房地产营销过程中涉及到的所有法律问题和纠纷汇总

商品房销售应具备的条件
（2）、《城市房地产管理法》第三十七条第六项和《城市房地产转让管理规 定》第六条第六项之规定，“未依法登记领取得权属证书的，房地产不得转 让”；建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格的工作意见》第七 条之规定，“在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产 主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同 载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。” 由以上的条款中可以看出，现房再转让要想不违反法律法规的强制性规定，现 房必须要依法登记取得房屋权属证书，即开发商办理了房屋初步登记取得大产 权，并且预购人（购房者）取得房屋所有权证之后，才能办理过户登记手续。 而且，现房直接转让属于逃税行为，损害国家利益，转让无效。
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二、商品房销售事实合同风险
法务分析 房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同，故法 律规定应当采取书面形式订立。《城市房地产管理法》 第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合 同……”。《城市房地产开发经营管理条例》第28规 定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合 同。……”上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书 面形式的法律依据。根据法律及相关司法解释的规定， 房屋买卖合同书面形式应包括如下类型： 1、正式房屋买卖合同。
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商品房销售应具备的条件
3、符合销售条件的期房与现房都不得违法转让 （1）、根据建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定 住房价格的工作意见》第七条之规定，“根据《中华人 民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定， 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转 让。”换言之，即禁止期房的转让。
最终要件：取得预售许可证！
商品房销售应具备的条件
2、现房销售条件 根据《商品房销售管理办法》第七条的规定，商品房 现售，应当符合以下条件； （1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人 营业执照和房地产开发企业资质证书； （2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （3）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （4）已通过竣工验收； （5）拆迁安置已经落实；
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张帆远航 库尔勒市萨依巴格法律事务所律师 中国心理卫生协会会员 国家注册心理咨询师（二级） 企业EAP高级执行师 巴州云翔心理咨询师培训中心讲师
商品房销售应具备的条件
1、期房销售条件 《城市商品房预售管理办法》第五条规 定商品房预售需具备以下条件： （1）已交付全部土地使用权出让金，取 得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许 可证；
商品房销售应具备的条件
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度 有关问题的通知》（一）明确规定：“未取得预售许可的商品住房项目，房 地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向 买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活 动……” 最高人民法院关于《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条规定“出卖人未 取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效， 但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。
商品房销售应具备的条件
（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配 套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （7）物业管理方案已经落实。 体现：取得大产权证。 在房地产的相关诉讼中，有一半以上的案件来自销售纠纷，有来自购房者本身的问 题，也有来自开发公司在销售过程中操作不规范导致的问题。 法务建议：规范操作是王道，事先防范是根本！
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二、商品房销售事实合同风险
法庭辩论 原告主张：1、已经缴纳房款，合同成立；2、我方提供的 销售员名片已表明合同标的已变更，因此不存在我方逾期 违约行为。 被告抗辩：1、缴纳的为定金款项，合同签订必须采用书 面形式，合同不成立；2、原告提供的名片仅为销售员的 签名，且在名片上内容非盖有公司公章，不具有任何效力； 3、原告逾期不签订合同，不缴纳房款，构成根本违约， 我方已合法解除合同。 判决：第一次判决事实合同成立，驳回原告继续履行合同 的诉讼请求。现原告变更诉讼请求要求开发公司承担违约 责任，该案正在审理中。
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二、商品房销售事实合同风险
案例1：原告朱某、王某为开发公司某小区的购房者，2008年10月看中小区房 子一套，当天支付定金，未签购房协议，开发公司开具发票， 上面记载房屋坐 落位置、单价及总价。过了一段时间后在开发公司代理公司销售人员的催促下， 缴纳了6万左右的购房款，未签任何购房协议书及合同，开发公司开具发票标 有房屋具体位置，单价及总价。购房者需要换房，销售人员在自己的名片上签 字，该名片上载有可换大房一套。后朱某、 王某一直不来签订合同，也不缴纳 剩余房款， 经销售人员多次催促仍不缴纳，同年年底，公司将房屋转卖给第三 人。2010年8月，朱某 、王某起诉至法院，要求开发公司履行买卖合同，交付 房屋。
问： 1、该案中，现场操作有哪些违规行为？ 2、开发公司是否需承担责任？
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二、商品房销售事实合同风险
违规操作提示： 1、未签认购协议书。 2、名片上出具承诺。 3、转卖房屋前，未发书面解约函。
法律风险点提示： 1、合同未签是否表示双方无合同义务？（事实合同风险） 2、如果合同成立，名片上记载的“可换大套房”是否表明标的物变更？ （表见代理风险） 3、如果合同成立，开发公司是否需要承担一房二卖的法律责任？ 4、未签认购协议书导致开发公司无法按照认购协议书的约定行使权利。