合并报表财务规范指引

本期
发放本期工资 -计提
本期发放上 期-冲回
下期
权 责 发 生 制
个别报表调整事项-费用口
计提银行存款利息收入
计提银行存款利息收入（限制性货币资金，如保证金等） 限制性货币资金主要包括开发报建产生的项目保证金、贷款产生的保证金、营销回款产生的保证金
等。这类资金按与银行的协议有的按季度计算利息、有的按月度计算利息、有的到期一次性结利息
新设长投及权益的合并处理流程
成本法转为权益法 借：长期股权投资
投资收益 贷：投资收益
资本公积 年初未分配利润 其他综合收益
PART 1
长投实收抵消
借： 实收资本 资本公积 盈余公积 未分配利润 其他综合收益 贷：长期股权投资 少数股东权益
PART 2
合并报表编制规范
收购的长投及权益合并处理流程
对于收购项目，母公司长投和子公司权益存在的土地溢价问题 这部分土地溢价需要在合并调整中调整子公司权益。（注意：1.适用于企业合并情况；2.除评估 报告表明溢价存在其他情况，不应在合并报表确认商誉。 ）
个别报表调整事项-收入口 其他应收款-代付客户按揭本金及罚息
暂时代付按揭利息
退房手续不全扣款
退房手续齐全扣款
这种情况无法确定客 户最终退房与否，暂 不处理
应征询营销部，如果客户 准备退房，调减成本和收 入或冲减预收楼款。
退房流程已批，按照流程做 退房处理冲减收入成本或预 收房款
其他应收款中断供代付按揭款需进行分析，对于确实是断供无法收回房款的情况，在单家报表上手工做退房的相关冲 销收入、成本的处理。对于短期的断供有回收可能的情况，不做退房处理
权 责 发 生 制
个别报表调整事项-费用口
销合售并佣金报费表用 工作职责
广告费：要与结转收入配比进行调整，费用口（收入口）建立佣金台账，在报 告期末按照佣金台账取数计算出按结转收入配比的应计入当期费用的佣金，再 依据已入账的佣金费用，进行差额修正，在个别报表上手工作调整分录。
收入
佣金
佣金计算表
权 责 发 生 制
合并报表编制规范
母公司长投和子公司所有者权益抵消是合并报表的基本问题。抵消分录也是合并报表的难点。
子公司所 有者权益
少数 股东 权益
等于
按照持股比例抵消
母公司的长投按照持股比例和子公司的权益抵消的， 剩余部分为“少数股东权益”
少数股东权益也是非常重要问题，详见谢峰讲解。
母公司 长期股权投
资
合并报表编制规范-长投与所有者权益的合并处理
具体指：
▪通过转让方式取得国有建设用地使用权， 通常是以项目转让或是股权转让形式取得土 地。与业务收购的区别在资产收购，取得的 是一块净地。
会计处理：应将购 买成本基于购买日 所取得各项可辨认 资产、负债的相对 公允价值基础上进 行分配，不按照企 业合并准则进行，
不确认商誉，不 涉及递延所得税, 无需评估。
总则-合并时点
“合并日”的确定以《企业会计准则讲解》第二十一章解释为准
已通过被投资单位章程修正，依法取得股东会及/或董事会控制权； 交割的资产、负债是否已清晰划分，双方对交割日报表确认一致
完成合同约定主要事项的交割，包括标的资产/土地、公章、财务资料等已完成移交
请注意股权工商变更日期不一定作为合并时点。对于二手项目公司收购，在满足以上条件的 情况下，即便当时持股比例未达到50%，仍应以最终收购比例确认投资并编制合并报表。特 殊复杂情况请以地产集团财务中心的解释为准。
应收
应付
同步入账。材料公司和地区公司
加强核算变革。
个别报表调整事项-总账口
重分类：应建立借款台账，对借款信息进行管理，于个别报表调整处理。
长期借款 应付债券 长期应付款
A
到期日一年内的，重分类到 “一年内到期的非流动负债”
B
到期日超过一年的 还计入原科目
个别报表调整事项-总账口
递延税项与应付税金重分类：同一税项同时有预付税金与应付税金余额，应相互抵消，抵消后
大于
母公司 长期股权投
资
等于
不考虑少数股东权益
实收资本 资本公积 盈余公积 未分配利润
土地溢价
调整子公司 资本公积
合并报表编制规范-长投与所有者权益的合并处理
收购的长投及权益合并处理流程
调整分录（以存货溢价为例，假定公允价值大于账面价值）如下： 购买日 借：存货
贷：资本公积 递延所得税负债
购买日可辨认净资产增值或减值的持续调整 借：存货
存货转固定资产
转固
个别报表调整事项-税务口
税金计提
计入损益的税金，包括房产税，土地使用税，土地增值税等，要根据权 责发生制和收入成本配比原则计提。
房产税、土地使用税
需于报告期末计提
随收入确认、成本结转，计
算结转土地增值税
个别报表调整事项-总账口
年末计提税盈金余计公提积
法定盈余公积按照调整后税后利润的 10%提取，法定盈余公积累计额已达 注册资本的50%时不再提取。
个别报表调整事项-费用口
预提工资和奖金
预提工资和奖金，冲回属于上期的于本期发放的工资及奖金由于目前工资和奖金在账上没有按月预提， 于报告期末，费用会计应手工对工资费用按所属期进行调整。预提属于当期的工资和奖金，同步冲销 不属于当期但于当期方法工资和奖金费用，以达到单家报表反映出所属期内实际的工资费用情况。
总则-企业合并
对于房地产行业常见的股权收购项目中，是否构
成业务收购判断标准有以下：
▪是否毛地---只是毛地不构成业务 ▪是否只完成了三通一平/五通一平/七通一平 ---只是净地不构成业务
▪当有建筑物的时候,建筑物是否会全部剥离 给原股东---如果剥离给原股东不构成业务 ▪是否有预售---有一定比例的预售表明构成 业务 ▪员工安置---会沿用原有雇员的构成是业务
工作指引
合并主体 报表调整
股权架构
管理架构 单家调整 地区合并调整 财务中心调整
总则-企业合并（CAS 20应用指南）
企业合并的界定：企业合并是将两个或两个以上单独的企业（主体） 合并形成一个报告主体的交易或事项。交易不构成企业合并的，不 按企业合并准则进行会计处理。
是否构成企业合并：1.被购买方是否构成业务；2.是否涉及对标的业务 控制权的转移。
等。（如何计提）
从会计基本原则重要性角度出发，大多数公司并未进行该项调整，但对我司具体情 况分析，一方面存在较多特殊业务，金额大（履约保函，信托保障基金）；一方面 利率高，加权平均年利率达到3.8%，故做此调整。
本期
银行回单未计算 的利息收入
权 责 发 生 制
个别报表调整事项-成本口
在土地成本、建安成本、开发间接费等的 归集、分摊和结转方法应与审计师的处理思路 一致，编制合并报表时在单家报表上按成本结 转表进行调整。（土地溢价、利息调整在后续 合并层面调整讲解） 转固主要判断条件 ✓房地产项目已竣工，有五方验收报告； ✓酒店已完成装修，并经过试营运达到可正式开 业。
个别报表调整事项-收入口
其他业务收入重分类
地区公司入账其他业务收入的 业务，比如投资物业的租金收入， 从集团合并层面考虑属于集团的 主营业务收入，需重分类为主营 业务收入，在地区公司合并主体 报表层面，通过手工调整分录进 行重分类。
主营业 务收入
个别报表调整事项-收入口
审计报告中其他业务收入主要披露的是处置投资性房地产收入。
年初未分配利润（截止上年末，溢价累计分摊金额扣除递延所得税负债累计转回金额） 主营业务成本（溢价本期分摊金额） 贷：资本公积
所得税费用—递延所得税费用（本期递延所得税负债转回金额） 递延所得税负债（购买日确认金额扣除递延所得税负债累计转回金额）
合并报表编制规范-长投与所有者权益的合并处理
外购长投及权益的合并处理流程
《企业会计准则第33号-合并财务报表》第二章为准
控制，是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相 关活动而享有可变回报，并且有能力运用被投资方的权力影响其回 报金额。
应注意： 1、权力的一般来源来自表决权，而非仅注意持股比例。表决权需 具体根据章程约定是否足以单独控制股东会及/或董事会 2、是否可从被投资单位获取可变回报，而非固定回报 3、我方无义务在将来特定时间或特定条件下以固定价格将股权转 让给他人
少数股东损益（利润表项目） 年初未分配利润（权益变动表项目） 贷：提取盈余公积（权益变动表项目）
向股东分配利润（权益变动表项目） 年末未分配利润（权益变动表项目）
说明：报告期内母公司持股发 生变动（仍控制）时，计算投 资收益和少数股东收益应按各 比例持有月份分别计算加总合 计。如章程或协议另有约定分 红比例的，按约定计算。
合并报表财务规范指引
财务中心合 并口并口
目录
目录
Contents
01
总则
合并报表主要科目核算内容
02
03
个别报表调整事项
合并报表编制规范
04
05
合并报表调整事项
特殊股权业务处理
06
总则 基本的合并流程
确定合并范围
01
02
03
04
总则
总则
1
合并范围
合并时点
合并报表工作职责
企业合并的界定
总则-合并范围
盈余公积
以前年度损益调整
属以前年度损益调整事项不应随意调 整年初未分配利润，报表上直接调整 入当期损益类科目。
以前年度损益调整 只有企业所得税汇算清缴可用
个别报表调整事项-总账口
加强公司间对账
地产集团内部往来单位间，尤其
是园林、材料、金属、酒店等和
各地区之间应收应付账款等往来
款项，每月结账前需核对一致，
总则-合并报表工作职责
合并报表工作职责
1、各合并主体应每月完成其合并范围内公司的合并报表，并监督其属下子合并主体的合并报表工 作。各合并主体需对其合并报表的及时性和准确性负责。 2、涉及需要进行个别报表调整、合并报表调整的事项，分别在各单家公司报表层面、地区公司合 并主体报表层面或地产集团中心各口层面进行录入和维护。
成本法转为权益法 借：长期股权投资
投资收益 贷：投资收益
资本公积 年初未分配利润 其他综合收益
PART 1
长投实收抵消
借： 实收资本 资本公积 盈余公积 未分配利润 其他综合收益 贷：长期股权投资 少数股东权益
PART 2
合并报表编制规范-股利合并处理
股利合并处理
母公司成本法确认的投资收益与子公司股利分配的抵消， 分录如下： 借：投资收益（利润表项目）
个别报表调整事项-费用口
广告合费并和销报售表佣金工作职责
广告费：费用会计建立广告费台账，在每季度合并报表时，按营销部提 供的合同计算所属期内发生的广告费金额，与实际入账数的差异在个别 报表上手工进行计提调整。
01
建立广告费台账， 包括合同金额， 支付金额等信息
计算本期应记 广告费
02
03
个别报表调整
业务收购下，需按 企业合并准则的有 关规定进行处理， 非同一控制下企业 合并的情况下，合 并成本大于收购日 项目公司可辨认净 资产公允价值（享 有份额）应当确认 为商誉，需考虑 递延所得税，需 进行评估，有特 殊信息披露要求
合并报表主要科目核算内容
合并报表主要科目核算内容
2
合并资产负债表
合并利润表
是否构成业务：业务是指企业内部某些生产经营活动或资产的组合，该 组合一般具有投入、加工处理过程和产出能力，能够独立计算其成本费 用或所产生的收入。
总则-企业合并
如果所购买的资产不构成业务，即使是一个独立的法人， 也不适用企业合并准则进行处理。如在房地产行业中收
购项目中，有资产收购和业务收购两种情形，资产收购
同一税项只存在一个方向。贷方计入应付税金，借方余额调整后，递延税项为报表上“其他流动资产”。
应交税金
2
1
递延税项
抵消后差 额重分类
应付税金
贷方
其他流动负 债
借方
合并报表编制规范
合并报表编制规范
4
长期股权投资与所有者权益的合并处理 股利合并处理 内部交易合并处理 内部债权债务合并处理 特殊交易在合并报表中的会计处理 合并现金流量表编制 合并所有者权益变动表编制
数股东损益”，“其中：被合并方在合并前实现的净利润”，在综合收益总额下增加“归属
于母公司所有者的综合收益总额”和“归属于少数股东的综合收益总额”
2.科目核算内容及为满足附注披露考虑的明细拆分
合并报表财务规范指引（试行）
个别报表调整事项
个别报表调整事项
3
收入口个别报表调整事项 费用口个别报表调整事项 成本口个别报表调整事项 税务口个别报表调整事项 总账口个别报表调整事项
合并报表主要科目核算内容
合并报表主要科目核算内容
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注意两个要点：1.合并报表科目内容和个别报表科目不同之处
1）合并资产负债表比个别资产负债表新增：无形资产下增加“商誉”项目，所有者权益项
下增加“归属于母公司所有者权益合计”，“少数股东权益”项目
2）合并利润表比个别利润表新增：净利润下增加“归属于母公司所有者的净利润”和”少