值 1 元，其中国有法人股 202,556,640 股，占股份总额 的 44.12%，社会公众股 256,570,000 股，占股份总额的 55.88%。
2005 年 4 月 9 日公司 2004 年度股东大会和 2006 年 3 月 31 日公司 2005 年 度股东大会分别通过的资本公积金转增股本的方案，上述方案实施后，公司总股 本增加为 964,165,944 股，每股面值 1 元。
和已出租的建筑物。 1、投资性房地产的确认
国 投资性房地产同时满足下列条件，才能确认：
（1）与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
全 （2）该投资性房地产的成本能够可靠计量。
2、投资性房地产初始计量 （1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于 该资产的其他支出。 （2）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态 前所发生的必要支出构成。 （3）以其他方式取得的投资性房地产的成本,按照相关会计准则的规定确 定。 （4）与投资性房地产有关的后续支出,满足投资性房地产确认条件的,计入 投资性房地产成本;不满足确认条件的,在发生时计入当期损益。 3、投资性房地产的后续计量
教 目仅限分公司经营：住宿、游泳池、网球场、中西餐、冷、热饮、糕点、美容美 c 发、洗浴、零售烟卷、图书期刊。
c 三、2007 年金融街控股股份有限公司核算投资性房地产的会计政策 A 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。公 MP 司投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权
根据公司 2006 年 11 月 20 日召开的 2006 年第二次临时股东大会通过的《关 于公司向特定对象非公开发行股票方案》，并经中国证监会“证监发行字[2006] 165 号”文《关于核准金融街控股股份有限公司非公开发行股票的通知》核准， 公司向 10 家符合相关规定条件的特定投资者定向发行人民币普通股股票 114,285,700 股，股票面值为每股人民币 1 元。2007 年 12 月 31 日，公司总股本 为 1,078,451,644 股，每股面值 1 元。
55,253,209.72 1,474,592,104.37 17,884,915.64
c 2、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
c 项目
期初数
本期增加
本期减少
A 原价
MP 房屋、建筑物
42,617,974.76 918,805,629.51
项目 土地使用权
国期初数 12,904,509.48
本期增加 555,786,474.86
并能够将经济后果学说的相关理论应用于实践。
全 知 识 点：会计政策的选择和变更；会计职业判断；经济后果学说
关 键 词：会计政策；会计政策变更；投资性房地产；经济后果
案例摘要：金融街控股股份有限公司 2008 年初正在进行投资性房地产后续计量
属性选择的决策，公司财务总监需要为董事会的决策呈送分析报告。
案例编号：
案例名称：金融街控股股份有限公司
投资性房地产会计政策变更的决策及其
经济后果分析
库
例
案
学
适用课程：《财务会计理论与实务》
教 选用课程：《财务报告分析》 c 编写目的：用于 MPAcc《财务会计理论与实务》课程的教学，帮助学员理解投资
c 性房地产会计政策变更的决策过程，并进行经济后果分析。重在理解 MPA 决策过程中的会计判断问题和经济后果学说的思想。通过本案例的学 国 习与分析，推而广之是学员深入理解会计政策选择、变更的重要性，
提供单位：武汉大学 MPAcc 教育中心。 案例作者：谢获宝教授。 编写时间：2008 年。
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金融街控股股份有限公司 投资性房地产会计政策变更的决策及其经济后果分析
一、案例问题概述 伴随新会计准则的颁布和实施，符合投资性房地产定义和确认标准的土地使 用权和建筑物需要单独核算。根据投资性房地产的特点，其后续计量可以采用成 本模式或公允价值模式。采用哪种后续计量模式需要会计人员进行专业的职业判 断；采用不同的后续计量模式可能会产生严重的经济后果，影响企业利害关系人 的经济利益。企业应该采用哪种模式对投资性房地产进行后续计量，是会计人员、 董事会和股东会面临的重要决策问题。金融街控股股份有限公司的会计人员、董
2007 年 12 月 31 日，公司第一大股东为北京金融街建设集团，该公司持有
库 公司股权为 35,869.7274 万股，持股比例为 33.26%。 2008 年 1 月，公司公开增发 30,000 万股人民币普通股股票，募集资金总额
例 为 828,300 万元（含发行费用）。2008 年 2 月，公司进行了企业法人营业执照
注：本期投资性房地产原值增加主要是公司开发的 F124 底商 146,575,016.71 元用于长期出租，C3
四合院 67,962,689.00 元用于长期出租，F7/9 商场项目 1,260,054,398.66 元用于长期出租。
3、截至 2007 年 12 月 31 日，公司投资性房地产无账面价值高于可收回金额 的情况。
产，或将其他资产转换为投资性房地产，将房地产转换前的账面价值作为转换后 的入账价值。
5、投资性房地产减值准备
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，其减值准备的计提依据和方法按照资产减 值准则的一般规定处理。
四、2007 年 12 月 31 日金融街控股股份有限公司财务报告披露的投资性房
地产的构成状况
土地使用权
12,842,576.34 555,786,474.86
6,451,526.65 562,177,524.55
合计
55,253,209.72 1,474,592,104.37 17,884,915.64 1,511,960,398.45
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《财务会计理论与实务》
本期减少
合计
55,522,484.24 1,474,592,104.37
全 累计折旧和累计摊销
房屋、建筑物
207,341.38
Байду номын сангаас
11,433,388.99
1,511,960,398.45
期末数
961,423,604.27 期末数
568,690,984.34 1,530,114,588.61
11,640,730.37
工商变更，变更后的注册资本为 1,378,451,644.00 元。
案 公司注册住所为北京市西城区金融大街 19 号富凯大厦 B 座 5 层。法定代表
人为王功伟，经营范围为房地产开发，销售商品房；物业管理；新技术及产品项